5. Kết cấu của luận văn
2.5.5 Phương pháp lợi nhuận
63 Siêu thị địa ốc, hạn chế của vốn hóa trong thẩm định giá bất động sản, http://123sieuthidiaoc.com/phuong-phap- von-hoa-thu-nhap-trong-tham-dinh-gia-o-vn/han-che-cua-von-hoa-thu-nhap-trong-tham-dinh-gia-bds.html, [ngày
truy cập 17/11/2014].
64 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10, phương pháp thặng dư ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá.
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 36
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.65
Trong định giá các bất động sản, có nhiều bất động sản có thuộc tính tương tự nhau, ví dụ : cùng kích cỡ, cùng kết cấu… nhưng khả năng sinh lợi lại khác nhau. Một khách sạn ở cạnh trung tâm thành phố, có thể có khả năng sinh lợi cao hơn một khách sạn tương tự nhưng cách xa thành phố. Chính vì vậy, trong thẩm định giá các bất động sản thuộc loại này, các thẩm định viên thường sử dụng phương pháp lợi nhuận.
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của bất động sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của bất động sản đó mang lại; nếu một bất động sản mang lại lợi nhuận cao chứng tỏ bất động sản đó có giá trị cao hơn so với một bất động sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.
Ưu điểm
Phương pháp này không yêu cầu phải đánh giá cụ thể của giá trị tài sản, nó là thích hợp để xác định giá trị tài sản không được giao dịch trên thị trường với một cơ sở doanh thu của một loại hình cụ thể của doanh nghiệp đạt được với sự đóng góp từ bất động sản.
Nhược điểm
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá những bất động sản hoạt động tạo ra lợi nhuận, muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức vững vàng về các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành bất động sản đó.66
Hơn nữa để xác định giá đóng cửa trên lợi nhuận kinh doanh giữa các bất động sản và kỹ năng quản lý kinh doanh yêu cầu thẩm định viên phải có kiến thức về các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, do đó tỷ lệ phân bổ lợi nhuận từ bất động sản và lợi nhuận nhiều hơn khi các doanh nghiệp về bản chất quan điểm định giá.