Nghiên cứu giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, áp dụng tại công ty cổ phần xây dựng sông hồng

Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học mỏ - địa chất ************ lơng hoài nam Nghiên cứu giải pháp nhằm nâng cao hiệu dự án đầu t kinh doanh bất động sản, áp dụng công ty cổ phần xây dựng sông hồng luận văn thạc kinh tế Hà nội - 2010 Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học mỏ - địa chất lơng hoài nam Nghiên cứu giải pháp nhằm nâng cao hiệu dự án đầu t kinh doanh bất động sản, áp dụng công ty cổ phần xây dựng sông hồng Chuyên ngành : Kinh tế Công nghiệp Mà số : 60.31.09 luận văn thạc sĩ kinh tÕ Ng−êi h−íng dÉn khoa häc: PGS.TS Phan Huy §−êng Hà Nội, năm 2010 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn hoàn toàn trung thực cha đợc công bố công trình khác trớc Hà Nội, ngày tháng năm 2010 Tác giả Lơng Hoµi Nam LỜI CẢM ƠN Trong q trình nghiên cứu thực luận văn, tơi nhận quan tâm giúp ñỡ tạo ñiều kiện quan tơi cơng tác, Thầy, Cơ giáo, gia đình, ñồng nghiệp bạn bè Tôi xin trân trọng cảm ơn Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng, Thầy giáo, Cô giáo Trường Đại học Mỏ - Địa chất nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho nghiên cứu thực luận văn Đặc biệt, xin gửi lời biết ơn sâu sắc trân trọng ñến PGS.TS Phan Huy Đường, người hướng dẫn tơi có cách nhìn nhận tồn diện, xun suốt q trình nghiên cứu hồn thiện luận văn Tơi xin cảm ơn gia đình ln nguồn động viên lớn, chia sẽ, giúp ñỡ tạo ñiều kiện thuận lợi cho tơi sống, q trình học tập thực luận văn Xin gửi tới Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng, Thầy giáo, Cô giáo, bạn đồng nghiệp gia đình lời chúc sức khỏe biết ơn chân thành Mơc lơc Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mc bng Mở đầu Ch−¬ng Tổng quan đầu t, dự án đầu t đầu t kinh doanh bất động sản 1.1 Cơ sở lý luận chung đầu t, dự án đầu t đầu t kinh doanh bất động s¶n 1.1.1 C¬ së lý luËn đầu t Định nghĩa đầu t Mục đích đầu t 1.1.2 Cơ sở lý luận dự án đầu t Định nghĩa dự án đầu t Néi dung cña dù án đầu t xây dựng 1.1.3 Đầu t kinh doanh Bất ®éng s¶n Định nghĩa hoạt động kinh doanh bất động sản Đặc điểm hoạt ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n Đặc điểm hàng hóa bất động sản Đặc điểm thị trờng bất động sản 10 1.2 HiƯu qu¶ đầu t dự án kinh doanh bất động sản 13 1.2.1 Khái niệm hiệu ®Çu t− 13 1.2.2 Các nhân tố ảnh hởng đến hiệu đầu t 13 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản 14 Các yếu tố pháp lý liên quan Bất động sản 15 C¸c yÕu tè chung bên 15 1.3 Các tiêu đánh giá hiệu đầu t dự án đầu t 17 1.3.1 Tính tổng mức đầu t dù ¸n 17 1.3.2 Tỉng doanh thu thêi gian vËn hµnh dự án 17 1.3.3 Đánh giá hiệu tài dự án 18 Phân tích tiêu giá trị ròng (NPV) 18 Phân tích tiêu suất thu lợi néi t¹i (IRR) 19 Phân tích tiêu thời gian thu hồi vốn có tÝnh ®Õn hƯ sè chiÕt khÊu(DPP) 20 Phân tích số doanh lợi (PI) 21 Phân tích độ nhạy tài 21 Chơng : Phân tích hiệu đầu t dự án kinh doanh Bất động sản Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng 23 2.1 Giíi thiƯu chung vỊ C«ng ty 23 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển cđa C«ng ty 23 Th«ng tin chung vỊ c«ng ty 23 Hình thành phát triển c«ng ty 23 2.1.2 Cơ cấu tổ chức lĩnh vực hoạt động Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hång 24 Chức nhiệm vụ m¸y 24 C¬ cÊu nguån vèn 27 Lĩnh vực hoạt động 27 2.2 Tỉng quan thÞ tr−êng kinh doanh bÊt động sản Việt Nam năm 2008-2009 hoạt động kinh doanh Bất động sản Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng 28 2.2.1 Tỉng quan thÞ tr−êng kinh doanh bất động sản Việt Nam năm 2008-2009 28 2.2.2 Hoạt động kinh doanh Bất động sản Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng 34 Các dự án tiêu biểu Công ty ®ang tiÕn hµnh triĨn khai 34 Thuận lợi khó khăn hoạt động kinh doanh Bất động sản Công ty 36 2.3 Phân tích hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản, Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng 37 2.3.1 Giíi thiƯu chung vỊ c¸c dù ¸n 37 2.3.2 Phân tích hiệu đầu t dự ¸n 38 Tæng møc đầu t dự án cấu