5. Bố cục của đề tài
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản
Do hoạt động định giá còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập dẫn đến chất lượng các cuộc định giá không cao. Vì vậy, cần có những giải pháp nhằm hoàn thiện để góp phần phát triển cả về số lượng, quy mô và chất lượng hoạt động kinh doanh này.
Cung cấp thông tin, tài liệu cho việc định giá bất động sản
Quy định những thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp cho tổ chức, cá nhân định giá bất động sản phải chính xác, trung thực chứ không quy định chung chung như hiện nay. Khách hàng phải chịu trách nhiệm về những thông tin mà mình cung cấp nếu có sai sót thì phải chịu trách nhiệm về những tài liệu mà mình cung cấp. Điều này sẽ giúp nâng cao hơn nữa quyền lợi của tổ chức, cá nhân tham gia dịch vụ định giá bất động sản cũng như chất lượng của cuộc định giá, giúp hoạt động định giá đạt kết quả trong thời gian ngắn nhất mà lại mang lại hiệu quả cao.
Quy định thời hạn cấp chứng chỉ định giá bất động sản
Bổ sung quy định về thời hạn cấp chứng chỉ định giá bất động sản. Như vậy, nếu hết thời hạn này, các định giá viên phải thi kiểm tra để cấp chứng chỉ mới. Nếu đạt kết quả như quy định thì định giá viên sẽ được tiếp tục gia hạn chứng chỉ hiện nay còn ngược lại, những định giá viên không vượt qua kỳ kiểm tra này thì buộc phải tham gia các khóa đào tạo về chuyên môn nghiệp vụ và thi lấy chứng chỉ định giá mới. Thời hạn này có thể là một năm tính từ ngày được cấp chứng chỉ định giá. Như vậy, sẽ giúp các nhà định giá
49
Theo ĐTCK, Định giá bất động sản http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/dinhgia/ct- dgbds_3 [truy cập ngày 3/10/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 57 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
không ngừng học hỏi, cập nhật kiến thức mới để nâng cao năng lực, đáp ứng những yêu cầu của khách hàng cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường.
Xây dựng quy trình định giá bất động sản
Việc bổ sung thêm những quy định về việc xây dựng một quy trình định giá thống
nhất, khoa học là thực sự cần thiết trong hoạt động định giá bất động sản.
Định giá bất động sản có thể được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản Bước 3: Phân tích thông tin về bất động sản
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá.
Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá.
Việcxác định nhiệm vụ định giá bất động là việc thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá; nhận biết về bất động sản cần định giá (đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản); chọn cơ sở giá trị của định giá và phương pháp định giá bất động sản do khách hàng yêu cầu; xác định yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá. Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Để kết quả cuộc định giá tiến hành trong thời gian nhanh nhất và đạt kết quả cao nhất thì định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường để có những thông tin cần thiết về bất động sản cần định giá. Những thông tin như là, vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản ; chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa... Từ việc khảo sát hiện trường, định giá viên cần phải thu thập thông tin, số liệu có liên quan. Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực bất động sản tọa lạc và khu vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của bất động sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, cơ sở hạ tầng…). Người định giá phải phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản, phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá chẳng hạn như
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 58 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
đối với bất động sản thương mại hoặc công nghịêp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghịêp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về bất động sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường bất động sản loại này với những người mua tiềm năng. cần tìm hiểu xu hướng cung cầu trên thị trường; những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những bất động sản tương tự hiện có trên thị trường và sự ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị bất động sản đang định giá.
Nội dung cơ bản của hồ sơ định giá bao gồm những thông tin như: tên và số hiệu
hồ sơ; ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ, những thông tin về khách hàng yêu cầu định giá, công văn mời định giá, hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng, những phân tích, đánh giá của định giá viên về những vấn đề định giá liên quan, những ý kiến trưng cầu về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần định giá, báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo, chứng thư định giá50. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ trên thị trường bất động sản. Giữa hoạt động này và thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhau. Hoạt động định giá phát triển mạnh mẽ sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản và ngược lại, thị trường bất động sản phát triển sôi động thì hoạt động định giá cũng phát triển. Ở nước ta, thị trường bất động sản mới được hình thành từ khi Luật đất đai 1993 ra đời cho nên còn tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho hoạt động định giá phát triển. Vì vậy, trong thời gain tới Nhà nước cần có những chính sách nhằm phát huy những thành tựu đã đạt được và khắc phục những khó khăn, hạn chế.
Thị trường bất động sản phát triển sẽ giúp cho thông tin trên thị trường được chính xác; minh bạch; công khai, phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho người định giá tìm kiếm thông tin một cách nhanh chóng và chính xác nhất. Vấn đề bức thiết đặt ra là, phải nhanh chóng khắc phục những yếu kém, bất cập trong phát triển thị trường bất động sản hiện nay; hướng tới các mục tiêu: tăng khả năng thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển hàng hóa bất động sản. Khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất động sản nhà đất, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực từ đất đai và nhà cửa để phát triển kinh tế – xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung – cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan
50
http://luatminhkhue.vn/hop-dong/chuyen-de-quy-trinh-va-phuong-phap-dinh-gia-bat-dong-san.aspx [truy cập ngày 25/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 59 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất nhằm ổn định thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, phát triển nông thôn, đô thị bền vững.
