5. Bố cục luận văn
1.4.2 Giai đoạn năm 1991-2003
Ở giai đoạn này, Hiến pháp năm 1992 ra đời khắc phục được những hạn chế của Hiến pháp năm 1980. Hiến pháp khẳng định nhà nước ta phát triển kinh tế hàng hóa
39
Hiến pháp ngày 18 tháng 12 năm 1980 của Quốc Hội, Điều 18.
40
Hiến pháp ngày 18 tháng 12 năm 1980 của Quốc Hội, Điều 19.
41
Nghị định số 30/HĐBT ngày 23 tháng 03 năm 1989 của hội đồng bộ trưởng về thi hành Luật Đất đai 1987,
Điều 17.
42 Viện Khoa Học Pháp Lý, Chuyên đề Pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam trong nền kinh tế thị
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
nhiều thành phần theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước. Đồng thời, nhà nước đã tạo điều kiện cho người dân sản xuất bằng cách giao đất cho người dân ổn định lâu dài.43 Ngoài ra, Hiến pháp 1992 còn quy định quyền của các tổ chức và cá nhân sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.
Giai đoạn này thị trường bất động sản bắt đầu hình thành. Cụ thể, là ở quy định Luật Đất đai 1993 với việc thừa nhận đất đai có giá trị, cùng với việc cho phép người sử dụng đất có 5 quyền đã bắt đầu hình thành thị trường bất động sản. Nhà nước đã cho phép người dân được: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.44 Tuy nhiên Luật đất đai 1993 chỉ giải quyết được mối quan hệ trong giao dịch giữa nhà nước với người sử dụng đất mà chưa hề đề cập đến giao dịch của những người sử dụng đất với nhau. Cho đến năm 1998 thì Luật Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung đã hoàn thiện hơn về vấn đề này: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 vào năm 1998 đã bổ sung quy định: “hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất”.45
Từ năm 1993 đến năm 2003, hình thành thị trường bất động sản với ba loại thị trường thành phần đó là thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung là nhà nước, thị trường quyền sử dụng đất mà cả bên cung và cầu đều không phải là nhà nước và thị trường bất động sản gắn liền với đất. Luật Đất đai 2003 với các quy định thừa nhận quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trong thị trường bất động sản như một hàng hóa đã tạo điều kiện để thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung bước vào giai đoạn phát triển mới. Các giao dịch trong những năm này về đất đai được thể hiện dưới nhiều hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.46 Đồng thời, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời thì có hàng loạt các Nghị định, Thông tư điều chỉnh vấn đề đất đai ra đời theo. Đặc biệt, là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính Phủ Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và Thông tư số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài Chính và Bộ TNMT Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
43
Hiến pháp ngày 25 tháng 12 năm 1992 của Quốc Hội, Điều 15.
44
Luật Đất đai 1993 số không số, ngày 14 tháng 07 năm 1993 của Quốc Hội, Điều 3, khoản 2.
45
Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung ngày 12 tháng 02 năm 1998 của Quốc Hội, Điều 1, Khoản 2, Điểm 3.
46 Viện Khoa Học Pháp Lý, Chuyên đề Pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam trong nền kinh tế thị
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Thông tư và Nghị định này đã bắt đầu điều chỉnh đến vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn liền quyền sử dụng đất và hướng dẫn quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng. 47
Trong giai đoạn này quy định pháp luật của nước ta đã thừa nhận các giao dịch về đất đai và các giao dịch tài sản gắn liền với đất đai. Đặc biệt quy định về chuyển nhượng dự án đã ra đời thông qua các Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên, quy định này có khá mới mẽ nên vẫn còn nhiều hạn chế tại mục V.1 của Thông tư liên tịch 14/2008/BTC-BTNMT lại quy định không cụ thể, không rõ ràng về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất khiến nhiều người hiểu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chịu trách nhiệm nhận hồ sơ xin thay đổi dự án đầu tư có sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật, Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan giúp việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhận hồ sơ và thẩm định các vấn đề có liên quan đến đất đai của dự án đầu tư,48 còn Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan giúp việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm nhận hồ sơ và thẩm định các vấn đề liên quan đến việc đầu tư của nhà đầu tư.49 Vì thế, Thông tư liên tịch 14/2008/BTC-BTNMT chưa quy định cụ dẫn đến người dân dễ dàng hiểu nhằm quy định pháp luật.