5. Bố cục luận văn
2.3.2Mở rộng đối tượng dự án được chuyển nhượng
Đứng trước những khó khăn gặp phải của hầu hết các chủ đầu tư khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản, Người viết đề xuất Luật cần mở rộng đối tượng dự án được phép chuyển nhượng. Nên cho phép chuyển nhượng một phần dự án vì những lý do sau:
Thứ nhất, hạn chế được tình trạng chủ đầu tư không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng nên lách Luật: nếu như quy định pháp luật không cho phép chuyển nhượng một phần dự án thì nhà đầu tư khi gặp khó khăn mà không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ tìm cách lách Luật bằng cách chuyển nhượng vốn. Việc chuyển nhượng này sẽ dẫn đến khó khăn cho việc quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà nước sẽ thất thu về thuế.
Thứ hai, dự án thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, họ bỏ vốn ra kinh doanh nên có quyền định đoạt: dự án được hình thành do nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện, là tài sản của họ, thuộc quyền sở hữu và họ có quyền định đoạt đối với dự án nên việc chuyển nhượng dự án cần được xem xét là hoạt động kinh doanh bình thường. Việc pháp luật quy định lý do chuyển nhượng dự án bất động sản đã cản trở việc thực hiện quyền định đoạt của nhà đầu tư đối với dự án. Bởi vì, trên thực tế nhà đầu tư chuyển nhượng
127
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
dự án không hẳn vì khó khăn kinh tế mà còn vì nhiều nguyên nhân khác.128 Nhà nước hiện đang can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp nhất là quyền chuyển nhượng dự án bất động sản và nên coi việc chuyển nhượng là hoạt động kinh doanh bình thường.129
Thứ ba, giúp các chủ đầu tư kinh doanh quy mô vừa, nhỏ có thể giải quyết được khó khăn: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu quy mô nhỏ, lại phải làm hết quy trình từ khâu mặt bằng đến công trình xây dựng, nhà ở hoàn chỉnh nên không đủ sức. Luật nên cho nhà đầu tư có thể chuyển nhượng ở từng giai đoạn của dự án, có như vậy mới tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, đồng thời tăng thêm ngân sách Nhà nước.
Thứ tư, khuyến khích được nhà đầu tư: nếu như Luật cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án Người viết tin rằng sẽ có rất nhiều nhà đầu tư sẽ kinh doanh vào lĩnh vực này. Bởi lẽ, hiện nay Luật chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ thì nhà đầu tư ngại khó, ngại nguồn vốn không đủ để thực hiện dự án, nên họ lo sợ nữa chừng gặp khó khăn mà không được chuyển nhượng một phần dự án.
Thứ năm, hạn chế được dự án treo tràn lan: khi chủ đầu tư đang thực hiện dự án dở dang nhưng cạn vốn không thể thực hiện tiếp nếu được chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác có năng lực tài chính hơn sẽ hạn chế các dự án treo diễn ra.
Mặc khác, với đề xuất của Người viết nên cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án cũng hoàn toàn phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi.130