5. Cơ cấu luận văn
2.1.2.3. Giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản
41 Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
42 Nguyễn Ngọc Vinh - Nguyễn Quỳnh Hoa, Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản, NXB Lao động xã hội, Hà Nội, 2012, tr. 264.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 72 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản được xem là giai đoạn cuối cùng, khi đã có đầy đủ các thông tin cần thiết và đã phân tích rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản các thẩm định viên về giá sẽ tiến hành xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá, sau đó lập báo cáo kết quả, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng. Đây là hai nội dung quan trọng sẽ được phân tích trong giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản này.
Thứ nhất là, xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá: Ở giai đoạn này các thẩm định viên về giá để xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định giá phải sử dụng một trong các phương pháp như: Phương pháp so sánh giá bán, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Thẩm định viên về giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất động sản và mục đích thẩm định giá để xác định một giá trị thật phù hợp cho bất động sản cần thẩm định giá. Có thể hiểu một số phương pháp áp dụng phù hợp trong trường hợp này, nhưng lại không phù hợp trong truờng hợp khác. Vì vậy có nhiều phương pháp khác nhau áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau, tùy vào mục đích thẩm định giá bất động sản mà thẩm định viên về giá sẽ phân tích dựa vào một hay nhiều phương pháp đồng thời để xác định được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá. Trong quá trình sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá bất động sản theo Người viết không có phương pháp nào là hoàn toàn chính xác, mà chỉ có phương pháp được xem là thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể sử dụng đồng thời để kiểm tra, so sánh với kết quả của phương pháp được xem là thích hợp nhất trước đó mà thôi
Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng. Thẩm định viên về giá cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra lại tính chính xác của phương pháp được áp dụng trước đó.
Bên cạnh đó, khi áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản và mỗi phương pháp cho ra những kết quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác nhau. Vậy quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi là thống nhất các mức giá chỉ dẫn.
Các tiêu chí cho phép thẩm định viên về giá hình thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của bất động sản cần thẩm định giá bao gồm: Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận, mức độ chính xác của số
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 73 - SVTH: Phạm Thanh Bình
liệu, số lượng các bằng chứng thu thập được trên thị trường, phải kiểm tra kỹ các nguồn dữ liệu, tính chính xác của thông tin, cơ sở của các giả định, để có thể đưa ra những kết luận có căn cứ về giá trị của bất động sản.
Thẩm định viên về giá phải thống nhất ý kiến cuối cùng về mức giá của bất động sản cần thẩm định giá: Là con số duy nhất hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu) ước lượng sẽ được báo cáo cho khách hàng mà thẩm định viên về giá đưa ra thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau của bất động sản so sánh.
Thứ hai là, sau khi đã hoàn thành đầy đủ bước xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá, các thẩm định viên về giá sẽ phải tiến hành lập báo cáo kết quả, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng.
Đây có thể xem là bước cuối cùng của một quy trình thẩm định giá. Tức là dựa trên các cơ sở thu thập, phân tích, xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định giá, thẩm định viên được phân công tiến hành thẩm định giá lập báo cáo và xây dựng chứng thư thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá sau khi được lãnh đạo doanh nghiệp thẩm định giá rà soát, xem xét và thông qua sẽ được phát hành và giao cho khách hàng. Để hiểu rõ ràng hơn, sau đây Người viết sẽ phân tích làm rõ các vấn đề liên quan về báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Nội dung báo cáo kết quả, chứng thư thẩm định giá được quy định chi tiết tại tiêu chuẩn số 04 ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá (sau đây viết tắt là tiêu chuẩn 04).
Theo đó, báo cáo kết quả thẩm định giá: Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá. Một báo cáo thẩm định giá dẫn dắt người đọc từ xác định vấn đề cần thẩm định, đến sự phân tích và những yếu tố minh họa phù hợp, đến kết luận cuối cùng về mức giá bất động sản được thẩm định giá.
