5. Bố cục luận văn
2.1.2 Quy định pháp luật về đối tượng dự án được phép chuyển nhượng
2.1.2.1 Quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng toàn bộ
Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án khi đang thực hiện dự án dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện.76 Pháp luật không cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án, chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án và điều chỉnh nhóm dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp mà không điều chỉnh các dự án khác.77 Đặc biệt, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn chưa cho phép
72
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 10.
73
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 11, khoản 2.
74
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 11, khoản 3.
75
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 52, khoản 2.
76
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi
hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 6, khoản 2.
77 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi
chuyển nhượng theo yêu cầu, dự án phải đáp ứng hết những điều kiện dưới đây mới được chuyển nhượng:78
Thứ nhất, dự án không thuộc đối tượng bị xử lý khi chủ đầu tư có vi phạm
Dự án được chuyển nhượng phải là dự án hợp pháp mà không hề bị vi phạm các quy định pháp luật như: chủ đầu tư không có vi phạm các quy định pháp luật về xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư không bị chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ đã được phê duyệt, chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án dẫn đến dự án bị thu hồi văn bản cho phép đầu tư, bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư.79
Thứ hai, dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật
Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan. Phê duyệt theo đúng quy định tức là dự án đó do đã được phê duyệt đúng thẩm quyền, trải qua quá trình thẩm định xem xét hợp lệ trước khi cho phép chuyển nhượng.
* Theo quy định của pháp luật đối với dự án khu nhà ở được đầu tư xây dựng không từ nguồn vốn ngân sách nhà nước và không thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cho dự án khi phê duyệt cần trải qua các trình tự, thủ tục sau:
Chủ đầu tư đã nộp trực tiếp 2 bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư đối với dự án dưới 500 căn thì nộp cho phòng quản lý nhà ở cấp huyện, trên 500 đến dưới 2500 căn nộp tại Sở Xây dựng. Sau đó Sở Xây Dựng hoặc phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ hợp lệ sẽ tiếp nhận hồ sơ và lập biên nhận, nếu hồ sơ có thiếu sót thì yêu cầu chủ đầu tư sẽ bổ sung. Khi tiếp nhận Sở Xây dựng hoặc phòng quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra và lấy ý kiến góp ý của các cơ quan thẩm quyền có liên quan: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Kế toán, Kế hoạch và Đầu tư và cơ quan có liên quan khác. Từ đó lập tờ trình lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện sẽ có văn bản chấp thuận đầu tư. Sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt theo nội dung chấp thuận đầu tư.80
78
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi
hành luật kinh doanh bất động sản, Điều 7.
79
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi
hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 10.
80
Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của bộ Xây dựng Quy định cụ thể và hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 6.
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Trường hợp dự án phát triển nhà ở có tổng số nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả khu đô thị mới và công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án.Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra và có văn bản lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài chính về một số nội dung: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, tỷ lệ các loại nhà ở, năng lực của chủ đầu tư và các vấn đề có liên quan thuộc trách nhiệm quản lý nhà nước của các Bộ này trước khi trình Thủ tướng Chính phủ. Thời gian lấy ý kiến của các Bộ quy định tại khoản này là 20 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của chủ đầu tư, các Bộ có trách nhiệm trả lời ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn quy định tại khoản này.81
* Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới:
Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng đối với các trường hợp sau đây: dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên, dự án thuộc địa giới hành chính của hai tỉnh trở lên hoặc có ý nghĩa quan trọng về an ninh quốc phòng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng. Còn lại các dự án khác sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư.82
* Dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:83
Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc (đối với TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) lấy ý kiến các cơ quan liên quan, thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch chung xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp.
Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp có quy mô diện tích từ 500 ha trở lên hoặc có vị trí cạnh các tuyến quốc lộ, gần các khu vực quốc phòng, khu bảo tồn di tích lịch sử, khu danh lam thắng cảnh, khu bảo tồn sinh thái của vùng và quốc gia, nằm trong các đô thị loại II, loại I và loại đặc biệt phải có ý kiến bằng văn bản của
81
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở, Điều 7, khoản 3.
82
Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Quy định về quản lý đầu tư phát
triển đô thị, Điều 21.
83 Thông tư số 19/2008/TT-BTC ngày 20 tháng 11 năm 2008 của Bộ tài chính Hướng dẫn việc lập, thẩm định,
Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành có liên quan về quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành trước khi phê duyệt.
Thứ ba, chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: khi chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác thì quyền sử dụng đất cũng liên quan mật thiết với dự án, bởi lẽ quyền sử dụng đất và dự án luôn gắn liền và không thể tách rời. Chính vì lý do đó nên khi chuyển nhượng chủ đầu tư cần có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê, hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh tranh chấp có thể xảy ra.
