5. Kết cấu của luận văn
3.1.2.4 Hạn chế về quy trình định giá
Hạn chế trong quá trình thu thập và xử lý thông tin. Thu thập và tìm kiếm thông tin là công việc đầu tiên trong một quy trình định giá. Thông tin số liệu số về bất động sản định giá cũng như của bất động sản cần được so sánh là cơ sở và nền tảng để hoạt động định giá diễn ra một cách thuận lợi. Tuy nhiên trong quá trình thu thập thông tin, thẩm định viên về giá gặp một số khó khăn:
Quá trình tìm kiếm, thu thập thông tin của bất động sản thì trên diện rộng, tuy nhiên những bất động sản đều có những nét đặc trưng riêng nên việc tìm kiếm thông tin của bất động sản là công việc khó khăn và không phải lúc nào cũng thực hiện được đặc biệt trong thị trường bất động sản trầm lắng, các giao dịch về bất động sản giảm sút. Hoặc nếu tìm được những bất động sản có nét tương đồng với những bất động sản cần định giá về điều kiện, pháp lý, cách thanh toán, vị trí, đặc điểm vật lý… thì lại có sự khác biệt giữa thời
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 52
điểm bán và thời điểm định giá đều này đã gây nên sự khác biệt về giá cả của các bất động sản.
3.1.2.5 Hạn chế về việc sử dụng phương pháp định giá
Nhà nước quy định có năm phương pháp thẩm định giá nhưng cụ thể từng phương pháp áp dụng như thế nào lại chưa có quy định. Sau đây là những hạn chế của một số phương pháp định giá bất động sản:
phương pháp so sánh: Trong một số trường hợp định giá những bất động sản lớn có tiềm năng phát triển thì các thẩm định viên sẽ điều chỉnh các bất động sản so sánh về bất động sản chuẩn. Tuy nhiên trong quá trình điều chỉnh, các tỷ lệ mà định giá viên đưa ra chỉ là một sự ước tính, phần lớn chỉ dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá.
Phương pháp chi phí: phương pháp này đòi hỏi người định giá phải tìm thực trạng công trình, xác định chi phí như: chi phí thô, chi phí hoàn thiện công trình… Đây là công việc khá phức tạp và muốn thực hiện tốt đồi hỏi người định giá phải có kiến thức kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng dân dụng, chính vì thế không tránh khỏi những sai lệch trong việc ước lượng giá trị công trình từ đó dẫn đến kết quả định giá trở nên kém chính xác
Phương pháp vốn hóa (phương pháp thu nhập): xác định lãi suất vốn, trong phương pháp đầu tư, lãi suất vốn hóa có ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá. Tuy nhiên không dễ dàng để có thể dự báo một cách chính xác mức độ rủi ro của thị trường vốn. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá. Khi định giá bất động sản theo phương pháp này thông tin quan trọng cần thu thập là các số liệu về doanh thu, chi phí về quy mô, cấu trúc của tòa nhà… Những số liệu này phần lớn là do chủ sở hữu tòa nhà cung cấp hoặc do người định giá giả định. Dù có được nguồn số liệu dưới hình thức nào đi nữa thì độ chính xác của nguồn thu thập cũng ảnh hưởng đến kết quả định giá
3.1.2.6 Hạn chế trong quản lý nhà nước
Công tác định giá bất động sản ở Việt Nam đang ở giai đoạn đầu trong quá trình hình thành và phát triển. Do vậy hệ thống hành lang pháp lý liên quan đến hoạt động định giá vẫn còn thiếu và chưa được hoàn thiện. Hơn nữa các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực định giá của doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá khi xảy ra những vi phạm chưa được thiết kế chặt chẽ do đó còn lúng túng trong thực tế xử lý các trường hợp như không thực hiện đúng nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ các quy định về hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp. Nhà nước có quy định rõ trách nhiệm cũng như nghĩa vụ của người định giá nhưng khi người định giá vi phạm quy định liên quan đến nghề nghiệp phải bồi thường như thế nào thì chưa được nhà nước nhắc đến.
