5. Bố cục của đề tài
3.1 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản
Hoạt động định giá bất động sản đã khẳng định được vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản cũng như đóng góp một phần không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động định giá vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, khó khăn làm ảnh hưởng đến chất lượng các cuộc định giá. Vì vậy, trong thời gian tới để hoạt động này ngày một phát triển thì cần phải có những giải pháp thiết thực và hữu hiệu.
3.1.1 Sự cần thiết phát triển hoạt động định giá ở nƣớc ta hiện nay
Xuất phát từ yêu cầu đổi mới cơ chế về quản lý giá phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập kinh tế quốc tế
Đổi mới cơ chế về quản lý giá là một trong những nội dung quan trọng trong tiến trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X đã chỉ rõ nền kinh tế nước ta “phải tiếp tục chuyển mạnh sang kinh tế thị trường, thực hiện các nguyên tắc của thị
trường, hình thành đồng bộ và hoàn thiện thị trường và thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với đặc điểm của nước ta”.
Nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, các nguồn lực về đất đai, bất động sản đã trở thành hàng hóa và tham gia vào các giao dịch một cách đa dạng thì nhu cầu cần phải đánh giá khách quan, chính xác giá trị các nguồn lực để đảm bảo hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả cao nhất. Mặt khác, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đang ngày càng phát triển, nhu cầu về liên doanh, liên kết kinh tế với các doanh nghiệp nước ngoài ngày càng gia tăng thì việc xác định giá trị tài sản đóng một vai trò quan trọng trong các giao dịch thương mại. Việc xác định đúng giá trị của bất động sản là hết sức quan trọng, có ý nghĩa trong việc mang lại hiệu quả cao nhất cho nền kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch trên thị trường không phải bao giờ giá thị trường cũng xuất hiện và vận động đúng theo giá trị thật sự của nó, vì vậy đã làm ảnh hưởng rất lớn đến việc xác định giá trị tài sản. Do đó, đòi hỏi phải hình thành các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện cung cấp các dịch vụ hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này theo quy định của pháp luât. Đây là việc hết sức cần thiết góp phần tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, và quan trọng là việc xác định giá trị thật sự của các bất động sản. Những nhu cầu trên đã và đang đòi hỏi hoạt động định giá phải phát triển cả về số lượng cũng như chất lượng để trở thành một hoạt
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 47 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
động kinh doanh dịch vụ mang tính công nghệ cao, độc lập, khách quan, có hiệu quả đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Hoạt động định giá bất động sản đã và đang trở thành yêu cầu bức thiết của nền kinh tế thị trường
Hoạt động định giá ra đời theo những nhu cầu bức thiết của xã hội, ngày càng hoàn thiện và nâng cao chất lượng. Hoạt động này đã góp phần rất lớn vào việc xác định giá trị bất động sản, làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư trong nước, giúp tiết kiệm chi cho Ngân sách Nhà nước, góp phần tích cực vào việc ngăn chặn tiêu cực, lãng phí, thất thoát nguồn lực của xã hội, làm cho hoạt động thị trường công khai, minh bạch hơn.
Xuất phát từ yêu cầu phải khắc phục những bất cập hiện tại để phát triển hoạt
động định giá bất động sản
Để hoạt động định giá bất động sản phát triển bền vững thì phải giải quyết rất nhiều vấn đề như: pháp lý, tổ chức, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đào tạo đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp… Trước những yêu cầu của xã hội, hoạt động định giá đang gặp những bất cập đòi hỏi phải khắc phục như số lượng đội ngũ định giá viên còn ít; tính chuyên nghiệp; trình độ chuyên môn nghiệp vụ chưa cao, công tác đào tạo; bồi dưỡng chuyên ngành định giá còn nhiều khó khăn hay số lượng các cá nhân; tổ chức kinh doanh hoạt động lĩnh vực này theo quy định của pháp luật và các văn bản quy phạm quy định về lĩnh vực kinh doanh này chưa nhiều vì vậy gây khó khăn cho tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ này…
Tóm lại, hoạt động định giá bất động sản là một yêu cầu khách quan không thể thiếu của nền kinh tế thị trường, khi nền kinh tế vận hành theo đúng cơ chế thì nhu cầu về định giá bất động sản ngày càng lớn. Để đáp ứng yêu cầu của xã hội, của nền kinh tế thị trường thì hoạt động định giá bất động sản phải trở thành một loại hình kinh doanh dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan có đủ năng lực hoạt động.
Thị trường bất động sản có bước phát triển mạnh mẽ tác động trực tiếp đến hoạt động định giá bất động sản
Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết và ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động định giá bất động sản. Vì vậy, hoạt động định giá muốn phát triển mạnh mẽ thì trước hết phải hoàn thiện và thúc đẩy hơn nữa sự lớn mạnh của thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 48 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nghị quyết số 26/NQ-TƯ ngày 12/03/2003 đã nhấn mạnh “thị trường bất động sản tuy còn sơ
khai nhưng đã thu hút được một lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị”.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng
vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh, phát triển thị trường bất động sản; bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực; có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Qua 20 năm đổi mới, thị trường bất động sản ở nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh.
