5. Kết cấu của luận văn
3.2.3 Hoàn thiện pháp luật về tiêu chuẩn định giá
Theo quy định trước đây, các tiêu chuẩn thẩm định giá phải được Bộ Tài chính thừa nhận, tuy nhiên cho đến nay, ngoài 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã ban hành nghiệp vụ thẩm định giá còn phụ thuộc vào một số văn bản chuyên ngành do một số quy định có tính cá biệt, đặc thù về địa giới hành chính. Sau đây có một số kiến nghị sau:
Điều chỉnh hệ thống thẩm định giá Việt nam cho thống nhất và chính xác hơn, phù hợp với sự phát triển của xã hội và thời gian phát triển của ngành nghề, nên đưa vào khái niệm “giá trị phi thị trường” để cho hệ thống quản lý nhà nước hiểu đúng hơn về giá trị nói chung của toàn bộ của cải trong xã hội và nhà nước sẽ hình dung được mức độ phức tạp về bản chất giá cả của một loại tài sản nhất định trong bối cảnh nhất định để ban hành
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 56
các văn bản chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn và sát với thực tế hơn. Trong quá trình điều chỉnh, Bộ Tài chính nên tổ chức lấy ý kiến, hội thảo từ các tổ chức, cá nhân hoạt động trong ngành thẩm định giá để đảm bảo phù hợp hơn với thực tế trên cơ sở trí tuệ tập thể, xứng đáng là tiêu chuẩn cấp quốc gia.
3.2.4 Hoàn thiện về quy trình định giá
Công tác thẩm định cần được thực hiện theo một quy trình cụ thể. Đối với mỗi dự án, có rất nhiều khía cạnh cần thẩm định như: điều kiện vay vốn, năng lực tài chính của doanh nghiệp vay vốn… Trong quá trình thẩm định không thể cùng một lúc thẩm định định được tất cả các nội dung mà phải thực hiện qua các bước, có thể kết quả của các bước trước làm cơ sở để phân tích các bước sau. Ví dụ như, sau khi tính được các dòng tiền của dự án , chúng ta thực hiện việc tính toán các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả của dự án và kế hoạch cho vay, thu nợ. Như vậy, nếu có một quy trình thẩm định khoa học, toàn diện thì kết quả thẩm định sẽ tốt hơn và sát với thực tế hơn.
Vì vậy không thể áp dụng dập khuôn một quy trình thẩm định cho mọi loại dự án, làm như vậy sẽ lãng phí thời gian vào việc thẩm định những nội dung không quan trọng. Cần có một quy trình tổng hợp, toàn diện làm cơ sở chung để từ đó có các quy trình thẩm định riêng phù hợp với từng loại dự án, như thế sẽ đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả trong công tác thẩm định.
3.2.5 Hoàn thiện về phương pháp định giá
Hiện nay nhà nước có quy định năm phương pháp định giá bất động sản, nhưng từng trường hợp phương pháp áp dụng cụ thể như thế nào lại chưa được quy định. Điều này tạo ra sự không thống nhất giữa các tổ chức hoạt động định giá trong áp dụng, sử dụng từng phương pháp, dẫn đến có sự chênh lệch về kết quả định giá của tổ chức. Trong thời gian tới nhà nước cần đưa ra một quy định cụ thể về căn cứ, điều kiện áp dụng của từng phương pháp định giá bất động sản
3.2.6 Tăng cường chất lượng hiệu quả của bộ máy nhà nước
Hiện nay ở nước ta, quản lý bất động sản do hai bộ phận tiếp nhận đó là Bộ Tài nguyên Môi trường (quản lý nhà nước về đất đai) và Bộ xây dựng (quản lý công trình xây dựng và tài sản trên đất) qua đây chúng ta thấy hoạt động quản lý bất động sản còn dàn trải, chồng chéo dẫn đến hiệu quả của công tác định giá không cao, gây khó khăn cho việc thực hiện.
Để khắc phục hậu quả trên, công tác quản lý phải có sự phân công, phối hợp chặt chẽ giữa các Bộ Ngành sẽ thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo sự phân công của lãnh đạo chính quyền địa phương. Tăng cường và nâng cao chất lượng quản lý của bộ máy nhà
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 57
nước sẽ tạo ra sự thông thoáng trong làm việc, nâng cao tính thống nhất trong quản lý cũng như hiệu quả quản lý trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó nhà nước nên ban hành các văn bản chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn cho thống nhất và chính xác hơn các câu từ của luật như vậy sẽ dễ hiểu và giúp cho các cá nhân tổ chức khi tham gia hoạt động định giá sẽ dễ dàng áp dụng pháp luật hơn.
Ngoài ra quản lý trong lĩnh vực bất động sản đạt hiệu quả cao là một nhân tố góp phần làm lành mạnh, minh bạch hóa thị trường bất động sản, từ đó gián tiếp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản phát triển mạnh mẽ và sôi nỗi hơn.