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 53
Mặt khác hiện nay chưa có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định trình tự thủ tục của việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá bất động sản. chính vì vậy mà mỗi địa phương cấp tỉnh lại có quy trình định giá riêng, khá khác nhau.
Bên cạnh đó các văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản không thống nhất với nhau: trong các văn bản luật như Luật giá và Luật Kinh doanh bất động sản thì sử dụng từ “định giá” nhưng trong các văn bản hướng dẫn như những Quyết định ban hành kèm theo 13 tiêu chuẩn thẩm định giá;88
và các văn bản hướng quy phạm pháp luật khác như Nghị định 89/2013/NĐ-CP và Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Luật giá thì sử dụng từ “thẩm định giá”. Bên cạnh đó, hệ thống cơ quan định giá đã hình thành, nhưng sự phân công sẽ chồng lấn, tính chuyên nghiệp chưa cao, phần định giá nhà nước chủ yếu theo cơ chế hội đồng (liên ngành), chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật tình hình thị trường, số lượng các tổ chức định giá tư vấn còn ít, năng lực định giá còn hạn chế,…
Ngoài ra việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá của cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan có thẩm quyền cấp phép và cơ quan quản lý hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp vẫn có những bất cập nhất định nên hiện tượng “cho thuê” thẻ thẩm định viên về giá để doanh nghiệp có đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá đã xảy ra. Hơn nữa, khung giá đất hiện nay được quy định cho một thời gian khá dài (bảng giá đất công bố hàng năm, nhưng bị khống chế bởi khung), trong khi thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá trở nên lạc hậu, thấp hơn nhiều so với thị trường (đặc biệt tại các thành phố lớn), gây thất thu cho ngân sách nhà nước, phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng…
3.1.2.7 Hạn chế trong quá trình thu thập thông tin
Ở Việt Nam những thông tin về bất động sản đã giao dịch không mang tính hệ thống và cũng không có độ chính xác cao. Chất lượng của thông tin ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá, làm cho kết quả định giá trở nên kém chính xác hơn. Mặt khác các thông tin liên quan đến quy hoạch chưa được công khai khiến người định giá gặp nhiều khó khăn trong việc định giá chính xác những ảnh hưởng của chính sách quy hoạch đối với bất động sản được định giá (nếu bất động sản đó được định trong vùng quy hoạch).
Một nguyên nhân khác khiến cho hoạt động định giá bất động sản thời gian vừa qua gặp không ít khó khăn đó là trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản không có đủ giấy phép chứng
88
Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC, Quyết định số 6/2014 về việc ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 1, 2, 3, 4).
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 54
nhận định giá bất động sản. Hạn chế này ảnh hưởng không ít tới hoạt động định giá bất động sản của doanh ghiệp.
3.2 ướng hoàn thiện pháp luật về định giá bất động sản
Định giá bất động sản cũng như thị trường bất động sản Việt Nam đang trong thời kỳ quá độ, trong giai đoạn này bên cạnh những hạn chế và bất cập nêu trên là những tồn tại của hoạt động định giá bất động sản. Những tồn tại đó đã tạo ra những cản trở đối với hoạt động định giá của các cá nhân, tổ chức khi tham gia định giá bất động sản. Nhằm khắc phục những khó khăn trên, sau đây là một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật giúp cho hoạt động này được hoàn thiện hơn.
3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về chủ thể
Định giá bất động sản là một nghiệp vụ, giá bất động sản luôn biến động và ngày càng tăng cao nếu việc định giá của nhà nước cứ rượt đuổi theo giá thị trường như vậy không bao giờ tới đích được. Để tránh tình trạng vừa “đá bóng vừa thổi còi” nên có công ty tư vấn giá độc lập đối với những bất động sản của nhà nước, nhà nước (Hội đồng thẩm định giá nhà nước) chỉ nên giữ vai trò làm công tác quản lý, giám sát, kiểm tra, hướng dẫn và định hướng thị trường phát triển thay vì trực tiếp tham gia những hoạt động mà xã hội có khả năng đảm nhận.
