5. Kết cấu của luận văn
2.3 Tiêu chuẩn định giá bất động sản
Trong các văn bản quy phạm pháp luật đã được nhà nước Việt Nam xây dựng và ban hành về lĩnh vực thẩm định giá như Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện luật kinh doanh bất động sản, Luật giá số 11/2013/QH13, Nghị định 89/2013 hướng dẫn luật giá, … thì với việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã giúp cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này có cơ sở pháp lý rõ ràng và chặt chẽ nhằm góp phần bình ổn giá cả thị trường nói chung cũng như giá trị thị trường bất động sản nói riêng ở Việt Nam.
Các thẩm định viên độc lập, các công ty nhà nước và tư nhân với nhiều hình thức sở hữu khác nhau muốn hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá đều phải đảm bảo một số tiêu chuẩn do Chính phủ quy định:
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam tính đến thời điểm tháng 06/2014 bao gồm 13 tiêu chuẩn thẩm định giá, được ban hành chia thành 4 đợt tương ứng với mỗi Quyết định cụ thể của Bộ Tài chính. Đợt 1 bao gồm 3 tiêu chuẩn (ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ); quy định nội dung về giá trị thị trường của tài sản, những quy tắc đạo đức chi phối và chứng thư thẩm định giá. Đợt 2 bao gồm 3 tiêu chuẩn (ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC); quy định nội dung về giá trị phi thị trường, quy trình thẩm định giá và các nguyên tắc xác định. Đợt 3 chia làm 6 tiêu chuẩn (ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ); quy định nội dung về các phương pháp thẩm định giá và phân loại tài sản, sau cùng là đợt 4 bao gồm 1 tiêu chuẩn (ban hành kèm theo thông tư số 6/2014/TT-BTC); quy định nội dung về thẩm định giá tài sản vô hình. Các tiêu chuẩn thẩm định giá này góp phần đảm bảo tính khách quan trung thực của thẩm định giá
54
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 28
đã góp phần thống nhất lý luận và quy trình hóa thẩm định giá trên toàn quốc trong giai đoạn 2006-2013.
Có thể nói hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá đã nêu tương đối đầy đủ và hướng dẫn chi tiết quy trình nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, các phương pháp thẩm định cũng như biểu mẫu Trong thực tiễn 13 tiêu chuẩn thẩm định giá nêu trên đã phát huy được vai trò hướng dẫn, định hướng nghiệp vụ cho hoạt động định giá của các doanh nghiệp. Các tiêu chuẩn này báo cáo. 13 tiêu chuẩn là công cụ rất bổ ích, làm cơ sở cho thẩm định viên có cơ sở, có lập luận phân tích và nhất là có căn cứ để bảo vệ ý kiến, phân tích khi thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá và hạn chế rủi ro trong nghề nghiệp của mình. về phía nhà nước, tiêu chuẩn thẩm định giá giúp nhà nước thực hiện việc hướng dẫn và kiểm soát hoạt động thẩm định giá.
Tất cả các tiêu chuẩn đều được áp dụng trong quá trình định giá, việc phân loại tài sản đã tương đối phù hợp. Những quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên về giá, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trong quá trình hành nghề thẩm định giá bất động sản cũng được quy định đầy đủ. Trong các phương pháp thẩm định giá ban hành thì phương pháp được sử dụng nhiều nhất, phổ biến nhất là phương pháp so sánh (tiêu chuẩn số 07). Song hạn chế lớn nhất của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá là loại hình văn bản ban hành của tiêu chuẩn thiếu tính pháp quy. Cũng trong giai đoạn này, Bộ tài chính đã ban hành Thông tư 154/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn Nghị định 188/2004 ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất có nhiều nội dung khác biệt với các Quyết định do Bộ Tài chính ban hành. Vì vậy kết quả thẩm định giá của các doanh nghiệp phải sử dụng theo Thông tư này nhưng thuận lợi lớn nhất trong đợt sửa đổi lần này là đã có Luật giá và các Nghị định hướng dẫn thi hành. Vì vậy hướng sửa đổi là phải ban hành Thông tư thay cho các Quyết định nêu trên.55
2.4 ác quy trình định giá bất động sản
Căn cứ theo tiêu chuẩn số 05 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01-11-2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) thì quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá và lựa chọn giá trị làm cơ sở thẩm định.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo xác hiện trường, thu thập thông tin.
55 Dương Thị Mỹ Lạng, Hội thẩm định giá Việt Nam, Đánh giá thực hiện các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam,
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 29
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
2.4.1 Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định và sự lựa chọn giá làm cơ sở thẩm định. sở thẩm định.
Nhận biết bất động sản cần thẩm định: vị trí, diện tích, kích thước, đặc điểm vật chất,…
Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá. Phân nhóm các quyền được đánh giá như: quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng, … Đồng thời, thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính… Trên cơ sở đó xác định giá trị nào cần được ước tính cho phù hợp với mục đích thẩm định, ví dụ như giá trị thị trường (giá trị đang mua bán trên thị trường) hay giá trị phi thị trường (bao gồm: giá trị đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…). Việc xác định giá làm cơ sở cho thẩm định giá phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Sau khi xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) và cơ sở thẩm định giá. Việc xác định thời điểm thẩm định phải được thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của bất động sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng. Bên cạnh đó, đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành.