nguồn vốn đầu t 38 Xác định yếu tố đầu vào phục vụ cho nghiên cứu hiệu đầu t dự án 40 Xác định tuổi thọ hay thời gian vận hành (n) cđa dù ¸n 40 Xác định tỷ suất r 41 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh thời gian vận hành cđa dù ¸n 41 Tæng doanh thu thời gian vận hành dự án 43 2.3.3 Đánh giá hiệu tài 43 Chỉ tiêu lợi nhuận 43 Ph©n tÝch tiêu giá trị ròng (NPV) 44 Phân tích tiêu thời gian thu håi vèn cã tÝnh ®Õn hƯ sè chiÕt khấu 44 Phân tích tiêu thời gian hoàn vốn theo phơng pháp tĩnh 45 Phân tích tiêu suất thu lợi nội (IRR) 45 Ph©n tích độ an toàn tài theo thời gian trả nợ 45 2.4 Đánh gi¸ chung vỊ dù ¸n 46 Chơng 3: Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu t cho dự án kinh doanh bất động sản công ty cổ phần xây dựng sông hồng 50 3.1 Tiềm thị trờng Bất động sản Việt Nam định hớng chiến lợc kinh doanh cđa C«ng ty 50 3.1.1 Tiềm thị trờng bất động sản Việt Nam năm tới 50 3.1.2 Định hớng phát triển chiến lợc kinh doanh Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng giai đoạn 2009 - 2015 55 Định hớng phát triển công ty 55 Dù b¸o c¸c thuận lợi khã khăn t¸c động đến chiến lược kinh doanh C«ng ty 59 3.2 C¸c giải pháp nâng cao hiu qu ủu t bt ủng sn ca Công ty C phn xây dng Sông Hng 62 3.2.1 Nhóm giải pháp theo giai đoạn thực dự án 62 Trong giai đoạn chuẩn bị đầu t 62 Trong giai đoạn thực dự ¸n 65 Trong giai đoạn kết thúc dự án đa vào quản lý vận hành 68 3.2.2 Nóm giải pháp có tính chất quản trị 69 A Giải pháp tổ chức điều hành sản xuất 69 B Giải pháp đầu t 70 C Giải pháp ứng dụng thành tựu khoa học kỹ thuật vào công tác quản lý điều hành, thiÕt kÕ, thi c«ng 70 D Giải pháp xây dựng phát triển nguồn nhân lực 70 E Giải pháp hoàn thiện chế quản lý, điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh C«ng ty 71 F Giải pháp tăng cờng mối quan hƯ céng ®ång; Thu nhËp, ®êi sèng, vËt chÊt, văn hoá, tinh thần cho cán công nhân viên 71 G Giải pháp nâng cao khả huy động cung cấp vốn cho dự án đầu t kinh doanh bất động sản cho sản xuất kinh doanh Công ty 71 H Giải pháp nâng cao chất lợng công tác Maketting 73 KÕt luËn 75 tài liệu tham khảo 76 Danh mục chữ viết tắt Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ WTO Tổ chức thơng mại giới UBND ủy ban nhân dân ĐHĐCĐ Đại hội đồng cổ đông SXKD Sản xuất kinh doanh BQLCDA Ban quản lý dự án XDĐT Xây dựng đầu t QĐ Quyết Định GTGT Giá trị gia tăng TNDN Thu nhập doanh nghiệp NPV Giá trị ròng IRR Tỷ suất hoàn vốn nội VNĐ Tiền Việt Nam đồng GDP Tổng sản phẩm quốc nội PCCC Phòng cháy chữa cháy DPP PI Thêi gian thu håi vèn cã tÝnh ®Õn hƯ số chiết khấu Chỉ số doanh lợi Danh mục bảng TT Nội dung Trang Bảng 2.1 : Cơ cấu vốn cổ phần công ty 27 Bảng 2.2 : Các dự án tiêu biểu công ty 34 Bảng 2.3: Tổng chi phí đầu t c¸c dù ¸n 38 Bảng 2.4 : nguồn vốn dự án 39 - 62 - Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nhu cầu vốn nhu cầu thiết yếu nên Công ty cần phải xem xét đến yếu tố vốn thực đồng loạt dự án lớn công ty Các dự án bất động sản công ty tờng dự án lớn Vì công ty Incomex cần phải có nguồn vốn lớn để đầu t cho dự án; Để tiến tới hình hành tập đoàn Kinh doanh Bất động sản việt Nam Công ty Incomex phải đối mặt với nguồn nhân lực có chất lợng cao để dáp ứng đợc việc điều hành quản trị công ty theo mô hình mới; Công ty gặp phải đối thủ cạnh tranh có tiềm nh Tập đoàn nớc nớc Lực lợng lao động công ty có trình độ chuyên môn cao nhng với tốc độ phát triển mạnh công ty nh Công ty cần phải có chế độ tuyển dụng, đào tạo thêm để đảm bảo tốt cho nhu cầu tăng trởng Trong thời điểm tại, Công ty chủ yếu khai thác nhu cầu bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội, cha khai thác hết tiềm thị trờng nớc mà đặc biệt thị trờng Thành phố Hồ Chí Minh Mức độ cạnh tranh thị trờng trung tâm Thơng mại, mặt bán lẻ, văn phòng cho thuê, dịch vụ khai thác Trung tâm thơng mại ngày gay gắt ngày có nhiều Công ty vµ ngoµi n−íc tham gia vµo lÜnh vùc Hệ thống luật pháp lĩnh vực kinh doanh bất động sản trình hoàn thiện nên có số thử thách đặt hoạt động Công ty Thủ tục hành rờm rà, phức tạp trở lực ddooia với việc triển khai dự án