5. Kết cấu của luận văn
2.6.2 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp hoạt động định giá
Doanh nghiệp khi tham gia hoạt động định giá có các quyền sau:70 Thứ nhất, cung cấp dịch vụ thẩm định giá:
Cung cấp bằng cách thu thập, lưu trữ, xử lý và lập nên ngân hàng dữ liệu về giá cả thị trường, máy móc, trang thiết bị, bất động sản, vật liệu xây dựng và rất nhiều loại hàng hóa khác. Thông tin thị trường được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau từ các thị trường trong nước và nước ngoài, để có thể đáp ứng tốt nhất tất cả yêu cầu của khách hàng và phục vụ nhu cầu trong hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá; dịch vụ thẩm định giá bao gồm thẩm định giá bất động sản, thẩm định dự án đầu tư, tổ chức đấu giá tài sản, thẩm định giá trị doanh nghiệp…;
70
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 39 Thứ hai, nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo thảo thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng
Thù lao là số tiền cần thiết, hợp lý được chi trả cho công việc thẩm định giá đồng thời hợp động định giá phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực cũng như số tiền thù lao do các bên tự thỏa thuận với nhau trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc ký kết hợp đồng phải tuân theo quy định của của pháp luật có liên quan;
Thư ba, thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá theo sự ủy quyền bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm định giá. Chi nhánh có quyền đăng ký các hợp đồng kinh tế nhân danh chi nhánh, đóng dấu chi nhánh. Doanh nghiệp chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ giao dịch của chi nhánh. Cũng như doanh nghiệp thẩm định giá chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật và phải có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá do doanh nghiệp thành lập;71
Thứ tư, đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài
Doanh nghiệp thẩm định giá được đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư của Việt Nam và pháp luật của nước sở tại, trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày đặt cơ sở hoặc chấm dứt hoạt động của cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản kèm theo tài liệu có liên quan cho Bộ Tài chính để quản lý, giám sát;72
Thứ năm, tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và quy định của pháp luật về thẩm định giá đồng thời tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức, đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện nhiệm vụ liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật;
Thứ sáu, yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá
71
Luật giá năm 2012, điều 41. 72
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 40
Cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá như hiện trạng bảo quản bất động sản càn thẩm định, bản vẽ thiết kế nhà xưởng, giấy ủy quyền nếu bất động sản không thuộc sở hữu của khách hàng cần thẩm định… để kết quả thẩm định được chính xác hơn ;
Thứ bảy, doanh nghiệp thẩm định giá còn có quyền từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng
Doanh nghiệp thẩm định giá còn có quyền từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng khi nhận thấy bất động sản đó không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc định giá đó hoặc do có quá nhiều hợp đồng định giá không thể tiếp nhận hợp đồng định giá nữa để đảm bảo được chất lượng định giá cũng như uy tín của doanh nghiệp định giá và một số trường hợp khác như khách hàng không cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu về bất động sản cần thẩm định giá… Bên cạnh đó, doanh nghiệp định giá còn các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Doanh nghiệp tham gia định giá bất động sản còn có các nghĩa vụ
Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật giá và Luật doanh nghiệp như tuân thủ điều kiện về chủ thể, điều kiện thành lập và hoạt động của các chủ thể, các tiêu chuẩn của thẩm định viên về giá73
…;
Thứ nhất, cung cấp, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá. Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị bất động sản và sử dụng kết quả định giá;
Thứ hai, chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá.
Doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước khách hàng về kết quả thẩm định giá ghi trong chứng thư thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết. Trường hợp kết quả thẩm định giá không đúng, gây thiệt hại cho khách hàng hoặc người sử dụng kết quả thẩm định giá (nhà nước, tổ chức, cá nhân) thì doanh nghiệp
73
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 41
thẩm định giá phải bồi thường. Việc giải quyết bồi thường thiệt hại được thực hiện theo một trong các hình thức: thỏa thuận bồi thường; giải quyết bằng trọng tài theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại hoặc phán quyết của tòa án theo quy định của pháp luật. Phải bồi thường thiệt hại do lỗi của doanh nghiệp thẩm định giá gây ra thì doanh nghiệp thẩm định giá được doanh nghiệp bảo hiểm bồi thường theo hợp đồng bảo hiểm đã cam kết, hoặc sử dụng quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại;
Thứ ba, mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp
Doanh nghiệp thẩm định giá phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp để tạo nguồn chi trả bồi thường thiệt hại (nếu có) do doanh nghiệp thẩm định giá gây ra cho người sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba có liên quan do khách hàng thẩm định giá xác định và được doanh nghiệp thẩm định giá thống nhất ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Trường hợp tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh kinh doanh bảo hiểm phi nhân thọ hoạt động ở Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá có thể được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm ở nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh bảo hiểm. Chi phí mua bảo hiểm được tính vào chi phí kinh doanh của doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp về thẩm định giá thì phải trích lập quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp với mức trích tối thiểu hàng năm là 1% trên doanh thu dịch vụ thẩm định giá, được hạch toán như trường hợp trích lập dự phòng phải trả và được tính vào chi phí kinh doanh theo quy định của pháp luật. Khi quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm tài chính tương đương 10% doanh thu về dịch vụ thẩm định giá của năm tài chính thì doanh nghiệp không sử dụng hoặc sử dụng không hết quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thì doanh nghiệp thực hiện hoàn nhập số dư quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp và sang năm tài chính tiếp theo lại thực hiện trích lập. Trường hợp doanh nghiệp chấm dứt hoạt động thẩm định giá, doanh nghiệp phải thực hiện hoàn nhập khoản chi phí dự phòng rủi ro nghề nghiệp đã trích và thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định;74
74
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 42 Thứ tư, bồi thường thiệt hại cho khách hàng theo quy định của pháp luật do vi phạm những thỏa thuận trong hợp đồng thẩm định giá và trong trường hợp kết quả thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích của khách hàng do không tuân thủ các quy định về thẩm định giá
Khi phải bồi thường thiệt hại do doanh nghiệp thẩm định giá gây ra cho người sử dụng kết quả thẩm định giá thì doanh nghiệp thẩm định giá được tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam bồi thường theo hợp đồng bảo hiểm đã cam kết. Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm, doanh nghiệp sử dụng quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại. Trường hợp số tiền phải chi trả bồi thường lớn hơn số tiền được bồi thường của doanh nghiệp bảo hiểm hoặc lớn hơn quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp của doanh nghiệp thì phần thiếu được trích từ quỹ dự phòng tài chính (nếu có) để chi trả, nếu quỹ dự phòng tài chính cũng không đủ thì phần thiếu sẽ được tính vào chi phí kinh doanh sau khi đã trừ đi số thu bồi thường của đơn vị cá nhân theo quy định của pháp luật hiện hành.75
Thứ năm, quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý
Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thẩm định giá phải duy trì và đảm bảo các điều kiện được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; không sửa chửa, tẩy xóa nội dung ghi trong Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; không cho thuê, cho mượn, cầm cố, mua bán, chuyển nhượng và sử dụng Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá vào các mục đích khác mà pháp luật cấm hoặc không quy định; chịu sự kiểm tra, thanh tra và chấp hành quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc đảm bảo điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;76
Đồng thời doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản cho Bộ Tài chính khi có những thay đổi như77
:
Các trường hợp thay đổi dẫn đến không đảm bảo một trong các điều kiện cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá (điều kiện đăng ký kinh doanh, điều kiện về nhân sự, điều kiện về vốn pháp định..);
Các trường hợp thay đổi cần được cấp lại giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá: có sự thay đổi nội dung giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh
75
Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 6, khoản 4. 76
Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 5, khoản 1. 77
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 43
dịch vụ thẩm định giá; Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bị mất, bị rách, bị cháy, hoặc bị hủy hoại do thiên tai, dịch họa hoặc lý do bất khả kháng khác
Danh sách thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp bao gồm: Tên, năm sinh, quê quán, chức vụ, số Thẻ thẩm định viên và ngày cấp Thẻ thẩm định viên về giá;
Doanh nghiệp chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyễn đổi hình thức sở hữu;
Doanh nghiệp bị giải thể, phá sản, tạm ngừng, tự chấm dứt kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
Doanh ghiệp bị thu hồi giáy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày có thay đổi những nội dung quy định trên, doanh ghiệp thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản đến Bộ Tài chính để Bộ Tài chính theo dõi, tổng hợp thông tin, rà soát điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp phục vụ công tác quản lý nhà nước đối với doanh nghiệp thẩm định giá;78
Quản lý việc đăng ký đủ điều kiện cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp cho các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước chuyển đổi thành công ty cổ phần thực hiện theo quy định của Bộ Tài chính;79
Ngoài ra Bộ Tài chính công khai trên Cổng Thông tin điện tử Bộ Tài chính: Danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá; danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá bị đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, bị thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá hoặc bị cảnh báo về điều kiện kinh doanh trong thời gian doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá không đảm bảo điều kiện hành nghề thẩm định giá theo quy định; danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá tạm ngừng kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, chấm dứt hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;80
Bộ trưởng Bộ Tài chính ủy quyền cho Cục trưởng Cục Quản lý giá thực hiện việc tiếp nhận, rà soát, kiểm tra, thông báo danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và tổ chức
78
Nghị địnhn 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá năm 2012, điều 17. 79
Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 5, khoản 3. 80
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 44
thực hiện việc cấp, cấp lại, đình chỉ thu hồ giấy chứng chỉ đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;81
Thứ sáu, thực hiện chế độ báo cáo
Đối với doanh nghiệp thẩm định giá: Báo cáo định kỳ hàng năm, doanh nghiệp thẩm định giá gửi báo cáo theo Mẫu Báo cáo tình hình doanh nghiệp và một số chỉ tiêu hoạt động thẩm định giá cả năm tới Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá). Thời hạn gửi báo cáo chậm nhất ngày 31 tháng 3 của năm liền sau năm báo cáo; Và báo cáo đột xuất, doanh nghiệp thẩm định giá gửi báo cáo đột xuất theo yêu cầu bằng văn bản của Bộ Tài chính hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Đối với tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá: Báo cáo định kỳ hàng năm, tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá gửi báo cáo theo Mẫu Báo cáo tình hình hoạt động và