5. Kết cấu của luận văn
2.5.3 Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác bất động sản thành giá trị hiện tại của bất động sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.62
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó. Phương pháp này sử dụng để thẩm định giá những bất động sản đầu tư mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, đất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê…), hoặc áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
Ưu điểm
Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực tiếp
những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư và nó có thể đạt mức độ chính xác cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một mức độ tin cậy cao. Ngoại trừ kỹ thuật chiếc khấu thì đây là phương pháp đơn giản nhất.
Nhược điểm:
Có thể nói một trong những hạn chế trong phương pháp này chính là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự tính trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế nhất là trong điều kiện nước ta hiện nay còn nhiều bất cập trong công tác thống kê và dự báo. Một hạn chế nữa phải kể đến là trong việc phân tích, nghiên cứu các thương vụ, còn ít quan tâm đến việc điều chỉnh các vấn đề về vị trí, tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, tiện nghi, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai… cho nên kết quả định giá không đảm bảo độ chính xác cao hơn nữa phương pháp này áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định, do đó là tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng là cố định mà trên thự tế lợi nhuận hàng năm có sự biến đổi rất lớn. Hay việc lấy doanh thu của
62
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 35
bất động sản vào các năm trước và tại thời điểm thẩm định giá không thể phù hợp khi chưa xét đến các yếu tố tương lai.63