Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 72 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
72
Dung lượng
761,68 KB
Nội dung
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 36 (2010- 2014)
Đề tài:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Giáo viên hƣớng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
TS. Cao Nhất Linh
Nguyễn Thu Thảo
Bộ môn: Luật Thƣơng mại
MSSV: 5106187
Lớp: Luật Thƣơng mại 2
Cần Thơ, tháng 12/2013
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU.............................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài........................................................................................................................1
2. Đối tƣợng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu của đề tài......................................................1
3. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài...............................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu đề tài........................................................................................................2
5. Bố cục của đề tài.......................................................................................................................2
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................................3
1.1 Khái quát chung về hoạt động định giá bất động sản ................................................ 3
1.1.1 Khái niệm bất động sản...............................................................................................3
1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản...............................................................................7
1.2 Đặc điểm của hoạt động định giá bất động sản........................................................ 10
1.3 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản ............................................................ 11
1.3.1 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với cá nhân..............................11
1.3.2 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với Nhà nước...........................12
1.4 Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản ................. 13
1.4.1 Giai đoạn trước năm 1993........................................................................................13
1.4.2 Giai đoạn từ 1993 đến nay........................................................................................14
1.5 Hoạt động định giá bất động sản tại một số nước trên thế giới .............................. 16
1.5.1 Hoạt động định giá bất động sản tại Thái Lan.......................................................16
1.5.2 Hoạt động định giá bất động sản tại Malaysia.......................................................17
1.5.3 Hoạt động định giá bất động sản tại Singapore.....................................................18
Chƣơng 2
MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.....................................................................................................20
2.1 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản ........................................................... 20
2.1.1 Nguyên tắc pháp lý trong hoạt động định giá bất động sản................................20
2.1.2 Các nguyên tắc kinh tế trong hoạt động định giá bất động sản..........................22
2.2 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh dịch vụ định giá ........................... 27
2.2.1 Bất động sản được đưa vào kinh doanh dịch vụ định giá.....................................27
2.2.1.1 Bất động sản là nhà ở ................................................................................ 27
2.2.1.2 Bất động sản là công trình xây dựng ......................................................... 28
2.2.1.3 Bất động sản là quyền sử dụng đất ............................................................ 29
2.2.2 Điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản ............................................................................................................................................... 31
2.2.2.1 Đối với nhà ở, công trình xây dựng ........................................................... 31
2.2.2.2 Đối với quyền sử dụng đất ......................................................................... 32
2.2.2.3 Các loại bất động sản khác........................................................................ 33
2.3 Điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản
........................................................................................................................................ 34
2.4 Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản ................................. 36
2.4.1 Đào tạo bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản........................................36
2.4.2 Điều kiện đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động
sản.........................................................................................................................................37
2.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản .... 40
2.5.1 Quyền của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản...................40
2.5.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản..............42
Chƣơng 3
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN
HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...........................................................................45
3.1 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản ............................................................ 45
3.1.1 Sự cần thiết phát triển hoạt động định giá ở nước ta hiện nay............................45
3.1.2 Sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta..............................49
3.1.3 Những khó khăn, bất cập trong hoạt động định giá bất động sản.......................51
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản ....................... 55
KẾT LUẬN...................................................................................................................................63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh đặc biệt trong nền kinh tế ở
nước ta nói riêng và trên thế giới nói chung. Các nhà đầu tư đều thừa nhận tiềm năng rất
lớn ở lĩnh vực kinh doanh này. Hiện nay, kinh doanh bất động sản là một ngành đang
được chú ý rất cao của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đặc biệt hơn với sự ra đời của
Luật kinh doanh bất động sản làm tiền đề quan trọng cho loại hình kinh doanh này. Trong
đó, hoạt động định giá bất động sản luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt và đang ngày
càng đóng một vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản. Với nền kinh tế vận hành
theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, trước đây Nhà nước định giá trực tiếp mọi hàng hóa
dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Trái lại, với nền kinh tế thị trường, nhà nước chủ yếu
sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý bình ổn giá thị trường. Việc định giá trực
tiếp của nhà nước rất hạn chế. Do đó, thay cho việc định giá trực tiếp của nhà nước là
việc định giá tài sản được thực hiện theo những nguyên tắc, phương pháp khoa học theo
một chuẩn mực nhất định, đảm bảo hoạt động của các tổ chức, đơn vị thuộc mọi thành
phần kinh tế. Như vậy, có thể khẳng định rằng hoạt động định giá bất động sản là cần
thiết đối với nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường. Việc định giá chính xác một bất
động sản sẽ đảm bảo quyền lợi của tổ chức, cá nhân khi tham gia vào các giao dịch cũng
như tính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường bất động sản mà còn là sự ổn
định nền kinh tế đất nước. Với tầm quan trọng to lớn, hoạt động định giá bất động sản
ngày càng được chú trọng phát triển trên thị trường. Tuy nhiên, hoạt động này vẫn chỉ
trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển, do sự phức tạp về đối tượng định giá, sự đa
dạng của bất động sản và giá trị của loại tài sản này khiến công tác định giá bất động sản
gặp nhiều khó khăn, đôi khi chưa phản ánh đúng giá trị của bất động sản và chưa thể hiện
được hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, hoạt động định giá bất động sản vẫn còn ẩn chứa
nhiều vấn đề phức tạp, điều đó ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất
động sản. Xuất phát từ lý do đó, người viết chọn đề tài “Một số vấn đề pháp lý về hoạt
động định giá bất động sản” nhằm tìm hiểu làm rõ những vấn đề còn tồn tại trong hoạt
động định giá bất động sản ở nước ta là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó đưa
các giải pháp khắc phục.
2. Đối tƣợng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đề tài tập trung tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản, những quy
định pháp lý về hoạt động định giá bất động sản, nguyên tắc định giá, các quyền và nghĩa
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
1
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
vụ của tổ chức; cá nhân cũng như thực trạng của hoạt động định giá để từ đó có thể đưa
ra những giải pháp nhằm hoàn thiện vấn đề này.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu, tìm hiểu đề tài này người viết sử dụng phương pháp thu thập, tổng hợp
những tài liệu có liên quan, phân tích luật viết để làm rõ những quy định của pháp luật,
phương pháp so sánh để tìm ra những điểm khác biệt, cùng với việc tìm hiểu thực tế trên
báo chí và các trang thông tin điện tử để đánh giá đề tài một cách cụ thể và toàn diện.
4. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Đề tài đi sâu nghiên cứu những quy định của pháp luật về hoạt động định giá bất
động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và những văn bản
pháp luật có liên quan.
5. Bố cục của đề tài
Để đạt được mục tiêu đề ra, người viết xây dựng đề tài thành 3 chương
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về hoạt động định giá bất động sản
Chương 2: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Chương 3: Thực trạng và một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất
động sản
Ngoài ra, đề tài còn phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo.
Do thời gian nghiên cứu có hạn cùng những hạn chế nhất định về kiến thức nên đề
tài sẽ không tránh khỏi những sai sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của
thầy cô và các bạn để đề tài hoàn thiện một cách tốt nhất. Qua đề tài này, xin gửi lời cảm
ơn chân thành đến quý thầy cô, gia đình đã dạy dỗ tạo điều kiện và giúp đỡ người viết
trong suốt thời gian học tập ở trường, đặc biệt là thầy Cao Nhất Linh đã trực tiếp tận tình
hướng dẫn người viết hoàn thành đề tài này.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
2
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Định giá bất động sản là một hoạt động vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động này tồn tại và phát triển gắn liền với sự phát triển
của thị trường bất động sản. Từ khi hình thành cho đến nay hoạt động định giá bất động
sản đã và đang khẳng định được tầm quan trọng trên thị trường cũng như nền kinh tế của
đất nước.
1.1 Khái quát chung về hoạt động định giá bất động sản
Để hình thành nên hoạt động định giá bất động sản trên thị trường thì bất động sản
luôn là yếu tố đầu tiên được chú trọng và quan tâm bởi nếu không có bất động sản thì sẽ
không tồn tại hoạt động này.
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản quốc gia là nguồn lực để phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Việc phân
loại tài sản thành động sản hay bất động sản được hình thành trong quá trình lịch sử do
giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế - xã hội cùng với vị trí tự nhiên của nó.
Trong luật La Mã, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn
là tất cả những thứ khác được tạo ra do sức lao động của con người trên đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến
đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng những bộ phận cấu thành
nên lãnh thổ. Hiện nay, có rất nhiều quan điểm khác nhau về bất động sản.
Điều 520 BLDS Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây
là bất động sản, nếu bứt khỏi cây là động sản”. Việc xác định những gì được coi là bất
động sản theo quy định của BLDS Pháp tạo ra một cách hiểu dễ dàng và tương đối chính
xác khi xác định những gì được coi là gắn liền với đất đai mà ít bị giải thích sai lệch, khó
có thể giải thích rộng hơn.
Còn trong BLDS Nga quy định bất động sản là những vật bất động, khoảnh đất,
lòng đất, công trình thủy lợi, tất cả những gì liên quan chặt chẽ đến đất đai, đó là những
đối tượng mà nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng và mục đích sử dụng của nó.
Sự khác biệt về quan niệm bất động sản trong BLDS Nga so với các BLDS khác ở chỗ:
một mặt, liệt kê một số đối tượng được coi là bất động sản theo cách quy định truyền
thống được thể hiện trong BLDS Pháp; mặt khác, còn đưa ra khái niệm chung về đặc tính
của bất động sản “ những đối tượng mà nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng và
mục đích sử dụng của nó”. Như vậy, tính bất động là tính chung của bất động sản. Theo
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
3
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
BLDS Nga “ Những vật không thuộc bất động sản, bao gồm cả tiền, giấy tờ có giá là
động sản. Động sản không buộc phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật quy định” 1. Từ
quy định của điều luật này có thể suy đoán rằng bất động sản buộc phải đăng ký thì mới
được công nhận.
Trong cổ luật Việt Nam không có sự phân chia tài sản thành động sản hay bất động
sản, nhưng về đất đai được chú trọng đặc biệt, bởi đất đai được coi là tài sản có giá trị
nhất. Trong các BLDS có hiệu lực ở Việt Nam trước đây, bất động sản và động sản chỉ
được quy định theo dạng kiệt kê. Điều 312 BLDS Sài Gòn quy định: “Tài sản chia làm
động sản và bất động sản” rồi sau đó liệt kê những gì là bất động sản. BLDS Sài Gòn
quy định bất động sản gồm: “Bất động sản vì bản chất tự nhiên, bất động sản vì công
dụng riêng” 2.
Điểm mới của BLDS 1995 so với các BLDS truyền thống của Việt Nam trước đây
là trước khi phân loại tài sản thành động sản và bất động sản thì bộ luật này xác định
những gì được coi là tài sản. Điều 172 BLDS 1995 quy định: “Tài sản bao gồm vật có
thực, tiền, các giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Tại chương 2 phần
thứ hai BLDS 1995 là việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản. Điều 181
BLDS 1995 xác nhận tài sản bao gồm động sản và bất động sản sau đó quy định những gì
là bất động sản. Sự khác biệt cơ bản trong việc phân biệt động sản, bất động sản của
BLDS 1995 so với các BLDS truyền thống là đưa ra khái niệm chung về bất động sản,
nêu lên tính chất chung của bất động sản trước khi liệt kê các bất động sản. Như vậy, tại
Điều 181 BLDS 1995 quy định bất động sản như sau:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà
ở công trình xây dựng đó;
- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Cũng tương tự như BLDS 1995, BLDS 2005 cũng xác định những gì được coi là
tài sản trước khi phân loại tài sản là bất động sản và động sản. Điều 163 BLDS 2005 quy
định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” nhưng BLDS năm
2005 không có khái niệm như thế nào là bất động sản mà đi luôn vào phân chia tài sản
thành bất động sản và động sản. Ở BLDS năm 2005 cũng tiến hành liệt kê những bất
1
2
TS. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội năm 2006, trang 12
TS. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội năm 2006, trang 12
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
4
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
động sản sau đó quy định động sản là những gì không phải là bất động sản. Tại điều 174
BLDS 2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản bao gồm các nhóm tài sản chính sau
đây:
- Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, đã xác định chủ quyền và phải đo
lường bằng giá trị
- Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với chúng như nhà
ở, trung tâm thương mại, văn phòng công sở, khách sạn, các công trình xây dựng công
nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến bãi, sân bay, nhà xưởng…
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: các công trình nuôi trồng thủy sản, các công
trình du lịch vui chơi, thể thao…
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là bất
động sản chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản. Bất động sản luôn
gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được. Do
đặc tính cố định này mà bất động sản không thể đem ra ra thị trường trưng bày như các
loại hàng hóa khác mà phải giới thiệu thông qua mô hình, hình ảnh, bản vẽ. Đặc điểm
này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, bất động sản nằm
ở vị trí thuận lợi thường có giá cao và ngược lại.
Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như:
quyền và phạm vi giao dịch bất động sản; kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động
sản; các thủ tục về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản
nhằm đảm bảo quyền lợi của người bán và người mua bất động sản; định giá bất động
sản; chế độ tài chính, thuế và các khoản thu nộp vào ngân sách Nhà nước từ hoạt động
của thị trường bất động sản; giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản và các
hoạt động của thị trường bất động sản.
Bất động sản là tài sản lớn, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác
động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, nó luôn đóng vai trò
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
5
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh
hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế.
Bất động sản có nhiều đặc điểm. Các đặc điểm này có thể phân chia thành hai
nhóm chính là nhóm đặc điểm mang tính vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế.
Nhóm đặc điểm mang tính vật lý bao gồm:
- Tính chất cố định: Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một
không gian nhất định không thể di chuyển được. Đối với nhiều loại hàng hóa, người bán,
người mua có thể dễ dàng vận chuyển hàng hóa từ nơi này đến nơi khác nhưng hàng hóa
bất động sản thì không thể di dời được. Người sử dụng hàng hóa phải chuyển đến nơi có
bất động sản 3.
- Tính chất lâu bền: Trong khi hầu hết các hàng hóa đều có vòng đời sản phẩm thì
bất động sản lại có thuộc tính tồn tại khá lâu dài. Tính lâu bền của bất động sản thể hiện ở
chỗ đất đai không bị hao mòn, không bị mất đi, không thể bị hủy hoại trừ khi có rủi ro do
thiên tai gây ra. Không những thế, các công trình, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có
thể tồn tại qua nhiều năm, có khả năng sinh lợi rất lâu dài 4.
- Tính chất duy nhất, độc đáo, cá biệt: Thuộc tính này của bất động sản xuất phát từ
tính không thể di chuyển của bất động sản. Do gắn với vị trí cụ thể, gắn với môi trường,
không gian nhất định và không thể di chuyển được nên giữa các bất động sản hầu như
không có sự tương tự nhau.
- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng của nhau rất lớn,
giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động bởi bất động sản khác. Giá trị của một
bất động sản chịu ảnh hưởng rất nhiều từ những bất động sản xung quanh. Chẳng hạn,
các công trình kết cấu hạ tầng được đầu tư xây dựng cũng góp phần nâng cao giá trị sử
dụng của bất động sản trong khu vực. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn
thêm vẻ đẹp của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng.
Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa
mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác 5.
3
TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 12
4
TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 13
5
TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 14
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
6
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế bao gồm:
- Bất động sản có giá trị lớn: Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá
biệt và tính khan hiếm của đất đai. Đặc tính này của đất đai chịu sự quy định của điều
kiện tự nhiên là có sự giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ…Do bị giới hạn bởi nguồn cung nên hàng hóa bất động sản thường có
giá trị lớn. Bên cạnh đó, đầu tư vào bất động sản cần nhiều vốn và thời gian nên bất động
sản thường có giá trị cao.
- Bất động sản có tính thanh khoản kém: Bất động sản là hàng hóa không thể di dời
được và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa, khác
với các hàng hóa thông thường, khi chuyển nhượng bất động sản, cơ quan quản lý nhà
nước thường yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử
dụng, do đó cần thời gian để thực hiện giao dịch. Ngoài ra, bất động sản là một tài sản
quan trọng, có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng
dẫn đến thời gian mua, bán thường dài hơn so với các tái sản khác 6.
- Giá bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa khác: Đặc điểm này
xuất phát từ việc khó có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có của bất động sản,
đặc biệt là đất. Hơn nữa, giá đất chứa đựng yếu tố vị trí địa lý, vùng lãnh thổ, đồng thời,
chứa đựng những yếu tố xã hội như trong việc tạo ra nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống
của con người cũng như tạo ra môi trường sinh thái.
1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản
Bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Như vậy, định giá bất
động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất. Do đặc tính của bất
động sản là tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn chịu sự tác động của
nhiều yếu tố, số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất
động sản là không giống nhau. Vì vậy, định giá bất động sản là một hoạt động rất phức
tạp, việc xác định những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của
bất động sản là rất khó khăn và đó cũng chính là công việc của những tổ chức, cá nhân
tham gia hoạt động này.
Trước khi tìm hiểu định giá bất động sản là gì thì cần nắm được khái niệm của
định giá. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành,
tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng
dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:
6
TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 14
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
7
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Theo GS.W.Sealrooke- Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh thì định giá có
thể hiểu như sau: “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”7.
Còn theo GS. Lim Lan Yuan - Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia
Singapore thì: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một loại tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm
các loại đầu tư lựa chọn” 8.
Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Định giá bất động sản là
hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Ở đây, cần lưu ý là hoạt động định giá bất động sản là việc “ước tính” giá cả của
bất động sản. Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản. Tuy
nhiên, mức giá ( do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường. Mức
giá do các tổ chức định giá đưa ra có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc
thấp hơn. Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định
giá, uy tín của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản và các điều kiện kinh
tế khác.
Bất động sản thông thường là một tài sản có giá trị lớn, giá trị bất động sản tại hầu
hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP. Ở Mỹ 30-40% tổng giá trị thị
trường của bất động sản, ở Thụy Điển là 540 tỷ USD trong đó 350.000 bất động sản nông
lâm nghiệp giá trị 50 tỷ USD; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷ USD;
115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 166.000 bất động sản công nghiệp giá trị 70 tỷ
USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD 9.
Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với
hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị bất động sản
được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tưởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến
động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã
hội, hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển kinh tế, tổng sản phẩm
kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, ngân hàng, tín dụng, sự quản lý và điều tiết của
7
PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB xây dựng năm 2005,
trang 87
8
PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB xây dựng năm 2005,
trang 87
9
PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB xây dựng năm 2005,
trang 8
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
8
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Nhà nước như các chính sách, pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách môi trường;
điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thủy văn, thổ nhưỡng…
Do giá bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa khác cho nên rất khó
có thể xác định được giá trị vốn có của bất động sản. Hơn nữa, giá đất chứa đựng yếu tố
vị trí địa lý, vùng lãnh thổ, các yếu tố xã hội. Ngoài ra, do ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý,
thị hiếu, thói quen, việc định giá bất động sản không chỉ căn cứ vào chi phí hình thành
mà còn phụ thuộc vào mong muốn của cá nhân. Giá trị của bất động sản phụ thuộc rất
nhiều vào nhận định chủ quan của người định giá. Quá trình thu thập và xử lý thông tin
sẽ là bước rất quan trọng đối với hoạt động định giá. Theo tiến sỹ Nguyễn Minh Ngọc,
Trưởng bộ môn kinh doanh bất động sản, Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên,
Trường Đại học kinh tế quốc dân cho rằng, định giá bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi tính
chuyên nghiệp hóa cao, tiêu chuẩn đạo đức đầu tiên của mỗi định giá viên là sự độc lập,
không chịu chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ ai, bất kỳ tổ chức
nào 10. Do vậy, ở nhiều nước phát triển, việc định giá bất động sản do các công ty tư vấn,
các tổ chức trung gian thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin
và kết quả định giá.
Hoạt động định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ phát triển khoảng 10 năm trở
lại đây cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì nhu cầu về định giá bất động sản cho các
mục đích như mua bán, cầm cố, thế chấp… cũng ngày một tăng theo 11. Bên cạnh đó do
sự phức tạp trong đối tượng định giá cũng như giá trị rất lớn của các bất động sản đã làm
cho hoạt động định giá trở nên phức tạp và khó khăn hơn. Theo đó, Điều 11 Nghị định
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh
doanh bất động sản của Thủ Tướng chính phủ quy định như sau:
“ 1. Cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn
giao dịch bất động sản phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp luật và chuyên môn
về môi giới, định giá bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản
2. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản
lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện quy định tại Điều 12
10
Thạch Huê, Định giá đất đai; bất động sản bao giờ đủ mạnh? , TTXVN, 2008
http:// www.vietnamplus.vn/Home/Dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-du-manh/20125/140651.vnplus [truy cập
ngày 10/08/2013]
11
Thạch Huê, Định giá đất đai, bất động sản bao giờ đủ mạnh? , TTXVN, 2008
http:// www.vietnamplus.vn/Home/Dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-du-manh/20125/140651.vnplus [truy cập
ngày 10/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
9
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
của Nghị định này
12
3. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định
giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và các nội dung khác
đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh và thị trường bất động sản”.
Ngoài ra, tổ chức; cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất
động sản phải tuân thủ các điều kiện có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động
sản 13. Theo quy định tại Điều 15 NĐ 153/2007/ NĐ – CP thì: Cá nhân được cấp chứng
chỉ định giá bất động sản khi có đủ điều kiện sau đây:
+ Không phải là cán bộ, công chức Nhà nước
+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quy định của
cơ quan có thẩm quyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự,
chấp hành hình phạt tù
+ Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo , bồi dưỡng kiến thức về định
giá bất động sản
+ Có bằng tốt nghiệp Cao đẳng hoặc Đại học
+ Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản
Quy định này ra đời thực sự rất cần thiết và quan trọng nhằm nâng cao trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ cũng như là những kinh nghiệm thực tiễn của những tổ chức, cá
nhân định giá góp phần nâng cao công tác định giá ngày một phát triển. Thêm vào đó là
việc áp dụng các nguyên tắc định giá một cách thống nhất, các văn bản pháp luật về định
giá bất động sản. Như vậy, hoạt động định giá mới đi vào chuyên nghiệp và thể hiện
đúng vai trò của mình nhằm góp phần hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản
cũng như nền kinh tế của đất nước.
1.2 Đặc điểm của hoạt động định giá bất động sản
Do bất động sản có những đặc điểm mà không có một loại tài sản nào có được nên
trong quá trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất động
12
Điều 12 NĐ 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản
Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất
động sản phải có đủ các điều kiện sau đây:
. Có điều kiện kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ
chức khác
. Có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình do Bộ xây dựng ban hành
. Giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng các yêu cầu của các môn học. Giảng
viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động
kinh doanh bất động sản.
13
Khoản 2 Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
10
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
sản 14 . Việc xác định giá trị phải trực tiếp khảo sát thực địa nhằm thu thập số liệu, thông
tin. Thu thập thông tin là rất quan trọng bao gồm các thông tin chung về điều kiện tự
nhiên, môi trường, kinh tế, xã hội, quản lý Nhà nước và pháp luật; các thông tin chi tiết
về thị trường bất động sản và bản thân bất động sản. Cụ thể như các thông tin về điều
kiện tự nhiên; môi trường có thể bao gồm các thông tin như địa hình; tài nguyên thiên
nhiên; đặc điểm thời tiết; loại và mức độ ô nhiễm ở địa phương; các cơ sở hạ tầng; các
loại thuế liên quan đến bất động sản, nhóm các thông tin về xã hội như dân số; mật độ
dân số; xu hướng phát triển dân số; xu hướng phát triển lực lượng lao động xã hội; cơ cấu
dân số; nguồn lao động, các thông tin về Nhà nước và Pháp luật có thể gồm: quy hoạch
tổng thể hoặc kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng các công trình
phát triển kinh tế - xã hội hay là các thông tin về thị trường bất động sản như các thông
tin về các loại thị trường bất động sản ( thị trường bất động sản nhà ở; thị trường bất động
sản thương mại – dịch vụ) và các thông tin chung về bất động sản như tình trạng pháp lý
của bất động sản, hồ sơ thửa đất, biên bản xác định ranh giới thửa đất, kích thước, vị trí,
cơ sở hạ tầng xung quanh, môi trường, các loại thuế, những hạn chế ( nếu có) đối với việc
sử dụng bất động sản.
Khi định giá bất động sản ngoài việc tuân theo các phương pháp, nguyên tắc, quy
trình còn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của Nhà
nước thông qua các văn bản quy phạm pháp luật nhằm tạo hành lang pháp lý công nhận
quyền bất động sản của tổ chức, cá nhân. Qua đó, Nhà nước quản lý tốt hơn bất động sản
và tổ chức, cá nhân thuận lợi hơn trong việc thực hiện các quyền về bất động sản có tác
dụng khuyến khích các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, hợp pháp và
hạn chế những rủi ro trong quá trình ký kết, giao dịch.
1.3 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản
Định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, giúp cho Nhà nước
cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn trong quản lý, sử dụng cũng như
trong hoạt động kinh doanh.
1.3.1 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chug, của bất động sản nói
riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan và chịu
sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm nhưng ở các
thị trường khác nhau lại có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng môt loại bất động sản,
cùng thị trường ( nông thôn, thành thị ) nhưng ở những thời điểm khác nhau thì có giá thị
14
Goldland, Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản, 2011
http://www.daotaobatdongsan.info/khao-sat-thi-truong-thu-thap-thong-tin-bat-dong-san [ truycập ngày 10/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
11
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
trường khác nhau. Hơn nữa giá của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố như:
đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp... Vì vậy, cá nhân người mua hoặc bán bất
động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và kinh nghiệm về tính năng cũng
như là cấu trúc của bất động sản cho nên không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất
động sản. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường nếu họ thiếu
thông tin do đó sẽ không phản ánh đúng giá trị của bất động sản.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các tổ chức, cá nhân định giá sẽ giúp họ có được
những thông tin về giá bất động sản một cách cụ thể và chính xác, tránh những rủi ro
trong các giao dịch mua bán, trao đổi, thừa kế, thế chấp…Ở đây, vai trò của người định
giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị
trường bất động sản.
1.3.2 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với Nhà nƣớc
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động
sản sẽ bị ảnh hưởng rất lớn ( bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế ) nếu định giá
không đúng các loại bất động sản mà Nhà nước sở hữu. Cho đến nay, việc định giá các
tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống Nhà nước ( như
cán bộ thuộc các Sở Tài chính, cán bộ thuế…). Với một khối lượng công việc lớn, việc
sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghệp hoạt động trong lĩnh vực kinh
doanh dịch vụ bất động sản là tất yếu.
Chính vì vậy, hoạt động định giá có vai trò rất quan trọng đối với Nhà nước. Các
bất động sản mà Nhà nước định giá bao gồm: Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử
dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế tài sản, định giá bất động sản cho các hoạt
động đấu giá, định giá đất đai; nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước khi tham gia
liên doanh sản xuất, định giá bất động sản để thanh lý tài sản, định giá cho các mục đích
thế chấp, bảo hiểm.
Định giá bất động sản liên quan đến các giao dịch trên thị trường bất động sản:
mua, bán, thế chấp. Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định
được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả
hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kiện cho việc giao dịch, thỏa thuận mua bán bất động
sản diễn ra thuận lợi.
Việc định giá bất động sản phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng rất lớn
trong việc đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước. Ở Malaysia nguồn thu từ thuế bất
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
12
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế (các thành phố chính: Kualumpur 27%;
Malacca 60%, seremban 58%, Johbaru 63%, Jpoh 54%) 15.
Đồng thời, định giá đúng giá trị bất động sản đặc biệt là đất đai sẽ tạo động lực cho
việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả. Khi tất cả
nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá thị trường và không có sự ưu đãi nào đối
với một nhóm người sử dụng thì đất đai sẽ được sử dụng một cách tốt nhất. Trên thực tế
hiện nay, còn rất nhiều cơ quan được “bao cấp” giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên
quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân nhưng loại tài sản quý giá này
đang bị chiếm giữ một cách không hợp lý đặc biệt là đất đai ở những vị trí thuận lợi.
Nguyên nhân chính là giá đất để tính toán nghĩa vụ này không sát với giá thị trường.
Nắm rõ được những khó khăn, vướng mắc còn gặp phải trong hoạt động định giá
bất động sản, dự thảo Các văn kiện trình Đại hội X của Đảng cũng chỉ rõ: làm cho đất đai
từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển, từng bước làm cho thị trường bất
động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà
đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương
trong quản lý đất đai. Nhà nước quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất
động sản lớn nhất, hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản16.
Nhà nước cần xây dựng các khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình định giá bất
động sản là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản.
Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá
bất động sản để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế.
1.4 Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản
Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội có nhiều biến động to lớn đã ảnh
hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Điều đó kéo
theo sự ảnh hưởng của hoạt động định giá bất động sản bởi vì thị trường bất động sản
chính là cơ sở để hình thành hoạt động định giá. Có thể phân chia sự hình thành hoạt
động định giá bất động sản thông qua thị trường bất động sản thành hai giai đoạn sau:
1.4.1 Giai đoạn trƣớc năm 1993
Trong giai đoạn này, mặc dù Nhà nước chưa có văn bản pháp luật về giao dịch bất
động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục cho các giao dịch mua, bán,
thuê mướn bất động sản. Đặc điểm thị trường bất động sản trong giai đoạn này là một thị
trường tự phát ở một số vùng, địa phương theo yêu cầu thực tế, chưa có khung pháp luật
15
PGS TS Đỗ Hậu - TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005,
trang 90
16
Lê Xuân Bá - Trần Kim Chung, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính Trị
Quốc Gia năm 2006, trang 19
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
13
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
điều chỉnh. Hơn nữa, thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô
thị hóa diễn ra chậm do đó nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong nước chưa
cao. Bên cạnh đó, giai đoạn này Việt Nam chưa thực hiện mở cửa cho các nhà đầu tư
nước ngoài gia nhập vào thị trường trong nước, nhu cầu đất cho xây dựng và phát triển
các khu công nghiệp, nhà máy chưa nhiều.
Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc
mua bán đất đai. Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho
thị trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất
cũng không được thực hiện. Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh
tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, xây
dựng… thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng. Từ đó phát sinh nhu cầu giao
dịch về bất động sản, hiện tượng mua bán đất đai, bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sôi
động.
Luật Đất đai năm 1987 đã cho phép: “ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa
có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan có thẩm
quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng ngôi nhà đó”. Như
vậy bằng các chế định pháp luật Nhà nước đã không thừa nhận có thị trường đất đai mà
chỉ có thị trường nhà ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai vẫn đang tồn tại
và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong thời kỳ này về cơ
bản là bị chia cắt, thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai là
thị trường hợp pháp, thị trường đất đai không được thừa nhận hợp pháp. Như vậy, trong
giai đoạn này không có một văn bản pháp lý nào đề cập đến các hoạt động định giá mặc
dù hoạt động này vẫn có sự giao dịch trên thị trường.
1.4.2 Giai đoạn từ 1993 đến nay
Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một
cách hợp lý và hiệu quả. Trên cơ sở Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 quy định “Nhà
nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất
là một loại hàng hóa đặc biệt”. Lần đầu tiên giá đất và các phương pháp xác định giá đất
được pháp luật quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993: “Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất”.
Tiếp đó, Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã có quy định về các điều kiện, nội dung hợp
đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là sự
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
14
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
thay đổi quan niệm mang tính đột phá tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển
của thị trường bất động sản. Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản đã từng
bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và
kinh doanh đất đai, bước đầu hoạt động của thị trường bất động sản trở thành nguồn lực
quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Đặc biệt, Chính phủ đã ban hành Luật đất đai mới, đây là chế định pháp luật có ý
nghĩa quan trọng quyết định sự hình thành rõ nét thị trường bất động sản nước ta. Cụ thể,
tại Điều 55 Luật Đất đai 2003 ( sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010) quy định:
“ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này 17
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất”.
Với quy định này và sau này là Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất là điều kiện cơ bản cho hoạt động định giá hình
thành một cách đồng bộ. Đặc biệt đó là sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm
2006, quy định trực tiếp và cụ thể về hoạt động định giá bất động sản mà trong những
giai đoạn trước đây chưa đề cập đến. Cụ thể, tại điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy
định: “ Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ
thể tại một thời điểm xác định”. Với quy định này chứng tỏ hoạt động định giá đã hình
thành và đóng một vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản. Tại Nghị quyết Đại
hội lần thứ IX của Đảng nhấn mạnh “ Hình thành và phát triển thị trường bất động sản,
bao gồm cả quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở cửa thị trường
bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư” 18.
Như vậy, bằng các quy định pháp luật, Nhà nước đã cho phép mở rộng các đối tượng
17
Khoản 3 - Đ56 Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do
Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương
trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Khoản 4 - Đ56 Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công
khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
18
TS. Hồng Hạnh, Một số vấn đề pháp lý cơ bản về pháp luật đất đai và thị trường bất động sản, tạp chí Tài nguyên
và Môi trường, số 6 tháng 2/2012, trang 17
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
15
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
tham gia thị trường bất động sản nhằm đáp ứng ngày càng cao yêu cầu hội nhập kinh tế
quốc tế trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường. Điều này, có tác động tích
cực đến hoạt động định giá ngày càng phát triển vì nếu thị trường bất động sản phát triển
thì hoạt động định giá sẽ có tác động trực tiếp.
Hoạt động định giá bất động sản đã và đang khẳng định được vị trí của mình trong
thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế của đất nước nói chung. Tuy nhiên, vẫn
còn tồn tại nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu làm rõ. Với sự nỗ lực của các tổ chức, cá
nhân có liên quan cùng những chính sách pháp luật của Nhà nước, hi vọng hoạt động
định giá bất động sản sẽ có những bước tiến vượt bậc góp phần ổn định và phát triển nền
kinh tế đất nước.
1.5 Hoạt động định giá bất động sản tại một số nƣớc trên thế giới
Trên thế giới, lĩnh vực định giá bất động sản đã được các nước tư bản phát triển và
nhiều nước đang phát triển quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Cho đến
nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung
ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả với
một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo
chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định
giá của Nhà nước và tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hằng năm cho ngân sách quốc gia.
Dưới đây là tổ chức cũng như là cơ chế hoạt động của một số nước có nhiều điểm tương
đồng với Việt Nam.
1.5.1 Hoạt động định giá bất động sản tại Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp
trung ương gọi là: “Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện
không có cơ quan định giá. CVA trực thuộc Cục Đất đai Bộ Nội vụ, chịu sự chỉ đạo của
Ủy ban định giá Trung ương. CVA được thành lập từ năm 1978, hiện có 201 cán bộ, gồm
5 phòng 19: phòng hành chính; phòng định giá; phòng bản đồ phục vụ công tác định giá;
phòng truy cập dữ liệu và lưu trữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai)
và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không
thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất). CVA không có hệ thống ở địa
phương, việc định giá đất địa phương thực hiện theo hợp đồng với văn phòng quản lý đất
đai các tỉnh. Ngoài ra, còn có các tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt động dưới
hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn theo giấy phép hành nghề do Hội đồng định giá
Trung ương cấp; các công ty tập hợp trong một tổ chức nghề nghiệp là Hội đồng định giá
19
Quách Văn Chiến, Định giá bất động sản ở một số nước Đông Nam Á, 2010
http://tnmtphutho.gov.vn/index.php/vi/news/Tai-nguyen-dat/Dinh-gia-dat-va-bat-dong-dong-san-o-mot-so-nuocDong-Nam-a-835/ [truy cập ngày 12/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
16
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Trung ương, có đại diện trong Ủy ban định giá Trung ương có điều lệ và quy chế hoạt
động riêng, các công ty định giá tư nhân có thể có chi nhánh ở các địa phương, ví dụ như
Công ty TNHH Sirida có 17 văn phòng đại diện ở địa phương.
Ở Thái Lan, các cơ quan chuyên môn của nước này đã có những nỗ lực nhất định
trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá. Trong thời gian tới,
Thái Lan sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ định giá làm giảm bớt chi phí.
Mặc dù đã được quy định trong luật pháp rất cụ thể về phương pháp, quá trình thực
hiện và trách nhiệm của các bên trong quá trình định giá, tuy nhiên trên thực tế nhiều sai
phạm đã xảy ra. Đặc biệt, trong thời gian Thái Lan bị khủng hoảng tài chính, nhiều vụ sai
phạm về định giá bất động sản liên quan đến thế chấp tiền vay ngân hàng được phát hiện.
Hầu hết những trường hợp sai phạm trong hoạt động định giá ở Thái Lan không liên quan
đến vấn đề phương pháp định giá mà xuất phát từ các lý do khác như: cán bộ định giá
không đủ thông tin, khách hàng móc ngoặc với người định giá, người định giá và cơ quan
Nhà nước liên kết với nhau lừa tổ chức tài chính.