bất đọng sản công ty 3.2 Các gii pháp nâng cao hiu đầu tư bất động sản C«ng ty Cổ phn xây dng Sông Hng 3.2.1 Nhóm giải pháp theo giai đoạn thực dự án 3.2.1.1 Trong giai đoạn chuẩn bị đầu t: Từ có ý tởng đầu t định đầu t giai đoạn chuẩn bị đầu t Trên thực tế giai đoạn bao gồm nhiều công việc có ảnh hởng lớn đến tính khả thi hiệu dự án Nh việc nâng cao chất lợng giai đoạn nhằm vào công việc sau: - 63 - Tạo quỹ đất tốt cho dự án: Đối với dự án bất động sản phải gắn liền với đất Đất tài nguyên quan trọng quốc gia có nhiều sách liên quan đến Đất tài nguyên hữu hạn cạn kiệt dần theo nhu cầu sử dụng tăng lên x hội Tuy đất nhng giá trị phụ thuộc nhiều vào vị trí, điều kiện địa lý, điều kiện hạ tầng kỹ thuật hạ tầng x hội khu vực đất dự án Nó phụ thuộc vào điều kiện phát triển cho mảnh đất tơng lai Vì tạo quỹ đất cho dự án phải xét đến vị trí tiềm theo yếu tố đầu vào quy mô khu đất cho phù hợp Các biện pháp tạo qũy đất cho dự án: Thứ nhất: thông qua quy hoạch sử dụng đất nhà nớc, Công ty xin UBND Thành phố chế giao ®Êt cã thu tiỊn sư dơng ®Êt ®Ĩ thùc hiƯn dự án đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng; nhà ở, chung c cao tầng dùng cho tái định c kinh doanh, khu dịch vụ công cộng Thứ hai: thông qua sách sử dụng qũy đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng đợc nhà nớc quy định Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18 tháng 02 năm 2003 Bộ tài Theo Công ty xin số địa phơng thực chế giao đất cho Công ty sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để đổi lại Công ty xây dựng công trình hạ tầng bàn giao cho nhà nớc quản lý Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu t xây dựng công trình hạ tầng bao gồm: (i) giao đất nơi có công trình hạ tầng dự án; (ii) giao đất nằm phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng dự án; (iii) giao đất mở rộng phạm vi thu hồi đất dự án xây dựng công trình hạ tầng giao thông Phần diện tích đất mở rộng đợc sử dụng tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng; (iv) sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt dịch vụ để giao đất vốn đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng chung địa phơng Thứ ba: tạo quỹ đất cho dự án cách thông qua hình thức đấu thầu chủ đầu t đấu giá quyền sử dụng đất cần đánh giá yếu tố tác động đến giá trị mảnh đất cách sát thực để trả giá phù hợp trúng thầu đợc lô đất đem lại hiệu cho dự án Nghiên cứu thị trờng phải đảm bảo tính khoa học, đầy đủ để đa giải pháp cấu sản phẩm dự án có nhiều sản phẩm khác Ví dụ nh dự án khu nhà khu đô thị, thông thờng có sản phẩm nhà thấp - 64 - tầng nhà chung c cao tầng thờng phải cân nhắc số lợng nhà chung c cao tầng số lợng nhà thấp tầng, xác định tỷ trọng sản phẩm Theo đề xuất tác giả, tỷ lệ khoảng 70%-30% phù hợp Đối với chung c diện tích hộ rộng phù hợp Trong tơng lai 5-10 năm tới, nhu cầu đời sống tăng, kinh tế x hội phát triển nhu cầu diện tích tăng nên diện tích hộ từ 100 - 200 m2 phù hợp (hiện thờng chia hộ từ 70 150 m2), tạo số hộ nhà có diện tích >200 m2 Đây phân đoạn thị trờng để tìm kiếm đối tợng khách hàng tiềm Đối với dự án tạo lập bất động sản dạng dịch vụ nh khách sạn, văn phòng cho thuê, hỗn hợp văn phòng cho thuê khách sạn hạng mức đầu t, mục tiêu đầu t ban đầu quan trọng Để phân tích đánh giá dự án nên đầu t cấp độ nào, nhằm vào dạng khách hàng quan trọng Theo điều tra nghiên cứu thị trờng lợng khách sạn cao cấp (4-5 sao) thành phố lớn nh Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh cha đủ đáp ứng nhu cầu nhà nớc tổ chức kiện lớn Để giải toán quan trọng phải nâng cao chất lợng công tác nghiên cứu thị trờng Đối với số dự án quan trọng mà không đầy đủ liệu để định phải thuê tổ chức t vấn, chuyên gia điều tra, tìm kiếm số liệu để định cách xác Nâng cao chất lợng quy hoạch dự án: Mặc dù đ tính toán đợc cách hợp lý cấu sản phẩm nhng để có quy hoạch đẹp cho dự án với cách thức bố trí cho phù hợp với khuôn đất dự án việc quan trọng Quy hoạch ban đầu khuôn mẫu cho phát triển dự án, giống nh bố trí nhà, khung cột ban đầu tạo định dạng cho nhà Với quy hoạch tốt đem lại sản phẩm có giá trị cao nhiều lần so với sản phẩm quy hoạch tồi Điều nhận thấy rõ dự án bất động sản Thµnh Hµ Néi vµ Thµnh Hå ChÝ Minh dự án có quy hoạch ngời nớc làm có giá sản phẩm cao theo quan sát thực tế chất lợng, đẳng cấp cao hẳn dự án quy hoạch n−íc (VÝ dơ nh− Phó Mü H−ng, The Manor, Cipucha…) - 65 - HiƯn mét sè dù ¸n khu đô thị số doanh nghiệp đầu t thuê đơn vị nớc làm t vấn lập quy hoạch Đối với Công ty, hớng tốt để tạo sản phẩm có giá trị cao khu nhà khu đô thị thuê t vấn nớc lập quy hoạch tổng mặt Nâng cao chất lợng lập dự án đầu t Đây khâu quan trọng giai đoạn chuẩn bị đầu t dự án Một dự án đầu t đợc lập với mục đích đảm bảo đợc tính khả thi dự án bao gồm: Khả thi giải phóng mặt bằng, khả thi môi trờng, an toàn cháy nổ, khả thi giải pháp công nghệ, quan trọng khả thi đánh giá tài dự án Tính toán đầy đủ đợc chi phí hình thành nên tổng mức đầu t, lợng hóa đợc dòng tiền từ doanh thu chi phí để dự án đợc đánh giá đáng giá để đầu t đảm bảo hiệu đầu t Một dự án tính toán không xác liệu tài đầu vào, đầu có kết không gây định sai lầm Chính cần phải áp dụng phơng pháp tính khoa học, đáng tin cậy cho dự án Nên dùng tổng hợp nhiều phơng pháp đánh giá dự án để tạo nhìn tổng thể cho dự án Để dự án đầu t nhanh chóng đợc thẩm định chấp nhận, phải đảm bảo đầy đủ nội dung theo quy định pháp luật hành Thờng xuyên cập nhật thông tin xử lý, lu trữ thông tin phục vụ lập dự án đầu t Thờng xuyên bồi dỡng nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán tham gia lập dự án đầu t Thuê chuyên gia thuê tổ chức t vấn có đủ lực phù hợp lập dự án đầu t cần thiết 3.2.1.2 Trong giai đoạn thực dự án: Đối với dự án bất động sản thời gian thực tơng đối dài, gắn liền với trình xây dựng công trình gắn liền với tính chất phức tạp xây dựng công trình Công trình xây dựng gắn liền với mặt đất, nớc, thi công trời phụ thuộc nhiều vào thời tiết, khí hậu Công trình xây dựng có chi phí lớn, mắc sai phạm xây dựng, chi phí sửa chữa lớn đem lại hậu lâu dài trình sử dụng - 66 - Để nâng cao hiệu quả, chất lợng dự án cần phải trọng nâng cao chất lợng việc sau: Nâng cao chất lợng giải phóng mặt cho dự án: Đ dự án bất động sản liên quan đến đất đai đền bù, giải phóng mặt Công tác ngành xây dựng đợc ghi nhận đánh giá công tác phức tạp hay gây chậm tiến độ dự án Để nâng cao chất lợng công tác này, cần phải có biện pháp sau: Thành lập phận chuyên phụ trách công tác giải phóng mặt để tính chuyên môn hóa tăng lên Đào tạo cán làm công tác giải phóng mặt có hiểu biết thật thấu đáo văn pháp quy liên quan đến công việc phải có kỹ tiếp xúc với dân chúng bị giải tỏa Phối hợp với quyền địa phơng nơi dự án cần giải phóng mặt để vận động, tuyền truyền, giải thích chế nhà nớc cho ngời bị thu hồi đất hiểu Xây dựng sách hỗ trợ đền bù cho ngời dân để tạo ®iỊu kiƯn tèt nhÊt vỊ cc sèng cho nh÷ng ng−êi bị giải tỏa Nâng cao chất lợng khảo sát, thiết kế: Khảo sát thiết kế khâu công trình hình thành ý tởng đợc thể giấy để triển khai thi công công trình Muốn có công trình đạt chất lợng tốt phải có hồ sơ thiết kế tốt Hồ sơ thiết kế tốt có ảnh hởng lớn từ nhà t vấn tốt Nâng cao lực chất lợng khảo sát, thiết kế Công ty cổ phần t vấn Incomex Đầu t phát triển Công ty cổ phần t vấn Incomex thành đơn vị thiết kế có lực thơng hiệu mạnh, đủ sức đảm nhận dự án đầu t Công ty Đối với dự án mà Công ty cổ phần t vấn Incomex cha đủ khả thiết kế nh dự án Trung tâm Thơng mại, Siêu thị, Văn phòng cho thuê, quy hoạch khu đô thị cao cấp, Công ty tổ chức thi tun kiÕn tróc qc tÕ réng r i nh»m t×m kiếm đợc nhà thầu thiết kế có chất lợng Nâng cao chất lợng quản lý thi công xây dựng công trình: Mô hình thực dự án Công ty tự thực thông qua thành lập Ban quản lý dự án Công ty mẹ quản lý chủ đầu t, định thầu - 67 - công ty thi công xây dựng Trong trình thực có vấn đề xảy làm chậm tiến độ chất lợng dự án Quan hệ Công ty, quản lý có nhiều lỏng lẻo, không cơng dẫn đến nhiều việc tiến triển chậm, chất lợng không đảm bảo, giá thành không cạnh tranh Công ty con, xí nghiệp trực thuộc không đầu t máy móc thiết bị để tăng khả cạnh tranh đ có sẵn nguồn việc nên tạo tính ỷ lại, công nghệ xây dựng, khoa học kỹ thuật không đợc áp dụng Giá nhận thầu hầu hết định thầu chào giá nội nên không tạo đợc giá thành thấp, hiệu dự án không cao Để khắc phục nhợc điểm này, Công ty cần đa biện pháp sau: Củng cố lại quy định, quy trình quan hệ Công ty Công ty liên kết việc triển khai dự án với Công ty mẹ thông qua hợp đồng Xiết chặt quản lý mối quan hệ chủ đầu t công ty mẹ nhà thầu công ty con, đảm bảo khách quan, minh bạch, bình đẳng tạo điều kiện cho công việc thuận lợi Xiết chặt điều khoản hợp đồng thực nghiêm túc điều khoản đ cam kết hợp đồng Đảm bảo chất lợng công trình theo quy phạm, yêu cầu quản lý chất lợng nhà nớc bàn hành (Yêu cầu quản lý chất lợng theo Nghị định 209/2004/NĐ-CP Chính phủ quản lý chất lợng công trình xây dựng nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 sửa đổi bổ sung số điều nghị định 209/2004/NĐ-CP) Tăng cờng giám sát thi công, áp dụng ISO giám sát thi công Một số công trình thi công đòi hỏi kỹ thuật cao cần mời thêm nhà thầu bên tham gia đấu thầu nhằm mục đích nâng cao khả cạnh tranh cho nhà thầu Công ty, giảm giá thành công trình Các công trình có kỹ thuật cao, công ty không đủ khả năng, trình độ thi công làm thầu phụ cho công ty trúng thầu bên để học hỏi kinh nghiệm, nâng cao trình độ, công nghệ xây dựng - 68 - Công ty mẹ chủ động đầu t máy móc thiết bị, nghiên cứu công nghệ xây dựng hỗ trợ công ty thông qua hợp đồng cho thuê máy móc, hợp đồng chuyên gia để đáp ứng với công trình có đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật, công nghệ cao Cụ thể thi công nhà cao tầng, loại hình công trình mà Công ty đầu nhiều dự án nên công ty đầu t hệ thống máy móc nh cần trục, công nghệ thi công lõi trợt, xởng đúc bê tông đúc sẵn bê tông thơng phẩm nh cọc, bê tông tơi phục vụ cho dự án Công ty 3.2.1.3 Trong giai đoạn kết thúc dự án đa vào quản lý vận hành: Đối với công trình xây dựng nhà ở: Công trình nhà thuộc khu nhà ở, khu đô thị, nhà chung c sau hoàn thành bàn giao cho khách hàng, Chủ đầu t phải hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý khách hàng tổ chức quản lý vận hành phục vụ hộ gia đình sống khu dân c Để nâng cao uy tín cho Công ty, tạo dựng thơng hiệu, tên tuổi cho Công ty cần phải đẩy mạnh công tác phục vụ chăm sóc khách hàng, tạo điều kiện cho khách hàng mặt thủ tục hành nh làm sổ đỏ, tạo điều kiện chỉnh sửa thiết kế bên thay đổi vật liệu hoàn thiện Công tác quản lý khu chung c công việc cần thiết Công ty Hiện dự án Công ty đầu t đ tiến hành bàn giao cho khách hàng đa vào sử dụng Vấn đề tổ chức quản lý vận hành tòa nhà để tạo dịch vụ tốt cho khách hàng nhiệm vụ trớc mắt Công ty Để tổ chức tốt công tác cần phải tìm hiểu công ty hoạt động lĩnh vực nh Tổng công ty HUD, HACINCO, VINACONEX, BITEXCO, đơn vị đ có kinh nghiệm tổ chức vận hành khu nhà chung c, khu đô thị từ rút học cho Công ty thời gian tới vận hành khu đô thị Công ty đầu t hay giao cho Công ty đầu t Đối với công trình Trung tâm thơng mại, văn phòng cho thuê: Hiện dự án tạo lập bất động sản dịch vụ thơng mại giai đoạn chuẩn bị tiến hành đầu t nên khâu tổ chức quản lý sau đầu t nhiệm vụ phía trớc Công ty - 69 - Để thực tốt công việc này, Công ty đ có chủ trơng thuê đơn vị làm lĩnh vực t vấn quản lý thời gian đầu t thời gian đầu vận hành dự án (1-2 năm đầu) Đây giải pháp mang tính trớc mắt công ty Để xây dựng đội ngũ cán có kinh nghiệm, trình độ lĩnh vực này, cần phải có đào tạo nh: Cử cán nòng cốt học tập cách quản lý Trung tâm thơng mại, văn phòng cho thuê nớc tiên tiến nh: Thụy Sĩ, Nhật Bản, Singapore để đón đầu dự án đa vào sử dụng Cử cán tới đơn vị hoạt động lĩnh vực tơng tự nhận đào tạo làm trực tiếp nơi có dịch vụ hoạt động nhằm tạo kinh nghiệm quản lý thực tế Tuyển dụng lao động có kinh nghiệm làm việc vị trí quản lý dịch vụ 3.2.2 Nhóm giải pháp có tính chất quản trị A Giải pháp tổ chức điều hành sản xuất: Thành lập Ban quản lý dự án để tổ chức thực dự án Bất động sản nớc Cân đối lực, bố trí hợp lý sản xuất phù hợp với lực đơn vị thi công để chuẩn bị đầy đủ điều kiện, đảm bảo hoàn thành mục tiêu, tiến độ dự án Công ty Chuẩn bị tốt điều kiện sản xuất, đảm bảo kỹ, mỹ thuật chất lợng sản phẩm: Nhà đô thị; Xây lắp; Công nghiệp; T vấn thiết kế, để tiêu thụ sản phẩm nh thu hồi vốn B Giải pháp đầu t: Về đầu t dự án khu đô thị, cao ốc văn phòng cho thuê, khu kinh tế, khu công nghiệp: Tập trung đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án: Dự án nhà hỗn hợp 187 Giảng Võ, Dự án quy hoạch Kim Liên giai đoạn 2, dự án Trung tâm thơng mại văn phòng cho thuê cầu Vĩnh Tuy, dự án Trung tâm thơng mại, siêu thị văn phòng cho thuê Xuân La, Dự án Trung tâm thơng mại Khơng Đình - 70 - Tập trung tìm kiếm thị trờng Thành phố Hà nội, Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Đồng Nai, Quảng Ninh, Khánh Hoà để đầu t, hợp tác đầu t phát triển nhanh sản phẩm nhà đô thị, vui chơi giải trí, cao ốc văn phòng cho thuê; Về đầu t nâng cao lực thiết bị thi công: Kiểm tra, xem xét, đầu t bổ sung đồng dây truyền thiết bị huy động tối đa thiết bị sẵn có đ đầu t Cân đối thiết bị với nhiệm vụ sản xuất kinh doanh, xác định thiết bị đầu t để đầu t nâng cao lực thiết bị có công nghệ tiên tiến đại đáp ứng yêu cầu phát triển sản xuất kinh doanh với tốc độ cao C Giải pháp ứng dụng thành tựu khoa học kỹ thuật vào công tác quản lý điều hành, thiết kế, thi công: ứng dụng công nghệ tiên tiến công tác thiết kế thi công Đặc biệt cần tập trung nghiên cứu công nghệ thi công tầng ngầm đất, hầm giao thông đô thị để sẵn sàng đảm nhận thi công hệ thống giao thông ngầm đô thị lớn nh: Tp.Hà Nội, Tp.Hồ Chí Minh đô thị nớc ứng dụng công nghệ thi công đại, vật liệu việc thi công khu văn phòng, khách sạn, chung c cao tầng Liên doanh, liên kết với đơn vị t vấn nớc, thuê chuyên gia hớng dẫn, bồi dỡng nâng cao trình độ cho lực lợng t vấn, để có khả tự đảm nhận đợc công tác t vấn công trình đầu t công trình Tổng thầu, tạo chuyển biến chất có tính cạnh tranh cao D Giải pháp xây dựng phát triển nguồn nhân lực: Tổ chức, xếp, lựa chọn, bố trí quy hoạch cán chung cho Công ty mẹ, Công ty Công ty liên kết; Xây dựng kế hoạch đào tạo, đào tạo lại để nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ chuyên ngành cho cán công nhân viên Xây dựng kế hoạch tuyển dụng đào tạo cán bộ, kỹ s, công nhân kỹ thuật, đảm bảo đủ số lợng chất lợng với trình độ học vấn tay nghề cao theo tiêu chuẩn quốc tế, có lực quản lý ứng dụng công nghệ Có sách thu hút nguồn lực công trình, dự án trọng điểm - 71 - E Giải pháp hoàn thiện chế quản lý, điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty: Xây dựng Điều lệ tổ chức & hoạt động qui chế tài Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng Xây dựng, rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành quy chế, quy định, đảm bảo công tác đạo, quản lý, điều hành sản xuất Công ty theo phơng pháp quản lý, điều hành tiên tiến, phân cấp triệt để, tạo chế chủ động, thông thoáng cho đơn vị Công ty hoạt động, đáp ứng với yêu cầu phát triển với qui mô lớn tốc độ cao, đảm bảo sản xuất kinh doanh hiệu tích luỹ vốn F Giải pháp tăng cờng mối quan hệ cộng đồng; Thu nhập, đời sống, vật chất, văn hoá, tinh thần cho cán công nhân viên: Xây dựng qui chế qui định, thiết lập mối quan hệ bình đẳng Công ty: Công ty mẹ với công ty Con Công ty liªn kÕt víi nhau, cịng nh− mèi quan hƯ doanh nghiệp với Ngời lao động; Tìm biện pháp nâng cao suất lao động, quản lý chặt chẽ chi phí, nhằm không ngừng nâng cao thu nhập cho cán công nhân viên Phối hợp với Tổ chức đoàn thể, tiếp tục triển khai thực xây dựng văn hoá doanh nghiệp mang sắc riêng có Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng (Về tác phong công nghiệp, chất lợng hiệu công việc, quan hệ giao tiếp, ứng xử, trang phục, ) nhằm nâng cao đời sống vật chất, văn hoá, tinh thần cho cán công nhân viên G Giải pháp nâng cao khả huy động cung cấp vốn cho dự án đầu t kinh doanh bất động sản cho sản xuất kinh doanh Công ty Vốn yếu tố đầu vào quan trọng dự án Đảm bảo nguồn vốn cho dự án yếu tố cần xác định từ lập dự án đầu t Các dự án đầu t đợc định đầu t đ xác định đợc rõ nguồn vốn khả đáp ứng vốn cho dự án Đối với dự án Công ty triển khai dự án xây dựng nhà để ở, vốn vay từ ngân hàng, vốn tự có Công ty nguồn vốn huy động khách hàng - 72 - Đối với dự án đ triển khai, nguồn vốn huy động từ khách hàng có vai trò quan trọng Nó giúp Công ty tháo gỡ đợc khó khăn vốn giảm mức l i vay thời gian xây dựng dự án Tuy nhiên giai đoạn này, quy định huy động vốn ngời mua nhà chặt chẽ khó khăn trớc Theo Nghị định 153/2006/NĐ/CP Chính phủ ban hành ngày 31 tháng năm 2006 dự án đợc huy động vốn làm xong hạ tầng kỹ thuật nhà thấp tầng làm xong móng nhà chung c chủ đầu t có 20% vốn đầu t Hơn xu hớng mua nhà trả tiền huy động vốn giảm dần mà khách hàng quan tâm đến sản phẩm hoàn thiện mua nhà trả tiền trớc Nh tơng lai, cạnh tranh diễn gay gắt, Công ty cần phải huy động đợc nguồn vốn để xây dựng hoàn chỉnh nhà thu hồi vốn đợc Đối với dự án xây dựng dịch vụ thơng mại huy động vốn lại cấp thiết dự án sau xây dựng xong đa vào vận hành có doanh thu thu hồi vốn Các giải pháp đa cho công tác huy động vốn: Đa dạng hoá kênh huy động vốn, chủ động tìm kiếm nguồn vốn đảm bảo đủ vốn cho sản xuất kinh doanh đầu t dự án nh góp vốn đầu t tài chính: Tăng cờng tiềm lực tài Công ty mẹ, Công ty Công ty liên kết cách tăng vốn điều lệ, phát hành cổ phiếu, trái phiếu Chủ động tìm kiếm nguån vèn cho c¸c dù ¸n nh−: Nguån vèn vay u đ i Thành phố, thị trờng chứng khoán §Ĩ chđ ®éng viƯc huy ®éng vèn phơc vơ cho công tác đầu t sản xuất kinh doanh, Công ty cần hợp tác đầu t, liên doanh, liên kết với Tập đoàn, Tổng công ty Ngân hàng để hợp tác triển khai thực dự án Tăng cờng mối quan hệ với tổ chức tín dụng (Ngân hàng nớc, Công ty tài chính, Ngân hàng nớc ngoài,) thông qua Hợp đồng thoả thuận hợp tác Huy động vốn khách hàng dự án phát trỉên nhà có đủ điều kiện, đảm bảo lợi ích khách hàng thực biện pháp Công ty tạo nguồn vốn cho dự án thông qua việc thành lập Công ty cổ phần thực dự án phát hành tăng vốn điều lệ cho Công ty cổ phần Biện pháp cần phải cân nhắc kỹ tính toán để đảm bảo lợi nhuận tăng vốn Cân đối hệ số nợ để vay ngân hàng tạo vốn cho dự án - 73 - Phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thu hút vốn cán ngời thân Công ty Đối với dự án cụ thể phát hành trái phiếu dự án hợp đồng vay vốn với ngời có nhu cầu mua sản phẩm cam kết bán sản phẩm cho ngời vay vốn víi gi¸ hÊp dÉn Chøng kho¸n hãa c¸c dù ¸n đầu t kinh doanh bất động sản Công ty: Chứng khoán Bất động sản loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu t chứng khoán đầu t Bất động sản, đợc đảm bảo giá trị Bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu t kiếm lời biến động giá trị Bất động sản này, nhng không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp hay toàn Bất động sản suốt qúa trình sở hữu chứng khoán Kết hợp tỷ lệ vốn dự án ngắn hạn dài hạn để bổ trợ vốn từ nguồn thu từ dự án ngắn hạn sang dự án dài hạn nh doanh thu từ bán nhà chuyển thành vốn đầu t Trung tâm thơng mại Văn phòng cho thuê Khi nguồn thu từ dự án dài hạn ổn định nguồn thu từ dự án dài hạn lại để đầu t cho dự án ngắn hạn (Điều chuyển hiệu dòng vốn) H Giải pháp nâng cao chất lợng công tác Maketting Maketing khâu quan trọng hoạt động đầu t Maketing tham gia nhiều khâu thực dự án: Tham gia định hớng cấu sản phẩm dự án chuẩn bị đầu t: Điều tra thu thập thông tin thị trờng gồm nhu cầu, sở thích thị trờng phục vụ cho việc phân đoạn thị trờng Xây dựng hồ sơ bán hàng, hợp đồng mua bán, chăm sóc khách hàng, quan hệ trực tiếp với khách hàng để giải công việc liên quan Xây dựng thơng hiệu Công ty thông qua hoạt động bán hàng, chăm sóc khách hàng trớc, sau bán hàng Để nâng cao hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản Công ty, cần phải nâng cao chất lợng công tác Maketting Các giải pháp nâng cao hiệu công tác Maketting gồm: Xác định đúng, đủ vị trí chức năng, tầm quan trọng Maketing Công ty để phận Maketting hoạt động phù hợp với vị trí chức Phát triển - 74 - phận Maketing thành phòng chức năng, tăng cờng nhân lực cho phòng, đáp ứng nhu cầu công việc Xây dựng sách quảng cáo thơng hiệu Công ty, nâng cao giá trị thơng hiệu giá thành sản phẩm Đối với quảng bá thơng hiệu Công ty, nhiệm vụ không trách nhiệm phòng Maketing mà trách nhiệm cán công nhân viên Công ty thông qua việc nâng cao kỹ nghề nghiệp, uy tín công việc, xây dựng văn hóa Công ty Xây dựng sách tiếp xúc, chăm sóc khách hàng quản lý sau đầu t, tạo uy tín cho Công ty thơng trờng với sách phục vụ tốt khách hàng sử dụng dịch vụ, sản phẩm Công ty Cải tạo công tác hành khách hàng nhằm phục vụ khách hàng cách tốt khách hàng làm thủ tục liên quan đến sản phẩm, dịch vụ Công ty Chính sách giá phục vụ sau bán hàng: Tuỳ theo dự án cụ thể, Công ty có sách giá cụ thể nhng tạo đợc mức giá phù hợp hấp dẫn cho dự án khu vực Cơ giá không thấp đối thủ cạnh tranh nhng dịch vụ kèm theo đa dạng hấp dẫn khách hàng nh: thủ tục hoàn thiện pháp lý, t vấn xây dựng sử dụng thiết bị nội thất chi phí phí Công ty bỏ Liên kết thuê tổ chức có trình độ Maketing chuyên nghiệp, có tên tuổi thị trờng để maketing cho dự án Công ty nhằm đem lại khách hàng tốt nhÊt cho C«ng ty cịng nh− gióp cho Bé phËn Maketing Công ty học hỏi đợc kinh nghiệm, trình độ đơn vị t vấn thông qua việc phối hợp công việc nghiên cứu tài liệu đơn vị cung cấp - 75 - KÕt ln Đèi víi bÊt kú mét doanh nghiƯp nµo hoạt động kinh doanh mục tiêu cuối lợi nhuận Tuy nhiên, để đạt đợc điều điều dễ dàng, phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh: thị trờng, kinh tế, trị, văn hóa Nhất lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lĩnh vực kinh doanh đêm lại nhiều lợi nhuận nhng không rủi ro Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiên cứu thị trờng bất động sản để có cách nhìn tổng thể, cách khoa học, đánh giá định dạng thị trờng bất động sản cách xác vấn đề mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải làm Để từ có biện pháp, sách lợc đắn hoạt động kinh doanh nhằm đạt đợc muc tiêu đặt ra, tránh rủi ro không đáng có Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản Là công ty thành lập nhng hoạt động kinh doanh Công ty gặt hái đợc thành công định, nhiên không mà Công ty có cách nhìn chủ quan lĩnh vực hoạt động Việc phân tích, đánh giá mặt mạnh, mặt yếu Công ty để từ có chiến lợc đối phó hạn chế mặt yếu, phát huy mặt mạnh nhằm nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh Công ty điều cần thiết Đây vấn đề sống tồn phát triển Công ty thời kỳ hội nhËp - 76 - Danh mơc Tµi liƯu tham khảo Lê Xuân Bá, Trn Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu t vào thị trờng Bất động s¶n ViƯt Nam, Nhà xuất chÝnh trị Quốc gia Hồng Văn Cường (Chủ biªn), Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Th Phán, Nguyn Th Tho (2006), Th trờng bất động sản, Nh xut bn xây dng Nguyn Vn Chn (2003), Kinh tế Đầu tư X©y dựng, Nhà xuất xây dng Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2005), Qun lý đất đai v Bất động sản đô thị, Nh xut bn xây dng Đinh Thế Hiển, Giáo trình dự án đầu t , Nhà xuất thống kê C¸c trang web bất động sản: a http:// www sanbatdongsan net b http:// www: cbrevietnam com c http:// www: lantoday net d Bản tin Bt ủng sn phát VTV1- đài truyền hình Vit Nam Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 Quốc hội ban hành quy định hoạt động xây dựng văn h−íng dÉn thi hµnh Lt nhµ ë sè 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 Quốc hội quy định nhà văn hớng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 Quốc hội quy định hoạt động kinh doanh bất động sản văn hớng dẫn thi hành 10 Luật đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 quy định quản lý sử dụng đất đai văn h−íng dÉn thi hµnh ... dự án đầu t kinh doanh bất động sản Đa giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu đầu t dự án kinh doanh bất động sản công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng Nhiệm vụ nghiên cứu Tổng quan đầu t, dự án đầu. .. án đầu t dự án đầu t kinh doanh bất động sản Phân tích hiệu dự án đầu t kinh doanh Bất động sản Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu t cho dự án Đối tợng... t kinh doanh Bất động sản Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng Chơng 3: Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu t cho dự án Kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng Luận văn