Theo quy định của tiêu chuẩn thẩm định giá, yêu cầu thẩm định viên về giá phải lập báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản đáp ứng những yêu cầu thống nhất. Nói chung, một báo cáo bằng văn bản về kết quả thẩm định giá phải đáp ứng các yêu cầu sau:
Một là, báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản phải thể hiện vấn đề thẩm định giá theo cách thức rõ ràng, chính xác, không được dẫn đến hiểu lầm từ phía người đọc cũng như người sử dụng báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 74 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Hai là, báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản phải chứa đựng những thông tin đầy đủ để khách hàng hoặc bên thứ ba liên quan hiểu nội dung báo cáo một cách rõ ràng.
Ba là, báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản phải công bố một cách rõ ràng, các giả thiết mang tính bất khả kháng, một điều kiện mang tính giả thiết hoặc một điều kiện hạn chế ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá trị bất động sản cần thẩm định.
Tiêu chuẩn số 04 không quy định khuôn mẫu cứng nhắc cho báo cáo thẩm định giá. Tùy theo đối tượng, mục đích thẩm định giá hay yêu cầu của khách hàng mà nội dung của báo cáo thẩm định giá có thể thay đổi, tuy nhiên phải đảm bảo mười hai nội dung chính như sau:
Thông tin chung: Loại bất động sản, nguồn gốc của tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ…), vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác), tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá, ngày tháng năm thẩm định giá bên cạnh đó là thời điểm có hiệu lực của báo cáo. Tiếp theo là tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặc chi nhánh. Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá. Cuối cùng là họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc phụ trách chi nhánh.
Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá bao gồm: Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành.
Mô tả đặc điểm bất động sản về mặt kỹ thuật:
Thứ nhất, vị trí của bất động sản bao gồm: Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.
Đối với đất ở: Số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất.
Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: Số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): Loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng, chất lượng nhà, mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống…
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 75 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
Thứ hai, tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.
Thứ ba, mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không.
Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý:
Thứ nhất, bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).
Thứ hai, bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: Nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo. Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề.
Thứ ba, những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: Giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện) và những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.
Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản: Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của bất động sản. Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào.
Kết quả khảo sát thực địa: Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa, kết quả thu được từ khảo sát thực địa. Tiếp theo là sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó.
Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn.
Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm: Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường bất động sản trong khu vực,
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 76 - SVTH: Phạm Thanh Bình
hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường.
Mục đích sử dụng bất động sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.
Phương pháp thẩm định giá bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư.
Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của bất động sản. Trường hợp chỉ áp dụng được một hoặc hai trong các phương pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó. Mức độ phù hợp, chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả thẩm định với giá tài sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực.
Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá:
Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản. Phân loại, hạng tài sản, lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản.
Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức xử lý trong quá trình thẩm định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đến mức giá của bất động sản cần thẩm định.
Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ.
Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá43
Trên đây là những nội dung cơ bản của một báo cáo kết quả thẩm định giá mà thẩm định viên về giá phải lập. Tiếp theo là chứng thư thẩm định giá bất động sản:
Chứng thư thẩm định giá bất động sản theo Luật Giá năm 2012 quy định:
“Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông
43 Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 77 - SVTH: Phạm Thanh Bình
báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá”.44Vậy ta có thể hiểu khái niệm chứng thư thẩm định giá bất động sản như sau:
Đầu tiên, chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập, tức là: Thẩm định viên về giá được giao trực tiếp thực hiện công việc thẩm định giá, qua các bước các quy trình nhất định khi kết thúc công việc thẩm định viên về giá phải lập báo cáo kết quả thẩm định giá của mình cho Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá, sau đó Giám đốc thẩm định giá sẽ phải thông báo kết quả thẩm định giá bằng văn bản dưới hình thức chứng thư thẩm định giá. Tiếp theo, kết quả thẩm định giá bằng văn bản dưới hình thức chứng thư thẩm định giá này dùng để thông báo cho khách hàng, các tổ chức, cá nhân, các bên có liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá này biết được nội dung cơ bản về kết quả thẩm định giá mà họ yêu cầu thông qua hợp đồng.
Một thẩm định viên về giá ký vào bất kỳ phần nào của báo cáo thẩm định giá thì cũng phải ký vào chứng thư. Khi thẩm định viên về giá ký vào chứng thư có nghĩa là phải chịu đầy đủ trách nhiệm về tất cả những nội dung nêu trong chứng