quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT ------ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP (Niên khóa 2011- 2015) QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Bộ môn Luật Thương mại Phạm Thanh Bình Mssv: 5117371 Lớp: Luật Thương mại K37 Cần Thơ, tháng 12/2014 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN -------Có thể nói không có sự thành công nào mà không gắn liền với sự hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu ở trường Đại học Cần Thơ đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè. Lời đầu tiên, em xin gởi lời cảm ơn chân thành nhất đến toàn thể quý Thầy Cô, đặt biệt là quý Thầy Cô khoa Luật, trường Đại học Cần Thơ đã truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho em trong suốt thời gian học tập tại trường. Tiếp theo, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Nguyễn Huỳnh Anh đã tận tình hướng dẫn cũng như giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện đề tài của mình. Em không thể hoàn thành tốt Luận văn này nếu không có sự tận tình chỉ bảo của cô. Do còn hạn chế về mặt kiến thức, thiếu kinh nghiệm thực tế, còn nhiều bỡ ngỡ. Do vậy không tránh khỏi những sai sót nhất định, em rất mong nhận được những đóng góp quý báu của quý Thầy Cô để em có thể ngày một hoàn thiện hơn kiến thức của mình, là hành trang quý giá trên con đường học thức của em khi bước vào cuộc sống. Cuối cùng, em không biết nói gì hơn là kính chúc quý Thầy Cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sự nghiệp cao quý, tiếp tục thực hiện sứ mệnh cao đẹp của mình là truyền đạt kiến thức cho thế hệ mai sau. Em xin chân thành cảm ơn! Cần Thơ, ngày 01 tháng 12 năm 2014 Phạm Thanh Bình GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN --------  ............................................................................................. ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... ...................................................................................................... Cần Thơ, ngày 01 tháng 12 năm 2014 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN MỤC LỤC -------Trang PHẦN MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 01 1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 01 2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 02 3. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................... 02 4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................... 03 5. Cơ cấu luận văn .................................................................................................. 03 CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ................... 05 1.1. Khái quát về thẩm định giá ............................................................................ 05 1.1.1. Khái niệm về thẩm định giá ........................................................................... 05 1.1.1.1. Định nghĩa thẩm định giá .......................................................................... 05 1.1.1.2. Quá trình hình thành thẩm định giá............................................................ 08 1.1.2. Đối tượng thẩm định giá ................................................................................ 10 1.1.2.1. Đối tượng thẩm định giá là các quyền tài sản ............................................ 10 1.1.2.2. Đối tượng thẩm định giá là doanh nghiệp .................................................. 11 1.1.3. Vai trò thẩm định giá ..................................................................................... 12 1.1.3.1. Vai trò thẩm định giá đối với nền kinh tế ................................................... 12 1.1.3.2. Vai trò thẩm định giá đối với quản lý nhà nước ........................................ 12 1.2. Khái quát về thẩm định giá bất động sản ..................................................... 13 1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản ...................................................... 13 1.2.1.1. Định nghĩa thẩm định giá bất động sản ...................................................... 13 1.2.1.2. Phân loại bất động sản trong thẩm định giá bất động sản ........................ 15 1.2.1.3. Cơ sở thẩm định giá bất động sản ............................................................. 17 1.2.2. Mục đích thẩm định giá bất động sản ............................................................ 22 1.2.2.1. Mục đích chuyển giao quyền sở hữu ........................................................... 22 1.2.2.2. Mục đích kinh tế, tài chính ......................................................................... 22 1.2.2.3. Mục đích đáp ứng các yêu cầu pháp lý ....................................................... 23 1.2.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản ......................................................... 24 1.2.3.1. Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với các chủ thể tài sản và các bên có liên quan ............................................................................................... 24 1.2.3.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với nền kinh tế ....................... 25 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.3.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với quản lý nhà nước............. 25 1.2.4. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản........................................ 26 1.2.4.1. Nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam .......... 26 1.2.4.2. Nguyên tắc chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật ........................................................................................................... 27 1.2.4.3. Nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá ............. 27 1.2.4.4. Nguyên tắc bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật ....................... 28 1.2.5. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản ............. 28 1.2.5.1. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với nhà nước ....................................................................................................... 28 1.2.5.2. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với kinh tế thị trường .......................................................................................... 29 1.2.5.3. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với các chủ thể tài sản và các bên có liên quan ................................................ 29 1.3. Sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản ........................ 30 1.3.1. Giai đoạn trước năm 1997 ............................................................................. 30 1.3.2. Giai đoạn năm 1997 đến năm 2005 .............................................................. 31 1.3.3. Giai đoạn năm 2006 đến nay ......................................................................... 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ....................................................................................... 37 CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN .................................................. 39 2.1. Quy định pháp luật Việt Nam về thẩm định giá bất động sản ................... 40 2.1.1. Chủ thể của hoạt động thẩm định giá bất động sản ...................................... 40 2.1.1.1. Thẩm định viên về giá ................................................................................. 40 2.1.1.2. Doanh nghiệp thẩm định giá ....................................................................... 50 2.1.1.3. Thẩm định giá của nhà nước....................................................................... 58 2.1.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản ........................................................... 63 2.1.2.1. Giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản ...................... 64 2.1.2.2. Giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá ............. 67 2.1.2.3. Giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản ............................ 70 2.1.3. Quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản ......................................... 76 2.1.3.1. Nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản ....................... 76 2.1.3.2. Thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản .................. 77 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.2. Thực trạng quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam . 79 2.2.1. Thực trạng quy định thẩm định viên về giá ................................................... 79 2.2.1.1. Những hạn chế về quy định cấp thẻ thẩm định viên về giá ......................... 79 2.2.1.2. Những bất cập về quy định đào tạo thẩm định viên về giá ......................... 81 2.2.2. Thực trạng quy định doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản và thẩm định giá của Nhà nước ................................................................................... 81 2.2.2.1. Những bất cập về quy định cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản ...................................................................................................... 81 2.2.2.2. Những vướng mắc về quy định thẩm định giá của Nhà nước ..................... 82 2.2.3. Thực trạng quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản ....................... 82 2.2.3.1. Còn chưa nhất quán về pháp luật thẩm định giá bất động sản và định giá bất động sản ............................................................................................... 82 2.2.3.2. Chưa xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản ................................................................................................................... 83 2.3. Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản ......... 84 2.3.1. Đề xuất hoàn thiện quy định thẩm định viên về giá ....................................... 84 2.3.1.1. Đề xuất hoàn thiện quy định về cấp thẻ thẩm định viên về giá .................. 84 2.3.1.2. Đề xuất hoàn thiện quy định về đào tạo thẩm định viên về giá ................. 85 2.3.2. Đề xuất hoàn thiện quy định doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản và thẩm định giá của Nhà nước ............................................................................. 86 2.3.2.1. Đề xuất hoàn thiện quy định về cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản ...................................................................................... 86 2.3.2.2. Đề xuất hoàn thiện quy định về thẩm định giá của Nhà nước .................... 86 2.3.3. Đề xuất hoàn thiện quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản........... 86 2.3.3.1. Đề xuất hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá bất động sản ............................................................................................................. 86 2.3.3.2. Đề xuất hoàn thiện xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản ..................................................................................... 87 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ....................................................................................... 87 KẾT LUẬN ............................................................................................................. 89 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN MỞ ĐẦU ---------1. Lý do chọn đề tài Hoạt động thẩm định giá đã ra đời và phát triển từ rất lâu, đặt biệt là những quốc gia có nền kinh tế phát triển, thế nhưng ở Việt Nam hoạt động thẩm định giá chỉ mới hình thành và phát triển trong thời gian gần đây. Trong thời kỳ hội nhập quốc tế càng sâu và rộng, việc phát triển ngành thẩm định giá là một nhu cầu tất yếu, nhất là với những nền kinh tế đang phát triển. Từ những nhu cầu trên đòi hỏi cần có quy định pháp luật điều chỉnh một cách cụ thể. Đó là nguyên nhân của sự ra đời Pháp lệnh về giá năm 2002, theo đó Pháp lệnh về giá đã đặt nền móng đầu tiên cho việc điều chỉnh, quản lý cũng như công nhận hoạt động thẩm định giá ở nước ta, sau đó hệ thống các Nghị định, Thông tư hướng dẫn cũng lần lượt ra đời. Qua một thời gian hoạt động và phát triển hoạt động thẩm định giá mà cụ thể ở đây là thẩm định giá bất động sản đã khẳng định được vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đối với quản lý Nhà nước, hoạt động thẩm định giá bất động sản đã là một công cụ không thể thiếu trong các giao dịch mua, bán, thế chấp, chứng minh tài sản, vay vốn ngân hàng,… Qua quá trình phát triển các quy định pháp luật hướng dẫn, điều chỉnh cho hoạt động thẩm định giá bất động sản bộc lộ nhiều bất cập, cần được sửa, bổ sung. Nhận thấy điều đó cho nên vào năm 2012 Quốc hội đã thống nhất ban hành Luật Giá để thay thế cho Pháp lệnh về giá năm 2002. Đây là sự quan tâm của Nhà nước về điều chỉnh quản lý lĩnh vực giá nói chung và lĩnh vực thẩm định giá bất động sản nói riêng. Bên cạnh mặt tích cực của các quy định pháp luật là điều chỉnh hoạt động thẩm định giá bất động sản, giúp các chủ thể tham gia hoạt động thẩm định giá nắm được quy định chung về tiêu chuẩn hành nghề, điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, quyền và nghĩa vụ phải thực hiện, đảm bảo quyền lợi, lợi ích của khách hàng và bên thứ ba có liên quan, ước tính, xác định một cách khoa học chính xác giá trị của bất động sản. Do hoạt động thẩm định giá bất động sản vẫn còn khá mới mẽ trên thị trường, các quy định pháp luật điều chỉnh về thẩm định giá bất động sản không tránh khỏi những bất cập hạn chế nhất định, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng phát triển của thị trường. Đòi hỏi sự am hiểu, có cái nhìn đúng đắn về hoạt động thẩm định giá bất động sản từ mọi thành phần để hoạt động này ngày càng phát huy vai trò vốn có, mang lại những lợi ích thiết thực cho nền kinh tế, cho GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -1- SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN các cá nhân và cho Nhà nước. Bên cạnh đó là nhìn nhận, khắc phục kịp thời, tháo gỡ những vướng mắc quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản nhằm thúc đẩy hoạt động thẩm định giá bất động sản ngày càng phát triển hơn. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng có quy định về một hoạt động tương tự đó là dịch vụ định giá bất động sản, nhưng sau khi tìm hiểu so sánh giữa quy định hai hoạt động Nguời viết nhận thấy hoạt động thẩm định giá bất động sản có nhiều ưu việt hơn so với dịch vụ định giá bất động sản. Bên cạnh đó là dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 sửa đổi các quy định về dịch vụ trong đó có dịch vụ định giá bất động sản phù hợp, thống nhất với pháp luật về giá,1 để bảo đảm tính logic, đồng bộ giữa hai dịch vụ định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản theo Luật Giá năm 2012. Theo đó, ta có thể hiểu là quy định thống nhất hai hoạt động định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản thành một hoạt động duy nhất đó là hoạt động thẩm định giá bất động sản. Chính vì những lý do trình bày ở trên, Người viết đã chọn đề tài: “Quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản” nhằm nghiên cứu tìm hiểu, phân tích và làm rõ những quy định pháp luật điều chỉnh, những bất cập của quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản, trên cơ sở đó đưa ra một số đề xuất nhằm ngày một hoàn thiện quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản. 2. Phạm vi nghiên cứu Ở đề tài này, Người viết chỉ giới thiệu sơ lược về hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung, sau đó tập trung đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề pháp lý một đối tượng cụ thể của hoạt động thẩm định giá tài sản đó là thẩm định giá bất động sản. Quan trọng hơn hết là Người viết tìm hiểu các quy định pháp luật hiện hành về các chủ thể của hoạt động thẩm định giá bất động sản, quy trình, quản lý Nhà nước về hoạt động thẩm định giá bất động sản, sau đó phân tích một số bất cập, vướng mắc của quy định pháp luật và đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện hơn quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của Người viết là góp phần giúp cho người đọc hiểu rõ một số vấn đề cơ bản cũng như các quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản, làm rõ các quy định về chủ thể, thực trạng, những vướng mắc của quy Báo điện tử Xây dựng: Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/thoi-su/luat-kinh-doanh-bds-sua-doi-se-thuc-day-thi-truong-phattrien-lanh-manh-96551.html, [ngày truy cập ngày 26-7-2014]. 1 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -2- SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản. Trên cơ sở đó đưa ra các đề xuất hoàn thiện về pháp luật điều chỉnh hoạt động này, tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá bất động sản ngày càng phát triển đáp ứng được nhu cầu từ thực tiễn hiện nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thành luận văn này, Người viết đã sử dụng một số phương pháp sau: Thứ nhất là, phương pháp phân tích luật viết, ở phương pháp này Người viết đọc và phân tích, diễn giải, làm rõ ràng các quy định pháp luật cũng như so sánh các quy định pháp luật với nhau. Phương pháp phân tích luật viết này giúp Người viết hiểu rõ và sâu sắc hơn vấn đề từ đó nắm vững những quy định của pháp luật về đề tài mà Người viết nghiên cứu và áp dụng vào đề tài làm sáng tỏ hơn vấn đề nghiên cứu. Thứ hai là, phương pháp phân tích lịch sử, ở đề tài này Người viết có sử dụng phương pháp phân tích lịch sử để trình bày sơ lược các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản qua các giai đoạn. Phương pháp này giúp người đọc nắm bắt được quy định pháp luật phát triển qua các thời kỳ một cách rõ ràng, dễ tiếp cận. Thứ ba là, bên cạnh các phương pháp trình bày ở trên Người viết cũng sử dụng phương pháp logic, phương pháp này giúp Người viết nghiên cứu và trình bày một cách hợp lý. Bên cạnh đó, trong luận văn này phương pháp chứng minh cũng được Người viết sử dụng thông qua việc nêu thực trạng, giúp người đọc nhìn nhận được vấn đề một cách cụ thể và rõ ràng hơn. Hơn thế nữa, Người viết đã sử dụng các tài liệu từ các nguồn như: Sách, báo, trang thông tin điện tử và các văn bản có liên quan khác; từ đó tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh các văn bản, tài liệu trên để tìm ra những điểm nổi bật phục vụ cho đề tài của mình. 5. Cơ cấu luận văn Trong luận văn này nội dung được bố trí theo thứ tự gồm: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận. Ngoài ra luận văn còn có các phần như: Mục lục, danh mục tài liệu tham khảo… Phần nội dung của luận văn này gồm có hai chương: CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở chương này Người viết tiến hành khái quát chung về hoạt động thẩm định giá bất sản cụ thể là: Phân tích và tìm hiểu khái niệm về thẩm định giá tài sản, sau đó là tìm hiểu về các đối tượng cũng như vai trò của thẩm định giá tài sản nói GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -3- SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN chung. Tiếp theo sau đó là đi sâu vào một đối tượng cụ thể của thẩm định giá tài sản đó là thẩm định giá bất động sản. Từ khái niệm về thẩm định giá tài sản nói chung Người viết đã rút ra được khái niệm về thẩm định giá bất động sản, sau đó là trình bày mục đích, vai trò, nguyên tắc hoạt động và tầm quan trọng của quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản. Cuối cùng Người viết trình bày sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản qua các giai đoạn nhằm giúp người đọc hiểu và nắm bắt được quy định của hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung và hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng qua các thời kỳ phát triển. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN Từ những khái quát chung, tìm hiểu cơ bản về thẩm định giá bất động sản được trình bày ở Chương 1, trong Chương 2 Người viết sẽ tiến hành phân tích các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản như: Quy định về điều kiện, tiêu chuẩn các chủ thể hoạt động thẩm định giá: thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định giá của nhà nước. Sau khi tìm hiểu về các chủ thể tham gia hoạt động thẩm định giá bất động sản Người viết trình bày tiếp các quy định về quy trình cũng như quản lý Nhà nước về thẩm định giá bất động sản. Sau đó là tiến hành phân tích, tìm hiểu một số vướng mắc về quy định pháp luật và đưa ra các đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -4- SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ---------Hiện nay, thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng,… Thẩm định giá bất động sản đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế. Yêu cầu đặt ra cần từng bước hoàn thiện phát huy vai trò của thẩm định giá bất động sản, cũng như hoàn thiện những quy định quản lý của pháp luật một cách chặt chẽ để hoạt động công khai, minh bạch, hợp với pháp luật quốc nội cũng như phù hợp với xã hội phát triển hiện nay. Cho nên trong Chương 1 này Người viết đã tiến hành tìm hiểu khái niệm, mục đích, vai trò và các nguyên tắc, khái quát sơ lược những quy định của pháp luật về thẩm định giá bất động sản. Thông qua đó thấy được tầm quan trọng cũng như sự điều chỉnh của pháp luật về thẩm định giá bất động sản hiện nay. 1.1. Khái quát về thẩm định giá 1.1.1. Khái niệm về thẩm định giá 1.1.1.1. Định nghĩa thẩm định giá Thẩm định giá (Valuation hoặc Appraisal) mang ý nghĩa: Chỉ sự ước tính, đánh giá và có hàm ý mang ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài sản nhất định.2 Theo từ điển Oxford: Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản; là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh. Hiện nay đang tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá. Song dưới góc độ pháp lý, ở Việt Nam thẩm định giá được hiểu như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.3 Hay Sinh - Trần Bích Vân, Giáo trình nguyên lý thẩm định giá, NXB Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh, 2012, tr. 1. 3 Pháp lệnh của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá, Điều 4, khoản 2. 2 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -5- SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Đến ngày 20 tháng 06 năm 2012 khi Luật Giá được ban hành một lần nữa khái niệm về thẩm định giá đã phần nào được quy định một cách rõ ràng hơn, cụ thể như sau: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.4 Tuy có nhiều các khái niệm về thẩm định giá ở Việt Nam cũng như trên thế giới như hiện nay nhưng chúng ta có thể hiểu khái niệm thẩm định giá như sau: Thẩm định giá là việc xác định, ước tính giá trị một cách khoa học của cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá bằng các phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá đưa ra một giá trị dưới hình thức tiền tệ tương ứng với giá trị của các loại tài sản cần thẩm định giá, phù hợp với thị trường tại địa điểm, thời điểm cụ thể và phục vụ cho mục đích xác định trước đó. Tuy nhiên thời điểm hiện nay song song với hoạt động thẩm định giá còn có hoạt động định giá. Vậy để phân biệt một cách rõ ràng giữa hoạt động định giá và hoạt động thẩm định giá, giúp cho thẩm định viên và định giá viên có cách nhìn chính xác hơn về hướng hoạt động nào mà họ sẽ thực hiện, giúp mọi người hiểu, có cái nhìn đúng đắn rõ ràng hơn về hoạt động định giá và thẩm định giá, để làm rõ vấn đề trên sau đây Người viết sẽ tiến hành so sánh sự khác nhau giữa hai hoạt động này. Sự khác nhau giữa hai hoạt động định giá và thẩm định giá được thể hiện qua các điểm cơ bản như sau: Thứ nhất, hoạt động thẩm định giá và định giá khác nhau về bản chất và mục đích Đầu tiên, chúng ta cần hiểu hoạt động định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.5 Còn hoạt động thẩm định giá theo Luật Giá năm 2012 quy định “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 4, khoản 15. Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội, Điều 4, khoản 9. 4 5 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -6- SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN định giá”.6 Vậy từ hai khái niệm trên chúng ta có thể thấy rõ sự khác nhau về bản chất của hai hoạt động này định giá theo quy định chỉ là hoạt động tư vấn, còn thẩm định giá là việc xác định giá trị một cách khoa học bằng các phương pháp theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Tiếp theo, hoạt động định giá thông qua các hình thức cụ thể, giá chuẩn khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, tối đa). Còn hoạt động thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Ở đây chúng ta có thể hiểu là định giá sẽ đưa ra một mức giá hoặc một biên độ giá có thể giá trị đưa ra là một khung bao gồm giá tối đa và giá tối thiểu của tài sản cần định giá. Còn hoạt động thẩm định giá chỉ đưa ra duy nhất một mức giá tại một thời điểm, địa điểm nhất định mà thôi và mức giá này hỗ trợ tư vấn cho mục đích nhất định của tài sản thẩm định giá. Cuối cùng, mục đích của hoạt động định giá là để đưa tài sản vào lưu thông trong nền kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Còn mục đích hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản để tư vấn cho người yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định đã được nêu rõ trong chứng thư thẩm định giá. Thứ hai, hoạt động thẩm định giá và định giá khác nhau về nguyên tắc Thẩm định giá và định giá muốn hoạt động trên thị trường thì phải luôn tuân thủ theo một số nguyên tắc nhất định. Sự khác nhau về nguyên tắc của hai hoạt động này được hiểu cơ bản như sau: Về định giá phải đảm bảo các nguyên tắc: Phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá của thị trường tại thời điểm định giá; phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. 7 Còn nguyên tắc của hoạt động thẩm định giá là tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá, đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá. Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. Vậy qua các nguyên tắc nêu ở trên làm cho người đọc phần nào phân biệt được sự khác nhau cơ bản về nguyên tắc hoạt động của thẩm định giá và định giá. 6 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 4, khoản 15. Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội, Điều 51, khoản 2. 7 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -7- SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thứ ba, sự khác nhau về chủ thể thực hiện giữa hoạt động thẩm định giá và định giá Về chủ thể thực hiện thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá hoặc cơ quan thẩm định giá của nhà nước thực hiện thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá hoặc Hội đồng thẩm định giá. Mặt khác, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật.8 Vậy chủ thể thực hiện định giá là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản. Tóm lại, như đã phân tích ở trên giúp người đọc hiểu rõ hơn về khái niệm thẩm định giá là việc xác định, ước tính giá trị một cách khoa học của cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá bằng các phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá đưa ra một giá trị dưới hình thức tiền tệ tương ứng với giá trị của các loại tài sản cần thẩm định giá, phù hợp với thị trường tại địa điểm, thời điểm cụ thể và phục vụ cho mục đích trước đó được ghi rõ trong chứng thư thẩm định giá. Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá ngày một hoàn thiện hơn so với quy định trước đây, tuy có sự khác biệt về quy định thẩm định giá của một số quốc gia trên thế giới, nhưng nhìn chung các quy định thường rõ ràng, dễ hiểu, thiết thực, dễ thực hiện và có sự nhất trí cao giữa nền kinh tế Việt Nam và các nền kinh tế trong khu vực về thẩm định giá. Bên cạnh đó để người đọc hiểu một cách rõ ràng và phân biệt được sự khác nhau của hai hoạt động định giá và thẩm định giá phần nào làm sáng tỏ cho chúng ta biết được bản chất, nguyên tắc và chủ thể của hai hoạt động định giá và thẩm định giá, khi tham gia vào thị trường chúng ta sẽ không nhầm lẫn khi hiểu đúng về các hoạt động này. Tiếp theo để người đọc hiểu rõ được quá trình hình thành của thẩm định giá trước và sau khi bắt đầu thâm nhập vào thị trường Việt Nam sau đây Người viết sẽ phân tích về quá trình hình thành thẩm định giá. 1.1.1.2. Quá trình hình thành thẩm định giá Thẩm định giá bất động sản đã có lịch sử hình thành và phát triển hàng trăm năm trên thế giới, tuy nhiên đối với Việt Nam, lại là một loại hình khá mới mẻ. Nghành thẩm định giá bất động sản xuất hiện từ trước những năm 40 của thế kỷ 20, phát triển ở nhiều quốc gia 1ớn, nhỏ nhưng chưa có sự tập trung mang tính quốc tế và hoạt động chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 20. 