5. Bố cục của đề tài
2.1.2 Các nguyên tắc kinh tế trong hoạt động định giá bất động sản
Các nguyên tắc kinh tế trong hoạt động định giá bất động sản, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá
23
PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 2009, trang 204
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 23 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
thị trường24. Cần phải nhấn mạnh rằng, những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên hệ chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, để các kết quả định giá gần sát với giá thị trường thì việc định giá phải tuân thủ theo các nguyên tắc được trình bày dưới đây.
* Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản.
Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc một người cụ thể). Còn theo khía cạnh về mặt pháp luật, thì một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản là hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
Theo đó một bất động sản khi cho thu nhập ròng cao nhất cũng được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Thu nhập ròng có thể hiểu là tổng thu nhập của một doanh nghiệp, hay còn gọi là lợi nhuận thuần. Thu nhập ròng được tính toán từ tổng thu nhập có điều chỉnh thêm các khoản chi phí hoạt động, khấu hao, lãi suất, thuế và các chi phí khác liên quan đến họat động kinh doanh của doanh nghiệp. Số liệu này được thể hiện trên báo cáo thu nhập, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp, đó là số liệu tính toán nằm ở dòng cuối cùng nên còn được gọi bằng tên tiếng Anh là "the bottom line". Chỉ số này cũng được sử dụng để tính toán thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) 25. *Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng
24
Vietrealnet, Nguyên tắc định giá bất động sản http://daotaobds.weebly.com/nguycircn-t7855c-2737883nh- giaacute-bds.html [truy cập ngày 14/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 24 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại 26.
Đất đai (hay quyền sử dụng đất đai) là một loại hàng hóa đặc biệt. Cũng như mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường. Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán, cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu có sự biến động cùng chiều có nghĩa là cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung – cầu được áp dụng phù hợp với thị trường đất đai.
Trong một khoảng thời gian nhất định, cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố như: giá cả, thu nhập của người tiêu dùng, giá của các mặt hàng có liên quan, những dự đoán của khách hàng về cung và cầu, sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng. Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của quốc gia nói chung có thể nói là một đại lượng không đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau, cung về từng loại đất cũng có sự biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc cả vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng. Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi.
* Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản
26 PGS-TS Đỗ Hậu. TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý Nhà nước và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005, trang 96
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 25 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
Theo nguyên tắc này thì để ước tính giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá về mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: lao động, vốn, đất đai, quản lý27.
* Nguyên tắc thay đổi
Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước, pháp luật, xã hội và môi trường; chúng luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản…; sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó phải bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản28
. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
* Nguyên tắc dự báo
Bất động sản có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của bất động sản có thể được ước lượng bằng tổng giá trị của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó đem lại. Ngược lại, ngay cả những tác động tiêu cực đến giá trị bất động sản trong tương lai có thể xảy ra và cần dự đoán trước. Các nhà định giá bất động sản thường dựa vào nguyên tắc này để tiên đoán giá trị lợi ích hoặc giá trị thiệt hại có thể có được trong tương lai nhưng để xác định giá trị bất động sản ở thời điểm hiện tại 29. Nguyên tắc này thường được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể có trong tương lai.
* Nguyên tắc phù hợp
27 My.opra.com, Nguyên tắc định giá bất động sản
http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/630/CatID/8/Default.aspx [truy cập ngày 15/08/2013]
28 My.opra.com, Nguyên tắc định giá bất động sản
http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/630/CatID/8/Default.aspx [truy cập ngày 15/08/2013]
29Vietralnet, Nguyên tắc định giá bất động sản
http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE822FD662424/View/Dinh-gia- bat-dong-san/NGUYEN_TAC_HOAT_DONG_DINH_GIA_BAT_DONG_SAN/?print=282443356[ truy cập ngày 16/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 26 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
Việc định giá một bất động sản phải dựa trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế, một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại…Trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản30. Vì vậy, khi định giá bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các mục đích sử dụng khác.
* Nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc này có ảnh hưởng quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể được thay thế cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
* Nguyên tắc đóng góp
Theo nguyên tắc này thì giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản phụ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản đó. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực31
.
* Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị. Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Ngược lại, những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong cùng một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì
30 MKlaw Film, Nguyên tắc định giá bất động sản
http://luatminhkhue.vn/thue-dat/nguyen-tac-dinh-gia-bat-dong-san.aspx [truy cập ngày 16/08/2013]
31
MKlaw Film, Nguyên tắc định giá bất động sản http://luatminhkhue.vn/thue-dat/nguyen-tac-dinh-gia-bat-dong- san.aspx [truy cập ngày 17/08/2013]
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 27 SVTH: Nguyễn Thu Thảo
giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó 32.
* Nguyên tắc thay thế
Sự hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản có khả năng thay thế. Một người mua thận trọng không bao giờ trả tiền nhiều hơn để mua một tài sản tương tự như vậy trong thị trường 33. Nguyên tắc này được áp dụng trong quá trình định giá tài sản là khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán với mức giá thấp hơn thì tài sản đó được bán trước.
* Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một thửa đất nhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác. Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý nhưng tạo ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những thửa đất này chính là thể hiện về chênh lệch giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai.
2.2 Các loại bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh dịch vụ định giá
Dựa trên những đặc điểm cũng như tính chất thì có thể liệt kê những tài sản quy định tại Khoản 1 Điều 174 BLDS là những bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản giao dịch thường được giới hạn theo quy định của pháp luật. Do vậy, không phải bất kỳ bất động sản nào cũng được phép kinh doanh.
Tại Điều 6 Luật KDBĐS và Điều 2 NĐ số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản:
“ 1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a. Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng b. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của
pháp luật về đất đai
c. Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật
32 MKlaw Film, Nguyên tắc định giá bất động sản http://tholaw.vn/dich-vu-phap-ly/tu-van-dat-dai/979-nguyen-tac- dinh-gia-bat-dong-san [truy cập ngày 18/08/2013]
33 PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 2009, trang 207
GVHD: TS. Cao Nhất Linh 28 SVTH: Nguyễn Thu Thảo 2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh”.
2.2.1 Bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh dịch vụ định giá
2.2.1.1 Bất động sản là nhà ở
Theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2005 thì nhà ở là: “công trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Các loại nhà bao gồm: nhà ở thương mại do các tổ chức, cá nhân xây dựng để bán,