5. Bố cục của đề tài
3.1.3 Những khó khăn, bất cập trong hoạt động định giá bất động sản
Việc cấp chứng chỉ định giá bất động sản
Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá khi có đủ điều kiện quy định tại điều 55 Luật kinh doanh bất động sản và tại khoản 1 điều 15 NĐ 153/2007/NĐ-CP. Theo đó, những điều kiện như là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ từ cao đẳng trở lên hay điều kiện có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản…
Như vậy, pháp luật chỉ quy định điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản mà không quy định thời hạn có hiệu lực của chứng chỉ đó. Điều này, sẽ làm ảnh hưởng đến chất lượng các cuộc định giá khi mà những cá nhân không được nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ vẫn được tham gia vào hoạt động này.
Thông tin, tài liệu từ khách hàng cung cấp cho hoạt động định giá bất động sản Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản có quy định những quyền lợi của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản. Trong đó có quy định việc tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá mà không quy định những thông tin mà khách hàng cung cấp phải đảm bảo tính chính xác, trung thực nhằm bảo vệ quyền lợi cho tổ chức, cá nhân định giá bất động sản.
47
TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 181
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 53 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
Chưa có quy định về một quy trình định giá thống nhất
Luật kinh doanh bất động sản 2006 cũng như các văn bản pháp lý có liên quan đến hoạt động định giá bất động sản không đề cập đến quy trình định giá bất động sản, nhưng nhằm giúp cho hoạt động này được chính xác và khoa học hơn thì cần thiết phải xây dựng một quy trình định giá. Theo đó, quy trình định giá là một kế hoạch có trật tự và logic, được bố trí phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho định giá viên có thể đưa ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có độ tin cậy cao. Trong quá trình thu thập xử lý thông tin
Công việc thu thập và xử lý thông tin là rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá. Thông tin về các cuộc mua bán diễn ra trên thị trường được cập nhật thông qua các phương tiện thông tin như báo, tạp chí, internet…Đây là những nguồn thông tin rất quan trọng và hữu ích đối với các định giá viên. Khi có những bất động sản tương tự bất động sản cần định giá, các chuyên viên định giá sẽ tìm hiểu chi tiết về các bất động sản này để làm căn cứ cho quá trình định giá. Bằng kinh nghiệm, sự tìm hiểu và phân tích các dữ liệu, thông tin có được trong quá trình thu thập của mình họ sẽ ấn định một mức giá cụ thể đối với bất động sản cần định giá. Tuy nhiên, người định giá khó có thể biết được chính xác giá cả các cuộc giao dịch trên thị trường. Bởi vì các cuộc giao dịch bất động sản ở nước ta chủ yếu diễn ra dưới hình thức ngầm, do đó các thông tin liên quan đến bất động sản là rất ít. Trong khi đó, yêu cầu công việc định giá đòi hỏi người định giá phải có được những thông tin chính xác liên quan đến bất động sản cần định giá. Với những trường hợp này, người định giá buộc phải sử dụng những thông tin một cách ước lượng, vì vậy những sai lệch về giá trị bất động sản là điều không thể tránh khỏi.
Khó khăn trong việc xác định tính pháp lý của bất động sản
Cán bộ định giá thường gặp khó khăn trong việc xác minh tính pháp lý của tài sản. Công việc định giá đầu tiên là kiểm tra tính pháp lý của bất động sản. Các nội dung cần chú ý là quyền sở hữu và sử dụng của bất động sản, tính thật, giả của các loại giấy tờ pháp lý. Vì có những giấy tờ làm giả rất tinh vi hoặc bất động sản đó liên quan đến những đối tượng khác mà người sở hữu trên sổ đỏ không kê khai. Tất cả những điều đó để xác minh một cách chắc chắn và rõ ràng sẽ mất nhiều thời gian và gặp không ít khó khăn. Những vấn đề này, cần đến kinh nghiệm và các kỹ năng chuyên môn mới có thể định giá được.
Nguồn nhân lực và trình độ chuyên môn định giá viên chưa cao
Nguồn nhân lực: vai trò của hoạt động định giá chưa được đánh giá cao, vì vậy ít người có xu hướng muốn vào học chuyên ngành này do tỷ lệ xin việc làm sau khi tốt
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 54 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
nghiệp thấp. Sinh viên tốt nghiệp chuyên ngành định giá ở các trường đại học là một trong những nguồn nhân lực rất quan trọng cung cấp cho thị trường bất động sản trong tương lai. Tuy nhiên, số lượng sinh viên nhập học ngành này lại quá ít so với nhu cầu của thị trường, việc đào tạo hằng năm của các trường còn có tính chất thăm dò, chưa hình thành định hướng chung trong việc đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động định giá trong thời gian tới, đội ngũ giảng viên chuyên ngành định giá còn mỏng; chưa được đào tạo chuyên sâu về chuyên môn.
Trình độ chuyên môn: Việc bồi dưỡng kiến thức cho định giá viên chưa được thường xuyên mà chỉ được thực hiện thông qua các dự án trong thời gian ngắn, việc đào tạo các cử nhân đại học chuyên ngành định giá đã được đưa vào chương trình đào tạo ở một số trường chính quy, nhưng còn mang tính tự phát, xuất phát từ yêu cầu thực tế chưa hình thành nên một hệ thống. Nội dung chương trình đào tạo dựa trên tài liệu đã ban hành trong nước và nước ngoài do từng trường tự thu thập và biên soạn do đó chưa gắn liền với thực tiễn ở nước ta.
Kết quả một quá trình định giá chịu ảnh hưởng rất lớn bởi vai trò của người định giá. Tuy nhiên hiện nay, trình độ chuyên môn, kiến thức nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ định giá chưa cao, chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế, tỷ lệ cán bộ qua đào tạo chuyên môn về định giá thấp. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng của hoạt động định giá bất động sản trong thời gian qua.
Giá bất động sản quá cao so với giá trị thực
Giá bất dộng sản, được điều chỉnh qua từng giai đoạn nhưng xu hướng chung là
vẫn tăng, diễn biến phức tạp và giá quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và mức độ phát triển của nền kinh tế, cũng như vượt quá xa giá trị thực của bất động sản. Khảo sát thực tế cho thấy, cuối năm 2007 đầu năm 2008, giá bất động sản bị đẩy tới mức cao kỷ lục chỉ trong một thời gian ngắn. Căn hộ và đất nền khu vực Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thời gian này tăng từ 50% đến 300% so với cuối năm 2006, cao gấp 4 đến 6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, những quốc gia có thu nhập bình quân đầu
người cao hơn Việt Nam48
. Như vậy, việc giá bất động sản quá cao so với thực tế thì đây là điều hết sức khó khăn cho công việc định giá bất động sản. Việc xác định giá trị thực của bất động sản giờ đây rất phức tạp, các tổ chức; cá nhân khi định giá khó có thể có được một kết quả chính xác, như vậy sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của cuộc định giá.
Việc định giá bất động sản trên thực tế chưa thống nhất
48
TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 175
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 55 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
Định giá bất động sản như thế nào cho thống nhất, chuẩn mực là điều không dễ. Trên thực tế cùng một bất động sản nhưng việc định giá lại cho những giá trị khác nhau hay định giá quá cao so với giá trị thật của bất động sản. Chẳng hạn như những trường hợp sau đây:
Cùng một miếng đất cạnh bệnh viện và trường học, có nhóm định giá kết luận rằng, giá của nó chỉ đáng 2 tỷ đồng, bởi nó quá ồn ào và có nguy cơ ô nhiễm, không thích hợp để ở. Tuy nhiên, một nhóm khác lại định giá gấp đôi, bởi họ cho rằng, mảnh đất này có vị trí đắc địa để kinh doanh. Suy đến cùng, sự khác biệt trong định giá cùng một mảnh đất trên trong trường hợp này là do mục đích sử dụng khác nhau.