Ngoài ra nhà nước nên: Tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá, cho phép các chủ thể khác như hộ kinh doanh có thể tham gia định giá bất động sản để làm đa dạng hơn về chủ thể và tạo cơ hội việc làm cho mọi người dân.
Hơn nữa đề nghị bổ sung thêm một số nội dung cụ thể về thẩm quyền, trách nhiệm của Bộ, Ngành quan trọng, để khi sự việc xảy ra có thể thấy rõ trách nhiệm của Bộ, Ngành, cá nhân nào.
3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về điều kiện hoạt động
Pháp luật nên điều chỉnh lại vốn pháp định đúng với công ty kinh doanh về lĩnh vực đặc thù của bất động sản, có lẽ sáu tỷ không phù hợp với các giai đoạn trước đây và với các giai đoạn xu hướng Việt Nam tham gia WTO và các thị trường thương mại Thái Bình Dương, yêu cầu về sức khỏe tài chính. Đề xuất nên nâng vốn pháp định của công ty bất động sản lên 20 tỷ đồng, quy định này sẽ hạn chế được những chủ thể kinh doanh bất động sản có năng lực tài chính yếu, tham gia thị trường có tính manh múng. Và Chính phủ nên quy định cụ thể mức vốn pháp định tại từng thời kỳ sẽ phù hợp hơn trên thực tế đồng thời Luật kinh doanh bất động sản cần cụ thể hơn về quy định góp vốn của người dân cũng như các quy định về định giá bất động sản.
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 55
Để tồn tại và phát triển, hoạt động định giá bất động sản, cùng những đơn vị thực hiện chức năng này phải điều chỉnh và nâng cao trình độ hơn nữa mới mong đáp ứng phần nào yêu cầu thực tế. Vấn đề gắn kết trách nhiệm cũng phải được đặt ra, thay vì thông tin định giá chỉ mang tính chất tham khảo như hiện nay, các thẩm định viên, các định giá viên bất động sản và công ty chủ quản phải chịu sự ràng buộc và cam kết thực hiện nghiệp vụ một cách trung thực, khách quan, tránh bị lôi kéo, lợi dụng hay nảy sinh tiêu cực.
Vì định giá bất động sản là công việc khó khăn, phức tạp, yêu cầu về người thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm. Vì thế trong thời gian tới cần tuyển dụng thêm những chuyên viên thẩm định giá có chuyên môn, tiếp tục đào tạo, nâng cao trình độ, kỹ năng cho các chuyên viên. Tất nhiên, để hoạt động định giá bất động sản đi vào chuyên nghiệp và được đánh giá đúng vai trò của nó trong các giao dịch kinh tế đòi hỏi một khoảng thời gian nhất định. Cũng không thể có ngay được các đơn vị chuyên môn, đội ngũ các thẩm định viên và định giá viên đủ trình độ, kiến thức và kinh nghiệm thực tế. Song, nâng cao chất lượng cũng như vị trí, vai trò của công tác định giá bất động sản là những việc phải làm ngay và làm cho tốt.
Bên cạnh đó pháp luật cần quy định cụ thể các nguyên tắc, căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá để các doanh nghiệp thẩm định giá thỏa thuận giá dịch vụ với khách hàng, ngăn ngừa tình trạng cạnh tranh không lành mạnh về giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá.
Đồng thời quy định chi tiết hơn quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá của thẩm định viên về giá. Những nội dung cấm đối với doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá. Đặc biệt là quy định chặt chẽ hơn về giá trị pháp lý của chứng thư thẩm định giá. Quy định về việc tranh chấp kết quả thẩm định giá, khen thưởng, xử lý vi phạm và khiếu nại tố cáo trong lĩnh vực thẩm định giá
3.2.3 Hoàn thiện pháp luật về tiêu chuẩn định giá
Theo quy định trước đây, các tiêu chuẩn thẩm định giá phải được Bộ Tài chính thừa nhận, tuy nhiên cho đến nay, ngoài 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã ban hành nghiệp vụ thẩm định giá còn phụ thuộc vào một số văn bản chuyên ngành do một số quy định có tính cá biệt, đặc thù về địa giới hành chính. Sau đây có một số kiến nghị sau:
Điều chỉnh hệ thống thẩm định giá Việt nam cho thống nhất và chính xác hơn, phù hợp với sự phát triển của xã hội và thời gian phát triển của ngành nghề, nên đưa vào khái niệm “giá trị phi thị trường” để cho hệ thống quản lý nhà nước hiểu đúng hơn về giá trị nói chung của toàn bộ của cải trong xã hội và nhà nước sẽ hình dung được mức độ phức tạp về bản chất giá cả của một loại tài sản nhất định trong bối cảnh nhất định để ban hành
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 56
các văn bản chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn và sát với thực tế hơn. Trong quá trình điều chỉnh, Bộ Tài chính nên tổ chức lấy ý kiến, hội thảo từ các tổ chức, cá nhân hoạt động trong ngành thẩm định giá để đảm bảo phù hợp hơn với thực tế trên cơ sở trí tuệ tập thể, xứng đáng là tiêu chuẩn cấp quốc gia.
3.2.4 Hoàn thiện về quy trình định giá
Công tác thẩm định cần được thực hiện theo một quy trình cụ thể. Đối với mỗi dự án, có rất nhiều khía cạnh cần thẩm định như: điều kiện vay vốn, năng lực tài chính của doanh nghiệp vay vốn… Trong quá trình thẩm định không thể cùng một lúc thẩm định định được tất cả các nội dung mà phải thực hiện qua các bước, có thể kết quả của các bước trước làm cơ sở để phân tích các bước sau. Ví dụ như, sau khi tính được các dòng tiền của dự án , chúng ta thực hiện việc tính toán các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả của dự án và kế hoạch cho vay, thu nợ. Như vậy, nếu có một quy trình thẩm định khoa học, toàn diện thì kết quả thẩm định sẽ tốt hơn và sát với thực tế hơn.
Vì vậy không thể áp dụng dập khuôn một quy trình thẩm định cho mọi loại dự án, làm như vậy sẽ lãng phí thời gian vào việc thẩm định những nội dung không quan trọng. Cần có một quy trình tổng hợp, toàn diện làm cơ sở chung để từ đó có các quy trình thẩm định riêng phù hợp với từng loại dự án, như thế sẽ đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả trong công tác thẩm định.
3.2.5 Hoàn thiện về phương pháp định giá
Hiện nay nhà nước có quy định năm phương pháp định giá bất động sản, nhưng từng trường hợp phương pháp áp dụng cụ thể như thế nào lại chưa được quy định. Điều này tạo ra sự không thống nhất giữa các tổ chức hoạt động định giá trong áp dụng, sử dụng từng phương pháp, dẫn đến có sự chênh lệch về kết quả định giá của tổ chức. Trong thời gian tới nhà nước cần đưa ra một quy định cụ thể về căn cứ, điều kiện áp dụng của từng phương pháp định giá bất động sản
3.2.6 Tăng cường chất lượng hiệu quả của bộ máy nhà nước
Hiện nay ở nước ta, quản lý bất động sản do hai bộ phận tiếp nhận đó là Bộ Tài nguyên Môi trường (quản lý nhà nước về đất đai) và Bộ xây dựng (quản lý công trình xây dựng và tài sản trên đất) qua đây chúng ta thấy hoạt động quản lý bất động sản còn dàn