5. Kết cấu của luận văn
2.5.2 Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.61
Phương pháp chi phí dùng trong thẩm định giá được dựa trên cơ sở lập luận là một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản khác hoặc xây dựng một công trình có lợi ích tương tự. Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này thì giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử dụng, bất động sản duy nhất… hoặc thẩm định giá nhằm mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu.
Ưu điểm:
Đây là phương pháp đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính toán tương đối cập nhật, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và định giá bất động sản, hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường. Nó là phương pháp xác định giá được sử dụng hữu hiệu khi các bất động sản ít mua bán trên thị trường, không có bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi nhuận trong tương lai. Ngoài ra, kết quả của phương pháp này phản ánh thực tế và được mọi người chấp nhận ngay cả các cơ quan pháp luật.
Nhược điểm:
Cần phải có những thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác thì không sử dụng được phương pháp này mà các thông tin giao dịch đó khó thống nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm, do đó trong điều kiện thị trường biến động các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Hơn nữa phải có giao dịch về các bất động sản tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng so sánh được, đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị
61 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, phương pháp chi phí ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá.
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 34
trường, tức là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh điểm yếu của tài liệu thu thập và sử dụng trong phân tích, so sánh.