5. Bố cục luận văn
1.4.3 Giai đoạn năm 2003-2014
Giai đoạn này thị trường bất động sản phát triển vượt bậc, đặc biệt là sự ra đời hàng loạt các văn bản có liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà ở 2005, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đầu tư năm 2005…Từ đó, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản. Chính sự phát triển này đã tạo điều kiện cho sự phát triển của lĩnh vực bất động sản, đánh dấu bằng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Lần đầu tiên lĩnh vực bất động sản đã có một Luật riêng điều chỉnh thống nhất các quy định pháp luật. Các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
47
Thông tư số số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài Chính và Bộ TNMT Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Mục V, Điều 1, khoản 1.1.
48
Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15 tháng 07 năm 2008 của Bộ Tài Nguyên Môi
Trường và bộ Nội Vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân các cấp, Phần I, Mục I, điểm 1.
49
Thông tư liên tịch số 05/2009/TTLT-BKHĐT-BNV ngày 05/08/2009 của bộ Kế Hoạch và Đầu Tư và bộ Nội
Vụ Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về lĩnh vực kế hoạch và đầu tư thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện, chương 1, Điều 1, khoản 1.
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản đã được quy định thống nhất từ khi có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, hàng loạt các Nghị định, Thông tư ban hành để hướng dẫn thực hiện. Nghị định 153/2007/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể về đối tượng chủ thể được chuyển nhượng, điều kiện dự án được chuyển nhượng, đồng thời cách xử lý vi phạm cũng được Nghị định đề cập đến. Bên cạnh Nghị định thì Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định chặt chẽ hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án qua các bước cụ thể từ bước nộp hồ sơ đến khi được cơ quan nhà nước ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, Thông tư 13/2008/TT-BXD đã hướng dẫn rất chi tiết về hồ sơ và các giầy tờ chủ đầu tư cần nộp để xin chuyển nhượng dự án.
Cho đến nay, hoạt động kinh doanh bất động sản đang ngày càng được Nhà nước chú trọng và quan tâm tới bởi sự đóng góp rất lớn cho nền kinh tế đất nước. Trong năm 2014 vấn đề bàn luận đóng góp để cho ra đời Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua đã giúp cho quy định về chuyển nhượng dự án ngày càng hoàn thiện hơn, tạo điều kiện cho chủ đầu tư được thoải mái kinh doanh nhưng trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi cho chủ đầu tư.
Mong rằng, Luật Kinh doanh bất động sản mới ra đời sẽ giúp cho thị trường bất động sản nước ta ngày một phát triển hơn nữa, đặc biệt là quy định chuyển nhượng dự án ngày càng hoàn thiện để giải quyết được những khó khăn mà các chủ đầu tư đang gặp phải.
Kết luận chương 1
Từ cơ sở nghiên cứu, đánh giá những vấn đề lý luận của Chương 1 Người viết đã tiến hành đi vào phân tích làm rõ một cách khái quát nhất về vấn đề chuyển nhượng dự án:
Thứ nhất, về khái niệm: chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và các lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang cho chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Thứ hai, về các nguyên tắc: khi chuyển nhượng chủ đầu tư phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải tuân thủ các nguyên tắc mang đặc trưng tạo nên nét riêng biệt cho hoạt động chuyển nhượng dự án.
Thứ ba, mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án: mang lại cho chủ đầu tư nhiều thuận lợi tạo điều kiện cho chủ đầu tư vượt qua được những khó khăn. Đồng thời, chuyển nhượng dự án mang ý nghĩa trong việc thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh bất động sản phát triển, kéo theo sự phát triển của các ngành kinh tế khác, hạn chế được các dự án treo và đồng thời chuyển nhượng dự án làm sống dậy các dự án đang gặp khó khăn.
Thứ tư, sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án: đối với nhà nước dễ dàng trong công tác quản lý, chủ đầu tư có thể giải quyết được khó khăn để an tâm kinh doanh và khách hàng được pháp luật bảo vệ.
Cuối cùng, thông qua Chương 1 này Người viết cũng đã tái hiện lại lược sử hình thành các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án qua 3 giai đoạn: giai đoạn (1980-1991), giai đoạn (1991-2003), giai đoạn (2003-2014). Qua từng giai đoạn thì Người viết nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án ngày càng được hoàn thiện hơn.
Các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản, cũng như những hạn chế và đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật sẽ được Người viết trình bày cụ thể trong Chương 2: “quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản - thực trạng và đề xuất hoàn thiện”.
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
Như đã tìm hiểu ở Chương 1, Người viết nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án có vai trò vô cùng quan trọng và có đóng góp rất lớn đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện nay, việc huy động vốn diễn ra rất khó khăn nên việc chuyển nhượng dự án bất động sản được xem là giải pháp tối ưu của các nhà đầu tư. Thời gian gần đây chuyển nhượng dự án bất động sản trở nên quen thuộc và mang lại nhiều yếu tố tích cực như: sàng lọc nhà đầu tư yếu kém, giữ lại những nhà đầu tư có năng lực nhưng đồng thời cũng tạo điều kiện để các nhà đầu tư kiếm lợi nhuận. Để tìm hiểu một cách chi tiết hơn các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản Người viết sẽ vận dụng những kiến thức và tài liệu tìm được để tiến hành đi vào tìm hiểu sâu hơn những quy định của pháp luật ở Chương 2. Đồng thời, Người viết sẽ phân tích những hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật, từ đó cũng đưa ra đề xuất góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án.