Bên cạnh đó nhà nước nên xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thị và vùng quy hoạch phát triển đô thị. Hoàn thiện công tác cấp giấp chủ quyền sử dụng đất sẽ tạo ra tính pháp lý đảm bảo bất động sản có đầy đủ điều kiện tham gia vào các hoạt động trên thị trường bất động sản: mua bán, tặng cho, thế chấp… khi đó nhu cầu xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản sẽ tăng lên nhằm đảm bảo lành mạnh và minh bạch trên thị trường bất động sản, thông qua đó cũng góp phần làm cho hoạt động định giá bất động sản phát triển hơn.
Nhà nước nên định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có các biện pháp chống các hành vi đầu cơ bất động sản. Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị gia tăng do đô thị hóa, do nhà đầu tư cơ sở hạ tầng. Tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế quản lý giá, xây dựng hệ thống định giá và thẩm định giá phù hợp so với sự phát triển của thị trường bất động sản.
3.2.7 Hoàn thiện hệ thống thông tin
Thông tin thu thập được trên thị trường bất động sản rất quan trọng đối với hoạt động thẩm định giá. Xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin là một giải pháp quan trọng và cần thiết đối với các cá nhân, tổ chức tham gia định giá bất động sản. Có một hệ thống lưu trữ thông tin tốt sẽ giúp cho thẩm định viên về giá có căn cứ thị trường một cách chính xác và giảm thiểu thời gian cho quá trình thu thập thông tin. Tuy nhiên các nguồn thông tin cần phải chính xác, trung thực và phản ánh đúng diễn biến của thị trường bất động sản, vì vậy để nâng cao chất lượng thông tin thu thập được thì chuyên viên định giá cần chú ý tới một số vấn đề sau:
Đối với thông tin do khách hàng cung cấp về bất động sản thì cần phải kiểm tra, hoặc tham khảo ý kiến của các hộ gia đình xung quanh để xác thực lại tính chính xác của những thông tin trên.
Đối với những thông tin do chính thẩm định viên thu thập, các thông tin này có thể thu thập trên internet, báo, khách hàng hoặc điều tra thực tế tại khu vực bất động sản tọa
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 58
lạc, thẩm định viên cần phải tiến hành điều chỉnh lại những thông tin trên, đảm bảo thông tin thu thập chính xác, đầy đủ phục vụ cho công tác định giá bất động sản.
Các thông tin thu thập được phải lưu trữ lại có thể trên máy tính hoặc trên giấy, để khi có trường hợp cần rà soát hoặc sử dụng lại thông tin có thể tìm lại một cách dễ dàng, hoặc có thể so sánh giá bất động sản ở các thời kỳ khác nhau, qua đó thấy được sự biến động thị trường bất động sản.
Ngoài ra các doanh nghiệp thẩm định giá và cơ quan nhà nước cần phải tổ chức các cuộc điều tra giá đất trên thị trường, có thể là một năm một lần hoặc một năm hai lần, kết quả của cuộc điều tra là sẽ xây dựng được một khung giá thị trường cho từng khu vực, có thể căn cứ vào đó để khảo sát mức giá thị trường đưa ra xem có phù hợp hay không, mặt khác sau mỗi lần điều tra, cán bộ điều tra sẽ có một cái nhìn tổng quát hơn về khu vực mình thực hiện điều tra, đồng thời thấy rõ được thực trạng của thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó nhà nước cũng cần có các biện pháp thanh tra, kiểm tra, quản lý và đưa hoạt động của tổ chức định giá chưa đủ điều kiện nhưng vẫn hành nghề đi vào khuôn khổ theo quy định của pháp luật.
3.2.8 Các hoàn thiện khác
3.2.8.1 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách và môi trường văn hóa
Hoạt động định giá bất động sản đồi hỏi chuyên viên phải có trình độ am hiểu sâu về lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực khác như: kiến trúc, thiết kế, … do vậy yếu tố con người đóng vai trò quan trọng và quyết định trong hoạt động định giá. Vì vậy cần phải bồi dưỡng, nâng cao trình độ, năng lực cán bộ, đào tạo nghề nghiệp, đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực định giá bất động sản, cần có sự phối hợp giữa các cơ sở đào tạo và nhà nước, các doanh nghiệp định giá để đào tạo ra những chuyên viên định giá bất động sản có trình độ cao, am hiểu thị trường, từ đó đưa ra kết quả định giá chính xác, phù hợp với thị trường, qua đó hạn chế được rủi ro trong quy trình nghiệp vụ của mình.
