5. Bố cục của đề tài
2.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản
2.5.1 Quyền của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản
Quyền của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản.
Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật có liên quan.
Như vậy, tổ chức; cá nhân khi tham gia hoạt động kinh doanh này phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, các quy định của pháp luật có liên quan như: pháp luật về nhà ở, đầu tư xây dựng, pháp luật về đất đai…Ví dụ như khi muốn định giá bất động sản là nhà ở thì định giá viên cần phải có thông tin về bất động sản đó có phải thuộc loại nhà ở theo quy định tại Luật nhà ở hay không hay những điều kiện để đưa loại nhà ở đó vào giao dịch thương mại, sau đó sẽ áp dụng Luật kinh doanh bất động sản để tiến hành định giá bất động sản là nhà ở. Như vậy, sẽ phải vừa kết hợp những quy định của Luật kinh doanh bất động sản và quy định của Luật nhà ở để định giá tài sản.
Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm
cơ sở cho việc định giá.
Định giá viên có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu cho việc định giá như vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính; các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản; chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản; báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình đối với bất động sản là công trình xây dựng…
Thu thập thông tin
Bên cạnh những thông tin, số liệu từ khách hàng, định giá viên còn có quyền thu thập một số thông tin sau: các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản; thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường; thông tin về tính pháp lý của bất động sản; thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị bất động sản cần định giá.
Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng
Định giá viên có quyền yêu cầu khách hàng thanh toán khoản tiền dịch vụ theo những thỏa thuận trong hợp đồng.
Việc thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng có thể theo hình thức trả một lần, trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 42 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong
phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá
Với quy định này sẽ góp phần làm đa dạng hoạt động định giá, khi có yêu cầu của khách hàng nếu tổ chức, cá nhân gặp những lý do khách quan hay chủ quan mà không thể hoàn thành tốt công việc đó thì có quyền yêu cầu một tổ chức, cá nhân khác sẽ thực hiện tiếp công việc đó. Điều này, sẽ giúp khách hàng có một kết quả như mong đợi nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá. Tuy nhiên, cá nhân; tổ chức khi yêu cầu một tổ chức, cá nhân khác vẫn phải chịu trách nhiệm trước kết quả định giá.
Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách
hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Khi định giá viên chứng minh được khách hàng vi phạm những điều kiện đã thỏa
thuận trong hợp đồng thì có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật. Việc đơn phương hay hủy bỏ hợp đồng sẽ được thực hiện theo những thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng nếu không thỏa thuận thì các bên phải tuân theo quy định của pháp luật. Như vậy, theo quy định tại điều 312 của Luật thương mại năm 2005 thì huỷ bỏ hợp đồng có thể là hủy bỏ một phần hợp đồng hoặc toàn bộ hợp đồng trong đó hủy bỏ một phần hợp đồng là việc bãi bỏ thực hiện một phần nghĩa vụ hợp đồng, các phần còn lại trong hợp đồng vẫn còn hiệu lực còn hủy bỏ toàn bộ hợp đồng là việc bãi bỏ hoàn toàn việc thực hiện tất cả các nghĩa vụ hợp đồng đối với toàn bộ hợp đồng. Khi một hợp đồng trong kinh doanh, thương mại bị huỷ bỏ toàn bộ, hợp đồng được coi là không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Các bên không phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ đã thoả thuận trong hợp đồng, trừ thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ sau khi huỷ bỏ hợp đồng và về giải quyết tranh chấp. Các bên có quyền đòi lại lợi ích do việc đã thực hiện phần nghĩa vụ của mình theo hợp đồng; nếu các bên đều có nghĩa vụ hoàn trả thì nghĩa vụ của họ phải được thực hiện đồng thời; trường hợp không thể hoàn trả bằng chính lợi ích đã nhận thì bên có nghĩa vụ phải hoàn trả bằng tiền.