Bà Phan Vân Hà, Tổng giám đốc CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam cho biết, trong thực tế, có những câu chuyện định giá mà nếu người ngoài nhìn vào thì sẽ choáng. Bà Hà kể, môt doanh nghiệp ở Từ Liêm, Hà Nội đến đề nghị bà định giá cho mảnh đất 50.000 m2 ( là đất ruộng, khung giá đền bù tối đa là 3 triệu đồng/m2) để góp vốn đầu tư cùng một doanh nghiệp khác. Sau khi xem xét toàn bộ giấy tờ đất đai và đề án kinh
doanh, sử dụng đất sau góp vốn, bà định giá khu đất đó với mức giá 30 triệu đồng/ m2
. Tuy nhiên, chỉ một tuần sau khi có kết quả, doanh nghiệp này gửi cho bà tài liệu của một công ty định giá khác cũng định giá mảnh đất trên lên tới gần 91 triệu đồng/m2.
Còn trường hợp khác là một doanh nghiệp ở Cầu Giấy, Hà Nội có phương án di dời một trường học nên cần định giá để xác định giá trị tài sản trên mảnh đất đó, làm căn cứ đền bù khi di dời. Doanh nghiệp này thuê 2 công ty định giá, với kết quả lần lượt là 40 tỷ đồng (tương đương với giá trị tài sản còn 70%) và 20 tỷ đồng (giá trị tài sản còn gần 30%). Điều đáng nói là, cơ sở vật chất của trường học đó vẫn còn khá tốt, đang hoạt động ổn định. Chính vì vậy, khi doanh nghiệp trình phương án lên cơ quan quản lý với định giá tài sản 20 tỷ đồng thì đã bị bác bỏ vì phương án quá vô lý. Một định giá viên nhận xét rằng, nếu định giá tài sản trên đất như nhà cửa chỉ còn khoảng 30% thì tài sản đó chỉ có thể bỏ đi, sắp sập, chứ không thể là tài sản đang sử dụng tốt được.
Tại một doanh nghiệp ở Hà Nội (đã niêm yết), đơn vị này khi có kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đã thuê một công ty định giá. Giám đốc doanh nghiệp trao đổi với công ty định giá rằng, đã có một đối tác sẵn sàng trả trên 700 tỷ đồng để lấy lại khu đất này, nên công ty cố gắng định giá về mức đó. Tuy nhiên, khi xem xét toàn bộ giấy tờ, do công ty niêm yết nói trên chưa có phương án kinh doanh cụ thể trên lô đất trên, chưa kể đó là đất thuê, phải chuyển đổi mục đích sử dụng, nên công ty định giá chỉ có thể đưa ra con số… hơn 40 tỷ đồng. Vì không thuyết phục được công ty định giá đưa ra con số "theo ý muốn", nên kế hoạch chuyển đổi bị đình trệ.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 56 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
Cuối năm 2009, đầu năm 2010, thị trường chứng kiến một vụ việc hết sức khó tin là mảnh đất của Công ty Du lịch Việt Nam tại 30 A Lý Thường Kiệt, Hà Nội được định giá 2,056 triệu đồng/m2 mà vẫn được thông qua, trong khi đây là một trong những con phố đẹp nhất tại trung tâm Hà Nội. Rồi cũng chính tại công ty này trong quá trình cổ phần hóa, mảnh đất tại 14 Nguyễn Văn Cừ, TP. Huế được định giá 1,34 triệu đồng/m2. Sự việc xảy ra từ tháng 10/2006, nhưng phải đến tận cuối năm 2009 mới bị phát hiện khi Thanh tra Chính phủ vào cuộc 49.
Những câu chuyện trên cho thấy, việc định giá theo chủ đích nhằm đạt được những lợi ích cục bộ đang diễn ra tràn lan. Các nguyên tắc, cách thức định giá đã có, nhưng chất lượng của hoạt động định giá vẫn chưa được quan tâm thực sự. Nếu không sớm có sự chấn chỉnh từ cơ quan quản lý, hệ lụy từ sự định giá sẽ không nhỏ, mà trước hết là thất thu ngân sách nhà nước và suy giảm niềm tin của công chúng đầu tư.