8 Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội, Điều 8, khoản 2. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -8- SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trên thế giới, trong những năm 1960 đến năm 1970, vài cơ quan thẩm định giá ở các nước phát triển đã công bố những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá cho các thành viên của mình. Sau đó, một số quốc gia khác cũng hình thành các tiêu chuẩn về đạo đức cũng như nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá bất động sản và các tiêu chuẩn này đã hợp nhất một phần hoặc toàn bộ vào các quy định và luật pháp của quốc gia. Đến cuối năm 1970, với sự phát triển của tài chính quốc tế cũng như toàn cầu hóa ngày càng sâu rộng, các tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản trở thành một nhu cầu cần thiết. Vì vậy, nếu không có một hệ thống tiêu chuẩn theo một chuẩn mực chung sẽ dẫn đến sự thiếu thống nhất trong hoạt động thẩm định giá bất động sản giữa quốc gia này với quốc gia khác, giữa tổ chức này với tổ chức khác. Xuất phát từ thực trạng và yêu cầu đó năm 1981, Ủy ban tiêu chuẩn đánh giá giá trị tài sản quốc tế (The International Assets Valuation Standard Committee – TIAVSC) đã ra đời.9 Tại Việt Nam, trong giai đoạn từ 1975 đến trước năm 1986, một bộ phận lớn tài sản trong nền kinh tế không được xem là hàng hóa, khái niệm giá cả chỉ có tính chất danh nghĩa. Cụ thể: Đất đai là loại tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, không được phép trao đổi mua bán, các tư liệu sản xuất chủ yếu khác như: Nhà xưởng, máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất,… cũng được xem là loại hàng hóa đặc biệt không được trao đổi trên thị trường. Kết cấu kinh tế hạ tầng, các doanh nghiệp, trang trại… cũng không phải là đối tượng mua bán. Ngoài ra các nguyên tắc, phương pháp hình thành giá của tài sản không tính đến các yếu tố thị thường, thậm chí đôi khi còn chưa tính đầy đủ các chi phí sản xuất ra tài sản. Việc thẩm định giá bất động sản nếu có chỉ đơn thuần là sự kiểm kê, đánh giá về mặt số lượng và chất lượng tài sản, khả năng phục vụ sản xuất kinh doanh, xây dựng cơ chế quản lý tài sản… Khái niệm về thẩm định giá bất động sản theo giá thị trường không xuất hiện và không có ý nghĩa trong giai đoạn này. Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ 20, khi mà nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước. Hay Sinh - Trần Bích Vân, Giáo trình nguyên lý thẩm định giá, NXB Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh, 2012, tr 1. 9 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh -9- SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nghề thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộc các Sở Tài chính và nâng lên thành hình thức doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản vào năm 2008 và liên tục phát triển cho đến nay. 1.1.2. Đối tượng thẩm định giá Trên thực tế phạm vi thẩm định giá rất rộng, các đối tượng cần thẩm định giá rất đa dạng cụ thể như sau: Thẩm định giá quyền tài sản gồm quyền tài sản bất động sản, quyền tài sản động sản, quyền sở hữu trí tuệ, các tài sản vô hình khác và các hàng hoá, dịch vụ khác. Bên cạnh đó còn có một số đối tượng như: Thẩm định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá các lợi ích tài chính, các tài sản tài chính (các loại giấy tờ có giá), thẩm định giá các nguồn tài nguyên trong đó bao gồm: Giá rừng, giá quyền khai thác rừng, quyền khai thác tài nguyên, khoáng sản. Các loại dịch vụ khác về tư vấn và thông tin giá tài sản. Trong phạm vi bài viết này Người viết chỉ trình bày cơ bản một số đối tượng thẩm định giá như sau: 1.1.2.1. Đối tượng thẩm định giá là các quyền tài sản Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của những gì mình sở hữu. Quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.10 Theo pháp luật Việt Nam phân chia tài sản thành động sản và bất động sản như sau: Thứ nhất, Bất động sản là các tài sản bao gồm: Ðất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định. Thứ hai, Ðộng sản là những tài sản không phải là bất động sản.11 Đối tượng thẩm định giá là các quyền tài sản được phân chia cơ bản thành thẩm định giá quyền tài sản bất động sản và thẩm định giá quyền tài sản động sản. Đây thường là đối tượng cơ bản trong hoạt động thẩm giá giúp xác định đúng được giá trị của quyền tài sản là bất động sản và quyền tài sản là động sản phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau trên thị trường cũng như các mục đích quản lý nhà nước, 10 11 Bộ luật Dân sự, số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội, Điều 181. Bộ luật Dân sự, số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội, Điều 174. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 10 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN giúp các chủ thể có tài sản công khai giá trị tài sản của mình, thực hiện các giao dịch đa dạng trên thị trường. Các thẩm định viên về giá khi tiến hành thẩm định các đối tượng thì yêu cầu đặt ra cần phân biệt được đâu là động sản, đâu là bất động sản để từ đó có cơ sở cho việc xác định giá của mình một cách chính xác nhất. 1.1.2.2. Đối tượng thẩm định giá là doanh nghiệp Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được sự thừa nhận về mặt pháp luật trên một số tiêu chuẩn nhất định. Pháp luật Việt Nam xác định: Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi.12 Giống như các hàng hóa thông thường khác, doanh nghiệp là đối tượng của các giao dịch: Mua bán, hợp nhất, chia tách… Giống như bất động sản: Mỗi doanh nghiệp là một tài sản duy nhất. Mỗi doanh nghiệp có quy mô và cơ cấu tài sản khác nhau, có vị trí và trụ sở kinh doanh riêng biệt và độc lập, có cơ cấu quản trị và sự tác động của môi trường khác nhau. Không có hai doanh nghiệp giống nhau hoàn toàn. Việc so sánh giá trị của doanh nghiệp này với doanh nghiệp khác có tính chất tham chiếu. Doanh nghiệp không đơn giản là tập hợp của những tài sản vô tri vô giá, giá trị sử dụng của chúng bị giảm dần theo thời gian. Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế, là một thực thể hoạt động, có thể hoàn chỉnh và phát triển trong tương lai. Các tài sản cố định, tài sản lưu động, bộ máy kinh doanh là cách thức, là phương tiện để đạt mục tiêu lợi nhuận. cần xem xét xác định các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại trong tương lai. Tóm lại, thẩm định giá doanh nghiệp là xác định giá trị các tài sản hữu hình và các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra. Thẩm định giá doanh nghiệp cung cấp bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ cho đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá đưa ra quyết định hợp lý. Thứ nhất, giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tài sản, các loại thuế khác. 12 Luật Doanh nghiệp, số 60/2005/QH11 ngày 12 tháng 12 năm 2005 của Quốc hội, Điều 4. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 11 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thứ hai, giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp. Bên cạnh đó còn là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,… Thứ ba, là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính, cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp. Tóm lại, xã hội càng tân tiến, kinh tế càng phát triển kéo theo nhu cầu sử dụng các dịch vụ nói chung và dịch vụ thẩm định giá nói riêng ngày càng nhiều, các đối tượng cần thẩm định giá ngày một đa dạng hơn, đáp ứng được phần nào nhu cầu thiết yếu của xã hội hiện nay. Bên cạnh đó, không thể phủ nhận được vai trò mà thẩm định giá mang lại cho nền kinh tế cũng như quản lý nhà nước về lĩnh vực giá. Để người đọc hiểu rõ hơn về vai trò thẩm định giá sau đây Người viết sẽ sơ lược về vai trò của thẩm định giá. 1.1.3. Vai trò thẩm định giá 1.1.3.1. Vai trò thẩm định giá đối với nền kinh tế Vai trò của Thẩm định giá đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, là cơ sở xác định giá trị góp phần thúc đẩy nền kinh tế thị trường, xác định giá trị tài sản phục vụ cho mua, bán, sáp nhập, liên doanh, thanh lý doanh nghiệp, vay vốn đầu tư kinh doanh. Xác định giá trị tài sản để làm cơ sở vay vốn ngân hàng và các giao dịch khác trên thị trường. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thẩm định giá có thể đáp ứng các nhu cầu thông tin về những đánh giá, tính toán dự án tiền khả thi phục vụ cho việc đánh giá hiệu quả đầu tư, đánh giá được những mức độ rủi ro về thị trường. 1.1.3.2. Vai trò thẩm định giá đối với quản lý nhà nước Thẩm định giá góp phần rất lớn trong quản lý điều hành của nhà nước về giá, tăng thu cho ngân sách nhà nước. Thẩm định giá góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hạch toán xác thực chi phí sản xuất, kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội. Chống giá cả độc quyền hoặc phá giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên thị trường; góp phần phát triển và lành mạnh hoá thị trường các yếu tố sản xuất. Thẩm định giá góp phần tạo điều kiện để hội nhập kinh tế quốc tế về giá cả. Tóm lại, qua những nội dung trình bày ở trên Người viết đã khái quát sơ lược về hoạt động thẩm định giá, đã so sánh để người đọc hiểu thêm và phân biệt được GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 12 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN giữa hai hoạt động định giá và thẩm định giá, phân tích, tìm hiểu và trình bày cơ bản một số khái niệm, mục đích, đối tượng và vai trò của thẩm định giá nói chung. Sau đây Người viết xin trình bày hoạt động thẩm định giá bất động sản, hoạt động thẩm định giá bất động sản là một trong những đối tượng quan trọng không thể thiếu của hoạt động thẩm định giá nói chung. Hiện nay khi nhắc đến hoạt động thẩm định giá hầu hết mọi người đều nhắc đến một đối tượng cụ thể chiếm phần lớn đó là thẩm định giá bất động sản. 1.2. Khái quát về thẩm định giá bất động sản 1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 1.2.1.1. Định nghĩa thẩm định giá bất động sản Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định. Như đã biết, thẩm định giá bất động sản là một bộ phận quan trọng không thể thiếu trong thẩm định giá tài sản, vì trong thẩm định giá tài sản cơ bản được chia thành thẩm định giá động sản và thẩm định giá bất động sản. Vì lẽ đó muốn định nghĩa được thẩm định giá bất động sản phải dựa vào khái niệm của thẩm định giá, như đã trình bày ở đầu Chương 1: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.13 Vậy từ định nghĩa trên có thể hiểu thẩm định giá bất động sản là: Việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng hình thái tiền tệ của quyền sở hữu bất động sản cụ thể, bằng các phương pháp phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Trước hết, chúng ta cần hiểu thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá trị bằng hình thái tiền tệ. Tức là không có sẵn giá bất động sản hoặc đã có sẵn giá trị trên thị trường nhưng mức giá không rõ ràng và phù hợp, việc chúng ta cần làm là phải xác định lại giá của các bất động sản cần thẩm định và việc xác định này phải do các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá, là những người được đào tạo 13 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 4, khoản 15. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 13 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN chuyên nghiệp, nắm vững chuyên môn thực hiện cụ thể là các thẩm định viên về giá, sự ước tính này phải được thể hiện bằng hình thái tiền tệ, một mức giá cụ thể phù hợp với giá trị thực của bất động sản đó. Bên cạnh đó, đối tượng của thẩm định giá bất động sản là quyền tài sản bất động sản, vì giá trị của bất động sản luôn gắn liền với quyền tài sản bất động sản, cũng có thể hiểu giá trị của bất động sản được thể hiện thông qua quyền tài sản bất động sản. Quyền tài sản bất động sản là quyền lợi trong bất động sản, quyền lợi này thường được ghi trong văn bản chính thức như một chứng thư hay hợp đồng (cho thuê). Quyền sở hữu bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể hiện về mặt vật chất của tài sản. Một trong nhiều lợi ích trong quyền tài sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu. Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất động sản. Thẩm định viên về giá chỉ thẩm định giá quyền tài sản bất động sản chứ không phải thẩm định hình thái vật chất của bất động sản.14 Tiếp theo, các thẩm định viên về giá muốn xác định đúng được giá trị thực của quyền tài sản bất động sản thì cần phải áp dụng các phương pháp phù hợp dựa vào đặc điểm, vị trí, của bất động sản và quyền tài sản bất động sản cần thẩm định giá, mục đích cũng như thông tin cơ bản về bất động sản đó được thu thập trên thị trường, để sử dụng các phương pháp phù hợp đòi hỏi các thẩm định viên về giá nắm rõ kiến thức cơ bản khảo sát thu thập thông tin chính xác để đưa ra phương pháp phù hợp phản ánh đúng giá trị. Cuối cùng, thẩm định giá bất động sản luôn gắn liền tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Tức là việc xác định giá trị của quyền tài sản bất động sản phải gắn liền với địa điểm cụ thể nơi bất động sản tọa lạc vì địa điểm khác nhau sẽ có giá trị khác nhau (ví dụ: Vị trí bất động sản tọa lạc gần trung tâm thuơng mại, hoặc gần đô thị giá trị sẽ cao hơn ở các địa điểm khác) và quan trọng là phải gắn liền với thời điểm cụ thể, đó là thời điểm tiến hành thẩm định giá bất động sản. Thời điểm khác nhau có thể sẽ có mức giá xác định khác nhau. Có thể hiểu là thẩm định giá bất động sản phải đặt trong một bối cảnh thị trường nhất định, một địa điểm và thời điểm xác định vì đây là những yếu tố tác động mạnh đến giá trị của bất động sản cần được xác định. Song song đó việc xác định giá trị của quyền tài sản bất động sản này cũng luôn gắn với Hay Sinh - Trần Bích Vân, Giáo trình nguyên lý thẩm định giá, NXB Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh, 2012, tr 17. 14 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 14 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN với mục đích cụ thể nào đó theo yêu cầu của bên cần thẩm định giá bất động sản. Vì phương pháp thẩm định giá bất động sản có thể khác nhau nếu mục đích thẩm định giá bất động sản khác nhau. Trước khi thẩm định giá bất kỳ một bất động sản nào thì người thẩm định giá cần phải nắm được bất động sản ấy bao gồm những loại nào, tiêu chí nào để bất động sản được đưa vào thẩm định giá. Vậy để người đọc dễ tiếp cận hiểu rõ hơn về vấn đề phân loại cũng như tiêu chí bất động sản được đưa vào thẩm định giá, sau đây Người viết xin trình bày cụ thể phân loại bất động sản trong thẩm định giá bất động sản. 1.2.1.2. Phân loại bất động sản trong thẩm định giá bất động sản Phân loại bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động thẩm định giá bất động sản phù hợp với tính chất của từng loại bất động sản nhất định. Đầu tiên người viết muốn làm rõ khái niệm về bất động sản trong thẩm định giá bất động sản Bất động sản: Là tài sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm và tính bền vững. Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.15 Song thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản bao gồm hai mặt: Mặt vật chất và mặt pháp lý. Thứ nhất, mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắn được như đất đai, công trình trên đất,... Thứ hai, mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế,… Bất động sản được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba nhóm như sau: Thứ nhất, bất động sản có đầu tư xây dựng 15 Bộ luật Dân sự, số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội, Điều 174, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 15 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc... Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Thứ hai, bất động sản không đầu tư xây dựng Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,… Thứ ba, bất động sản đặc biệt Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,... Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Điều quan trọng nhất khi thẩm định giá bất động sản, cần xác định bất động sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh. Các bất động sản được đưa vào kinh doanh Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm : Một là, các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Hai là, quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. Ba là, các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.16 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cụ thể như sau: 16 Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội, Điều 6. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 16 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: Thứ nhất, thuộc đối tượng được phép kinh doanh. Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Thứ ba, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ tư, không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: Thứ nhất là, thuộc đối tượng được phép kinh doanh. Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thứ hai là, không có tranh chấp, trong thời hạn sử dụng đất. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ ba là, trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Đối với các bất động sản khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.17 Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội, Điều 7. 17 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 17 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Tiếp theo, sau khi xác định được khái niệm, phân loại được các bất động sản trong thẩm định giá bất động sản, vậy lấy gì làm cơ sở thẩm định giá. Muốn giải đáp được vấn đề này và góp phần làm rõ vấn đề, giúp người đọc hiểu rõ hơn về cơ sở thẩm định giá bất động sản người viết sẽ giải thích rõ trong phần tiếp theo sau đây. 1.2.1.3. Cơ sở thẩm định giá bất động sản Muốn thẩm định giá bất động sản thì cần dựa trên cơ sở là giá trị thị trường hoặc dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường. Xét về góc độ chủ quan, cơ sở để thẩm định giá bất động sản dựa vào giá trị phi thị trường (giá trị khác với các giá trị thị trường). nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, cơ sở thẩm định giá bất động sản phải dựa vào giá trị thị trường. Vậy để hiểu hơn về giá trị thị trường và giá trị phi thị trường tiếp theo đây Người viết sẽ làm rõ vấn đề này. Đầu tiên là giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản phải đáp ứng nội dung định nghĩa giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Vậy giá trị thị trường là gì. “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.18 Nội dung của giá trị thị trường có thể hiểu như sau: Đầu tiên, giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường tức là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Tiếp theo, vào thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản. Kế đến, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua có thể hiểu là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường. Tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá). 18 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 18 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Kế tiếp, và một bên là người bán sẵn sàng bán là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường. Cuối cùng, điều kiện thương mại bình thường tức là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá mức bình thường thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường. Hơn thế nữa, khái niệm giá trị thị trường còn được gắn liền với nhận thức và động thái của các bên tham gia thị trường. Thừa nhận các yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng đến những giao dịch trên thị trường và phân biệt những yếu tố mang tính chất thị trường với những bản chất khác hay phi thị trường ảnh hướng đến giá trị. Bên cạnh đó, thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan trọng để quyết định giá trị thị trường của bất động sản. Tiếp theo là giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường. Tức là bên cạnh khả năng có thể mua và bán của các bên tham gia thị trường, giá trị của bất động sản có thể bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thường hay không đúng cách của điều kiện thị trường. Giá trị hình thành trong các trường hợp này là giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường). “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…”.19 Từ định nghĩa trên ta có hiểu như sau: Trước tiên, việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được Tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2). 19 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 19 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN mua bán trên thị trường của tài sản đó. Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản bao gồm: Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt. Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường. Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó. Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác. Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường. Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường. Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của doanh nghiệp. Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tài sản đó. Giá trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản đó vào hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi được mang ra bán. Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý. Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 20 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép. Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành trong một tình huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán đó hoặc người bán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không tự nguyện. Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường. Trong những cuộc mua bán như vậy thẩm định viên phải tìm hiểu và mô tả đầy đủ, chi tiết trong báo cáo thẩm định hoàn cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản chất của việc mua bán và mức giá thể hiện. Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường. Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng của tài sản. Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định. Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định. Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thể. Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm. Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp. Bên cạnh đó, còn phải nhắc đến giá trị thuế chấp cho vay là giá trị của bất động sản được thẩm định viên xác định sau khi thực hiện đánh giá một cách thận GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 21 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN trọng về khả năng thị trường tương lai của bất động sản những suy đoán có thể đưa vào đánh giá giá trị của bất động sản thế chấp để cho vay. Giá trị thế chấp cho vay là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết trên cơ sở giá trị thị trường của bất động sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong việc thanh lý bất động sản để thu hồi nợ, do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường. Tóm lại, tùy vào mục đích thẩm định giá bất động sản cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản và yêu cầu đặt ra là thẩm định viên phải nắm vững, không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. Góp phần làm căn cứ chính xác trong quá trình thẩm định giá bất động sản. Điều quan trọng hơn hết là phải xác định được mục đích thẩm định giá bất động sản là gì thì mới có thể căn cứ vào giá trị chính xác được. Vì tùy vào mục đích khác nhau sẽ có căn cứ, đưa ra mức giá khác nhau, mục đích thẩm định giá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản cần thẩm định giá, cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên có liên quan như bên cần thẩm định giá hoặc bên sử dụng kết quả thẩm định giá hoặc các chủ thể có liên quan khác. Vậy vấn đề đặt ra ở đây là cần làm rõ mục đích thẩm định giá bất động sản. 1.2.2. Mục đích thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho rất nhiều mục đích khác nhau, nhưng có thể chia thành 3 nhóm mục đích sau đây: 1.2.2.1. Mục đích chuyển giao quyền sở hữu Đầu tiên, mục đích thẩm định giá bất động sản nhằm xác định giá trị bất động sản để chuyển giao quyền sở hữu giữa các chủ thể với nhau. Cụ thể như trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất) thì mục đích thẩm định giá bất động sản là xác định đúng giá trị bất động sản tại thời điểm nhất định giúp người có nhu cầu chuyển nhượng xác định được mức giá bán phù hợp so với thị trường. Ngược lại, về phía người nhận chuyển nhượng thì mục đích thẩm định giá trong trường hợp này là tư vấn xác định cho người nhận chuyển nhượng sở hữu được bất động sản đúng với giá trị thực tế trên thị trường, phù hợp với nhu cầu tài chính của người nhận chuyển nhượng. Bên cạnh đó, mục đích thẩm định giá bất động sản còn thiết lập cơ sở trao đổi bất động sản này với bất động sản khác. Tức là mục đích thẩm định giá bất động sản ở đây có thể hiểu là xác định giá trị bất động sản này để trao đổi phù hợp với giá trị của bất động sản cần trao đổi (ví dụ: Bên A đang sở hữu một thửa đất 40 mét GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 22 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN vuông vị trí trong hẻm, bên B cũng đồng thời sở hữu một thửa đất 30 mét vuông nhưng vị trí của thửa đất gần với một siêu thị. Bên A và Bên B muốn trao đổi hai thửa đất với nhau. Vậy mục đích thẩm định giá bất động sản trong trường hợp này là xác định đúng giá trị của hai bất động sản cần được chuyển đổi, tư vấn giúp cho hai bên xác định đúng giá trị bất động sản của mình đang sở hữu để có cơ sở trao đổi hai bất động sản với nhau). 1.2.2.2. Mục đích kinh tế, tài chính Thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích kinh tế, tài chính tín dụng. Tức là xác định giá trị của bất động cho các chủ thể có tài sản là bất động sản phục vụ cho các nhu cầu như, đầu tư, bảo hiểm, đấu giá, thế chấp, bảo lãnh, chứng minh tài sản… Thứ nhất, thẩm định giá bất động sản phục vụ việc thế chấp vay vốn: Do quy định của ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp phải được thẩm định giá để làm cơ sở việc xét cho vay. Mục đích của việc thẩm định giá này là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ, cũng như đảm bảo được quyền lợi cho bên có tài sản có điều kiện chứng minh và tiến hành giao dịch như mong muốn. Do đó việc thẩm định giá tài sản, bất động sản là cần thiết, tránh được các nguy cơ xấu cho bên chủ thể sử dụng kết quả thẩm định giá bất động sản này. Thứ hai, thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bảo hiểm: Các công ty bảo hiểm cần thẩm định giá các tài sản, bất động sản bảo hiểm, trên cơ sở đó để ký kết các hợp đồng bảo hiểm và mức bồi thường đối với bất động sản khi rủi ro xảy ra. Thứ ba, thẩm định giá cho mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán: Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên doanh nghiệp cần phải thẩm định giá tài sản trong đó có bất động sản. Thứ tư, thẩm định giá cho mục đích thanh lý tài sản: Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần thẩm định giá tài sản, bất động sản làm cơ sở đạt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản, bất động sản. 1.2.2.3. Mục đích đáp ứng các yêu cầu pháp lý Thẩm định giá bất động sản mục đích đáp ứng các yêu cầu pháp lý được hiểu là luôn gắn liền với công tác quản lý nhà nước mà khách hàng ở đây chủ yếu là các cơ quan, tổ chức nhà nước có nhu cầu thẩm định giá trị phục vụ cho các mục đích: GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 23 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Tính thuế hàng năm, tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế, xét xử, phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước,… Bên cạnh đó, mục đích thẩm định giá bất động sản đáp ứng các yêu cầu pháp lý làm cơ sở cho việc bồi thường trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư, dự án giao thông, các công trình công cộng… Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra (ví dụ: Gây sập lún nhà, hỏng các công trình lân cận…). Tóm lại, mục đích thẩm định giá bất động sản là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh hưởng quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp. Chính vì vậy, thẩm định viên về giá cần phải xác định và thỏa thuận với khách hàng ngay từ đầu về mục đích của việc thẩm định giá, trước khi xét đến các yếu tố có tính khác quan tác động đến giá trị bất động sản mục tiêu. Có thể nói, việc thẩm định giá bất động sản thực ra rất cần thiết nhưng nó phụ thuộc vào mục đích thẩm định. Mục đích của người thẩm định để mua khác với mục đích của người thẩm định làm sản phẩm để bán, cho những mục đích góp vốn hoặc sản xuất kinh doanh. Với mỗi mục đích thẩm định chúng ta phải xác định phương pháp thẩm định, cách tính toán những hệ thống rủi ro cũng như hệ số điều chỉnh thích hợp để chúng ta đưa ra kết quả. Bởi vì cùng một bất động sản đó nhưng với mỗi mục đích khác nhau thì nó đưa ra những kết quả khác nhau. Vì vậy yêu cầu đặt ra cho các thẩm định viên về giá phải xác định mục đích trước khi tiến hành các bước thẩm định giá và đưa ra một kết quả hợp lý, chính xác. Sau khi tìm hiểu cơ bản về mục đích thẩm định giá bất động sản, tiếp sau đây Người viết xin trình bày về vai trò của thẩm định giá bất động sản để người đọc phần nào hiểu được những vai trò mà thẩm định giá bất động sản mang lại. 1.2.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản Như đã biết, thẩm định giá bất động sản có vai trò rất lớn và không thể thiếu đối với xã hội hiện nay. Để làm rõ các vai trò mà thẩm định giá bất động sản mang lại Người viết tạm chia thành ba nhóm vai trò chính của thẩm định giá bất động sản như sau: 1.2.3.1. Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với các chủ thể tài sản và các bên có liên quan Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trường nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau. Chưa kể đến các GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 24 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản. Với sự giúp đỡ, tư vấn của các thẩm định viên về giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường bất động sản sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm… Vì lẽ đó, Thẩm định giá bất động sản thể hiện được vai trò tư vấn về giá trị, giá cả bất động sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan đưa ra quyết định mua hoặc bán. Đảm bảo quyền lợi chính đáng cho bên có bất động sản cần thẩm định giá và góp phần đảm bảo quyền lợi cho bên sử dụng kết quả thẩm định giá bất động sản này. Làm minh bạch hóa giao dịch về bất động sản giữa các bên có liên quan trên thị trường. Phần nào đánh giá đúng được giá trị thực chất của bất động sản để người mua hoặc người bán và chủ thể thứ ba có liên quan tin tưởng yên tâm thúc đẩy mạnh mẽ giao dịch bất động sản. Tức là vai trò của thẩm định giá bất động sản giúp cho các chủ thể nắm được giá trị đúng của bất động sản đang được giao dịch. Các thẩm định viên về giá có thể xem như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trương bất động sản. 1.2.3.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với nền kinh tế Vai trò đầu tiên, dịch vụ thẩm định giá bất động sản đáp ứng nhu cầu giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và của công dân. Dịch vụ thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam đã từng bước đáp ứng được nhu cầu thẩm định giá cho các thành phần kinh tế, các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp (cả doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân), các công ty liên doanh, các công ty nước ngoài... Đó là tất cả những đối tượng khách hàng mà ngành thẩm định giá bất động sản nước ta hướng tới phục vụ. Bên cạnh đó, thẩm định giá bất động sản góp phần làm minh bạch hóa giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, bảo lãnh, chứng minh tài sản) thúc đẩy mạnh mẽ thị trường phát triển. Công tác thẩm định giá bất động sản phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi thu hút vốn đầu tư trong nước cũng như ở nước ngoài. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 25 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hơn thế nữa, thẩm định giá bất động sản còn tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới. Hỗ trợ phát triển thị trường dịch vụ, thị trường tài chính, phát triển mạnh mẽ hơn thị trường bất động sản và các thị trường khác. Thẩm định giá bất động sản còn làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp. 1.2.4.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với quản lý nhà nước Thẩm định giá bất động sản là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nước về giá cả bất động sản. Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, doanh nghiệp nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nhà nước vẫn còn là người mua, người bán lớn nhất và như vậy tài sản chủ yếu được mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Trong trường hợp này thẩm định giá tài sản cụ thể bất động sản có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc quản lý ngân sách Nhà nước, qua đó ngân sách nhà nước được sử dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn. Hơn thế nữa thẩm định giá còn tác động tích cực đến việc giảm thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Ngoài ra, việc thẩm định giá bất động sản phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội. Đồng thời, thẩm định giá đúng giá trị bất động sản, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả. Không những thế, thẩm định giá bất động sản tác động tích cực đến công tác quản lý nhà nước như xử án, làm cơ sở đấu giá công khai đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng vận dụng các kết quả thẩm định có tính công bằng, minh bạch hơn trong quá trình thực hiện, giảm bớt lượt khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đất đai, góp phần bình ổn an sinh xã hội. Tóm lại, thẩm định giá bất động sản có vai trò vô cùng to lớn không những đối với quản lý nhà nước mà còn tác động sâu sắc đến mọi lĩnh vực kinh tế, xã hội. Sự xuất hiện của thẩm định giá bất động sản góp phần minh bạch hóa thị trường kích thích phát triển không chỉ thị trường bất động sản mà còn rộng ra đối với mọi thành phần kinh tế khác. Bên cạnh mục đích và vai trò thẩm định giá bất động sản, khi hoạt động trên bất kỳ lĩnh vực vực nào thì nhất định các chủ thể phải tuân thủ theo một số nguyên tắc nhất định. Sau đây người viết xin trình bày các nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản. 1.2.4. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản 1.2.4.1. Nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 26 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trong hoạt động thẩm định giá bất động sản đòi hỏi các chủ thể hoạt động thẩm định giá bất động sản cụ thể là các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải luôn tuân thủ theo các quy định pháp luật và các quy định tiêu chuẩn về hoạt động thẩm định giá. Muốn như vậy yêu cầu các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải am hiểu và nắm vững được các quy định của pháp luật cũng như các quy định về tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản. Đòi hỏi phải qua quá trình đào tạo các kiến thức cơ bản về chuyên môn, chuyên nghành thẩm định giá bất động sản. Thẩm định viên về giá phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá bất động sản. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định pháp luật hiện hành. Hơn thế nữa các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá, các thẩm định viên về giá cần không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá. Về phía khách hàng và các chủ thể khác tham gia vào hoạt động thẩm định giá bất động sản thì bắt buộc cũng phải tuân thủ theo pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, cho dù các chủ thể này là trong nước hay nước ngoài khi đã hoạt động về thẩm định giá bất động sản đều phải tuân thủ theo nguyên tắc này. 1.2.4.2. Nguyên tắc chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật Khi hoạt động thẩm định giá bất động sản nguyên tắc chịu trách nhiệm luôn được đặt lên hàng đầu. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên về giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước khách hàng về kết quả thẩm định giá của mình (chứng thư thẩm định giá). Nếu kết quả không đúng, gây thiệt hại cho Nhà nước cho người sử dụng kết quả thì phải bồi thường theo quy định. Trong quá trình thẩm định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá thẩm định giá cụ thể là chứng thư thẩm định giá. Thẩm định viên chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá. Giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 27 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN trước pháp luật, cũng như trước khách hàng hoặc các bên khác có liên quan sử dụng kết quả này. 1.2.4.3. Nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá Đầu tiên, nguyên tắc đảm bảo tính độc lập chuyên môn về nghiệp vụ được hiểu là: Các các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá làm công tác thẩm định giá bất động sản có quyền và trách nhiệm độc lập, thực hiện đúng đắn và đầy đủ những quy định về chuyên môn, nghiệp vụ. Không một tổ chức, cá nhân nào vì bất kỳ lý do gì mà ép buộc làm trái với quy định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Tức là trong khi hoạt động các thẩm định viên hoàn toàn độc lập không chịu chi phối bất kỳ thứ gì yêu cầu thực hiện đúng chuyên môn, đúng theo quy định. Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần thẩm định giá để bảo đảm được tính độc lập của mình Tiếp theo, tính trung thực, khách quan của các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá trong khi hoạt động cũng rất quan trọng phải thật công tâm, trung thực không được có dụng ý riêng, không được thông đồng với khách hàng đưa ra kết quả sai lệch. Tính trung thực còn được thể hiện là các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá không được nhận bất kỳ một khoản tiền hoặc các lợi ích nào khác từ tổ chức cá nhân có nhu cầu thẩm định giá bất động sản ngoài mức giá dịch vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng thẩm định không đúng các điều khoản của hợp đồng thẩm định giá. Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá. Bản thân thẩm định viên về mặt đạo đức nghề nghiệp cũng cần trung thực, khách quan trong quá trình hoạt động. Bên cạnh đó, thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. 1.2.4.4. Nguyên tắc bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật Các thẩm định viên về giá cũng như doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ về bảo mật các thông tin của các đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị yêu cầu thẩm định giá đồng ý. Tức là tuân thủ tuyệt đối về vấn đề bảo mật thông tin cho các cá nhân, chủ thể, khách hàng khi sử dụng dịch vụ thẩm GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 28 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN định giá bất động sản. Các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả thẩm định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép. 1.2.5. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản 1.2.5.1. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với nhà nước Pháp luật về thẩm định giá bất động sản ra đời đã góp phần thể hiện được những vai trò thiết thực quan trọng đối với nhà nước. Thứ nhất, pháp luật về thẩm định giá bất động sản đã giúp cho nhà nước thống nhất quản lý về giá trị bất động sản trên cả nước, các hệ thống văn bản của thẩm định giá đã mang lại rất nhiều lợi ích, công khai minh bạch giá các loại bất động sản trên thị trường, giúp Nhà nước dễ dàng quản lý và nắm được từng giá trị cụ thể, cũng như đưa ra các quy hoạch, khai thác, sử dụng bất động sản hợp lý hơn, hiệu quả hơn phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm cụ thể. Nâng cao vai trò quản lý của nhà nước đối với mọi thành phần kinh tế xã hội. Thứ hai, pháp luật về thẩm định giá bất động sản giúp đánh giá đúng giá trị của bất động sản góp phần giảm thất thu về thuế từ các giao dịch bất động sản cho nhà nước, bồi thường giải phóng mặt bằng cũng như phê duyệt thẩm định các dự án đầu tư công trình sử dụng vốn nhà nước. Tức là: Pháp luật về thẩm định giá bất động sản là công cụ giúp nhà nước quản lý về thuế đối với các giao dịch về bất động sản, góp phần tạo nguồn thu dồi dào cho ngân sách nhà nước, bồi thường giải phóng mặt bằng đúng giá trị. Giảm được thiệt hại về vốn đối với các dự án đầu tư công trình sử dụng vốn nhà nước, tránh thất thu nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. Thứ ba, pháp luật về thẩm định giá bất động sản tạo hành lang pháp lý rõ ràng về giá bất động sản giúp nhà nước giải quyết hài hòa được mối quan hệ lợi ích trong xã hội, công khai minh bạch về giá bất động sản phần nào giảm được các khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai. 1.2.5.2. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với kinh tế thị trường Sự ra đời các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đã mang lại cho nền kinh tế thị trường một bước phát triển vô cùng to lớn. Đầu tiên, quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản góp phần minh bạch hóa, công khai hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy các nguồn vốn đầu tư từ nguồn vốn trong và ngoài nước. Khi thị trường được công khai minh bạch rõ ràng GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 29 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN thì mới thu hút được đầu tư góp phần phát triển kinh tế, giải cứu thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Tiếp theo, là quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đã tháo gở được các vướng mắc cho việc thế chấp ngân hàng, xác định đúng giá trị thế chấp, giúp bên thế chấp chứng minh được đúng giá trị tài sản của mình. Song song đó, quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản còn giúp các doanh nghiệp làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp. Không những thế, quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản giúp cho các doanh nghiệp thẩm định giá có cơ sở để hoạt động và phát triển trên thị trường. 1.2.5.3. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với các chủ thể tài sản và các bên có liên quan Thứ nhất, pháp luật về thẩm định giá bất động sản có vai trò trong giải quyết hài hòa các mối quan hệ lợi ích, giữa người mua và người bán bất động sản cũng như bên có bất động sản và bên có nhu cầu sử dụng bất động sản. Nhờ có những quy định về thẩm định giá mà các bên yên tâm hơn khi giao dịch bất động sản, thuận lợi rõ ràng hơn bên có bất động sản thì được xác định đúng giá trị bất động sản của mình, bên có nhu cầu sử dụng thì mua đúng với giá trị như mong muốn. Thứ hai, pháp luật về thẩm định giá bất động sản giải quyết được tình trạng thất thu của các chủ thể thế chấp, đầu tư cho vay tài sản và bên có nhu cầu. Thứ ba, pháp luật về thẩm định giá bất động sản giảm thiểu rủi ro cho các thẩm định viên về giá vì đã quy định rõ ràng các tiêu chuẩn, phương pháp thẩm định giá và các văn bản hướng dẫn cụ thể giúp thẩm định viên an tâm hơn trong quá trình hoạt động nâng cao được kiến thức, trình độ chuyên môn, đưa ra kết quả phản ánh đúng được giá trị của bất động sản. Sau khi tìm hiểu cụ thể về mục đích, vai trò cũng như các nguyên tắc, tầm quan trọng của quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản. Sau đây để người đọc hiểu hơn về quy định pháp luật điều chỉnh thẩm định giá bất động sản qua các thời kỳ phát triển Người viết xin tiếp tục trình bày sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản. 1.3. Sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản 1.3.1. Giai đoạn trước năm 1997 Thời kỳ trước năm 1986 mô hình kinh tế tập trung bao cấp bộc lộ một số mặt tiêu cực của nó, mà hậu quả là cuộc khủng hoảng kinh tế, xã hội sâu sắc vào cuối những năm 70 đầu những năm 80. Vì những nguyên nhân đó những năm sau đó đã có sự chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 30 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN hàng hóa nhiều thành phần, hoạt động theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Dù có sự chuyển biến mạnh mẽ trong thời kỳ cuối những năm 80 đầu những năm 90 này, nhưng theo Người viết mặc dù đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, hoạt động theo cơ chế thị trường nhưng khái niệm về thẩm định giá tài sản cụ thể ở đây là thẩm định giá bất động sản vẫn chưa xuất hiện vì các tài sản liên quan đến bất động sản cụ thể là đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 vẫn chưa được chuyển nhượng và các bất động sản khác cũng chưa được xem là hàng hóa giao dịch phổ biến trên thị trường. Đến khi năm 1993 Luật Đất đai ra đời đã có một bước chuyển biến rất tích cực về vấn đề đất đai đã đặt nền móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối với đất đai. Bắt đầu từ việc quy định năm quyền năng cho người sử dụng đất đó là: Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Từ những quyền đó các chủ thể giao dịch trong thời kỳ này phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng, chuyển nhượng của các thành phần trong xã hội ngày càng lớn đã phát sinh nhiều vấn đề. Bên cạnh đó cơ sở về giá do Nhà nước quản lý và điều hành là chủ yếu phần lớn giá thị trường do người mua và người bán tự thỏa thuận có sự quản lý của nhà nước. Từ những nhu cầu thiết yếu về giao dịch quyền sử dụng đất, các bất động sản liên quan nói chung trong thời kỳ này, để dễ dàng giải quyết các nhu cầu phát sinh, các tranh chấp và tránh thiệt hại cho các bên khi tham gia giao dịch. Vấn đề đặt ra cần có một mức giá rõ ràng, minh bạch, đánh giá chính xác, khách quan giá trị của các tài sản nói chung bất động sản nói riêng đảm bảo hoạt động có hiệu quả tránh rủi ro là tính tất yếu đòi hỏi của thị trường thời kỳ này. Mặt khác, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đang ngày càng diễn ra sâu rộng, các giao dịch trên thị trường càng trở nên phức tạp, Việt Nam đang trong tiến trình đổi mới cơ chế kinh tế và quản lý. Quá trình cổ phần hóa và tái cấu trúc các Doanh nghiệp nhà nước dẫn đến một khối lượng khổng lồ về nhu cầu đánh giá và thẩm định giá bất động sản. Sự phát triển của thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản thương mại, xu hướng đô thị hóa và tính tất yếu của hoạt động mua bán và sáp nhập công ty…. đòi hỏi đánh giá đúng và kịp thời về một loại giá trị tài sản và giá trị doanh nghiệp. nhu cầu đòi hỏi phải hình thành quy định pháp luật thành lập các tổ chức trung gian tài chính cung cấp dịch vụ thẩm định giá để xác định giá trị đúng của các tài sản nói chung, bất động sản nói riêng hết sức cần thiết góp phần GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 31 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN làm cho môi trường kinh doanh trong thời kỳ này minh bạch, lành mạnh, làm phát triển kinh tế bền vững. Tóm lại, thời kỳ trước năm 1997 nhu cầu về hoạt động thẩm định giá bất động sản đã bắt đầu được hình thành, những chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường đã có nhu cầu Nhà nước đưa ra quy định điều chỉnh về thành lập một tổ chức trung gian tài chính cung cấp dịch vụ thẩm định giá. Sự xuất hiện nhu cầu, đòi hỏi một quy định điều chỉnh của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó. 1.3.2. Giai đoạn năm 1997 đến năm 2005 Như đã phân tích ở trên, thị trường ở Việt nam đã bắt đầu đòi hỏi có một quy định pháp luật về một dịch vụ thẩm định giá làm trung gian xác định đúng giá trị của các tài sản cụ thể là bất động sản, là một nhu cầu tất yếu, cần thiết cho nền kinh tế lúc bấy giờ. Một bước ngoặc cho việc hình thành hoạt động thẩm định giá ở Việt nam và thay đổi ít nhiều suy nghĩ của thị trường về thẩm định giá lúc này là ngày 08 tháng 06 năm 1997 Ban vật giá Chính phủ (nay là Cục quản lý giá thuộc Bộ Tài chính) đã gia nhập và là thành viên chính thức của Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN. Tiếp theo sau đó từ ngày 01 tháng 06 năm 1998 tham gia Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá với tư cách là hội viên thông tấn. Thẩm định giá chính thức thâm nhập vào thị trường Việt Nam bằng sự kiện ngày 09 tháng 02 năm 1998 Ban Vật giá của Chính phủ ban hành quyết định thành lập Trung tâm tư vấn, dịch vụ Kiểm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ (tiền thân công ty VVC), có trụ sở tại Hà Nội. Một năm sau đó là năm 1999 Ban Vật giá Chính phủ đã ban hành tiếp quyết định số 108/1999/QĐ-BVGCP về thành lập Trung tâm Thông tin và Kiểm định giá Miền Nam trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ (tiền thân công ty SIVC), có trụ sở đặt tại thành phố Hồ Chí Minh. Đây được xem là hai trung tâm thẩm định giá đầu tiên tại Việt Nam đáp ứng cơ bản nhu cầu về thẩm định giá của khách hàng từ Trung ương đến địa phương. Với số lượng nhân viên của hai trung tâm lúc này là gần 300 người và tổng giá trị tài sản thẩm định của hai trung tâm này ước tính khoản 4500 tỷ đồng. Nhiệm vụ hai trung tâm này là tiến hành thẩm định giá chủ yếu đối với: Tài sản Nhà nước phải thẩm định giá; tài sản theo yêu cầu của khách hàng. Pháp lệnh của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá được ban hành đã góp phần quan trọng điều chỉnh của pháp luật về thẩm định giá cơ bản bước đầu đây là văn bản đầu tiên được ban hành GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 32 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN về hoạt động thẩm định giá. Trong đó đã có những quy định cơ bản về thẩm định giá như: Đưa ra khái niệm cụ thể về thẩm định giá, các quy định về tài sản của Nhà nước phải thẩm định giá, tiếp theo là các quy định về doanh nghiệp thẩm định giá. Cũng như quy định về hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định viên về giá, kết quả thẩm định giá, cuối cùng là quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá. Tại thời điểm này thẩm định giá cơ bản được pháp luật điều chỉnh, quản lý một cách chặt chẽ và có những chuyển biến tốt, Pháp lệnh của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 về giá này là nền tảng cơ bản đầu tiên, làm tiền đề pháp triển cho các quy định về thẩm định giá sau này. Đây là văn bản pháp luật cao nhất hướng dẫn thống nhất hoạt động thẩm định giá trên toàn quốc. Từ đây thẩm định giá cụ thể ở đây là thẩm định giá bất động sản được chính thức công nhận là một nghề dịch vụ chuyên nghiệp. Chứng tỏ nền kinh tế nước ta đã và đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới. Chứng minh điều đó chúng ta không thể không nhắc đến từ khi có Pháp lệnh về giá của ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2002 chỉ trong vòng vài năm chúng ta đã cấp thẻ thẩm định viên về giá cho khoảng 18 thẩm định viên thuộc hai Trung tâm thẩm định giá của trung ương thuộc Bộ Tài chính. Tổng tài sản của hai trung tâm này này đã đạt mức khoảng 238,400 tỷ đồng tăng gấp 5 lần so với thời kỳ trước đó. Ở địa phương, cả nước thành lập được 34 thẩm định giá trực thuộc Sở Tài chính. Pháp lệnh Giá quy định công tác quản lý giá của Chính phủ nói chung và thẩm định giá nói riêng đã dần là công cụ quy chuẩn cho thị trường về sự xuất hiện mới mẽ của hoạt động thẩm định giá này. Tiếp theo sau đó một số quy định pháp luật về thẩm định giá liên quan như: Năm 2003, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá, trong nghị định này đã quy định một số điều cơ bản như: Hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp trên lãnh thổ Việt Nam phải theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và tiêu chuẩn hướng dẫn thẩm định giá quốc tế được Nhà nước Việt Nam thừa nhận, các quy định khác như: quy định về tài sản của Nhà nước phải thẩm định giá, những quy định cụ thể về thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định viên về giá, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá, Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức khi sử dụng kết quả thẩm định giá. Thông qua đó nghị định này đã hướng dẫn một cách cơ bản nhất về hoạt động thẩm định giá được quy định tại Pháp lệnh Giá năm 2002. Năm 2004, Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính số 21/2004/QĐ-BTC qui định về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá, GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 33 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN gồm bốn Chương, đã quy định chi tiết về các đối tượng, điều kiện cấp thẻ, tổ chức dự thi và cấp thể thẩm định viên về giá, cũng như quản lý, thu hồi thẻ thẩm định viên nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp của cán bộ nghiệp vụ hành nghề thẩm định giá trong giai đoạn này. Năm 2005, tại Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC và Quyết định số 77/2005/ QĐ-BTC, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (trong số khoảng 20 tiêu chuẩn dự kiến ban hành). Đây là những tiêu chuẩn cơ bản được sử dụng đến hiện nay. Theo đó nội dung của hai Quyết định này đã nêu và giải thích giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá và giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá tài sản nói chung. Bên cạnh đó đã quy định và giải thích những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản, quy định về báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản, quy trình thẩm định giá tài sản và những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản. Ngày 03 tháng 8 năm 2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá với phạm vi điều chỉnh là các doanh nghiệp thẩm định giá; Thẩm định viên về giá; Quản lý Nhà nước về thẩm định giá; Xử lý tranh chấp về thẩm định giá. Ngày 8 tháng 4 năm 2005, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 2772/2005/QĐ-BTC về chương trình bồi dưỡng nhằm nâng cao chất lượng hoạt động nghề nghiệp cho các thẩm định viên. Các quy định đã phần nào thể hiện được sự quan tâm đúng đắn, sự điều tiết thị trường, quản lý chung của Nhà nước về lĩnh vực giá cụ thể là thẩm định giá một cách chặt chẽ, hệ thống hóa, các tiêu chuẩn về thẩm định giá được quy định, cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên, năng cao trình độ, chuyên môn nghiệp vụ. Quy định còn làm sáng tỏ hơn về doanh nghiệp thẩm định giá và các xử lý tranh chấp trong hoạt động thẩm định giá. Một sự kiện quan trọng là Hội Thẩm định giá Việt Nam được thành lập theo Quyết định số 138/2005/QĐ-BNV ngày 26 tháng 12 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ sau khi thống nhất với Bộ trưởng Bộ Tài chính. Tóm lại, trong thời kỳ từ năm 1997 đến 2005 thẩm định giá đã bắt đầu chính thức thâm nhập vào thị trường Việt Nam. Bằng sự đánh dấu là có hai doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập do quyết định của Ban Vật giá Chính phủ. Tiếp sau đó, là sự điều chỉnh pháp luật đã được thể hiện đặt nền móng cho các quy định sau này đó là Pháp lệnh của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá chính thức công nhận thẩm định giá là một nghề, dịch vụ chuyên nghiệp ở Việt Nam. Tiếp sau đó là một số Nghị định, Thông tư của Chính phủ cũng như của Bộ Tài chính được ban hành để hướng dẫn xây dựng các GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 34 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN tiêu chuẩn về thẩm định giá làm cho quy định về thẩm định giá chính thức đi vào hoạt động và phát triển mạnh mẽ trên thị trường Việt Nam dưới sự điều tiết của nhà nước. 1.3.3. Giai đoạn năm 2006 đến nay Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 24 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá đã được tăng cường cả về chất lượng đào tạo, số lượng thẩm định viên, số lượng các tổ chức tham gia thị trường bất động sản ngày một phát triển. Bên cạnh đó, vào giai đoạn này không thể bỏ qua là sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 đã góp phần quy định rõ, cũng như điều chỉnh góp phần quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hoạt động giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Thông qua đó Luật quy định cụ thể về: Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản; các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh: Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, quản lý toàn bộ thị trường bất động sản lúc bấy giờ và là cơ sở cho hoạt động thẩm định giá phát triển là nền tảng cho các hoạt động kinh doanh về bất động sản. Ngoài ra, ở giai đoạn này hoạt động của trung tâm thẩm định giá bất động sản trở nên đa dạng và phong phú, phục vụ nhiều mục đích khác nhau. Năm 2007, Thông tư 67/2007/TT-BTC về việc chuyển đổi các trung tâm thẩm định giá sang hoạt động theo mô hình doanh nghiệp thì phải chuyễn đổi nhiệm vụ hoạt động và không được phép hoạt động. Vì lý do đó đã có 30 trung tâm ở các địa phương không đủ điều kiện chuyển đổi buộc phải chấm dứt hoạt động thẩm định giá bất động sản. Năm 2008, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) được ban hành điều chỉnh cho ra đời thêm các tiêu chuẩn về thẩm định giá bất sản cụ thể là các phương pháp phục vụ cho thẩm định giá bất động sản ngày một hoàn thiện hơn. Trong thời kỳ này công tác đào tạo các thẩm định viên về giá cũng được quan tâm một cách đúng mức từ đó cho thấy thẩm định giá bất động sản dưới sự điều chỉnh của Nhà nước đã phát triển đúng hướng thúc đẩy mạnh thị trường lúc bấy giờ. Theo quy luật phát triển tất yếu của thị trường trải qua một thời gian nền kinh tế nước ta ngày một phát triển vượt bậc, những quy định điều chỉnh về thẩm định giá bất động sản ngày càng bộc lộ những bất cập nhất định. Những tồn tại, bất cập GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 35 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN của hệ thống pháp luật về thẩm định giá gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý. Nhu cầu, đòi hỏi phải có cơ chế để khắc phục, cơ chế đó phải được Luật hóa ở mức độ cao hơn Pháp lệnh Giá. Đây là lý do sự ra đời Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội. Đánh dấu sự chuyển biến tích cực hơn về quy định thẩm định giá bất động sản phần nào khắc phục bất cập của quy định thẩm định giá bất động sản trong Pháp lệnh của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá. Việc quy định hoạt động thẩm định giá của Nhà nước là điểm mới so với Pháp lệnh Giá xuất phát từ yêu cầu thực tế nhằm góp phần quản lý, sử dụng tài sản nhà nước có hiệu quả hơn; bảo đảm lợi ích của Nhà nước khi Nhà nước thực hiện mua sắm, đi thuê, chuyển nhượng, bán, thanh lý các tài sản của mình. Các quy định về thẩm định giá cũng được điều chỉnh chi tiết hơn hướng dẫn rõ ràng hơn, hoàn thiện hơn trước. Thời gian sau đó là văn bản hướng dẫn về thẩm định giá bất động sản cũng lần lược ra đời như: Trong năm 2013 đã ban hành Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá; Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng 9 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn; Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật giá. Năm 2014 tiếp tục ban hành một số văn bản như: Thông tư số 06/2014/TTBTC ngày 7 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13; Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá; Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính Quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá; Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá. Đến thời điểm hiện nay thẩm định giá bất động sản đã không còn là khái niệm xa lạ với mọi người, với mọi thành phần kinh tế nữa vì đã có rất nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh, giải thích làm cho hoạt động thẩm định giá Việt Nam ngày một phát triển vươn lên tầm cao mới, hòa nhập với các nền kinh tế trên thế giới. Tóm lại, lịch sử pháp luật về thẩm định giá bất động sản từ khi được hình thành ở Việt Nam từ những nhu cầu tất yếu thay đổi của nền kinh tế thị trường, đến GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 36 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN khi Pháp lệnh về giá năm 2002 của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PLUBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá đã đặt nền móng cơ bản cho sự phát triển về quy định pháp luật của hoạt động thẩm định giá bất giá bất động sản ở nước ta. Qua các thời kỳ phát triển từ khi bắt đầu chỉ mới là hai trung tâm thẩm định giá bất động sản đến năm 2005, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về tiêu chuẩn Thẩm định viên về giá, đã điều chỉnh nâng tầm thẩm định giá bất động sản thành các doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản, phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, góp phần nâng cao được tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá bất động sản lúc bấy giờ. Bên cạnh đó năm 2006 được đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản đã phần nào làm nền cho thẩm định giá bất động sản dễ dàng hoạt động, là cơ sở phân loại các bất động sản được đưa vào kinh doanh, hoạt động trên thị trường. Qua một thời gian dài các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đã dần bộc lộ những bất cập, vì lẽ đó đòi hỏi phải ra đời Luật giá năm 2012. Tiếp sau đó là các hệ thống các Nghị định, Thông tư, Quyết định, góp phần khắc phục phần nào những bất cập của Pháp lệnh về giá năm 2002. Thống nhất quản lý một cách chặt chẽ hơn, ngày một hoàn thiện hơn các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản góp phần phát triển hoạt động này như hiện nay. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Tóm lại, ở Chương 1 qua quá trình tìm hiểu, Người viết đã vận dụng các kiến thức cơ bản để tiến hành phân tích một số khái niệm, mục đích, vai trò, cũng như sự hình thành và tổng quan về thẩm định giá tài sản nói chung. Đã so sánh sự khác nhau cơ bản của hoạt động thẩm giá so với hoạt động định giá. Sau đó người viết đi sâu vào tìm hiểu, nghiên cứu cụ thể về thẩm định giá bất động sản là một phần rất quan trọng trong hoạt động thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng hình thái tiền tệ của quyền sở hữu bất động sản cụ thể, bằng các phương pháp phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Bên cạnh đó, Người viết còn phân loại các bất động sản trong thẩm định giá bất động sản: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặt biệt. Song song đó, là phân tích rõ các bất động sản được đưa vào kinh doanh, làm rõ cơ sở của thẩm định giá bất động sản là chủ yếu dựa theo hai cơ sở chính là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 37 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hơn thế nữa, để người đọc hiểu và nắm bắt rõ ràng hơn, hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá bất động sản Người viết đã tiến hành phân tích cụ thể các mục đích chính của thẩm định giá bất động sản là mục đích chuyển giao quyền sở hữu giúp cho các chủ thể nắm được phần nào thông tin về giá của bất động sản trong khi thực hiện các giao dịch. Mục đích tiếp theo là mục đích kinh tế, tài chính là giúp các chủ thể thực hiện các giao dịch tài chính, tín dụng, đấu giá, thế chấp, chứng minh tài sản, vay ngân hàng. Mục đích cuối cùng là đáp ứng các yêu cầu pháp lý như tính thuế các giao dịch về bất động sản, bồi thường giải phóng mặt bằng… Tiếp theo, Người viết đã nêu được vai trò của thẩm định giá bất động sản, các nguyên tắc hoạt động và tầm quan trọng của quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản. Cuối cùng, là sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản qua các giai đoạn, các thời kỳ chính để người đọc nắm được lịch sử hình thành từng quy định cụ thể. Thông qua các tìm hiểu nêu trên Người viết muốn góp phần làm cho cho mọi người hiểu và có cái nhìn chính xác hơn về hoạt động thẩm định giá bất động sản và cụ thể hơn là những quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản, khẳng định được tầm quan trọng của pháp luật trong việc điều chỉnh, quản lý về hoạt động thẩm định giá bất sản hiện nay. Các quy định cụ thể của pháp luật về các chủ thể hoạt động thẩm định giá bất động sản, các tiêu chuẩn, quy trình, phương pháp, cũng như thực trạng áp dụng của quy định pháp luật về hoạt động thẩm đinh giá bất động sản sẽ được Người viết trình bày cụ thể trong Chương tiếp theo, tức Chương 2: Quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản. Thực trạng và đề xuất hoàn thiện. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 38 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN ---------Như đã biết, hoạt động thẩm định giá bất động sản là một trong những đối tượng chiếm phần lớn của hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung. Vì thế các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động thẩm định giá bất động sản đều được phân tích dựa trên quy định pháp luật về thẩm định giá. Cũng giống như một số ngành nghề hoạt động có điều kiện khác, hoạt động thẩm định giá bất động sản cũng bị chi phối bởi các điều kiện cũng như các tiêu chuẩn được pháp luật điều chỉnh, được quy định bởi các văn bản pháp luật và hệ thống các Nghị định, Thông tư một cách rõ ràng, cụ thể. Nhằm mục đích làm phát triển hơn, khẳng định được tầm quan trọng cũng như sự điều chỉnh, quản lý của các quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng. Theo đó, để phân tích làm rõ các quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản cũng như thực trạng, những bất cập, vướng mắc của quy định pháp luật về hoạt động này, bên cạnh đó là đưa ra một số kiến nghị đề xuất hoàn thiện những bất cập đó, nhằm góp phần thúc đẩy ngày một hoàn thiện hơn các quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản. Ngoài ra, ở Chương 2 này Người viết xin trình bày cũng như phân tích một số quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản, các quy định chủ thể của hoạt động thẩm định giá bất động sản như: Chủ thể thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định giá của Nhà nước, bên cạnh đó là các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể hoạt động thẩm định giá. Hơn thế nữa là các quy định pháp luật về quy trình thẩm định giá bất động sản, quản lý Nhà nước về hoạt động thẩm định giá bất động sản. Đan xen vào đó, Người viết cũng tiến hành so sánh ưu việt giữa các quy định về thẩm định giá bất động sản so với quy định về dịch vụ định giá bất động sản quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nhằm góp phần cho người đọc hiểu rõ hơn sự khác nhau cơ bản giữa quy định và bản chất của hai dịch vụ thẩm định giá bất động sản và dịch vụ định giá bất động sản. Tất cả nội dung trên là mục tiêu cũng như nội dung chính của Chương này. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 39 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Quy định của pháp luật Việt Nam về thẩm định giá bất động sản 2.1.1. Chủ thể của hoạt động thẩm định giá bất động sản Các chủ thể muốn được hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản đều phải đảm bảo một số tiêu chuẩn nhất định. Tiêu chuẩn về thẩm định giá bất động sản là một hệ thống văn bản pháp luật đòi hỏi các chủ thể khi tham gia hoạt động này phải luôn tuân thủ, thực hiện. Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản góp phần đảm bảo tính khách quan, trung thực của thẩm định giá bất động sản. Bên cạnh đó, tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản giúp Nhà nước thực hiện việc hướng dẫn và kiểm soát hoạt động thẩm định giá bất động sản. Hơn thế nữa, tiêu chuẩn thẩm định giá còn là hành lang pháp lý cực kỳ quan trọng để doanh nghiệp và thẩm định viên về giá nâng cao tính chuyên nghiệp và hạn chế rủi ro trong nghề nghiệp của mình. Vì lẽ đó Người viết tiếp sau đây sẽ trình bày rõ hơn về các tiêu chuẩn thẩm định viên về giá và các chủ thể có liên quan khác về hoạt động thẩm định giá bất động sản cũng như quyền và nghĩa vụ của các chủ thể này. 2.1.1.1. Thẩm định viên về giá Những quy định về thẩm định viên về giá đã được quy định tại Điều 34, Luật Giá năm 2012, đồng thời cũng được cụ thể hóa trong Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá (sau đây viết tắt là Nghị định số 89/2013/NĐ-CP) tại Điều 7 quy định người được công nhận là thẩm định viên về giá phải có đủ các tiêu chuẩn: Một là, trong quy định nêu rõ yêu cầu người muốn trở thành thẩm định viên về giá phải có năng lực hành vi dân sự. Điều này rất cần thiết vì khi được công nhận là thẩm định viên về giá sẽ phải có một số quyền, nghĩa vụ nhất định và phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình nếu gây thiệt hại phải chịu bồi thường theo quy định. Vì thế đương nhiên người đó phải đáp ứng đầy đủ về năng lực hành vi dân sự. Hai là, người muốn trở thành thẩm định viên về giá phải có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan. Vì thẩm định giá bất động sản là một lĩnh vực khá nhạy cảm, chính vì thế ngoài việc có năng lực chuyên môn tốt, giàu kinh nghiệm hoạt động thì muốn trở thành thẩm định viên về giá phải đáp ứng đủ về tư cách đạo đức, trung thực khách quan để khi được hành nghề đảm bảo đưa ra một kết GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 40 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN quả đúng đắn, tạo niềm tin vững chắc cho khách hàng và các chủ thể khác có thể yên tâm sử dụng. Ngoài việc đáp ứng những tiêu chuẩn về năng lực hành vi dân sự và các tiêu chuẩn về mặt đạo đức nghề nghiệp trình bày ở trên. Bên cạnh đó, cá nhân muốn trở thành thẩm định viên về giá phải đạt được các tiêu chuẩn về trình độ cũng như năng lực chuyên môn, kinh nghiệm và các tiêu chuẩn khác như: Thứ nhất, về trình độ yêu cầu có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp. Ngoài ra, phải có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ ba mươi sáu tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành nói trên, đây là yêu cầu về kinh nghiệm mà một thẩm định viên về giá phải đáp ứng. Thứ hai, về chuyên môn nghiệp vụ yêu cầu có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp: Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá. Tiếp theo, người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá. Thứ ba, tiêu chuẩn được xem là quan trọng hơn hết để một cá nhân trở thành thẩm định viên về giá là phải có thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.20 Về điều kiện cấp thẻ theo quy định công dân Việt Nam có đủ điều kiện sau sẽ được Bộ trưởng Bộ tài chính cấp thẻ thẩm định viên về giá: Điều kiện thứ nhất là, có năng lực hành vi dân sự, có lý lịch rõ ràng, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, liêm khiết, trung thực, khách quan và có ý thức chấp hành pháp luật. Điều kiện thứ hai là, có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp. Có thời gian công tác thực tế từ ba mươi sáu tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học đến ngày cuối của hạn nhận hồ sơ đăng ký dự thi theo chuyên ngành nói trên. Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá, Điều 7. 20 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 41 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Điều kiện thứ ba là, có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá còn thời hạn do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau: Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá; Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá. Điều kiện thứ tư là, phải đạt các yêu cầu theo quy định của kỳ thi cấp thẻ thẩm định viên về giá do Bộ tài chính tổ chức.21 Tóm lại, Nếu cá nhân đáp ứng đủ các điều kiện nói trên thì được Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên về giá. Nhìn chung để được cấp thẻ thẩm định viên về giá thì cá nhân đó phải hội tụ rất nhiều yếu tố về trình độ, về chuyên môn cũng như kinh nghiệm thực tiễn và phải trải qua một kỳ thi cấp quốc gia do Bộ Tài chính tổ chức, với những yêu cầu khá là khắt khe và có tính khoa học như thế nhìn về mặt tích cực thì sẽ tuyển chọn được đội ngũ có chất lượng có trình độ chuyên môn có thể đáp ứng tốt được các yêu cầu công việc đặt ra một cách dễ dàng và chất lượng.22 Thật ra, theo Người viết chỉ cần quy định người muốn trở thành thẩm định viên về giá phải đáp ứng điều kiện có thẻ thẩm định viên về giá là đủ vì điều kiện để cấp thẻ thẩm đinh viên về giá đã bao hàm hết các điều kiện về năng lực hành vi dân sự, trình độ cũng như kinh nghiệm thực tế và Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá rồi, như thế sẽ tránh tình trạng trùng lập, dài dòng xảy ra. Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá nói trên được quy định tại Luật Giá năm 2012 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 7, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP hiện hành đã phần nào khắc phục được một số khuyết điểm cơ bản của tiêu chuẩn thẩm định viên về giá quy định tại Điều 17, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về tiêu chuẩn thẩm định viên về giá (sau đây viết tắt là Nghị định số 101/2005/NĐ-CP) như: Một là, tại Điều 17 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP người được công nhận là thẩm định viên về giá phải là công dân Việt Nam, đến Nghị định số 89/2013/NĐCP đã sửa đổi điểm này thành người có năng lực hành vi dân sự quy định rõ ràng hơn là bất kỳ ai, nhưng yêu cầu phải đảm bảo có năng lực hành vi dân sự đây là Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính Quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá, Điều 4. 22 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá, Điều 7. 21 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 42 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN điểm bổ sung mới của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP hiện nay so với Nghị định số 101/2005/NĐ-CP trước đó. Quan điểm Người viết thấy đây cũng là sửa đổi cần thiết vì đã là công dân Việt Nam hoặc bất kỳ công dân nào bản thân công dân đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để tránh tình trạng là công dân nhưng không có hoặc mất năng lực hành vi dân sự. Hai là, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP còn bổ sung thêm quy định phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan mà trước đó Nghị định số 101/2005/NĐ-CP không quy định đây cũng là một số yêu cầu rất cần thiết đối với một người muốn trở thành thẩm định viên về giá thì bản thân phải đáp ứng phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan, quy định này góp phần làm cho hoạt động thẩm định giá được hoàn thiện hơn, bản thân thẩm định viên về giá cũng được xem trọng và tin tưởng hơn, tạo niềm tin, uy tín của thẩm định viên về giá đối với doanh nghiệp thẩm định viên đang hoạt động, cũng như đối với khách hàng tin tưởng, an tâm hơn khi sử dụng dịch vụ. Quan trọng hơn thế là góp phần tạo ra một đội ngũ thẩm định viên về giá chất lượng về công việc lẫn đạo đức xã hội. Ba là, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP trước đó quy định về tiêu chuẩn thẩm định viên về giá là: Có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá. Quy định này chưa rõ ràng và bất cập, gây khó khăn trong quá trình thực hiện. Có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá, nhưng không quy định cụ thể là chuyên ngành nào. Nhưng đến Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ra đời đã phần nào khắc phục được bất cập này cụ thể Nghị định số 89/2013/NĐ-CP đã quy định cụ thể hơn là có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp. Mặc dù chưa gọi là đầy đủ, rõ ràng nhất nhưng cũng làm rõ hơn quy định về tiêu chuẩn thẩm định viên về giá tại Nghị định số 101/2005/NĐ-CP trước đó, phần nào khắc phục vướng mắc hiện tại. Tóm lại, do đặc điểm của hoạt động thẩm định giá bất động sản liên quan đến lợi ích kinh tế của các thành phần kinh tế, các chủ thể kinh doanh, chủ thể sử dụng trong xã hội nên nếu muốn được xã hội thừa nhận tất yếu đòi hỏi người muốn trở thành thẩm định viên về giá phải đạt một số tiêu chuẩn và phẩm chất nhất định khi hoạt động dịch vụ thẩm định giá bất động sản cụ thể là các điều kiện về năng lực hành vi dân sự cũng như phẩm chất đạo đức và tiếp theo là các yêu cầu về mặt trình độ và kinh nghiệm thực tế. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 43 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Qua những phân tích ở trên phần nào làm cho người đọc hiểu rõ hơn về quy định tiêu chuẩn để trở thành thẩm định viên về giá, qua đó Người viết nhận thấy các quy định trên có những điểm khác hơn so với quy định về tiêu chuẩn định giá bất động sản được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 như sau: Thứ nhất là, Theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được cụ thể hóa tại Điều 15, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản (sau đây viết tắt là: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) quy định cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Trong khi đó theo quy định tại Điều 4, Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính Quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá quy định về điều kiện được cấp thẻ thẩm định viên về giá (sau đây viết tắt là Thông tư số 46/2014/TT-BTC) ngoài quy định về điều kiện phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ còn quy định thêm là phải có lý lịch rõ ràng, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, liêm khiết, trung thực, khách quan và có ý thức chấp hành pháp luật. Vậy so sánh giữa điều kiện cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản tại Điều 15 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP và điều kiện được cấp chứng chỉ thẩm định viên về giá tại Thông tư số 46/2014/TT-BTC ta thấy quy định tại Thông tư số 46/2014/TT-BTC cụ thể rõ ràng hơn và có quy định thêm lý lịch rõ ràng, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, liêm khiết, trung thực, khách quan và có ý thức chấp hành pháp luật. Thứ hai là, Điều 15, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học. Có thể nói quy định này bất cập ở điểm không quy định chuyên ngành tốt nghiệp của người xin cấp chứng chỉ định giá dẫn đến trình độ, kỹ năng hành nghề của đội ngũ định giá bất động sản còn yếu (tốt nghiệp ngành thể dục thể thao, bác sĩ,.. cũng có thể lấy chứng chỉ định giá bất động sản). Tiến hành so sánh giữa quy định Điều 15, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định điều kiện cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản với quy định tại Điều 4, Thông tư số 46/2014/TT-BTC về điều kiện cấp thẻ thẩm định viên về giá Người viết nhận thấy quy định ở Điều 4, Thông tư số 46/2014/TT-BTC khá đầy đủ hơn, ưu việt hơn ở điểm là Điều 4, Thông tư số 46/2014/TT-BTC quy định cá nhân muốn được cấp thẻ thẩm định viên về giá phải có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 44 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nam hoặc nước ngoài cấp. Theo đó, Điều 4, Thông tư số 46/2014/TT-BTC có quy định rõ ràng, cụ thể hóa yêu cầu phải có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật chứ không quy định chung chung như Điều 15, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học. Thứ ba là, Điều 15, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản. Trong khi đó Điều 4, Thông tư số 46/2014/TT-BTC quy định người muốn được cấp thẻ thẩm định viên về giá ngoài điều kiện có chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá còn thời hạn do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính còn yêu cầu phải có thời gian công tác thực tế từ ba mươi sáu tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học đến ngày cuối của hạn nhận hồ sơ đăng ký dự thi theo chuyên ngành. Tóm lại, Người viết khi tiến hành so sánh giữa điều kiện được cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 mà cụ thể được quy định tại Điều 15, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP và điều kiện được cấp thẩm định viên về giá theo pháp luật về giá mà cụ thể được quy định tại Điều 4, Thông tư số 46/2014/TT-BTC nhận thấy: Quy định về cấp thể thẩm định viên về giá khá đầy đủ và có nhiều điểm ưu việt hơn nhiều so với điều kiện được cấp chứng chỉ định giá bất động sản, yêu cầu về điều kiện cấp thẻ thẩm định viên về giá khá khắt khe hơn so với điều kiện được cấp chứng chỉ định giá bất động sản. Các thẩm định viên về giá khi đạt được đầy đủ các tiêu chuẩn thẩm định viên về giá như đã trình bày sẽ được đăng ký hành nghề thẩm định giá, sau đây Người viết sẽ tiếp tục làm rõ về hành nghề thẩm định viên về giá. Thẩm định viên về giá hành nghề là người đủ tiêu chuẩn của thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá. Để được hành nghề kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thì các thẩm định viên sau khi được đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá, có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ ba mươi sáu tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo các chuyên ngành: Kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp. Có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp; có chứng chỉ GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 45 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính và có đăng kí hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá. Theo đó, các thẩm định viên về giá để được hành nghề thẩm định giá trước hết phải đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá sau đó doanh nghiệp tiến hành nộp hồ sơ đăng ký hành nghề thẩm định giá cho thẩm định viên về giá theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 14, Nghị định 89/2013/ NĐ/CP. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá gồm có: Giấy đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp có xác nhận của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người được đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp uỷ quyền bằng văn bản. Bên cạnh đó, yêu cầu phải có các hồ sơ như sau: Bản sao chứng thực Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp, bản sao chứng thực hoặc sao y bản chính văn bản về việc chấm dứt hợp đồng lao động tại doanh nghiệp cũ đối với trường hợp thẩm định viên về giá hành nghề chuyển sang đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp khác. Giấy chứng nhận bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cho thẩm định viên về giá hành nghề theo quy định của Bộ Tài chính cũng là một trong những hồ sơ yêu cầu phải có. Kèm theo đó là bản sao Hợp đồng lao động và Phụ lục hợp đồng lao động (nếu có) tại doanh nghiệp thẩm định giá của thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề. Đối với thẩm định viên về giá là người nước ngoài thì pháp luật nước ta yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam còn thời hạn tối thiểu hai tháng. Trong thời hạn mười lăm ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ một bộ hồ sơ do doanh nghiệp lập theo quy định, Bộ Tài chính ban hành Thông báo đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá. Thẩm định viên về giá chỉ được phép hành nghề thẩm định giá sau khi có Thông báo đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá của Bộ Tài chính. Đáp ứng được những quy định nêu trên thì thẩm định viên về giá mới chính thức được hành nghề thẩm định giá.23 Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá, Điều 3. 23 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 46 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nhìn chung, các thẩm định viên về giá muốn được hành nghề từ việc nộp thủ tục hồ sơ đến khi được chính thức hành nghề rất đơn giản, không mất nhiều thời gian, thuận tiện, tạo điều kiện thuận lợi cho các thẩm định viên về giá trong nước hoặc thẩm định viên về giá nước ngoài muốn hành nghề tại Việt Nam được hành nghề đúng lĩnh vực, chuyên môn, giúp nhà nước quản lý, kiểm soát dễ dàng hơn góp phần phát triển nghành nghề thẩm định giá ở nước ta. Quy định đăng ký hành nghề thẩm định giá của thẩm định viên về giá tại Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá (sau đây viết tắt là Thông tư số 38/2014/TT-BTC) ra đời đã khắc phục được vướng mắc về quy định đăng ký hành nghề thẩm định giá của thẩm định viên về giá trước đó được quy định tại Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 24 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá (sau đây viết tắt là Thông tư số 17/2006/TT-BTC) . Cụ thể là đã bỏ quy định hàng năm thẩm định viên về giá phải thực hiện đăng ký hành nghề thẩm định giá với doanh nghiệp thẩm định giá tại thời điểm 01 tháng 01 hàng năm. Phần nào giúp các thẩm định viên về giá giảm bớt các thủ tục, các quy định không cần thiết, gây khó khăn, mất thời gian trong quá trình hoạt động nghề nghiệp cho mình Ngoài ra, không thể không nhắc đến đó là trường hợp những người không được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng theo quy định tại Luật Giá năm 2012: Thứ nhất, người không đáp ứng đủ các quy định về tiêu chuẩn quy định tại Luật Giá năm 2012 về mặt năng lực dân sự, chuyên môn, cũng như các điều kiện pháp lý. Trường hợp này đương nhiên không được hành nghề thẩm định giá. Thứ hai, cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân. Đây là điểm mới so với Điều 18, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP. Khác nhau ở điểm Nghị định số 101/2005/NĐ-CP chỉ quy định là cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ và công chức còn quy định hiện hành đã làm rõ, liệt kê thêm một số đối tượng một cách cụ thể và rõ ràng hơn đây cũng là điểm mới và cần thiết của luật hiện hành. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 47 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thứ ba, người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người đã bị kết án một trong các tội về kinh tế, chức vụ liên quan đến tài chính, giá, thẩm định giá mà chưa được xóa án tích; người đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn, người đang bị đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc. Kế đến, người đã bị kết án về tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên, người có hành vi vi phạm pháp luật về tài chính bị xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn một năm, kể từ ngày có quyết định xử phạt hoặc người đang bị đình chỉ hành nghề thẩm định giá.24 Những đối tượng trên đương nhiên không được đăng ký hành nghề thẩm định giá. Vì trường hợp thứ ba đã nêu ở trên là các đối tượng vi phạm pháp luật hoặc vi phạm về hoạt động thẩm định giá sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp, tạo nên sự mất lòng tin ảnh hưởng xấu khi tham gia hoạt động thẩm định giá, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, lợi ích của các bên có liên quan. Như đã biết, trong quá trình hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng các thẩm định viên về giá sẽ có các quyền cơ bản được pháp luật quy định như sau: Đầu tiên, thẩm định viên về giá được hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và quy định khác của pháp luật có liên quan. Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ. Tức là: Bản thân thẩm định viên về giá được hành nghề theo quy định và có quyền độc lập về chuyên môn nghiệp vụ của mình không ai, không một chủ thể nào có thể tác động ảnh hưởng đến sự độc lập về chuyên môn này, không bị chi phối hoặc tác động bởi bất kỳ quyền lợi, lợi ích nào. Tiếp theo, thẩm định viên về giá có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá. Điều này rất quan trọng đối với các thẩm định viên về giá, bởi vì các thẩm định viên về giá cần phải nắm được các thông tin này một cách rõ ràng, đầy đủ, để có cơ sở tiến hành thẩm định giá và đưa ra kết quả phù hợp, tránh thiệt hại cho các bên. Cuối cùng, thẩm định viên về giá có quyền từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy không đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá. Điều này đảm bảo được tính chuyên môn nghiệp vụ, uy tín, an toàn của các thẩm định viên về giá. Vì nếu 24 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 36. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 48 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN không đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá mà vẫn tiếp tục tiến hành thẩm định giá có thể đưa ra một kết quả phản ánh không đúng với giá trị thực, gây ảnh hưởng lớn đến khách hàng, các chủ thể có liên quan và ảnh hưởng trực tiếp đến bản thân người tiến hành thẩm định giá. Kế đến các thẩm định viên về giá có quyền tham gia tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá trong nước và ngoài nước đây là quyền lợi, lợi ích mà các thẩm định viên về giá được pháp luật quy định và bảo hộ.25 Bên cạnh đó, ngoài các quyền nói trên các thẩm định viên về giá trong quá trình hành nghề thẩm định giá của mình cũng phải thực hiện một số nghĩa vụ được quy định một cách cụ thể: Thứ nhất, nghĩa vụ đầu tiên và tất yếu đó là bản thân các thẩm định viên về giá trong quá trình hành nghề phải luôn luôn tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và quy định khác của pháp luật có liên quan. Nghĩa vụ tiếp theo mà các thẩm định viên về giá phải thực hiện đó là luôn thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá đảm quyền lợi, lợi ích cho khách hàng và các chủ thể khác. Thứ hai, thẩm định viên về giá bắt buộc phải ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá. Nghĩa vụ này thể hiện được sự ràng buộc về trách nhiệm buộc các thẩm định viên về giá phải ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm với kết quả mà mình đưa ra được thể hiện thông qua chứng thư thẩm định giá. Nếu kết quả ghi trong chứng thư có sai sót, không đúng, gây thiệt hại cho Nhà nước cho người sử dụng kết quả thì phải bồi thường theo quy định. Đây là một trong những nghĩa vụ cần thiết không thể thiếu được bản thân thẩm định viên về giá đưa ra kết quả thì phải chịu trách nhiện với kết quả mình đưa ra tránh những sai sót đáng tiếc xảy ra và cũng là sự ràng buộc yêu cầu các thẩm định viên về giá thận trọng hơn trong quá trình tiến hành thẩm định giá bất động sản. Thứ ba, nghĩa vụ giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do bản thân các thẩm định viên về giá thực hiện cho các chủ thể liên quan trong hợp đồng khi có yêu cầu là một nghĩa vụ không thể không nhắc đến. Các chủ thể có liên quan ở đây có thể là các khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá không phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm 25 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 37, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 49 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN định giá khi có yêu cầu, thắc mắc về kết quả thẩm định giá thì các thẩm định viên về giá bắt buộc phải giải trình một cách rõ ràng, thuyết phục về kết quả mà bản thân mình đưa ra cho các bên hiểu và nắm rõ được, điều này cũng góp phần giúp họ tin tưởng hơn có cái nhìn tổng quan hơn về kết quả mà mình nhận được từ kết quả mà các thẩm định viên về giá cung cấp cho họ. Có thể hiểu đây là quyền cơ bản của khách hàng và các chủ thể liên quan nhưng lại là nghĩa vụ bắt buộc đối với các thẩm định viên về giá. Thứ tư, các thẩm định viên về giá phải không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá bằng cách tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức đây cũng là một trong những nghĩa vụ bắt buộc mà các thẩm định viên về giá phải tuân thủ. Bên cạnh đó, thẩm định viên về giá có nghĩa vụ lưu trữ hồ sơ tài liệu thẩm định giá tài sản do mình thực hiện. Trường hợp thẩm định viên về giá chuyển đi nơi khác thì vẫn phải chịu trách nhiệm trước khách hàng và pháp luật về tính pháp lý của toàn bộ tài liệu, số liệu, kết quả thẩm định giá trong hồ sơ đã bàn giao trong thời gian lưu trữ theo quy định.26 Trên thực tế, có thể nói quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá là một phần gắn liền với quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá vì thẩm định viên về giá không được hành nghề độc lập mà và chỉ được đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá. Qua những phân tích quy định pháp luật ở trên phần nào giúp người đọc hiểu được những quy định về tiêu chuẩn để được công nhận là một thẩm định viên về giá, đăng ký hành nghề thẩm định giá, quyền và nghĩa vụ mà các thẩm định viên về giá phải thực hiện trong quá trình hoạt động nghề nghiệp của mình, thẩm định viên về giá là một trong những chủ thể không thể thiếu của của hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng. Như đã trình bày ở trên các thẩm định viên về giá muốn được hành nghề phải đăng ký hoạt động tại các doanh nghiệp thẩm định giá. Vậy để làm rõ về các quy định doanh nghiệp thẩm định giá, điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá. Người viết xin trình bày tiếp theo sau đây là quy định 26 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 37, khoản 2. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 50 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN doanh nghiệp thẩm định giá, một trong những chủ thể của hoạt động thẩm định giá bất động sản tiếp theo. 2.1.1.2. Doanh nghiệp thẩm định giá Doanh nghiệp thẩm định giá được hiểu là doanh nghiệp có chức năng hoạt động thẩm định giá, được thành lập và hoạt động dưới hình thức công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn (công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên), công ty hợp danh và doanh nghiệp tư nhân theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư. Theo quy định tại Luật Giá năm 2012 muốn trở thành doanh nghiệp thẩm định giá thì trước tiên các cá nhân, tổ chức phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: Điều kiện thứ nhất là, doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của Luật Doanh nghiệp.27 Doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005 là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.28 Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp, trừ trường hợp sau: Một là, cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình. Hai là, cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam; cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác. Ba là, người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự; người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh. Cuối cùng là các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản.29 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 38, khoản 1. Luật Doanh nghiệp, số 60/2005/QH11 ngày 12 tháng 12 năm 2005 của Quốc hội, Điều 4, khoản 1. 29 Luật Doanh nghiệp, số 60/2005/QH11 ngày 12 tháng 12 năm 2005 của Quốc hội, Điều 13, khoản 1, 2. 27 28 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 51 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Điều kiện thứ hai là, doanh nghiệp thẩm định giá chỉ được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá như sau: Nhìn chung, dù được thành lập dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên hay được thành lập dưới hình thức là công ty hợp doanh, doanh nghiệp tư nhân hay công ty cổ phần khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện cơ bản như sau: Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật. Có ít nhất ba thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp (đối với công ty trách nhiện hữu hạn một thành viên trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu, đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên trong đó tối thiểu phải có hai thành viên góp vốn, công ty hợp doanh thì tối thiểu phải có hai thành viên hợp danh, đối với doanh nghiệp tư nhân trong đó có một thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân. Cuối cùng là đối với công ty cổ phần trong đó tối thiểu phải có hai cổ đông sáng lập). Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của doanh nghiệp viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp. Ngoài ra đối với công ty nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần còn phải có thêm điều kiện là phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.30 Tóm lại, các cá nhân, tổ chức muốn trở thành doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải thoả mãn hai điều kiện cơ bản: Đủ điều kiện về thành lập, hoạt động của từng loại hình doanh nghiệp theo quy định về doanh nghiệp cũng như muốn thành lập công ty thẩm định giá phải đảm bảo các tiêu chuẩn đã được quy định tại Điều 38, Điều 39, Luật Giá năm 2012 như đã trình bày ở trên. Qua phân tích quy định pháp luật về thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản tại Điều 38, Điều 39, Luật Giá năm 2012 Người viết nhận thấy có nhiều điểm khác so với điều kiện kinh doanh dịch vụ tương tự đó là dịch vụ định giá bất động sản được quy định tại Điều 51, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Theo đó, tại Điều 51, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác 30 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 39. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 52 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, yêu cầu đặt ra khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Ta thấy rất rõ quy định quy định trên khác so với quy định tại Điều 38, 39, Luật Giá năm 2012 như sau: Một là, ở Điều 38, Luật Giá năm 2012 quy định là muốn hoạt động thẩm định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005 và doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Trong khi Điều 51, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật. Vậy điểm khác nhau ở đây là Điều 51, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ngoài quy định phải thành lập doanh nghiệp còn được thành lập dưới hình thức là hợp tác xã trong khi Điều 38, Luật Giá năm 2012 chỉ quy định được thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản. Nhưng khoản 2, Điều 38, Luật Giá năm 2012 lại quy định có phần chặt chẽ hơn ở điểm là ngoài thành lập theo quy định tại Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. So sánh hai quy định ta thấy điều kiện thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã định giá bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có phần sơ sài hơn so với điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản tại Luật Giá năm 2012. Hai là, tại khoản 2, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Quy định này khác so với quy định tại Điều 39, Luật Giá năm 2012 quy định có ít nhất ba thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp (đối với công ty trách nhiện hữu hạn một thành viên trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu, đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên trong đó tối thiểu phải có hai thành viên góp vốn, công ty hợp doanh thì tối thiểu phải có hai thành viên hợp danh, đối với doanh nghiệp tư nhân trong đó có một thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân. Cuối cùng là đối với công ty cổ phần trong đó tối thiểu phải có hai cổ đông sáng lập. Sau khi tìm hiểu các điều kiện, tiêu chuẩn thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản và đã tiến hành so sánh những điểm khác nhau giữa điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản và điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, góp phần cho người đọc phân biệt bản chất khác nhau cơ bản giữa quy GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 53 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN định của hai hoạt động định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản. Tiếp sau đây Người viết sẽ tiếp tục trình bày, phân tích quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản. Các doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản trong quá trình hoạt động sẽ có các quyền cơ bản như sau: Thứ nhất, một trong những quyền cơ bản khi các doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản trong quá trình hoạt động của mình là cung cấp các dịch vụ thẩm định giá, tư vấn cho khách hàng xác định đúng giá trị của bất động sản mình đang có nhằm hướng đến đáp ứng nhu cầu, các quyền lợi, lợi ích của khách hàng và các chủ thể có liên quan. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp thẩm định giá sẽ nhận được khoản thù lao nhất định từ việc cung cấp các dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng, khoản thù lao này được thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng. Tiếp theo, các doanh nghiệp thẩm định giá có quyền thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá theo sự uỷ quyền bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm định giá. Đương nhiên doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về hoạt động của chi nhánh thẩm định giá do doanh nghiệp thành lập. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và phải có ít nhất hai thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá đã thành lập chi nhánh đó. Thứ hai, các doanh nghiệp thẩm định giá có quyền tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Hơn thế nữa, các doanh nghiệp thẩm định giá được đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư của Việt Nam và pháp luật của nước sở tại. Trong thời hạn ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày đặt cơ sở hoặc chấm dứt hoạt động của cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài, doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản kèm theo tài liệu có liên quan cho Bộ Tài chính để quản lý, giám sát. Thứ ba, như đã trình bày ở các quyền của các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp cũng có quyền yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản là bất động sản cần thẩm định giá. Đây là quyền cơ bản nhằm phục vụ trong quá trình tiến hành thẩm định giá của doanh nghiệp vì những GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 54 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của bất động sản đó. Các doanh nghiệp sẽ nắm được các thông tin quan trọng về bất động sản để khi giao cho các thẩm định viên về giá tiến hành các quy trình thẩm định giá có đầy đủ các thông tin, đưa ra kết quả phản ảnh đúng giá trị thực của bất động sản cần thẩm định giá. Cuối cùng, các doanh nghiệp thẩm định giá có quyền từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng khi thấy tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý hoặc một số lý do khác .31 Bên cạnh các quyền đã trình bày ở trên thì các doanh nghiệp thẩm định giá cũng phải tuân thủ theo một số nghĩa vụ bắt buộc như sau: Đầu tiên, các doanh nghiệp thẩm định giá phải luôn tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá năm 2012 và Luật doanh nghiệp năm 2005. Tiếp theo, doanh nghiệp thẩm định giá phải có nghĩa vụ cung cấp Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá. Kế đến, mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp là nghĩa vụ tiếp theo mà các doanh nghiệp thẩm định giá phải thực hiện. Theo đó doanh nghiệp thẩm định giá phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp để tạo nguồn chi trả bồi thường thiệt hại (nếu có) do doanh nghiệp thẩm định giá gây ra cho người sử dụng kết quả thẩm định giá. Người sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá hoặc là bên thứ ba có liên quan do khách hàng thẩm định giá xác định và được doanh nghiệp thẩm định giá thống nhất ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Trường hợp tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài hoạt động ở Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá có thể được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm ở nước ngoài theo quy định của pháp luật. Việc mua bảo hiểm trách nhiệm nghề 31 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 42, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 55 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm ở nước ngoài phải được thực hiện theo quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh bảo hiểm. Chi phí mua bảo hiểm sẽ được tính vào chi phí kinh doanh của doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá thì phải trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp với mức trích tối thiểu hàng năm là 1% trên doanh thu dịch vụ thẩm định giá (doanh thu không có thuế giá trị gia tăng), được hạch toán như trường hợp trích lập dự phòng phải trả và được tính vào chi phí kinh doanh theo quy định của pháp luật. Khi quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm tài chính tương đương 10% doanh thu về dịch vụ thẩm định giá của năm tài chính thì không tiếp tục trích quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp cho năm đó nữa. Trường hợp đến cuối năm tài chính doanh nghiệp không sử dụng hoặc sử dụng không hết quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thì doanh nghiệp thực hiện hoàn nhập số dư quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp và sang năm tài chính tiếp theo lại thực hiện trích lập. Trường hợp doanh nghiệp chấm dứt hoạt động thẩm định giá, doanh nghiệp phải thực hiện hoàn nhập khoản chi phí dự phòng rủi ro nghề nghiệp đã trích và thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. Nghĩa vụ kế đến của doanh nghiệp thẩm định giá là bồi thường thiệt hại cho khách hàng do vi phạm những thoả thuận trong hợp đồng thẩm định giá và trong trường hợp kết quả thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích của khách hàng do không tuân thủ các quy định về thẩm định giá. Cuối cùng, các thẩm định viên về giá muốn được hành nghề phải đăng ký hoạt động tại doanh nghiệp thẩm định giá. Vì vậy các doanh nghiệp thẩm định giá có nghĩa vụ quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý của mình và phải có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho thẩm định viên. Bên cạnh đó, doanh nghiệp thẩm định giá còn có nghĩa vụ thực hiện chế độ báo cáo. Chế độ báo cáo được chia hai loại: Báo cáo định kỳ, báo cáo đột xuất Báo cáo định kỳ được hiểu là định kỳ hàng năm, doanh nghiệp thẩm định giá gửi báo cáo theo Mẫu Báo cáo tình hình doanh nghiệp và một số chỉ tiêu hoạt động thẩm định giá cả năm tới Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá). Thời hạn gửi báo cáo chậm nhất vào ngày 31 tháng 3 của năm liền sau năm báo cáo. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 56 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Báo cáo đột xuất tức là doanh nghiệp thẩm định giá gửi báo cáo đột xuất theo yêu cầu bằng văn bản của Bộ Tài chính hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Doanh nghiệp thẩm định giá còn phải thực hiện nghĩa vụ lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá. Hồ sơ thẩm định giá phải đưa vào lưu trữ bằng giấy và dữ liệu điện tử kể từ ngày phát hành Chứng thư thẩm định giá. Đầu tiên, Doanh nghiệp thẩm định giá lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá bằng giấy: Doanh nghiệp thẩm định giá phải lưu trong hồ sơ thẩm định giá, bao gồm: Hợp đồng thẩm định giá và biên bản thanh lý hợp đồng thẩm định giá (nếu có), văn bản đề nghị thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, toàn bộ tài liệu và thông tin cần thiết để hình thành kết quả thẩm định giá, các tài liệu khác theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và quy định của pháp luật. Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ bằng giấy phải có hệ thống, được phân loại, sắp xếp thành từng bộ hồ sơ riêng theo thứ tự thời gian phát sinh và theo từng hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu, đề nghị thẩm định giá. Tiếp theo, doanh nghiệp thẩm định giá lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá bằng lưu trữ điện tử: Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ điện tử phải có hệ thống và gồm các nội dung cơ bản tại báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, các phụ lục và bảng tính kèm theo (nếu có). Thời hạn lưu trữ tối thiểu là mười năm đối với hồ sơ thẩm định giá bằng giấy và lưu trữ vĩnh viễn đối với dữ liệu điện tử. Doanh nghiệp thẩm định giá phải có biện pháp để duy trì tính bảo mật, an toàn, toàn vẹn, có khả năng tiếp cận và phục hồi được của hồ sơ thẩm định giá trong thời hạn lưu trữ.32 Tiếp theo, Người viết sẽ trình bày các hành vi bị cấm đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá: Một là, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá không được tranh giành khách hàng dưới hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc, thông đồng với khách hàng và các hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác; thông tin không chính xác về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá. 32 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 42, khoản 2. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 57 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hai là, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá không đồng với khách hàng thẩm định giá, người có liên quan khi thực hiện thẩm định giá làm sai lệch kết quả thẩm định giá. Không được nhận hoặc yêu cầu bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích khác từ khách hàng thẩm định giá ngoài mức giá dịch vụ đã được thoả thuận trong hợp đồng. Ba là, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá không được giả mạo, cho thuê, cho mượn; sử dụng Thẻ thẩm định viên về giá trái với quy định của pháp luật về giá. Bốn là, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá không được tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá, trừ trường hợp được khách hàng thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật cho phép. Gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá khi họ thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật. Các hành vi bị cấm nói trên là các hành vi vi phạm nghiêm trọng về hoạt động thẩm định giá, gây ảnh hưởng trực tiếp đến các chủ thể tham gia hoạt động thẩm định giá, có thể dẫn đến thiệt hại, tiêu cực nên cần được ngăn chặn kịp thời và có chế tài xử lý phù hợp. Tóm lại, các tổ chức, cá nhân muốn thành lập doanh nghiệp thẩm định giá phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Giá, Luật Doanh nghiệp và các quy định pháp luật có liên quan. Trong quá trình hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp sẽ có một số quyền cũng như phải thực hiện một số nghĩa vụ nhất định như đã trình bày ở trên. Không được thực hiện các hành vi bị cấm, đảm bảo quyền lợi, lợi ích cho khách hàng, luôn tuân thủ theo tiêu chuẩn, pháp luật về hoạt thẩm định giá. Sau đây, Người viết sẽ tiếp tục trình bày một chủ thể tiếp theo của hoạt động thẩm định giá là thẩm định giá của nhà nước 2.1.1.3. Thẩm định giá của nhà nước Việc quy định có tổ chức thẩm định giá của Nhà nước là một điểm mới của Luật Giá năm 2012 so với Pháp lệnh Giá năm 2002 trước đó. Phương thức hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo Luật Giá quy định cụ thể như sau: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá khi cần thiết để thẩm định giá đối với các trường hợp GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 58 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thứ nhất, mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước. Thứ hai, không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá. Thứ ba, mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước. Thứ tư, mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.33 Thành phần của Hội đồng thẩm định giá được quy định như sau: Thứ nhất là, hội đồng thẩm định giá tài sản của Bộ Tài chính được thành lập theo thẩm quyền quản lý nhà nước do lãnh đạo Bộ Tài chính hoặc người được ủy quyền làm Chủ tịch, các thành viên khác gồm: Một là, đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý giá thuộc Bộ Tài chính. Hai là, đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý tài sản nhà nước thuộc Bộ Tài chính. Ba là, các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá. Thứ hai là, hội đồng thẩm định giá tài sản của Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác của trung ương (sau đây gọi tắt là Bộ, cơ quan trung ương) do lãnh đạo Bộ, cơ quan trung ương có tài sản cần thẩm định giá hoặc người được ủy quyền làm Chủ tịch, các thành viên khác gồm: Một là, thủ trưởng đơn vị có tài sản cần thẩm định giá. Hai là, đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý giá hoặc quản lý tài chính thuộc Bộ, cơ quan trung ương và bộ phận chuyên môn về giá hoặc tài chính, kế toán của đơn vị có tài sản cần thẩm định giá. Ba là, các thành viên khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng quyết định căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá. Thứ ba là, hội đồng thẩm định giá tài sản cấp tỉnh, cấp huyện do lãnh đạo hoặc người được ủy quyền của cơ quan tài chính nhà nước (Sở Tài chính, Phòng Tài chính Kế hoạch) làm Chủ tịch, các thành viên khác gồm: Một là, đại diện đơn vị có tài sản cần thẩm định giá. Hai là, đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý giá, quản lý tài chính của cơ quan tài chính nhà nước. 33 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 44, 45. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 59 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ba là, các thành viên khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng quyết định, căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá. Thứ tư là, hội đồng thẩm định giá tài sản của cơ quan, tổ chức, đơn vị (sau đây gọi chung là đơn vị) được giao mua, bán, quản lý và sử dụng tài sản do lãnh đạo đơn vị có tài sản cần thẩm định giá hoặc người được ủy quyền làm Chủ tịch, các thành viên khác gồm: Một là, đại diện bộ phận chuyên môn về giá hoặc tài chính, kế toán của đơn vị được giao mua, bán, quản lý, sử dụng tài sản; Hai là, đại diện bộ phận chuyên môn về giá hoặc tài chính của cơ quan cấp trên. Ba là, các thành viên khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng quyết định căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá. Hội đồng thẩm định giá phải có ít nhất một thành viên đã qua đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá theo quy định của Bộ Tài chính hoặc đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng, đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá. Trong trường hợp cần thiết, Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá quyết định thành lập Tổ giúp việc Hội đồng thẩm định giá. Hội đồng thẩm định giá làm việc theo nguyên tắc tập thể. Phiên họp thẩm định giá chỉ được tiến hành khi có mặt ít nhất 2/3 số lượng thành viên của Hội đồng thẩm định giá tài sản trở lên tham dự. Trường hợp Hội đồng thẩm định giá tài sản chỉ có ba thành viên thì phiên họp phải có mặt đủ ba thành viên. Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá điều hành phiên họp thẩm định giá. Trước khi tiến hành phiên họp thẩm định giá, những thành viên vắng mặt phải có văn bản gửi tới Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá nêu rõ lý do vắng mặt và có ý kiến độc lập của mình về các vấn đề liên quan đến giá của tài sản cần thẩm định. Hội đồng thẩm định giá kết luận về giá của tài sản theo ý kiến đa số đã được biểu quyết và thông qua của thành viên Hội đồng có mặt tại phiên họp. Trong trường hợp có ý kiến ngang nhau thì bên có biểu quyết của Chủ tịch Hội đồng là ý kiến quyết định. Thành viên của Hội đồng thẩm định giá có quyền bảo lưu ý kiến của mình nếu không đồng ý với kết luận về giá của tài sản do Hội đồng quyết định; ý kiến bảo lưu đó được ghi vào Biên bản phiên họp thẩm định giá tài sản. Điều đặt biệt là Hội đồng thẩm định giá tài sản theo quy định trình bày ở trên sẽ chấm dứt hoạt động sau khi hoàn thành nhiệm vụ quy định tại Quyết định thành GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 60 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN lập Hội đồng. Các trường hợp phát sinh sau khi Hội đồng thẩm định giá chấm dứt hoạt động sẽ do cơ quan có thẩm quyền thành lập Hội đồng chủ trì xử lý.34 Cũng như các chủ thể thẩm định giá khác, Hội đồng thẩm định giá cũng có những quyền cơ bản như sau: Thứ nhất, cũng như các chủ thể thẩm định giá khác đã trình bày ở quyền của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá, thì Hội đồng thẩm định giá có cũng có quyền yêu cầu cơ quan có yêu cầu thẩm định giá hoặc cơ quan, tổ chức, đơn vị có tài sản cần thẩm định giá hoặc tổ chức, cá nhân khác có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết phục vụ cho việc thẩm định giá tài sản. Thứ hai, Hội đồng thẩm định giá có quyền thuê tổ chức có chức năng thực hiện giám định tình trạng kinh tế - kỹ thuật, chất lượng của tài sản; thuê thẩm định giá tài sản nhằm có thêm thông tin phục vụ cho việc thẩm định giá của Hội đồng thẩm định giá. Kinh phí thuê thực hiện được quy định như sau: Chi phí phục vụ cho việc thẩm định giá của Nhà nước được trang trải bằng kinh phí từ ngân sách nhà nước của cơ quan được giao nhiệm vụ thẩm định giá hoặc cơ quan có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá trong trường hợp thành lập Hội đồng thẩm định giá. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể chi phí phục vụ cho việc thẩm định giá tài sản của Nhà nước. Riêng đối với trường hợp thẩm định giá khi mua sắm, bán, thanh lý tài sản nhà nước thì chi phí phục vụ cho việc thẩm định giá thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan. Thứ ba, cũng như các quyền của các chủ thể khác Hội đồng thẩm định giá cũng có quyền từ chối việc thẩm định giá tài sản trong trường hợp không có đủ thông tin, tài liệu theo yêu cầu cũng là một quyền cơ bản nhất của Hội đồng thẩm định giá. Quyền này đảm bảo tính chính xác, khách quan của Hội đồng thẩm định giá tránh gây thiệt hại trong quá trình tiến hành thẩm định giá của Hội đồng thẩm định giá. Bên cạnh các quyền đã trình bày ở trên, Hội đồng thẩm định giá phải thực hiện một số nghĩa vụ như sau: Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá, Điều 28. 34 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 61 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thứ nhất, Hội đồng thẩm định giá phải tuân thủ trình tự thẩm định giá tài sản theo quy định tại Điều 25, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP.35 Có thể hiểu trình tự thẩm định giá tài sản là một trình tự được xây dựng có tính hệ thống, logic, hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, như vậy Hội đồng thẩm định giá phải tuân thủ trình tự thẩm định giá sẽ giúp Hội đồng thẩm định giá khi tiến hành thẩm định giá có cơ sở, định hướng rõ ràng và sẽ đạt đến một kết luận ước tính giá trị một cách đúng đắn. Thứ hai, như các doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên về giá, Hội đồng thẩm định giá phải luôn bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tức là trong quá trình thẩm định giá của mình Hội đồng thẩm định giá phải luôn đảm bảo không bị chi phối, tác động bởi bất cứ quyền lợi, lợi ích nào. Phải thật sự trung thực và khách quan, tôn trọng sự thật, không được thành kiến thiên vị. Vì hiện nay cũng tồn tại một số ý kiến cho rằng thẩm định giá của Nhà nước cụ thể là do Hội đồng thẩm định giá thực hiện xảy ra tình trạng không đảm bảo sự khách quan trong việc thẩm định giá tài sản của Nhà nước.36 Vì lẽ đó Hội đồng thẩm định giá phải thật sự phát huy đúng vai trò của mình phải thật sự độc lập về chuyên môn về nghiệp vụ, khách quan để đưa ra một kết quả phù hợp, phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản cần thẩm định giá và phải chịu trách nhiệm về kết quả này. Thứ ba, Hội đồng thẩm định giá phải bảo mật thông tin, không được tiết lộ cho bất kỳ ai biết về các thông số, dữ liệu thực tế, kết quả thẩm định giá. Trừ trường hợp có yêu cầu của khách hàng hoặc các cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Điều 25. Trình tự thẩm định giá tài sản 1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thẩm định giá tài sản theo trình tự sau: a) Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá; b) Lập kế hoạch thẩm định giá; c) Khảo sát thực tế, thu thập thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định giá; d) Phân tích thông tin; đ) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá căn cứ vào quy chế tính giá tài sản hàng hóa, dịch vụ, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành; các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp xác định giá theo quy định của pháp luật liên quan đến tài sản cần thẩm định giá; e) Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, văn bản trả lời về kết quả thẩm định giá trình thủ trưởng cơ quan có thẩm quyền thẩm định giá phê duyệt; sau đó gửi văn bản trả lời về kết quả thẩm định giá cho cơ quan yêu cầu thẩm định giá. 2. Tùy theo tài sản cần thẩm định, trình tự thẩm định giá có thể rút gọn một số bước so với quy định tại khoản 1 Điều này. 36 Dự thảo online: Một số ý kiến nhằm góp phần hoàn thiện dự thảo Luật Giá, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=260&TabIn dex=5&YKienID=254, [ngày truy cập ngày 30-9-2014]. 35 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 62 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hội đồng thẩm định giá được sử dụng con dấu của cơ quan quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá tài sản.37 Bên cạnh các quy định về quyền và nghĩa vụ nói trên, không phải bất kỳ trường hợp nào Hội đồng thẩm định giá cũng được tham gia thẩm định giá cũng có một số trường hợp không được tham gia thẩm định giá như sau: Trường hợp thứ nhất, người có nghĩa vụ, quyền lợi liên quan đến tài sản cần thẩm định giá hoặc đã tiến hành thẩm định giá tài sản đó trước khi thành lập Hội đồng thẩm định giá. Trường hợp thứ hai, người có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột là thẩm định viên về giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá đã tiến hành thẩm định giá tài sản đó trước khi thành lập Hội đồng thẩm định giá. Trường hợp thứ ba, người đang trong thời gian thi hành kỷ luật từ hình thức cảnh cáo trở lên, người đang bị quản chế hành chính; người bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Những trường hợp quy định trên nhằm đảm bảo tính độc lập, không bị chi phối bởi các mối quan hệ làm sai lệch kết quả thẩm định giá của Hội đồng thẩm định giá, đảm bảo tính khách quan, trung thực về kết quả thẩm định giá tạo niềm tin vững chắt cho các chủ thể khi sử dụng kết quả. Tóm lại, các chủ thể hoạt động thẩm định giá như thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá hay thẩm định giá của nhà nước đều phải tuân thủ theo một số quy tắc hành nghề, tiêu chuẩn, điều kiện thành lập nhất định. Bên cạnh đó, các chủ thể sẽ phải tuân thủ một số quyền và nghĩa vụ nhất định đã được pháp luật điều chỉnh, hướng dẫn rõ ràng, cụ thể là Luật Giá năm 2012, hệ thống các Nghị định, Thông tư cũng như một số Luật có liên quan khác. Các thẩm định viên về giá dù là hoạt động thẩm định giá tại doanh nghiệp hay thẩm định giá của Nhà nước khi tiến hành thẩm định giá một bất động sản theo yêu cầu của khách hàng hoặc của các chủ thể khác có liên quan. Để có thể xác định được giá trị của một bất động sản tại một thời điểm thì phải luôn luôn tuân thủ, thực hiện theo một quy trình thẩm định giá nhất định, để người đọc hiểu rõ về vấn đề này sau đây Người viết sẽ trình bày về quy trình thẩm định giá bất động sản. 2.1.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá, Điều 29. 37 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 63 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Quy trình thẩm định giá bất động sản được hiểu là trình tự mang tính hệ thống, bao gồm nhiều hoạt động mà doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và các thẩm định viên về giá phải tuân thủ thực hiện theo các bước đó để ước tính, xác định đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị của bất động sản đó một cách hợp lý và đáng tin cậy. Có thể nói quy trình thẩm định giá bất động sản thiết kế để các thẩm định viên về giá và các chủ thể thẩm định giá thực hiện nhiệm vụ của mình một cách hệ thống. Quy trình thẩm định giá bất động sản với nhiệm vụ là khuôn mẫu để nghiên cứu thị trường, phân tích số liệu, áp dụng các kỹ thuật cần thiết nhằm xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá. Ngoài ra quy trình thẩm định giá bất động sản còn là một công cụ để các thẩm định viên về giá và khách hàng kiểm tra kết quả thẩm định giá. Theo quy định tại tiêu chuẩn số 05 (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) quy định: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu bước sau đây: Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá. Tùy theo tài sản cần thẩm định, trình tự thẩm định giá có thể rút gọn một số bước so với quy định.38 Sau đây Người viết cơ bản tạm chia quy trình thẩm định giá bất động sản ra thành ba giai đoạn và sau đó đi phân tích từng giai đoạn, cụ thể các bước tiến hành để thẩm định giá một bất động sản của các giai đoạn đó. 2.1.2.1. Giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản Ở giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản này các thẩm định viên về giá sẽ tiến hành các công việc như sau: Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá. Điều 25. 38 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 64 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thứ nhất là, các thẩm định viên về giá phải xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá. Đây có thể xem là bước điều tra một cách sơ bộ về bất động sản, về khách hàng và các thông tin cần thiết khác trước khi doanh nghiệp thẩm định giá và các thẩm định viên về giá xem xét, tiến hành công việc thẩm định giá của mình. Cụ thể ở bước này các thẩm định viên về giá phải xác định, xem xét tổng quát bao gồm bảy nội dung sau: Một là, xác định quyền tài sản bất động sản nào phải thẩm định giá: Quyền sở hữu tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê,… Đây là điều có ý nghĩa rất quan trọng trong thẩm định giá bất động sản. Bởi vì nếu quyền khác nhau sẽ dẫn đến giá trị khác nhau.39 Thẩm định viên về giá cần làm rõ các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần thẩm định giá. Để đưa ra các nhận biết cơ bản về bất động sản, các thẩm định viên về giá cần yêu cầu khách hàng cung cấp các hồ sơ liên quan như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, Giấy phép xây dựng, hợp đồng thuê nhà, đất các loại giấy tờ khác có liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá. Bên cạnh đó, các thẩm định viên về giá cũng phải đưa ra các nhận định sơ bộ về vị trí, đặc điểm, diện tích đất, diện tích sàn xây dựng, loại kết cấu công trình. Các hạn chế như tình trạng thuê mướn, thời gian hợp đồng, lối đi chung, sự đồng sở hữu hay các vi phạm về quy hoạch, nếu có cũng cần được nhận dạng. Hai là, xác định mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên về giá phải xác định và nhận thức mục đích của khách hàng trên cơ sở liên hệ với khách hàng tại thời điểm nhận nhiệm vụ thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá phải được thẩm định viên về giá nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Quá trình phân tích nghiên cứu thông tin, số liệu trong thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích sử dụng báo cáo kết quả thẩm định giá. Có thể nói ở một mức độ nhất định, mục đích sử dụng báo cáo kết quả, chứng thư thẩm định giá sẽ ảnh hưởng đến mức giá trị bất động sản cần thẩm định giá. Ba là, xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá: Khách hàng là một cá nhân hay một tổ chức có quan hệ giao kết với thẩm định viên về dịch vụ thẩm định giá thông qua hợp đồng dịch vụ thẩm định giá. Nguyễn Thế Phượng, Giáo trình thẩm định giá bất động sản, NXB Phương Đông, TP. Hồ Chí Minh, 2011, tr. 211. 39 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 65 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bên thứ ba có liên quan hoặc những người sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng hoặc bất kỳ ai, cá nhân hay tổ chức sử dụng một phần hoặc toàn bộ báo cáo kết quả thẩm định giá hoặc báo cáo tư vấn thẩm định giá của thẩm định viên về giá thông qua khách hàng của anh ta, tại thời gian thẩm định giá. Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba có liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá là ai, chủ thể nào. Thẩm định viên về giá cần tìm hiểu thông tin chính về khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá để đảm bảo phạm vi công việc thẩm định giá tiến hành phù hợp với mục đích sử dụng của khách hàng và bên thứ ba có liên quan. Bốn là, những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định viên về giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, cũng như những giới hạn về tính pháp lý, công dụng của bất động sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả, quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá theo hợp đồng thẩm định giá. Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên về giá phải dựa trên cơ sở: Đầu tiên, có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá và phải phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác có liên quan. Hơn thế nữa, trong quá trình thẩm định giá, nếu các thẩm định viên về giá thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng. Năm là, xác định thời điểm thẩm định giá: Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng. Thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng, năm tương ứng với thời điểm đánh giá giá trị của bất động sản. Đó có thể là thời điểm trong quá khứ, hiện tại hoặc tương lai tùy thuộc vào mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá của khách hàng. Hiện tại: Được hiểu là khi thời điểm có hiệu lực trùng với thời điểm báo cáo thẩm định giá được lập. Điều đó không có nghĩa là thời điểm có hiệu lực phải hoàn toàn trùng khít với thời điểm báo cáo thẩm định giá mà có thể có chênh lệch thời gian hợp lý là được. Thông thường các thẩm định viên về giá lấy ngày, tháng, năm khảo sát bất động sản lần cuối cùng là thời điểm có hiệu lực. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 66 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bên cạnh đó, kết quả thẩm định giá cũng có thể có hiệu lực ở một thời điểm nào đó trong quá khứ nếu mục đích của thẩm định giá là đánh giá giá trị của một tài sản bị thiệt hại do tai nạn, rũi ro, hoặc trường hợp kháng cáo về mức thuế đánh trên giá trị tài sản, chia tài sản ly hôn và chứng thực giá trị bất động sản di chúc. Tương lai: Được hiểu là việc xác định giá trị bất động sản trong tương lai cho các mục đích như thẩm định giá các công trình kiến trúc được nâng cấp, tân trang, đổi mới khi giá trị dựa trên thời điểm hoàn thành trong tương lai. Vì vậy trong một báo cáo thẩm định giá các thẩm định viên về giá cần nêu rõ hai thời điểm: Thời điểm có hiệu lực và thời điểm báo cáo thẩm định giá hoàn thành. Điều này là để giúp các chủ thể tham hiểu rõ đây là báo cáo thẩm định mức giá trong quá khứ, hiện tại hay trong tương lai. Sáu là, xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá: Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá và mục đích thẩm định giá, các thẩm định viên về giá cần xác định nguồn dữ liệu cần thiết phục vụ cho công việc thẩm định giá của mình. Bảy là, xác định cơ sở giá trị của tài sản: Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình bất động sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá bất động sản đó là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. Thứ hai là, sau khi xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá các thẩm định viên về giá phải lập kế hoạch thẩm định giá. Đây cũng là một trong các bước được xem là giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc để hoàn thành việc thẩm định giá. Nội dung kế hoạch thẩm định giá bao gồm: Một là, các thẩm định viên về giá cần lên kế hoạch thu thập tài liệu: Các tài liệu liên quan đến bất động sản và tình trạng chung của bất động sản như quy hoạch, môi trường, chính sách Nhà nước, tình hình thị trường, xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua, bán và đặc điểm thị trường. Bên cạnh đó, thẩm định viên về giá cũng cần xác định địa điểm sẽ tiến hành thu thập tài liệu. Hai là, các thẩm định viên về giá lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản cần thẩm định giá và bất động sản so sánh nếu phải dùng phương pháp so sánh, hay các phương pháp khác có sử dụng yếu tố so sánh. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 67 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ba là, các thẩm định viên về giá phải xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. Bốn là, xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. Phân công công việc, lên biểu đồ thời gian làm việc, thời biểu công tác phù hợp với thời gian phải hoàn thành công việc thẩm định giá. Cuối cùng các thẩm định viên về giá lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.40 Tóm lại, như đã trình bày ở trên các bước xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá và lập kế hoạch thẩm định giá là các bước đầu tiên khảo sát sơ bộ làm nền tảng, tiền đề để các thẩm định viên về giá có cơ sở, nắm được các thông tin cơ bản cần thiết trước khi tiến hành các giai đoạn tiếp theo. Tiếp theo sau đây Người viết xin trình bày giai đoạn tiếp theo của quy trình thẩm định giá: Giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá. 2.1.2.2. Giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá Ở giai đoạn trước, giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản, các thẩm định viên về giá phần nào đã nắm được các thông tin sơ bộ và cần thiết về bất động sản cần thẩm định giá, đã lập kế hoạch thẩm định giá. Tiếp sau đây là giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản. Độ tin cậy của kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào chất lượng và số lượng thông tin được sử dụng. Nếu các thẩm định viên về giá tiến hành thẩm định giá dựa trên nguồn thông tin không chính xác hay có chất lượng kém thì các thẩm định viên về giá rất khó để đưa ra những kết luận có cơ sở. Vì lẽ đó, việc khảo sát thu thập và phân tích thông tin là khâu quan trọng để các thẩm định viên về giá có những dữ liệu chính xác và đáng tin cậy cho việc phân tích và đi đến kết luận. Giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá được chia làm hai khâu: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin và phân tích thông tin. Thứ nhất là, các thẩm định viên về giá phải trực tiếp tiến hành khảo sát hiện trường thực tế và thu thập thông tin: Một là, các thẩm định viên về giá cần trực tiếp khảo sát hiện trường để thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2). 40 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 68 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN diện tích thực tế của bất động sản so với diện tích được ghi trên các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản. Hai là, các thẩm định viên về giá cần khảo sát các chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: Diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa… Ba là, đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. Bốn là, trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau. Bên cạnh các thông tin thu thập được từ khảo sát hiện trường thực tế đã trình bày ở trên, các thẩm định viên về giá cần thu thập thêm các thông tin liên quan đến thị trường bất động sản, tình hình cung cầu, tình hình giao dịch, xu hướng biến động của giá cả. Các điều kiện trên thị trường tài chính, tín dụng như lãi suất, điều kiện cho vay, các chính sách của Chính phủ cũng cần được xem xét vì có thể ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Nếu việc thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh thì các thông tin về các bất động sản cần được thu thập: Vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, ngày bán, giá bán, điều kiện mua bán giao dịch, các điểm hơn và kém của các bất động sản so sánh so với bất động sản thẩm định. Các thông tin chi phí xây dựng, tuổi đời, tình trạng hao mòn công trình do các nguyên nhân khác nhau cũng là nguồn dữ liệu quan trọng cho phương pháp chi phí. Đối với bất động sản thương mại và công nghiệp cần thu nhập số liệu liên quan đến tình hình kinh doanh: Hợp đồng thuê, tiền thuê, tỷ lệ bỏ trống, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, xu hướng thay đổi giá thuê, giá bán. Việc thu nhập thông tin cần thông qua ngân hàng dữ liệu của đơn vị thẩm định giá hoặc các đơn vị môi giới chuyên nghiệp, các sàn giao dịch bất động sản. Các số liệu phải kiểm chứng được, có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy. Thứ hai là, sau khi các thẩm định viên về giá tiến hành công việc khảo sát hiện trường, thu thập thông tin như đã trình bày ở trên. Khảo sát, thu thập có được thông tin thì công việc quan trọng tiếp theo là dựa vào thông tin thu thập được tiến hành phân tích thông tin. Phân tích thông tin là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá bất động sản cần thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau: GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 69 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Các thẩm định viên về giá tiến hành phân tích các thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản gồm hai phần: Phân tích thị trường và phân tích sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Hai hình thức phân tích này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau vì việc phân tích thị trường giúp chỉ ra hình thức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho bất động sản. Việc phân tích thị trường cung cấp các thông tin cần thiết để áp dụng ba cách tiếp cận giá trị bất động sản: Một là, đối với tiếp cận so sánh, phân tích thị trường giúp các thẩm định viên về giá nhận biết các bất động sản so sánh, những điểm tương đồng và khác biệt giữa chúng với bất động sản cần thẩm định giá. Hai là, trong cách tiếp cận chi phí, phân tích thị trường cung cấp cho các thẩm định viên về giá thông tin về chi phí xây dựng, lợi nhuận của các nhà thầu, những xu hướng thiết kế và vật liệu xây dựng mới, giúp xác định hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế của bất động sản cần thẩm định giá. Ba là, ở cách tiếp cận thu nhập, phân tích thị trường cung cấp dữ liệu về giá thuê, tỷ lệ bỏ trống, tỷ suất sinh lợi, xu hướng biến động giá thuê, chi phí hoạt động, tỷ lệ vốn hóa của bất động sản cạnh tranh. Quá trình phân tích thị trường gồm có: Một là, phân tích đặc trưng của thị trường bất động sản thẩm định, bao gồm việc phân tích hành vi ứng xử của các bên tham gia thị trường. Đối với nhà ở dân cư các yếu tố cần được xem xét là tuổi quy mô và cơ cấu hộ gia đình, sở thích về cơ sở vật chất hay tiện nghi, những người mua tiềm năng. Đối với bất động sản thương mại (khách sạn, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại) cần phân tích các số liệu về dân số trong khu vực, thu nhập bình quân đầu người, tỷ lệ bỏ trống, định hướng sử dung đất theo quy hoạch và sự tăng trưởng kinh tế của thành phố hay địa phương, các quy định về quy hoạch xây dựng đô thị. Loại hình bất động sản công nghiệp có đặc điểm cầu giới hạn hơn so với bất động sản nhà ở và thương mại. Các yếu tố cần xem xét là là kiểu và hướng sử dụng đất theo sự tăng trưởng và phát triển của khu vực, cơ sở hạ tầng giao thông vận tải, loại hình sản phẩm, nguồn nguyên liệu thô, quy mô lao động, loại hình vận chuyển hàng hóa, tình trạng quản lý, cơ cấu người thuê, tình trạng khai thác công suất. Hai là, phân tích cung cầu: bao gồm phân tích các xu hướng tăng hoặc giảm của cung cầu về loại bất động sản cần thẩm định giá và những ảnh hưởng xu hướng đó đến giá trị. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 70 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Phân tích sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Giúp những bất động sản so sánh tiềm năng. Sự sử dụng tố nhất và hiệu quả nhất của lô đất trống hoặc lô đất có tài sản gắn liền với đất phải đáp ứng bốn tiêu chuẩn: Có thể về mặt vật chất, được phép về mặt pháp lý, khả thi về mặt tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản. Khi phân tích sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, thẩm định viên về giá cần tính đến: Những hạn chế về yếu tố tự nhiên như địa hình, địa thế, khả năng tiếp cận lô đất, đặc điểm địa chất công trình, cũng như những quy định về quy hoạch, luật lệ xây dựng như lộ giới, mật độ xây dựng, số tầng cao cho phép. Tiếp theo là đặc trưng của cầu và cung trên thị trường nhằm tìm ra phương án hay tổ hợp phương án sử dụng đúng đắn nhất cho bất động sản. Tính khả thi về mặt tài chính của dự án có thể là phân tích khả năng tạo ra thu nhập, chi phí hoạt động, tỷ suất sinh lợi cho mỗi phương án sử dụng. Nếu thu nhập ròng được tạo ra từ sử dụng đủ để thỏa mãn tỷ suất sinh lợi trên vốn đầu tư theo thị trường thì sử dụng được coi là khả thi về mặt tài chính. Phân tích sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất một mặt là cần thiết nếu lô đất còn trống, mặt khác cung cấp cơ sở để đánh giá hiệu quả của các công trình khi được xây dựng. 41 Bên cạnh đó các thẩm định viên về giá cũng cần phân tích sơ lược về khách hàng như: Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản, cũng như nhu cầu sức mua về bất động sản nói chung.42 Tóm lại, giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá là giai đoạn được xem là quan trọng nhất ở giai đoạn này các thẩm định viên về giá sẽ bắt đầu tiến hành nghiên cứu về bất động sản, đi sâu vào thực địa bằng cách khảo sát hiện trường cũng như thu thập một số thông tin quan trọng cần thiết và sau đó tiến hành phân tích thông tin, đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần thẩm định giá. Giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá cũng được xem là giai đoạn tiền đề chuẩn bị đầy đủ cho các thẩm định viên về giá tiến hành giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản 2.1.2.3. Giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2). 42 Nguyễn Ngọc Vinh - Nguyễn Quỳnh Hoa, Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản, NXB Lao động xã hội, Hà Nội, 2012, tr. 264. 41 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 71 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản được xem là giai đoạn cuối cùng, khi đã có đầy đủ các thông tin cần thiết và đã phân tích rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản các thẩm định viên về giá sẽ tiến hành xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá, sau đó lập báo cáo kết quả, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng. Đây là hai nội dung quan trọng sẽ được phân tích trong giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản này. Thứ nhất là, xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá: Ở giai đoạn này các thẩm định viên về giá để xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định giá phải sử dụng một trong các phương pháp như: Phương pháp so sánh giá bán, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Thẩm định viên về giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất động sản và mục đích thẩm định giá để xác định một giá trị thật phù hợp cho bất động sản cần thẩm định giá. Có thể hiểu một số phương pháp áp dụng phù hợp trong trường hợp này, nhưng lại không phù hợp trong truờng hợp khác. Vì vậy có nhiều phương pháp khác nhau áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau, tùy vào mục đích thẩm định giá bất động sản mà thẩm định viên về giá sẽ phân tích dựa vào một hay nhiều phương pháp đồng thời để xác định được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá. Trong quá trình sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá bất động sản theo Người viết không có phương pháp nào là hoàn toàn chính xác, mà chỉ có phương pháp được xem là thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể sử dụng đồng thời để kiểm tra, so sánh với kết quả của phương pháp được xem là thích hợp nhất trước đó mà thôi Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng. Thẩm định viên về giá cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra lại tính chính xác của phương pháp được áp dụng trước đó. Bên cạnh đó, khi áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản và mỗi phương pháp cho ra những kết quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác nhau. Vậy quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi là thống nhất các mức giá chỉ dẫn. Các tiêu chí cho phép thẩm định viên về giá hình thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của bất động sản cần thẩm định giá bao gồm: Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận, mức độ chính xác của số GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 72 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN liệu, số lượng các bằng chứng thu thập được trên thị trường, phải kiểm tra kỹ các nguồn dữ liệu, tính chính xác của thông tin, cơ sở của các giả định, để có thể đưa ra những kết luận có căn cứ về giá trị của bất động sản. Thẩm định viên về giá phải thống nhất ý kiến cuối cùng về mức giá của bất động sản cần thẩm định giá: Là con số duy nhất hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu) ước lượng sẽ được báo cáo cho khách hàng mà thẩm định viên về giá đưa ra thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau của bất động sản so sánh. Thứ hai là, sau khi đã hoàn thành đầy đủ bước xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá, các thẩm định viên về giá sẽ phải tiến hành lập báo cáo kết quả, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng. Đây có thể xem là bước cuối cùng của một quy trình thẩm định giá. Tức là dựa trên các cơ sở thu thập, phân tích, xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định giá, thẩm định viên được phân công tiến hành thẩm định giá lập báo cáo và xây dựng chứng thư thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá sau khi được lãnh đạo doanh nghiệp thẩm định giá rà soát, xem xét và thông qua sẽ được phát hành và giao cho khách hàng. Để hiểu rõ ràng hơn, sau đây Người viết sẽ phân tích làm rõ các vấn đề liên quan về báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Nội dung báo cáo kết quả, chứng thư thẩm định giá được quy định chi tiết tại tiêu chuẩn số 04 ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá (sau đây viết tắt là tiêu chuẩn 04). Theo đó, báo cáo kết quả thẩm định giá: Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá. Một báo cáo thẩm định giá dẫn dắt người đọc từ xác định vấn đề cần thẩm định, đến sự phân tích và những yếu tố minh họa phù hợp, đến kết luận cuối cùng về mức giá bất động sản được thẩm định giá. Theo quy định của tiêu chuẩn thẩm định giá, yêu cầu thẩm định viên về giá phải lập báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản đáp ứng những yêu cầu thống nhất. Nói chung, một báo cáo bằng văn bản về kết quả thẩm định giá phải đáp ứng các yêu cầu sau: Một là, báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản phải thể hiện vấn đề thẩm định giá theo cách thức rõ ràng, chính xác, không được dẫn đến hiểu lầm từ phía người đọc cũng như người sử dụng báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 73 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hai là, báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản phải chứa đựng những thông tin đầy đủ để khách hàng hoặc bên thứ ba liên quan hiểu nội dung báo cáo một cách rõ ràng. Ba là, báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản phải công bố một cách rõ ràng, các giả thiết mang tính bất khả kháng, một điều kiện mang tính giả thiết hoặc một điều kiện hạn chế ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá trị bất động sản cần thẩm định. Tiêu chuẩn số 04 không quy định khuôn mẫu cứng nhắc cho báo cáo thẩm định giá. Tùy theo đối tượng, mục đích thẩm định giá hay yêu cầu của khách hàng mà nội dung của báo cáo thẩm định giá có thể thay đổi, tuy nhiên phải đảm bảo mười hai nội dung chính như sau: Thông tin chung: Loại bất động sản, nguồn gốc của tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ…), vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác), tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá, ngày tháng năm thẩm định giá bên cạnh đó là thời điểm có hiệu lực của báo cáo. Tiếp theo là tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặc chi nhánh. Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá. Cuối cùng là họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc phụ trách chi nhánh. Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá bao gồm: Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành. Mô tả đặc điểm bất động sản về mặt kỹ thuật: Thứ nhất, vị trí của bất động sản bao gồm: Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản. Đối với đất ở: Số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất. Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: Số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước. Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): Loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng, chất lượng nhà, mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống… GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 74 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính. Thứ hai, tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất. Thứ ba, mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý: Thứ nhất, bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản). Thứ hai, bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: Nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo. Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề. Thứ ba, những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: Giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện) và những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản. Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản: Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của bất động sản. Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào. Kết quả khảo sát thực địa: Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa, kết quả thu được từ khảo sát thực địa. Tiếp theo là sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó. Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn. Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm: Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường bất động sản trong khu vực, GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 75 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường. Mục đích sử dụng bất động sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản. Phương pháp thẩm định giá bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của bất động sản. Trường hợp chỉ áp dụng được một hoặc hai trong các phương pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó. Mức độ phù hợp, chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả thẩm định với giá tài sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá: Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản. Phân loại, hạng tài sản, lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản. Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức xử lý trong quá trình thẩm định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đến mức giá của bất động sản cần thẩm định. Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ. Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá43 Trên đây là những nội dung cơ bản của một báo cáo kết quả thẩm định giá mà thẩm định viên về giá phải lập. Tiếp theo là chứng thư thẩm định giá bất động sản: Chứng thư thẩm định giá bất động sản theo Luật Giá năm 2012 quy định: “Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2). 43 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 76 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá”.44 Vậy ta có thể hiểu khái niệm chứng thư thẩm định giá bất động sản như sau: Đầu tiên, chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập, tức là: Thẩm định viên về giá được giao trực tiếp thực hiện công việc thẩm định giá, qua các bước các quy trình nhất định khi kết thúc công việc thẩm định viên về giá phải lập báo cáo kết quả thẩm định giá của mình cho Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá, sau đó Giám đốc thẩm định giá sẽ phải thông báo kết quả thẩm định giá bằng văn bản dưới hình thức chứng thư thẩm định giá. Tiếp theo, kết quả thẩm định giá bằng văn bản dưới hình thức chứng thư thẩm định giá này dùng để thông báo cho khách hàng, các tổ chức, cá nhân, các bên có liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá này biết được nội dung cơ bản về kết quả thẩm định giá mà họ yêu cầu thông qua hợp đồng. Một thẩm định viên về giá ký vào bất kỳ phần nào của báo cáo thẩm định giá thì cũng phải ký vào chứng thư. Khi thẩm định viên về giá ký vào chứng thư có nghĩa là phải chịu đầy đủ trách nhiệm về tất cả những nội dung nêu trong chứng thư, về kết quả thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá và về những nội dung nêu trong báo cáo thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá bất động sản cơ bản phải đáp ứng một số nội dung như sau: Thông tin về tài sản thẩm định giá (tên tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kỹ thuật), thời điểm thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, căn cứ pháp lý để thẩm định giá, nguyên tắc, cơ sở thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá, kết quả thẩm định giá. những hạn chế của kết quả thẩm định giá và kiến nghị (nếu có). Nội dung cuối cùng, họ tên và chữ ký của thủ trưởng đơn vị và chữ ký của thẩm định viên thực hiện. Tóm lại, quy trình thẩm định giá là một trình tự mang tính hệ thống bao gồm nhiều hoạt động mà các thẩm định viên về giá tuân thủ theo các bước đi đó để ước tính, đưa ra một kết luận cuối cùng về giá trị của bất động sản cần thẩm định giá. Các thẩm định viên về giá cần thực hiện đúng quy trình thẩm định giá để đảm bảo kết quả thẩm định giá tốt nhất và tính chuyên nghiệp trong công tác; đặc biệt là việc hoàn tất kết quả thẩm định giá thông qua báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá. 2.1.3. Quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản 44 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 4, khoản 7. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 77 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Như đã biết, mọi thành phần kinh tế mà cụ thể ở đây là hoạt động thẩm định giá luôn chịu sự điều tiết của Nhà nước (quản lý nhà nước). Vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển của hoạt động thẩm định giá bất động sản, đáp ứng yêu cầu nền kinh tế thị trường. Ngày 06 tháng 8 năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25 tháng 09 năm 2013, trong đó đã quy định quản lý nhà nước về thẩm định giá như sau: 2.1.3.1. Nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản Nhà nước (thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền) quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản với nội dung sau: Một là, xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam. Hai là, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Ba là, thẩm định giá tài sản nhà nước theo quy định tại Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Bốn là, quy định chế độ báo cáo, thu thập, tổng hợp thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cung cấp thông tin và quản lý nhà nước về thẩm định giá. Năm là, quản lý đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; quản lý và tổ chức thi, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá; quản lý, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Sáu là, kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá. Bảy là, tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế về thẩm định giá.45 2.1.3.2. Thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản Thứ nhất là, Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá. Thứ hai là, Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây: Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá, Điều 4. 45 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 78 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Một là, xây dựng, trình Chính phủ quyết định chiến lược và kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam. Hai là, xây dựng, trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Ba là, quy định điều kiện dự thi, việc tổ chức thi và điều kiện để cấp Thẻ thẩm định viên về giá; quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá. Quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá; bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cho thẩm định viên về giá hành nghề. Bốn là, quy định về tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ, công chức về thẩm định giá. Năm là, quy định mẫu, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; quy định về đăng ký và quản lý hành nghề thẩm định giá; công khai danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá trong cả nước. Quy định về mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp đối với doanh nghiệp thẩm định giá. Sáu là, quản lý nhà nước trong lĩnh vực thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật; Thực hiện hợp tác quốc tế về thẩm định giá. Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá. Bảy là, tổng kết, đánh giá về hoạt động thẩm định giá; quy định về kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá. Thực hiện việc thẩm định giá hoặc chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước theo yêu cầu của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ; Quy định chế độ báo cáo, thu thập, tổng hợp thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cung cấp thông tin và quản lý nhà nước về thẩm định giá. Thứ ba là, các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ có nhiệm vụ, quyền hạn sau: Một là, thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá thuộc phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình; Hai là, phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước thuộc Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ quản lý theo quy định về phân cấp GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 79 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; quy định về phân cấp quản lý ngân sách nhà nước và quy định của pháp luật có liên quan; Ba là, thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý. Thứ tư là, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có nhiệm vụ, quyền hạn sau: Một là, thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý của địa phương; Hai là, phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước thuộc địa phương quản lý theo quy định về phân cấp quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, phân cấp quản lý ngân sách nhà nước và quy định của pháp luật có liên quan; Ba là, Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý của địa phương.46 2.2. Thực trạng quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Hoạt động thẩm định giá bất động sản ở nước ta hiện nay nhìn chung đã dần đi vào khuôn khổ nhất định theo quy định của pháp luật. Pháp luật về thẩm định giá bất động sản ngày một hoàn thiện, khá rõ ràng, dễ áp dụng trên thực tế. Tuy nhiên, ngoài những gì đạt được thì bên cạnh đó pháp luật về thẩm định giá bất động sản cũng còn tồn tại một số bất cập cần được xem xét và khắc phục kịp thời để hoạt động thẩm định giá ngày một phù hợp, phát triển hơn. Sau đây Người viết xin trình bày cơ bản một số bất cập của quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản, tiếp sau đó là đưa ra một số đề xuất góp phần ngày một hoàn thiện hơn quy định của pháp luật, đây cũng chính là nội dung chính của phần này. 2.2.1. Thực trạng quy định thẩm định viên về giá 2.2.1.1. Những hạn chế về quy định cấp thẻ thẩm định viên về giá Đầu tiên, cá nhân muốn trở thành thẩm định viên về giá ngoài việc phải đáp ứng tiêu chuẩn về thẩm định viên về giá quy định tại Điều 34, Luật Giá năm 2012 như: Có năng lực hành vi dân sự, có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan. Phải tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên. Bên cạnh đó, yêu cầu phải có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá, Điều 5. 46 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 80 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. Quan trọng hơn hết là phải có thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Bộ Tài chính. Theo đó, muốn được cấp thẻ thẩm định viên về giá phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 4, Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá. Trong đó tại khoản 2, Điều 4, Thông tư này có quy định: Phải có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế kỹ thuật, kỹ thuật, luật do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp. Theo quan điểm Người viết với đội ngũ thẩm định viên về giá rất mỏng như hiện nay nhưng lại yêu cầu phải có bằng đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật như trên sẽ dẫn đến hạn chế về mặt số lượng cũng như chưa đáp ứng được những điều kiện thực tế của xã hội. Đối tượng dự thi bị bó hẹp có thể dẫn đến đội ngũ thẩm định viên về giá không đáp ứng đủ với nhu cầu đòi hỏi của thị trường, bỏ sót nguồn nhân lực có kinh nghiệm chuyên môn thực tế khác nhưng trình độ là trung cấp chuyên nghiệp, cao đẳng không phải đại học và có thể nói quy định yêu cầu phải có bằng đại học là quá cao, vô hình chung bắt họ phải chạy theo bằng cấp. Bên cạnh đó, theo ý kiến Người viết quy định ở Điều 34, Luật Giá năm 2012 tiêu chuẩn thẩm định viên về giá: Thứ nhất, có năng lực hành vi dân sự. Thứ hai, có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan. Thứ ba, tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá. Thứ tư, có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành . Thứ năm, có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. Thứ sáu, có thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Bộ Tài chính. Quy định ở điều trên không có gì sai nhưng cần được quy định gọn hơn tránh trùng lập, vì theo Người viết rút gọn, bỏ đi tiêu chuẩn Thứ tư và tiêu chuẩn Thứ năm là: Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành, có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. Vì lý do ở tiêu chuẩn Thứ sáu đã quy định là có Thẻ thẩm định viên về giá mà điều kiện để GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 81 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN được cấp Thẻ thẩm định viên về giá quy định tại Điều 4, Thông tư số 46/2014/TTBTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá đã bao gồm: Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành, có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. Đây đã là hai điều kiện để được cấp thẻ, vậy chỉ cần tiêu chuẩn Thứ sáu là: Có Thẻ thẩm định viên về giá là đã bao hàm được tiêu chuẩn Thứ tư và tiêu chuẩn Thứ năm. Cuối cùng, hiện nay chưa có quy định về việc kiểm tra lại năng lực hành nghề của thẩm định viên về giá sau khi được cấp thẻ thẩm định viên, thật sự yêu cầu này là cần thiết nhằm kiểm tra lại năng lực sau thời gian hành nghề của các thẩm định viên về giá, đảm bảo chất lượng của đội ngũ thẩm định viên đáp ứng được tốt hơn ngày một nâng cao, hoàn thiện và phát triển trình độ, cập nhật tính chuyên nghiệp và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. 2.2.1.2. Những bất cập về quy định đào tạo thẩm định viên về giá Thứ nhất, về đào tạo dài hạn: Hiện nay việc đào tạo cử nhân chuyên ngành thẩm định giá đã được đưa vào chương trình đào tạo ở một số trường nhưng còn mang tính tự phát xuất phát từ nhu cầu thực tế. Chưa được quy định một hệ thống chính quy mang tính chính thức quyết định từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Bộ Giáo dục và Đào tạo, Bộ Tài chính,…), chưa có quy định đưa vào chương trình đào tạo chính thức trong các trường đại học. Bên cạnh đó, nội dung và chương trình đào tạo dựa trên tài liệu ban hành trong nước và nước ngoài do từng trường tự thu thập và biên soạn, chưa gắn liền với thực tiễn thẩm định giá Việt Nam, chưa có giáo trình nào mang tính chuẩn mực thống nhất của Nhà nước (Bộ Giáo dục và Đào tạo, Bộ Tài chính). Thứ hai, về đào tạo, bồi dưỡng ngắn hạn: Cả thời gian dài việc bồi dưỡng kiến thức cho các thẩm định viên về giá chưa được thường xuyên, mới chỉ thực hiện thông qua các dự án với nước ngoài trong thời gian ngắn hoặc chuẩn bị thi cấp thẻ thẩm định viên về giá. Bên cạnh đó là nội dung bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại các lớp do các đơn vị được phép tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá không đồng đều và không đáp ứng được nhu cầu Bộ Tài chính đề ra. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 82 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.2. Thực trạng quy định doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định giá của Nhà nước 2.2.2.1. Những bất cập về quy định cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản Luật Giá năm 2012 ra đời đã góp phần rất lớn sửa đổi một số quy định vướng mắc về quy định doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản so với quy định trước đó. Tuy nhiên, bên cạnh những gì đạt được thì những quy định về doanh nghiệp thẩm định giá của Luật Giá cũng còn một số bất cập như sau: Cụ thể tại Điều 38 và 39 của Luật Giá năm 2012 yêu cầu doanh nghiệp thẩm định giá dù được thành lập dưới hình thức nào phải luôn đảm bảo có ba thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề. Quy định này là hết sức khiên cưỡng vì lý do sau đây: Trong hầu hết các doanh nghiệp đòi hỏi trình độ chuyên môn, pháp luật thường yêu cầu là người quản trị, điều hành phải có năng lực chuyên môn, chứ không xác định số lượng là bao nhiêu. Ví dụ: Nếu doanh nghiệp thẩm định giá thành lập là mô hình công ty trách nhiệm hữu hạn, thì cần ít nhất ba thẩm định viên về giá, mô hình cổ phần thì cần ít nhất ba thẩm định viên về giá, nhưng nếu mô hình doanh nghiệp tư nhân, tức là doanh nghiệp một chủ, thì chỉ cần chủ doanh nghiệp có thẻ thẩm định viên về giá là đủ. Việc yêu cầu đến ba thẩm định viên về giá là không hợp lý, nhất là trong điều kiện số lượng thẩm định viên về giá chưa nhiều như hiện nay.47 2.2.2.2. Những vướng mắc về quy định thẩm định giá của Nhà nước Có thể nói, quy định thẩm định giá giá của Nhà nước là một quy định mới của Luật Giá năm 2012 so với Pháp lệnh về giá năm 2002 trước đó. Tuy nhiên quy định này ra đời cũng có một số vướng mắc cơ bản như sau: Thứ nhất, nhiều ý kiến cho rằng, không nên quy định về hoạt động thẩm định giá của Nhà nước vì xảy ra tình trạng không đảm bảo sự khách quan trong việc thẩm định giá tài sản của Nhà nước. Thẩm định giá Việt Nam với sự phát triển của kinh tế thị trường, việc định giá trực tiếp của Nhà nước ngày càng một thu hẹp, nay lại tái lập thẩm định giá Nhà nước sẽ dễ là một hình thức biến tướng của định giá.48 Theo đó, các cơ quan quản lý Nhà nước chỉ nên tham gia vào việc thẩm định giá nếu thấy có vấn đề ảnh hưởng đến ngân sách Nhà nước, những mua, bán tài sản 47 Dự thảo online: Một số ý kiến nhằm góp phần hoàn thiện dự thảo Luật Giá, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=260&TabIn dex=5&YKienID=254, [ngày truy cập ngày 30-9-2014]. 48 Dự thảo online: Cân nhắc thành lập tổ chức thẩm định giá, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail.aspx?ItemID=323, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 83 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN thuộc bí mật nhà nước mà thôi. Để đảm bảo tính khách quan, nên thuê các doanh nghiệp thẩm định giá độc lập trong việc thẩm định giá tài sản của Nhà nước. Thứ hai, theo quy định tại khoản 1, Điều 45, Luật Giá năm 2012 quy định: Hội đồng thẩm định giá giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ. Theo đó chưa có quy định rõ trường hợp nếu Hội đồng thẩm định giá có sai sót, vi phạm pháp luật trong việc thẩm định giá tài sản Nhà nước thì Hội đồng này chịu trách nhiệm như thế nào khi đã giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ. Đây cũng là một bất cập cần được giải quyết. 