Vì vậy, để cải thiện công tác định giá Thái Lan đã tập trung khắc phục một số vấn
đề liên quan đến hệ thống dữ liệu, hệ thống đào tạo định giá… Một số ý kiến chuyên gia
kiến nghị nhằm cải thiện chất lượng công tác định giá về các khía cạnh như là cải thiện
hệ thống số liệu: trong tương lai, Thái Lan nên đầu tư nhiều hơn cho việc xây dựng cơ sở
dữ liệu đặc biệt giá giao dịch trên thị trường. Nhà nước nên đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu
sao cho cơ chế cung cấp số liệu một cách thuận tiện cho người định giá hay cải thiện hệ
thống giáo dục về định giá, cần gia tăng các trường đại học tăng cường công tác đào tạo
cho người định giá.
1.5.2 Hoạt động định giá bất động sản tại Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà
nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang và Quận (huyện).
Tại Trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục dịch vụ định
giá bất động sản” gọi tắt là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ tài chính, Giám đốc JPPH do Bộ
trưởng Bộ tài chính bổ nhiệm và cơ quan này chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn
bộ các hoạt động của cơ quan mình 20. JPPH Liên bang gồm các phòng: điều phối quản
lý, hỗ trợ quản lý, công nghệ thông tin, đầu tư, định giá bất động sản, quản lý bất động
sản, thư ký định giá, đào tạo.
20
PGS.TS Đỗ Hậu - TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005,
trang 108
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
17
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Tại cấp Bang: Mỗi Bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng
giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt
động của mình.
Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (Huyện) được JPPH đặt văn phòng định
giá còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách
nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá bất động sản một vùng, bao gồm một số
Quận (Huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH
Bang bổ nhiệm.
JPPH có những nhiệm vụ sau đây:
- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí
theo quy định của pháp luật gồm: Định giá bất động sản ban đầu, định giá bất động sản
trong năm, định giá bất động sản có sự tăng; giảm về giá trị trong năm, định giá bất động
sản định kỳ (5 năm một lần), định giá doanh thu hằng năm từ bất động sản hỗ trợ cho
việc thu thuế.
- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: tích tụ đất
đai (thu hồi đất; mua đất; khai thác đất hoang), cho thuê bất động sản, tín dụng nhà ở, bảo
hiểm bất động sản, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng đường điện, tư nhân hóa
hóa và hợp tác hóa bất động sản, xây dựng các dự án khả thi về bất động sản, quản lý tài
sản.
- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ Đại học và trên Đại học.
Ở Malaysia, các tổ chức định giá được hình thành từ khá sớm cùng với việc ban
hành các tiêu chuẩn định giá, các nhà chuyên môn hy vọng sẽ nâng cao trình độ của
người định giá ngang tầm với quốc tế. Các tiêu chuẩn được quy định như là giá trị thị
trường được sử dụng làm cơ sở trong định giá, đưa ra các tiêu chuẩn về trình độ chuyên
môn; kinh nghiệm đối với các tổ chức; cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này, đưa ra các
mục tiêu định giá và những cơ sở định giá, tiêu chuẩn về thu thập số liệu cần thiết trong
hoạt động định giá hay các phương pháp được người định giá sử dụng như phương pháp
so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận.
1.5.3 Hoạt động định giá bất động sản tại Singapore
Cơ quan quản lý Nhà nước về định giá bất động sản và Văn phòng đất đai thuộc Bộ
pháp luật và Văn phòng định giá thuộc cơ quan Thuế - Bộ Tài chính. Trong đó Văn
phòng đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất công, quản lý
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
18
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy
phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản 21.
Văn phòng đất đai có bốn phòng: Bán đất, thu hồi đất, quản lý đất nhà nước, hợp
tác phát triển về đất. Văn phòng định giá có chức năng thực hiện việc định giá bất động
sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.
Văn phòng định giá có bốn phòng: Xử lý thông tin, định giá bất động sản ( đất
trống và đất có nhà ), định giá bất động sản đặc biệt ( sân gôn, bóng đá, casino…), định
giá theo tổng giá trị bất động sản.
Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn
kinh tế bất động sản, công ty tư vấn và dịch vụ định giá theo giấy phép hành nghề do Hội
đồng định giá trung ương cấp; tổ chức hội nghề nghiệp và Viện định giá Singapore có
điều lệ và quy chế hoạt động riêng, cơ quan thường trực của Viện có ba phòng: Điều tra
đất, điều tra số lượng định giá, định giá và định giá tổng quan.
Ngoài những điểm khác biệt trên thì ở cả ba nước có những điểm chung như sau:
Thứ nhất, các cơ quan định giá bất động sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật
bất động sản.
Thứ hai, cơ quan định giá trung ương về bất động sản của mỗi nước còn chịu sự
chi phối của một tổ chức Nhà nước gọi là “Ủy ban định giá trung ương”. Ủy ban định giá
trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành viên là đại diện của một
số Bộ, Ngành và các tổ chức khác có liên quan như: Bộ tài chính; Bộ tư pháp; Ngân hàng
trung ương; Cục đất đai; đại diện cơ quan định giá trung ương; đại diện các tổ chức định
giá tư nhân…Ủy ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập.
Thứ ba, trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất động sản
có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các
thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất,
hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá đất.
21
PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005,
trang 109
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
19
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Chƣơng 2
MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản
2.1.1 Nguyên tắc pháp lý trong hoạt động định giá bất động sản
Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 51 Luật
kinh doanh bất động sản năm 2006.
Thứ nhất, việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính
chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Như vậy, tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động định giá bất động sản phải dựa trên
những thông tin về bất động sản như những quy định nêu trên và có trách nhiệm công
khai thông tin về bất động sản. Tính chất của bất động sản bao gồm: loại bất động sản; vị
trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích
của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;
thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất
động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu,
quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử
về sở hữu, sử dụng bất động sản; giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động
sản22…Ngoài ra, việc định giá bất động sản dựa trên giá thị trường tại thời điểm định giá
là rất quan trọng nhằm giúp cho giá bất động sản gần sát với thực tế và giá của bất động
22
PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia
Thành phố Hồ Chí Minh 2009, trang 204
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
20
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
sản sẽ không quá cao hay quá thấp khi so sánh với giá thị trường tại thời điểm định giá để
có những phương pháp định giá phù hợp nhất.
Thứ hai, tổ chức; cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có đủ
điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể là: tổ
chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Nhà nước quy
định về điều kiện thành lập doanh nghiệp, thành lập hợp tác xã, phạm vi được phép hoạt
động, điều kiện về vốn, huy động vốn… nhằm giúp các chủ thể kinh doanh, đầu tư có
những thông tin pháp lý cần thiết. Ví dụ như, Luật doanh nghiệp có quy định về điều kiện
về chủ thể đó là tổ chức cá nhân tham gia doanh nghiệp phải có đầy đủ năng lực hành vi
dân sự và không thuộc đối tượng bị nhà nước cấm thành lập hoặc tham gia doanh nghiệp
hay là điều kiện về vốn, vốn đầu tư thành lập doanh nghiệp phải phù hợp với lĩnh vực,
ngành nghề và quy mô kinh doanh của doanh nghiệp.
Ngoài ra, tổ chức; cá nhân khi kinh doanh định giá bất động sản phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ định giá bất động sản. Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động
sản khi có đủ điều kiện quy định tại điều 55 Luật kinh doanh bất động sản. Những điều
kiện như là: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ từ cao đẳng trở lên, đã được
đào tạo về định giá bất động sản, có hồ sơ xin cấp chứng chỉ bất động sản. Hồ sơ xin cấp
chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm: đơn xin cấp chứng chỉ định giá có xác nhận
của Ủy ban nhân dân xã; phường; thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ kèm
theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên và bản sao
giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động sản. Trong đó, Ủy ban nhân dân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức cấp chứng chỉ định giá bất động
sản và Chính phủ sẽ có thẩm quyền trong việc quy định cấp; thu hồi chứng chỉ định giá
và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản.
Thứ ba, việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ
pháp luật.
Độc lập là nguyên tắc cơ bản của doanh nghiệp định giá bất động sản và định giá
viên, trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá
viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động của bất kỳ lợi ích và vật chất tinh
thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định giá. Định giá viên
không được nhận định giá bất động sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ
kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng,
là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồnggia công dịch vụ, đại lý tiêu
thụ hàng hóa hay việc định giá viên không được nhận định giá bất động sản cho các đơn
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
21
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
vị mà có cha mẹ, vợ chồng, anh chị em ruột đang giữ vị trí trong hội đồng quản trị, ban
tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có bất
động sản cần định giá23.
Trong quá trình định giá nếu có sự hạn chế về tính độc lập thì doanh nghiệp, tổ
chức đinh giá và định giá viên phải tìm cách loại bỏ hạn chế này. Nếu không loại bỏ được
thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo
định giá những mối quan hệ mang tính tính tập thể hay cá nhân trực tiếp hoặc gián tiếp
đối với bất động sản.
Ngoài ra, tính độc lập; khách quan; trung thực còn được định giá viên thể hiện
trong báo cáo kết quả định giá. Định giá viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan
và kết luận thống nhất hay không thống nhất với một phần hoặc toàn bộ nội dung báo
cáo. Hơn nữa, định giá viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không thành kiến thiên
vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi định
giá bất động sản. Cụ thể là việc doanh nghiệp; tổ chức định giá; định giá viên không được
tiến hành định giá khi những ý kiến và kết luận định giá đã được đề ra có chủ ý từ trước,
tiền thu định giá bất động sản phải được xác định một cách độc lập; theo quy định và
không phụ thuộc vào kết quả định giá đã được thỏa thuận trước đó hay là việc doanh
nghiệp; tổ chức định giá và định giá viên phải thẩm tra những thông tin dữ liệu do khách
hàng cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin dữ liệu đó.
Trong trường hợp việc kiểm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì định giá viên phải
nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo định giá.
Như vậy, khi doanh nghiệp; tổ chức định giá và định giá viên đã tuân thủ những
quy định trên thì tức là đã tuân thủ pháp luật về những quy định khi tham gia hay kinh
doanh dịch vụ định giá bất động sản.
Đây là những yếu tố quan trọng và thiết yếu trong hoạt động định giá bất động sản,
bởi hoạt động định giá bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh còn khá mới mẻ ở nước
ta cho nên hoạt động này hết sức phức tạp và còn tồn tại nhiều khó khăn vì vậy để phát
triển một cách bền vững và mang lại hiệu quả cao nhất thì nhất thiết tổ chức, cá nhân phải
tuân thủ theo những nguyên tắc cơ bản trên.
2.1.2 Các nguyên tắc kinh tế trong hoạt động định giá bất động sản
Các nguyên tắc kinh tế trong hoạt động định giá bất động sản, chúng có liên quan
mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá
23
PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia
Thành phố Hồ Chí Minh 2009, trang 204
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
22
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
thị trường24. Cần phải nhấn mạnh rằng, những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một
cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên hệ chặt chẽ
với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, để các
kết quả định giá gần sát với giá thị trường thì việc định giá phải tuân thủ theo các nguyên
tắc được trình bày dưới đây.
* Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong
khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong những nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá bất động sản.
Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc một người
cụ thể). Còn theo khía cạnh về mặt pháp luật, thì một bất động sản được đánh giá là sử
dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản là hợp pháp, được Nhà nước
thừa nhận và bảo hộ.
Theo đó một bất động sản khi cho thu nhập ròng cao nhất cũng được đánh giá là sử
dụng cao nhất và tốt nhất. Thu nhập ròng có thể hiểu là tổng thu nhập của một doanh
nghiệp, hay còn gọi là lợi nhuận thuần. Thu nhập ròng được tính toán từ tổng thu nhập có
điều chỉnh thêm các khoản chi phí hoạt động, khấu hao, lãi suất, thuế và các chi phí khác
liên quan đến họat động kinh doanh của doanh nghiệp. Số liệu này được thể hiện trên báo
cáo thu nhập, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp, đó là số liệu
tính toán nằm ở dòng cuối cùng nên còn được gọi bằng tên tiếng Anh là "the bottom
line". Chỉ số này cũng được sử dụng để tính toán thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) 25.
*Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị
trường sẽ tăng lên; khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng
24
Vietrealnet, Nguyên tắc định giá bất động sản http://daotaobds.weebly.com/nguycircn-t7855c-2737883nhgiaacute-bds.html [truy cập ngày 14/08/2013]
25
Netincom, Thu nhập ròng http://www.bsc.com.vn/Terms/NI.aspx [truy cập ngày 14/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
23
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu
lớn hơn cung và ngược lại 26.
Đất đai (hay quyền sử dụng đất đai) là một loại hàng hóa đặc biệt. Cũng như mọi
loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu
trên thị trường. Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời
điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán, cung
trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị
trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định. Cũng như các thị trường
khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm
thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì
giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu có sự biến động cùng chiều có nghĩa là cùng
tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm
của cung và cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là
nội dung của nguyên tắc cung – cầu được áp dụng phù hợp với thị trường đất đai.
Trong một khoảng thời gian nhất định, cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố
như: giá cả, thu nhập của người tiêu dùng, giá của các mặt hàng có liên quan, những dự
đoán của khách hàng về cung và cầu, sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng. Do đặc thù
riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của
từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng
hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Nhà nước có thể thay
đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất
đai. Nói một cách khác, cung mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc
giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Nếu loại trừ việc
phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của quốc
gia nói chung có thể nói là một đại lượng không đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá
cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa
cho nhau, cung về từng loại đất cũng có sự biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất
cụ thể phụ thuộc cả vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện tích đất nông nghiệp trước
đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được
chuyển mục đích sử dụng. Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành
đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi.
* Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ
bất động sản
26
PGS-TS Đỗ Hậu. TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý Nhà nước và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005,
trang 96
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
24
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Theo nguyên tắc này thì để ước tính giá trị thực của một bất động sản, cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó.
Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá
về mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong
quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian.
Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: lao động,
vốn, đất đai, quản lý27.
* Nguyên tắc thay đổi
Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các
lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước, pháp luật, xã hội và môi trường; chúng luôn tác
động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi
cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất
động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản…; sự thay đổi là một quy luật khách quan,
nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính
giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định
giá, nhưng nó phải bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản 28.
Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
* Nguyên tắc dự báo
Bất động sản có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai.
Vì vậy, giá trị thị trường của bất động sản có thể được ước lượng bằng tổng giá trị của
những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó đem lại. Ngược lại, ngay cả những tác
động tiêu cực đến giá trị bất động sản trong tương lai có thể xảy ra và cần dự đoán trước.
Các nhà định giá bất động sản thường dựa vào nguyên tắc này để tiên đoán giá trị lợi ích
hoặc giá trị thiệt hại có thể có được trong tương lai nhưng để xác định giá trị bất động sản
ở thời điểm hiện tại 29. Nguyên tắc này thường được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay
đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể có trong
tương lai.
* Nguyên tắc phù hợp
27
My.opra.com, Nguyên tắc định giá bất động sản
http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/630/CatID/8/Default.aspx [truy cập ngày 15/08/2013]
28
My.opra.com, Nguyên tắc định giá bất động sản
http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/630/CatID/8/Default.aspx [truy cập ngày 15/08/2013]
29
Vietralnet, Nguyên tắc định giá bất động sản
http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE822FD662424/View/Dinh-giabat-dong-san/NGUYEN_TAC_HOAT_DONG_DINH_GIA_BAT_DONG_SAN/?print=282443356[ truy cập ngày
16/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
25
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Việc định giá một bất động sản phải dựa trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất
đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế, một bất động sản có thể được sử dụng vào
nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác
nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại…Trong
đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối
mục đích sử dụng của toàn bất động sản30. Vì vậy, khi định giá bất động sản phải căn cứ
vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các
mục đích sử dụng khác.
* Nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc này có ảnh hưởng quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản.
Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể được thay thế cho nhau.
Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà
biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà khác nếu giá
cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động
sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi
nhuận cao hơn.
* Nguyên tắc đóng góp
Theo nguyên tắc này thì giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản phụ thuộc
vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp
thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản đó. Với các bất động
sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được
đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực31.
* Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động
sản khác
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong
định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất
động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá
trị. Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ
sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng
có giá trị cao hơn nhiều lần. Ngược lại, những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong
cùng một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì
30
MKlaw Film, Nguyên tắc định giá bất động sản
http://luatminhkhue.vn/thue-dat/nguyen-tac-dinh-gia-bat-dong-san.aspx [truy cập ngày 16/08/2013]
31
MKlaw Film, Nguyên tắc định giá bất động sản http://luatminhkhue.vn/thue-dat/nguyen-tac-dinh-gia-bat-dongsan.aspx [truy cập ngày 17/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
26
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị
thực của chính nó 32.
* Nguyên tắc thay thế
Sự hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị của
các tài sản có khả năng thay thế. Một người mua thận trọng không bao giờ trả tiền nhiều
hơn để mua một tài sản tương tự như vậy trong thị trường 33. Nguyên tắc này được áp
dụng trong quá trình định giá tài sản là khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản
nào chào bán với mức giá thấp hơn thì tài sản đó được bán trước.
* Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một thửa đất nhất định
và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí
thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác. Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được
sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và
quản lý nhưng tạo ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những
thửa đất này chính là thể hiện về chênh lệch giá đất và cần được tính đến trong quá trình
xác định giá trị đất đai.
2.2 Các loại bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh dịch vụ định giá
Dựa trên những đặc điểm cũng như tính chất thì có thể liệt kê những tài sản quy
định tại Khoản 1 Điều 174 BLDS là những bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản giao
dịch thường được giới hạn theo quy định của pháp luật. Do vậy, không phải bất kỳ bất
động sản nào cũng được phép kinh doanh.
Tại Điều 6 Luật KDBĐS và Điều 2 NĐ số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày
15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản:
“ 1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a. Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng
b. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của
pháp luật về đất đai
c. Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật
32
MKlaw Film, Nguyên tắc định giá bất động sản http://tholaw.vn/dich-vu-phap-ly/tu-van-dat-dai/979-nguyen-tacdinh-gia-bat-dong-san [truy cập ngày 18/08/2013]
33
PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia
Thành phố Hồ Chí Minh 2009, trang 207
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
27
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ
trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản
được đưa vào kinh doanh”.
2.2.1 Bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh dịch vụ định giá
2.2.1.1 Bất động sản là nhà ở
Theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2005 thì nhà ở là: “công trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Các loại nhà bao gồm: nhà ở thương mại do các tổ chức, cá nhân xây dựng để bán,
cho thuê theo nhu cầu của thị trường; nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng,
có thể do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu cầu của xã hội. Giao
dịch của bất động sản là nhà ở có thể phục vụ cho các mục đích khác nhau như để ở, để
đầu tư hoặc cho thuê.