2.5.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản
Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được quy định cụ thể tại điều 54 Luật kinh doanh bất động sản bao gồm những nội dung sau:
Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng
Trong nội dung của một hợp đồng sẽ quy định những thỏa thuận thống nhất, cụ thể giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên với khách hàng. Như vậy, các chủ thể này phải có nghĩa vụ tuân theo những thỏa thuận đó như là việc phải đảm bảo chất
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 43 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
lượng và hoàn thành công việc định giá tài sản theo đúng thời hạn khi khách hàng đã cung cấp đầy đủ hồ sơ và tài liệu theo yêu cầu hay việc định giá viên tiến hành định giá hiện trạng toàn bộ tài sản mà không chịu trách nhiệm đối với phát sinh ngoài danh mục yêu cầu…
Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về
chứng thư đó.
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi định giá viên giao chứng thư định giá cho khách hàng.
Chứng thư định giá được quy định tại Điều 52 Luật kinh doanh bất động sản 2006 như sau:
“ 1. Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây:
a) Bất động sản được định giá; b) Vị trí, quy mô của bất động sản;
c) Tính chất và thực trạng của bất động sản; d) Tình trạng pháp lý của bất động sản; đ) Các hạn chế của bất động sản;
e) Phương pháp định giá bất động sản; g) Thời điểm định giá bất động sản; h) Giá của bất động sản;
i) Các nội dung khác.
2. Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
3. Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý như nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản”.
Như vậy, chứng thư định giá được coi như là điều kiện quan trọng và nhất thiết
nhằm chứng minh tính pháp lý của những nội dung liên quan đến định giá bất động sản. Nâng cao trách nhiệm của tổ chức, cá nhân khi tham gia định giá và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 44 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp là bảo hiểm trách nhiệm pháp lý của người được bảo hiểm, phát sinh do việc vi phạm trách nhiệm nghề nghiệp gây ra. Doanh nghiệp bảo hiểm cung cấp đảm bảo về mặt tài chính cho các cá nhân, tổ chức, công ty hành nghề chuyên môn đối với trách nhiệm dân sự phát sinh từ việc hành nghề chuyên môn (có thể do hành động hoặc thiếu sót của người chịu trách nhiệm chuyên môn chính cũng như nhân viên của họ gây ra )40.
Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp không chỉ bảo vệ tốt quyền lợi của khách hàng, của người có liên quan mà còn giúp cho doanh nghiệp, tổ chức và định giá viên yên tâm hơn trong nghề nghiệp có nhiều bất trắc.
Người định giá có quyền lựa chọn doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động hợp pháp để mua bảo hiểm. Khi mua bảo hiểm, người định giá phải đóng phí bảo hiểm đầy đủ, theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; kê khai đầy đủ trung thực mọi chi tiết có liên quan đến hợp đồng bảo hiểm theo yêu cầu của doanh nghiệp bảo hiểm. Thông báo những trường hợp có thể làm tăng rủi ro hoặc làm phát sinh thêm trách nhiệm của doanh nghiệp bảo hiểm trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Sau khi công việc định giá đã hoàn thành, định giá viên phải lập báo cáo định giá
theo quy định của pháp luật. Phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, tuân thủ và phối hợp khi có sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản
Hồ sơ định giá là tài liệu có liên quan đến công việc định giá bất động sản do người định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện việc định giá. Tài liệu trong hồ sơ định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hoặc các phương tiện lưu trữ khác theo quy định của pháp luật.
Người định giá có trách nhiệm thu thập và lưu trữ trong hồ sơ định giá những thông tin, tài liệu cần thiết liên quan đến quá trình định giá nhằm chứng minh quá trình định giá đã thực hiện đúng tiêu chuẩn, nguyên tắc định giá theo quy định của pháp luật. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra
Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do lỗi của mình gây ra. Theo Khoản 4 Điều 524 BLDS 2005, quy định trong trường hợp dịch vụ được
40 GMIC, Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp - Một sản phảm tiềm năng
http://xti.com.vn/PortletBlank.aspx/296C3658E8EF40F3976DB7B6FD353863/View/GMIC-1-cong- dong/Bao_hiem_trach_nhiem_nghe_nghiep-Mot_san_pham_tiem_nang/?print=1800059118 [ truy cập ngày 29/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 45 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
cung ứng không đạt được như thỏa thuận hoặc công việc không được hoàn thành theo đúng thời hạn thì bên thuê dịch vụ có quyền giảm tiền dịch vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại hay trong trường hợp kết quả định giá ghi trong chứng thư định giá không đúng, gây thiệt hại cho khách hàng thì cá nhân, tổ chức định giá phải có nghĩa vụ bồi thường. Việc giải quyết bồi thường thiệt hại được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng hay giải quyết bằng trọng tài theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại hoặc theo
quyết định của Tòa án. Theo quy định tại khoản 1 Điều 302 Luật thương mại 2005 thì bồi
thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm. Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm.
Như vậy, khi vi phạm những điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc nếu không được quy định như vậy mà gây tổn thất, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho khách hàng.
Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp
luật
Định giá bất động sản là một hoạt động kinh doanh cho nên tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động này phải có nghĩa vụ nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Do đó, các doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế, nộp tiền thuế đầy đủ đúng thời hạn; đúng địa điểm hay có nghĩa vụ cung cấp chính xác; đầy đủ; kịp thời thông tin; tài liệu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế, số hiệu và nội dung giao dịch của tài khoản mở tại ngân hàng thương mại; tổ chức tín dụng khác, giải thích việc tính thuế; khai thuế; nộp thuế theo yêu cầu của cơ quan quản lý thuế41.
41
Ban bạn đọc, Nguyên tắc tính thuế; khai thuế; nộp thuế http://www.nhandan.com.vn/phapluat/giai-dap-thac- mac/item/21214202-nguy%C3%AAn-t%E1%BA%AFc-t%C3%ADnh-thu%E1%BA%BF,-khai-
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 46 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
Chƣơng 3
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản
Hoạt động định giá bất động sản đã khẳng định được vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản cũng như đóng góp một phần không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động định giá vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, khó khăn làm ảnh hưởng đến chất lượng các cuộc định giá. Vì vậy, trong thời gian tới để hoạt động này ngày một phát triển thì cần phải có những giải pháp thiết thực và hữu hiệu.
3.1.1 Sự cần thiết phát triển hoạt động định giá ở nƣớc ta hiện nay
Xuất phát từ yêu cầu đổi mới cơ chế về quản lý giá phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập kinh tế quốc tế
Đổi mới cơ chế về quản lý giá là một trong những nội dung quan trọng trong tiến trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X đã chỉ rõ nền kinh tế nước ta “phải tiếp tục chuyển mạnh sang kinh tế thị trường, thực hiện các nguyên tắc của thị
trường, hình thành đồng bộ và hoàn thiện thị trường và thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với đặc điểm của nước ta”.
Nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, các nguồn lực về đất đai, bất động sản đã trở thành hàng hóa và tham gia vào các giao dịch một cách đa dạng thì nhu cầu cần phải đánh giá khách quan, chính xác giá trị các nguồn lực để đảm bảo hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả cao nhất. Mặt khác, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đang ngày càng phát triển, nhu cầu về liên doanh, liên kết kinh tế với các doanh nghiệp nước ngoài ngày càng gia tăng thì việc xác định giá trị tài sản đóng một vai trò quan trọng trong các giao dịch thương mại. Việc xác định đúng giá trị của bất động sản là hết sức quan trọng, có ý nghĩa trong việc mang lại hiệu quả cao nhất cho nền kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch trên thị trường không phải bao giờ giá thị trường cũng xuất hiện và vận động đúng theo giá trị thật sự của nó, vì vậy đã làm ảnh hưởng rất lớn đến việc xác định giá trị tài sản. Do đó, đòi hỏi phải hình thành các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện cung cấp các dịch vụ hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này theo quy định của pháp luât. Đây là việc