Để đạt được các mục tiêu nêu trên, nhằm phát huy nguồn lực to lớn phục vụ công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân, góp phần thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng về phát triển thị trường bất động sản, trong thời gian tới, cần tập trung thực hiện một số giải pháp cơ bản sau:
Một là, tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở, bảo đảm bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu. Mở rộng các hình thức cung của thị trường bất động sản nhà ở bao gồm: nhà cho thuê, nhà bán trả dần để vừa tăng nguồn cung vừa phù hợp với các đối tượng của thị trường. Phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá bất động sản. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Khuyến khích đầu tư để tăng khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, thương mại, khách sạn, văn phòng… nhằm phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
Hai là, xây dựng hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và
quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản. Trước mắt, cần tập trung hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở… hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình để hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan hệ "cung – cầu" về đất đai. Tạo cơ chế chính sách thuận lợi về tín dụng để phục vụ tốt hơn yêu cầu phát triển thị trường bất động sản.
Ba là, có chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch ngoài luồng theo hướng đơn
giản thủ tục, giảm phiền hà, sách nhiễu và tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường từ khâu đầu tư tạo lập bất động sản, đến giao dịch để tăng cường khả năng lưu thông của hàng hóa, góp phần định hướng thị trường bất động sản. Tăng cường tính công khai, minh bạch trong giao dịch trên thị trường bất động sản. Có cơ chế định giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng bảo đảm bình đẳng, công khai phục vụ phát triển thị trường bất động sản và yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Tích cực đấu tranh chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai và giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, giao dịch
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 60 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
không theo quy định của pháp luật, nhất là tình trạng mua bán trao tay, trốn lậu thuế cũng như các nghĩa vụ khác đối với Nhà nước.
Bốn là, tạo cơ chế, chính sách đồng bộ để đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản theo hướng tăng cường tính cạnh tranh, tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành mạnh và hiệu quả. Chú trọng cơ chế, chính sách về giao đất và cho thuê đất, về dự án, bán đấu giá, về thuế, thế chấp, định giá… Đổi mới cơ chế giao dịch bất động sản trên nguyên tắc của giá cả thị trường để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Có chế tài kiểm tra chặt chẽ đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế đầu cơ và tạo cơ hội cho người có nhu cầu có thể mua, thuê bất động sản. Nhà nước thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch để nâng cao chất lượng của quy hoạch và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Xúc tiến việc hoàn thiện thị trường chứng khoán, sàn giao dịch bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành có hiệu quả. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản.
Năm là, hoàn thiện bộ máy quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý thị trường bất động sản. Điều quan trọng là phải đổi mới nhận thức về phát triển và quản lý thị trường bất động sản. Chính quyền các cấp cần nhận thức rõ thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học và công nghệ… Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động được nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế và tạo tác động lan tỏa tới sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác nhau; thúc đẩy quá trình phát triển đô thị, nông thôn theo hướng bền vững. Nhận thức rõ vai trò của thị trường này đối với nền kinh tế, chính quyền các cấp sẽ có định hướng phát triển, điều tiết vĩ mô và kiểm soát đối với hoạt động của thị trường nhằm hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.
Phát triển thị trường bất động sản là góp phần vào sự nghiệp đổi mới toàn diện đất nước do Đảng ta lãnh đạo; tạo tiền đề phát triển mạnh mẽ đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa vì mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
Nâng cao chất lượng đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, phát triển lực lượng chuyên viên định giá bất động sản theo cả chiều rộng và chiều sâu
Định giá bất động sản là công việc khó khăn và phức tạp. Để thực hiện tốt hoạt động định giá đòi hỏi phải có các chuyên viên được đào tạo chuyên sâu về chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực này. Muốn vậy rất cần thiết phải đầu tư tài chính để các cán bộ có điều kiện được nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Tạo điều
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 61 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
kiện cho các cán bộ thường xuyên được bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng định giá bất động sản. Bên cạnh đó, mỗi chuyên viên định giá cũng cần phải thường xuyên trau dồi kiến thức, cập nhật thông tin nhất là thông tin mới về tình hình thực tế trên thị trường, về sự biến động của giá cả và bất động sản trên thị trường…Mục tiêu đặt ra đối với mỗi định giá viên là phải không ngừng được nâng cao tính chuyên nghiệp trong công việc thể hiện ở các mặt: Làm việc có kế hoạch; tinh thần trách nhiệm; chuyên tâm đối với công việc; sự hiểu biết, không ngừng học hỏi để nâng cao kiến thức chuyên môn; độc lập, tự chủ và có tinh thần hợp tác trong công việc; ý thức kỷ luật cao; tác phong công nghiệp; biết cách giao tiếp và ứng xử… để đảm bảo chất lượng của công tác định giá ngày càng được nâng cao.
Định giá bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ quan trọng trong thị trường bất động sản, đó là công việc khá phức tạp, yêu cầu người định giá phải có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cao. Đây là đòi hỏi tất yếu nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay số định giá có trình độ chuyên môn, kinh