quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 37 (2011 - 2015) QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Bộ môn: Luật Thương mại Huỳnh Ngọc Tú MSSV: 5118698 Lớp: Luật Thương mại Cần Thơ, Tháng 12 năm 2014 LỜI CẢM ƠN  Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến sự giúp đỡ hết sức quý báu của quý thầy cô, cùng quý tác giả, các anh chị sinh viên cũng như sự cổ vũ, động viên rất lớn của bạn bè, gia đình và người thân. Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô Khoa Luật – trường Đại học Cần Thơ trong thời gian em học tập tại trường đã truyền đạt những kiến thức pháp lý quan trọng, cũng như những lý luận sâu sắc tạo cơ sở, nền tảng vững chắc cho em hoàn thành tốt luận văn của mình cũng như trong quá trình làm việc. Em cũng xin gửi làm cảm ơn đến quý thầy cô Khoa Phát Triển Nông Thôn - trường Đại Học Cần Thơ đã tạo mọi điều kiện để em có thể hoàn thành tốt khóa học của mình. Đặc biệt cho em gửi lời tri ân sâu sắc đến cô Nguyễn Huỳnh Anh đã giành nhiều thời gian để sửa chữa, khắc phục những hạn chế trong quá trình thực hiện và định hướng nghiên cứu giúp đỡ em để có thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình. Cuối lời, xin chúc cô Nguyễn Huỳnh Anh cùng quý thầy cô luôn dồi dào sức khỏe và công tác tốt./. NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN  ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Huỳnh Ngọc Tú MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài....................................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu ..............................................................................................1 3. Phạm vi nghiên cứu ...............................................................................................1 4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................2 5. Bố cục luận văn ......................................................................................................2 CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................4 1.1 Khái quát chung về chuyển nhượng dự án .........................................................4 1.1.1 Khái niệm dự án ..............................................................................................4 1.1.2 Khái niệm về chuyển nhượng dự án.................................................................5 1.1.3 Mục đích của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản................7 1.1.4 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản ..................9 1.2 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án.....................................................................11 1.2.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật...........................................................12 1.2.2 Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật.........................................................12 1.2.3 Nguyên tắc công khai, minh bạch ..................................................................14 1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch bất động sản ................15 1.2.5 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng dự án .......................................................................................15 1.2.6 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng và các bên liên quan...............................................................................................17 1.3 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản bằng pháp luật ...............................................................18 1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với nhà nước.......................................................................................................................18 1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với chủ đầu tư.....................................................................................................................20 1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với khách hàng .......................................................................................................................21 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Huỳnh Ngọc Tú 1.4 Sự hình thành và phát triển quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản ...............................................................................23 1.4.1 Giai đoạn năm 1980 - 1991 ...........................................................................24 1.4.2 Giai đoạn năm 1991 - 2003 ...........................................................................24 1.4.3 Giai đoạn năm 2003 - 2014 ...........................................................................26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.........................................................................................28 CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN .........................................................................................................29 2.1 Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản.............................................................................................................................29 2.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể chuyển nhượng dự án.....................................29 2.1.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư chuyển nhượng dự án ........................29 2.1.1.2 Quy định pháp luật về chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án ...............35 2.1.2 Quy định pháp luật về đối tượng dự án được phép chuyển nhượng................37 2.1.2.1 Quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng toàn bộ ....................37 2.1.2.2 Quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp ...................................................................................................................... 2.1.3 Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án........................41 2.1.3.1 Nộp hồ sơ xin chuyển nhượng ................................................................42 2.1.3.2 Thẩm định hồ sơ chuyển nhượng............................................................43 2.1.3.3 Quyết định cho phép chuyển nhượng......................................................44 2.1.3.4 Thủ tục bàn giao dự án ..........................................................................44 2.1.4 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm và hợp đồng chuyển nhượng dự án......45 2.1.4.1 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư .......................45 2.1.4.2 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án ..............................................47 2.1.4.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án.............................................49 2.2 Thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản .............................................................................................................50 2.2.1 Thực trạng về chủ thể nhận chuyển nhượng dự án.........................................51 2.2.2 Thực trạng về đối tượng dự án được phép chuyển nhượng ............................52 2.2.3 Thực trạng về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp ................52 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Huỳnh Ngọc Tú 41 2.2.4 Thực trạng về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án ...................................53 2.2.5 Thực trạng về hợp đồng chuyển nhượng dự án ..............................................55 2.3 Đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản ...............................................................................57 2.3.1 Cho phép chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án............................................................................58 2.3.2 Mở rộng đối tượng dự án được chuyển nhượng .............................................60 2.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp...............................................................................................................61 2.3.4 Đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án.....................................62 2.3.5 Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án ................64 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.........................................................................................67 KẾT LUẬN ..............................................................................................................68 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần thúc đẩy nền kinh tế đất nước. Tuy nhiên, lĩnh vực này rất đa dạng và phức tạp nên nhà đầu tư thường gặp rất nhiều khó khăn; nguyên nhân chủ yếu là do lĩnh vực này sử dụng nguồn vốn lớn, thị trường có nhiều biến động và có liên quan đến nhiều ngành kinh tế khác. Nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư vượt qua khó khăn và giúp cho quyền lợi của khách hàng được bảo vệ trước những thay đổi của chủ đầu tư nên quy định chuyển nhượng dự án ra đời. Kể từ khi quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án ra đời đã mang lại nhiều thuận lợi cho nhà nước trong công tác quản lý, giúp nhà đầu tư vượt qua những khó khăn và hạn chế đến mức thấp nhất những thiệt hại có thể xảy ra. Tuy nhiên, do Luật Kinh Doanh bất động sản năm 2006 là Luật đầu tiên điều chỉnh thống nhất quy định về chuyển nhượng dự án nên không thể tránh khỏi những bất cập; quy định còn chồng chéo, chưa cụ thể dẫn đến các nhà đầu tư bị lung túng, khó hiểu khi tiếp cận. Người viết với mong muốn góp phần hoàn chỉnh hơn nữa quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong Luật Kinh doanh bất động sản nên đã chọn đề tài: “quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản”. Từ đó Người viết sẽ thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này để làm sáng tỏ những mặt làm được và hạn chế của hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. Đồng thời, Người viết đưa ra đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong thời gian tới; tạo điều kiện tốt nhất cho chủ đầu tư có một môi trường kinh doanh thuận lợi, góp phần thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh bất động sản phát triển hơn nữa. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu là Người viết muốn tìm hiểu cụ thể hơn những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản và tìm hiểu những mong muốn nguyện vọng của các nhà đầu tư khi tham gia vào quá trình chuyển nhượng dự án trên thực tế. Từ đó, sẽ đưa ra những hạn chế còn tồn tại của quy định pháp luật và có đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong thời gian tới. 3. Phạm vi nghiên cứu Trong đề tài này Người viết sẽ nghiên cứu các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản: bắt đầu từ chủ thể được phép chuyển nhượng, đối tượng dự án được chuyển nhượng, đến trình tự thủ tục chuyển nhượng, GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -1- SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN việc xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án, cuối cùng là hợp đồng chuyển nhượng dự án. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện Người viết đã sử dụng các phương pháp cụ thể để tìm hiểu quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án như: Phương pháp phân tích lịch sử: Người viết sử dụng phương pháp này để tái hiện lại các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án qua từng giai đoạn, giúp Người đọc nắm được qua từng thời kì quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đang ngày càng được hoàn thiện. Phương pháp so sánh: phương pháp này Người viết sử dụng để so sánh quy định về xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở so với nghị định Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 Về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở của Chính Phủ. Qua phương pháp này giúp cho Người đọc nhận thấy sự hạn chế của nghị định cũ và đồng thời thấy được điểm tiến bộ của Nghị định mới. Phương pháp phân tích câu chữ: mục đích của Người viết khi sử dụng phương pháp này là để phát hiện ý chí của Người làm Luật, phát hiện các quy phạm pháp luật mà nhà làm Luật muốn xây dựng và thể hiện trong văn bản. Đồng thời làm rõ nghĩa các quy định pháp luật để Người đọc dễ dàng tiếp cận. 5. Bố cục luận văn Kết cấu luận văn tốt nghiệp “quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản” ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung chính của luận văn được Người viết chia làm 2 chương cụ thể sau đây: Chương 1 Lý luận chung về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản: ở Chương này, Người viết sẽ tìm hiểu khái quát về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản; bắt đầu từ những khái niệm, nguyên tắc để làm rõ vấn đề, đồng thời đi đến mục đích và ý nghĩa khi chuyển nhượng dự án, đặc biệt là tìm hiểu tầm quan trọng của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án. Cuối cùng, Người viết sẽ đi vào tìm hiểu lược sử của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án để biết được qua từng thời kì các quy định pháp luật đang ngày càng hoàn thiện. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -2- SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản - bất cập và đề xuất hoàn thiện: ở Chương này, Người viết sẽ đi vào tìm hiểu các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản: về chủ thể, đối tượng dự án được phép chuyển nhượng, trình tự thủ tục chuyển nhượng, xử lý vi phạm trong chuyển nhượng và cuối cùng là hợp đồng chuyển nhượng dự án. Đồng thời, Người viết sẽ phân tích những hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án, từ đó sẽ đưa ra đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -3- SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đa dạng và phức tạp nhưng lại có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế đất nước. Chính vì vậy, trong quá trình kinh doanh nhà đầu tư đã gặp không ít những khó khăn. Nhằm giúp các nhà đầu tư vượt qua những khó khăn nhà nước đã ban hành những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án. Ở Chương 1, Người viết sẽ tìm hiểu lý luận chung về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản. Bắt đầu từ những khái niệm, nguyên tắc để làm rõ vấn đề, đồng thời đi đến mục đích và ý nghĩa khi chuyển nhượng dự án, đặc biệt là tìm hiểu tầm quan trọng của quy định pháp luật về vấn đề chuyển nhượng dự án. Cuối cùng, Người viết đi vào nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án để biết được qua từng thời kì các quy định pháp luật ngày càng được hoàn thiện. 1.1 Khái quát chung về chuyển nhượng dự án 1.1.1 Khái niệm dự án Theo Người viết tìm hiểu trong các văn bản quy phạm pháp luật vẫn chưa có khái niệm về dự án. Trước khi đi vào tìm hiểu khái niệm dự án bất động sản, Người viết sẽ lần lượt đi tìm hiểu những khái niệm về dự án cụ thể mà pháp luật đã có quy định. Từ đó, Người viết sẽ rút ra một khái niệm về dự án bất động sản để giúp Người đọc có thể dễ hiểu hơn về đề tài này. Luật Xây dựng năm 2003 dự án đầu tư xây dựng công trình là “tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở”.1 Theo luật đầu tư năm 2005 dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian nhất định.2 Từ những khái niệm trên Người viết nhận thấy dự án có thể hiểu là một kế hoạch tổng thể để thực hiện một hoặc một số mục tiêu hay công việc nào đó. Dự án chỉ là những đề xuất để thể hiện hướng đi của mình, nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư trong tương lai để đem lại lợi nhuận. Theo đó, dự án thường bao gồm các yếu tố sau: 1 2 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội, Điều 3, khoản 17. Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 3, khoản 8. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -4- SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN xác định lợi ích mà dự án mang lại, kế hoạch hành động để đạt được những lợi ích đó, nguồn nhân sự, tài chính, công nghệ, tiến độ, thời gian, rủi ro, đánh giá hiệu quả. Dự án đóng vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư khi kinh doanh, nếu không có công việc hoạch định sẵn sẽ dễ dẫn đến mất phương hướng, không đảm bảo được hiểu quả. Theo Sở Ngoại Vụ Hải Phòng “dự án là một hoạt động đầu tư trong đó các nguồn lực hạn chế được sử dụng nhằm tạo ra lợi nhuận. Thông thường, một dự án có thể đứng độc lập hoặc nằm trong một chương trình gồm nhiều dự án. Quy mô của một dự án nên ở mức độ mang tính khả thi về mặt kinh tế, kỹ thuật và quản lý nhất”. 3 Dự án bao gồm nhiều công việc mà tất cả đều kết thúc bằng sản phẩm giao nộp như kế hoạch, báo cáo, hồ sơ, tài liệu. Dự án có các công việc thực hiện trong một thời gian nhất định, có thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc cụ thể. Các hoạt động trong dự án diễn ra trong môi trường ẩn chứa nhiều rủi ro, không chắc chắn bởi vì công việc được thực hiện diễn ra ở tương lai. Từ những khái niệm trên Người viết sẽ đưa ra quan điểm của mình về khái niệm dự án trong kinh doanh bất động sản như sau: dự án trong kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất nhằm tiến hành các hoạt động diễn ra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, dự kiến các công việc cụ thể để xây dựng các công trình, nhà ở và mong muốn mang lại lợi nhuận. Dự án bất động sản có thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc nhất định. Tóm lại, dự án bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với chủ đầu tư, nếu dự án khả quan thì nhà đầu tư sẽ dễ nắm bắt được nhiều cơ hội kinh doanh. Ngoài ra, dự án còn giúp chủ đầu tư chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển của mình. 1.1.2 Khái niệm về chuyển nhượng dự án Kinh doanh bất động sản là ngành kinh doanh tương đối phức tạp, sử dụng nguồn vốn lớn nên chủ đầu thường gặp những khó khăn. Chính vì thế, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án để giải quyết những khó khăn gặp phải. Khi muốn chuyển nhượng dự án chủ đầu tư cần phải nắm vững hoạt động này mới có thể dễ dàng tiếp cận, nhằm giúp cho chủ đầu tư hiểu rõ về hoạt động chuyển nhượng dự án Người viết sẽ đi vào phân tích khái niệm chuyển nhượng dự án: “Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích 3 Sở Ngoại Vụ, Khái niêm, phân loại và quy trình dự án, http://haiphong.gov.vn/Portal/Detail.aspx?Organization=snv&MenuID=451&ContentID=707, [Ngày truy cập 01/07/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -5- SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”.4 Từ khái niệm này pháp luật về kinh doanh bất động sản đã giới hạn về đối tượng dự án đước phép chuyển nhượng chính là chuyển nhượng toàn bộ dự án mà không phải là chuyển nhượng một phần. Đồng thời, khái niệm cũng điều chỉnh phạm vi dự án được chuyển nhượng bao gồm dự án: khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp mà không quy định cho phép mọi loại dự án đều được chuyển nhượng. Theo Người viết từ quy định chỉ cho phép chuyển nhượng ba loại dự án trên dẫn đến nhiều khó khăn cho chủ đầu tư. Bởi lẽ, bên cạnh ba loại dự án được nêu ở khái niệm thì chủ đầu tư còn có thể thực hiện nhiều loại dự án khác như: dự án khu du lịch, dự án khách sạn, dự án văn phòng, dự án trung tâm thương mại…khi chủ đầu tư gặp khó khăn không thể giải quyết được trong khi pháp luật về kinh doanh bất động sản lại không điều chỉnh dẫn đến chủ đầu tư sẽ tìm cách lách Luật để chuyển nhượng dự án.5 Khái niệm cũng đề cập khi chuyển nhượng dự án toàn bộ quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư cũ được chuyển sang cho chủ đầu tư mới, “Quyền” của chủ đầu tư được thể hiện ở đây là có quyền thực hiện hoặc không thực hiện mà không bắt buộc phải làm. Ngược lại, chủ đầu tư mới cũng phải thực hiện các nghĩa vụ mà chủ đầu tư cũ đã chuyển nhượng cho mình, “Nghĩa vụ” tức là bắt buộc phải thực hiện mà không được từ chối. Về quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư ở Chương này Người viết sẽ không đi sâu vào tìm hiểu mà Người viết sẽ phân tích cụ thể ở Chương 2. Bên cạnh những quyền được hưởng và các nghĩa vụ phải thực hiện, chủ đầu tư mới còn được hưởng các lợi ích hợp pháp từ dự án sau khi đã nhận chuyển nhượng. Các lợi ích mà đáng lẽ chủ đầu tư cũ được hưởng đương nhiên chủ đầu tư mới cũng được hưởng và các lợi ích đó phải tuân theo quy định của pháp luật. Đồng thời, quy định trong khái niệm chuyển nhượng toàn bộ dự án khi chuyển nhượng chủ đầu tư phải lập thành hợp đồng với hình thức bắt buộc lập bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Đây là quy định pháp luật hoàn toàn thích hợp vì hợp đồng được lập bằng văn bản sẽ có giá trị pháp lý cao hơn các hình thức khác. Theo Người viết chuyển nhượng dự án bất động sản được hiểu một cách mở rộng là việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ và các lợi ích hợp pháp đối với toàn bộ dự án bất động sản chuyển nhượng từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới trên cơ sở thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.6 4 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 6, khoản 1. Nguyễn Thị Kiều Oanh, Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản, Tạp chí khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, số 02 (81), năm 2014, Tr 35. 6 Nguyễn Thị Kiều Oanh, Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản, Tạp chí khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, số 02 (81), năm 2014, Tr36. 5 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -6- SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Như chúng ta thấy, chuyển nhượng mang tính chất tương tự mua bán nên có rất nhiều người lầm tưởng chuyển nhượng và mua bán chính là một, đây là một cách hiểu hoàn toàn sai. Hai hoạt động chuyển nhượng và mua bán hoàn toàn tách biệt nhau sau đây Người viết sẽ giúp cho Người đọc có thể có cách hiểu đúng nhất: “chuyển nhượng” chính là nhường lại cho người khác khi không còn khả năng thực hiện dự án hoặc không muốn thực hiện nữa, chuyển nhượng thông thường ít mang tính lợi nhuận trong khi “mua bán” chính là trao đổi tiền lấy vật hoặc đổi vật với sự ưng thuận của mình, mua bán mục đích chính là mong muốn kiếm lợi nhuận. Tóm lại, từ những khái niệm và phân tích trên Người viết đưa ra một khái niệm theo quan điểm của mình về chuyển nhượng dự án cụ thể như sau: chuyển nhượng dự án là việc thay đổi chủ đầu tư của dự án. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện mọi quyền, nghĩa vụ và hưởng các lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ. Đồng thời phải tuân thủ theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan. 1.1.3 Mục đích của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản Mục đích của chuyển nhượng dự án là những gì chủ đầu tư vạch ra và mong muốn đạt được. Chuyển nhượng dự án là hoạt động mang lại cho chủ đầu tư nhiều thuận lợi, nhằm giúp chủ đầu tư đạt được mục đích chính là vượt qua được khó khăn đang gặp phải: Thứ nhất, chuyển nhượng dự án giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực về tài chính. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp khi kinh doanh vào lĩnh vực bất động sản đang rơi vào tình trạng gặp khó khăn, nguyên nhân dẫn đến khó khăn là do chủ đầu tư kinh doanh vào quá nhiều lĩnh vực nhưng không đạt hiệu quả như mong muốn, doanh nghiệp bị vướng mắc ở khâu giải tỏa, đền bù… Nhưng doanh nghiệp có một điểm chung là hầu hết đều chịu áp lực về tài chính. Trước sức ép của ngân hàng, lãi suất lại cao, các khoản nợ chồng chất, thiếu vốn, không huy động vốn được từ khách hàng nên dự án bị ngưng trệ, các dự án đang dở dang cũng không thể tiếp tục.7 Chính vì thế, không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tính đến phương án chuyển nhượng để sớm rút khỏi dự án thu lại vốn trong thời gian nhanh nhất nhằm hạn chế tình trang bị thua lỗ. Ví dụ: Công ty Cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam cũng đã quyết định tìm kiếm đối tác chuyển nhượng dự án tổ hợp căn hộ và dịch vụ công cộng CT15 Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội). Dù rằng, tại dự án này chủ đầu tư đã đổ vào gần 60 tỷ đồng hoàn thành hạng mục cọc đại trà giai đoạn 1 (khối nhà 18 tầng). 7 Xin đừng tham lợi ích nhỏ, bỏ lợi ích lớn, Tạp chí Người Xây Dựng, số 6, năm 2012. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -7- SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Dự án Hà Nội Times Tower có tổng vốn đầu tư gần 2.000 tỷ đồng được khởi công xây dựng vào quý IV/2010 và dự kiến hoàn thành vào quý IV/2013 cũng được Công ty Cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam quyết định chuyển nhượng, sau 2 năm chưa thi công xong phần móng. Đã rót trên 500 tỷ đồng vào dự án nhưng nay thiếu vốn trầm trọng, việc tiếp tục triển khai dự án đối với Công ty Cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam là không thể. Do đó, doanh nghiệp đã chuyển nhượng phần dự án cho Tập đoàn Đại Dương.8 Khi doanh nghiệp bị thiếu vốn để tiếp tục dự án, trong khi áp lực lãi suất từ ngân hàng lại cao, cũng như không huy động được vốn thì chuyển nhượng dự án chính là biện pháp hữu hiệu nhất giúp chủ đầu tư tháo gỡ được những khó khăn. Thứ hai, chuyển nhượng dự án giúp doanh nghiệp kinh doanh trái ngành bị thua lỗ sớm rút khỏi thị trường bất động sản Hiện nay, các nhà đầu tư thường lựa chọn kinh doanh nhiều lĩnh vực để có thể hỗ trợ cho nhau và thu được nhiều nguồn lợi. Đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản đã có rất nhiều nhà đầu tư lựa chọn để kinh doanh. Tuy nhiên, trong lĩnh vực này thường mang tính rủi ro cao nên các chủ đầu tư thường không đạt được kết quả như mong muốn. Chính vì thế, một số chủ đầu tư khi nhảy sang lĩnh vực này còn thiếu nhiều kinh nghiệm, nguồn tài chính không đủ mạnh rất dễ bị thua lỗ dẫn đến phá sản; nên việc chuyển nhượng dự án là giải pháp mà các chủ đầu tư lựa chọn. Khi được chuyển nhượng dự án sẽ giúp cho các chủ đầu tư sớm rút khỏi những khó khăn trong thời gian sớm nhất và tập trung vào lĩnh vực kinh doanh chính của mình. Thứ ba, chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư thoát khỏi khó khăn khi dự án xây dựng xong nhưng không bán được Hiện tại, các chủ đầu tư đang triển khai quá nhiều dự án dẫn đến các dự án bị ứ đọng, không người mua và các công trình vẫn không bán được.9 Vấn đề nay là vấn đề khó khăn mà các chủ đầu tư đang gặp phải. Khi dự án đã xây dựng xong nhưng không bán được thì nguồn vốn kinh doanh của chủ đầu từ không thể luân chuyển, buộc chủ đầu tư phải chuyển nhượng cả dự án với giá rẻ để thu vốn đầu tư: cách đây vài tuần, khi đưa thông tin chuyển nhượng dự án bất động sản, tập đoàn H ngay lập tức nhận được lời chào bán lại dự án của nhiều chủ đầu tư. Theo lãnh đạo tập đoàn này, trong các dự án chào bán, có dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên muốn 8 Nguyễn Minh, Bất động sản đến hồi nhôn nhịp, Thời báo ngân hàng, 2013, http://www.thoibaonganhang.vn/tin-tuc/3-chuyen-nhuong-bds-den-hoi-nhon-nhip-11392.html, [Ngày truy cập 04/09/2014]. 9 Nguyễn Xuân Hải, Thà chịu bệnh còn hơn chịu chết, Tạp chí người xây dựng, số 253 & 254, năm 2012. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -8- SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN chuyển nhượng, có dự án đã xây dựng xong nhưng không bán được hàng, buộc chủ đầu tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu vốn đầu tư.10 Khi chủ đầu tư chuyển nhượng được dự án trong thời gian sớm sẽ tiết kiệm được chi phí như các chi phí bảo dưỡng, duy tu trong thời gian dài. Vì thế, các chủ đầu tư lựa chọn phương án chuyển nhượng để giảm thiểu đến mức thấp nhất khả năng hao tốn các chi phí và có thể luân chuyển vốn đầu tư vào dự án mới có tính khả quan hơn. Thứ tư, chuyển nhượng dự án giúp doanh nghiệp mang lại lợi nhuận Có một số doanh nghiệp chuyển nhượng dự án với mục đích để kiếm lợi nhuận để tiếp tục thực hiện các dự án khác. Tuy nhiên, mục đích này thường rất ít xảy ra hơn là ba mục đích ở trên. Bởi lẽ, chuyển nhượng dự án thường không mang lại nhiều lợi nhuận như các hoạt động khác và đặc biệt quy định về đối tượng dự án được chuyển nhượng cũng khá chặt chẽ. 1.1.4 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản Chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản mang lại nhiều ý nghĩa cho sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hạn chế được những dự án ứ đọng, từ đó thúc đẩy nền kinh tế khác phát triển: Thứ nhất, chuyển nhượng dự án thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Khi chủ đầu tư kinh doanh bất động sản gặp khó khăn quyết định chuyển nhượng dự án sẽ giảm thiểu những rủi ro gặp phải, dự án được hoàn thành kịp tiến độ giao cho khách hàng và không bị ứ đọng, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Kinh doanh bất động sản là một ngành mới xuất hiện ở Việt Nam gần đây, tuy nó mang tính rủi ro do bản chất nó đa dạng và phức tạp nhưng nếu kinh doanh thành công trong lĩnh vực này thì lại đem lại lợi nhuận rất cao. Một khi chủ đầu tư được phép chuyển nhượng dự án thì thị trường bất động sản sẽ giảm bớt những khó khăn, hạn chế dự án treo giúp lĩnh vực bất động sản phát triển. Thứ hai, chuyển nhượng dự án thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển Từ thực tiễn cho thấy, kinh doanh bất động sản có mối quan hệ mất thiết với các ngành kinh tế khác. Nó tác động rất lớn đến các ngành khác bởi đặc trưng của nó là sử dụng một một nguồn vốn lớn và rất đa dạng. Kinh doanh bất động sản liên quan đến ngành ngân hàng bởi vì sử dụng một nguồn vốn lớn để đầu tư, đồng thời sử dụng các nhiên liệu trong quá trình xây dựng, vật tư trong ngành xây dựng, ngoài ra khi xây dựng các dự án cũng cần các cơ sở vật chất, cung cấp điện nước cho người dân sinh 10 Bách Nguyễn, Rủi ro chuyển nhượng dự án bất động sản, Báo pháp luật, 2011, http://baophapluat.vn/dau-tutai-chinh/rui-ro-chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-119309.html, [ngày truy cập 09/08/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -9- SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN hoạt... Chính vì vậy, kinh doanh bất động sản phát triển sẽ kéo theo các ngành khác phát triển: “Có thể nói, dù quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường bất động sản lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…). Do vậy, việc quản lý thị trường bất động sản hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam”.11 Vì vậy, khi chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án thì thị trường bất động sản sẽ hạn chế được những khó khăn cho chủ đầu tư, giúp thị trường bất động sản phát triển. Từ đó thúc đẩy những ngành kinh tế khác phát triển kéo theo. Thứ ba, chuyển nhượng dự án hạn chế được các dự án treo Hiện nay, các dự án treo đang tràn lan, nhiều dự án lớn đang bị trì trệ, xây dựng trong nhiều năm nhưng đến nay vẫn không hoàn thành. Hàng loạt các dự án lớn được giới thiệu hoành tráng, với số vốn đầu tư lớn nhưng đến nay vẫn bị bỏ hoang, cỏ mọc um tùm. Nếu như không có quy định chuyển nhượng dự án cụ thể và hoàn thiện thì những dự án treo như thế này sẽ còn tiếp tục diễn ra và gia tăng hơn nữa. Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư cũ gặp khó khăn nên rất cần được chuyển nhượng dự án, những chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có năng lực kinh doanh và khả năng về tài chính tốt hơn sẽ hoàn thành dự án theo kịp tiến độ, hạn chế được những dự án treo diễn ra. Một vài ví dụ về dự án treo hiện nay: Dự án Booyoung Vina (Nguyễn Trãi, Hà Nội) được bàn giao mặt bằng từ năm 2007, nhưng đến nay, dự án Booyoung Vina tại khu đô thị Mỗ Lao vẫn chỉ là bãi đất, tường rào sắt xây quanh. Dự án có tổng mức đầu tư 171 triệu USD và dự kiến hoàn thành, đưa vào sử dụng trong năm 2010. Thế nhưng, gần 7 năm trôi qua, dự án Booyoung Vina do Công ty Booyoung Việt Nam - Hàn Quốc làm chủ đầu tư vẫn chưa được hoàn thành, trở thành một bãi đất hoang rộng lớn. Dự án Tháp Thiên niên kỷ Hà Tây được giới đầu tư bất động sản đánh giá là có vị trí thuận lợi bậc nhất trên địa bàn quận Hà Đông nhưng điều đáng buồn là sau gần 6 năm được chấp thuận đầu tư, đến thời điểm hiện tại, hiện trường dự án vẫn là một bãi đất trống, chưa có hạng mục xây dựng nào được tiến hành. Năm 2009, Công ty TSQ Việt Nam đã cương quyết yêu cầu chính quyền quận Hà Đông tổ chức cưỡng chế, di 11 Tài chính, “Nhận diện” những hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam, http://www.tapchitaichinh.vn/Bat-dong-san/Nhan-dien-nhung-han-che-cua-thi-truong-bat-dong-san-VietNam/52367.tctc, [ngày truy cập 09/08/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 10 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN dời các đơn vị này để lấy mặt bằng xây dựng dự án. Tuy nhiên, sau khi các tổ chức, cá nhân di dời thì toàn bộ khu đất lại bị bỏ hoang từ đó đến nay.12 Chính vì vậy, khi có quy định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ hạn chế được những dự án treo tràn lan, góp phần thúc đẩy cho thị trường bất động sản phát triển. Thứ tư, chuyển nhượng dự án làm sống dậy những dự án đang gặp khó khăn Khi có quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản thì nhiều dự án đã được sống dậy, nhờ các chủ đầu tư mới có tìm lực kinh tế và có kinh nghiệm trong lĩnh vực này: mặc dù được xem là một dự án lớn nhưng khi còn thuộc về công ty Cổ Phần Phát triển Quốc tế Việt Nam, dự án này vẫn bị trị trệ không được hoàn thành nhiều năm qua. Dự án này được tiến triển kể từ khi thuộc về Perdana Parkcity (Malaysia). Sau hơn 1 năm triển khai từ tháng 1-2013, khu đô thị này đã có sự thay đổi theo hướng tích cực hơn. Chủ đầu tư mới đã xây thô xong các căn nhà của tiểu khu 1, dự kiến sẽ tới tay khách hàng vào quý III-2014, các tiểu khu khác cũng được triển khai xây dựng.13 Nhờ có quy định chuyển nhượng mà những dự án có nguy cơ không thể tiếp tục thực hiện đã có thể tiếp tục hoàn thành và bàn giao cho khách hàng đúng với tiến độ. Đây chính là một ý nghĩa mà chuyển nhượng dự án đã mang lại. 1.2 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án Nguyên tắc là điều cơ bản được đặt ra, gồm những quy định, quy tắc nhằm để chỉ dẫn cho hành động và nhất thiết mọi người phải tuân theo nguyên tắc đó. Chuyển nhượng là một hoạt động nằm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy, nguyên tắc chuyển nhượng dự án cũng phải tuân thủ theo nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản. Đồng thời, chuyển nhượng dự án cũng mang những nguyên tắc riêng tạo nên sự khác biệt đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản khác. Sau đây là những nguyên tắc cơ bản nhất của chuyển nhượng dự án bất động sản: 1.2.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật 12 Châu Anh, Những “siêu” dự án nằm bất động, Báo xây dựng, 2014, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/nhung-sieu-du-an-nam-bat-dong.html, [ngày truy cập 07/08/2014]. 13 Khôi Nguyên, Mua lại dự án: Không đơn giản, Báo sài gòn đầu tư, 2014, http://www.saigondautu.com.vn/Pages/20140621/Mua-lai-du-an-Khong-don-gian.aspx, [ngày truy cập 09/08/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 11 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN “Bình đẳng” nghĩa là sự ngang bằng với nhau, mà không hề bị phân biệt đối xử nào. Bình đẳng trong chuyển nhượng dự án là một nguyên tắc được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.14 Nguyên tắc bình đẳng trong chuyển nhượng dự án cũng hoàn toàn phù hợp với Hiến pháp hiện hành,15 phù hợp với tinh thần của Bộ Luật dân sự năm 2005.16 Nguyên tắc này thể hiện mọi chủ đầu tư khi tham gia chuyển nhượng dự án đều có vị thế ngang nhau trước pháp luật và được pháp luật bảo vệ: Thứ nhất, chủ đầu tư được bình đẳng trong việc tham gia chuyển nhượng: cơ hội giữa các chủ đầu tư tham gia chuyển nhượng dự án là như nhau, không có bất kì một sự thiên vị nào, chủ đầu tư trong một điều kiện và môi trường giống nhau thì sẽ cùng được tham gia chuyển nhượng dự án. Khi các chủ đầu tư đáp ứng được những điều kiện cụ thể mà Luật quy định thì đều được tham gia vào chuyển nhượng dự án. Thứ hai, chủ đầu tư bình đẳng về quyền và nghĩa vụ: bên cạnh sự bình đẳng khi chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư còn có quyền lợi và nghĩa vụ là như nhau mà không bị phân biệt đối xử. Chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án ngoài được hưởng sự bình đẳng trước pháp luật đều có quyền tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên thông qua hợp đồng để thể hiện ý chí của mình. Tuy nhiên, sự thỏa thuận đó phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật cho phép. Thứ ba, chủ đầu tư được bình đẳng trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính: khi tham gia chuyển nhượng bất kì chủ đầu tư nào cũng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho cơ quan có thẩm quyền để thu vào ngân sách nhà nước, không ai có quyền trốn tránh nghĩa vụ này. Thứ tư, chủ đầu tư bình đẳng trong qua trình xin cơ quan thẩm quyền được chuyển nhượng dự án: tất cả các chủ đầu tư khi tham gia chuyển nhượng dự án đều phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhất định từ khâu nộp hồ sơ đến khâu ra quyết định chuyển nhượng. 1.2.2 Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật Theo Hiến pháp năm 2013 nước ta là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân.17 Chính vì thế, pháp luật luôn giữ vai trò điều tiết các quan hệ trong xã hội. 14 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 5, khoản 1. Hiến pháp ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 16. 16 Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 5. 17 Hiến pháp ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 2, khoản 1. 15 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 12 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Khi chuyển nhượng dự án, bất động sản được đem chuyển nhượng cũng phải tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật có liên quan. Đồng thời phải tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển nhương dự án.18 Dự án là nhà, công trình xây dựng được đưa vào chuyển nhượng phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:19 Thuộc đối tượng dược phép kinh doanh như các công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật; trừ một số loại nhà công trình xây dựng: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật nhà nước, công trình an ninh quốc phòng, công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước…20Tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi lại có bổ sung thêm một quy định mới cụ thể là: đối với trường hợp các loại nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh thì bất động sản đó vẫn được đưa vào kinh doanh.21 Phải đảm bảo chất lượng nhà ở công trình xây dựng đó nếu đã qua sử dụng thì phải đáp ứng đúng chất lượng đã thỏa thuận; Không có tranh chấp về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước; Không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng: xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực có nguy cơ lở đất, lũ quét, trừ những công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này; nơi lấn chiếm không gian, khu vực công cộng, lối đi và các sân bãi khác đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố.22 Có các giấy tờ, hồ sơ cần thiết theo quy định của pháp luật Đối với dự án do chủ đầu tư cấp 1 chuyển nhượng cho chủ đầu tư cấp 2 thì cần phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt.23 Đồng thời hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đảm bảo đồng bộ với hệ thống hà tầng khu vực xung quanh. Dự án phải đảm bảo có sự kết 18 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 5, khoản 2. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 7, khoản 1. 20 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Điều 2. 21 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 5, khoản 3. 22 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội, Điều 10. 23 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 7, khoản 2, điểm e. 19 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 13 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nối tạm thời giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án chưa được đầu tư theo đúng quy hoạch được duyệt.24 Ngoài ra khi chuyển nhượng dự án cần tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án như: đối tượng dự án được chuyển nhượng, trình tự thủ tục chuyển nhượng, xử lý vi phạm, điều kiện của chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng dự án. Nguyên tắc chuyển nhượng dự án tuân thủ quy định pháp luật giúp cho nhà nước dễ dàng quản lý hoạt động chuyển nhượng, tạo điều kiện cho các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án được an tâm khi pháp luật bảo vệ. 1.2.3 Nguyên tắc công khai, minh bạch Công khai là để cho mọi người cùng biết, còn minh bạch là sự rõ ràng, rành mạch. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định khi tham gia các hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch.25 Chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động nằm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, chính vì thế cũng cần phải tuân thủ theo nguyên tắc này. Do sự da dạng và tính chất phức tạp của lĩnh vực bất động sản nên rất cần tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch. Hiện nay, có nhiều giao dịch ngầm diễn ra hoặc các nhà đầu tư lách Luật để chuyển nhượng trái phép do đó công khai minh bạch là một nguyên tắc rất cần thiết để giải quyết tình trạng này. Công khai, minh bạch trong chuyển nhượng dự án nhằm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản, do thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản, hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp xảy ra. Khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm công khai thông tin. Thông tin về dự án chuyển nhượng được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người đều có thể tiếp cận. Các thông tin cần công khai khi chuyển nhượng bao gồm: loại dự án, vị trí dự án, quy mô diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng, chất lượng, tình trạng pháp lý của dự án, giá chuyển nhượng, quyền lợi ích của các bên và các thông tin khác mà tuy theo từng loại dự án khác nhau mà chủ đầu tư lựa chọn.26 Nguyên tắc công khai, minh bạch là nguyên tắc có mối quan hệ mật thiết với nguyên tắc chuyển nhượng thông quan sàn giao dịch bất động sản, nhờ có sàn giao 24 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Quy định về quản lý đầu tư phát triển đô thị, Điều 17. 25 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 5, khoản 3. 26 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 11, khoản 3. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 14 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN dịch mà tính công khai, minh bạch được thể hiện rõ hơn. Để biết được mối quan hệ hỗ trợ của 2 nguyên tắc này Người viết sẽ đi vào nguyên tắc chuyển nhượng dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản để minh chứng cho điều đó. 1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch bất động sản Ngoài những nguyên tắc trên khi chuyển nhượng dự án bất động sản thì tổ chức, cá nhân cần phải tuân thủ nguyển tắc chuyển nhượng dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản.27 Chuyển nhượng dự án thông qua sàn giao dịch nhằm giúp cho nhà nước dễ dàng quản lý, hạn chế thất thu thuế do việc chuyển nhượng ngầm bên ngoài và góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng dự án thông qua sàn giao dịch giá cả được công khai, thông tin được cung cấp đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên. Nhà nước cũng khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện các giao dịch thông qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.28 Tuy nhiên, trên thực tế trong những năm qua hoạt động của sàn giao dịch đã không theo dự tính của cơ quan quản lý, đã có rất nhiều vi phạm diễn ra. Vì vậy, cơ quan nhà nước cần có cơ chế kiểm soát và quản lý chặt chẽ hơn về sàn giao dịch để phát huy những mặt lợi từ mục tiêu đề ra và hạn chế những bất lợi từ sàn giao dịch mang lại. Ví dụ cho thấy kết quả của một số đợt thanh tra, kiểm tra gần đây cho thấy có hàng loạt sai phạm từ chủ đầu tư kinh doanh bất động sản: Qua kiểm tra 128 sàn bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đoàn kiểm tra đã lập 62 biên bản vi phạm hành chính với mức phạt từ 50 – 180 triệu đồng/sàn, tổng số tiền phạt là 1,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, số sàn vi phạm chấp hành quyết định xử phạt nghiêm túc mới chỉ đạt 50%.29 1.2.5 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng dự án Nguyên tắc này thể hiện bên nhận chuyển nhượng có quyền kế thừa mọi quyền lợi và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, đồng thời không cần phải làm lại hồ sơ thủ tục của dự án nếu như không có thay đổi về nội dung chấp thuận và quyết định đầu tư:30 27 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 59, khoản 1. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 59, khoản 2. 29 Bộ tư pháp, Giao dịch bất động sản qua sàn: "Lợi bất cập hại", giữ hay bỏ? http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=6017, [Ngày truy cập 30/08/2014]. 30 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 8, khoản 5. 28 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 15 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ nhất, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện đúng tiến độ của dự án: cũng như bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo dự án được xây dựng đúng tiến độ để kịp thời bàn giao cho khách hàng và không làm gián đoạn dự án. Thứ hai bên nhận chuyển nhượng cần thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng nhận chuyển nhượng: đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu ban đầu của dự án, phải thực hiện theo đúng kế hoạch đã triển khai, xây dựng theo đúng tiến độ của dự án, phải hoàn thành các nghĩa vụ đối với khách hàng và các bên liên quan. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không nêu ra các nguyên tắc chuyển nhượng cụ thể mà chỉ là nằm rải rác trong quy định của Luật, cho đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi thì nguyên tắc này được quy định cụ thể trong một điều Luật riêng biệt.31 Đây là nguyên tắc được quy định tương tự trong khoản 3/Điều 6, Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Theo Người viết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua quy định như vậy là hoàn toàn hợp lý, nguyên tắc này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích cho khách hàng trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng giữa các chủ đầu tư vì khách hàng luôn là những người khó nắm bắt được thông tin và thường bị thiệt hại khi có xảy ra tranh chấp. Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng không cần xin giấy phép đầu tư, không cần đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư: bên nhận chuyển nhượng sẽ được kế thừa các hồ sơ, giấy tờ của bên chuyển nhượng nhưng phải tuân thủ theo hợp đồng đã kí kết với bên chuyển nhượng; tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đối với bên chuyển nhượng. Nguyên tắc này quy định nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí cho các chủ đầu tư. Bởi lẽ nếu như bên nhận chuyển nhượng phải làm lại các thủ tục để được chấp thuận đầu tư thì phải mất rất nhiều thời gian, phải làm lại từ đầu trong khi dự án vẫn không có gì thay đổi. Nguyên tắc này giúp cho cơ quan nhà nước giảm bớt gánh nặng khi mà phải cùng lúc giải quyết rất nhiều thủ tục cho các chủ đầu tư. Có nhiều ý kiến cho rằng nếu quy định như vậy bên nhận chuyển nhượng vi phạm thì làm sao cơ quan thẩm quyền có thể phát hiện và xử lý. Điều nay không đáng lo ngại vì nhà làm Luật đã dự trù được trường hợp này nên đã quy định bên chuyển nhượng phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, nội dung đầu tư và tiến độ xây dựng các công trình kỹ thuật của bên nhận chuyển 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 48, khoản 2. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 16 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nhượng.32 Nếu bên nhận chuyển nhượng có hành vi vi phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng, nội dung xây dựng thì bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu dừng lại và báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xử lý kịp thời. Nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được sửa đổi. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định ra nguyên tắc cụ thể mà chỉ quy định chung chung, đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi đã quy định cụ thể thành một nguyên tắc: “bên nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và xin giấy phép xây dựng nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận đầu tư, quyết định đầu tư”.33Quy định nguyên tắc cụ thể như vậy nhằm giúp chủ đầu tư có thể dễ dàng nắm bắt và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. 1.2.6 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng và các bên liên quan Khách hàng là bên khó nắm bắt được thông tin nên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng dự án quyền lợi thường bị ảnh hưởng nhiều nhất. Chính vì lẽ đó, Nghị định 153/2007/NĐ-CP có quy định chủ đầu tư cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan.34 Trách nhiệm thông báo cho khách hàng thuộc về chủ đầu tư cũ, thông báo này phải bằng văn bản cho tất cả khách hàng biết và thông báo trên thông tin đại chúng trước 15 ngày trước khi làm thủ tục bàn giao dự án.35 Quy định này được đặt ra nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Bởi vì, thông thường bên nhận chuyển nhượng dự án có thể thay đổi cam kết của bên chuyển nhượng với khách hàng. Mặc dù, Luật vẫn có quy định bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ cam kết nhưng Luật hiện hành vẫn chưa quy định về điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đối với khách hàng cũng như những quy định chế tài xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư. Vì vậy, Luật cần có quy định chế tài xử lý đối với trường hợp này để tạo nên tính răn đe và nhằm bảo vệ khách hàng trước những thay đổi của bên nhận chuyển nhượng. 32 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Điều 8, khoản 4. 33 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 48, khoản 4. 34 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 6, khoản 5. 35 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Phần II, Mục 5, Điều 5.3. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 17 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.3 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản bằng pháp luật Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với cơ quan nhà nước, chủ đầu tư và cả khách hàng. Quy định này cũng mang lại nhiều lợi ích cho nhà nước trong công tác quản lý, chủ đầu tư chuyển nhượng có thể thoát khỏi các dự án để giải quyết các khó khăn, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tham gia nhận chuyển nhượng có cơ hội kinh doanh tốt, còn người mua lại có nhiều sản phẩm để lựa chọn. Để tìm hiểu rõ hơn những lợi ích mà quy định chuyển nhượng dự án mang lại, Người viết sẽ đưa Người đọc đi vào tìm hiểu sự cần thiết của những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đã mang lại: 1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với nhà nước Quy định về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản là một quy định hết sức cần thiết trong việc quản lý của nhà nước, nếu như không có quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án nhà nước sẽ khó có cơ chế quản lý chặt chẽ dẫn đến nhiều tình trạng vi phạm diễn ra, đồng thời sẽ thất thu vào ngân sách nhà nước một khoản nhất định. Chính vì thế, quy định về chuyển nhượng dự án rất cần thiết đối với Nhà nước cụ thể như sau: Thứ nhất, quy định về chuyển nhượng dự án giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền dễ dàng quản lý về chuyển nhượng dự án và quản lý kinh doanh bất động sản nói chung. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 kể từ khi điều chỉnh đến quy định chuyển nhượng dự án thì các dự án đã được quản lí chặt chẽ hơn. Nếu như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định về chuyển nhượng dự án, các cơ quan chức năng sẽ không thể nào có căn cứ để dựa vào và không thể có cơ chế quản lý thích hợp. Bất động sản mang tính đa dạng phức tạp nên rất cần cơ chế quản lý chặt chẽ: “Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương, nhất là những địa bàn trọng điểm có nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản rà soát lại toàn bộ các dự án. Từ đó, phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng hoặc cần phải điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Bộ Xây dựng nhận định hướng chuyển nhượng toàn bộ hoặc từng phần dự án phát triển bất động sản, kể cả cho các doanh nghiệp nước ngoài và mua bán sáp nhập giữa các chủ đầu tư với nhau sẽ diễn ra phổ biến hơn trong năm 2014”.36 36 Bảo vệ pháp luật cơ quan của Viện Kiểm Sát Nhân Dân Tối Cao, Rà soát hơn 4.000 dự án bất động sản trên toàn quốc, http://baobaovephapluat.vn/kinh-te-do-thi/bat-dong-san/201405/ra-soat-hon-4000-du-an-bat-dongsan-tren-toan-quoc-2330871/, [Ngày truy cập 01/07/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 18 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Vì vậy, quy định về chuyển nhượng dự án là một quy định vô cùng cần thiết giúp các cơ quan nhà nước dễ dàng quản lý để nắm được dự án nào chưa hoàn thành và không thể hoàn thành để có hướng xử lý kịp thời nhất. Thứ hai, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp nhà nước có một khoản thu vào ngân sách nhà nước, hạn chế được tình trạng thất thoát ngân sách nhà nước Nộp thuế là quyền và nghĩa vụ của công dân, để xây dựng đất nước giàu mạnh và bảo đảm công bằng xã hội. Nộp thuế giúp nhà nước thu vào một khoản ngân sách để chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu của đất nước. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người dân không xem việc nộp thuế là quyền mà chỉ xem đó là nghĩa vụ nên thường tìm mọi cách để trốn tránh. Chuyển nhượng dự án có đóng góp vô cùng to lớn vào ngân sách nhà nước hàng năm. Nếu như không có quy định chuyển nhượng dự án thì nhà nước đã thất thu vào ngân sách một khoản rất đáng kể. Khi quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản chặt chẽ thì việc kiểm soát những dự án chuyển nhượng sẽ được dễ dàng hơn. Từ đó, nhà nước sẽ có khoản thu vào ngân sách để có thể điều tiết các hoạt động của đất nước. Thứ ba, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp giảm thiểu tình trạng tham ô, hối lộ trong các cơ quan có thẩm quyền. Hiện nay, tình trạng tham ô, hối lộ đang diễn ra trong các cơ quan nhà nước. Nhà nước ta đã có nhiều chính sách để nhằm giảm thiểu tình trạng này. Tuy nhiên, nó vẫn đang diễn ra và mang lại nhiều hệ lụy. Nhờ có quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án mà cơ quan thẩm quyền có căn cứ để giải quyết xem chủ đầu tư nào có điều kiện chuyển nhượng dự án, dự án nào chuyển nhượng là hợp pháp đúng theo quy định của pháp luật. Nếu như không có quy định cụ thể này thì sẽ có tình trạng đút lót hối lộ sẽ diễn ra, các cơ quan sẽ làm sai thẩm quyền, dẫn đến các dự án chuyển nhượng tràn làn, khó có thể kiểm soát và quản lý. Thứ tư, quy định pháp luật về xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án giúp cơ quan có thẩm quyền dễ dàng xử lý vi phạm Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án có quy định về việc xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư một cách cụ thể. Chính vì thế, khi chủ đầu tư có vi phạm cơ quan thẩm quyền đã có căn cứ dựa vào để xử lý các vi phạm xảy ra. Quy định này giúp cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm dễ dàng theo đúng với quy định, tránh được trường hợp xử lý sai quy định pháp luật. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 19 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với chủ đầu tư Đối với chủ đầu tư khi được pháp luật điều chỉnh về vấn đề chuyển nhượng dự án đã đem lại rất nhiều những lợi ích cho chủ đầu tư mở ra một bước ngoặc mới trong lĩnh vực bất động sản. Thứ nhất, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư thoát khỏi những khó khăn về tài chính và năng lực kinh doanh. Hiện nay, các chủ đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực bất động sản thường gặp phải khó khăn chủ yếu là thiếu vốn và thiếu năng lực kinh doanh. Bởi lẽ, nợ ngân hàng chồng chất mà các dự án thường không bán được dẫn đến vốn không luân chuyển. Do đó, quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản cho phép chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư giải quyết được khó khăn về thiếu vốn, về năng lực làm việc. Tạo điều kiện cho chủ đầu tư mạnh dạng khi tham gia vào thị trường bất động sản mà không còn có tâm lý e dè, lo sợ khi tham gia vào lĩnh vực này. Nếu không có quy định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản thì nhà đầu tư khi bị khó khăn sẽ không tìm được hướng đi cho riêng mình trong khi ngân hàng thì cho vay có hạn và lãi suất cũng khá cao. Thứ hai, quy định pháp luật về chuyển nhượng nhượng dự án giúp chủ đầu tư an tâm kinh doanh. Kể từ khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời thì quy định về chuyển nhượng dự án đã được đề cập rất rõ ràng và cụ thể giúp chủ đầu tư có thể an tâm kinh doanh: Quyền lợi, nghĩa vụ của chủ đầu tư được quy định cụ thể: ở các điều, khoản bằng cách liệt kê. Quy định như vậy nhằm giúp chủ đầu tư an tâm hơn vì có pháp luật bảo vệ khi tham gia lĩnh vực này. Đồng thời, giúp cho các chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận với quy định pháp luật. Quy định hợp đồng chuyển nhượng phải thành lập bằng văn bản: quy định này giúp chủ đầu tư an tâm hơn vì tính chất pháp lý của hợp đồng cao hơn, khi xảy ra tranh chấp cơ quan nhà nước sẽ có căn cứ để giải quyết. Quy định pháp luật về xử lý vi phạm: do lĩnh vực bất động sản rất phức tạp nên dễ xảy ra mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp. Đây cũng là vấn đề lo ngại của hầu hết các chủ đầu tư khi tham gia vào lĩnh vực này.Vì vậy, khi quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản ra đời thì nhà đầu tư có thể yên tâm vì khi xảy ra tranh chấp cơ quan nhà nước đã có căn cứ để giải quyết. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 20 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ ba, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư dễ dàng nắm bắt trình tự thủ tục chuyển nhượng Trình tự, thủ tục thường rất phức tạp nên đây là vấn đề lo ngại của các chủ đầu khi tham gia vào kinh doanh. Chủ đầu tư thường phải xin nhiều ý kiến của các ban ngành liên quan, bổ sung hồ sơ làm chậm trễ, kéo dài thời gian trong khi thời cơ là rất quan trọng. Có khi dự án mất nhiều thời gian đến khi xong thủ tục thì cơ hội đã qua. Chính vì vậy, khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời có quy định rõ ràng về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án sẽ tạo nên cho chủ đầu tư một sự thuận lợi để có thể dễ dàng tiếp cận, an tâm hơn trong kinh doanh. Bởi vì khi chủ đầu tư kinh doanh gặp khó khăn vẫn tìm được hướng đi cho riêng mình. Chủ đầu tư sẽ ít tốn thời gian để tìm hiểu bởi vì quy định đã được thống nhất trong Luật riêng mà không còn nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật như trước. Từ đó, có thể tiết kiệm những chi phí liên quan và kịp thời nắm bắt được cơ hội kinh doanh cho riêng mình. Thứ tư, quy định pháp luật về xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận với quy định Khi quy định pháp luật có điều chỉnh cụ thể trường hợp xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án đã mang lại cho chủ đầu tư nhiều thuận lợi. Quy định này mang tính răn đe đối với các chủ đầu tư, bởi vì có quy định mức phạt hành chính cụ thể đối với chủ đầu tư có vi phạm. Quy định về xử lý vi phạm cụ thể nên các chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận và nhận biết được hành vi nào là trái với quy định pháp luật từ đó tránh các vi phạm xảy ra. 1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với khách hàng Quy định chuyển nhượng được pháp luật điều chỉnh có vai trò vô cùng quan trọng đối với khách hàng: Thứ nhất, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp cho quyền lợi của khách hàng được bảo vệ. Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án ra đời giúp cho quyền lợi khách hàng được bảo về trước những thay đổi của chủ đầu tư: * Khách hàng được nhận thông báo về dự án được chuyển nhượng: khi chủ đầu tư cũ chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư mới pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định là chủ đầu tư cũ có nghĩa vụ thông báo với khách hàng. Quy định này là hoàn toàn phù hợp do khách hàng là chủ thể khó nắm bắt được thông tin nhất, khi được thông báo thì khách hàng sẽ biết được chủ đầu tư nào đang trực tiếp xây dựng công trình, nhà ở cho mình. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 21 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN * Theo quy định pháp luật chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải có văn bản cam kết thực hiện dự án đúng nội dung và tiến độ. Quy định này giúp cho khách hàng có thể yên tâm đối với chủ đầu tư mới, nếu dự án không hoàn thành đúng nội dung và tiến độ thì sẽ bị xử lý kịp thời. Trong xu hướng hiện nay, chuyển nhượng dự án ngày càng mạnh mẽ, khi các dự án được chuyển nhượng giá trị của nó cũng đã được định đoạt bởi chủ đầu tư mới nên rất cần có quy định pháp luật điều chỉnh để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng: “Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 8 tháng qua, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai về thu hút vốn FDI vào Việt Nam, với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 588,11 triệu USD. Chưa kể, mức giá mới đã bao gồm lợi nhuận mong muốn của chủ đầu tư. Điều này dẫn đến việc sau khi dự án được chuyển giao sang chủ đầu tư mới, nhiều cam kết giữa khách hàng với chủ đầu tư cũ có thể bị thay đổi. Tại dự án Hà Nội Times Tower, không ít khách hàng đã từng đòi rút vốn khi dự án bị chậm tiến độ sau hai năm chưa triển khai”.37 * Quy định pháp luật về xử lý vi phạm đối với dự án và chủ đầu tư: quy định chế tài này cũng nhằm bảo vệ khách hàng trước những vi phạm của chủ đầu tư. Nhờ quy định xử lý vi phạm mà khách hàng có thể an tâm hơn trong giao kết hợp đồng, Thứ hai, quy định về chuyển nhượng dự án giúp dự án dễ dàng hoàn thành và bàn giao cho khách hàng đúng thời hạn. Bên chuyển nhượng thường thiếu năng lực về tài chính dẫn đến dự án bị trì trệ. Khi có quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án thì chủ đầu tư mới nhận chuyển nhượng có năng lực tài chính hơn nên dễ dàng hoàng thành dự án đúng với thời hạn. Đặc biệt là quy định về xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư, quy định này mang tính răn đe bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành dự án kịp thời để bàn giao cho khách hàng nếu không sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Do đó, quy định chuyển nhượng dự án giúp cho khách hàng sớm nhận nhà ở, công trình xây dựng. Thứ ba, quy định về chuyển nhượng dự án giúp khách hàng yên tâm hơn trong giao kết hợp đồng Khi có quy định về chuyển nhượng dự án khách hàng sẽ yên tâm hơn khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư. Bởi vì, nếu chủ đầu tư gặp khó khăn không thể tiếp tục xây dựng vẫn có thể chuyển nhượng lại dự án cho chủ đầu tư khác hoàn thành. Đồng thời, các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án thì khách hàng vẫn yên tâm vì đã có quy định pháp luật điều chỉnh để bảo vệ quyền lợi cho mình. Ngoài ra, quy định pháp luật còn 37 Tài Chính, Chuyển nhượng bất động sản đến hồi nhộn nhịp, http://www.tapchitaichinh.gov.vn/Bat-dong-san/Chuyen-nhuong-bat-dong-san-den-hoi-nhon-nhip/30353.tctc, [ngày truy cập 09/08/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 22 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN yêu cầu bên chuyển nhượng thông báo cho khách hàng nên khách hàng có thể nắm được các thông tin. Từ đó, khách hàng có thể an tâm không còn lo sợ quyền và lợi ích của mình bị ảnh hưởng vì đã có pháp luật điều chỉnh hoạt động này. Thứ tư, khách hàng đôi khi được chủ đầu tư mới ưu tiên thanh toán giá thấp hơn giá ban đầu. Nhờ sự điều chỉnh của Luật nên các dự án được chuyển nhượng một cách hợp pháp và tạo điều kiện cho chủ đầu tư mới có tìm lực kinh tế nhận chuyển nhượng, từ đó có một số trường hợp chủ đầu tư ưu tiên giảm giá đối với sản phẩm bất động sản cho khách hàng. Do chủ đầu tư mới mạnh về vốn nên hoàn thành dự án nhanh chóng hơn và tiết kiệm được chi phí hoặc là do chủ đầu tư mới muốn lôi kéo khách hàng cho nên tạo ra nhiều ưu đãi cho khách hàng những ưu đãi tốt nhất: “Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư mới không những không giảm quyền lợi của khách hàng mà còn hỗ trợ thêm. Khi OGC mua vào một lượng lớn cổ phần của PVR và tái khởi động lại Dự án Hà Nội Times Tower, chủ đầu tư cũng đã cam kết với khách hàng sẽ đẩy nhanh tiến độ Dự án. Đồng thời, một số yêu cầu của khách hàng mua nhà tại Dự án cũng đã được OGC đáp ứng, chủ đầu tư chấp nhận giảm giá bán từ 22,5 triệu đồng/m2 xuống còn 18,5 triệu đồng/m 2”.38 Chính vì thế, khi có quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đôi khi khách hàng được ưu tiên thanh toán với giá thấp hơn và có khi còn được nhận nhà ở, công trình xây dựng sớm hơn khi chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. 1.4 Sự hình thành và phát triển quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản ra đời muộn so với các văn bản pháp luật khác, đến năm 2006 mới được ra đời do đây là lĩnh vực khá mới ở nước ta. Chủ yếu các quy định pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật nói chung. Đặc biệt, là quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản mới được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Do đó, Người viết sẽ đi tìm hiểu quá trình hình thành quyền sở hữu đất đai từ những năm trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời. Bởi vì, dự án bất động sản luôn có mối quan hệ gắn liền với đất đai không thể tách rời. Sau đây, Người viết sẽ đi vào các giai đoạn hình thành và phát triển của quyền sở hữu đất đai và quy định chuyển nhượng dự án để biết qua từng giai đoạn các quy định pháp luật đang từng ngày được thống nhất và hoàn thiện. Qua quá trình nghiên cứu Người viết có thể cụ thể hóa thành các giai đoạn hình thành và phát triển như sau: 38 Nguyễn Minh, Bất động sản đến hồi nhôn nhịp, Thời báo ngân hàng, http://www.thoibaonganhang.vn/tintuc/3-chuyen-nhuong-bds-den-hoi-nhon-nhip-11392.html, [Ngày truy cập 04/09/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 23 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.4.1 Giai đoạn năm 1980 -1991 Trong giai đoạn này có văn bản pháp lý cao nhất là Hiến pháp năm 1980 cũng chưa quy định về thành phần kinh tế tư nhân, giai đoạn này nước ta hình thành hai thành phần kinh tế: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể của nhân dân lao động.39 Hiến pháp năm 1980 chỉ thừa nhận đất đai thuộc hình thức sở hữu toàn dân nên thị trường bất động sản vẫn thiếu căn cứ pháp lý để hình thành, quy định chuyển nhượng dự án do đó chưa được xuất hiện. 40 Đến Luật Đất đai năm 1987 được ban hành, Luật này quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Vì vậy, Nhà nước là chủ sở hữu và giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng. Người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”. Luật Đất đai 1987 chưa thừa nhận các giao dịch về đất đai nhưng lại thừa nhận các giao dịch tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, cụ thể Luật đất đai quy định người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó.41Quy định này cho thấy Luật đất đai năm 1987 đã hình thành quy định về chuyển nhượng nhà ở, nhưng vẫn còn khá mờ nhạt chưa được quy định cụ thể. Giai đoạn này thị trường bất động sản ngầm vẫn phát sinh và nhà nước là người bị thiệt nhiều nhất vì không thu được bất kỳ một khoản thuế, lệ phí nào. Người mua đất, người mua nhà luôn trong tình trạng lo sợ, thiếu sự an toàn vì việc mua bán nhà đất không thể chuyển quyền sở hữu được”.42 Như vậy, những năm này pháp luật chưa thừa nhận các giao dịch về đất đai nhưng lại thừa nhận các giao dịch tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đặc biệt, quy định chuyển nhượng về nhà ở đã được xuất hiện trong Luật Đất đai năm 1987. 1.4.2 Giai đoạn năm 1991 -2003 Ở giai đoạn này, Hiến pháp năm 1992 ra đời khắc phục được những hạn chế của Hiến pháp năm 1980. Hiến pháp khẳng định nhà nước ta phát triển kinh tế hàng hóa 39 Hiến pháp ngày 18 tháng 12 năm 1980 của Quốc Hội, Điều 18. Hiến pháp ngày 18 tháng 12 năm 1980 của Quốc Hội, Điều 19. 41 Nghị định số 30/HĐBT ngày 23 tháng 03 năm 1989 của hội đồng bộ trưởng về thi hành Luật Đất đai 1987, Điều 17. 42 Viện Khoa Học Pháp Lý, Chuyên đề Pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường, Chu Thị Hoa, http://vienkhpl.ac.vn/index.php?cid=627, [Ngày truy cập 01/07/2014]. 40 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 24 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nhiều thành phần theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước. Đồng thời, nhà nước đã tạo điều kiện cho người dân sản xuất bằng cách giao đất cho người dân ổn định lâu dài.43 Ngoài ra, Hiến pháp 1992 còn quy định quyền của các tổ chức và cá nhân sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Giai đoạn này thị trường bất động sản bắt đầu hình thành. Cụ thể, là ở quy định Luật Đất đai 1993 với việc thừa nhận đất đai có giá trị, cùng với việc cho phép người sử dụng đất có 5 quyền đã bắt đầu hình thành thị trường bất động sản. Nhà nước đã cho phép người dân được: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.44 Tuy nhiên Luật đất đai 1993 chỉ giải quyết được mối quan hệ trong giao dịch giữa nhà nước với người sử dụng đất mà chưa hề đề cập đến giao dịch của những người sử dụng đất với nhau. Cho đến năm 1998 thì Luật Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung đã hoàn thiện hơn về vấn đề này: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 vào năm 1998 đã bổ sung quy định: “hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất”.45 Từ năm 1993 đến năm 2003, hình thành thị trường bất động sản với ba loại thị trường thành phần đó là thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung là nhà nước, thị trường quyền sử dụng đất mà cả bên cung và cầu đều không phải là nhà nước và thị trường bất động sản gắn liền với đất. Luật Đất đai 2003 với các quy định thừa nhận quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trong thị trường bất động sản như một hàng hóa đã tạo điều kiện để thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung bước vào giai đoạn phát triển mới. Các giao dịch trong những năm này về đất đai được thể hiện dưới nhiều hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.46 Đồng thời, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời thì có hàng loạt các Nghị định, Thông tư điều chỉnh vấn đề đất đai ra đời theo. Đặc biệt, là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính Phủ Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và Thông tư số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài Chính và Bộ TNMT Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử 43 Hiến pháp ngày 25 tháng 12 năm 1992 của Quốc Hội, Điều 15. Luật Đất đai 1993 số không số, ngày 14 tháng 07 năm 1993 của Quốc Hội, Điều 3, khoản 2. 45 Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung ngày 12 tháng 02 năm 1998 của Quốc Hội, Điều 1, Khoản 2, Điểm 3. 46 Viện Khoa Học Pháp Lý, Chuyên đề Pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường, Chu Thị Hoa, http://vienkhpl.ac.vn/index.php?cid=627, [Ngày truy cập 01/07/2014]. 44 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 25 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Thông tư và Nghị định này đã bắt đầu điều chỉnh đến vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn liền quyền sử dụng đất và hướng dẫn quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng. 47 Trong giai đoạn này quy định pháp luật của nước ta đã thừa nhận các giao dịch về đất đai và các giao dịch tài sản gắn liền với đất đai. Đặc biệt quy định về chuyển nhượng dự án đã ra đời thông qua các Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên, quy định này có khá mới mẽ nên vẫn còn nhiều hạn chế tại mục V.1 của Thông tư liên tịch 14/2008/BTC-BTNMT lại quy định không cụ thể, không rõ ràng về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất khiến nhiều người hiểu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chịu trách nhiệm nhận hồ sơ xin thay đổi dự án đầu tư có sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật, Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan giúp việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhận hồ sơ và thẩm định các vấn đề có liên quan đến đất đai của dự án đầu tư,48 còn Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan giúp việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm nhận hồ sơ và thẩm định các vấn đề liên quan đến việc đầu tư của nhà đầu tư.49 Vì thế, Thông tư liên tịch 14/2008/BTC-BTNMT chưa quy định cụ dẫn đến người dân dễ dàng hiểu nhằm quy định pháp luật. 1.4.3 Giai đoạn năm 2003 - 2014 Giai đoạn này thị trường bất động sản phát triển vượt bậc, đặc biệt là sự ra đời hàng loạt các văn bản có liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà ở 2005, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đầu tư năm 2005…Từ đó, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản. Chính sự phát triển này đã tạo điều kiện cho sự phát triển của lĩnh vực bất động sản, đánh dấu bằng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Lần đầu tiên lĩnh vực bất động sản đã có một Luật riêng điều chỉnh thống nhất các quy định pháp luật. Các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 47 Thông tư số số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài Chính và Bộ TNMT Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Mục V, Điều 1, khoản 1.1. 48 Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15 tháng 07 năm 2008 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường và bộ Nội Vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân các cấp, Phần I, Mục I, điểm 1. 49 Thông tư liên tịch số 05/2009/TTLT-BKHĐT-BNV ngày 05/08/2009 của bộ Kế Hoạch và Đầu Tư và bộ Nội Vụ Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về lĩnh vực kế hoạch và đầu tư thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện, chương 1, Điều 1, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 26 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản đã được quy định thống nhất từ khi có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, hàng loạt các Nghị định, Thông tư ban hành để hướng dẫn thực hiện. Nghị định 153/2007/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể về đối tượng chủ thể được chuyển nhượng, điều kiện dự án được chuyển nhượng, đồng thời cách xử lý vi phạm cũng được Nghị định đề cập đến. Bên cạnh Nghị định thì Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định chặt chẽ hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án qua các bước cụ thể từ bước nộp hồ sơ đến khi được cơ quan nhà nước ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, Thông tư 13/2008/TT-BXD đã hướng dẫn rất chi tiết về hồ sơ và các giầy tờ chủ đầu tư cần nộp để xin chuyển nhượng dự án. Cho đến nay, hoạt động kinh doanh bất động sản đang ngày càng được Nhà nước chú trọng và quan tâm tới bởi sự đóng góp rất lớn cho nền kinh tế đất nước. Trong năm 2014 vấn đề bàn luận đóng góp để cho ra đời Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua đã giúp cho quy định về chuyển nhượng dự án ngày càng hoàn thiện hơn, tạo điều kiện cho chủ đầu tư được thoải mái kinh doanh nhưng trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi cho chủ đầu tư. Mong rằng, Luật Kinh doanh bất động sản mới ra đời sẽ giúp cho thị trường bất động sản nước ta ngày một phát triển hơn nữa, đặc biệt là quy định chuyển nhượng dự án ngày càng hoàn thiện để giải quyết được những khó khăn mà các chủ đầu tư đang gặp phải. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 27 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Kết luận chương 1 Từ cơ sở nghiên cứu, đánh giá những vấn đề lý luận của Chương 1 Người viết đã tiến hành đi vào phân tích làm rõ một cách khái quát nhất về vấn đề chuyển nhượng dự án: Thứ nhất, về khái niệm: chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và các lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang cho chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Thứ hai, về các nguyên tắc: khi chuyển nhượng chủ đầu tư phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải tuân thủ các nguyên tắc mang đặc trưng tạo nên nét riêng biệt cho hoạt động chuyển nhượng dự án. Thứ ba, mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án: mang lại cho chủ đầu tư nhiều thuận lợi tạo điều kiện cho chủ đầu tư vượt qua được những khó khăn. Đồng thời, chuyển nhượng dự án mang ý nghĩa trong việc thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh bất động sản phát triển, kéo theo sự phát triển của các ngành kinh tế khác, hạn chế được các dự án treo và đồng thời chuyển nhượng dự án làm sống dậy các dự án đang gặp khó khăn. Thứ tư, sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án: đối với nhà nước dễ dàng trong công tác quản lý, chủ đầu tư có thể giải quyết được khó khăn để an tâm kinh doanh và khách hàng được pháp luật bảo vệ. Cuối cùng, thông qua Chương 1 này Người viết cũng đã tái hiện lại lược sử hình thành các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án qua 3 giai đoạn: giai đoạn (1980-1991), giai đoạn (1991-2003), giai đoạn (2003-2014). Qua từng giai đoạn thì Người viết nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án ngày càng được hoàn thiện hơn. Các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản, cũng như những hạn chế và đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật sẽ được Người viết trình bày cụ thể trong Chương 2: “quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản - thực trạng và đề xuất hoàn thiện”. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 28 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN Như đã tìm hiểu ở Chương 1, Người viết nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án có vai trò vô cùng quan trọng và có đóng góp rất lớn đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện nay, việc huy động vốn diễn ra rất khó khăn nên việc chuyển nhượng dự án bất động sản được xem là giải pháp tối ưu của các nhà đầu tư. Thời gian gần đây chuyển nhượng dự án bất động sản trở nên quen thuộc và mang lại nhiều yếu tố tích cực như: sàng lọc nhà đầu tư yếu kém, giữ lại những nhà đầu tư có năng lực nhưng đồng thời cũng tạo điều kiện để các nhà đầu tư kiếm lợi nhuận. Để tìm hiểu một cách chi tiết hơn các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản Người viết sẽ vận dụng những kiến thức và tài liệu tìm được để tiến hành đi vào tìm hiểu sâu hơn những quy định của pháp luật ở Chương 2. Đồng thời, Người viết sẽ phân tích những hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật, từ đó cũng đưa ra đề xuất góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án. 2.1 Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản 2.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể chuyển nhượng dự án 2.1.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư chuyển nhượng dự án Chủ đầu tư chuyển nhượng chính là chủ đầu tư ban đầu tiếp cận dự án nhưng do gặp khó khăn không thể tiếp tục thực hiện hoặc không muốn thực hiện nữa nên chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 khi muốn chuyển nhượng dự án các chủ đầu phải tuân thủ các điều kiện cụ thể sau đây: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. 50 Trước tiên khi muốn kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội và Luật Hợp tác xã số 23/2012/QH13 ngày 20 tháng 11 năm 2012 của Quốc Hội: Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005: tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đều có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam chỉ trừ một số trường hợp là không được thành lập và quản lý doanh nghiệp khi chủ đầu tư không đáp ứng đủ năng lực hành vi, năng lực pháp luật hoặc đang làm việc và công tác trong một số lĩnh vực 50 Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 8, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 29 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN đặc biệt mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho rằng khi thành lập doanh nghiệp có ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà nước và có nguy cơ thu lợi nhuận về mình sẽ không được thành lập doanh nghiệp.51 Ví dụ: Anh A là hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong ngành công an nhân dân, anh A muốn thành lập doanh nghiệp để kinh doanh thì anh A không được thành lập doanh nghiệp, do anh A đã không thỏa mãn điều kiện thành lập doanh nghiệp vì đã rơi vào trường hợp Luật không cho phép được thành lập doanh nghiệp tại điểm c khoản 2 Điều 13 Luật Doanh nghiệp năm 2005. Ngoài những hạn chế về các đối tượng không được thành lập doanh nghiệp nêu trên, tại Khoản 3 Điều 141, Điều 133 Luật Doanh nghiệp năm 2005 quy định một cá nhân chỉ được quyền đăng ký thành lập một doanh nghiệp tư nhân hoặc làm thành viên của một công ty hợp danh (trừ trường hợp các thành viên hợp danh còn lại có thỏa thuận khác). Quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005 về những trường hợp không được thành lập doanh nghiệp là hoàn toàn hợp lý vì các cá nhân này bị hạn chế năng lực hoặc mất năng lực hành vi dân sự, đặc biệt sẽ có các trường hợp khi kinh doanh làm ảnh hưởng đến an toàn xã hội, dẫn đến dễ dàng lợi dụng chức vụ, quyền hạn để thu lợi về mình. Theo Luật Hợp tác xã năm 2012: cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân khi muốn trở thành thành viên hợp tác xã phải đáp ứng đủ các điều kiện phải là công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài cư trú hợp pháp tại Việt Nam, từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; hộ gia đình có người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật; cơ quan, tổ chức là pháp nhân Việt Nam. Đối với hợp tác xã tạo việc làm thành viên chỉ được là cá nhân; có nhu cầu hợp tác với các thành viên và nhu cầu sử dụng sản phẩm, dịch vụ của hợp tác xã. Ngoài những điều kiện trên khi muốn là thành viên của hợp tác xã chủ đầu tư cần phải làm đơn xin tự nguyện gia nhập hợp tác xã và đồng thời phải thể hiện sự tán thành của mình với điều lệ hợp tác xã, điều quan trọng hơn hết chính là phải góp vốn theo quy định của hợp tác xã: đối với hợp tác xã, vốn góp của thành viên thực hiện theo thỏa thuận và theo quy định của điều lệ nhưng không quá 20% vốn điều lệ của hợp tác xã nhưng không được quá 6 tháng kể từ ngày hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được cấp giấy chứng nhận đăng ký hoặc kể từ ngày được kết nạp; điều kiện khác theo quy định của điều lệ hợp tác xã.52 Với quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã là quy định hoàn toàn hợp lý. Bởi vì, doanh nghiệp 51 52 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 13, khoản 1. Luật Hợp tác xã số 23/2012/QH13 ngày 20 tháng 11 năm 2012 của Quốc Hội, Điều 13, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 30 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN là một tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh và hợp tác xã cũng có tư cách pháp nhân riêng. Bất động sản là lĩnh vực phức tạp thường mang nhiều rủi ro nên quy định pháp luật muốn chủ đầu tư có thể tự chịu trách nhiệm được khi gặp khó khăn và có nguồn vốn đủ để thực hiện được dự án. Đồng thời, khi thành lập doanh nghiệp và hợp tác xã sẽ có trụ sở giao dịch ổn định, có đăng kí kinh doanh nên khách hàng có thể yên tâm và nhà nước cũng dễ dàng trong công tác quản lý. Thứ hai tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định và đăng kí kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. 53 Theo Nghị định 102/2010/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp năm 2005 đã xác định trường hợp nếu doanh nghiệp kinh doanh trong các ngành nghề có điều kiện mà điều kiện đó được thể hiện dưới dạng vốn pháp định thì doanh nghiệp phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định mới được thành lập và hoạt động kinh doanh.54 Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh có điều kiện chính vì thế nên cần đáp ứng điều kiện là có vốn pháp định mới được quyền kinh doanh. Theo Luật Doanh nghiệp khái niệm vốn pháp định được hiểu là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp.55 Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ đặt ra mức sàn tối thiểu về vốn đối với một số ngành nghề cụ thể và nhà đầu tư phải đáp ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức mà nhà nước đặt ra mới được thành lập doanh nghiệp và hoạt động trong ngành nghề đó. Chủ đầu tư khi kinh doanh bất động sản phải đáp ứng mức vốn pháp định: cụ thể mức vốn pháp định tối thiểu của lĩnh vực này là 6 tỷ đồng Việt Nam. Người viết thiết nghĩ mức vốn pháp định hiện tại là còn quá thấp: “Khi chỉ cần có vốn pháp định 6 tỷ đồng (khoảng 280.000 USD) là có thể lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì việc kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có thể xếp hạng là dễ nhất thế giới. Thực tế cho thấy, trong số khoảng 4.200 doanh nghiệp bất động sản hiện tại thì có đến 3.000 doanh nghiệp có vốn dưới 10 tỷ đồng. Điều này có nghĩa là đa số doanh nghiệp khó có thể thực hiện dự án nếu như không có nguồn vốn tiếp sức từ ngân hàng và người mua nhà.56 Khi quy định mức vốn pháp định thấp như vậy sẽ dẫn đến tình trạng thiếu vốn, 53 Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 8, khoản 1. Nghị định 102/2010/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp (2005), Điều 8, khoản 2, điểm đ. 55 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 4. 56 Lê Minh Toàn, Siết chủ đầu tư bất động sản như thế nào, Báo đầu tư, 2013, http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/siet-chu-dau-tu-bat-dong-san-cach-nao-11443.html, [Ngày truy cập 19/09/2014]. 54 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 31 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nhà đầu tư lách Luật, lừa đảo khách hàng và dễ xảy ra tranh chấp. Thực tế, khi triển khai một dự án bất động sản chỉ với quy mô vừa phải đã phải cần một số vốn đầu tư hàng trăm tỷ đồng chưa kể đến việc dự án đó có quy mô lớn. Vậy với mức vốn pháp định ban đầu là 6 tỷ đồng như hiện nay làm sao có thể khắc phục được những rủi ro khi thực hiện những dự án. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi đã quy định tăng vốn pháp định lên tối thiểu không thấp hơn 20 tỷ đồng, theo quan điểm của Người viết đây là một quy định hoàn toàn hợp lý.57 Quy định này giúp các chủ đầu tư sẽ có năng lực để kinh doanh và khắc phục được những rủi ro có thể xảy ra, bảo đảm được khả năng chi trả cho khách hàng nếu xảy ra sự cố. Quy định về vốn pháp định là việc làm cần thiết để nhằm tạo ra sự an toàn cho xã hội và đảm bảo trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp trước đối tác và chủ nợ. Chính vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi có quy định tăng vốn pháp định lên so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 là hoàn toàn cần thiết, điều này sẽ góp phần sàng lọc được những doanh nghiệp có khả năng thật sự, tránh các trường hợp chủ đầu tư có mức tài chính thấp đầu tư dẫn đến dự án không thể hoàn thành bàn giao cho khách hàng. Trường hợp Nghị định 153/2007/NĐ-CP của chính Phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản có quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng. Sau đó, Bộ Xây dựng lại ban hành Thông tư số 13/TT-BXD ngày 21/05/2008 Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP của chính Phủ thì lại giải thích quy trình xác nhận vốn pháp định: “phải có xác nhận của ngân hàng thương mại họat động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập”.58 Ở đây, Luật có sự nhầm lẫn giữa khái niệm vốn pháp định và tiền ký quỹ hoặc đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản phải có chứng thư định giá hoặc nếu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán. Quy định pháp luật bắt buộc chủ đầu tư phải có vốn pháp định nhưng vẫn chưa có cơ quan nào có chức năng giám sát mức vốn trên của doanh nghiệp. Mặc khác, Nghị định 153/2007/NĐ-CP còn quy định việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã phải thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã. Trong khi đó Luật Doanh nghiệp năm 2005 lại quy định cách xác định vốn pháp định là theo Luật chuyên ngành.59 Đây chính là bất cập thể hiện sự chồng chéo trong quy định của pháp luật khi cùng lúc điều chỉnh cùng một 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 10, khoản 1. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Phần I, Điều 2, khoản 1.2. 59 Nghị định số 102/2010/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ Hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp, Điều 10, khoản 1. 58 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 32 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN vấn đề nhưng lại đùng đẩy trách nhiệm cho nhau, gây khó khăn cho chủ đầu tư khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Thứ ba, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện về tài chính theo quy định của pháp 60 luật. Năng lực tài chính là một trong những yếu tố quan trọng quyết định khi chủ đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Bởi vì, nếu như chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính sẽ không thể nào hoàn thành dự án đến khâu cuối cùng, gây ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao dự án đối với khách hàng. Chính vì thế, Luật đã quy định cụ thể về năng lực tài chỉnh để nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro xảy ra, giúp chủ đầu tư có thể có nguồn vốn ban đầu để đầu tư vào dự án. Chủ đầu tư khi muốn thực hiện dự án cần phải có đủ năng lực tài chính theo quy định của pháp luật, phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư phải có số vốn không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Riêng dự án nhà ở, điều kiện về năng lực tài chính lại được dựa vào quy mô sử dụng đất, với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha thì cần số vốn là không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án, nếu quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án. Theo Người viết sở dĩ Luật quy định năng lực tài chính của dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp không có trường hợp thấp hơn 20% do thông thường dự án này có quy mô lớn nên quy mô sử dụng đất sẽ không thấp hơn 20 ha.61 Vì vậy, cho nên Luật chỉ cần quy định một trường hợp như vậy là đã điều chỉnh bao quát hết những dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, quy định này ngắn gọn và dễ hiểu tạo được điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư tiếp cận. Ở quy định phía trên có đề cập đến cụm từ vốn thực sở hữu của chủ đầu tư, nhằm giúp Người đọc có thể dễ dàng tiếp cận thì Người viết sẽ giải thích cụm từ này. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư được tính ở năm liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án. Mức vốn này được xác định trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Đối với trường hợp doanh nghiệp mới thành lập chỉ cần có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm 60 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 7, khoản 5. 61 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 5, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 33 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN quyền. Ngoài ra Luật còn quy định chủ đầu tư phải có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư.62 Thứ tư, chủ đầu tư phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng Ngoài những quyền và nghĩa vụ ban đầu khi làm chủ đầu tư của dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp ở Điều 19 và Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành khi chuyển nhượng dự án bên chuyển nhượng còn phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ sau đây: Bên chuyển nhượng được quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán số tiền chuyển nhượng dự án đúng thời hạn được ghi trong hợp đồng; Ngoài ra, bên chuyển nhượng còn có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận bàn giao toàn bộ dự án đúng thời hạn ghi trong hợp đồng. 63 Khi chuyển nhượng chủ đầu tư đã nhận tiền thanh toán phải có nghĩa vụ bàn giao toàn bộ dự án với bên nhận chuyển nhượng. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm bàn giao theo thỏa thuận phải bồi thường thiệt hại; nếu như chưa bàn giao xong phải có trách nhiệm bảo vệ, quản lý toàn bộ dự án. Đồng thời, có nghĩa vụ thông báo cho khách hàng và các bên có liên quan về việc chuyển nhượng dự án để khách hàng có thể nắm được thông tin; trước khi chuyển nhượng bên chuyển nhượng cần giải quyết dứt điểm những cam kết đã thoả thuận với khách hàng nhằm bảo vệ quyền lợi đối của khách hàng. Nghĩa vụ quan trọng mà bên chuyển nhượng phải làm chính là tổ chức kiểm tra, giám sát bên nhận chuyển nhượng nếu phát hiện có vi phạm phải yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tạm dừng xây dựng và báo ngay với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cuối cùng, bên chuyển nhượng có trách nhiệm hỗ trợ cho bên nhận chuyển nhượng thống nhất với từng khách hàng về những vấn đề mà chủ đầu tư mới phải có trách nhiệm giải quyết. 64 Thứ năm, khi muốn chuyển nhượng dự án cần đáp ứng điều kiện là chủ đầu tư gặp khó khăn không đủ điều kiện để tiếp tục hoặc không muốn thực hiện dự án nữa.65 Luật không mở rộng cho phép mọi trường hợp đều có thể chuyển nhượng mà chỉ giới hạn hai trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn không đủ điều kiện để tiếp tục hoặc 62 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 5, khoản 3. 63 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Phụ lục 3, Mục 3, khoản 1. 64 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Phụ lục 3, Mục 3, khoản 2. 65 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 6, khoản 2. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 34 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN không muốn thực hiện dự án nữa. Khi chủ đầu tư gặp khó khăn như tài chính, tổ chức lại doanh nghiệp, năng lực chuyên môn…không thể giải quyết được chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng dự án để vượt qua được khó khăn hoặc khi chủ đầu tư không còn muốn thực hiện dự án nhưng đáp ứng đủ các điều kiện cũng sẽ được xem xét cho phép chuyển nhượng. Theo Người viết, việc quy định lý do chuyển nhượng dự án đã làm cản trở quyền định đoạt của nhà đầu tư đối với dự án của chính mình, trong khi dự án là một tài sản của chủ đầu tư bỏ ra nên theo Người viết chủ đầu tư nên có quyền định đoạt với dự án của mình, miễn sao chủ đầu tư tuân thủ các quy định pháp luật và nộp thuế theo quy định. Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi không có quy định về lý do chuyển nhượng, Người viết hoàn toàn đồng ý với trường hợp này. Bởi vì, sẽ hạn chế được trường hợp dự án không đủ điều kiện mà chủ đầu tư lách Luật chuyển nhượng dẫn đến nhà nước sẽ thất thu về thuế và tránh được trường hợp chủ đầu tư viện dẫn lý do gặp khó khăn về tài chính để chuyển nhượng kiếm lời. Thứ sáu, pháp luật quy định chỉ cho phép chủ đầu tư trong nước chuyển nhượng dự án Chủ đầu tư trong nước có phạm vi kinh doanh bất động sản rộng hơn chủ đầu tư nước ngoài, pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư trong nước được chuyển nhượng dự án nhưng lại không cho chủ đầu tư nước ngoài chuyển nhượng dự án. Chủ đầu tư nước ngoài chỉ được phép đầu tư tạo lập nhà, các công trình xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua; đầu tư cải tạo đất và các công trình trên đất thuê để cho thuê lại.66 Quy định này cho thấy chủ đầu tư trong nước luôn được ưu tiên hơn so với chủ đầu tư nước ngoài, đồng thời họ cũng nhận được một sự ưu đãi đặc biệt mà các nhà đầu tư nước ngoài không nhận được. 2.1.1.2 Quy định pháp luật về chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án Khi muốn nhận chuyển nhượng dự án bên nhận chuyển nhượng cũng cần đáp ứng những điều kiện để tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản như: thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005 và Luật Hợp tác xã năm 2012; phải đăng kí kinh doanh; có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việt Nam và cần có năng lực tài chính theo quy định pháp luật hiện hành.67 Đồng thời, chủ đầu tư mới cũng được hưởng mọi quyền, lợi ích của chủ đầu tư ban đầu; tuân thủ theo các quy định văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng chuyển nhượng dự án. 66 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 9. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 7, khoản 5. 67 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 35 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Như chúng ta đã biết khi chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, dự án chính là một tài sản của chủ đầu tư nên chủ đầu tư có rất nhiều quyền đối với dự án. Một trong những quyền đó là được thực hiện các giao dịch đối với dự án, được nhận những ưu đãi của nhà nước nhằm khuyến khích đầu tư, khi nhận chuyển nhượng chủ đầu tư có quyền được đề xuất và đầu tư xây dựng các dự án đã được phê duyệt. Đồng thời, khi nhận chuyển nhượng chủ đầu tư nào cũng mong muốn có thể thu hút và kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án chính vì thể nên Luật đã cho phép chủ đầu tư được giới thiệu, quảng bá các thông tin về dự án của mình. Đặc biệt, quy định pháp luật còn khuyến khích nhà đầu tư bằng cách cho phép chủ đầu tư được huy động vốn theo quy định của pháp luật. Đây là một quy định hoàn toàn hợp lý bởi vì các chủ đầu tư hiện nay thường không đủ năng lực về tài chính, nhà nước muốn tạo điều kiện cho chủ đầu tư được kinh doanh trong lĩnh vực này đầu tiên nhất phải quan tâm về vốn.68 Bên cạnh những quyền cơ bản trên này chủ đầu tư còn phải thực hiện những nghĩa vụ của mình nhằm để đảm bảo dự án sẽ hoàn thành theo đúng nội dung và tiến độ đã được phê duyệt, có công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khớp với hệ thống hạ tầng xung quanh. Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải thực hiện các giao dịch theo đúng dự án đã được phê duyệt, đảm bảo chất lượng của dự án, phải chịu trách nhiệm cung cấp các hồ sơ, giấy tờ cần thiết, thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu.69 Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng còn có các quyền và nghĩa vụ: nhận bàn giao toàn bộ dự án, nhận các giấy tờ liên quan và cùng bên chuyển nhượng bàn bạc với khách hàng về giải quyết quyền lợi và nghĩa vụ của khách hàng sau khi đã nhận chuyển nhượng và các quyền khác do hai bên thỏa thuận. Đồng thời, phải thanh toán đầy đủ đúng thời hạn; thực hiện và đáp ứng đầy đủ quyền lợi của bên chuyển nhượng và của khách hàng mà các bên đã thống nhất; tiếp nhận toàn bộ dự án.70 Điều khác biệt rõ rệt nhất với bên chuyển nhượng ở đây là bên nhận chuyển nhượng phải có thêm văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.71 Văn bản cam kết quy định rất cụ thể về kế hoạch sẽ thực hiện trong thời gian tới, tiến độ xây dựng, nội dung của dự án. Đặc biệt là quy định về nghĩa vụ đối với khách hàng nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, giúp họ có thể được nhận nhà 68 Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 19. Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 20. 70 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Phụ lục 3, Mục 4. 