Định giá bất động sản là lĩnh vực mới được hình thành và phát triển, do vậy hiện nay hầu hết đội ngũ định giá viên còn trẻ, kinh nghiệm chưa nhiều; trong khi đó thị trường bất động sản biến động bất ổn, liên tục tạo ra những cơn sốt đất, không theo một quy luật chung, cùng với đó là những thay đổi trong cơ chế, chính sách của nhà nước, thực tế này đòi hỏi cơ quan nhà nước và các doanh nghiệp thẩm định giá phải không ngừng bồi dưỡng, nâng cao công tác quản lý, cập nhật nắm bắt các thông tin mới về thị trường và các quy định pháp luật mới liên quan đến thị trường bất động sản, các doanh nghiệp thẩm định giá phải đầu tư tài chính cho thẩm định viên đi học các lớp ngắn hạn về đào tạo để nâng cao trình độ nghiệp vụ như: Định giá bất động sản, thẩm định giá… Cần phải tổ
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 59
chức những cuộc hội thảo hoặc thành lập một trung tâm định giá bất động sản chuyên nghiệp giữa các doanh nghiệp thẩm định giá với nhau, qua đó các thẩm định viên có dịp tìm hiểu, trao đổi kinh nghiệm, học hỏi lẫn nhau, nâng cao trình độ của từng chuyên viên. Cần có sự phân công, phân nhiệm, sắp xếp đội ngũ định giá tài sản nói chung và đội ngũ thẩm định viên bất động sản nói riêng, phải sắp xếp theo từng tổ định giá: Tổ định giá nhà ở, nhà chung cư, nhà xưởng… Hoạt động định giá bất động sản sẽ mang tính chuyên môn hóa cao, đem lại kết quả chính xác và phù hợp với thị trường.
3.2.8.2 Đề xuất với cơ quan có thẩm quyền
Thứ nhất, xây dựng tập trung và có hệ thống đối với quy định pháp luật về hoạt động mua lại, sáp nhập và hợp nhất doanh nghiệp với tư cách là các định nghĩa, khái niệm, hình thức, điều kiện, quy trình, định giá.
Thứ hai, xây dựng quy trình định giá bất động sản và nhà nước tiến hành cổ phần hóa, có sự hỗ trợ tài chính từ phía nhà nước trong hoạt động sáp nhập, hợp nhất và mua lại doanh nghiệp.
Thứ ba, đồng bộ hóa các nội dung văn bản giữa các luật có liên quan quy định về các
phương thức định giá bất động sản. Tổng kết các cuộc định giá bất động sản trong quá trình cổ phần hóa.
Tóm lại đó là những hướng mà chúng ta phải hoàn chỉnh, các doanh nghiệp thẩm định giá là những đội xung kích trong lĩnh vực này, phải có trách nhiệm góp sức với nhà nước để hoàn thiện, tạo ta môi trường pháp lý hoàn chỉnh hơn, có hiệu quả hơn trong hoạt động nghề nghiệp mới, một nghề nghiệp không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường.
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 60
ẾT UẬ
Thẩm định giá bất động sản đã góp phần quan trọng vào việc xác định giá trị đất đai, tài nguyên, tài sản làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá trị mua bất động sản, các tổ chức, cá nhân ra quyết định liên quan đến việc quản lý, sở hữu, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất động sản, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước… góp phần tiết kiệm chi tiêu trong đầu tư, mua bán bất động sản, chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Không những thế thẩm định giá còn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản, các nhà đầu tư, các bên liên quan tham gia giao dịch. Bảo đảm để thị trường hoạt động công khai, minh bạch hơn, khắc phục những hoạt động của thị trường ngầm. Đồng thời là một công cụ thiết thực và hiệu quả nhằm hoàn thành nhiệm vụ kế hoạch của nhà nước, không thể thiếu được trong nền kinh tế nước ta hiện nay tồn tại khách quan trong đời sống xã hội của các nước phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường, như là một phần mềm của hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thanh toán và các lĩnh vực khác, nó góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế của quốc gia, là một dịch vụ có tính chuyên nghiệp rất cần thiết trong nền kinh tế.
Thẩm định giá ở Việt Nam mới bắt đầu nhưng đã đem lại những kết quả nhất định trong việc sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn trong nền kinh tế quốc dân và đáp ứng được nhu cầu của mọi thành phần kinh tế quốc gia. Vì vậy hoạt động thẩm định giá cần thiết phải được xây dựng và phát triển.
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh
Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
1. Luật hợp tác xã năm 2003.
2. Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 26/03/2003 ngày 14/06/2005.
3. Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2013).
4. Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
5. Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006. 6. Luật Thi hành án dân sự năm 2008.
7. Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012. 8. Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
9. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 1).
10. Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 2).
11. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
12. Thông tư số 145/2005/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
13. Thông tư 13/2008/TT-BXD 21/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn thi hành trình tự thủ tục xác nhận vốn trong kinh doanh bất động sản.
14. Thông tư số 14/2008/TT-BTC ngày 02-06-2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phân hạng nhà trung cư.
15. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).
16. Nghị định 58/2009/NĐ-CP ngày 13/07/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự năm 2008.
17. Thông tư số 105/2009/QĐ-UBND ngày 29-09-2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành bảng giá tối thiểu xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, nhà xưởng, kho thông dụng.
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh
18. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng