5. Kết cấu của luận văn
2.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động định giá bất động sản
2.6.1 Quyền và nghĩa vụ của Hội đồng thẩm định giá nhà nước khi hoạt động định giá
Hội đồng thẩm định giá nhà nước có các quyền sau:
65 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, Phương pháp lợi nhuận ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá.
66 Nhà mặt phố, Những lưu ý khi sử dụng phương pháp lợi nhuận, http://thaihaco.vn/tin-tuc-bat-dong-san/282- nhung-luu-y-khi-ap-dung-phuong-phap-loi-nhuan.html, [ngày truy cập 17/11/2014].
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 37
Yêu cầu cơ quan có yêu cầu thẩm định giá hoặc cơ quan, tổ chức, đơn vị có tài sản cần thẩm định giá hoặc tổ chức, cá nhân khác có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết phục vụ cho việc thẩm định giá bất động sản67: Cung cấp vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản; chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản; đối với những công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình;
Thuê tổ chức có chức năng thực hiện giám định tình trạng kinh tế- kỹ thuật, chất lượng của bất động sản; thuê thẩm định giá bất động sản nhằm có thêm thông tin phục vụ cho việc thẩm định giá của Hội đồng thẩm định giá.68
Chi phí phục vụ cho việc thẩm định giá của Nhà nước được trang trải bằng kinh phí từ ngân sách nhà nước của cơ quan được giao nhiệm vụ thẩm định giá hoặc cơ quan có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá trong trường hợp thành lập Hội đồng thẩm định giá. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể chi phí phục vụ cho việc thẩm định giá tài sản của Nhà nước, riêng đối với trường hợp thẩm định giá khi mua sắm, bán, thanh lý tài sản nhà nước thì chi phí phục vụ cho việc thẩm dịnh giá thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, pháp luật về đấu giá và pháp luật khác có liên quan;69
Từ chối việc thẩm định giá bất động sản trong trường hợp không đủ thông tin tài liệu theo cầu như: không rõ về tình trạng pháp lý, hạn chế về thông tin, dữ liệu của bất động sản cũng như phức tạp trong việc phân loại hạng bất động sản và không nhận được sự hợp tác của chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản đó thì cán bộ thẩm định thông báo ngay cho khách hàng và nêu rõ lý do từ chối. Sau ngày kể từ ngày hợp đồng định giá có hiệu lực, bên yêu cầu thẩm định giá không cung cấp đủ hồ sơ theo yêu cầu hoặc hướng dẫn người thẩm định hiện trạng bất động sản thì hợp đồng được xem không còn hiệu lực và số tiền tạm ứng của bên yêu cầu thẩm định được tính vào chi phí thẩm định của người thẩm định. Ngoài ra còn có một số quyền khác theo quy định của pháp luật.………..
Bên cạnh đó Hội đồng thẩm định giá nhà nước có các nghĩa vụ sau:
Tuân thủ trình tự thẩm định giá bất động sản của nhà nước. Cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thực hiện thẩm định giá bất động sản theo các trình tư sau: đầu tiên, xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá; sau đó lập kế hoạch thẩm định giá; tiếp đến là khảo sát thực tế, thu thập thông tin liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá; kế đó là thu thập thông tin; ngoài ra còn xác định giá trị bất động sản cần thẩm định căn cứ vào
67
Nghị định 89/2013 hướng dẫn Luật giá 2012, điều 29, khoản 1, điểm a. 68
Nghị định 89/2013 hướng dẫn Luật giá năm 2012, điều 29, khoản 1, điểm b. 69
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 38
quy chế tính giá bất động sản, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành; các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp xác định giá theo quy định của pháp luật liên quan đến bất động sản cần thẩm định và lập báo cáo kết quả thẩm định giá, văn bản trả lời về kết quả thẩm định giá trình thủ trưởng cơ quan có thẩm quyền thẩm định giá phê duyệt; sau đó gửi văn bản và kết quả thẩm định giá cho cơ quan yêu cầu thẩm định giá;
Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ; tính trung thực; khách quan trong quá trình thẩm định giá bất động sản và chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá trị bất động sản đó. Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của thẩm định viên, trong quá trình định giá bất động sản Hội thẩm định giá nhà nước phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hay tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của thẩm định giá. Đồng thời không được nhận thẩm định giá cho tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc đầu tư khách hành, là cổ đông chi phối của khách hang…) và không được thẩm định giá cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị , em ruột đang giữ vị trí trong hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có bất động sản cần thẩm định giá.
Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật như: các báo cáo, văn bản có sử dụng tin, tài liệu thuộc danh mục bí mật nhà nước, độ tối mật của các cơ quan tổ chức khác gồm các báo cáo trình Chính phủ về định hướng điều hành giá cả hàng hóa, dịch vụ thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước về giá chưa công bố; các quyết định giá hàng hóa, dịch vụ thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước về giá chưa công bố…Và các nghĩa vụ khác do pháp luật quy định.
2.6.2 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp hoạt động định giá
Doanh nghiệp khi tham gia hoạt động định giá có các quyền sau:70 Thứ nhất, cung cấp dịch vụ thẩm định giá:
Cung cấp bằng cách thu thập, lưu trữ, xử lý và lập nên ngân hàng dữ liệu về giá cả thị trường, máy móc, trang thiết bị, bất động sản, vật liệu xây dựng và rất nhiều loại hàng hóa khác. Thông tin thị trường được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau từ các thị trường trong nước và nước ngoài, để có thể đáp ứng tốt nhất tất cả yêu cầu của khách hàng và phục vụ nhu cầu trong hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá; dịch vụ thẩm định giá bao gồm thẩm định giá bất động sản, thẩm định dự án đầu tư, tổ chức đấu giá tài sản, thẩm định giá trị doanh nghiệp…;
70
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 39 Thứ hai, nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo thảo thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng
Thù lao là số tiền cần thiết, hợp lý được chi trả cho công việc thẩm định giá đồng thời hợp động định giá phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực cũng như số tiền thù lao do các bên tự thỏa thuận với nhau trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc ký kết hợp đồng phải tuân theo quy định của của pháp luật có liên quan;
Thư ba, thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá theo sự ủy quyền bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm định giá. Chi nhánh có quyền đăng ký các hợp đồng kinh tế nhân danh chi nhánh, đóng dấu chi nhánh. Doanh nghiệp chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ giao dịch của chi nhánh. Cũng như doanh nghiệp thẩm định giá chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật và phải có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá do doanh nghiệp thành lập;71
Thứ tư, đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài
Doanh nghiệp thẩm định giá được đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư của Việt Nam và pháp luật của nước sở tại, trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày đặt cơ sở hoặc chấm dứt hoạt động của cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản kèm theo tài liệu có liên quan cho Bộ Tài chính để quản lý, giám sát;72
Thứ năm, tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và quy định của pháp luật về thẩm định giá đồng thời tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức, đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện nhiệm vụ liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật;
Thứ sáu, yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá
71
Luật giá năm 2012, điều 41. 72
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 40
Cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá như hiện trạng bảo quản bất động sản càn thẩm định, bản vẽ thiết kế nhà xưởng, giấy ủy quyền nếu bất động sản không thuộc sở hữu của khách hàng cần thẩm định… để kết quả thẩm định được chính xác hơn ;
Thứ bảy, doanh nghiệp thẩm định giá còn có quyền từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng
Doanh nghiệp thẩm định giá còn có quyền từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng khi nhận thấy bất động sản đó không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc định giá đó hoặc do có quá nhiều hợp đồng định giá không thể tiếp nhận hợp đồng định giá nữa để đảm bảo được chất lượng định giá cũng như uy tín của doanh nghiệp định giá và một số trường hợp khác như khách hàng không cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu về bất động sản cần thẩm định giá… Bên cạnh đó, doanh nghiệp định giá còn các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Doanh nghiệp tham gia định giá bất động sản còn có các nghĩa vụ
Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật giá và Luật doanh nghiệp như tuân thủ điều kiện về chủ thể, điều kiện thành lập và hoạt động của các chủ thể, các tiêu chuẩn của thẩm định viên về giá73
…;
Thứ nhất, cung cấp, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá. Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị bất động sản và sử dụng kết quả định giá;
Thứ hai, chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá.
Doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước khách hàng về kết quả thẩm định giá ghi trong chứng thư thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết. Trường hợp kết quả thẩm định giá không đúng, gây thiệt hại cho khách hàng hoặc người sử dụng kết quả thẩm định giá (nhà nước, tổ chức, cá nhân) thì doanh nghiệp
73
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 41
thẩm định giá phải bồi thường. Việc giải quyết bồi thường thiệt hại được thực hiện theo một trong các hình thức: thỏa thuận bồi thường; giải quyết bằng trọng tài theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại hoặc phán quyết của tòa án theo quy định của pháp luật. Phải bồi thường thiệt hại do lỗi của doanh nghiệp thẩm định giá gây ra thì doanh nghiệp thẩm định giá được doanh nghiệp bảo hiểm bồi thường theo hợp đồng bảo hiểm đã cam kết, hoặc sử dụng quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại;
Thứ ba, mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp
Doanh nghiệp thẩm định giá phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp để tạo nguồn chi trả bồi thường thiệt hại (nếu có) do doanh nghiệp thẩm định giá gây ra cho người sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba có liên quan do khách hàng thẩm định giá xác định và được doanh nghiệp thẩm định giá thống nhất ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Trường hợp tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh kinh doanh bảo hiểm phi nhân thọ hoạt động ở Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá có thể được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm ở nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh bảo hiểm. Chi phí mua bảo hiểm được tính vào chi phí kinh doanh của doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp về thẩm định giá thì phải trích lập quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp với mức trích tối thiểu hàng năm là 1% trên doanh thu dịch vụ thẩm định giá, được hạch toán như trường hợp trích lập dự phòng phải trả và được tính vào chi phí kinh doanh theo quy định của pháp luật. Khi quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm tài chính tương đương 10% doanh thu về dịch vụ thẩm định giá của năm tài chính thì doanh nghiệp không sử dụng hoặc sử dụng không hết quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thì doanh nghiệp thực hiện hoàn nhập số dư quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp và sang năm tài chính tiếp theo lại thực hiện trích lập. Trường hợp doanh nghiệp chấm dứt hoạt động thẩm định giá, doanh nghiệp phải thực hiện hoàn nhập khoản chi phí dự phòng rủi ro nghề nghiệp đã trích và thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định;74
74
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 42 Thứ tư, bồi thường thiệt hại cho khách hàng theo quy định của pháp luật do vi phạm những thỏa thuận trong hợp đồng thẩm định giá và trong trường hợp kết quả thẩm định