Trong định giá nhà ở dù áp dụng phương pháp nào thì cũng phải chú trọng đến
những nhân tố cơ bản sau:
- Kích thước và số lượng phòng
- Vị trí ngôi nhà: Đây là nhân tố có ảnh hưởng rất lớn đến giá của ngôi nhà được
trả, bởi vì nó ảnh hưởng đến các tiện ích cuộc sống của người sử dụng ngôi nhà, ví dụ
như khoảng cách đến trường học, chợ, bến xe, công viên…
- Các tiện nghi như bố trí hệ thống điện, nước, bếp và điều kiện sân vườn…
- Tuổi của ngôi nhà và điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa: những ngôi nhà hiện đại
mới được xây dựng ngày càng được ưa chuộng và có xu hướng tăng giá và ngược lại.
Các điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa phải được xem xét ở hai khía cạnh, đó là chi phí thay
thế và chi phí bảo dưỡng của các bộ phận cấu thành trong ngôi nhà.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
28
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Trong điều kiện hiện nay, khi định giá bất động sản là nhà ở thì các nhà định giá
thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Khi định giá bằng phương pháp này,
người định giá cần tìm những ngôi nhà tương tự ngôi nhà cần định giá ở trong cùng khu
vực thị trường để so sánh. Bằng việc so sánh những điều kiện chung liên quan đến các
giao dịch nhà ở có thể so sánh đã được thực hiện trên khu vực thị trường có bất động sản
cần định giá như quyền sở hữu, các điều kiện thanh toán, điều kiện thị trường, các điều
kiện cụ thể đối với bất động sản so sánh như vị trí ngôi nhà, kích thước các phòng, các
tiện ích và điều kiện sửa chữa để từ đó rút ra chỉ số giá trị của toàn bộ bất động sản hoặc
chỉ số giá trị/đơn vị như m2 xây dựng hoặc m2 sàn sử dụng, m2 đất sử dụng… Trên cơ sở
các chỉ số giá trị của từng bất động sản so sánh thực hiện hòa hợp với chỉ số giá trị để
tính ra giá của bất động sản cần định giá.
2.2.1.2 Bất động sản là công trình xây dựng
Công trình xây dựng bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công
trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật34.
Tuy nhiên, không phải bất cứ công trình xây dựng nào cũng được phép đưa vào
kinh doanh mà cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật. Như vậy, một số
công trình sau sẽ không được phép kinh doanh: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan Nhà nước,
công trình phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, công trình được ghi nhận là di tích
lịch sử, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu Nhà nước và các công trình xây dựng khác mà
pháp luật không cho phép kinh doanh.
34
Acomm, Thế nào là phân loại công trình? Dựa trên tiêu chí nào để phân loại công trình?
http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:OuZ2Oft DykJ:www.vibonline.com.vn/Hoidap/3902/Thenao-la-phan-loai-cong-trinh-Dua-tren-tieu-chi-nao-de-phan-loai-cong-trinh.aspx+&cd=3&hl=vi&ct=clnk&gl=vn
[truy cập ngày 26/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
29
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Bất động sản là công trình xây dựng bao gồm nhiều loại khác nhau. Mỗi một công
trình xây dựng đều được phục vụ cho một mục đích nhất định. Đó có thể là các bất động
sản dùnglàm cửa hàng, là văn phòng, làm nhà kho hay để làm nhà xưởng phục vụ cho sản
xuất công nghiệp… Do đó về mặt thiết kế, kiến trúc và thi công xây dựng cũng khác
nhau, vì vậy mà giá trị của mỗi công trình xây dựng cũng sẽ khác nhau. Bởi vậy, trước
khi định giá doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải xác định rõ mục đích
của công trình đó. Có thể cùng một mặt bằng xây dựng nhưng nếu xây nhà để ở thì giá trị
sẽ khác so với xây nhà làm văn phòng cho thuê hay khách sạn. Từ các mục đích khác
nhau này cũng dẫn đến việc đầu tư vào xây dựng công trình cũng khác nhau, hay chi phí
để xây dựng công trình và các chi phí có liên quan khác cũng sẽ không giống nhau.
Ngoài ra, giá trị của bất động sản công trình xây dựng còn phụ thuộc nhiều vào yếu
tố pháp luật. Tức là tính hợp pháp của công trình đó. Vì vậy, trong quá trình định giá cần
phải xem xét và tuân thủ các quy định của pháp luật để công trình đó được coi là hợp
pháp và được phép đưa vào giao dịch trên thị trường35.
2.2.1.3 Bất động sản là quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2003 ( sửa đổi, bổ sung 2009, 2010) quy định về quyền sử dụng
đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.”
“Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định;
quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
35
VietnamMLS.net, Các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản
http://bdsthudo.com/tu-van-bat-dong-san/kinh-doanh-bat-dong-san/cac-yeu-to-anh-huong-toi--bat-dong-san, [truy
cập ngày 27/08/2013].
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
30
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Như vậy, mặc dù Luật có quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu
phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện
tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước.
Đồng thời Luật cũng đưa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất như sau:
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Hiện nay việc xác định giá trị quyền sử dụng đất sát với giá thị trường đang
thực hiện theo thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng của các chủ thể kinh doanh. Nhà nước
bảo hộ cho người sử dụng đất được hưởng các quyền và tham gia giao dịch trên thị trường.
Ngoài ra, Nhà nước cũng xây dựng khung giá đất để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ
tài chính song cũng cho phép người sử dụng đất tự thỏa thuận giá cả vể các quyền sử dụng đất
trong các giao dịch của mình. Điều đó có nghĩa là quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị
trường bất động sản, người sử dụng đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất… sẽ có các
quyền theo quy định của Luật đất đai và được phép giao dịch quyền sử dụng đất phù hợp với
quy luật của thị trường. Như vậy, định giá quyền sử dụng đất là số tiền ước tính về giá trị của
quyền sử dụng đất, quyền khai thác các tài sản trên đất so với các giao dịch đang được mua
bán trên thị trường vào thời điểm định giá và cho mục đích đã được xác định rõ trong những
điều kiện của môt thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
2.2.2 Điều kiện để bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản
Điều kiện để những bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại điều 7 Luật
kinh doanh bất động sản. Do định giá bất động sản là một trong những hoạt động của lĩnh
vực này nên các bất động sản muốn đưa vào định giá thì phải tuân thủ những điều kiện
theo quy định của pháp luật.
2.2.2.1 Đối với nhà ở, công trình xây dựng
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
31
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Để bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh thì phải có
đủ điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
Một bất động sản muốn tham gia vào các giao dịch trên thị trường thì yêu cầu đầu
tiên là phải hợp pháp, được phép kinh doanh theo những quy định của Nhà nước.
- Đối với nhà ở, công trình xây dựng mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định
của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu
về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
Chất lượng công trình xây dựng là những yêu cầu về an toàn, bền vững, kỹ thuật và
mỹ thuật của công trình nhưng phải phù hợp với qui chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng, các
qui định trong văn bản qui phạm pháp luật có liên quan. Chất lượng công trình xây dựng
không chỉ đảm bảo sự an toàn về mặt kỹ thuật mà còn phải thỏa mãn các yêu cầu về an
toàn sử dụng có chứa đựng yếu tố xã hội và kinh tế. Ví dụ: một công trình quá an toàn,
quá chắc chắn nhưng không phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, gây những ảnh hưởng bất
lợi cho cộng đồng (an ninh, an toàn môi trường…), không kinh tế thì cũng không thoả
mãn yêu cầu về chất lượng công trình. Có được chất lượng công trình xây dựng như
mong muốn, có nhiều yếu tố ảnh hưởng, trong đó có yếu tố cơ bản nhất là năng lực quản
lý (của chính quyền, của chủ đầu tư) và năng lực của các nhà thầu tham gia các quá trình
hình thành sản phẩm xây dựng36.
Với quy định này, nhằm tạo sự tin tưởng cho những người có nhu cầu về nhà ở và
các công trình xây dựng cũng như nâng cao chất lượng các công trình, giảm bớt đến mức
thấp nhất các công trình kém chất lượng gây thiệt hại cho Nhà nước cũng như người sử
dụng.
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu
Tranh chấp về quyền sở hữu có nghĩa là tranh chấp mà trong đó cần xác định ai là
người có quyền sử dụng hợp pháp tài sản đang tranh chấp. Như vậy, với việc quy định
nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp về quyền sở hữu nhằm giúp cho việc
mua bán, trao đổi thuận lợi tránh gây tranh cãi, kiện tụng giữa các chủ thể.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Quy định không cho phép tài sản bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết
định hành chính của cơ quan Nhà nước vào kinh doanh trên thị trường nhằm đảm bảo sự
36
PGS – TS Trần Chủng, Quản lý chất lượng công trình xây dựng trong Luật xây dựng,
http://www.vncold.vn/Web/Content.aspx?distid=3402[ truy cập ngày 10/10/2013].
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
32
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
công bằng giữa các loại tài sản, tránh những rủi ro và bảo vệ quyền lợi của những chủ thể
có liên quan.
- Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và
quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo
quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng
hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình
đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn
giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án
khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công
trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai.
Đây là những điều kiện rất cần thiết với một công trình xây dựng hay nhà ở nhằm
đảm bảo tốt nhất sự rõ ràng về nguồn gốc, sự minh bạch của công trình hay nhà ở từ đó
nhằm đảm bảo lợi ích tốt nhất cho các bên.
2.2.2.2 Đối với quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện được
quy định tại Khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh
Đây là điều kiện rất quan trọng đối với bất kỳ tài sản nào khi muốn đưa vào kinh
doanh theo quy định của pháp luật.
- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Như vậy, quyền sử dụng đất muốn đưa vào tham gia hoạt động định giá bất động
sản thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo những quy định của pháp luật, cụ
thể là NĐ 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Việc chứng minh quyền sử dụng đất phải hợp pháp
theo quy định của pháp luật là điều rất cần thiết và quan trọng trong các giao dịch mua
bán, nhằm hạn chế những tranh chấp do quyền sử dụng đất bất hợp pháp gây ra.
- Không có tranh chấp
Tương tự như quy định đối với nhà ở, công trình xây dựng thì quyền sử dụng đất
cũng không thể xảy ra tranh chấp. Trong bất kỳ cuộc mua bán, trao đổi nào không ai
muốn có những yếu tố làm ảnh hưởng đến kết quả giao dịch. Xuất phát từ những nhu cầu
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
33
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
giao dịch đó mà pháp luật quy định điều khoản này nhằm tạo ra sự thuận lợi trong giao
dịch giữa các bên.
- Trong thời hạn sử dụng đất
Quyền sử dụng đất trước tiên đó là sự chứng nhận hợp pháp của người chủ sở hữu
mảnh đất từ đó có thể sử dụng vào những mục đích nhất định. Tuy nhiên, quyền sử dụng
này phải trong thời hạn sử dụng theo đúng quy định của pháp luật. Nếu như hết thời hạn
sử dụng mà vẫn giao dịch mua bán, chuyển nhượng thì tất cả các giao dịch này sẽ vô hiệu
do trái những quy định của pháp luật.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Với quy định này nhằm đảm bảo các bất động sản sẽ được phép đưa vào kinh
doanh, tránh những rủi ro hay trở ngại trong việc giao dịch với mục đích bảo vệ quyền lợi
của những người có liên quan.
- Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị
mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp thì phải có các công trình
hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
2.2.2.3 Các loại bất động sản khác
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 2 NĐ 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007: “Căn
cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế-xã hội và thị trường bất động sản, Thủ tướng
Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và các bất
động sản khác theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 6 (37) Luật kinh doanh bất động
sản cho phù hợp với tình hình thực tế”.
Cũng theo quy định tại Khoản 3 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản thì “Các bất
động sản khác theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 6 Luật này được đưa vào kinh
doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ”.
Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật quy định rất chung chung về các loại bất động
sản khác mà không quy định cụ thể là những loại bất động sản nào. Chính vì thế rất khó
để xác định những điều kiện cụ thể cho từng loại bất động sản này. Tuy nhiên, có thể
hiểu khi pháp luật quy định như vậy có nghĩa là các bất động sản khác muốn đưa vào
kinh doanh cũng phải tuân thủ những điều kiện giống như bất động sản là nhà ở, công
trình xây dựng và quyền sử dụng đất.
37
Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
34
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
2.3 Điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản
Hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản là một loại hình kinh doanh có
điều kiện, không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng được tham gia hoạt động dịch vụ
định giá bất động sản mà chỉ có những tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật cụ thể là Luật kinh doanh bất động sản thì mới được tham gia vào hoạt
động kinh doanh này.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp
luật
Điều kiện này được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh bất động
sản. Đây là điều kiện được áp dụng chung cho tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ
bất động sản mà định giá là một loại hình kinh doanh trong lĩnh vực này nên đương nhiên
phải đáp ứng điều kiện trên.
Cũng theo quy định pháp luật tại công văn số 1917/BXD-HĐXD về điều kiện kinh
doanh đối với nghành nghề dịch vụ bất động sản quy định “ Trường hợp doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ bất động sản thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản 2,
Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó không có quy định điều kiện về vốn pháp
định”.
Như vậy, đây là quy định đảm bảo cho những chủ thể có đủ điều kiện mới được
tham gia kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản nhằm nâng cao chất lượng hoạt động
định giá cũng như góp phần để Nhà nước dễ kiểm soát và quản lý lĩnh vực kinh doanh
này trên thị trường.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ định giá bất động sản
Để hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phát triển cả về quy mô
cũng như chất lượng thì quy định này được xem là phù hợp và thiết thực. Quy định tối
thiểu cho những chủ thể muốn kinh doanh loại hình này phải có ít nhất hai người có
chứng chỉ định giá bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong việc xin cấp phép
kinh doanh cũng như đảm bảo tính chuyên nghiệp cho dịch vụ định giá bất động sản.
Ngoài ra, tại điểm c khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản còn cho phép
tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh
dịch vụ bất động sản với những điều kiện giống như tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
35
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
định giá trong nước như là phải đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ định giá bất động
sản.
Như vậy, việc cấp chứng chỉ định giá cho những chủ thể tham gia vào hoạt động
định giá bất động sản phải tuân theo những quy định của pháp luật. Cụ thể, tại điều 55
Luật kinh doanh bất động sản quy định như sau:
“ Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau
đây:
a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
b) Có trình độ từ cao đẳng trở
c) Đã được đào tạo về định giá bất động sản;
d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản.
Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm đơn xin cấp chứng chỉ định
giá bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của
người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ; bản sao bằng tốt
nghiệp cao đẳng trở lên hay bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động
sản.
Điều khoản này cũng quy định việc chỉ đạo, tổ chức cấp chứng chỉ định giá bất
động sản thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
và việc đào tạo về định giá bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ định giá bất động sản và
việc quản lý hành nghề định giá bất động sản thuộc thẩm quyền của Chính phủ.
Nhằm làm rõ hơn nữa về việc cấp chứng chỉ định giá bất động sản thì tại khoản 1
Điều 15 NĐ 153/2007/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất
động sản khi có đủ những điều kiện sau đây:
“ a) Không phải là cán bộ, công chức nhà nước;
b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định
của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình
sự, chấp hành án phạt tù;
c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định
giá bất động sản;
d)Có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học;
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
36
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
đ) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại khoản 2
Điều này”38.
2.4 Cơ sở đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về định giá bất động sản
2.4.1 Đào tạo bồi dƣỡng kiến thức về định giá bất động sản
Việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản được quy định cụ thể
tại điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2006.
Thứ nhất cá nhân hoạt động định giá bất động sản phải được đào tạo, bồi dưỡng
kiến thức pháp luật và chuyên môn về định giá bất động sản. Việc đào tạo, bồi dưỡng
kiến thức sẽ góp phần nâng cao chất lượng của đội ngũ định giá viên nhằm đưa chất
lượng hoạt động định giá đạt kết quả cao nhất.
Cũng theo quy định tại điều 13 Luật kinh doanh bất động sản thì trước khi tiến
hành đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản các cơ sở đào tạo phải đưa
lên Website của Bộ Xây dựng các thông tin: tên và địa chỉ liên hệ của cơ sở; lĩnh vực,
chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức; đội ngũ giảng viên. Khi tổ chức đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức về định giá bất động sản thì các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng phải thông báo
bằng văn bản tới Sở Xây dựng địa phương, nơi tổ chức đào tạo.
Thủ trưởng cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản quyết định
và chịu trách nhiệm về việc tổ chức các khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất
động sản trong phạm vi đã đăng ký; phê duyệt chương trình, giáo trình, tài liệu đào tạo,
bồi dường kiến thức về định giá bất động sản trên cơ sở chương trình khung của Bộ Xây
dựng; bảo đảm trang bị cho học viên kiến thức pháp luật về hoạt động kinh doanh bất
động sản và pháp luật có liên quan, kiến thức chuyên môn và kỹ năng định giá bất động
sản, quản lý, tổ chức việc đánh giá kết quả học tập và cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành
khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cho học viên.
Thứ hai, cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản phải có đủ
các điều kiện quy định tại Điều 12 của Nghị định này. Đó là: Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng
kiến thức về định giá bất động sản phải đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh
nghiệp hoặc có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác; có chương trình,
giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình khung do Bộ Xây dựng ban hành; giảng viên
38
Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản, bao gồm:
a) Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi cư trú của người xin cấp
chứng chỉ;
b) 02 ảnh màu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ;
c) Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ;
d) Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản;
đ) Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
37
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học.
Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý, người có
chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức định
giá bất động sản và các nội dung khác đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh và thị
trường bất động sản.
Như vậy, các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức định giá phải tập trung vào việc
nắm bắt và phân tích thông tin thị trường về nhu cầu khách hàng, xu hướng thị trường,
tình hình cạnh tranh và môi trường kinh doanh. Trước khi nắm bắt thông tin thì cần phải
xác định mục đích của việc nắm bắt thông tin, từ đó xác định những thông tin nào cần
phải nắm bắt, đâu là những nguồn cung cấp thông tin, thông tin có bao nhiêu loại và giá
trị tham khảo của từng loại thông tin là như thế nào để từ đó có những phương pháp, định
hướng một cách chính xác và khoa học để truyền tải kiến thức, thông tin cho những cá
nhân, tổ chức tham gia đào tạo.
Cụ thể, những thông tin về thị trường như tình hình kinh tế, xu hướng xã hội, môi
trường pháp lý, giúp các cơ sở đào tạo hiểu được lĩnh vực đang hoạt động để qua đó đưa
ra những chính sách thích hợp. Nắm bắt sâu sát môi trường kinh doanh nhằm xác lập xu
hướng thị trường vốn là một yếu tố quyết định cho việc hoạch định chiến lược đào tạo.
2.4.2 Điều kiện đối với cơ sở đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về định giá bất động sản
Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản phải có đủ các điều
kiện theo quy định tại điều 12 Luật kinh doanh bất động sản.
Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản phải đăng ký kinh
doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các
tổ chức khác.
Việc thành lập các cơ sở đào tạo, cơ sở bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động
sản phải đăng kinh doanh tuân theo những quy định của pháp luật. Điều này chứng minh
tính hợp pháp của các cơ sở này cũng như giúp cho Nhà nước dễ dàng quản lý hoạt động
của các tổ chức này.
Có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình khung do Bộ Xây
dựng ban hành
Như vậy, chương trình, giáo trình, tài liệu tham khảo phải đảm bảo một số nội
dung như phải đảm bảo tính chân thực khoa học, chuẩn mực về ngôn ngữ, thuật ngữ khoa
học và ngữ pháp; dễ đọc, dễ hiểu, dễ tiếp thu; đảm bảo tính hệ thống và tính thống nhất
theo mục tiêu, chương trình đã được phê duyệt hay các giáo trình phải có nội dung vừa
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
38
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
đảm bảo tính nền tảng (gọi là phần cứng, ít thay đổi), vừa đảm bảo tính cập nhật kiến
thức, công nghệ, kỹ thuật tiên tiến (gọi là phần mềm, nếu cần, có thể thay đổi).
Ngoài ra, giáo trình phải có cấu trúc phù hợp; có hệ thống các ví dụ minh họa sinh
động bằng hình ảnh, hình vẽ; các bài tập mẫu, các câu hỏi ôn tập, khuyến khích hệ thống
câu hỏi trắc nghiệm; các bài luyện tập kỹ năng cho từng phần, từng chương, từng bài; có
trang giới thiệu hệ thống các chữ viết tắt, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục
và một số quy định khác.
Theo quy định của pháp luật, cụ thể là tại thông tư số 24/2009/TT-BXD quy định
chi tiết thi hành một số nội dung của Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm
2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh
doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình
hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Nội dung thông tư có đề cập đến vấn
đề xử phạt tổ chức, cá nhân đào tạo có hành vi vi phạm, cụ thể được quy định tại Điều 8
của thông tư như sau:
“ Về xử phạt tổ chức, cá nhân tổ chức đào tạo có hành vi vi phạm được quy định
tại điểm a khoản 5 Điều 29 và khoản 1 Điều 33 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP
Tổ chức, cá nhân tổ chức đào tạo, cấp Giấy chứng nhận bồi dưỡng nghiệp vụ giám
sát thi công xây dựng công trình; Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi
dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng; Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa khóa đào tạo,
bồi dưỡng kiến thức về định giá, môi giới bất động sản, kiến thức về quản lý, điều hành
sàn giao dịch bất động sản không đúng quy định thuộc một trong các trường hợp sau:
1. Đào tạo không đúng giáo trình, giảng viên đã đăng ký với Bộ Xây dựng;
2. Không có quy chế đào tạo theo quy định;
3. Không đảm bảo đủ số tiết học theo quy định;
4. Không thực hiện đúng quy định về kiểm tra, thực hành, viết bài thu hoạch;
5. Học viên không đủ điều kiện quy định vẫn cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa
học;
6. Không thông báo cho Sở Xây dựng biết về việc đào tạo (đối với tổ chức đào tạo
về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản)”.
Như vậy, khi vi phạm quy định tại khoản 1 điều 8 của Thông tư thì tổ chức, cá
nhân đào tạo sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng theo Điều 33 NĐ số
23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
39
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ
tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở.
Giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của
các môn học. Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản
lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Việc nâng cao trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm giảng dạy là một hoạt
động cơ bản trong quá trình đào tạo và bồi dưỡng giảng viên. Hoạt động này có ý nghĩa
quyết định trong việc hình thành phẩm chất và năng lực nghề nghiệp.
Nền tảng đội ngũ giảng viên có trình độ chuyên môn cao là điều kiện thuận lợi để
thực hiện nhiều giải pháp nhằm nâng cao trình độ sư phạm người giáo viên. Từ đó sẽ
nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản cho các học viên.
Điều này có ý nghĩa rất quan trọng trong kết quả của hoạt động định giá. Như vậy,
trước tiên, cần nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của việc bồi dưỡng năng lực sư
phạm cho đội ngũ giảng viên thông qua tổ chức tăng cường dự giờ giảng của những
giảng viên giỏi, giúp các giảng viên khác có cơ hội được trao đổi, học hỏi kinh nghiệm
dạy học và nghiên cứu. Qua đó, các trung tâm dạy nghề hay nhà trường cũng cần tạo
mọi điều kiện để đội ngũ giảng viên có cơ hội tham gia học tập bồi dưỡng, nghiên cứu
khoa học... để nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng, phẩm chất nghề
nghiệp...
Mặt khác, nên đổi mới nội dung, hình thức thi đua khen thưởng theo hướng hiệu
quả sát thực, nhân rộng những cá nhân đạt thành tích cao trong nghiên cứu khoa học và
giảng dạy. Thường xuyên đánh giá thực trạng về trình độ giảng viên nói chung để xây
dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển đội ngũ. Khuyến khích giảng viên không ngừng tự
học, tự bồi dưỡng để mở rộng tri thức, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ của
mình; nghiên cứu, cải tiến các phương pháp dạy học theo hướng dạy học tích cực, phối
hợp với nội dung, chương trình, giáo trình mới và đặc điểm tâm lý sinh viên; sẵn sàng
đổi mới và ủng hộ sự đổi mới của đồng nghiệp.
Ngoài ra, cần vận dụng các chế độ chính sách của nhà nước và có chế độ hỗ trợ
thêm để giúp giảng viên trong học tập nâng cao trình độ. Sau khi học xong, căn cứ vào
trình độ cụ thể của giảng viên, sẽ nâng mức lương theo hệ số, bảng lương mà nhà
trường xây dựng nhằm đảm bảo tốt các quyền lợi vật chất, tinh thần cho người giảng
viên39.
39
Nguyễn Thị Linh Hiếu, Chìa khóa nâng cao chất lượng đào tạo, http://www.gdtd.vn/channel/2741/201311/nangcao-nang-luc-su-pham-giang-vien-chia-khoa-nang-cao-chat-luong-dao-tao-1974844/[ truy cập ngày 26/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
40
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
2.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản
2.5.1 Quyền của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản
Quyền của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản được quy định
cụ thể tại Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản.
Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và các quy
định của pháp luật có liên quan.
Như vậy, tổ chức; cá nhân khi tham gia hoạt động kinh doanh này phải tuân thủ
theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, các quy định của pháp luật có
liên quan như: pháp luật về nhà ở, đầu tư xây dựng, pháp luật về đất đai…Ví dụ như khi
muốn định giá bất động sản là nhà ở thì định giá viên cần phải có thông tin về bất động
sản đó có phải thuộc loại nhà ở theo quy định tại Luật nhà ở hay không hay những điều
kiện để đưa loại nhà ở đó vào giao dịch thương mại, sau đó sẽ áp dụng Luật kinh doanh
bất động sản để tiến hành định giá bất động sản là nhà ở. Như vậy, sẽ phải vừa kết hợp
những quy định của Luật kinh doanh bất động sản và quy định của Luật nhà ở để định giá
tài sản.
Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm
cơ sở cho việc định giá.
Định giá viên có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu cho việc
định giá như vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính; các
mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản; chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động
sản; báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình đối với bất động sản là
công trình xây dựng…
Thu thập thông tin
Bên cạnh những thông tin, số liệu từ khách hàng, định giá viên còn có quyền thu
thập một số thông tin sau: các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập
của bất động sản; thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường; thông tin
về tính pháp lý của bất động sản; thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi
trường tác động đến giá trị bất động sản cần định giá.
Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng
Định giá viên có quyền yêu cầu khách hàng thanh toán khoản tiền dịch vụ theo
những thỏa thuận trong hợp đồng.
Việc thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng có thể theo hình thức trả một
lần, trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
41
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong
phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm
trước khách hàng về kết quả định giá
Với quy định này sẽ góp phần làm đa dạng hoạt động định giá, khi có yêu cầu của
khách hàng nếu tổ chức, cá nhân gặp những lý do khách quan hay chủ quan mà không thể
hoàn thành tốt công việc đó thì có quyền yêu cầu một tổ chức, cá nhân khác sẽ thực hiện
tiếp công việc đó. Điều này, sẽ giúp khách hàng có một kết quả như mong đợi nhằm nâng
cao chất lượng hoạt động định giá. Tuy nhiên, cá nhân; tổ chức khi yêu cầu một tổ chức,
cá nhân khác vẫn phải chịu trách nhiệm trước kết quả định giá.
Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách
hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa
thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Khi định giá viên chứng minh được khách hàng vi phạm những điều kiện đã thỏa
thuận trong hợp đồng thì có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng theo quy
định của pháp luật. Việc đơn phương hay hủy bỏ hợp đồng sẽ được thực hiện theo những
thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng nếu không thỏa thuận thì các bên phải tuân
theo quy định của pháp luật. Như vậy, theo quy định tại điều 312 của Luật thương mại
năm 2005 thì huỷ bỏ hợp đồng có thể là hủy bỏ một phần hợp đồng hoặc toàn bộ hợp
đồng trong đó hủy bỏ một phần hợp đồng là việc bãi bỏ thực hiện một phần nghĩa vụ hợp
đồng, các phần còn lại trong hợp đồng vẫn còn hiệu lực còn hủy bỏ toàn bộ hợp đồng là
việc bãi bỏ hoàn toàn việc thực hiện tất cả các nghĩa vụ hợp đồng đối với toàn bộ hợp
đồng. Khi một hợp đồng trong kinh doanh, thương mại bị huỷ bỏ toàn bộ, hợp đồng được
coi là không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Các bên không phải tiếp tục thực hiện các
nghĩa vụ đã thoả thuận trong hợp đồng, trừ thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ sau khi
huỷ bỏ hợp đồng và về giải quyết tranh chấp. Các bên có quyền đòi lại lợi ích do việc đã
thực hiện phần nghĩa vụ của mình theo hợp đồng; nếu các bên đều có nghĩa vụ hoàn trả
thì nghĩa vụ của họ phải được thực hiện đồng thời; trường hợp không thể hoàn trả bằng
chính lợi ích đã nhận thì bên có nghĩa vụ phải hoàn trả bằng tiền.
2.5.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản
Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được quy định cụ thể tại điều 54 Luật kinh doanh
bất động sản bao gồm những nội dung sau:
Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng
Trong nội dung của một hợp đồng sẽ quy định những thỏa thuận thống nhất, cụ thể
giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên với khách hàng. Như vậy, các chủ
thể này phải có nghĩa vụ tuân theo những thỏa thuận đó như là việc phải đảm bảo chất
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
42
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
lượng và hoàn thành công việc định giá tài sản theo đúng thời hạn khi khách hàng đã
cung cấp đầy đủ hồ sơ và tài liệu theo yêu cầu hay việc định giá viên tiến hành định giá
hiện trạng toàn bộ tài sản mà không chịu trách nhiệm đối với phát sinh ngoài danh mục
yêu cầu…
Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về
chứng thư đó.
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi định giá viên giao chứng thư định
giá cho khách hàng.
Chứng thư định giá được quy định tại Điều 52 Luật kinh doanh bất động sản 2006
như sau:
“ 1. Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây:
a) Bất động sản được định giá;
b) Vị trí, quy mô của bất động sản;
c) Tính chất và thực trạng của bất động sản;
d) Tình trạng pháp lý của bất động sản;
đ) Các hạn chế của bất động sản;
e) Phương pháp định giá bất động sản;
g) Thời điểm định giá bất động sản;
h) Giá của bất động sản;
i) Các nội dung khác.
2. Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán
và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
3. Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý như
nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động
sản”.
Như vậy, chứng thư định giá được coi như là điều kiện quan trọng và nhất thiết
nhằm chứng minh tính pháp lý của những nội dung liên quan đến định giá bất động sản.
Nâng cao trách nhiệm của tổ chức, cá nhân khi tham gia định giá và bảo vệ quyền lợi
của khách hàng.
Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
43
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp là bảo hiểm trách nhiệm pháp lý của người
được bảo hiểm, phát sinh do việc vi phạm trách nhiệm nghề nghiệp gây ra. Doanh nghiệp
bảo hiểm cung cấp đảm bảo về mặt tài chính cho các cá nhân, tổ chức, công ty hành nghề
chuyên môn đối với trách nhiệm dân sự phát sinh từ việc hành nghề chuyên môn (có thể
do hành động hoặc thiếu sót của người chịu trách nhiệm chuyên môn chính cũng như
nhân viên của họ gây ra )40.
Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp không chỉ bảo vệ tốt quyền lợi của khách hàng,
của người có liên quan mà còn giúp cho doanh nghiệp, tổ chức và định giá viên yên tâm
hơn trong nghề nghiệp có nhiều bất trắc.
Người định giá có quyền lựa chọn doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động hợp pháp để
mua bảo hiểm. Khi mua bảo hiểm, người định giá phải đóng phí bảo hiểm đầy đủ, theo
thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; kê khai đầy đủ trung thực mọi chi
tiết có liên quan đến hợp đồng bảo hiểm theo yêu cầu của doanh nghiệp bảo hiểm. Thông
báo những trường hợp có thể làm tăng rủi ro hoặc làm phát sinh thêm trách nhiệm của
doanh nghiệp bảo hiểm trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Sau khi công việc định giá đã hoàn thành, định giá viên phải lập báo cáo định giá
theo quy định của pháp luật. Phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, tuân thủ và phối hợp
khi có sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản
Hồ sơ định giá là tài liệu có liên quan đến công việc định giá bất động sản do người
định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện việc định
giá. Tài liệu trong hồ sơ định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hoặc các phương tiện
lưu trữ khác theo quy định của pháp luật.
Người định giá có trách nhiệm thu thập và lưu trữ trong hồ sơ định giá những
thông tin, tài liệu cần thiết liên quan đến quá trình định giá nhằm chứng minh quá trình
định giá đã thực hiện đúng tiêu chuẩn, nguyên tắc định giá theo quy định của pháp luật.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra
Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do lỗi của mình
gây ra. Theo Khoản 4 Điều 524 BLDS 2005, quy định trong trường hợp dịch vụ được
40
GMIC, Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp - Một sản phảm tiềm năng
http://xti.com.vn/PortletBlank.aspx/296C3658E8EF40F3976DB7B6FD353863/View/GMIC-1-congdong/Bao_hiem_trach_nhiem_nghe_nghiep-Mot_san_pham_tiem_nang/?print=1800059118 [ truy cập ngày
29/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
44
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
cung ứng không đạt được như thỏa thuận hoặc công việc không được hoàn thành theo
đúng thời hạn thì bên thuê dịch vụ có quyền giảm tiền dịch vụ và yêu cầu bồi thường
thiệt hại hay trong trường hợp kết quả định giá ghi trong chứng thư định giá không đúng,
gây thiệt hại cho khách hàng thì cá nhân, tổ chức định giá phải có nghĩa vụ bồi thường.
Việc giải quyết bồi thường thiệt hại được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng hay
giải quyết bằng trọng tài theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại hoặc theo
quyết định của Tòa án. Theo quy định tại khoản 1 Điều 302 Luật thương mại 2005 thì bồi
thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành vi vi phạm hợp
đồng gây ra cho bên bị vi phạm. Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực
tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà
bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm.
Như vậy, khi vi phạm những điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc nếu
không được quy định như vậy mà gây tổn thất, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng
thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại
cho khách hàng.
Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp
luật
Định giá bất động sản là một hoạt động kinh doanh cho nên tổ chức, cá nhân khi
tham gia hoạt động này phải có nghĩa vụ nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo
quy định của pháp luật. Do đó, các doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải
khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn; chịu trách nhiệm
trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế, nộp tiền thuế đầy đủ
đúng thời hạn; đúng địa điểm hay có nghĩa vụ cung cấp chính xác; đầy đủ; kịp thời thông
tin; tài liệu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế, số hiệu và nội dung giao dịch của
tài khoản mở tại ngân hàng thương mại; tổ chức tín dụng khác, giải thích việc tính thuế;
khai thuế; nộp thuế theo yêu cầu của cơ quan quản lý thuế41.
41
Ban bạn đọc, Nguyên tắc tính thuế; khai thuế; nộp thuế http://www.nhandan.com.vn/phapluat/giai-dap-thacmac/item/21214202-nguy%C3%AAn-t%E1%BA%AFc-t%C3%ADnh-thu%E1%BA%BF,-khaithu%E1%BA%BF,-n%E1%BB%99p-thu%E1%BA%BF.html[ truy cập ngày 10/10/2013].
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
45
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Chƣơng 3
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN
HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản
Hoạt động định giá bất động sản đã khẳng định được vai trò quan trọng trong thị
trường bất động sản cũng như đóng góp một phần không nhỏ vào sự phát triển của nền
kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động định giá vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, khó khăn làm
ảnh hưởng đến chất lượng các cuộc định giá. Vì vậy, trong thời gian tới để hoạt động này
ngày một phát triển thì cần phải có những giải pháp thiết thực và hữu hiệu.
3.1.1 Sự cần thiết phát triển hoạt động định giá ở nƣớc ta hiện nay
Xuất phát từ yêu cầu đổi mới cơ chế về quản lý giá phù hợp với nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập kinh tế quốc tế
Đổi mới cơ chế về quản lý giá là một trong những nội dung quan trọng trong tiến
trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X đã chỉ rõ nền kinh tế nước ta
“phải tiếp tục chuyển mạnh sang kinh tế thị trường, thực hiện các nguyên tắc của thị
trường, hình thành đồng bộ và hoàn thiện thị trường và thể chế kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với đặc điểm của nước ta”.
Nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, các nguồn lực về đất đai, bất động sản
đã trở thành hàng hóa và tham gia vào các giao dịch một cách đa dạng thì nhu cầu cần
phải đánh giá khách quan, chính xác giá trị các nguồn lực để đảm bảo hoạt động kinh
doanh đạt hiệu quả cao nhất. Mặt khác, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đang ngày càng
phát triển, nhu cầu về liên doanh, liên kết kinh tế với các doanh nghiệp nước ngoài ngày
càng gia tăng thì việc xác định giá trị tài sản đóng một vai trò quan trọng trong các giao
dịch thương mại. Việc xác định đúng giá trị của bất động sản là hết sức quan trọng, có ý
nghĩa trong việc mang lại hiệu quả cao nhất cho nền kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động giao
dịch trên thị trường không phải bao giờ giá thị trường cũng xuất hiện và vận động đúng
theo giá trị thật sự của nó, vì vậy đã làm ảnh hưởng rất lớn đến việc xác định giá trị tài
sản. Do đó, đòi hỏi phải hình thành các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện cung cấp các
dịch vụ hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này theo quy định của pháp luât. Đây là việc
hết sức cần thiết góp phần tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, và quan trọng là việc
xác định giá trị thật sự của các bất động sản. Những nhu cầu trên đã và đang đòi hỏi hoạt
động định giá phải phát triển cả về số lượng cũng như chất lượng để trở thành một hoạt
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
46
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
động kinh doanh dịch vụ mang tính công nghệ cao, độc lập, khách quan, có hiệu quả đáp
ứng nhu cầu của xã hội.
Hoạt động định giá bất động sản đã và đang trở thành yêu cầu bức thiết của nền
kinh tế thị trường
Hoạt động định giá ra đời theo những nhu cầu bức thiết của xã hội, ngày càng hoàn
thiện và nâng cao chất lượng. Hoạt động này đã góp phần rất lớn vào việc xác định giá trị
bất động sản, làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp
nước ngoài, dự án đầu tư trong nước, giúp tiết kiệm chi cho Ngân sách Nhà nước, góp
phần tích cực vào việc ngăn chặn tiêu cực, lãng phí, thất thoát nguồn lực của xã hội, làm
cho hoạt động thị trường công khai, minh bạch hơn.
Xuất phát từ yêu cầu phải khắc phục những bất cập hiện tại để phát triển hoạt
động định giá bất động sản
Để hoạt động định giá bất động sản phát triển bền vững thì phải giải quyết rất
nhiều vấn đề như: pháp lý, tổ chức, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đào tạo đội ngũ
định giá viên chuyên nghiệp… Trước những yêu cầu của xã hội, hoạt động định giá đang
gặp những bất cập đòi hỏi phải khắc phục như số lượng đội ngũ định giá viên còn ít; tính
chuyên nghiệp; trình độ chuyên môn nghiệp vụ chưa cao, công tác đào tạo; bồi dưỡng
chuyên ngành định giá còn nhiều khó khăn hay số lượng các cá nhân; tổ chức kinh doanh
hoạt động lĩnh vực này theo quy định của pháp luật và các văn bản quy phạm quy định về
lĩnh vực kinh doanh này chưa nhiều vì vậy gây khó khăn cho tổ chức, cá nhân khi kinh
doanh dịch vụ này…
Tóm lại, hoạt động định giá bất động sản là một yêu cầu khách quan không thể
thiếu của nền kinh tế thị trường, khi nền kinh tế vận hành theo đúng cơ chế thì nhu cầu về
định giá bất động sản ngày càng lớn. Để đáp ứng yêu cầu của xã hội, của nền kinh tế thị
trường thì hoạt động định giá bất động sản phải trở thành một loại hình kinh doanh dịch
vụ mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan có đủ năng lực hoạt động.
Thị trường bất động sản có bước phát triển mạnh mẽ tác động trực tiếp đến hoạt
động định giá bất động sản
Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết và ảnh hưởng rất lớn đến hoạt
động định giá bất động sản. Vì vậy, hoạt động định giá muốn phát triển mạnh mẽ thì
trước hết phải hoàn thiện và thúc đẩy hơn nữa sự lớn mạnh của thị trường bất động sản
trong thời gian tới.
Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình
thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
47
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nghị
quyết số 26/NQ-TƯ ngày 12/03/2003 đã nhấn mạnh “thị trường bất động sản tuy còn sơ
khai nhưng đã thu hút được một lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,
tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều
kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị”.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng
vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn
vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn
theo hướng phát triển bền vững. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh, phát
triển thị trường bất động sản; bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn
liền với đất; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; thị trường bất
động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực; có sức hấp dẫn các nhà
đầu tư. Qua 20 năm đổi mới, thị trường bất động sản ở nước ta đã hình thành và phát
triển với tốc độ nhanh.
Thị trường quyền sử dụng đất phát triển nhanh trên các lĩnh vực giao đất, cho thuê,
chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu
quả nguồn lực của đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy các ngành cũng như
nhiều lĩnh vực của nền kinh tế phát triển (công nghiệp, nông nghiệp, giao thông – vận tải,
xây dựng, dịch vụ, du lịch…). Nhà nước đã tiến hành có kết quả việc giao đất, cho thuê
đất để tạo điều kiện cho các hoạt động của các ngành kinh tế và hộ gia đình trên phạm vi
cả nước. Nguồn lực đất đai của quốc gia đã dần được sử dụng với hiệu quả ngày càng cao
hơn. Sau hơn 25 năm, kể từ Hiến pháp năm 1980 và 13 năm, kể từ Luật Đất đai năm
1993 tới nay, vấn đề quan tâm về sử dụng đất ổn định, lâu dài đã được khẳng định. Toàn
bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội đều
đã được Nhà nước giao và cho thuê. Ví dụ, bằng việc giao và cho thuê trên 71% tổng
diện tích lãnh thổ quốc gia, Chính phủ đã trao quyền sử dụng đất cho: 12 triệu hộ nông
dân; gần 20.000 hợp tác xã; hơn 5.000 doanh nghiệp nhà nước; hơn 70.000 công ty và
doanh nghiệp tư nhân; hơn 60.000 trang trại và gần 4.000 dự án đầu tư nước ngoài 42.
Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy tính năng động trong hoạt động đầu tư, góp
phần làm cho tình hình kinh tế – xã hội của đất nước chuyển biến nhanh. Phát triển thị
trường bất động sản đã thu hút sự tham gia đông đảo, đa dạng của các thành phần kinh tế
vào đầu tư phát triển bất động sản. Các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản
hiện nay tương đối đa dạng.
42
Civilavinfor, Phát triển thị trường trong công cuộc đổi mới đất nước
http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/06/26/3181/ [ truy cập ngày 25/9/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
48
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư
trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản. Hằng năm khối
lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn. Theo tính toán thống kê, các dự án đầu tư phát
triển nhà; trong một dự án trung bình đầu tư 28 tỉ đồng/ha sẽ tạo ra 7.000 m2 nhà ở và
6.000 m2 dịch vụ với lãi suất 2,2 tỉ đồng, tạo mới 200 công việc thường xuyên trong lĩnh
vực dịch vụ cho người lao động 43. Trong những năm qua, diện tích nhà ở của những
thành phố lớn tăng đáng kể. Chủ trương phát triển nhà ở theo dự án được triển khai ở
nhiều tỉnh, thành phố. Ở Hà Nội: Linh Đàm, Định Công, Mỹ Đình; Hải Phòng: ngã 5 sân
bay Cát Bi, hồ Sen, Cầu Rào; Đà Nẵng: khu dân cư Bàn Thạc Gián, Vĩnh Trung, Bắc Mỹ
An, Liên Chiểu. Ở thành phố Hồ Chí Minh: Phú Mỹ Hưng được coi là một điểm sáng về
một đô thị văn minh, hiện đại, xanh – sạch – đẹp, mang đậm tính nhân văn. Nơi đây có
rất nhiều loại hình dịch vụ được mở ra và hoạt động sôi nổi như bệnh viện, trường học,
các địa điểm vui chơi giải trí, ngân hàng, siêu thị, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng…
Hoạt động đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhà ở cũng đã có những chuyển biến
đáng kể. Một số dự án nhà ở có vốn đầu tư nước ngoài được triển khai thành công tại
thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều địa phương khác. Ví dụ, Tập đoàn Allrgeen,
một trong những công ty phát triển bất động sản lớn của Singapore đã vào Việt Nam với
dự án đầu tiên căn hộ cao cấp Regency Park tại Tp. Hồ Chí Minh.
Còn tập đoàn CapitalLand cho biết, trong thời gian tới sẽ tiếp tục phát triển những
dự án nhà ở với quy mô lớn. Hiện nay, tổng tài sản của tập đoàn này tại Việt Nam là 1,2
tỷ USD44. Việc đầu tư vào các lĩnh vực bệnh viện, trường học, văn phòng, khách sạn, khu
du lịch, vui chơi giải trí… đã làm cho diện mạo đô thị thêm khởi sắc.
Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước đáp ứng
nhu cầu bức thiết của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy phát triển đô thị
và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhiều khu nhà mới khang trang đang dần
dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển
đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh
việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm
và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp
lý. Nhiều đô thị trong thời gian qua đã hình thành những khu dân cư mới, tuyến phố mới,
với kiến trúc và quy hoạch đẹp góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền
vững.
43
Civilavinfor, Phát triển thị trường trong công cuộc đổi mới đất nước
http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/06/26/3181/ [ truy cập ngày 25/9/2013]
44
TS. Nguyễn Thị Thư, Vốn cho thị trường bất động sản;Tạp chí Tài nguyên và môi trường số 1 - tháng 12/2010,
trang 52
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
49
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống các văn bản pháp luật
được ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật Đất đai;
Luật Xây dựng; Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận
hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường
được hình thành hoàn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập.
3.1.2 Sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nƣớc ta
Hoàn thiện khung pháp lý của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản
Cùng với việc ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai như Luật đất
đai năm 1993, lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được xác nhận là một chế định
pháp luật; Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định về giá đất và các phương pháp xác định
giá đất là cơ sở cho hoạt động định giá bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản 2006,
Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất
động sản. Những văn bản pháp luật trên chính là nền tảng cho sự hình thành và phát triển
của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta.
Như vậy, tổ chức; cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản đảm bảo
việc định giá phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng
của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá, việc định giá phải độc lập,
khách quan, trung thực và tuân theo pháp luật.
Để được cấp chứng chỉ định giá bất động sản, cá nhân phải hội đủ các điều kiện
như không phải là cán bộ, công chức Nhà nước, có chứng nhận hoàn thành các khóa đào
tạo về định giá bất động sản. Kể từ ngày 01-01-2009, tổ chức, cá nhân đăng ký kinh
doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có đủ số người có chứng chỉ hoặc giấy chứng
nhận mới được phép kinh doanh.
Ngoài ra, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản để quản lý chất lượng bất
động sản giao dịch trên thị trường. Quản lý chất lượng bất động sản được đề cập trong
thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18-8-2006 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện quy
chế khu đô thị mới ban hành theo nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của
Chính phủ 45.
Với những văn bản pháp luật đã được ban hành, quản lý Nhà nước đối với việc
đăng ký bất động sản đã bước đầu đạt được những kết quả quan trọng. Hành lang pháp lý
nhằm công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng và các quyền khác đối với bất
động sản của tổ chức, cá nhân được xác lập. Qua đó, Nhà nước quản lý tốt hơn bất động
45
TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 120
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
50
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
sản và cá nhân, tổ chức thuận lợi hơn trong việc thực hiện các quyền về bất động sản.
Nhà nước đã chú trọng xây dựng các quy định về đăng ký bất động sản nhằm khuyến
khích các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, hợp pháp và hạn chế những
rủi ro có thể phát sinh trong quá trình ký kết, thực hiện. Quy trình đăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng bất động sản được xây dựng tương đối đầy đủ để giúp các cơ quan đăng
ký áp dụng, thực hiện khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Hệ thống thông tin về bất động
sản theo ba cấp hành chính ( tỉnh, huyện, xã) được xây dựng nhằm theo dõi những biến
động về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Những quy định trên sẽ góp phần hỗ
trợ cho hoạt động định giá bất động sản vận hành và phát triển theo đúng nguyên tắc,
trình tự trên thị trường bất động sản.
Trình độ chuyên môn của định giá viên ngày càng được nâng cao
Hoạt động định giá ở nước ta mới phát triển khoảng 10 năm trở lại đây. Đến nay đã
có hơn 80 doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực này, các Sở xây dựng đã cấp
chứng chỉ cho khoảng 25.000 định giá viên bất động sản. Như vậy, hoạt động định giá
đang ngày càng phát triển cùng với xu thế hội nhập của đất nước 46.
Chất lượng đội ngũ định giá viên ngày càng chất lượng, do được đào tạo bồi dưỡng
nghiệp vụ định giá một cách cơ bản, thường xuyên cập nhật các kiến thức về định giá,
nâng cao trình độ cũng như kinh nghiệm thực tiễn để định giá bất động sản một cách
chính xác nhất. Với việc ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn, do đó; các tổ chức, cá
nhân hoạt động kinh doanh định giá bất động sản đã tuân thủ các nguyên tắc, các điều
kiện theo quy định của pháp luật góp phần nâng cao chất lượng định giá, đem lại những
hiệu quả cao nhất, tạo sự uy tín và ủng hộ từ phía khách hàng.
Việc đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá bất động sản ngày càng mở rộng
Việc đào tạo học viên chuyên ngành định giá bất động sản được thực hiện ở các
trường đại học và cao đẳng ngày càng mở rộng quy mô về chất lượng cũng như số lượng
các học viên. Ví dụ như trường Đại học Marketing, Cao đẳng Quản trị kinh doanh đã có
khoa định giá, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Hội hình thành tổ bộ môn định giá,
năm học 2007-2008 đã chiêu sinh 50 học viên, Học viện tài chính đã tuyển sinh 5 khóa
đào tạo hệ Đại học chuyên ngành định giá từ năm học 2004-2005, mỗi khóa một lớp với
40-50 học viên mỗi lớp, năm 2008 sẽ có 45 học viên tốt nghiệp ra trường, Trường Đại
học Kinh tế Tp.Hồ Chí Minh tiến hành tổ chức các lớp về định giá bất động sản theo
chương trình của Bộ Xây Dựng .
46
Thạch Huê, Định giá đất đai, bất động sản bao giờ đủ mạnh? , TTXVN, 2008
http:// www.vietnamplus.vn/Home/Dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-du-manh/20125/140651.vnplus [truy cập
ngày 28/09/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
51
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Với sự mở rộng quy mô như trên, trong tương lai hoạt động định giá sẽ ngày càng
phát triển và đóng một vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản.
Phát triển về số lượng và quy mô tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ
định giá bất động sản ngày càng gia tăng
Do sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như chính sách khuyến khích đầu
tư của Nhà nước, số lượng tổ chức, cá nhân tham gia vào loại hình kinh doanh dịch vụ
định giá bất động sản đã tăng nhanh chóng trong thời gian qua. Theo kết quả điều tra từ
năm 2000 đến năm 2008 của Tổng cục Thống kê thì số lượng tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ định giá bất động sản tăng trên 15 lần và theo đó quy mô của hoạt động
này cũng ngày càng mở rộng, từ những tổ chức có quy mô vừa và nhỏ thì cũng xuất hiện
ngày càng nhiều những tổ chức có quy mô lớn 47.
3.1.3 Những khó khăn, bất cập trong hoạt động định giá bất động sản
Việc cấp chứng chỉ định giá bất động sản
Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá khi có đủ điều kiện quy định tại điều 55 Luật
kinh doanh bất động sản và tại khoản 1 điều 15 NĐ 153/2007/NĐ-CP. Theo đó, những
điều kiện như là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ từ cao đẳng trở lên hay
điều kiện có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định
của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự,
chấp hành án phạt tù; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức về định giá bất động sản…
Như vậy, pháp luật chỉ quy định điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ định giá
bất động sản mà không quy định thời hạn có hiệu lực của chứng chỉ đó. Điều này, sẽ làm
ảnh hưởng đến chất lượng các cuộc định giá khi mà những cá nhân không được nâng cao
trình độ chuyên môn, nghiệp vụ vẫn được tham gia vào hoạt động này.
Thông tin, tài liệu từ khách hàng cung cấp cho hoạt động định giá bất động sản
Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản có quy định những quyền lợi của tổ chức, cá
nhân trong hoạt động định giá bất động sản. Trong đó có quy định việc tổ chức, cá nhân
có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản
làm cơ sở cho việc định giá mà không quy định những thông tin mà khách hàng cung cấp
phải đảm bảo tính chính xác, trung thực nhằm bảo vệ quyền lợi cho tổ chức, cá nhân định
giá bất động sản.
47
TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 181
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
52
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Chưa có quy định về một quy trình định giá thống nhất
Luật kinh doanh bất động sản 2006 cũng như các văn bản pháp lý có liên quan đến
hoạt động định giá bất động sản không đề cập đến quy trình định giá bất động sản, nhưng
nhằm giúp cho hoạt động này được chính xác và khoa học hơn thì cần thiết phải xây
dựng một quy trình định giá. Theo đó, quy trình định giá là một kế hoạch có trật tự và
logic, được bố trí phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho định giá viên có thể đưa ra
một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có độ tin cậy cao.
Trong quá trình thu thập xử lý thông tin
Công việc thu thập và xử lý thông tin là rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến
kết quả định giá. Thông tin về các cuộc mua bán diễn ra trên thị trường được cập nhật
thông qua các phương tiện thông tin như báo, tạp chí, internet…Đây là những nguồn
thông tin rất quan trọng và hữu ích đối với các định giá viên. Khi có những bất động sản
tương tự bất động sản cần định giá, các chuyên viên định giá sẽ tìm hiểu chi tiết về các
bất động sản này để làm căn cứ cho quá trình định giá. Bằng kinh nghiệm, sự tìm hiểu và
phân tích các dữ liệu, thông tin có được trong quá trình thu thập của mình họ sẽ ấn định
một mức giá cụ thể đối với bất động sản cần định giá. Tuy nhiên, người định giá khó có
thể biết được chính xác giá cả các cuộc giao dịch trên thị trường. Bởi vì các cuộc giao
dịch bất động sản ở nước ta chủ yếu diễn ra dưới hình thức ngầm, do đó các thông tin liên
quan đến bất động sản là rất ít. Trong khi đó, yêu cầu công việc định giá đòi hỏi người
định giá phải có được những thông tin chính xác liên quan đến bất động sản cần định giá.
Với những trường hợp này, người định giá buộc phải sử dụng những thông tin một cách
ước lượng, vì vậy những sai lệch về giá trị bất động sản là điều không thể tránh khỏi.
Khó khăn trong việc xác định tính pháp lý của bất động sản
Cán bộ định giá thường gặp khó khăn trong việc xác minh tính pháp lý của tài sản.