Thị trường quyền sử dụng đất phát triển nhanh trên các lĩnh vực giao đất, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy các ngành cũng như nhiều lĩnh vực của nền kinh tế phát triển (công nghiệp, nông nghiệp, giao thông – vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch…). Nhà nước đã tiến hành có kết quả việc giao đất, cho thuê đất để tạo điều kiện cho các hoạt động của các ngành kinh tế và hộ gia đình trên phạm vi cả nước. Nguồn lực đất đai của quốc gia đã dần được sử dụng với hiệu quả ngày càng cao hơn. Sau hơn 25 năm, kể từ Hiến pháp năm 1980 và 13 năm, kể từ Luật Đất đai năm 1993 tới nay, vấn đề quan tâm về sử dụng đất ổn định, lâu dài đã được khẳng định. Toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội đều đã được Nhà nước giao và cho thuê. Ví dụ, bằng việc giao và cho thuê trên 71% tổng diện tích lãnh thổ quốc gia, Chính phủ đã trao quyền sử dụng đất cho: 12 triệu hộ nông dân; gần 20.000 hợp tác xã; hơn 5.000 doanh nghiệp nhà nước; hơn 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; hơn 60.000 trang trại và gần 4.000 dự án đầu tư nước ngoài 42
. Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy tính năng động trong hoạt động đầu tư, góp phần làm cho tình hình kinh tế – xã hội của đất nước chuyển biến nhanh. Phát triển thị trường bất động sản đã thu hút sự tham gia đông đảo, đa dạng của các thành phần kinh tế vào đầu tư phát triển bất động sản. Các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay tương đối đa dạng.
42 Civilavinfor, Phát triển thị trường trong công cuộc đổi mới đất nước
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 49 SVTH: Nguyễn Thu Thảo Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư
trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản. Hằng năm khối lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn. Theo tính toán thống kê, các dự án đầu tư phát triển nhà; trong một dự án trung bình đầu tư 28 tỉ đồng/ha sẽ tạo ra 7.000 m2
nhà ở và 6.000 m2 dịch vụ với lãi suất 2,2 tỉ đồng, tạo mới 200 công việc thường xuyên trong lĩnh vực dịch vụ cho người lao động 43. Trong những năm qua, diện tích nhà ở của những thành phố lớn tăng đáng kể. Chủ trương phát triển nhà ở theo dự án được triển khai ở nhiều tỉnh, thành phố. Ở Hà Nội: Linh Đàm, Định Công, Mỹ Đình; Hải Phòng: ngã 5 sân bay Cát Bi, hồ Sen, Cầu Rào; Đà Nẵng: khu dân cư Bàn Thạc Gián, Vĩnh Trung, Bắc Mỹ An, Liên Chiểu. Ở thành phố Hồ Chí Minh: Phú Mỹ Hưng được coi là một điểm sáng về một đô thị văn minh, hiện đại, xanh – sạch – đẹp, mang đậm tính nhân văn. Nơi đây có rất nhiều loại hình dịch vụ được mở ra và hoạt động sôi nổi như bệnh viện, trường học, các địa điểm vui chơi giải trí, ngân hàng, siêu thị, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng…
Hoạt động đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhà ở cũng đã có những chuyển biến đáng kể. Một số dự án nhà ở có vốn đầu tư nước ngoài được triển khai thành công tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều địa phương khác. Ví dụ, Tập đoàn Allrgeen, một trong những công ty phát triển bất động sản lớn của Singapore đã vào Việt Nam với dự án đầu tiên căn hộ cao cấp Regency Park tại Tp. Hồ Chí Minh.
Còn tập đoàn CapitalLand cho biết, trong thời gian tới sẽ tiếp tục phát triển những dự án nhà ở với quy mô lớn. Hiện nay, tổng tài sản của tập đoàn này tại Việt Nam là 1,2 tỷ USD44. Việc đầu tư vào các lĩnh vực bệnh viện, trường học, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, vui chơi giải trí… đã làm cho diện mạo đô thị thêm khởi sắc.
Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức thiết của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhiều khu nhà mới khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị trong thời gian qua đã hình thành những khu dân cư mới, tuyến phố mới, với kiến trúc và quy hoạch đẹp góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững.
43 Civilavinfor, Phát triển thị trường trong công cuộc đổi mới đất nước
http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/06/26/3181/ [ truy cập ngày 25/9/2013]
44 TS. Nguyễn Thị Thư, Vốn cho thị trường bất động sản;Tạp chí Tài nguyên và môi trường số 1 - tháng 12/2010, trang 52
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 50 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống các văn bản pháp luật được ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được hình thành hoàn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập.
3.1.2 Sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nƣớc ta
Hoàn thiện khung pháp lý của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản
Cùng với việc ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai như Luật đất đai năm 1993, lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được xác nhận là một chế định pháp luật; Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định về giá đất và các phương pháp xác định giá đất là cơ sở cho hoạt động định giá bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. Những văn bản pháp luật trên chính là nền tảng cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta.
Như vậy, tổ chức; cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản đảm bảo việc định giá phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá, việc định giá phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo pháp luật.
Để được cấp chứng chỉ định giá bất động sản, cá nhân phải hội đủ các điều kiện như không phải là cán bộ, công chức Nhà nước, có chứng nhận hoàn thành các khóa đào tạo về định giá bất động sản. Kể từ ngày 01-01-2009, tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có đủ số người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận mới được phép kinh doanh.
Ngoài ra, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản để quản lý chất lượng bất động sản giao dịch trên thị trường. Quản lý chất lượng bất động sản được đề cập trong thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18-8-2006 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện quy chế khu đô thị mới ban hành theo nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ 45
.
Với những văn bản pháp luật đã được ban hành, quản lý Nhà nước đối với việc đăng ký bất động sản đã bước đầu đạt được những kết quả quan trọng. Hành lang pháp lý nhằm công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng và các quyền khác đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân được xác lập. Qua đó, Nhà nước quản lý tốt hơn bất động
45
TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 120
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 51 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
sản và cá nhân, tổ chức thuận lợi hơn trong việc thực hiện các quyền về bất động sản. Nhà nước đã chú trọng xây dựng các quy định về đăng ký bất động sản nhằm khuyến khích các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, hợp pháp và hạn chế những