2.4.2 Lập kế hoạch thẩm định giá
Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá. Nội dung dung kế hoạch phải thực hiện những công việc cơ bản sau:
Xác định các yếu tố cung- cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so sánh. Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và
phải được kiểm chứng.
Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 30
Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
2.4.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Trong quá trình khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí – hình dạng – diện tích thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí – hình dạng trên bản đồ địa chính và các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. Đối với công trình xây dựng, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa (loại kiến trúc, mục đích sử dụng, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…) kết hợp với bảng báo giá của nhà thầu xây dựng cũng như các văn bản pháp luật quy định về lĩnh vực xây dựng.56
Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: thông tin về những giao dịch mua bán bất động sản ( giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua các công ty kinh doanh bất động sản, công ty xây dựng, nhà thầu; thông tin trên báo trí và mạng internet ( báo mua bán, trang web Muaban.net, sieuthinha.com, diaoconline.com,…); thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ sở hữu bất động sản, về các đặc tính kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến bất động sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin.
2.4.4 Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần thẩm định, cụ thể:
Thứ nhất, phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản thẩm định.
Thứ hai, phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần thẩm định, bao gồm hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường và xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản.
Thứ ba, phân tích về khách hàng bao gồm sở thích của họ về vị trí, quy mô, chức
năng và môi trường xung quanh bất động sản, cũng như nhu cầu và sức mua về bất động sản.
Thứ tư, Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của bất động sản.
56
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD do viện Quy hoạch đô thị - nông thôn biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ trình duyệt, Bộ Xây dựng ban hành theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3 tháng 4 năm 2008. Quy chuẩn xây dựng Việt Nam được ban hành kèm theo quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14-12-1996 của BXD.
Thông tư số 14/2008/TT-BTC ngày 02-06-2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phân hạng nhà trung cư.
Thông tư số 105/2009/QĐ-UBND ngày 29-09-2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành bảng giá tối thiểu xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, nhà xưởng, kho thông dụng.
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 31
2.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá và lựa chọn giá làm cơ sở định giá. định giá.
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp thẩm định giá57
trong bước này, cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị bất động sản cần định giá.
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
2.4.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Kết quả thẩm định của doanh nghiệp thẩm định giá được lập thành văn bản, trong đó nêu rõ quá trình thẩm định giá, kết quả thẩm định giá, ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định và chỉ được sử cho mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Kết quả thẩm định giá có thể được xem là một trong những căn cứ để xem xét phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm nợ vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyễn nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp, và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.58
Như vậy, kết quả thẩm định giá được quy định trong Luật giá đã thể hiện vai trò quan trọng và làm cơ sở để phục vụ cho nhiều ngành nghề kinh tế cũng như phục vụ cho các cơ quan ban ngành hoạt động, quản lý về đất đai, đặc biệt là phục vụ cho quá trình xét duyệt cho vay tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng.
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên có liên quan về những nội dung cơ bản của báo các kết quả thẩm định giá.59
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số
04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá” – Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
2.5 Phương pháp định giá bất động sản
Trong thẩm định giá bất động sản, người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, nhưng trong đó có một phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính chất tham khảo. Căn cứ vào mục đích định giá, tính chất, đặc điểm của bất động sản định giá, điều kiện, tính chất thông tin thị trường mà thẩm định viên về giá lựa
57
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 về phương pháp so sánh trong thẩm định giá, ban hành kèm theo Quyết định 129/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá.
58
Luật giá số 11/2012/QH13, điều 4, khoản 16. 59
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 32
chọn phương pháp định giá phù hợp nhất để áp dụng. Tuy nhiên, mỗi phương pháp thẩm định giá sẽ có một kết quả khác nhau, do đó cần phải thực hiện hòa hợp kết quả của các phương pháp khác nhau thành một kết quả chung duy nhất của bất động sản cần thẩm định.
2.5.1 Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định.60
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường, dựa trên các bất động sản đặc biệt tương tự như kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý… Thẩm định viên phải sử dụng các thông số kinh tế, tình trạng pháp lý của bất động sản để xác định giá trị bất động sản so với kiểm soát (tăng hoặc giảm) giá để đi đến hướng dẫn giá bất động sản phải đánh giá. Phương pháp so sánh được sử dụng khá rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất trong thực tế định giá ở Việt Nam hiện nay cũng như các công ty, trung tâm hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và các tổ chức, tín dụng, ngân hàng. Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trường để định giá.
Ưu điểm:
Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc các mô hình tính toán hơn nữa các quan điểm của người bán và người mua đặc trưng đã thể hiện tại giá cuối cùng bên cạnh đó các thay đổi các điều kiện tài chính và lạm phát được thể hiện trong giá bán đồng thời sự khác biệt giữa các đối tượng so sánh được hiệu chỉnh và có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan quản lý công nhận, đặc biệt nó là cơ sở cho nhiều phương pháp