Công việc định giá đầu tiên là kiểm tra tính pháp lý của bất động sản. Các nội dung cần
chú ý là quyền sở hữu và sử dụng của bất động sản, tính thật, giả của các loại giấy tờ
pháp lý. Vì có những giấy tờ làm giả rất tinh vi hoặc bất động sản đó liên quan đến những
đối tượng khác mà người sở hữu trên sổ đỏ không kê khai. Tất cả những điều đó để xác
minh một cách chắc chắn và rõ ràng sẽ mất nhiều thời gian và gặp không ít khó khăn.
Những vấn đề này, cần đến kinh nghiệm và các kỹ năng chuyên môn mới có thể định giá
được.
Nguồn nhân lực và trình độ chuyên môn định giá viên chưa cao
Nguồn nhân lực: vai trò của hoạt động định giá chưa được đánh giá cao, vì vậy ít
người có xu hướng muốn vào học chuyên ngành này do tỷ lệ xin việc làm sau khi tốt
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
53
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
nghiệp thấp. Sinh viên tốt nghiệp chuyên ngành định giá ở các trường đại học là một
trong những nguồn nhân lực rất quan trọng cung cấp cho thị trường bất động sản trong
tương lai. Tuy nhiên, số lượng sinh viên nhập học ngành này lại quá ít so với nhu cầu của
thị trường, việc đào tạo hằng năm của các trường còn có tính chất thăm dò, chưa hình
thành định hướng chung trong việc đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động định giá trong
thời gian tới, đội ngũ giảng viên chuyên ngành định giá còn mỏng; chưa được đào tạo
chuyên sâu về chuyên môn.
Trình độ chuyên môn: Việc bồi dưỡng kiến thức cho định giá viên chưa được
thường xuyên mà chỉ được thực hiện thông qua các dự án trong thời gian ngắn, việc đào
tạo các cử nhân đại học chuyên ngành định giá đã được đưa vào chương trình đào tạo ở
một số trường chính quy, nhưng còn mang tính tự phát, xuất phát từ yêu cầu thực tế chưa
hình thành nên một hệ thống. Nội dung chương trình đào tạo dựa trên tài liệu đã ban hành
trong nước và nước ngoài do từng trường tự thu thập và biên soạn do đó chưa gắn liền
với thực tiễn ở nước ta.
Kết quả một quá trình định giá chịu ảnh hưởng rất lớn bởi vai trò của người định
giá. Tuy nhiên hiện nay, trình độ chuyên môn, kiến thức nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ
định giá chưa cao, chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế, tỷ lệ cán bộ qua đào tạo chuyên
môn về định giá thấp. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng của hoạt động định
giá bất động sản trong thời gian qua.
Giá bất động sản quá cao so với giá trị thực
Giá bất dộng sản, được điều chỉnh qua từng giai đoạn nhưng xu hướng chung là
vẫn tăng, diễn biến phức tạp và giá quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và
mức độ phát triển của nền kinh tế, cũng như vượt quá xa giá trị thực của bất động sản.
Khảo sát thực tế cho thấy, cuối năm 2007 đầu năm 2008, giá bất động sản bị đẩy
tới mức cao kỷ lục chỉ trong một thời gian ngắn. Căn hộ và đất nền khu vực Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh thời gian này tăng từ 50% đến 300% so với cuối năm 2006, cao
gấp 4 đến 6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, những quốc gia có thu nhập bình quân đầu
người cao hơn Việt Nam48. Như vậy, việc giá bất động sản quá cao so với thực tế thì đây
là điều hết sức khó khăn cho công việc định giá bất động sản. Việc xác định giá trị thực
của bất động sản giờ đây rất phức tạp, các tổ chức; cá nhân khi định giá khó có thể có
được một kết quả chính xác, như vậy sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của cuộc định giá.
Việc định giá bất động sản trên thực tế chưa thống nhất
48
TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 175
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
54
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Định giá bất động sản như thế nào cho thống nhất, chuẩn mực là điều không dễ.
Trên thực tế cùng một bất động sản nhưng việc định giá lại cho những giá trị khác nhau
hay định giá quá cao so với giá trị thật của bất động sản. Chẳng hạn như những trường
hợp sau đây:
Cùng một miếng đất cạnh bệnh viện và trường học, có nhóm định giá kết luận
rằng, giá của nó chỉ đáng 2 tỷ đồng, bởi nó quá ồn ào và có nguy cơ ô nhiễm, không thích
hợp để ở. Tuy nhiên, một nhóm khác lại định giá gấp đôi, bởi họ cho rằng, mảnh đất này
có vị trí đắc địa để kinh doanh. Suy đến cùng, sự khác biệt trong định giá cùng một mảnh
đất trên trong trường hợp này là do mục đích sử dụng khác nhau.
Bà Phan Vân Hà, Tổng giám đốc CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam cho biết,
trong thực tế, có những câu chuyện định giá mà nếu người ngoài nhìn vào thì sẽ choáng.
Bà Hà kể, môt doanh nghiệp ở Từ Liêm, Hà Nội đến đề nghị bà định giá cho mảnh đất
50.000 m2 ( là đất ruộng, khung giá đền bù tối đa là 3 triệu đồng/m 2) để góp vốn đầu tư
cùng một doanh nghiệp khác. Sau khi xem xét toàn bộ giấy tờ đất đai và đề án kinh
doanh, sử dụng đất sau góp vốn, bà định giá khu đất đó với mức giá 30 triệu đồng/ m2.
Tuy nhiên, chỉ một tuần sau khi có kết quả, doanh nghiệp này gửi cho bà tài liệu của một
công ty định giá khác cũng định giá mảnh đất trên lên tới gần 91 triệu đồng/m2.
Còn trường hợp khác là một doanh nghiệp ở Cầu Giấy, Hà Nội có phương án di dời một
trường học nên cần định giá để xác định giá trị tài sản trên mảnh đất đó, làm căn cứ đền bù khi
di dời. Doanh nghiệp này thuê 2 công ty định giá, với kết quả lần lượt là 40 tỷ đồng (tương
đương với giá trị tài sản còn 70%) và 20 tỷ đồng (giá trị tài sản còn gần 30%). Điều đáng nói
là, cơ sở vật chất của trường học đó vẫn còn khá tốt, đang hoạt động ổn định. Chính vì vậy, khi
doanh nghiệp trình phương án lên cơ quan quản lý với định giá tài sản 20 tỷ đồng thì đã bị bác
bỏ vì phương án quá vô lý. Một định giá viên nhận xét rằng, nếu định giá tài sản trên đất như
nhà cửa chỉ còn khoảng 30% thì tài sản đó chỉ có thể bỏ đi, sắp sập, chứ không thể là tài sản
đang sử dụng tốt được.
Tại một doanh nghiệp ở Hà Nội (đã niêm yết), đơn vị này khi có kế hoạch chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, đã thuê một công ty định giá. Giám đốc doanh nghiệp trao đổi với công
ty định giá rằng, đã có một đối tác sẵn sàng trả trên 700 tỷ đồng để lấy lại khu đất này, nên
công ty cố gắng định giá về mức đó. Tuy nhiên, khi xem xét toàn bộ giấy tờ, do công ty niêm
yết nói trên chưa có phương án kinh doanh cụ thể trên lô đất trên, chưa kể đó là đất thuê, phải
chuyển đổi mục đích sử dụng, nên công ty định giá chỉ có thể đưa ra con số… hơn 40 tỷ đồng.
Vì không thuyết phục được công ty định giá đưa ra con số "theo ý muốn", nên kế hoạch
chuyển đổi bị đình trệ.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
55
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Cuối năm 2009, đầu năm 2010, thị trường chứng kiến một vụ việc hết sức khó tin
là mảnh đất của Công ty Du lịch Việt Nam tại 30 A Lý Thường Kiệt, Hà Nội được định
giá 2,056 triệu đồng/m2 mà vẫn được thông qua, trong khi đây là một trong những con
phố đẹp nhất tại trung tâm Hà Nội. Rồi cũng chính tại công ty này trong quá trình cổ
phần hóa, mảnh đất tại 14 Nguyễn Văn Cừ, TP. Huế được định giá 1,34 triệu đồng/m2.
Sự việc xảy ra từ tháng 10/2006, nhưng phải đến tận cuối năm 2009 mới bị phát hiện khi
Thanh tra Chính phủ vào cuộc 49.
Những câu chuyện trên cho thấy, việc định giá theo chủ đích nhằm đạt được những
lợi ích cục bộ đang diễn ra tràn lan. Các nguyên tắc, cách thức định giá đã có, nhưng chất
lượng của hoạt động định giá vẫn chưa được quan tâm thực sự. Nếu không sớm có sự
chấn chỉnh từ cơ quan quản lý, hệ lụy từ sự định giá sẽ không nhỏ, mà trước hết là thất
thu ngân sách nhà nước và suy giảm niềm tin của công chúng đầu tư.
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản
Do hoạt động định giá còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập dẫn đến chất lượng các
cuộc định giá không cao. Vì vậy, cần có những giải pháp nhằm hoàn thiện để góp phần
phát triển cả về số lượng, quy mô và chất lượng hoạt động kinh doanh này.
Cung cấp thông tin, tài liệu cho việc định giá bất động sản
Quy định những thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp cho tổ chức, cá nhân
định giá bất động sản phải chính xác, trung thực chứ không quy định chung chung như
hiện nay. Khách hàng phải chịu trách nhiệm về những thông tin mà mình cung cấp nếu có
sai sót thì phải chịu trách nhiệm về những tài liệu mà mình cung cấp. Điều này sẽ giúp
nâng cao hơn nữa quyền lợi của tổ chức, cá nhân tham gia dịch vụ định giá bất động sản
cũng như chất lượng của cuộc định giá, giúp hoạt động định giá đạt kết quả trong thời
gian ngắn nhất mà lại mang lại hiệu quả cao.
Quy định thời hạn cấp chứng chỉ định giá bất động sản
Bổ sung quy định về thời hạn cấp chứng chỉ định giá bất động sản. Như vậy, nếu
hết thời hạn này, các định giá viên phải thi kiểm tra để cấp chứng chỉ mới. Nếu đạt kết
quả như quy định thì định giá viên sẽ được tiếp tục gia hạn chứng chỉ hiện nay còn ngược
lại, những định giá viên không vượt qua kỳ kiểm tra này thì buộc phải tham gia các khóa
đào tạo về chuyên môn nghiệp vụ và thi lấy chứng chỉ định giá mới. Thời hạn này có thể
là một năm tính từ ngày được cấp chứng chỉ định giá. Như vậy, sẽ giúp các nhà định giá
49
Theo ĐTCK, Định giá bất động sản http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/dinhgia/ctdgbds_3 [truy cập ngày 3/10/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
56
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
không ngừng học hỏi, cập nhật kiến thức mới để nâng cao năng lực, đáp ứng những yêu
cầu của khách hàng cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường.
Xây dựng quy trình định giá bất động sản
Việc bổ sung thêm những quy định về việc xây dựng một quy trình định giá thống
nhất, khoa học là thực sự cần thiết trong hoạt động định giá bất động sản.
Định giá bất động sản có thể được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản
Bước 3: Phân tích thông tin về bất động sản
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá.
Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá.
Việc xác định nhiệm vụ định giá bất động là việc thiết lập mục đích, nhiệm vụ của
việc định giá; nhận biết về bất động sản cần định giá (đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp
lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản); chọn cơ sở giá trị của định giá và phương pháp
định giá bất động sản do khách hàng yêu cầu; xác định yêu cầu của khách hàng, người sử
dụng kết quả định giá. Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với
những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Để kết quả cuộc định giá tiến hành trong thời gian nhanh nhất và đạt kết quả cao
nhất thì định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường để có những thông tin cần thiết
về bất động sản cần định giá. Những thông tin như là, vị trí thực tế của bất động sản so
sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản ; chi
tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc;
khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại
kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa... Từ việc khảo sát
hiện trường, định giá viên cần phải thu thập thông tin, số liệu có liên quan. Các số liệu về
kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị
trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực bất động sản tọa lạc và khu
vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của bất động sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, cơ sở hạ tầng…).
Người định giá phải phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động
sản, phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá chẳng hạn như
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
57
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
đối với bất động sản thương mại hoặc công nghịêp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực
(thương mại hoặc công nghịêp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về bất động sản, hình
thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên
doanh…); mức độ mở rộng thị trường bất động sản loại này với những người mua tiềm năng.
cần tìm hiểu xu hướng cung cầu trên thị trường; những xu hướng tăng giảm về nguồn
cung, tăng giảm về nhu cầu của những bất động sản tương tự hiện có trên thị trường và sự
ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị bất động sản đang định giá.
Nội dung cơ bản của hồ sơ định giá bao gồm những thông tin như: tên và số hiệu
hồ sơ; ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ, những thông tin về khách hàng yêu cầu định
giá, công văn mời định giá, hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và
khách hàng, những phân tích, đánh giá của định giá viên về những vấn đề định giá liên quan,
những ý kiến trưng cầu về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần định
giá, báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo, chứng thư định giá50.
Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ trên thị trường bất động sản. Giữa
hoạt động này và thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhau. Hoạt động định giá phát
triển mạnh mẽ sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản và ngược lại, thị
trường bất động sản phát triển sôi động thì hoạt động định giá cũng phát triển. Ở nước ta,
thị trường bất động sản mới được hình thành từ khi Luật đất đai 1993 ra đời cho nên còn
tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho hoạt động định giá phát triển. Vì vậy, trong thời
gain tới Nhà nước cần có những chính sách nhằm phát huy những thành tựu đã đạt được
và khắc phục những khó khăn, hạn chế.
Thị trường bất động sản phát triển sẽ giúp cho thông tin trên thị trường được chính
xác; minh bạch; công khai, phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường, tạo
điều kiện thuận lợi cho người định giá tìm kiếm thông tin một cách nhanh chóng và chính
xác nhất. Vấn đề bức thiết đặt ra là, phải nhanh chóng khắc phục những yếu kém, bất cập
trong phát triển thị trường bất động sản hiện nay; hướng tới các mục tiêu: tăng khả năng
thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển hàng
hóa bất động sản. Khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất động sản nhà đất, phát
huy tối đa tiềm năng, nguồn lực từ đất đai và nhà cửa để phát triển kinh tế – xã hội, phục
vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thực hiện công khai, minh bạch và
tăng cường tính pháp lý kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá
đất bằng quan hệ cung – cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan
50
http://luatminhkhue.vn/hop-dong/chuyen-de-quy-trinh-va-phuong-phap-dinh-gia-bat-dong-san.aspx [truy cập
ngày 25/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
58
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động
sản lớn nhất nhằm ổn định thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, phát triển nông thôn,
đô thị bền vững.
Để đạt được các mục tiêu nêu trên, nhằm phát huy nguồn lực to lớn phục vụ công
cuộc đổi mới toàn diện của đất nước, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân, góp phần
thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng về phát triển thị trường bất
động sản, trong thời gian tới, cần tập trung thực hiện một số giải pháp cơ bản sau:
Một là, tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản, nhất là bất
động sản nhà ở, bảo đảm bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu. Mở rộng các hình
thức cung của thị trường bất động sản nhà ở bao gồm: nhà cho thuê, nhà bán trả dần để
vừa tăng nguồn cung vừa phù hợp với các đối tượng của thị trường. Phát huy vai trò chủ
đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá bất động sản. Từng bước mở
rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài
tham gia đầu tư. Khuyến khích đầu tư để tăng khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản,
nhất là bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, thương
mại, khách sạn, văn phòng… nhằm phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của
đất nước.
Hai là, xây dựng hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và
quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản. Trước mắt, cần tập trung hoàn thành cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở… hoàn
thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công
trình để hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hợp pháp trên thị
trường bất động sản. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà
nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở
quan hệ "cung – cầu" về đất đai. Tạo cơ chế chính sách thuận lợi về tín dụng để phục vụ
tốt hơn yêu cầu phát triển thị trường bất động sản.
Ba là, có chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch ngoài luồng theo hướng đơn
giản thủ tục, giảm phiền hà, sách nhiễu và tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng
tham gia thị trường từ khâu đầu tư tạo lập bất động sản, đến giao dịch để tăng cường khả
năng lưu thông của hàng hóa, góp phần định hướng thị trường bất động sản. Tăng cường
tính công khai, minh bạch trong giao dịch trên thị trường bất động sản. Có cơ chế định
giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng bảo đảm bình đẳng, công khai phục vụ phát triển thị
trường bất động sản và yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Tích cực đấu tranh chống
tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai và giải quyết triệt để tình trạng tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, giao dịch
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
59
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
không theo quy định của pháp luật, nhất là tình trạng mua bán trao tay, trốn lậu thuế cũng
như các nghĩa vụ khác đối với Nhà nước.
Bốn là, tạo cơ chế, chính sách đồng bộ để đẩy mạnh phát triển thị trường bất động
sản theo hướng tăng cường tính cạnh tranh, tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành
mạnh và hiệu quả. Chú trọng cơ chế, chính sách về giao đất và cho thuê đất, về dự án,
bán đấu giá, về thuế, thế chấp, định giá… Đổi mới cơ chế giao dịch bất động sản trên
nguyên tắc của giá cả thị trường để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Có chế tài kiểm
tra chặt chẽ đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế đầu cơ và tạo cơ hội cho
người có nhu cầu có thể mua, thuê bất động sản. Nhà nước thống nhất quản lý việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch để nâng cao
chất lượng của quy hoạch và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Xây dựng hệ
thống đăng ký, thông tin bất động sản. Xúc tiến việc hoàn thiện thị trường chứng khoán,
sàn giao dịch bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành có hiệu
quả. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản.
Năm là, hoàn thiện bộ máy quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức của cán
bộ quản lý thị trường bất động sản. Điều quan trọng là phải đổi mới nhận thức về phát
triển và quản lý thị trường bất động sản. Chính quyền các cấp cần nhận thức rõ thị trường
bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có quan
hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường
khoa học và công nghệ… Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động được
nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế và tạo tác động lan tỏa tới sự phát triển của các
ngành, lĩnh vực khác nhau; thúc đẩy quá trình phát triển đô thị, nông thôn theo hướng bền
vững. Nhận thức rõ vai trò của thị trường này đối với nền kinh tế, chính quyền các cấp sẽ
có định hướng phát triển, điều tiết vĩ mô và kiểm soát đối với hoạt động của thị trường
nhằm hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.
Phát triển thị trường bất động sản là góp phần vào sự nghiệp đổi mới toàn diện đất
nước do Đảng ta lãnh đạo; tạo tiền đề phát triển mạnh mẽ đô thị và nông thôn theo hướng
công nghiệp hóa, hiện đại hóa vì mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân
chủ, văn minh.