Thứ tư, chủ đầu tư phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt
Sở dĩ Luật quy định chặt chẽ ở điều kiện dự án cần phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và phải có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ đã được phê duyệt nhằm hạn chế tình trạng dự án chỉ được nằm trên giấy mà chưa được triển khai, đề phòng chủ đầu tư lợi dụng để chuyển nhượng kiếm lời dẫn đến các dự án chuyển nhượng tràn lan. Đây là một quy định tưởng chừng như hợp lý nhưng nó vẫn còn một số bất cập trên thực tế. Hiện nay, các chủ đầu tư do không đáp ứng được các điều kiện nêu trên nên đã lách Luật bằng cách chuyển nhượng vốn. Chuyển nhượng vốn không cần phải qua bất kì thủ tục kiểm tra, thẩm tra hoặc đáp ứng điều kiện nào dẫn đến nhà nước sẽ thất thu một khoản vào ngân sách Nhà nước.
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án vẫn không có điểm khác biệt rõ rệt. Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi vẫn còn quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án phải hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ đã được phê duyệt. Người viết hoàn toàn đồng ý với quan điểm trên quy định như vậy để tránh trường hợp chủ đầu tư lợi dụng cơ quan nhà nước cho phép thực hiện dự án nhưng không thực hiện mà chuyển nhượng kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, Người viết muốn bổ sung quan điểm của mình là Luật cần quy định chủ đầu tư phải ký quỹ cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh đúng tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt. Quy định này Người viết thiết nghĩ sẽ có nhiều ưu điểm là giúp cho dự án không bị trì trệ, khách hàng có thể yên tâm hơn. Người viết nhận thấy cần quy chi tiết, rõ ràng về mức ký quỹ cụ thể là bao nhiêu, tránh trường hợp dẫn tới tình trạng mức ký
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
quỹ không đủ sẽ dẫn đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng vẫn gặp phải khó khăn về tài chính mà không thể tiếp tục thực hiện dự án.
Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi đã có điểm khác biệt là mở rộng đối tượng dự án được chuyển nhượng, cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án.84 Quy định này sẽ giúp chủ đầu tư thoải mái kinh doanh, hạn chế dự án treo và tránh được tình trạng chủ đầu tư không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng mà lách Luật.
2.1.2.2 Quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp
Thực chất đây là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đó có các công trình hạ tầng chính đã được chủ đầu tư cấp 1 xây xong, các công trình phụ như cầu, cống, siêu thị…vẫn chưa xây xong nhưng chủ đầu tư cấp 1 cạn vốn nên chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp tiếp tục hoàn thiện những phần này.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chỉ quy định dự án được chuyển nhượng từ chủ đầu tư cấp 1 sang chủ đầu tư thứ cấp sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung tiến độ của dự án và phải tuân thủ nội dung dự án dã được phê duyệt, nội dung chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.85
Chủ đầu tư cấp 1 có trách nhiệm phải quản lý công trình đến khi bàn giao cho chủ đầu tư thứ cấp. Đồng thời, chủ đầu tư thứ cấp phải có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, nội dung đầu tư mà cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 86 Nếu trong quá trình xây dựng của chủ đầu tư thứ cấp có vi phạm thì chủ đầu tư cấp 1 có quyền yêu cầu dừng lại và thông báo cho cơ quan thẩm quyền để kịp thời xử lý.87
2.1.3 Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án
Trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản là thứ tự thực hiện, các loại giấy tờ, hồ sơ và các bước cần phải trải qua mà chủ đầu tư cần đáp ứng khi muốn chuyển nhượng dự án. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng có vai trò vô cùng quan trọng đối với chủ đầu tư. Nếu như trình tự, thủ tục đơn giản sẽ giúp chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận nhưng nếu quá rườm rà phức tạp sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư vì vừa mất thời gian và hao tốn các chi phí liên quan. Tuy nhiên, dù trình tự thủ tục có đơn giản hay rườm rà phức tạp khi chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án vẫn
84
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Mục 6.
85
Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Quy định về quản lý đầu tư phát
triển đô thị, Điều 17, khoản 2.
86
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở, Điều 8, khoản 4.
87 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
phải bắt buộc tuân theo trình tự, thủ tục mà Luật đã quy định. Theo Người viết trình tự, thủ tục được chia ra thành 4 bước cụ thể:88
2.1.3.1 Nộp hồ sơ xin chuyển nhượng
Khi chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án bước đầu tiên là phải nộp hồ sơ chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở sẽ nộp tại Sở Xây Dựng của tỉnh nơi có dự án được xây dựng. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chủ đầu tư sẽ nộp tại cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.89
Khi đến nộp hồ sơ xin chuyển nhượng dự án Người nộp sẽ xuất trình toàn bộ các giấy tờ liên quan đến thủ tục hành chính để bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính pháp lý và nội dung của hồ sơ. Hồ sơ chuyển nhượng dự án bao gồm: