5. Cơ cấu luận văn
1.3.1.Giai đoạn trước năm 1997
Thời kỳ trước năm 1986 mô hình kinh tế tập trung bao cấp bộc lộ một số mặt tiêu cực của nó, mà hậu quả là cuộc khủng hoảng kinh tế, xã hội sâu sắc vào cuối những năm 70 đầu những năm 80. Vì những nguyên nhân đó những năm sau đó đã có sự chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 31 - SVTH: Phạm Thanh Bình
hàng hóa nhiều thành phần, hoạt động theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Dù có sự chuyển biến mạnh mẽ trong thời kỳ cuối những năm 80 đầu những năm 90 này, nhưng theo Người viết mặc dù đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, hoạt động theo cơ chế thị trường nhưng khái niệm về thẩm định giá tài sản cụ thể ở đây là thẩm định giá bất động sản vẫn chưa xuất hiện vì các tài sản liên quan đến bất động sản cụ thể là đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 vẫn chưa được chuyển nhượng và các bất động sản khác cũng chưa được xem là hàng hóa giao dịch phổ biến trên thị trường.
Đến khi năm 1993 Luật Đất đai ra đời đã có một bước chuyển biến rất tích cực về vấn đề đất đai đã đặt nền móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối với đất đai. Bắt đầu từ việc quy định năm quyền năng cho người sử dụng đất đó là: Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Từ những quyền đó các chủ thể giao dịch trong thời kỳ này phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng, chuyển nhượng của các thành phần trong xã hội ngày càng lớn đã phát sinh nhiều vấn đề. Bên cạnh đó cơ sở về giá do Nhà nước quản lý và điều hành là chủ yếu phần lớn giá thị trường do người mua và người bán tự thỏa thuận có sự quản lý của nhà nước. Từ những nhu cầu thiết yếu về giao dịch quyền sử dụng đất, các bất động sản liên quan nói chung trong thời kỳ này, để dễ dàng giải quyết các nhu cầu phát sinh, các tranh chấp và tránh thiệt hại cho các bên khi tham gia giao dịch. Vấn đề đặt ra cần có một mức giá rõ ràng, minh bạch, đánh giá chính xác, khách quan giá trị của các tài sản nói chung bất động sản nói riêng đảm bảo hoạt động có hiệu quả tránh rủi ro là tính tất yếu đòi hỏi của thị trường thời kỳ này.
Mặt khác, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đang ngày càng diễn ra sâu rộng, các giao dịch trên thị trường càng trở nên phức tạp, Việt Nam đang trong tiến trình đổi mới cơ chế kinh tế và quản lý. Quá trình cổ phần hóa và tái cấu trúc các Doanh nghiệp nhà nước dẫn đến một khối lượng khổng lồ về nhu cầu đánh giá và thẩm định giá bất động sản. Sự phát triển của thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản thương mại, xu hướng đô thị hóa và tính tất yếu của hoạt động mua bán và sáp nhập công ty…. đòi hỏi đánh giá đúng và kịp thời về một loại giá trị tài sản và giá trị doanh nghiệp. nhu cầu đòi hỏi phải hình thành quy định pháp luật thành lập các tổ chức trung gian tài chính cung cấp dịch vụ thẩm định giá để xác định giá trị đúng của các tài sản nói chung, bất động sản nói riêng hết sức cần thiết góp phần
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 32 - SVTH: Phạm Thanh Bình
làm cho môi trường kinh doanh trong thời kỳ này minh bạch, lành mạnh, làm phát triển kinh tế bền vững.
Tóm lại, thời kỳ trước năm 1997 nhu cầu về hoạt động thẩm định giá bất động sản đã bắt đầu được hình thành, những chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường đã có nhu cầu Nhà nước đưa ra quy định điều chỉnh về thành lập một tổ chức trung gian tài chính cung cấp dịch vụ thẩm định giá. Sự xuất hiện nhu cầu, đòi hỏi một quy định điều chỉnh của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó.