5. Bố cục luận văn
2.2.5Thực trạng về hợp đồng chuyển nhượng dự án
Hiện nay, quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản còn rất nhiều hạn chế dẫn đến khó khăn cho các chủ đầu tư tham gia chuyển nhượng:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng dự án không được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản nhưng lại được quy định trong Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thi hành
Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã có quy định cụ thể các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản gồm có 4 loại hợp đồng cụ thể là: (i) hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; (ii) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (iii) hợp đồng thuê bất động sản; (vi) hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng.114 Tuy nhiên, theo quan điểm của Người viết vẫn còn bỏ sót hợp đồng chuyển nhượng dự án.115 Việc hợp đồng chuyển nhượng không được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 mang nhiều hệ quả tiêu cực, có thể hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu khi xảy ra tranh chấp điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. Nếu như có khó khăn trở ngại chủ đầu tư có thể đi đường vòng gây thất thu cho ngân sách và nếu có xảy ra tranh chấp thì rất khó giải quyết do thiếu cơ sở pháp lý.
Mặc dù, tại Thông tư 13/TT-BXD có quy định mẫu hợp đồng nhưng quy định rất sơ sài, chưa chi tiết chủ yếu là cho các chủ đầu tư tự do thỏa thuận lựa chọn. Chính vì thế, các chủ đầu tư và các tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tự xây dựng và áp dụng các mẫu hợp đồng. Mỗi chủ đầu tư, mỗi tổ chức, mỗi nơi áp dụng một kiểu hợp đồng khác nhau nên dẫn đến không có sự thống nhất mẫu hợp đồng nhất định dễ dẫn tới mâu thuẫn giữa các bên.
Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa có điểm khác biệt rõ rệt là đã quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng dự án thành một điều Luật cụ thể.116 Người viết thiết nghĩ đây là quy định hoàn toàn hợp lý hạn chế được những tranh chấp có thể xảy ra, đồng thời giải quyết được sự chồng chéo của quy định pháp luật.
Thứ hai, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án phải qua công chứng,chứng thực nhưng trong phụ lục 3 Thông tư 13/2008/TT-BXD lại quy định hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực kể từ ngày có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Quy định này đã gây khó khăn cho chủ đầu tư khi tiếp cận quy định pháp luật. Đồng thời, Người viết nhận thấy quy định hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vẫn còn bất cập, Người viết đồng tình với quan điểm là hợp đồng phải có chứng nhận của công
114
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 67.
115
Lê Minh Hùng, sửa đổi các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 02, năm 2014, Tr45.
116
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
chứng Nhà nước để chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng.117 Tuy nhiên, theo Người viết nhận thấy vẫn còn thiếu là chứng nhận công chứng của văn phòng công chứng vẫn có hiệu lực,118 quan điểm này của Người viết cũng hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật công chứng năm 2014 được sửa đổi.119 Người viết không đồng tình với quy định chứng thực hợp đồng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vì chứng thực chỉ là căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính chứ không xét về mặt nội dung và hình thức của hợp đồng. Đồng thời thẩm quyền chứng thực thì chỉ có: phòng tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã, cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài chứ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không thuộc thẩm quyền chứng thực bản sao từ bản chính.120 Vì vậy, nếu chỉ chứng thực hợp đồng sẽ dễ xảy ra tranh chấp là các hợp đồng đó không tuân thủ các quy định về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, về đối tượng và chủ thể của hợp đồng dẫn đến nhiều thiệt hại đã xảy ra cho các chủ thể đã tham gia ký kết. Theo Người viết, trường hợp chứng thực sẽ hợp lý trong trường hợp là chủ đầu tư đi chứng thực hợp đồng để sử dụng thay cho bản chính trong các giao dịch, giữ lại bản chính để lưu lại. Quy định của Thông tư 13/2008/TT-BXD quy định chưa cụ thể nên gây khó khăn cho chủ đầu tư khi tiếp cận quy định này.
Thứ ba quy định về nội dung hợp đồng trong Luật kinh doanh bất động sản sơ sài, thiếu tính chi tiết: chính vì thế đã gây khó khăn cho người dân khi chuyển nhượng dự án. Các nội dung quan trọng trong (thời hạn thanh toán, chất lượng nhà ở) chưa được quy định trong hợp đồng để các bên thỏa thuận.121 Theo quan điểm của Người viết nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án còn thiếu đi những nội dung quan trọng như: trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm, giải quyết tranh chấp, các trường hợp chấm dứt và các biện pháp xử lý vi phạm.Chính vì quy định nội dung hợp đồng thiếu đi các điều khoản cụ thể nên tình trạng tranh chấp về hợp đồng hiện nay đang diễn ra phổ biến.