Nâng cao chất lượng đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, phát triển lực lượng
chuyên viên định giá bất động sản theo cả chiều rộng và chiều sâu
Định giá bất động sản là công việc khó khăn và phức tạp. Để thực hiện tốt hoạt
động định giá đòi hỏi phải có các chuyên viên được đào tạo chuyên sâu về chuyên môn,
nghiệp vụ trong lĩnh vực này. Muốn vậy rất cần thiết phải đầu tư tài chính để các cán bộ
có điều kiện được nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Tạo điều
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
60
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
kiện cho các cán bộ thường xuyên được bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng định
giá bất động sản. Bên cạnh đó, mỗi chuyên viên định giá cũng cần phải thường xuyên
trau dồi kiến thức, cập nhật thông tin nhất là thông tin mới về tình hình thực tế trên thị
trường, về sự biến động của giá cả và bất động sản trên thị trường…Mục tiêu đặt ra đối
với mỗi định giá viên là phải không ngừng được nâng cao tính chuyên nghiệp trong công
việc thể hiện ở các mặt: Làm việc có kế hoạch; tinh thần trách nhiệm; chuyên tâm đối với
công việc; sự hiểu biết, không ngừng học hỏi để nâng cao kiến thức chuyên môn; độc lập,
tự chủ và có tinh thần hợp tác trong công việc; ý thức kỷ luật cao; tác phong công
nghiệp; biết cách giao tiếp và ứng xử… để đảm bảo chất lượng của công tác định giá
ngày càng được nâng cao.
Định giá bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ quan trọng trong thị
trường bất động sản, đó là công việc khá phức tạp, yêu cầu người định giá phải có trình
độ chuyên môn, nghiệp vụ cao. Đây là đòi hỏi tất yếu nhằm nâng cao chất lượng hoạt
động định giá. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay số định giá có trình độ chuyên môn, kinh
nghiệm làm việc thực tế chưa cao, đây cũng là một trong những nguyên nhân kìm hãm sự
phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta trong thời gian vừa qua. Do vậy,
trong thời gian tới để nâng cao trách nhiệm của hoạt động định giá cũng như nhằm đáp
ứng nhu cầu của xã hội thì Nhà nước cần phát triển công tác các chuyên gia định giá bất
động sản. Để có thể làm được điều này đòi hỏi Nhà nước phải lập ra cơ quan chức năng
nhận trách nhiệm chuyên đào tạo, kiệm tra và giám sát hoạt động định giá của các cán bộ
định giá.
Hoàn thiện khung thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản
Những quy định của pháp luật về hoạt động định giá bất động sản hiện nay còn
tương đối ít, những văn bản pháp luật điều chỉnh hay hướng dẫn hoạt động này chưa
nhiều. Vì vậy, trong thời gian tới, Nhà nước cần ban hành thêm những quy định pháp luật
để điều chỉnh những vấn đề còn bất cập. Ngoài ra, Nhà nước cũng cần có các biện pháp
thanh tra, kiểm tra, quản lý và đưa hoạt động của các tổ chức định giá chưa đủ điều kiện
hành nghề đi vào khuôn khổ theo quy định của pháp luật. Hơn nữa, việc đưa ra quy định
rõ ràng về trách nhiệm, nhiệm vụ của tổ chức định giá về kết quả định giá cũng hết sức
quan trọng và cần thiết.
Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin
Công việc thu thập và xử lý thông tin là rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến
kết quả định giá. Thông tin về các cuộc mua bán diễn ra trên thị trường được cập nhật
thông qua các phương tiện thông tin như báo, tạp chí, internet…Đây là những nguồn
thông tin rất quan trọng và hữu ích đối với các định giá viên. Khi có những bất động sản
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
61
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
tương tự bất động sản cần định giá, các chuyên viên định giá sẽ tìm hiểu chi tiết về các
bất động sản này để làm căn cứ cho quá trình định giá. Bằng kinh nghiệm, sự tìm hiểu và
phân tích các dữ liệu, thông tin có được trong quá trình thu thập của mình họ sẽ ấn định
một mức giá cụ thể đối với bất động sản cần định giá. Tuy nhiên, người định giá khó có
thể biết được chính xác giá cả các cuộc giao dịch trên thị trường. Bởi vì các cuộc giao
dịch bất động sản ở nước ta chủ yếu diễn ra dưới hình thức ngầm, do đó các thông tin liên
quan đến bất động sản là rất ít. Trong khi đó, yêu cầu công việc định giá đòi hỏi người
định giá phải có được những thông tin chính xác liên quan đến bất động sản cần định giá.
Với những trường hợp này, người định giá buộc phải sử dụng những thông tin một cách
ước lượng, vì vậy những sai lệch về giá trị bất động sản là điều không thể tránh khỏi.
Như vậy, các định giá viên cần nâng cao kiến thức cũng như kinh nghiệm thực tế để có
thể áp dụng vào hoạt động định giá một cách linh hoạt và khoa học. Để làm được điều đó,
Nhà nước cần phối hợp với các cơ quan, tổ chức chuyên ngành mở các khóa đào tạo hay
tổ chức những buổi hội thảo để cá nhân, tổ chức định giá có thể trình bày ý kiến hay kiến
nghị những nội dung liên quan đến việc thu thập xử lý thông tin như thế nào là thích hợp
và đạt kết quả cao nhất để từ đó có thể học hỏi, trao đổi và rút kinh nghiệm. Góp phần
nâng cao chất lượng của các cuộc định giá.
Trong hoạt động định giá bất động sản hiện nay, thì nguồn thông tin về những bất
động sản đã được giao dịch trên thị trường đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động
định giá bất động sản. Hiện nay, những nguồn thông tin này rất khó thu thập, Nguyên
nhân chủ yếu là do các hoạt động mua bán bất động sản đưa ra giá thấp hơn nhiều so với
các mức giá thực tế trên thị trường nhằm để tránh phải nộp những khoản thuế, lệ phí ở
mức cao.
Cần xây dựng một hệ thống thông tin chuẩn và phủ khắp, cách thức khai thác thuận
lợi cho hoạt động thu thập, cập nhật và quản lý phục vụ cho công tác định giá. Có thể
thấy các quốc gia trên thế giới đã xây dựng được một hệ thống thông tin khá đầy đủ,
minh bạch, chính xác, khách quan và thường xuyên được cập nhật trong khi hệ thống
thông tin ở nước ta vẫn chưa đáp ứng được điều kiện này. Vì vây, các tổ chức, cá nhân
hoạt động định giá phải khai thác thông tin bất động sản một cách có hiệu quả nhất từ các
kênh thông tin trên báo chí, internet và các kênh thông tin khác như: Các thông tin từ các
công ty môi giới; Thông tin từ các phòng đăng ký nhà đất của quận (huyện), phường (xã);
Thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản. Mặt khác, các định giá viên, các tổ chức
định giá cần thường xuyên tham vấn trao đổi và hợp tác nghiệp vụ định giá với các cơ
quan định giá trong và ngoài nước.
Công việc thu thập và xử lý thông tin là yếu tố quan trọng trong việc hình thành giá
trị bất động sản. Quá trình thu thập và xử lý thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến các
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
62
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
phương pháp định giá. Thực tế cho thấy, nhiều khi do không có đủ thông tin mà các
phương pháp định giá không được áp dụng. Như vậy, để quá trình thu thập và xử lý
thông tin được khách quan và chính xác cần phải:
- Thống nhất quá trình thu thập thông tin liên quan đến quá trình định giá;
- Xây dựng một mạng lưới thu thập thông tin ở các địa bàn cụ thể, tổ chức phân
vùng thu thập thông tin;
- Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu của từng loại thông tin đối với từng cán
bộ trực tiếp tổ chức thu thập;
- Thực hiện việc kiểm tra đối với các thông tin thu được;
- Tổ chức hội thảo rút kinh nghiệm thực tế.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
63
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
KẾT LUẬN
Định giá bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng nhằm
đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Việc đánh giá đúng giá trị của bất động sản
sẽ góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản và phát huy tối đa nguồn giá trị
của bất động sản đó. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế phát triển đều chú trọng
xây dựng hệ thống định giá để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản
và thu thuế.
Hoạt động định giá bất động sản đang đóng một vai trò quan trọng và thiết yếu
trong thị trường bất động sản, nhận được sự thu hút mạnh mẽ không chỉ là tổ chức, cá
nhân trong nước mà còn cả những tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Trong thời gian qua, có thể thấy rằng hoạt động định giá bất động sản nước ta đang
trong quá trình phát triển mạnh mẽ nhưng còn thiếu sự tác động của Nhà nước để hoạt
động này được phổ biến và thống nhất, những văn bản pháp quy hiện hành chưa đủ mạnh
để tác động môt cách sâu sắc vào thị trường bất động sản cũng như hoạt động định giá
hay thiếu một hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến các giao dịch về bất động
sản...Tuy vậy, hoạt động định giá đã phát triển hơn thời kỳ trước cả về số lượng và chất
lượng, cán bộ định giá có chuyên môn, nghiệp vụ, kinh nghiệm được khách hàng hài lòng
và tín nhiệm ngày càng cao... Như vậy, hoạt động định giá bất động sản sẽ trở nên đa
dạng, chính xác nếu có những giải pháp từ phía Nhà nước cũng như các tổ chức định giá
bất động sản. Với sự nỗ lực hoàn thiện, hi vọng hoạt động định giá bất động sản sẽ ngày
càng phát triển để hội nhập với nền kinh tế quốc tế và trở thành một hoạt động kinh
doanh thiết yếu và phát huy mọi tiềm năng có được trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất
động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
64
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
Về mặt lí luận để làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản người viết có trình bày các nội
dung như khái niệm về bất động sản, định giá bất động sản. Nghiên cứu các vấn đề liên
quan đến hoạt động định giá bất động sản như nghiên cứu về đặc điểm, vai trò của hoạt
động này cũng như quá trình hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản
ở Việt Nam và một số nước trên thế giới để có thể thấy được những quy định khác biệt
trong hoạt động định giá của các nước đó so với nước ta.
Ngoài ra, người viết cũng nghiên cứu và đi sâu phân tích làm rõ những quy định
của pháp luật về hoạt động định giá bất động sản theo những quy định tại Luật kinh
doanh bất động sản và những văn bản pháp lý có liên quan khác như nghị định
153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản...
Những vấn đề được nghiên cứu như: nguyên tắc pháp lý, các loại bất động sản được định
giá, chủ thể và những điều kiện để tham gia vào hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá
bất động sản hay phân tích các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khi tham gia vào
hoạt động này.
Từ việc nghiên cứu những vấn đề về mặt lý luận cũng như về mặt pháp lý để từ đó
có thể thấy được hoạt động định giá bất động sản đã đạt được những thuận lợi hay còn
tồn tại những khó khăn, vướng mắc, bất cập. Từ những thực trạng đó, người viết đã đưa
ra một số giải pháp nhằm phát triển và hoàn thiện. Những giải pháp từ phía nhà nước hay
từ các doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên nhằm đưa hoạt động định giá bất
động
sản
phát
triển
và
đạt
những
kết
quả
cao
nhất.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
65
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
1. Bộ luật dân sự năm 2005.
2. Luât Đất đai năm 2003 ( sửa đổi, bổ sung 2009,2010).
3. Luật Nhà ở năm 2005.
4. Luật Thương mại năm 2005.
5. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
6. Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất.
7. Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
8. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật kinh doanh bất động sản.
9. Nghị định số 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây
dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản
lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở.
10. Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
11. Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18-8-2006 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực
hiện quy chế khu đô thị mới ban hành theo nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày
05/01/2006 của Chính phủ.
12. Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
13. Thông tư số 24/2009/TT-BXD Quy định chi tiết thi hành một số nội dung của Nghị
định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh
doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và
công sở.
Văn bản khác
1. Công văn số 1917/BXD-HĐXD về điều kiện kinh doanh đối với ngành nghề dịch vụ
bất động sản.
Danh mục sách, tạp chí tham khảo
1. Bùi Văn Huyền – Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở
Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011.
2. Đỗ Hậu – Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB xây dựng
năm 2005.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
66
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
3. Hồng Hạnh, Một số vấn đề pháp lý cơ bản về pháp luật đất đai và thị trường bất
động sản, tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 6 tháng 2/2012.
4. Lê Xuân Bá - Trần Kim Chung, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động
sản Việt Nam, NXB Chính Trị Quốc Gia năm 2006.
5. Nguyễn Thị Thư, Vốn cho thị trường bất động sản, Tạp chí Tài nguyên và môi trường
số 1 - tháng 12/2010.
6. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội
năm 2006.
7. Phan Thị Cúc – Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học
Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 2009.
Danh mục các trang thông tin điện tử
1. Acomm, Thế nào là phân loại công trình? Dựa trên tiêu chí nào để phân loại công
trình? http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:OuZ2Oft
DykJ:www.vibonline.com.vn/Hoidap/3902/The-nao-la-phan-loai-cong-trinh-Dua-trentieu-chi-nao-de-phan-loai-cong-trinh.aspx+&cd=3&hl=vi&ct=clnk&gl=vn,
[truy cập ngày 26/08/2013].
2. Ban bạn đọc, Nguyên tắc tính thuế; khai thuế; nộp thuế
http://www.nhandan.com.vn/phapluat/giai-dap-thac-mac/item/21214202nguy%C3%AAn-t%E1%BA%AFc-t%C3%ADnh-thu%E1%BA%BF,-khaithu%E1%BA%BF,-n%E1%BB%99p-thu%E1%BA%BF.html, [ truy cập ngày
10/10/2013].
3. Civilavinfor, Phát triển thị trường trong công cuộc đổi mới đất nước
http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/06/26/3181/ [ truy cập ngày 25/9/2013]
4. ĐTCK, Định giá bất động sản
http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/dinhgia/ct-dgbds_3, [truy
cập ngày 3/10/2013].
5. GMIC, Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp - Một sản phảm tiềm năng
http://xti.com.vn/PortletBlank.aspx/296C3658E8EF40F3976DB7B6FD353863/View/G
MIC-1-cong-dong/Bao_hiem_trach_nhiem_nghe_nghiepMot_san_pham_tiem_nang/?print=1800059118, [ truy cập ngày 29/08/2013].
6. Goldland, Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản, 2011
http://www.daotaobatdongsan.info/khao-sat-thi-truong-thu-thap-thong-tin-bat-dong-san, [
truy cập ngày 10/08/2013].
7. MKlaw Film, Nguyên tắc định giá bất động sản http://luatminhkhue.vn/thuedat/nguyen-tac-dinh-gia-bat-dong-san.aspx, [truy cập ngày 16/08/2013].
8. Myopera.com, Nguyên
tắc
định
giá
bất
động
sản
http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/630/CatID/8/Default.aspx,
[truy cập ngày 15/08/2013].
9. Nguyễn Thị Linh Hiếu, Chìa khóa nâng cao chất lượng đào tạo,
http://www.gdtd.vn/channel/2741/201311/nang-cao-nang-luc-su-pham-giang-vien-chiakhoa-nang-cao-chat-luong-dao-tao-1974844/,[truycập ngày 26/08/2013].
10. Netincom, Thu nhập ròng http://www.bsc.com.vn/Terms/NI.aspx, [truy cập ngày
14/08/2013].
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
67
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
11. Quách Văn Chiến, Định giá bất động sản ở một số nước Đông Nam Á, 2010
http://tnmtphutho.gov.vn/index.php/vi/news/Tai-nguyen-dat/Dinh-gia-dat-va-bat-dongdong-san-o-mot-so-nuoc-Dong-Nam-a-835/ ,[truy cập ngày 12/08/2013].
12. Thạch Huê, Định giá đất đai; bất động sản bao giờ đủ mạnh? , TTXVN, 2008
http://www.vietnamplus.vn/Home/Dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-dumanh/20125/140651.vnplus, [truy cập ngày 10/08/2013].
13. PGS – TS Trần Chủng, Quản lý chất lượng công trình xây dựng trong Luật xây
dựng, http://www.vncold.vn/Web/Content.aspx?distid=3402, [ truy cập ngày
10/10/2013].
14. VietnamMLS.net, Các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản http://bdsthudo.com/tuvan-bat-dong-san/kinh-doanh-bat-dong-san/cac-yeu-to-anh-huong-toi--bat-dong-san,
[truy cập ngày 27/08/2013].
15. Vietrealnet, Nguyên tắc định giá bất động sản
http://daotaobds.weebly.com/nguycircn-t7855c-2737883nh-giaacute-bds.html, [truy cập
ngày 14/08/2013].
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
68
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản
GVHD: TS. Cao Nhất Linh
69
SVTH: Nguyễn Thu Thảo
[...]... đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005, trang 109 GVHD: TS Cao Nhất Linh 19 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Chƣơng 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản 2.1.1 Nguyên tắc pháp lý trong hoạt động định giá bất động sản Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản được quy định. .. gồm: Định giá bất động sản ban đầu, định giá bất động sản trong năm, định giá bất động sản có sự tăng; giảm về giá trị trong năm, định giá bất động sản định kỳ (5 năm một lần), định giá doanh thu hằng năm từ bất động sản hỗ trợ cho việc thu thuế - Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: tích tụ đất đai (thu hồi đất; mua đất; khai thác đất hoang), cho thuê bất động sản, ... LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản của Nghị định này 12 3 Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và các nội dung khác đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh và thị trường bất động sản Ngoài ra, tổ chức; cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản. .. Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Việc định giá một bất động sản phải dựa trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế, một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện... Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ... LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản 21 Văn phòng đất đai có bốn phòng: Bán đất, thu hồi đất, quản lý đất nhà nước, hợp tác phát triển về đất Văn phòng định giá có chức năng thực hiện việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp. .. pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất là điều kiện cơ bản cho hoạt động định giá hình thành một cách đồng bộ Đặc biệt đó là sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, quy định trực tiếp và cụ thể về hoạt động định giá bất động sản mà trong những giai đoạn trước đây chưa đề cập đến Cụ thể, tại điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “ Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, ... giá bất động sản và Chính phủ sẽ có thẩm quyền trong việc quy định cấp; thu hồi chứng chỉ định giá và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản Thứ ba, việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật Độc lập là nguyên tắc cơ bản của doanh nghiệp định giá bất động sản và định giá viên, trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và định. .. các hoạt động đấu giá, định giá đất đai; nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước khi tham gia liên doanh sản xuất, định giá bất động sản để thanh lý tài sản, định giá cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm Định giá bất động sản liên quan đến các giao dịch trên thị trường bất động sản: mua, bán, thế chấp Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, ... chính phủ quy định như sau: “ 1 Cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp luật và chuyên môn về môi giới, định giá bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản 2 Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có