2.2.3. Thực trạng quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản 2.2.3.1. Còn chưa nhất quán về pháp luật thẩm định giá bất động sản và định giá bất động sản Hiện nay, cùng tồn tại song song hai hoạt động là hoạt động định giá bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và hoạt động thẩm định giá bất động sản theo Luật Giá năm 2012 quy định. Theo đó tại Khoản 9, Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Bên cạnh đó Luật Giá thì lại có quy định về hoạt động thẩm định giá bất động sản, vậy hai hoạt động này chưa có sự thống nhất, gây nhầm lẫn, khó khăn trong quá trình thực hiện, cũng như khó khăn cho doanh nghiệp, kể cả thẩm định viên và định giá viên và khách hàng khi có nhu cầu sử dụng dịch vụ. Hơn thế nữa, theo khoản 3, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: Chứng chỉ định giá bất động sản do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp, trong khi theo quy định hiện hành của Luật Giá năm 2012 thì quy định thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính tổ chức thi và cấp. Thêm nữa, Luật Kinh doanh bất động sản cho phép thành lập các loại hình doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để thực hiện dịch vụ định giá bất động sản, miễn là có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Quy định này khác nhiều về nội dung và tinh thần so với quy định tại Luật Giá năm 2012. Có sự lẫn lộn giữa định giá bất động sản với thẩm định giá bất động sản dẫn đến mỗi Bộ, ngành được giao quản lý có những thiết kế khác nhau về cơ chế quản lý, điều hành từ đó làm nảy sinh những xung đột trong thực hiện, chồng chéo trong quản lý và hành nghề giữa các chủ thể gây khó khăn trong lĩnh vực xác định giá trị bất động sản. 2.2.3.2. Chưa xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản Như đã biết, hiện nay Bộ Tài chính chưa có quy định cụ thể xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá trực thuộc Bộ Tài chính. Việc thiếu quy GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 84 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN định về cơ sở dữ liệu thẩm định giá và hệ thống quản lý các dữ liệu này đã gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp và công tác giám sát kết quả thẩm định giá của Nhà nước, cũng như niềm tin của khách hàng. Theo đó, cơ sở dữ liệu chung phục vụ hoạt động thẩm định giá còn sơ khai và thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu chưa đủ điều kiện hình thành được cơ sở dữ liệu chung tham chiếu về tài sản thuộc Bộ Tài chính. Nhìn chung, Việt Nam chưa xây dựng trung tâm cơ sở dữ liệu, thông tin thị trường xác định giá trị tài sản trên toàn quốc. Hiện tại, các thông tin về các giao dịch mua, bán, cho thuê, thế chấp, tài sản phục vụ cho hoạt động nghiệp vụ thẩm định giá còn hạn chế về nguồn thông tin, độ tin cậy chưa cao, ảnh hưởng đến độ chính xác của mức giá tài sản cần thẩm định giá. Từ đó đòi hỏi đặt ra cần có quy định xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản thuộc Bộ Tài chính để các chủ thể hoạt động thẩm định giá có thể dựa vào đó tham chiếu, so sánh đưa ra một kết quả thẩm định giá sát với giá thị trường, tránh sai lệch, đảm bảo quyền lợi cho bên thẩm định giá cũng như bên được thẩm định giá. 2.3. Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản 2.3.1. Đề xuất hoàn thiện quy định thẩm định viên về giá 2.3.1.1. Đề xuất hoàn thiện quy định về cấp thẻ thẩm định viên về giá Như đã biết, hiện nay đội ngũ thẩm định viên về giá hiện đang rất mỏng, nhưng điều kiện để được cấp thẻ theo quy định tại Điều 4, Thông tư số 46/2014/TTBTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá. Trong đó tại khoản 2, Điều 4, Thông tư này có quy định: Phải có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp. Theo ý kiến Người viết nên sửa đổi ở khoản 2, Điều 4, Thông tư số 46/2014/TT-BTC như sau: Người muốn được cấp thẻ thẩm định viên về giá chỉ cần đáp ứng được trình độ chuyên môn là bằng trung cấp chuyên nghiệp hoặc đại học, cao đẳng các chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật, nhưng yêu cầu phải có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên. Bên cạnh đó, yêu cầu phải có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp là đủ. Quy định trình độ trung cấp chuyên nghiệp, cao đẳng các ngành có liên quan như trên phần nào sẽ giải quyết được vướng mắc cơ bản về trình độ được cấp thẻ, chỉ cần là người có kinh nghiệm có đào tạo, chứng chỉ bồi dưỡng thực tế là được cấp thẻ thẩm GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 85 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN định viên về giá. Chúng ta nên ưu tiên về đáp ứng trình độ chuyên môn, kinh nghiệm chuyên môn, chứ không nên có quan điểm trọng bằng cấp đại học mà bỏ sót thực tài. Thời gian gần đây, Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 vừa được thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, tại Điều 67 quy định: Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản yêu cầu phải có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên.49 Đây là điểm thay đổi rất tích cực, phù hợp với nhu cầu đòi hỏi của xã hội hiện nay. Theo đó, trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên là đủ điều kiện về trình độ được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trong khi lại quy định phải có bằng đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật thì mới đủ điều kiện về trình độ được cấp chứng chỉ thẩm định viên về giá, ta thấy quy định như vậy là chưa phù hợp lắm. Theo quan điểm Người viết nên chăng việc thay đổi quy định cấp thẻ thẩm định viên về giá cũng thay đổi để phù hợp hơn chỉ cần đáp ứng được trình độ chuyên môn từ trung cấp trở lên theo các chuyên ngành phù hợp là đủ điều kiện về mặt trình độ. Tiếp theo, quy định ở Điều 34, Luật Giá 2012 tiêu chuẩn thẩm định viên về giá: Ở điều này như đã trình bày ở phần thực trạng, theo Người viết là nên rút gọn lại để khỏi phải trùng lập vì chỉ cần quy định có thẻ thẩm định viên về giá là đủ vì điều kiện về cấp thẻ đã bao hàm: Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên, có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. Cuối cùng, hiện nay quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản nói chung, chưa có quy định về việc kiểm tra lại năng lực hành nghề sau khi được cấp thẻ thẩm định viên về giá. Vì vậy, theo quan điểm của Người viết cần bổ sung quy định các thẩm định viên về giá hành nghề thẩm định giá bất động sản cần phải được kiểm tra lại năng lực hành nghề sau năm năm được cấp thẻ thẩm định viên về giá, quy định này nhằm kiểm tra lại năng lực sau thời gian hành nghề của các thẩm định viên về giá, góp phần hoàn thiện hơn về trình độ các thẩm định viên về giá trong quá trình hoạt động của mình, đảm bảo kiến thức trình độ chuyên môn đáp ứng nhu cầu của công việc cũng như nhu cầu của thị trường ngày một phát triển như hiện nay. Dự thảo online: Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=841&LanID =985&TabIndex=1 49 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 86 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.3.1.2. Đề xuất hoàn thiện quy định về đào tạo thẩm định viên về giá Người viết có một số đề xuất hoàn thiện quy định về đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định viên về giá như sau: Thứ nhất, nên quy định đào tạo cử nhân về thẩm định giá: Xây dựng một chương trình cụ thể để đào tạo cử nhân thẩm định giá. Phối hợp Bộ Giáo dục và Đào tạo xây dựng nội dung giảng dạy chuyên ngành thẩm định giá thống nhất; đưa việc giảng dạy về thẩm định giá thành chương trình giáo dục chính thức (tức là đào tạo chính quy tại một số trường đại học thuộc khối kinh tế đảm nhận) theo hướng sau: Hai năm đầu sinh viên khoa thẩm định giá sẽ được học theo chương trình chung theo quy định của Bộ Giáo dục và Đào tạo. Hai năm cuối sinh viên khoa thẩm định giá phải học các môn học theo quy định chuyên ngành thẩm định giá và tiến hành thực tập tại các doanh nghiệp thẩm định giá. Thứ hai, về quy định bồi dưỡng ngắn hạn: Theo ý kiến Người viết cần sửa đổi quy định hiện hành về bồi dưỡng ngắn hạn kiến thức chuyên ngành về thẩm định giá. Cần tập trung việc bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn về chuyên ngành thẩm định giá về một đầu mối và giao cho các cơ quan chuyên ngành thực hiện. Hơn thế nữa, chương trình, nội dung bồi dưỡng đào tạo ngắn hạn phải được tiêu chuẩn hóa và áp dụng thống nhất trong cả nước. Phải thường xuyên định kỳ tổ chức các kiến thức về tài chính, thẩm định giá,… Cập nhật kiến thức hàng năm. Xây dựng và từng bước chuẩn hóa trình độ thẩm định viên về giá theo hướng: Cao cấp, trung cấp và sơ cấp. 2.3.2. Đề xuất hoàn thiện quy định doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản 2.3.2.1. Đề xuất hoàn thiện quy định về cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản Với số lượng các thẩm định viên về giá chưa nhiều như hiện nay Người viết sẽ đề xuất về cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá nên quy định về vấn đề này như sau: Doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo các quy định của Luật Doanh nghiệp với điều kiện, tất cả những người quản lý doanh nghiệp hoặc được cử làm đại diện quản lý doanh nghiệp phải có thẻ thẩm định viên về giá. Vì nếu yêu cầu đặt ra phải có ít nhất ba thẩm định viên về giá như hiện nay sẽ làm khó cho cá nhân tổ chức muốn thành lập nhưng không đủ số lượng dẫn đến tiêu cực như “Thuê thẻ thẩm định viên” để hợp thức hoá. Chỉ yêu cầu chủ người quản lý doanh nghiệp hoặc được cử làm đại diện quản lý doanh nghiệp là thẩm định viên về giá phù hợp đảm bảo chuyên môn là được. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 87 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.3.2.2. Đề xuất hoàn thiện quy định về thẩm định giá của Nhà nước Cần quy định rõ ràng hơn, trách nhiệm của Hội đồng thẩm định giá vì sau khi hoàn thành nhiệm vụ của mình Hội đồng thẩm định giá sẽ giải tán. Vậy nếu Hội đồng thẩm định giá có sai sót, vi phạm pháp luật trong việc thẩm định giá tài sản Nhà nước nhưng đã giải tán vậy trách nhiệm được xác định như thế nào và xử lý ra sau. Vì lẽ đó cần bổ sung về trách nhiệm, hình thức xử lý nếu xảy ra sai phạm mặc dù Hội đồng thẩm định giá đã giải tán. 2.3.3. Đề xuất hoàn thiện quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản 2.3.4.1. Đề xuất hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá bất động sản Theo ý kiến Người viết có đề xuất như sau: Do nội dung định giá bất động sản là một nội dung của thẩm định giá, nên chăng việc sửa đổi đưa thẩm định giá bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản thay thế cho hoạt động định giá bất động sản như hiện nay, thống nhất chỉ cần một loại thẻ thẩm định viên về giá và do Bộ Tài chính thực hiện. Vì lý do sau đây: Việc cấp thẻ thẩm định viên về giá các yêu cầu đặt ra đầy đủ các yếu tố về trình độ chuyên môn, trình độ nghiệp vụ và với kỳ thi hình thức cấp quốc gia do Bộ Tài chính tổ chức thì khi được cấp thẻ thẩm định viên về giá sẽ có giá trị và phạm vi hoạt động trên toàn quốc là phù hợp. Còn chứng chỉ đinh giá viên có nhiều bất cập không phù hợp như sau: chứng chỉ định giá theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Điều 55 có quy định: Chứng chỉ định giá bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, trong khi theo quy định hiện hành. Có thể nói vần đề ở chổ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp nhưng lại được hoạt động toàn quốc thì chưa phù hợp lắm và về vấn đề thi cử hết sức lỏng lẻo so với thi cấp thẻ thẩm định viên về giá. Như vậy, theo ý Người viết nên đưa thẩm định giá bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản thay thế cho định giá bất động sản, bên cạnh đó là thống nhất nhất chỉ cần một loại thẻ thẩm định viên về giá và do Bộ Tài chính thực hiện là được vừa đảm bảo chất lượng, vừa không chồng chéo, mâu thuẫn khi áp dụng. 2.3.4.2. Đề xuất hoàn thiện xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản Về xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản phải có quy định và Bộ Tài chính cần phối hợp các cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện. Xây dựng các ngân hàng dữ liệu tham chiếu về giá cả, các loại hàng hóa thông qua các chương trình phần mềm để lưu trữ. Ngân hàng dữ liệu gồm các thông GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 88 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN tin về giá các bất động sản ở nhiều tỉnh, thành, bên cạnh đó là thông tin giao dịch mua, bán, cho thuê, đầu tư, góp vốn, thế chấp bất động sản hoặc các hàng hóa khác phải được cập nhật để các thẩm định viên về giá có cơ sở so sánh, đối chiếu trong quá trình thực hiện dễ dàng, chính xác. Về cơ bản và lâu dài nên giao cho Cục quản lý giá kết hợp với Hội thẩm định giá Việt Nam xây dựng ngân hàng các cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản. Theo đó cần thiết phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu trong thẩm định giá và có sự hỗ trợ của khoa học công nghệ, có nguồn nhân lực để làm chủ công nghệ và hệ thống cơ sở dữ liệu đó, sử dụng hiệu quả và tác động tích cực đến sự phát triển của ngành. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Tóm lại, ở Chương 2 này Người viết đã tiến hành phân tích các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản với các nội dung như sau: Thứ nhất là, qua quá trình tìm hiểu, tham khảo các tài liệu liên quan, cũng như các quy định của pháp luật, Người viết đã tiến hành phân tích về các chủ thể hoạt động thẩm định giá bao gồm: Một là, quy định về thẩm định viên về giá, các tiêu chuẩn để trở thành thẩm định viên về giá ngoài các tiêu chuẩn về có năng lực hành vi dân sự, có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan, muốn trở thành thẩm định viên về giá đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn như: Tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá, có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành và có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. Sau khi trở thành thẩm định viên về giá muốn được hành nghề yêu cầu đặt ra các thẩm định viên về giá phải đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá và sẽ được pháp luật quy định một số quyền và cũng như nghĩa vụ phải thực hiện trong quá trình hoạt dộng thẩm định giá của mình. Hai là, Người viết cũng tiến hành phân tích làm rõ quy định pháp luật về doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản. Cũng như các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá muốn được thành lập cũng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định. Bên cạnh đó doanh nghiệp thẩm định giá cũng có các quyền và nghĩa vụ phải tuân thủ theo quy định. Hơn thế nữa, Người viết cũng đã nêu và phân tích các hành vi bị cấm đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 89 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ba là, ngoài hai chủ thể đã trình bày ở trên còn có các quy định về chủ thể thẩm định giá của Nhà nước, đây là một quy định mới của Luật Giá năm 2012 so với Pháp lệnh về giá trước đây. Người viết đã phân tích quy định về phạm vi cũng như phương thức hoạt động thẩm định giá của Nhà nước, phân tích các quy định về lập Hội đồng thẩm định giá sau đó cũng như các chủ thể khác là quyền và nghĩa vụ của Hội đồng thẩm định giá. Tiếp theo là làm rõ quy định một số trường hợp mà Hội đồng thẩm định giá không được tham gia thẩm định giá. Thứ hai là, sau khi đã phân tích quy định pháp luật về các chủ thể thẩm định giá, tiếp theo sau đó Người viết trình bày về quy trình thẩm định giá bất động sản. Theo quy định tại tiêu chuẩn số 05 (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐBTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) quy định: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu bước sau đây: Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá. Nguời viết chia sáu bước của quy trình thẩm định giá ra thành ba giai đoạn cụ thể là các giai đoạn như sau: Giai đoạn đầu tiên là giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản, giai đoạn tiếp theo là giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá và cuối cùng là giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản. Bên cạnh đó, Người viết cũng làm rõ quy định về báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản, các nội dung cơ bản của một báo cáo kết quả và cũng làm rõ khái niệm về chứng thư thẩm định giá bất động sản, nội dung chứng thư. Thứ ba là, sau các quy định về quy trình thẩm định giá bất động sản. Người viết cũng tìm hiểu và trình bày quy định về quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản, trong đó có hai phần là: Nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản và thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản. Cuối cùng, bằng sự hiểu biết, tìm hiểu của mình, Ngưởi viết đã trình bày một số thực trạng quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam và đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản. Góp phần thúc đẩy ngày một hoàn chỉnh các quy định về thẩm định giá bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 90 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KẾT LUẬN Trong phạm vi của luận văn này, Người viết tìm hiểu về hoạt động thẩm định giá bất động sản và những quy định pháp luật đối với hoạt động này. Có thể nói hoạt động thẩm định giá bất động sản không chỉ là công cụ của Chính phủ trong việc ổn định giá cả bất động sản trên thị trường, góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới, hội nhập kinh tế thế giới, là trung gian giúp các chủ thể trong giao dịch mua, bán, đầu tư thế chấp,... Với vai trò, tầm trọng như vậy đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật mục tiêu nhằm quản lý, đưa hoạt động thẩm định giá bất động sản vào khuôn khổ pháp luật. Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh, quy định, hướng dẫn khá chi tiết rõ ràng qua các thời kỳ, cụ thể thời điểm hiện tại là Luật Giá năm 2012 và các văn bản khác có liên quan. Nhờ đó mà hoạt động thẩm định giá dần phát triển mạnh mẽ phục vụ cho nhu cầu tất yếu, đáp ứng đòi hỏi của thị trường và dần đi vào cuộc sống. Trong đề tài của mình, về mặt lý luận để sáng tỏ những vấn đề cơ bản của hoạt động thẩm định giá bất động sản, Người viết đã đưa ra một số khái niệm như: khái niệm thẩm định giá tài sản nói chung “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”, các đối tượng thẩm định giá là động sản, bất động sản,… vai trò của thẩm định giá tài sản nói chung. Từ đó, đi sâu phân tích một hoạt động chiếm phần lớn và quan trọng trong thẩm định giá tài sản đó là thẩm định giá bất động sản. Người viết đã rút ra khái niệm thẩm định giá bất động sản là: Việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng hình thái tiền tệ của quyền sở hữu bất động sản cụ thể, bằng các phương pháp phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Bên cạnh đó là một số khái niệm liên quan nhằm làm rõ thêm cho hoạt động thẩm định giá bất động sản. Sau đó, Người viết đã trình bày và phân tích làm rõ mục đích của thẩm định giá bất động sản đó là ba mục đích cơ bản: Mục đích chuyển giao quyền sở hữu, mục đích kinh tế, tài chính, và mục đích đáp ứng các yêu cầu pháp lý. Ngoài mục đích Người viết còn trình bày vai trò, các nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản và một vấn đề không thể thiếu nữa là tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản. Bên cạnh đó là sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 91 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bên cạnh tìm hiểu những lý luận nói trên, Người viết bắt đầu đi sâu vào phân tích, tìm hiểu các quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản: Làm rõ quy định về chủ thể thẩm định giá bất động sản như: Thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định giá cùa Nhà nước, kế đến là phân tích quy định về quy trình thẩm định giá bất động sản và quản lý Nhà nước về thẩm định giá bất động sản. Thẩm định giá còn khá mới mẽ, các quy định về thẩm định giá có vai trò rất lớn trong việc hướng dẫn, điều chỉnh tuy nhiên cũng còn có một số bất cập nhất định Người viết đã phân tích làm rõ và đưa ra những đề xuất để khắc phục những bất cập này nhằm hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật về thẩm định giá bất động sản và làm cho hoạt động ngày càng pháp triển. Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu của mình tuy kiến thức còn hạn chế chưa đủ khả năng làm rõ hơn vấn đề, nhưng Người viết cảm thấy hoạt động thẩm định giá bất động sản mà cụ thể ở hơn là quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản rất cần thiết và góp phần không nhỏ phát triển nền kinh tế, là cầu nối cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính,… Đem lại nhiều tiện ích, đáp ứng được các nhu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội thời kỳ phát triển hội nhập hiện nay. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh - 92 - SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO --------- Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật Dân sự, số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội. 2. Luật Đất đai, số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội. 3. Luật Nhà ở, số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc hội. 4. Luật Doanh nghiệp, số 60/2005/QH11 ngày 12 tháng 12 năm 2005 của Quốc hội. 5. Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội. 6. Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội. 7. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. 8. Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá. 9. Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng 9 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn. 10. Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật giá. 11. Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 7 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13. 12. Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá. 13. Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính Quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá. 14. Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN  Danh mục giáo trình, sách, báo, tạp chí 1. Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2009. 2. Nguyễn Thế Phượng, Giáo trình thẩm định giá bất động sản, NXB Phương Đông, TP. Hồ Chí Minh, 2011. 3. Hay Sinh - Trần Bích Vân, Giáo trình nguyên lý thẩm định giá, NXB Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh, 2012. 4. Nguyễn Ngọc Vinh - Nguyễn Quỳnh Hoa, Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản, NXB Lao động xã hội, Hà Nội, 2012. 5. Hay Sinh, Ước tính chi phí phá sản trong thẩm định giá doanh nghiệp, Tạp chí phát triển và hội nhập, Trường Đại học Kinh tế tài chính TP. Hồ Chí Minh, số 08 tháng 2, 2013. 6. Nguyễn Quang Tuyến - Võ Thị Hồng Lan, Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 20 tháng 10, 2013. 7. Hay Sinh, Ước tính chi phí phá sản trong thẩm định giá doanh nghiệp, Tạp chí phát triển và hội nhập, Trường Đại học Kinh tế tài chính TP. Hồ Chí Minh, số 12 tháng 9, 2013. 8. Hay Sinh - Nguyễn Kim Đức, Phương pháp giá trị hiện tại có điều chỉnh trong thẩm định giá trị doanh nghiệp, Tạp chí phát triển kinh tế, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, số đặc san tháng 6, 2014.  Danh mục trang thông tin điện tử 1. Bộ tài chính: Nghề thẩm định giá hướng tới cộng đồng kinh tế ASEAN năm 2015 – cơ hội và thách thức, http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/mof_vn/cttk?p_itemid=126355898&p_it emtype=2176921, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 2. Hải Yến, Bộ tư pháp: Hướng dẫn về thi, cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/van-ban-chinh-sach-moi.aspx?ItemID=431, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 3. Công ty thẩm định giá IVC: 10 điều cần biết về Bản Thẩm định Giá Bất Động sản Thương Mại, http://ivc.com.vn/trao-doi-hoc-thuat/372_10-dieu-can-biet-ve-ban.html, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 4. Công ty TNHH thẩm định giá Đất Việt: Để xác định đúng giá đất nên thuê thẩm định giá, GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN http://thamdinhgia.com.vn/index.php?option=com_content&task=view&id=84&Ite mid=49, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 5. Hiệp hội bất động sản Việt Nam: Khó định giá bất động sản, http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/dinhgia/ct-dgbds_2, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 6. Thu Hằng, pháp luật thành phố Hồ Chí Minh: Nên có cơ quan thẩm định giá đất độc lập, http://plo.vn/chinh-tri/nen-co-co-quan-tham-dinh-gia-dat-doc-lap-101836.html, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 7. Dự thảo online: Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.a spx?ItemID=841&LanID=937&TabIndex=1, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 8. Thanh Hương, Pháp luật Việt Nam online: Không đáng lo việc thẩm định giá để thu tiền sử dụng đất, http://baophapluat.vn/dau-tu-tai-chinh/khong-dang-lo-viec-tham-dinh-gia-de-thutien-su-dung-dat-152281.html, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 9. Công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội VFS: Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản, http://www.thamdinhgiahanoi.com.vn/index.php?option=com_content&view=articl e&id=40&catid=8&Itemid=19, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 10. Huy Thắng, Doanh nhân và pháp luật: Xung đột pháp lý về một dịch vụ, http://phamnghiem.com.vn/vn/Tin-Tuc/XSCULZ023221/Xung-Dot-Phap-Ly-VeMot-Dich-Vu/?pageNo=3, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 11. Hồ Tuấn Vũ, Đại học Duy Tân: Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển dịch vụ thẩm định giá tại một số quốc gia trong khu vực và bài học cho Việt Nam, http://kketoan.duytan.edu.vn/Home/ArticleDetail/vn/132/1097/bai-viet-nghien-cuukinh-nghiem-phat-trien-dich-vu-tham-dinh-gia-tai-mot-so-quoc-gia-trong-khu-vucva-bai-hoc-cho-viet-nam-ths.-ho-tuan-vu,[ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 12. Thẩm định giá, Thẩm định giá – những bất cập cần khắc phục, http://ivc.com.vn/tin-tuc/387_tham-dinh-gia-nhung-bat-cap-can.html,[ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 13. Mai Phương, Trang thông tin quản lý nhà nước về giá và thẩm định giá: Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam – Cần có một lộ trình, GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/qlg/76329063?p_page_id=76329063&pe rs_id=76330811&item_id=130598405&p_details=1, [ngày truy cập ngày 25-62014]. 14. Dự thảo online: Dự án "Hỗ trợ việc xây dựng Luật Giá" tổ chức Hội thảo diện hẹp về dự thảo Luật Giá, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail.aspx ?ItemID=359, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 15. Dự thảo online: Cân nhắc thành lập tổ chức thẩm định giá, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail.aspx ?ItemID=323, [ngày truy cập ngày 25-6-2014]. 16. Thông tin pháp luật Công thương: Việt Nam sẽ có 2 mô hình tổ chức thẩm định giá gồm thẩm định giá Nhà nước và thẩm định giá độc lập của Doanh nghiệp, http://legal.moit.gov.vn/default.aspx?page=news&do=detail&category_id=9&news _id=697&rand=635483749691693893 , [ngày truy cập ngày 26-7-2014]. 17. Thông tin pháp luật Công thương: Luật giá, http://legal.moit.gov.vn/default.aspx?page=news&do=detail&category_id=34&new s_id=1069&rand=635483751869961202, [ngày truy cập ngày 26-7-2014]. 18. Báo điện tử Xây dựng: Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/thoi-su/luat-kinh-doanh-bds-sua-doi-sethuc-day-thi-truong-phat-trien-lanh-manh-96551.html, [ngày truy cập ngày 26-72014]. 19. Dự thảo online: Một số ý kiến nhằm góp phần hoàn thiện dự thảo Luật Giá, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.a spx?ItemID=260&TabIndex=5&YKienID=254, [ngày truy cập ngày 30-9-2014]. 20. Dự thảo online: Về mô hình doanh nghiệp thẩm định giá, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.a spx?ItemID=260&TabIndex=5&YKienID=43, [ngày truy cập ngày 30-9-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN  Danh mục các tài liệu khác 1. Pháp lệnh của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá. 2. Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá. 3. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 4. Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về tiêu chuẩn Thẩm định viên về giá. 5. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 24 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá . 6. Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC ngày 24 tháng 2 năm 2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành, cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên về giá. 7. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá. 8. Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2). 9. Quyết định số 87/2008/QĐ-BTC ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về việc ban hành Quy chế đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên nghành thẩm định giá. 10. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3). GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình  ... Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trong hoạt động thẩm định giá bất động sản đòi hỏi chủ thể hoạt động thẩm định giá bất động sản cụ thể doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm. .. Bình QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN - Như biết, hoạt động thẩm định giá bất động sản. .. động định giá bất động sản thẩm định giá bất động sản thành hoạt động hoạt động thẩm định giá bất động sản Chính lý trình bày trên, Người viết chọn đề tài: Quy định pháp luật thẩm định giá bất