5. Bố cục luận văn
2.3.5Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án
Hiện nay, có rất nhiều tranh chấp xảy ra xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản: qua công tác kiểm sát giải quyết các vụ, việc dân sự Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lạng Sơn nhận thấy trong các loại tranh chấp dân sự do Tòa án các cấp thường thụ lý giải quyết, thì tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất là một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất hoặc các tranh chấp xảy ra trong giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản.137 Nguyên nhân chính là do
136
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua, Điều 51, khoản 2.
137
Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lạng Sơn, Việc xác định thẩm quyền của Tòa án khi giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai, Ngọc Bích, http://vienkiemsatlangson.gov.vn/trao-doi-nghiep-vu/323/viec-xac-dinh-tham-quyen- cua-toa-an-khi-giai-quyet--cac-vu-an-tranh-chap-dat-dai-.htm#.VB-UhpR_vqE, [ngày truy cập 22/09/2014].
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định về hợp đồng chuyển nhượng còn nhiều bất cập nên Người viết đề xuất cần phải hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:
Thứ nhất, cần bổ sung hợp đồng chuyển nhượng dự án vào quy định của Luật Kinh doanh bất động sản: để quy định pháp luật được đồng bộ, thống nhất. Giải quyết tình trạng pháp luật chồng chéo như hiện nay giữa Luật và Thông tư hướng dẫn thi hành, nhằm giúp chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận.
Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định rõ hợp đồng chuyển nhượng dự án phải qua công chứng: quy định này nhằm để hạn chế được các tranh chấp xảy ra, giúp hợp đồng được đúng về cả nội dung lẫn hình thức. Bởi vì, hiện nay trình độ của người dân còn hạn chế, nếu như để người dân tự do thỏa thuận trong hợp đồng mà không hề có sự giám sát của cơ quan có thẩm quyền sẽ dễ dẫn đến sai hình thức và nội dung hợp đồng.
Thứ ba, cần bổ sung một số nội dung trong hợp đồng: do tính chất lĩnh vực kinh doanh bất động sản phức tạp nên Người viết đề xuất cần có quy định các điều khoản cụ thể trong mẫu hợp đồng như các nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng, chất lượng dự án để hợp đồng chuyển nhượng dự án được rõ ràng và thống nhất với nhau, không nên quy định các bên có quyền tự do thỏa thuận vì như vậy sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. Cần bổ sung quy định các nguyên tắc xác định giá trong hợp đồng chuyển nhượng để chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận: đối với trường hợp dự án được chuyển nhượng mà nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất được tính chúng trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; Nếu trường hợp tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất giao không thu tiền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất không tính chung trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án.138 Đặc biệt là Luật cần quy định về chất lượng của dự án, việc bàn giao để chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận, hạn chế những tranh chấp trong hợp đồng. Thêm vào đó cần có quy định về việc phạt hợp đồng nếu có vi phạm và trường hợp xảy ra tranh chấp, các trường hợp chấm dứt hợp đồng và các biện pháp xử lý vi phạm. Người viết thiết nghĩ nếu như quy định nội dung cụ thể của hợp đồng như vậy sẽ nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp có thể xảy ra.
138 Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, Giáo trình pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà xuất bản Tư
Mong rằng, quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án sẽ ngày càng hoàn thiện hạn chế được các tranh chấp xảy ra khi các bên giao kết hợp đồng, tạo được điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư khi tham gia kinh doanh.
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Từ cơ sở phân tích các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án, Người viết nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đã có nhiều đóng góp tích cực cho sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, do Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời muộn và lĩnh vực này khá phức tạp nên vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế:
Thứ nhất, về chủ thể chuyển nhượng dự án: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 còn chưa mở rộng phạm vi tham gia nhận chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trong khi chủ đầu tư trong nước lại không có khả năng thực hiện hoặc hạn chế về vốn; ngược lại chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài lại mạnh về tài chính và đặc biệt hơn hết là có năng lực kinh doanh.
Thứ hai, về dự án được chuyển nhượng: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chỉ giới hạn cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án, mà không cho chuyển nhượng một phần dự án. Về dự án chỉ điều chỉnh chuyển nhượng cho ba dự án: dự án khu đô thị, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Đây là quy định còn hạn chế gây khó khăn cho chủ đầu tư dẫn đến chủ đầu tư không đáp ứng đủ điều kiện sẽ lách Luật gây thất thu cho ngân sách.
Thứ ba, về trình tự thủ tục chuyển nhượng: trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án còn quá rườm rà phức tạp gây mất thời gian và chi phí cho chủ đầu tư. Đồng thời quy định pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án còn chồng chéo chưa được thống nhất dẫn đến sự lúng túng cho cơ quan có thẩm quyền trong qua trình giải quyết hồ sơ.
Thứ tư, về hợp đồng chuyển nhượng: quy định về hợp đồng chuyển nhượng chưa được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 dẫn đến Luật và Thông tư chưa được thống nhất, chưa có quy định cụ thể về nguyên tắc xác định về giá cả, phương thức bàn giao, chất lượng dự án, phạt vi phạm... Đồng thời, Luật không quy định hợp đồng phải được công chứng cơ quan có thẩm quyền dẫn đến dễ xảy ra tranh chấp.
Thông qua qua trình nghiên cứu những cơ sở lý luận kết hợp với thực tiễn Người viết đã đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản, tao điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư khi kinh doanh vào lĩnh vực này.
KẾT LUẬN
Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản là một quy định hết sức cần thiết đối với sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Kể từ khi quy định này ra đời đã mang lại nhiều đóng góp tích cực giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền dễ dàng trong công tác quản lý về chuyển nhượng dự án và quản lý kinh doanh bất động sản nói chung. Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án cũng tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể vượt qua những khó khăn gặp phải về vốn và năng lực kinh doanh; đồng thời giúp cho khách hàng được an tâm trong khi giao kết hợp đồng.
Tuy nhiên, do lĩnh vực kinh doanh bất động sản rất đa dạng, phức tạp; Luật kinh doanh bất động sản lại ra đời khá muộn nên không thể tránh khỏi những hạn chế gặp phải gây khó khăn cho chủ đầu tư trong khi tham gia kinh doanh:
Thứ nhất, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản còn chống chéo chưa thống nhất: thể hiện qua quy định về hồ sơ chuyển nhượng dự án chưa được thống nhất giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư; giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Thông tư 13/2008/TT-BTC lại không thống nhất về quy định hợp đồng trong chuyển nhượng dự án.
Thứ hai, quy định pháp luật về dự án và chủ thể chuyển nhượng dự án còn khá bó buộc chưa được mở rộng gây khó khăn cho chủ đầu tư: quy định pháp luật kinh doanh bất động sản chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án và giới hạn dự án bất động sản được chuyển nhượng là: dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Đồng thời, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 chỉ cho phép chủ đầu tư trong nước được chuyển nhượng dự án mà chưa mở rộng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia nhận chuyển nhượng.
Thứ ba, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản còn rườm rà phức tạp: hồ sơ chuyển nhượng dự án còn quá nhiều loại giấy tờ, Luật chưa quy định cụ thể thời gian chuyển nhượng dẫn đến thời gian kéo dài gây khó khăn cho chủ đầu tư khó nắm bắt được cơ hội kinh doanh.
Thứ tư, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về hợp đồng chuyển nhượng chưa chắt chẽ nên dễ xảy ra tranh chấp: Luật chưa quy định các điều khoản cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng, chưa có các nguyên tắc xác định giá cả, thời điểm bàn giao, Luật chưa có quy định về việc phạt hợp đồng nếu có vi phạm và trường hợp xảy ra tranh chấp, các trường hợp chấm dứt hợp đồng và các biện pháp xử lý vi phạm, chưa quy định hợp đồng phải qua công chứng của cơ quan có thẩm quyền.
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Đứng trước những hạn chế gặp phải của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án Người viết cũng đưa ra một số đề xuất nhằm mong muốn hoàn thiện các quy định pháp luật tạo điều kiện cho chủ đầu tư có một môi trường kinh doanh thuận lợi: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thứ nhất là, Luật cần thống nhất các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản: cần thống nhất hồ sơ chuyển nhượng dự án giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh hợp đồng chuyển nhương dự án để tránh trường hợp Luật và thông tư hướng dẫn thi hành không điều chỉnh thống nhất.
Thứ hai, Luật cần mở rộng phạm vi dự án được phép chuyển nhượng và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được phép chuyển nhượng: đề xuất này sẽ khuyến khích được các nhà đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản và hạn chế được tình trạng chủ đầu tư không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng mà lách Luật gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Thứ ba, Luật Kinh doanh bất động sản cần rút ngắn trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án và quy định thời gian chuyển nhượng cụ thể: quy định này giúp chủ đầu tư hạn chế mất thời gian và các chi phí liên quan, tạo điều kiện cho chủ đầu tư nắm bắt được cơ hội kinh doanh.
Thứ tư, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định các điều khoản trong hợp đồng cụ thể: cần quy định nguyên tắc xác định giá cả, phương thức bàn giao, chất lượng dự án, về việc phạt hợp đồng nếu có vi phạm và trường hợp xảy ra tranh chấp, các trường hợp chấm dứt hợp đồng và các biện pháp xử lý vi phạm; đồng thời nên quy định hợp đồng cần qua công chứng của cơ quan có thẩm quyền để hạn chế được tranh chấp xảy ra.
Mong rằng, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án sẽ ngày càng hoàn thiện, để tạo điều kiện cho chủ đầu tư có điều kiện kinh doanh thuận lợi thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh bất động sản nước ta phát triển vượt bậc.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản quy phạm pháp luật
1. Hiến pháp ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội.
2. Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội. 3. Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội. 4. Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc
Hội.
5. Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội. 6. Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006
của Quốc Hội.
7. Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 của Quốc Hội. 8. Luật Hợp tác xã số 23/2012/QH13 ngày 20 tháng 11 năm 2012 của Quốc Hội. 9. Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư năm 2005. 10. Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ Quy định
về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký. 11. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ
Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản.
12. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
13. Nghị định số 102/2010/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ Hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp.
14. Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Quy định về quản lý đầu tư phát triển đô thị.
15. Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở.
16. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
17. Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15 tháng 07 năm 2008 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường và Bộ Nộ Vụ hướng dẫn chức năng,
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân các cấp.
18. Thông tư số 19/2008/TT-BTC ngày 20 tháng 11 năm 2008 của Bộ tài chính Hướng dẫn việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng khu công nghiệp – khu kinh tế.
19. Thông tư liên tịch số 20/2008/TTLT-BXD-BNV ngày 16 tháng 12 năm 2008 của Bộ Xây Dựng và Bộ Nội Vụ Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện và nhiệm vụ, quyền hạn của Uỷ ban nhân dân cấp xã về các lĩnh vực quản lý nhà nước thuộc ngành xây dựng.
20. Thông tư liên tịch số 05/2009/TTLT-BKHĐT-BNV ngày 05/08/2009 của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư và Bộ Nội Vụ Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về lĩnh vực kế hoạch và đầu tư thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện.
21. Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Sách, giáo trình, tạp chí
1. Công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán nhà ở cả chuyển nhượng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});