71 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Điều 7, khoản 5, điểm c. 69 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 36 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN công trình xây dựng theo đúng thỏa thuận ban đầu với nhà đầu tư cũ, bảo vệ khách hàng trước những thay đổi của chủ đầu tư. Cuối cùng là quy định pháp Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ cho phép chủ đầu tư trong nước nhận chuyển nhượng dự án mà chưa mở rộng phạm vi cho các nhà đầu tư nước ngoài được tham gia.72 Với quy định này Người viết thiết nghĩ đã tạo nên sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư. Trong khi tìm lực kinh tế và năng lực của nhà đầu tư nước ngoài mạnh hơn và có thể giúp thị trường bất động sản nước ta phát triển. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi đã có sự khác biệt rõ rệt trong việc mở rộng phạm vi kinh doanh cho nhà đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi đã đề cập đến việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài,73 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép nhận chuyển nhượng dự án.74 Theo Người Viết đây là quy định hợp lý nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư được thoải mái kinh doanh, thu hút được nhiều nhà đầu tư có thế mạnh về lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi cũng có quy định quyền và nghĩa vụ vủa bên nhận chuyển nhượng Người viết nhận thấy quy định này cũng không có gì khác biệt với quy định cũ về nội dung, chỉ khác nhau cơ bản là về hình thức trình bày chung trong một điều Luật với quy định quyền nghĩa vụ đối với bên chuyển nhượng.75 2.1.2 Quy định pháp luật về đối tượng dự án được phép chuyển nhượng 2.1.2.1 Quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng toàn bộ Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án khi đang thực hiện dự án dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện.76 Pháp luật không cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án, chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án và điều chỉnh nhóm dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp mà không điều chỉnh các dự án khác.77 Đặc biệt, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn chưa cho phép 72 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 10. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 11, khoản 2. 74 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 11, khoản 3. 75 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 52, khoản 2. 76 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 6, khoản 2. 77 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 6, khoản 1. 73 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 37 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN chuyển nhượng theo yêu cầu, dự án phải đáp ứng hết những điều kiện dưới đây mới được chuyển nhượng:78 Thứ nhất, dự án không thuộc đối tượng bị xử lý khi chủ đầu tư có vi phạm Dự án được chuyển nhượng phải là dự án hợp pháp mà không hề bị vi phạm các quy định pháp luật như: chủ đầu tư không có vi phạm các quy định pháp luật về xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư không bị chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ đã được phê duyệt, chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án dẫn đến dự án bị thu hồi văn bản cho phép đầu tư, bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư.79 Thứ hai, dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan. Phê duyệt theo đúng quy định tức là dự án đó do đã được phê duyệt đúng thẩm quyền, trải qua quá trình thẩm định xem xét hợp lệ trước khi cho phép chuyển nhượng. * Theo quy định của pháp luật đối với dự án khu nhà ở được đầu tư xây dựng không từ nguồn vốn ngân sách nhà nước và không thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cho dự án khi phê duyệt cần trải qua các trình tự, thủ tục sau: Chủ đầu tư đã nộp trực tiếp 2 bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư đối với dự án dưới 500 căn thì nộp cho phòng quản lý nhà ở cấp huyện, trên 500 đến dưới 2500 căn nộp tại Sở Xây dựng. Sau đó Sở Xây Dựng hoặc phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ hợp lệ sẽ tiếp nhận hồ sơ và lập biên nhận, nếu hồ sơ có thiếu sót thì yêu cầu chủ đầu tư sẽ bổ sung. Khi tiếp nhận Sở Xây dựng hoặc phòng quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra và lấy ý kiến góp ý của các cơ quan thẩm quyền có liên quan: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Kế toán, Kế hoạch và Đầu tư và cơ quan có liên quan khác. Từ đó lập tờ trình lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện sẽ có văn bản chấp thuận đầu tư. Sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt theo nội dung chấp thuận đầu tư.80 78 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Điều 7. 79 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 10. 80 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của bộ Xây dựng Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 6. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 38 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Trường hợp dự án phát triển nhà ở có tổng số nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả khu đô thị mới và công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án.Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra và có văn bản lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài chính về một số nội dung: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, tỷ lệ các loại nhà ở, năng lực của chủ đầu tư và các vấn đề có liên quan thuộc trách nhiệm quản lý nhà nước của các Bộ này trước khi trình Thủ tướng Chính phủ. Thời gian lấy ý kiến của các Bộ quy định tại khoản này là 20 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của chủ đầu tư, các Bộ có trách nhiệm trả lời ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn quy định tại khoản này.81 * Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới: Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng đối với các trường hợp sau đây: dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên, dự án thuộc địa giới hành chính của hai tỉnh trở lên hoặc có ý nghĩa quan trọng về an ninh quốc phòng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng. Còn lại các dự án khác sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư.82 * Dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:83 Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc (đối với TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) lấy ý kiến các cơ quan liên quan, thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch chung xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp. Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp có quy mô diện tích từ 500 ha trở lên hoặc có vị trí cạnh các tuyến quốc lộ, gần các khu vực quốc phòng, khu bảo tồn di tích lịch sử, khu danh lam thắng cảnh, khu bảo tồn sinh thái của vùng và quốc gia, nằm trong các đô thị loại II, loại I và loại đặc biệt phải có ý kiến bằng văn bản của 81 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 7, khoản 3. 82 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Quy định về quản lý đầu tư phát triển đô thị, Điều 21. 83 Thông tư số 19/2008/TT-BTC ngày 20 tháng 11 năm 2008 của Bộ tài chính Hướng dẫn việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, Phần II, mục 5. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 39 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành có liên quan về quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành trước khi phê duyệt. Thứ ba, chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: khi chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác thì quyền sử dụng đất cũng liên quan mật thiết với dự án, bởi lẽ quyền sử dụng đất và dự án luôn gắn liền và không thể tách rời. Chính vì lý do đó nên khi chuyển nhượng chủ đầu tư cần có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê, hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh tranh chấp có thể xảy ra. Thứ tư, chủ đầu tư phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt Sở dĩ Luật quy định chặt chẽ ở điều kiện dự án cần phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và phải có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ đã được phê duyệt nhằm hạn chế tình trạng dự án chỉ được nằm trên giấy mà chưa được triển khai, đề phòng chủ đầu tư lợi dụng để chuyển nhượng kiếm lời dẫn đến các dự án chuyển nhượng tràn lan. Đây là một quy định tưởng chừng như hợp lý nhưng nó vẫn còn một số bất cập trên thực tế. Hiện nay, các chủ đầu tư do không đáp ứng được các điều kiện nêu trên nên đã lách Luật bằng cách chuyển nhượng vốn. Chuyển nhượng vốn không cần phải qua bất kì thủ tục kiểm tra, thẩm tra hoặc đáp ứng điều kiện nào dẫn đến nhà nước sẽ thất thu một khoản vào ngân sách Nhà nước. So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án vẫn không có điểm khác biệt rõ rệt. Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi vẫn còn quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án phải hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ đã được phê duyệt. Người viết hoàn toàn đồng ý với quan điểm trên quy định như vậy để tránh trường hợp chủ đầu tư lợi dụng cơ quan nhà nước cho phép thực hiện dự án nhưng không thực hiện mà chuyển nhượng kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, Người viết muốn bổ sung quan điểm của mình là Luật cần quy định chủ đầu tư phải ký quỹ cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh đúng tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt. Quy định này Người viết thiết nghĩ sẽ có nhiều ưu điểm là giúp cho dự án không bị trì trệ, khách hàng có thể yên tâm hơn. Người viết nhận thấy cần quy chi tiết, rõ ràng về mức ký quỹ cụ thể là bao nhiêu, tránh trường hợp dẫn tới tình trạng mức ký GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 40 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN quỹ không đủ sẽ dẫn đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng vẫn gặp phải khó khăn về tài chính mà không thể tiếp tục thực hiện dự án. Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi đã có điểm khác biệt là mở rộng đối tượng dự án được chuyển nhượng, cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án.84 Quy định này sẽ giúp chủ đầu tư thoải mái kinh doanh, hạn chế dự án treo và tránh được tình trạng chủ đầu tư không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng mà lách Luật. 2.1.2.2 Quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp Thực chất đây là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đó có các công trình hạ tầng chính đã được chủ đầu tư cấp 1 xây xong, các công trình phụ như cầu, cống, siêu thị…vẫn chưa xây xong nhưng chủ đầu tư cấp 1 cạn vốn nên chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp tiếp tục hoàn thiện những phần này. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chỉ quy định dự án được chuyển nhượng từ chủ đầu tư cấp 1 sang chủ đầu tư thứ cấp sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung tiến độ của dự án và phải tuân thủ nội dung dự án dã được phê duyệt, nội dung chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.85 Chủ đầu tư cấp 1 có trách nhiệm phải quản lý công trình đến khi bàn giao cho chủ đầu tư thứ cấp. Đồng thời, chủ đầu tư thứ cấp phải có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, nội dung đầu tư mà cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 86 Nếu trong quá trình xây dựng của chủ đầu tư thứ cấp có vi phạm thì chủ đầu tư cấp 1 có quyền yêu cầu dừng lại và thông báo cho cơ quan thẩm quyền để kịp thời xử lý.87 2.1.3 Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án Trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản là thứ tự thực hiện, các loại giấy tờ, hồ sơ và các bước cần phải trải qua mà chủ đầu tư cần đáp ứng khi muốn chuyển nhượng dự án. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng có vai trò vô cùng quan trọng đối với chủ đầu tư. Nếu như trình tự, thủ tục đơn giản sẽ giúp chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận nhưng nếu quá rườm rà phức tạp sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư vì vừa mất thời gian và hao tốn các chi phí liên quan. Tuy nhiên, dù trình tự thủ tục có đơn giản hay rườm rà phức tạp khi chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án vẫn 84 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Mục 6. Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Quy định về quản lý đầu tư phát triển đô thị, Điều 17, khoản 2. 86 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 8, khoản 4. 87 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 8, khoản 5. 85 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 41 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN phải bắt buộc tuân theo trình tự, thủ tục mà Luật đã quy định. Theo Người viết trình tự, thủ tục được chia ra thành 4 bước cụ thể:88 2.1.3.1 Nộp hồ sơ xin chuyển nhượng Khi chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án bước đầu tiên là phải nộp hồ sơ chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở sẽ nộp tại Sở Xây Dựng của tỉnh nơi có dự án được xây dựng. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chủ đầu tư sẽ nộp tại cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.89 Khi đến nộp hồ sơ xin chuyển nhượng dự án Người nộp sẽ xuất trình toàn bộ các giấy tờ liên quan đến thủ tục hành chính để bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính pháp lý và nội dung của hồ sơ. Hồ sơ chuyển nhượng dự án bao gồm: (i) Đơn xin chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư cũ được quy định cụ thể ở phụ lục 1 Thông tư 13/2008/TT-BXD: trong đơn phải nêu rõ thông tin của chủ đầu tư xin chuyển nhượng, thông tin liên quan đến dự án (tên dự án, địa điểm, nội dung quy mô dự án, diện tích xây dựng, tổng mức đã dầu tư, nguồn vốn đầu tư), lý do chuyển nhượng, tình hình thực hiện đầu tư dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhượng, đề xuất chủ đầu tư mới, phương án giải quyết quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan và cuối cùng là cam kết củ chủ đầu tư. (ii) Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (iii) Hồ sơ dự án đã được phê duyệt; quyết định phê duyệt dự án; (iv) hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (v) Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng; (vi) Riêng đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thì hồ sơ gồm: Đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản; cam kết của chủ đầu tư mới khi được nhận chuyển nhượng dự án, trong đó có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước và khách hàng mà chủ đầu tư cũ đã cam kết quy định ở phụ lục 2 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. (ngoài các thông tin của bên nhận chuyển nhượng thì cam kết cần có các nội dung chính như: kế hoạch 88 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Phần II, Điều 2. 89 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Phần II, Điều 2, khoản 2.1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 42 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN triển khai tiếp dự án, tiến độ, nội dung dự án, nghĩa vụ đối với khách hàng và các bên có liên quan); Văn bản xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư mới theo quy định tại Điều 2 Phần I của Thông tư này: đối với các chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải đáp ứng mức vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản. Cụ thể là: Mức vốn đầu tư thuộc sở hữu mà chủ đầu tư phải đáp ứng được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư của từng dự án. Trong đó, tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư dự án là chủ đầu tư cấp 1 (chỉ đầu tư kinh doanh hạ tầng) thì trong tổng mức đầu tư của dự án chỉ tính phần vốn đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, không tính các khoản chi phí sử dụng đất; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng các công trình xây dựng khác. 2.1.3.2 Thẩm định hồ sơ chuyển nhượng Trước khi chủ đầu tư được nhận quyết định cho phép chuyển nhượng, hồ sơ dự án còn phải trải qua bước thẩm định để các cơ quan chuyên môn trực thuộc xem xét, kiểm tra cẩn thận. Theo Người viết, thẩm định là một khâu quan trọng quyết định sự giao dịch có thành công hay không; để thực hiện một thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản khâu thẩm định là khâu quyết định sự thành bại của giao dịch. Nhiều thương vụ chuyển nhượng không thành công thời gian qua cũng vì lý do vướng mắc thủ tục pháp lý.90 Ở bước này, đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ lấy ý kiến cơ quan có liên quan. Riêng đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định và lấy ý kiến của Bộ, ngành cơ quan có liên quan trước khi tình thủ Tướng xem xét và quyết định. Nôi dung thẩm định bao gồm: (i) Lý do chuyển nhượng; (ii) Điều kiện được chuyển nhượng của dự án; (iii) Điều kiện năng lực của chủ đầu tư mới; (iv) Phương án thực hiện dự án của chủ đầu tư mới. Cơ quan đầu mối cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định hồ sơ chuyển nhượng dự án trong vòng 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.91 90 Minh Nhật, M&A dự án bất động sản bắt đầu "dậy sóng", Báo đầu tư, 2014, http://batdongsan.baodautu.vn/ma-du-an-bat-dong-san-bat-dau-day-song.html, [ngày truy cập 09/08/2014]. 91 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Phần II, Điều 4. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 43 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Khi cơ quan chuyên môn trực thuộc xem xét hết các nội dung thẩm định trên sẽ trình lại cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để có hướng giải quyết nên cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng hay không. 2.1.3.3 Quyết định cho phép chuyển nhượng Sau khi hoàn thành việc thẩm định, cơ quan đầu mối thẩm định sẽ trình với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định thì Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.92 Quyết định cho phép chuyển nhượng dự án có vai trò quan trọng đối với chủ đầu tư, nếu như quyết định này cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng thì chủ đầu tư sẽ sớm giải quyết được khó khăn và hạn chế thấp nhất những thiệt hại có thể xảy ra. 2.1.3.4 Thủ tục bàn giao dự án Thủ tục bàn giao là khâu cuối cùng trong quy trình chuyển nhượng dự án để chủ đầu tư mới có thể tiếp tục triển khai xây dựng dự án và bên chuyển nhượng hoàn thành bàn giao các giấy tờ hồ sơ liên quan: toàn bộ hồ sơ, có biên bản kèm theo hồ sơ, cũng như bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa theo quy định của pháp luật đất đai cho bên nhận chuyển nhượng Chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới phải tiến hành kí kết hợp đồng chuyển nhượng dự án và hoàn thành việc bàn giao dự án. Chủ đầu tư mới phải có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Trước khi làm thủ tục bàn giao bên chuyển nhượng dự án phải có trách nhiệm thông báo cho tất cả các khách hàng và đồng thời cũng phải thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng. Việc thông báo trên thông tin đại chúng phải đảm bảo ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trên trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án.93 Quy định này nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, để mọi khách hàng đều có thể tiếp cận đến nguồn thông tin, hạn chế được tình trạng quyền lợi khách hàng bị ảnh hưởng. 92 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Phần II, Điều 2, khoản 2.3. 93 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, phần II, Điều 5, khoản 5.3. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 44 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.4 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm và hợp đồng chuyển nhượng dự án 2.1.4.1 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đang có sức hút đối với các nhà đầu tư. Hoạt động này mang lại một nguồn lợi nhuận vô cùng to lớn nhưng cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Khi gặp những khó khăn không giải quyết được nhà đầu tư thường lựa chọn phương án chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, quy định về điều kiện chuyển nhượng lại rất chặt chẽ nên các nhà đầu tư không đáp ứng được điều kiện này thường vi phạm quy định pháp luật. Vì vậy, rất cần những quy định xử lý vi phạm nhằm tăng tính răn đe để hạn chế các nhà đầu tư lợi dụng kẽ hở của pháp luật. Theo Người viết nhận thấy hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 lại không có quy định về trường hợp xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong chuyển nhượng dự án, mà chỉ có quy định xử lý vi phạm khi chủ đầu tư vi phạm về xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai và chậm tiến độ. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định việc xử lý vi phạm đối với chuyển nhượng dự án đã gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc tìm hiểu quy định pháp luật vì quy định xử lý này được quy định trong một Nghị định khác về xử phạt vi phạm hành chính. Khi chủ đầu tư có vi phạm về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản sẽ bị xử phạt hành chính. Việc xử phạt vi phạm hành chính được tiến hành kịp thời công minh, triệt để và đúng trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 121/2013/NĐCP ngày 10 tháng 10 năm 2013 quy định xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở có quy định về: Mức phạt hành chính tối đa trong lĩnh vực xây dựng đối với chủ đầu tư quy định trong Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở là 1 tỷ đồng, trong lĩnh vực bất động sản là 300 triệu đồng. Đây là quy định tiến bộ hơn so với quy định cũ tại Nghị đinh 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 02 năm 2009 Về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở của Chính Phủ. Nghị định 23/2009/NĐ-CP không quy định mức phạt tối đa theo lĩnh vực mà chỉ quy định chung chung cho tất cả lĩnh vực là phạt tối đa là 500 triệu đồng. Quy định như vậy sẽ cụ thể hơn, người dân tiếp cận sẽ nhanh hơn và cơ quan nhà nước dễ dàng quản lý. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 45 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Trong Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định khi chuyển nhượng dự án không qua sàn giao dịch, không đúng theo trình tự thủ tục hoặc không có chức năng kinh doanh bất động sản nhưng lại chuyển nhượng dự án thì chủ đầu tư bị phạt từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng. Nếu như chủ đầu tư tái phạm thì sẽ bị chấp hành hình thức xử phạt bổ sung: tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về hoạt động kinh doanh bất động sản từ 6 tháng đến 12 tháng. Đồng thời, khi chủ đầu tư vi phạm về chuyển nhượng dự án sẽ bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 150 triệu đồng. Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định mức phạt hành chính cao hơn so với Nghị định 23/2009/NĐ-CP, Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định vi phạm về chuyển nhượng dự án phạt từ 60 triệu đến 70 triệu đồng và nếu tái phạm sẽ bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ 1 năm đến 3 năm hoặc không thời hạn. Quy định mức phạt hành chính của Nghị Định 121/2013/NĐ-CP cao hơn cho thấy nhà nước đang tăng cường công tác quản lý, quyết tâm xử lý những vi phạm về chuyển nhượng dự án để đưa thị trường bất động sản phát triển, tăng tính răn đe đối với chủ đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này. Tuy mức phạt tiền tăng cao hơn Nghị định cũ nhưng về hình thức phạt bổ sung thời gian tước giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh lại giảm cho thấy nhà nước ta luôn khuyến khích kinh doanh đối với các nhà đầu tư. Thời hiệu xử phạt trong vi phạm về chuyển nhượng dự án là một năm.94 Nhằm giúp Người đọc hiểu rõ về quy định này Người viết sẽ đi vào khái niệm về thời hiệu, thời hiệu là thời hạn do pháp luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì chủ thể được hưởng quyền dân sự, được miễn trừ nghĩa vụ dân sự hoặc mất quyền khởi kiện vụ án dân sự, quyền yêu cầu giải quyết việc dân sự.95 Vì vậy, nếu hành vi vi phạm về chuyển nhượng dự án quá một năm thì sẽ không bị xử phạt. Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau: nếu khi người có thẩm quyền đang thi hành công vụ phát hiện có vi phạm hành chính mà vi phạm hành chính này đã kết thúc thì thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm là ngày dự án được bàn giao, đưa vào sử dụng; Khi người có thẩm quyền đang thi hành công vụ phát hiện có vi phạm hành chính mà vi phạm hành chính này đang được thực hiện thì thời hiệu được tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm; Trường hợp xử phạt vi phạm hành chính đối với tổ chức, cá nhân do cơ quan có thẩm quyền chuyển đến thì thời gian cơ quan có thẩm quyền thụ lý, xem xét được tính vào thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính. Nếu chủ đầu tư có hành vi vi phạm hành chính 94 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở, Điều 4, khoản 1. 95 Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 154. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 46 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN cố tình trốn tránh, cản trở việc xử phạt của cơ quan có thẩm quyền thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được tính lại kể từ thời điểm chấm dứt hành vi trốn tránh, cản trở việc xử phạt.96 Quy định xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án nhằm mang tính răn đe để chủ đầu tư thực hiện dự án đúng tiến độ và đúng theo quy định của pháp luật và đồng thời nếu dự án đã vi phạm do chủ đầu tư cũ không thể hoàn thành được thì phải giao chủ đầu tư mới tránh được tình trạng dự án cứ nằm đó mà không tiếp tục triển khai được. 2.1.4.2 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc làm chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định là phải tuân thủ theo các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, Bộ Luật Dân sự về giao kết hợp đồng, nguyên tắc giao kết, hình thức, nội dung, địa điểm, hiệu lực của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.97 Hợp đồng chuyển nhượng dự án là một loại hợp đồng nằm trong hợp đồng kinh doanh bất động sản chính vì thế nó cũng tuân thủ nhưng quy định ở trên. Để tìm hiểu sâu hơn về hợp đồng này Người viết sẽ đi vào phân tích cụ thể về nội dung của hợp đồng như sau: Nội dung hợp đồng chính là các điều khoản cụ thể mà các bên phải thực hiện tuy nhiên nội dung các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bât động sản không được quy định cụ thể mà chỉ là các bên tự do lựa chọn nên dẫn đến thiếu sự thống nhất, mỗi địa phương sẽ có một mẫu hợp đồng khác nhau gây không ít khó khăn cho chủ đầu tư. Trong hợp đồng ngoài các thông tin cá nhân của các bên: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thì nội dung của hợp đồng còn bao gồm:98 Thứ nhất, nội dung toàn bộ dự án đã được phê duyệt: trong phần này hợp đồng cần nêu rõ tất cả các nội dung chính của dự án đã được phê duyệt và phải nêu kết quả đã thực hiện đến thời điểm chuyển nhượng dự án để bên nhận chuyển nhượng có thể tiếp cận. 96 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở, Điều 4, khoản 3. 97 Phan Thị Cúc- Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Đại Học Quốc Gia, Tp. Hồ Chí Minh, 2008, Tr 61, 96, 112. 98 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Phụ Lục 3. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 47 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ hai là giá chuyển nhượng: trong phụ lục 3 của Thông tư 13/2008/TT-BXD không quy định giá chuyển nhượng cụ thể mà là để cho các bên có thể tự do thỏa thuận nhưng không trái với quy định pháp luật và các chuẩn mực đạo đức xã hội, bởi đây là hợp đồng dân sự pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên.99 Thứ ba, phương thức thanh toán: các bên có quyền tự do thỏa thuận các phương thức thanh toán có thể bằng tiền mặt, chuyển khoản hoặc hình thức khác mà các bên lựa chọn nhưng trong đó phải có quy định các lần trả, về số tiền, thời gian trả. Đồng thời, các bên có quyền tự thỏa thuận các tiêu chí khác bổ sung cho hợp đồng của mình. Thứ tư, bàn giao dự án: trong hợp đồng cần quy định cách thức bàn giao cụ thể, các bên có quyền lựa chọn các cách bàn giao riêng. Ví dụ: bàn giao trên hồ sơ, trên thực địa. Bên cạnh đó cần quy định thời gian bàn giao để tránh các tranh chấp về sau. Thứ năm, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng Quyền của bên chuyển nhượng: yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền đúng thời hạn ghi trong hợp đồng; yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận bàn giao toàn bộ dự án đúng thời hạn ghi trong hợp đồng và các quyền lợi khác do các bên thỏa thuận. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng: bàn giao toàn bộ dự án trên thực địa và toàn bộ hồ sơ dự án cho bên nhận chuyển nhượng, trường hợp không bàn giao hoặc chậm bàn giao thì phải bồi thường thiệt hại; bảo vệ, quản lý toàn bộ dự án trong thời gian chưa bàn giao xong toàn bộ dự án cả về hồ sơ và trên thực địa. Thông báo cho khách hàng và các bên có liên quan về việc chuyển nhượng dự án; giải quyết dứt điểm những cam kết đã thoả thuận với khách hàng trước khi chuyển nhượng dự án. Cùng bên nhận chuyển nhượng thống nhất với từng khách hàng về những vấn đề mà chủ đầu tư mới phải có trách nhiệm giải quyết không làm thiệt hại đến quyền lợi của khách hàng và các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận. Thứ sáu, quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng Quyền của bên nhận chuyển nhượng: nhận bàn giao toàn bộ dự án trên thực địa và toàn bộ hồ sơ dự án nêu tại hợp đồng này theo đúng thời gian quy định tại hợp đồng này; yêu cầu bên chuyển nhượng tạo điều kiện và cung cấp các giấy tờ có liên quan đến việc thực hiện tiếp dự án; cùng bên chuyển nhượng bàn bạc với khách hàng về giải quyết quyền lợi và nghĩa vụ của khách hàng sau khi đã nhận chuyển nhượng và các quyền khác do hai bên thỏa thuận. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng: thanh toán đầy đủ đúng thời hạn tiền chuyển nhượng dự án cho bên chuyển nhượng đã ghi trong hợp đồng; thực hiện và đáp 99 Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 389. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 48 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ứng đầy đủ quyền lợi của bên chuyển nhượng và của khách hàng mà các bên đã thống nhất; tiếp nhận toàn bộ dự án tại thực địa và hồ sơ dự án đúng thời hạn đã thỏa thuận; thực hiện tiếp dự án theo đúng nội dung dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng…) và các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận. Thứ bảy, là cam kết của hai bên: hai bên cam kết thực hiện đúng các nội dung đã ký kết. Trường hợp có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, hai bên bàn bạc giải quyết bằng thương lượng. Trong trường hợp không giải quyết được bằng thương lượng thì việc giải quyết tranh chấp do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thỏa thuận thì hai bên có thể lập thêm phụ lục hợp đồng. Nội dung phụ lục hợp đồng lập thêm được hai bên ký kết sẽ có giá trị pháp lý như hợp đồng chính. Qua tìm hiểu về nội dung của hợp đồng Người viết nhận thấy quy định này còn quá sơ sài chưa được cụ thể, chủ yếu là chủ đầu tư tự do thỏa thuận dẫn đến nhiều bất cập, dễ dàng xảy ra các tranh chấp. 2.1.4.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án Có rất nhiều hình thức hợp đồng mà các bên có quyền để lựa chọn như giao kết bằng lời nói, văn bản, hành vi nhưng nếu pháp luật có quy định hình thức cụ thể thì bắt buộc các bên phải tuân thủ theo nguyên tắc đó.100 Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 hợp đồng chuyển nhượng dự án phải được lập thành văn bản.101 Theo quan điểm của Người viết đây là một quy định hoàn toàn hợp lý. Bởi lẽ, hình thức hợp đồng bằng văn bản này có nhiều ưu điểm hơn các hình thức khác như: tính pháp lý cao, các thỏa thuận được ghi nhận rõ ràng, tạo cho các bên dễ dàng thực hiện cũng như phát hiện các hành vi vi phạm hợp đồng. Hơn nữa, đối tượng của hợp đồng này là bất động sản thường có giá trị cao, những giao dịch mang tính phức tạp cho nên trong khái niệm này đưa ra hình thức hợp đồng bằng văn bản là hoàn toàn phù hợp. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không hề đề cập đến vấn đề là hợp đồng có cần công chứng hay không khiến nhiều người lầm tưởng là không cần phải công chứng nhưng lại trong phụ lục 3 của Thông tư 13/2008/TT-BXD lại quy định hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng nhận của Uỷ Ban nhân dân cấp tỉnh. Đây chính là bất cập trong quy định của hợp đồng chuyển nhượng, quy định như vậy sẽ làm cho cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư bị lúng túng. 100 Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 401. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 6. 101 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 49 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Có một số quan điểm cho rằng nên bỏ quy định công chứng, chứng thực hợp đồng để đề cao ý chí tự nguyện trong giao kết của các bên, hạn chế đến mức thấp nhất sự can thiệp của nhà nước, tăng quyền tự định đoạt của người dân. Đồng thời, giúp chủ đầu tư giảm thiểu các thủ tục hành chính khi chuyển nhượng dự án và giúp cơ quan có thẩm quyền tiết kiệm được thời gian, công sức và tiền của và việc mua bán sẽ đơn giản về trình tự thủ tục hơn. Tuy nhiên, theo quan điểm của Người viết xét trên tình hình thực tế nước ta về chế độ quản lý tài sản chưa được chặt chẽ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất vẫn còn trì trệ, cơ sở dữ liệu về bất động sản chưa được hoàn chỉnh. Do đó khách hàng rất khó khăn trong việc tiếp cận thông tin chính xác, chủ yếu là dựa vào niềm tin đối với chủ đầu tư. Mặt khác, trình độ của người dân vẫn còn hạn chế, nên việc lập hợp đồng chuyển nhượng còn nhiều kẽ hở, thiếu các nội dung cần thiết hoặc do các chủ đầu tư cố ý làm không đúng thủ tục lách Luật để trốn thuế. Thị trường bất động sản rất phức tạp nên dễ xảy ra tranh chấp phát sinh. Nếu như bỏ qua quy định công chứng, chứng thực thì đã bỏ qua một khâu kiểm định tính chính xác của hợp đồng. Đồng thời nhà nước cũng mất đi một khâu quan trọng trong công tác quản lý của mình. Hơn nữa việc loại bỏ quy định không công chứng hợp đồng trong chuyển nhượng là không hề đơn giản vì Luật Kinh doanh bất động sản gắn liền với các quy định của Luật khác: Luật Đầu tư, Luật Đất đai...102 Từ những phân tích trên Người viết thiết nghĩ Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cần quy định rõ ràng, cụ thể là khi chuyển nhượng dự án hợp đồng cần được công chứng, chứng thực để có sự thống nhất giữa Luật và Thông tư hướng dẫn; để đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế của nước ta cũng như phù hợp với trình độ dân trí của người dân và tạo nên được sự đồng bộ thống nhất giữa các quy định pháp luật có liên quan, tránh trường hợp luật quy định chồng chéo khiến người dân không tiếp cận được và cơ quan có thẩm quyền lại bị lúng túng trong quản lý. Đồng thời, để khắc phục được tình trạng hao tốn thời gian và chi phí cho người dân khi đi công chứng, chứng thực thì đây là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là Uỷ Ban nhân dân cần cải cách thủ tục hành chính để giúp cho chủ đầu tư giải quyết được khó khăn trên. 2.2 Thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 là Luật đầu tiên thống nhất các quy định về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản nên còn khá non trẻ, đồng thời lĩnh 102 Công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán nhà ở cà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 21, kì 1, năm 2010. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 50 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN vực bất động sản rất đa dạng và phức tạp nên Luật không thể dự liệu hết những bất cập có thể xảy ra, trong khi xã hội thì không ngừng phát triển. Do đó, Người viết sẽ đi vào tìm hiểu những hạn chế về quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đang gặp phải từ đó có những đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật. 2.2.1 Thực trạng về chủ thể nhận chuyển nhượng dự án Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chỉ quy định cho phép chủ đầu tư trong nước được tham gia nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, dẫn đến nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư tạo nên sự bất bình đẳng giữa chủ đầu tư trong nước với chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Pháp luật quy định về chủ thể nhận chuyển nhượng dự án thể hiện sự khác biệt về phạm vi hoạt động của tổ chức cá nhân trong nước với tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa được bảo đảm và chưa được bình đẳng.103 Khi nhà đầu tư trong nước đang gặp khó khăn muốn được chuyển nhượng dự án lại không tìm được chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, vì thông thường chủ đầu tư trong nước thiếu năng lực về tài chính dẫn đến dự án bị trì trệ không thể tiếp tục hoàn thành. Chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có mong muốn được nhận chuyển nhượng nhưng pháp luật lại không điều chỉnh, trong khi đây là lĩnh vực nhà đầu tư nước ngoài có thế mạnh về kinh nghiệm, khả năng và công nghệ cần phải được khai thác, nhất là trong giai đoạn thị trường bất động sản có khó khăn về vốn đầu tư. Luật chỉ cho phép nhà đầu tư trong nước, chủ đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hoạt động kinh doanh trong phạm vi được xác định theo phương pháp liệt kê. Mặt khác, các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài muốn nhận chuyển nhượng mà không đáp ứng được điều kiện nên đã tìm cách vượt qua các quy định này bằng các cách thức khác nhau, như hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư trong nước để kinh doanh vượt ra ngoài phạm vi quy định của Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nước ta đang đi từng bước quá thận trọng, nặng nề về quản lý và giám sát hơn là thay vì mở rộng phạm vi kinh doanh cho các chủ đầu tư. Quy định này dẫn đến nhiều bất cập tạo nên bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng thiếu vốn, dẫn đến nhiều gánh nặng cho các nhà đầu tư. Do chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị giới hạn trong phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản nhất định nên không thể tiếp nhận dự án từ các 103 Nguyễn Quang Huy-Võ Thị Hồng Lan, Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 20 (252), tháng 10 năm 2013,Tr 47-48. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 51 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nhà đầu tư trong nước để tiếp tục đầu tư, khai thác kinh doanh. Trong khi đây là lĩnh vực nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thế mạnh về kinh nghiệm, khả năng và công nghệ cần phải được khai thác.104 2.2.2 Thực trạng về đối tượng dự án được phép chuyển nhượng Như đã phân tích ở trên pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án khu nhà ở, khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Luật cũng chỉ cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án khi gặp khó khăn, không đủ điều kiện hoặc không còn nhu cầu tiếp tục triển khai dự án.105 Theo quan điểm của Người viết Luật không nên can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ của doanh nghiệp, đặc biệt, là việc thực hiện chuyển nhượng dự án trên thị trường. Bởi lẽ, chuyển nhượng là một hoạt động bình thường tương tự như hoạt động mua bán và sáp nhập.106 Ở Việt Nam kinh doanh bất động sản chủ yếu là kinh doanh quy mô nhỏ, nếu chủ đầu tư lại phải làm hết quy trình từ các khâu giải phóng mặt bằng đến khâu xây dựng hoàn thành thì lại không đủ sức.107 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án dẫn đến các chủ đầu tư gặp khó khăn không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng sẽ tìm cách lách Luật. Theo đó, việc chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản chủ yếu được thực hiện dưới dạng chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp khi dự án đầu tư chưa đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng dự án. Việc lách Luật này sẽ khiến Nhà nước thất thu một khoản thuế vào ngân sách nhà nước.108 Thêm vào đó, khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không cho phép chủ đầu tư gặp khó khăn được chuyển nhượng một phần dự án sẽ dẫn đến tình trạng dự án bị chậm tiến độ, có khi không hoàn thành và nhiều dự án treo sẽ tràn lan. 2.2.3 Thực trạng về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp Qua quá trình tìm hiểu quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Người viết nhận thấy Luật chỉ có đề cập đến dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp 104 Giao thông vận tải, Nhà đầu tư vẫn lách quy định chuyển nhượng dự án bất động sản, http://giaothongvantai.com.vn/kinh-te/201403/nha-dau-tu-van-lach-quy-dinh-chuyen-nhuong-du-an-bat-dongsan-462180/, [Ngày truy câp 01/07/2014]. 105 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 6. 106 Hà An, Luật Kinh doanh BĐS: Can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh, Thời báo Ngân Hàng, 2014, http://thoibaonganhang.vn/index.php/tin-tuc/27-luat-kinh-doanh-bds--can-thiep-qua-sau-vao-quyen-tu-chu-kinhdoanh-20150.html, [Ngày truy cập 04/09/2014]. 107 Giao thông vận tải, Nhà đầu tư vẫn lách quy định chuyển nhượng dự án bất động sản, http://giaothongvantai.com.vn/kinh-te/201403/nha-dau-tu-van-lach-quy-dinh-chuyen-nhuong-du-an-bat-dongsan-462180/, [Ngày truy câp 01/07/2014]. 108 Nguyễn Thị Kiều Oanh, Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản, Tạp chí khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh, số 02 (81), năm 2014, Tr 35. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 52 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nhưng quy trình, thủ tục, điều kiện, không được quy định. Chủ yếu quy định này nằm rãi rác trong các văn bản khác. Chính vì thế, dẫn đến chủ đầu tư gặp khó khăn trong quá trình tiếp cận và cơ quan có thẩm quyền không quản nổi việc chuyển nhượng dự án: tại buổi giám sát, không riêng Sở Xây dựng, đại diện các ngành như Tài Nguyên Môi Trường, Kế Hoạch - Đầu Tư đều bày tỏ sự băn khoăn về hiệu lực quản lý của cơ quan Nhà nước đối với việc chuyển nhượng từng phần dự án. Hiện nay, quy định của Luật hiện hành có đề cập đến việc chuyển nhượng đất có đầu tư hạ tầng nhưng quy trình, thủ tục, điều kiện, không được quy định. 109 Vì vậy, hiện các chủ đầu tư cấp 1 vẫn thực hiện chuyển nhượng dự án cho các chủ đầu tư thứ cấp mà các cơ quan quản lý không thể quản lý được. Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP chỉ quy định dự án được chuyển nhượng từ chủ đầu tư cấp 1 sang chủ đầu tư thứ cấp sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung tiến độ của dự án và phải tuân thủ nội dung dự án dã được phê duyệt, nội dung chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.110 Theo quan điểm Người viết thì điều kiện chuyển nhượng này còn chưa chặc chẽ, cần phải bổ sung điều kiện chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư cấp 1 sang cho chủ đầu tư thứ cấp. 2.2.4 Thực trạng về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án Thủ tục hành chính có ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp, là một rào cản lớn trong quá trình đầu tư, kinh doanh, mở rộng sản xuất. Hiện nay trình tự, thủ tục chuyển nhượng là vấn đề mà hầu hết các chủ đầu tư đang lo ngại. “Thống kê mới đây của phòng thương mại công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho thấy có 55% doanh nghiệp cho biết họ đang gặp khó khăn về trình tự, thủ tục liên quan đến đất đai. Đáng lo ngày hơn hết là con số này ngày càng tăng, năm 109 Kinh tế đô thị, Quản lý dự án phát triển nhà ở còn bất cập, Minh Thu http://www.ktdt.vn/do-thi/quy-hoach-xay-dung/2014/06/81024F34/quan-ly-du-an-phat-trien-nha-o-con-bat-cap/, [Ngày truy cập 22/08/014]. 110 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Quy định về quản lý đầu tư phát triển đô thị, Điều 17, khoản 2. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 53 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 tăng gần gấp đôi năm 2013. Cụ thể hơn những bức xúc từ doanh nghiệp “ông Nguyễn Quốc Hiệp chủ tịch hiệp hội nhà thầu Việt Nam không ngần ngại chia sẽ: thủ tục đất đai liên quan đến nhiều lĩnh vực vì thế dự án muốn được đầu tư trước hết phải xin ở địa phương đó, tiếp đến là hàng loạt các thủ tục hành chính, thủ tục chấp nhận đầu tư liên quan đến các cơ quan ban ngành khác. Chưa hết, doanh nghiệp còn phải được Uỷ Ban nhân dân chấp thuận mới tiến hành đầu tư. Điều này chứng minh, hiện vẫn còn quá nhiều trình tự, thủ tục phức tạp lặp lại, gây phiền hà, tốn kém thời gian, tiền bạc, thậm chí gây cản trở cho doanh nghiệp”.111 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản cũng không nằm ngoại lệ. Khi chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án phải xin nhiều ý kiến của các ban ngành liên quan, bổ sung hồ sơ làm chậm trễ, kéo dài thời gian… trong khi đối với chủ đầu tư thì thời cơ là rất quan trọng. Có dự án phải mất nhiều năm mới xong thủ tục, đến khi xong thì cơ hội đã qua. Người viết nhận thấy Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án cũng còn nhiều hạn chế cụ thể sau: Thư nhất, hồ sơ chuyển nhượng rất phức tạp: gồm có 6 loại hồ sơ: (i) đơn xin chuyển nhượng, (ii) văn bản cho phép đầu tư, (iii) hồ sơ dự án đã được phê duyệt, (iv) hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, (v) hồ sơ của chủ đầu tư mới, (vi) báo cáo quá trình thực hiện dự án. Hồ sơ dự án chính là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét đánh giá đối với điều kiện để dự án được chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, từ đó sẽ chấp thuận cho phép chuyển nhượng.112 Tuy nhiên pháp luật kinh doanh bất động sản lại quy định quá nhiều văn bản, hồ sơ giấy tờ gây mất thời gian và chi phí cho chủ đầu tư. Thứ hai, quy định về chuyển nhượng dự án còn chồng chéo chưa có sự thống nhất giữa pháp luật đầu tư và pháp luật kinh doanh bất động sản: trong khi pháp luật đầu tư quy định về hồ sơ chuyển nhượng thì đơn giản hơn pháp luật kinh doanh bất động sản chỉ gồm có 4 loại hồ sơ: (i) văn bản đăng kí chuyển nhượng, (ii) hợp đồng chuyển nhượng, (iii) văn bản về tư cách pháp lý của bên nhận chuyển nhượng, (vi) báo cáo tình hình hoạt động triển khai dự án.113 Sự chồng chéo này còn thể hiện rõ nhất trong việc cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng dự án giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư: quy định pháp luật kinh doanh bất động sản là hồ sơ 111 Thanh Loan, Gở khó về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, Tạp chí thuế nhà nước, số 27 [489], 2014, Tr26. 112 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Phụ lục 1. 113 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư năm 2005, Điều 66, khoản 5. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 54 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN chuyển nhượng được nộp tại cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án (Sở xây dựng đối với dự án: khu nhà ở, dự án khu đô thị mới, đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: cơ quan thẩm định cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh quy định); còn pháp luật đầu tư lại quy định nơi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng là Sở kế hoạch và đầu tư tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc ban quản lý Khu kinh tế, Khu công nghệ cao. Đây chính là vấn đề bất cập khi cùng lúc điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng dự án nhưng hai quy định pháp luật này lại có quy định hồ sơ và nơi tiếp nhận khác nhau gây khó khăn cho các nhà đầu tư khi thực hiện việc chuyển nhượng. Trình tự, thủ tục rườm rà là một trong những nguyên nhân đưa giá bất động sản tăng cao, khiến thị trường trì trệ. Mặc dù liên tục cơ quan nhà nước kêu gọi cắt giảm thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản, nhưng thực tế thủ tục không giảm mà còn tăng. Thủ tục nhiều, rườm rà, chính sách Luật vẫn thiếu chặt chẽ dẫn đến tình trạng gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp. Thủ tục hành chính kéo dài, dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian và chi phí liên quan. Trong khi đa số là doanh nghiệp vừa và nhỏ mới hình thành nên năng lực chịu đựng và vượt qua khủng hoảng chưa tốt nên rất dễ gặp khó khăn. Thứ ba, pháp luật kinh doanh bất động sản chưa quy định về thời gian chuyển nhượng cụ thể: bên cạnh sự chồng chéo của quy định pháp luật và thủ tục rườm rà Người viết nhận thấy trong quy định về toàn bộ trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án chưa có quy định về thời gian cụ thể trong suốt quá trình chuyển nhượng từ khâu nộp hồ sơ đến khi được có quyết định cho phép chuyển nhượng là bao lâu. Từ đó đã gây khó khăn cho chủ đầu tư, bởi vì pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định dẫn đến thời gian sẽ bị kéo dài, chủ đầu tư bị thiệt hại hoặc mất đi cơ hội kinh doanh. Từ những phân tích trên Người viết nhận thấy gánh nặng về thủ tục hành chính đã gây ra rất nhiều khó khăn cho nhà đầu tư, chỉ một thủ tục liên quan đến chuyển nhượng nhưng nhà đầu tư phải đi nhiều cửa, rồi phải đốc thúc từng Sở, ngành một để được đồng ý trong một quy trình đáng ra chỉ một cửa. Nếu như thủ tục chuyển nhượng không được cải thiện thì chỉ những nhà đầu tư giỏi mới tiếp cận được nguồn lực tốt, còn nhà đầu tư nào không biết thì rất khó tiếp cận. Thủ tục chuyển nhượng qua rườm rà phức tạp đã làm chậm quá trình phát triển của doanh nghiệp, làm cho chủ đầu tư khó có thể tiếp cận và không biết tháo gỡ khó khăn như thế nào. 2.2.5 Thực trạng về hợp đồng chuyển nhượng dự án Hiện nay, quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản còn rất nhiều hạn chế dẫn đến khó khăn cho các chủ đầu tư tham gia chuyển nhượng: GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 55 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng dự án không được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản nhưng lại được quy định trong Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thi hành Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã có quy định cụ thể các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản gồm có 4 loại hợp đồng cụ thể là: (i) hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; (ii) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (iii) hợp đồng thuê bất động sản; (vi) hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng.114 Tuy nhiên, theo quan điểm của Người viết vẫn còn bỏ sót hợp đồng chuyển nhượng dự án.115 Việc hợp đồng chuyển nhượng không được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 mang nhiều hệ quả tiêu cực, có thể hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu khi xảy ra tranh chấp điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. Nếu như có khó khăn trở ngại chủ đầu tư có thể đi đường vòng gây thất thu cho ngân sách và nếu có xảy ra tranh chấp thì rất khó giải quyết do thiếu cơ sở pháp lý. Mặc dù, tại Thông tư 13/TT-BXD có quy định mẫu hợp đồng nhưng quy định rất sơ sài, chưa chi tiết chủ yếu là cho các chủ đầu tư tự do thỏa thuận lựa chọn. Chính vì thế, các chủ đầu tư và các tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tự xây dựng và áp dụng các mẫu hợp đồng. Mỗi chủ đầu tư, mỗi tổ chức, mỗi nơi áp dụng một kiểu hợp đồng khác nhau nên dẫn đến không có sự thống nhất mẫu hợp đồng nhất định dễ dẫn tới mâu thuẫn giữa các bên. Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa có điểm khác biệt rõ rệt là đã quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng dự án thành một điều Luật cụ thể.116 Người viết thiết nghĩ đây là quy định hoàn toàn hợp lý hạn chế được những tranh chấp có thể xảy ra, đồng thời giải quyết được sự chồng chéo của quy định pháp luật. Thứ hai, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án phải qua công chứng,chứng thực nhưng trong phụ lục 3 Thông tư 13/2008/TT-BXD lại quy định hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực kể từ ngày có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Quy định này đã gây khó khăn cho chủ đầu tư khi tiếp cận quy định pháp luật. Đồng thời, Người viết nhận thấy quy định hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vẫn còn bất cập, Người viết đồng tình với quan điểm là hợp đồng phải có chứng nhận của công 114 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 67. Lê Minh Hùng, sửa đổi các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 02, năm 2014, Tr45. 116 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua, Điều 53. 115 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 56 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN chứng Nhà nước để chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng.117 Tuy nhiên, theo Người viết nhận thấy vẫn còn thiếu là chứng nhận công chứng của văn phòng công chứng vẫn có hiệu lực,118 quan điểm này của Người viết cũng hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật công chứng năm 2014 được sửa đổi.119 Người viết không đồng tình với quy định chứng thực hợp đồng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vì chứng thực chỉ là căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính chứ không xét về mặt nội dung và hình thức của hợp đồng. Đồng thời thẩm quyền chứng thực thì chỉ có: phòng tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã, cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài chứ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không thuộc thẩm quyền chứng thực bản sao từ bản chính.120 Vì vậy, nếu chỉ chứng thực hợp đồng sẽ dễ xảy ra tranh chấp là các hợp đồng đó không tuân thủ các quy định về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, về đối tượng và chủ thể của hợp đồng dẫn đến nhiều thiệt hại đã xảy ra cho các chủ thể đã tham gia ký kết. Theo Người viết, trường hợp chứng thực sẽ hợp lý trong trường hợp là chủ đầu tư đi chứng thực hợp đồng để sử dụng thay cho bản chính trong các giao dịch, giữ lại bản chính để lưu lại. Quy định của Thông tư 13/2008/TT-BXD quy định chưa cụ thể nên gây khó khăn cho chủ đầu tư khi tiếp cận quy định này. Thứ ba quy định về nội dung hợp đồng trong Luật kinh doanh bất động sản sơ sài, thiếu tính chi tiết: chính vì thế đã gây khó khăn cho người dân khi chuyển nhượng dự án. Các nội dung quan trọng trong (thời hạn thanh toán, chất lượng nhà ở) chưa được quy định trong hợp đồng để các bên thỏa thuận.121 Theo quan điểm của Người viết nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án còn thiếu đi những nội dung quan trọng như: trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm, giải quyết tranh chấp, các trường hợp chấm dứt và các biện pháp xử lý vi phạm. Chính vì quy định nội dung hợp đồng thiếu đi các điều khoản cụ thể nên tình trạng tranh chấp về hợp đồng hiện nay đang diễn ra phổ biến. 2.3 Đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản Qua phần thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án Người viết nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án vẫn còn nhiều hạn chế cần được hoàn 117 Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 2. Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 23. 119 Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2014 của Quốc hội được thông qua, Điều 2, khoản 5. 120 Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ Quy định về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, Điều 5. 121 Báo cáo đánh giá tác động về các dự án có trong dự kiến chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh của quốc hội nhiệm kì khóa XIII, 2011-2016. 118 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 57 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN thiện. Chính vì lẽ đó, sau đây Người viết sẽ đưa ra những đề xuất nhằm mong muốn hoàn thiện các quy định pháp luật, tạo điều kiện kinh doanh tốt nhất cho chủ đầu tư khi tham gia vào lĩnh vực này: 2.3.1 Cho phép chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án Do quy định pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư trong nước được tham gia chuyển nhượng mà không cho phép chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia vào quá trình chuyển nhượng đã dẫn đến nhiều bất cập, gây khó khăn cho chủ đầu tư như đã tìm hiểu ở phần thực trạng. Người viết đề xuất Luật cần mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án vì các lý do cơ bản sau: Thứ nhất, chủ đầu tư trong nước gặp khó khăn không đủ sức về tài chính để vực dậy các dự án: nguyên nhân dẫn đến sự khó khăn của thị trường bất động sản là do có sự hạn chế về sức mua của các chủ thể trong nước. Chủ thể trong nước có nguồn tài chính có hạn, thiếu năng lực kinh doanh nên thường không hoàn thành dự án đến giai đoạn cuối. 122 Chính vì thế, chủ đầu tư trong nước thường không đủ sức để theo dự án đến cuối dẫn đến dự án bị trì trệ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng nên rất cần các nhà đầu tư nước ngoài trợ giúp để đưa các dự án thoát khỏi những khó khăn. Thứ hai, chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mạnh về tài chính, có kinh nghiệm và chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản: ở nước ngoài lĩnh vực bất động sản xuất hiện sớm hơn ở nước ta nên các nhà đầu tư nước ngoài thường có tiềm lực tài chính mạnh nên được lựa chọn làm chủ đầu tư các dự án bất động sản lớn. Ngoài ra, các nhà đầu tư này còn được kỳ vọng sẽ đem trình độ quản lý dự án chuyên nghiệp, quy trình quản lý chất lượng chặt chẽ và sử dụng công nghệ cao vào thị trường nội địa.123 Nếu chúng ta hạn chế về quyền này của chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì lĩnh vực bất động sản nước ta rất khó phát triển và dễ bị trầm lắng. Thứ ba, nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam: từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã đón nhận sự quan tâm đặc biệt của nhà đầu tư nước ngoài và kèm theo là dòng vốn lớn. Đáng chú ý là, 122 Giao thông vận tải, Nhà đầu tư vẫn lách quy định chuyển nhượng dự án bất động sản, http://giaothongvantai.com.vn/kinh-te/201403/nha-dau-tu-van-lach-quy-dinh-chuyen-nhuong-du-an-bat-dongsan-462180/, [Ngày truy câp 01/07/2014]. 123 Minh Nhật, Dự án bất động sản ngoại mang lại gì cho Việt Nam?, Báo đầu tư, http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/du-an-bat-dong-san-ngoai-mang-lai-gi-cho-viet-nam-93030.html, [Ngày truy cập 04/09/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 58 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN đã có thêm nhiều tập đoàn, quỹ đầu tư lần đầu tiên được đầu tư vào Việt Nam cho thấy sự khát khao của các chủ đầu tư muốn bước chân vào thị trường bất động sản Việt Nam. “Theo thống kê Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 5 tháng đầu năm 2014, các NĐT nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam hơn 5,5 tỷ USD (tính chung cả cấp mới và tăng vốn). Ngoài lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, xây dựng thu hút được nhiều sự quan tâm, thì bất động sản hiện vẫn đang là đứng vị trí thứ 3 về thu hút đầu tư nước ngoài với 9 dự án đăng ký mới. Trong đó, nhiều dự án có tổng đầu tư lên đến vài trăm triệu USD.124 Việc những nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường thông qua các thương vụ mua bán, sáp nhập cho thấy, bất động sản là lĩnh vực rất hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài: “Tập đoàn Rose Rock, một công ty quản lý đầu tư và phát triển bất động sản của gia đình nhà tài phiệt Mỹ Rockefeller, vừa công bố sẽ đầu tư khoảng 2,5 tỷ USD xây dựng Dự án Tổ hợp du lịch - nghỉ dưỡng tại tỉnh Phú Yên. Siêu dự án này sẽ được Tập đoàn Rose Rock phát triển cùng với Tập đoàn VRP (Nga). Một dự án resort lớn khác cũng được chuyển nhượng đầu năm nay là Alma Resort tại Khánh Hòa. Được biết, tỷ phú Israel Igal David Ahouvi đã mua lại dự án này, với giá 300 triệu USD. Nhiều nhà đầu tư khác có nhiều năm đầu tư ở thị trường bất động sản Việt Nam, như Sembcorp, CapitaLand và Keppel Land của Singapore vẫn âm thầm thâu tóm các dự án”.125 Thị trường bất động sản của nước ta đang sở hữu những ưu thế nhất định so với các nước khác trong khu vực, mang lại lợi thế về giá cả cho các nhà đầu tư quốc tế so với các thị trường lân cận. Các nhà đầu tư nước ngoài chưa bao giờ dừng lại ý muốn đầu tư vào Việt Nam và khi gặp các doanh nghiệp Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn, chủ đầu tư nước ngoài đã nhanh tay tiến hành thâu tóm. Đến tháng 11 năm 2013 vốn nước ngoài đầu tư vào bất động sản đứng thứ 3 trong 18 ngành, lĩnh vực thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), bất động sản dường như đang tạo sức hút trở lại đối với nhà đầu tư ngoại.126 Vì vậy, cần cho chủ đầu tư nước ngoài được tham gia chuyển nhượng để thu hút được nguồn đầu tư nước ngoài vào nước ta, thúc đẩy nên kinh tế đất nước phát triển bền vững. Thứ tư là việc mở rộng phạm vi chủ thể phù hợp với tiến trình hội nhập: như chúng ta biết, Việt Nam đã gia nhập tổ chức thương mại quốc tế cho nên rất nhiều sản phẩm ngoại đã xuất hiện ở thị trường Việt Nam; theo quan điểm của Người viết thì 124 Phương Nam, Vốn ngoại vẫn tự tin ở BĐS, Thời báo ngân hàng, 2014, http://thoibaonganhang.vn/index.php/tin-tuc/27-von-ngoai-van-tu-tin-o-bds-21528.html, [Ngày truy cập 04/09/2014]. 125 Hữu Tuấn, Bất động sản dồn dập đón sóng ngoại binh, Báo đầu tư, 2014, http://batdongsan.baodautu.vn/batdong-san-don-dap-don-song-ngoai-binh.html, [ngày truy cập 09/08/2014]. 126 Vĩnh Ninh, Vốn ngoại nhòm bất động sản, Thời báo Ngân Hàng, 2013, http://thoibaonganhang.vn/index.php/tin-tuc/27-von-ngoai-nhom-bat-dong-san-15668.html, [Ngày truy cập 04/09/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 59 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN mục đích hội nhập là khi sản phẩm nước ngoài xuất hiện có nhiều sản phẩm tốt hơn thì sẽ thúc đẩy các nhà đầu tư trong nước cải thiện sản phẩm của mình để cạnh tranh lành mạnh tăng chất lượng sản phẩm ngày càng cao, phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của con người trong thời buổi hiện đại như ngày nay. Cho nên trong lĩnh vực bất động sản nếu như được mở rộng cho phép chủ đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án thì sẽ tăng tính cạnh trạnh lành mạnh từ đó chất lượng dự án sẽ được tăng lên để phục vụ cho nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Đồng thời, cũng giải quyết được nhu cầu việc làm, giúp thị trường bất động sản phát triển, tạo sự tăng trưởng cho nền kinh tế. Thứ năm, quy định cho phép chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia nhận chuyển nhượng dự án cũng hoàn toàn phù hợp với quy định nằm trọng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua.127 Cũng vì lẽ đó, Luật cần cho phép chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia nhận chuyển nhượng dự án để nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư trong nước giải quyết được khó khăn và giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn nữa. 2.3.2 Mở rộng đối tượng dự án được chuyển nhượng Đứng trước những khó khăn gặp phải của hầu hết các chủ đầu tư khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản, Người viết đề xuất Luật cần mở rộng đối tượng dự án được phép chuyển nhượng. Nên cho phép chuyển nhượng một phần dự án vì những lý do sau: Thứ nhất, hạn chế được tình trạng chủ đầu tư không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng nên lách Luật: nếu như quy định pháp luật không cho phép chuyển nhượng một phần dự án thì nhà đầu tư khi gặp khó khăn mà không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ tìm cách lách Luật bằng cách chuyển nhượng vốn. Việc chuyển nhượng này sẽ dẫn đến khó khăn cho việc quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà nước sẽ thất thu về thuế. Thứ hai, dự án thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, họ bỏ vốn ra kinh doanh nên có quyền định đoạt: dự án được hình thành do nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện, là tài sản của họ, thuộc quyền sở hữu và họ có quyền định đoạt đối với dự án nên việc chuyển nhượng dự án cần được xem xét là hoạt động kinh doanh bình thường. Việc pháp luật quy định lý do chuyển nhượng dự án bất động sản đã cản trở việc thực hiện quyền định đoạt của nhà đầu tư đối với dự án. Bởi vì, trên thực tế nhà đầu tư chuyển nhượng 127 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua, Điều 48, khoản 3. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 60 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN dự án không hẳn vì khó khăn kinh tế mà còn vì nhiều nguyên nhân khác.128 Nhà nước hiện đang can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp nhất là quyền chuyển nhượng dự án bất động sản và nên coi việc chuyển nhượng là hoạt động kinh doanh bình thường.129 Thứ ba, giúp các chủ đầu tư kinh doanh quy mô vừa, nhỏ có thể giải quyết được khó khăn: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu quy mô nhỏ, lại phải làm hết quy trình từ khâu mặt bằng đến công trình xây dựng, nhà ở hoàn chỉnh nên không đủ sức. Luật nên cho nhà đầu tư có thể chuyển nhượng ở từng giai đoạn của dự án, có như vậy mới tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, đồng thời tăng thêm ngân sách Nhà nước. Thứ tư, khuyến khích được nhà đầu tư: nếu như Luật cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án Người viết tin rằng sẽ có rất nhiều nhà đầu tư sẽ kinh doanh vào lĩnh vực này. Bởi lẽ, hiện nay Luật chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ thì nhà đầu tư ngại khó, ngại nguồn vốn không đủ để thực hiện dự án, nên họ lo sợ nữa chừng gặp khó khăn mà không được chuyển nhượng một phần dự án. Thứ năm, hạn chế được dự án treo tràn lan: khi chủ đầu tư đang thực hiện dự án dở dang nhưng cạn vốn không thể thực hiện tiếp nếu được chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác có năng lực tài chính hơn sẽ hạn chế các dự án treo diễn ra. Mặc khác, với đề xuất của Người viết nên cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án cũng hoàn toàn phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi.130 2.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp Theo Người viết nhận thấy quy định về chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư cấp 1 cho chủ đầu tư thứ cấp chưa được quy định chặt chẽ, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này cũng chưa có quy định cụ thể điều chỉnh, chủ yếu là quy định này nằm rải rác trong các nghị định khác. Vì vậy, Người viết đề xuất là Luật kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cụ thể về dự án được chuyển nhượng từ chủ đầu tư cấp 1 sang chủ đầu tư thứ cấp: từ trình tự, thủ tục chuyển nhượng và điều kiện chuyển nhượng cụ thể. Quy định này sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận với quy định pháp luật 128 Nguyễn Thị Kiều Oanh, Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản, Tạp chí khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, số 02 (81), năm 2014, Tr37. 129 Giao thông vận tải, Nhà đầu tư vẫn lách quy định chuyển nhượng dự án bất động sản, http://giaothongvantai.com.vn/kinh-te/201403/nha-dau-tu-van-lach-quy-dinh-chuyen-nhuong-du-an-bat-dongsan-462180/, [Ngày truy câp 01/07/2014]. 130 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua, Mục 6. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 61 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người viết đề xuất cần bổ sung điều kiện chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư cấp 1 cho chủ đầu tư thứ cấp như sau: Thứ nhất, dự án được đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo đồng bộ với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt. 131 Hệ thống công trình hạ tầng cơ sở phải được quy hoạch đồng bộ, đáp ứng yêu cầu về vận hành, liên thông, cung cấp và phải đáp ứng các yêu cầu về điện, nước, thoát nước và thông tin liên lạc. Các công trình hạ tầng phải được xây dựng đồng bộ với hệ thống hạ tầng xung quanh và phù hợp với tiến độ thực hiện dự án, các công trình cấp, thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, cây xanh, thu gom, quản lý chất thải… phải được đầu đồng bộ. Các tuyến đường dây, đường ống kỹ thuật được xây dựng ngầm phải được lắp trong hào kỹ thuật và thuận tiện cho duy tu bảo dưỡng. Ngoài ra, hệ thống này cũng được quản lý và duy tu bảo dưỡng.132 Thứ hai, dự án phải đảm bảo kết nối tạm thời giữa hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án chưa được đầu tư theo đúng quy hoạch được duyệt.133 Mong rằng, quy định pháp luật về dự án chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư cấp 1 sang cho chủ đầu tư thứ cấp ngày càng hoàn thiện để nhà nước dễ dàng trong công tác quản lý. 2.3.4 Đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án Hiện nay thủ tục hành chính là vấn đề khó khăn mà chúng ta đang gặp phải, cơ quan nhà nước đang từng bước cải cách những hạn chế nhưng vẫn cần rất nhiều thời gian và sự phối hợp của các cấp có thẩm quyền: đây là yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ nguyễn Tấn Dũng được đưa ra trong sáng 14/08/2014 trong khi làm việc với Bộ Xây dựng và các bộ khác yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm ít nhất 1/3 thời gian thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng với mục tiêu đến năm 2015 là cắt giảm ít nhất 1/3 thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng.134 131 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Quy định về quản lý đầu tư phát triển đô thị, Điều 17, khoản 3. 132 Sở Xây dựng Tiền Giang, Quy hoạch và xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị mới thành công và hạn chế, Nguyễn Hồng Tiến, 2014, http://www.tiengiang.gov.vn/SXD/49/804/1530/2764/Quy-hoach/Quy-hoach-va-xay-dung-ha-tang-ky-thuat-cackhu-do-thi-moi-thanh-cong-va-han-che.aspx, [Ngày truy cập 23/09/2014]. 133 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Quy định về quản lý đầu tư phát triển đô thị, Điều 17, khoản 4. 134 Bất động sản Việt Nam, Yêu cầu Bộ xây dựng - Bộ tài nguyên và môi trường cắt giảm thời gian thực hiện, TTHChttp://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/default.aspx?tab=newsdetail&zoneid=105&itemid=940&la ng=vi-VN, [Ngày truy cập 26/08/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 62 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ trưởng bộ tài nguyên môi trường ông Trần Hồng Hà cho biết thời gian tới sẽ tiếp tục đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực môi trường, đất đai.135 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án cũng không ngoại lệ, hiên nay trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án quá rườm rà và phức tạp nên Người viết cũng đề xuất Luật cần có sự điều chỉnh các quy định để các chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận với trình tự, thủ tục và khuyến khích các nhà đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này để giúp thị trường bất động sản phát triển: Thứ nhất, Luật cần thống nhất các quy định về hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư: bằng cách đơn giản hồ sơ chuyển nhượng dự án trong pháp luật kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính đồng bộ, tránh hiện tượng gây ra khó khăn và nhũng nhiễu của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình cho phép chuyển nhượng dự án. Theo Người viết thiết nghĩ nên rút ngắn hồ sơ chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản bỏ đi 3 bước: (i) hồ sơ dự án đã được phê duyệt, quyết định phê duyệt dự án; (ii) hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (iii) báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng. Lý do mà Người viết đề xuất như vậy là do trong quá trình xin chấp thuận đầu tư chủ đầu tư đã trãi qua nhiều bước để được phê duyệt dự án nên cơ quan thẩm quyền đã nắm được dự án, có lưu lại hồ sơ nên khi chuyển nhượng không cần phải nộp lại hồ sơ đã được phê duyệt; quyết định phê duyệt dự án và hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đề cập trong quy định của nghị định 153/2007/NĐ-CP về các điều kiện để dự án được chuyển nhượng nên không cần phải nộp loại hồ sơ này. Chính vì thế ở hồ sơ chuyển nhượng dự án không cần phải bắt chủ đầu tư nộp như vậy sẽ rất rườm rà và tốn kém nhiều thời gian. Thêm vào đó, Người viết cũng muốn bổ sung thêm hợp đồng chuyển nhượng vào hồ sơ để cơ quan có thẩm quyền có căn cứ cho phép chuyển nhượng, trong hợp đồng đã có quy định chủ đầu tư phải báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm hiện tại nên sẽ bỏ qua bước (iii). Quy định có thêm hợp đồng vào hồ sơ chuyển nhượng có điểm tích cực: hợp đồng được qua cơ quan có thẩm quyền xem xét cụ thể về nội dung lẫn hình thức nên sẽ hạn chế các sai phạm dẫn đến tranh chấp. Thứ hai, Luật cần thống nhất quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ cụ thể: nếu không thống nhất giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư về nơi tiếp nhận sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án. Người dân sẽ 135 Thanh Loan, Gở khó về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, Tạp chí thuế nhà nước, số 27 [489], 2014, Tr26. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 63 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN bị lúng túng trước các thủ tục bị chồng chéo dẫn đến tình trạng người dân ngại khó về trình tự, thủ tục nên không muốn tham gia vào thị trường bất động sản. Thứ ba, Người viết cũng đề xuất cần phải quy định thời gian chuyển nhượng dự án cụ thể để rút ngắn thời gian chuyển nhượng dự án: hiện nay do trình tự thủ tục quá phức tạp, Luật lại không quy định thời gian cụ thể nên thời gian chuyển nhượng còn kéo dài gây khó khăn cho chủ đầu tư, cần phải quy định thời gian cụ thể để chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận và cơ quan nhà nước có căn cứ để dựa vào và giải quyết yêu cầu của người dân thỏa đáng, nhằm để người dân tiết kiệm được thời gian và các chi phí liên quan, đồng thời giúp chủ đầu tư có thể nắm bắt được thời cơ kinh doanh. Theo Người viết đề xuất Luật nên quy định cụ thể thời gian chuyển nhượng như sau: trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết. Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.136 Quy định về thời gian như vậy sẽ giúp cho cá nhân, cơ quan có thẩm quyền sẽ có căn cứ để dựa vào và hoàn thành hồ sơ đúng hạn, đẩy nhanh được tiến độ làm việc, tránh được tình trạng trì trệ xảy ra. Đồng thời, quy định thời gian cụ thể giúp cho chủ đầu tư tiết kiệm được thời gian và chi phí có liên quan, tạo điều kiện cho chủ đầu tư nắm bắt được cơ hội kinh doanh kịp thời. Từ những phân tích trên, Người viết nhận thấy Luật cần tạo một môi trường pháp lý minh bạch để thu hút nguồn đầu tư nước ngoài cho thị trường bất động sản, hạn chế các tiêu cực trong chuyển nhượng dự án. Đồng thời cần rút ngắn trình tự thủ tục, chuyển nhượng để giúp cho chủ đầu tư sớm vượt qua được những khó khăn trước mắt và tập trung vào những dự án khả thi hơn. 2.3.5 Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án Hiện nay, có rất nhiều tranh chấp xảy ra xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản: qua công tác kiểm sát giải quyết các vụ, việc dân sự Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lạng Sơn nhận thấy trong các loại tranh chấp dân sự do Tòa án các cấp thường thụ lý giải quyết, thì tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất là một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất hoặc các tranh chấp xảy ra trong giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản.137 Nguyên nhân chính là do 136 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua, Điều 51, khoản 2. Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lạng Sơn, Việc xác định thẩm quyền của Tòa án khi giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai, Ngọc Bích, http://vienkiemsatlangson.gov.vn/trao-doi-nghiep-vu/323/viec-xac-dinh-tham-quyencua-toa-an-khi-giai-quyet--cac-vu-an-tranh-chap-dat-dai-.htm#.VB-UhpR_vqE, [ngày truy cập 22/09/2014]. 137 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 64 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định về hợp đồng chuyển nhượng còn nhiều bất cập nên Người viết đề xuất cần phải hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản như sau: Thứ nhất, cần bổ sung hợp đồng chuyển nhượng dự án vào quy định của Luật Kinh doanh bất động sản: để quy định pháp luật được đồng bộ, thống nhất. Giải quyết tình trạng pháp luật chồng chéo như hiện nay giữa Luật và Thông tư hướng dẫn thi hành, nhằm giúp chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận. Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định rõ hợp đồng chuyển nhượng dự án phải qua công chứng: quy định này nhằm để hạn chế được các tranh chấp xảy ra, giúp hợp đồng được đúng về cả nội dung lẫn hình thức. Bởi vì, hiện nay trình độ của người dân còn hạn chế, nếu như để người dân tự do thỏa thuận trong hợp đồng mà không hề có sự giám sát của cơ quan có thẩm quyền sẽ dễ dẫn đến sai hình thức và nội dung hợp đồng. Thứ ba, cần bổ sung một số nội dung trong hợp đồng: do tính chất lĩnh vực kinh doanh bất động sản phức tạp nên Người viết đề xuất cần có quy định các điều khoản cụ thể trong mẫu hợp đồng như các nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng, chất lượng dự án để hợp đồng chuyển nhượng dự án được rõ ràng và thống nhất với nhau, không nên quy định các bên có quyền tự do thỏa thuận vì như vậy sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. Cần bổ sung quy định các nguyên tắc xác định giá trong hợp đồng chuyển nhượng để chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận: đối với trường hợp dự án được chuyển nhượng mà nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất được tính chúng trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; Nếu trường hợp tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất giao không thu tiền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất không tính chung trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án.138 Đặc biệt là Luật cần quy định về chất lượng của dự án, việc bàn giao để chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận, hạn chế những tranh chấp trong hợp đồng. Thêm vào đó cần có quy định về việc phạt hợp đồng nếu có vi phạm và trường hợp xảy ra tranh chấp, các trường hợp chấm dứt hợp đồng và các biện pháp xử lý vi phạm. Người viết thiết nghĩ nếu như quy định nội dung cụ thể của hợp đồng như vậy sẽ nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp có thể xảy ra. 138 Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, Giáo trình pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009, Tr 71. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 65 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Mong rằng, quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án sẽ ngày càng hoàn thiện hạn chế được các tranh chấp xảy ra khi các bên giao kết hợp đồng, tạo được điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư khi tham gia kinh doanh. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 66 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Từ cơ sở phân tích các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án, Người viết nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đã có nhiều đóng góp tích cực cho sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, do Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời muộn và lĩnh vực này khá phức tạp nên vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế: Thứ nhất, về chủ thể chuyển nhượng dự án: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 còn chưa mở rộng phạm vi tham gia nhận chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trong khi chủ đầu tư trong nước lại không có khả năng thực hiện hoặc hạn chế về vốn; ngược lại chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài lại mạnh về tài chính và đặc biệt hơn hết là có năng lực kinh doanh. Thứ hai, về dự án được chuyển nhượng: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chỉ giới hạn cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án, mà không cho chuyển nhượng một phần dự án. Về dự án chỉ điều chỉnh chuyển nhượng cho ba dự án: dự án khu đô thị, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Đây là quy định còn hạn chế gây khó khăn cho chủ đầu tư dẫn đến chủ đầu tư không đáp ứng đủ điều kiện sẽ lách Luật gây thất thu cho ngân sách. Thứ ba, về trình tự thủ tục chuyển nhượng: trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án còn quá rườm rà phức tạp gây mất thời gian và chi phí cho chủ đầu tư. Đồng thời quy định pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án còn chồng chéo chưa được thống nhất dẫn đến sự lúng túng cho cơ quan có thẩm quyền trong qua trình giải quyết hồ sơ. Thứ tư, về hợp đồng chuyển nhượng: quy định về hợp đồng chuyển nhượng chưa được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 dẫn đến Luật và Thông tư chưa được thống nhất, chưa có quy định cụ thể về nguyên tắc xác định về giá cả, phương thức bàn giao, chất lượng dự án, phạt vi phạm... Đồng thời, Luật không quy định hợp đồng phải được công chứng cơ quan có thẩm quyền dẫn đến dễ xảy ra tranh chấp. Thông qua qua trình nghiên cứu những cơ sở lý luận kết hợp với thực tiễn Người viết đã đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản, tao điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư khi kinh doanh vào lĩnh vực này. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 67 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KẾT LUẬN Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản là một quy định hết sức cần thiết đối với sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Kể từ khi quy định này ra đời đã mang lại nhiều đóng góp tích cực giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền dễ dàng trong công tác quản lý về chuyển nhượng dự án và quản lý kinh doanh bất động sản nói chung. Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án cũng tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể vượt qua những khó khăn gặp phải về vốn và năng lực kinh doanh; đồng thời giúp cho khách hàng được an tâm trong khi giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, do lĩnh vực kinh doanh bất động sản rất đa dạng, phức tạp; Luật kinh doanh bất động sản lại ra đời khá muộn nên không thể tránh khỏi những hạn chế gặp phải gây khó khăn cho chủ đầu tư trong khi tham gia kinh doanh: Thứ nhất, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản còn chống chéo chưa thống nhất: thể hiện qua quy định về hồ sơ chuyển nhượng dự án chưa được thống nhất giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư; giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Thông tư 13/2008/TT-BTC lại không thống nhất về quy định hợp đồng trong chuyển nhượng dự án. Thứ hai, quy định pháp luật về dự án và chủ thể chuyển nhượng dự án còn khá bó buộc chưa được mở rộng gây khó khăn cho chủ đầu tư: quy định pháp luật kinh doanh bất động sản chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án và giới hạn dự án bất động sản được chuyển nhượng là: dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Đồng thời, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 chỉ cho phép chủ đầu tư trong nước được chuyển nhượng dự án mà chưa mở rộng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia nhận chuyển nhượng. Thứ ba, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản còn rườm rà phức tạp: hồ sơ chuyển nhượng dự án còn quá nhiều loại giấy tờ, Luật chưa quy định cụ thể thời gian chuyển nhượng dẫn đến thời gian kéo dài gây khó khăn cho chủ đầu tư khó nắm bắt được cơ hội kinh doanh. Thứ tư, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về hợp đồng chuyển nhượng chưa chắt chẽ nên dễ xảy ra tranh chấp: Luật chưa quy định các điều khoản cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng, chưa có các nguyên tắc xác định giá cả, thời điểm bàn giao, Luật chưa có quy định về việc phạt hợp đồng nếu có vi phạm và trường hợp xảy ra tranh chấp, các trường hợp chấm dứt hợp đồng và các biện pháp xử lý vi phạm, chưa quy định hợp đồng phải qua công chứng của cơ quan có thẩm quyền. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 68 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Đứng trước những hạn chế gặp phải của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án Người viết cũng đưa ra một số đề xuất nhằm mong muốn hoàn thiện các quy định pháp luật tạo điều kiện cho chủ đầu tư có một môi trường kinh doanh thuận lợi: Thứ nhất là, Luật cần thống nhất các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản: cần thống nhất hồ sơ chuyển nhượng dự án giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh hợp đồng chuyển nhương dự án để tránh trường hợp Luật và thông tư hướng dẫn thi hành không điều chỉnh thống nhất. Thứ hai, Luật cần mở rộng phạm vi dự án được phép chuyển nhượng và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được phép chuyển nhượng: đề xuất này sẽ khuyến khích được các nhà đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản và hạn chế được tình trạng chủ đầu tư không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng mà lách Luật gây thất thoát ngân sách nhà nước. Thứ ba, Luật Kinh doanh bất động sản cần rút ngắn trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án và quy định thời gian chuyển nhượng cụ thể: quy định này giúp chủ đầu tư hạn chế mất thời gian và các chi phí liên quan, tạo điều kiện cho chủ đầu tư nắm bắt được cơ hội kinh doanh. Thứ tư, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định các điều khoản trong hợp đồng cụ thể: cần quy định nguyên tắc xác định giá cả, phương thức bàn giao, chất lượng dự án, về việc phạt hợp đồng nếu có vi phạm và trường hợp xảy ra tranh chấp, các trường hợp chấm dứt hợp đồng và các biện pháp xử lý vi phạm; đồng thời nên quy định hợp đồng cần qua công chứng của cơ quan có thẩm quyền để hạn chế được tranh chấp xảy ra. Mong rằng, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án sẽ ngày càng hoàn thiện, để tạo điều kiện cho chủ đầu tư có điều kiện kinh doanh thuận lợi thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh bất động sản nước ta phát triển vượt bậc. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 69 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TÀI LIỆU THAM KHẢO  Văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội. 2. Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội. 3. Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội. 4. Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội. 5. Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội. 6. Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội. 7. Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 của Quốc Hội. 8. Luật Hợp tác xã số 23/2012/QH13 ngày 20 tháng 11 năm 2012 của Quốc Hội. 9. Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư năm 2005. 10. Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ Quy định về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký. 11. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản. 12. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 13. Nghị định số 102/2010/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ Hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp. 14. Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Quy định về quản lý đầu tư phát triển đô thị. 15. Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở. 16. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 17. Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15 tháng 07 năm 2008 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường và Bộ Nộ Vụ hướng dẫn chức năng, GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân các cấp. 18. Thông tư số 19/2008/TT-BTC ngày 20 tháng 11 năm 2008 của Bộ tài chính Hướng dẫn việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng khu công nghiệp – khu kinh tế. 19. Thông tư liên tịch số 20/2008/TTLT-BXD-BNV ngày 16 tháng 12 năm 2008 của Bộ Xây Dựng và Bộ Nội Vụ Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện và nhiệm vụ, quyền hạn của Uỷ ban nhân dân cấp xã về các lĩnh vực quản lý nhà nước thuộc ngành xây dựng. 20. Thông tư liên tịch số 05/2009/TTLT-BKHĐT-BNV ngày 05/08/2009 của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư và Bộ Nội Vụ Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về lĩnh vực kế hoạch và đầu tư thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện. 21. Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.  Sách, giáo trình, tạp chí 1. Công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán nhà ở cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 21, kì 1, năm 2010. 2. Lê Minh Hùng, sửa đổi các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong luật kinh doanh bất động sản, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 02, năm 2014. 3. Nguyễn Quang Huy-Võ Thị Hồng Lan, Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 20 (252), tháng 10 năm 2013, Tr 4653. 4. Nguyễn Thị Kiều Oanh, Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản, Tạp chí khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, số 02 (81), năm 2014, Tr35-Tr50. 5. Nguyễn Xuân Hải, Thà chịu bệnh còn hơn chịu chết, Tạp chí người xây dựng, số 253 & 254, năm 2012. 6. Phan Thị Cúc- Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Đại Học Quốc Gia, Tp. Hồ Chí Minh, 2008, Tr 61, 96, 112. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 7. Thái Bá Cần – Trần Nguyên Nam, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, nhà xuất bản tài chính, 2003, Tr 85-87. 8. Thanh Loan, Gở khó về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, Tạp chí thuế nhà nước, số 27 [489], 2014, Tr 26. 9. Thị trường bất động sản đi vào chiều sâu, Tạp chí đầu tư, số 1+ 2 (2048+2049), năm 2010. 10. Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, Giáo trình pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, 2009, tr 69-71. 11. Xin đừng tham lợi ích nhỏ, bỏ lợi ích lớn, Tạp chí Người Xây Dựng , số 6, năm 2012.  Trang thông tin điện tử 1. Bách Nguyễn, Rủi ro chuyển nhượng dự án bất động sản, Báo pháp luật của bộ tư pháp, 2011, http://baophapluat.vn/dau-tu-tai-chinh/rui-ro-chuyen-nhuong-duan-bat-dong-san-119309.html, [ngày truy cập 09/08/2014]. 2. Bảo vệ pháp luật cơ quan của Viện Kiểm Sát Nhân Dân Tối Cao, Rà soát hơn 4.000 dự án bất động sản trên toàn quốc, http://baobaovephapluat.vn/kinh-tedo-thi/bat-dong-san/201405/ra-soat-hon-4000-du-an-bat-dong-san-tren-toanquoc-2330871/, [Ngày truy cập 01/07/2014]. 3. Bất động sản Việt Nam, Yêu cầu Bộ xây dựng- Bộ tài nguyên và môi trường cắt giảm thời gian thực hiện, TTHChttp://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/default.aspx?tab=newsdet ail&zoneid=105&itemid=940&lang=vi-VN, [Ngày truy cập 26/08/2014]. 4. Bộ tư pháp, Giao dịch bất động sản qua sàn: "Lợi bất cập hại", giữ hay bỏ?http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=6017, [Ngày truy cập 30/08/2014]. 5. Châu Anh, Những “siêu” dự án nằm bất động, Báo xây dựng, 2014, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/nhung-sieu-du-an-nambat-dong.html, [ngày truy cập 07/08/2014]. 6. Công thương, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng: Sẽ tháo gỡ cho bất động sản!, http://www.tapchicongthuong.vn/thu-tuong-nguyen-tan-dung-se-thao-go-chobat-dong-san--20342p77c151.htm, [ngày truy cập 09/08/2014]. 7. Giao thông vận tải, Nhà đầu tư vẫn lách quy định chuyển nhượng dự án bất động sản, http://giaothongvantai.com.vn/kinh-te/201403/nha-dau-tu-van-lachquy-dinh-chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-462180/, [Ngày truy câp 01/07/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 8. Hà An, Luật Kinh doanh BĐS: Can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh, Thời báo Ngân Hàng, 2014, http://thoibaonganhang.vn/index.php/tin-tuc/27luat-kinh-doanh-bds--can-thiep-qua-sau-vao-quyen-tu-chu-kinh-doanh20150.html, [Ngày truy cập 04/09/2014]. 9. Hồng Lan, Chuyển nhượng bất động sản nhộn nhịp trở lại , Báo xây dựng, 2013, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/chuyen-nhuongbat-dong-san-nhon-nhip-tro-lai.html, [ngày truy cập 09/08/2014]. 10. Hữu Tuấn, Bất động sản dồn dập đón sóng ngoại binh, Báo đầu tư, 2014, http://batdongsan.baodautu.vn/bat-dong-san-don-dap-don-song-ngoaibinh.html, [ngày truy cập 09/08/2014]. 11. Khôi Nguyên, Mua lại dự án: Không đơn giản, Báo đầu tư, 2014, http://www.saigondautu.com.vn/Pages/20140621/Mua-lai-du-an-Khong-dongian.aspx, [ngày truy cập 09/08/2014]. 12. Kinh tế đô thị, Quản lý dự án phát triển nhà ở còn bất cập, Minh Thu, http://www.ktdt.vn/do-thi/quy-hoach-xay-dung/2014/06/81024F34/quan-ly-duan-phat-trien-nha-o-con-bat-cap/, [Ngày truy cập 22/08/014]. 13. Lê Minh Toàn, Siết chủ đầu tư bất động sản như thế nào, Báo đầu tư, 2013, http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/siet-chu-dau-tu-bat-dong-san-cachnao-11443.html, [Ngày truy cập 19/09/2014]. 14. Minh Nhật, Dự án bất động sản ngoại mang lại gì cho Việt Nam?, Báo đầu tư, http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/du-an-bat-dong-san-ngoai-manglai-gi-cho-viet-nam-93030.html, [Ngày truy cập 04/09/2014]. 15. Nguyễn Minh, Bất động sản đến hồi nhôn nhịp, Thời báo ngân hàng, http://www.thoibaonganhang.vn/tin-tuc/3-chuyen-nhuong-bds-den-hoi-nhonnhip-11392.html, [Ngày truy cập 04/09/2014]. 16. Phương Nam, Vốn ngoại vẫn tự tin ở BĐS, Thời báo ngân hàng, 2014, http://thoibaonganhang.vn/index.php/tin-tuc/27-von-ngoai-van-tu-tin-o-bds21528.html, [Ngày truy cập 04/09/2014]. 17. Sở ngoại vụ, Khái niêm, phân loại và quy trình dự án, http://haiphong.gov.vn/Portal/Detail.aspx?Organization=snv&MenuID=451&C ontentID=707, [Ngày truy cập 01/07/2014]. 18. Sở Xây dựng Tiền Giang, Quy hoạch và xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị mới thành công và hạn chế, Nguyễn Hồng Tiến, 2014, GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN http://www.tiengiang.gov.vn/SXD/49/804/1530/2764/Quy-hoach/Quy-hoachva-xay-dung-ha-tang-ky-thuat-cac-khu-do-thi-moi-thanh-cong-va-han-che.aspx, [ngày truy cập 04/09/2014]. 19. Tài chính, “Nhận diện” những hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam, http://www.tapchitaichinh.vn/Bat-dong-san/Nhan-dien-nhung-han-che-cua-thitruong-bat-dong-san-Viet-Nam/52367.tctc, [ngày truy cập 09/08/2014]. 20. Tùng Lâm, Thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư Dự án xây dựng Khu đô thị mới phường Túc Duyên, Báo Thái Nguyên, 2014, http://www.baothainguyen.org.vn/tin-tuc/trong-tinh/thu-hoi-giay-chung-nhandau-tu-du-an-xay-dung-khu-do-thi-moi-phuong-tuc-duyen-216542-205.html, [Ngày truy cập 21/09/2014]. 21. Viện Khoa Học Pháp Lý, Chuyên đề Pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường, Chu Thị Hoa, http://vienkhpl.ac.vn/index.php?cid=627, [Ngày truy cập 01/07/2014]. 22. Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lạng Sơn, Việc xác định thẩm quyền của Tòa án, khi giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai, Ngọc Bích, http://vienkiemsatlangson.gov.vn/trao-doi-nghiep-vu/323/viec-xac-dinh-thamquyen-cua-toa-an-khi-giai-quyet--cac-vu-an-tranh-chap-dat-dai-.htm#.VBUhpR_vqE, [ngày truy cập 22/09/2014]. 23. Vĩnh Ninh, Vốn ngoại nhòm bất động sản, Thời báo Ngân Hàng, 2013, http://thoibaonganhang.vn/index.php/tin-tuc/27-von-ngoai-nhom-bat-dong-san15668.html, [Ngày truy cập 04/09/2014].  Tài liệu khác 1. Hiến pháp ngày 18 tháng 12 năm 1980 của Quốc Hội. 2. Hiến pháp ngày 25 tháng 12 năm 1992 của Quốc Hội. 3. Luật Đất đai ngày 29 tháng 12 năm 1987 của Quốc Hội. 4. Luật Đất đai 1993 ngày 14 tháng 07 năm 1993 của Quốc Hội. 5. Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung ngày 02 tháng 01 năm 1998 của Quốc Hội. 6. Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội. 7. Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2014 của Quốc hội được sửa đổi 8. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 9. Nghị định số 30/HĐBT ngày 23 tháng 03 năm 1989 của Hội Đồng Bộ trưởng về thi hành Luật Đất đai 1987. 10. Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 Về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở của Chính Phủ. 11. Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài Chính và Bộ TNMT Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. 12. Báo cáo đánh giá tác động về các dự án có trong dự kiến chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của quốc hội nhiệm kì khóa XIII, 2011-2016. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Huỳnh Ngọc Tú [...]... sau: Thứ nhất, quy định về chuyển nhượng dự án giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quy n dễ dàng quản lý về chuyển nhượng dự án và quản lý kinh doanh bất động sản nói chung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 kể từ khi điều chỉnh đến quy định chuyển nhượng dự án thì các dự án đã được quản lí chặt chẽ hơn Nếu như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định về chuyển nhượng dự án, các cơ quan... luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản, cũng như những hạn chế và đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật sẽ được Người viết trình bày cụ thể trong Chương 2: quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản - thực trạng và đề xuất hoàn thiện” GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 28 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT... các quy định pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật nói chung Đặc biệt, là quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản mới được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Do đó, Người viết sẽ đi tìm hiểu quá trình hình thành quy n sở hữu đất đai từ những năm trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời Bởi vì, dự án bất động. .. lĩnh vực này.Vì vậy, khi quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản ra đời thì nhà đầu tư có thể yên tâm vì khi xảy ra tranh chấp cơ quan nhà nước đã có căn cứ để giải quy t GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 20 - SVTH: Huỳnh Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ ba, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư dễ dàng... trên Bởi lẽ, chuyển nhượng dự án thường không mang lại nhiều lợi nhuận như các hoạt động khác và đặc biệt quy định về đối tượng dự án được chuyển nhượng cũng khá chặt chẽ 1.1.4 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản Chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản mang lại nhiều ý nghĩa cho sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hạn chế được những dự án ứ đọng, từ... Luật Đầu tư năm 2005…Từ đó, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Chính sự phát triển này đã tạo điều kiện cho sự phát triển của lĩnh vực bất động sản, đánh dấu bằng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Lần đầu tiên lĩnh vực bất động sản đã có một Luật riêng điều chỉnh thống nhất các quy định pháp luật Các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh. .. Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nhượng. 32 Nếu bên nhận chuyển nhượng có hành vi vi phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng, nội dung xây dựng thì bên chuyển nhượng có quy n yêu cầu dừng lại và báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quy n để xử lý kịp thời Nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản. .. sản 2.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể chuyển nhượng dự án 2.1.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư chuyển nhượng dự án Chủ đầu tư chuyển nhượng chính là chủ đầu tư ban đầu tiếp cận dự án nhưng do gặp khó khăn không thể tiếp tục thực hiện hoặc không muốn thực hiện nữa nên chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 khi muốn chuyển nhượng dự án các chủ... Ngọc Tú QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nối tạm thời giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án chưa được đầu tư theo đúng quy hoạch được duyệt.24 Ngoài ra khi chuyển nhượng dự án cần tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án như:... ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN Như đã tìm hiểu ở Chương 1, Người viết nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án có vai trò vô cùng quan trọng và có đóng góp rất lớn đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản Hiện nay, việc huy động vốn diễn ra rất khó khăn nên việc chuyển nhượng dự án