5. Cơ cấu luận văn
2.1.1.2. Doanh nghiệp thẩm định giá
Doanh nghiệp thẩm định giá được hiểu là doanh nghiệp có chức năng hoạt động thẩm định giá, được thành lập và hoạt động dưới hình thức công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn (công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên), công ty hợp danh và doanh nghiệp tư nhân theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư.
Theo quy định tại Luật Giá năm 2012 muốn trở thành doanh nghiệp thẩm định giá thì trước tiên các cá nhân, tổ chức phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
Điều kiện thứ nhất là, doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của Luật Doanh nghiệp.27 Doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005 là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.28 Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp, trừ trường hợp sau:
Một là, cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình.
Hai là, cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam; cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác.
Ba là, người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự; người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh. Cuối cùng là các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản.29
27 Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 38, khoản 1.
28 Luật Doanh nghiệp, số 60/2005/QH11 ngày 12 tháng 12 năm 2005 của Quốc hội, Điều 4, khoản 1.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 52 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Điều kiện thứ hai là, doanh nghiệp thẩm định giá chỉ được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá như sau:
Nhìn chung, dù được thành lập dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên hay được thành lập dưới hình thức là công ty hợp doanh, doanh nghiệp tư nhân hay công ty cổ phần khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện cơ bản như sau:
Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật. Có ít nhất ba thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp (đối với công ty trách nhiện hữu hạn một thành viên trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu, đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên trong đó tối thiểu phải có hai thành viên góp vốn, công ty hợp doanh thì tối thiểu phải có hai thành viên hợp danh, đối với doanh nghiệp tư nhân trong đó có một thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân. Cuối cùng là đối với công ty cổ phần trong đó tối thiểu phải có hai cổ đông sáng lập). Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của doanh nghiệp viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
Ngoài ra đối với công ty nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần còn phải có thêm điều kiện là phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.30
Tóm lại, các cá nhân, tổ chức muốn trở thành doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải thoả mãn hai điều kiện cơ bản: Đủ điều kiện về thành lập, hoạt động của từng loại hình doanh nghiệp theo quy định về doanh nghiệp cũng như muốn thành lập công ty thẩm định giá phải đảm bảo các tiêu chuẩn đã được quy định tại Điều 38, Điều 39, Luật Giá năm 2012 như đã trình bày ở trên.
Qua phân tích quy định pháp luật về thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản tại Điều 38, Điều 39, Luật Giá năm 2012 Người viết nhận thấy có nhiều điểm khác so với điều kiện kinh doanh dịch vụ tương tự đó là dịch vụ định giá bất động sản được quy định tại Điều 51, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Theo đó, tại Điều 51, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 53 - SVTH: Phạm Thanh Bình
xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, yêu cầu đặt ra khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Ta thấy rất rõ quy định quy định trên khác so với quy định tại Điều 38, 39, Luật Giá năm 2012 như sau:
Một là, ở Điều 38, Luật Giá năm 2012 quy định là muốn hoạt động thẩm định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005 và doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Trong khi Điều 51, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật. Vậy điểm khác nhau ở đây là Điều 51, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ngoài quy định phải thành lập doanh nghiệp còn được thành lập dưới hình thức là hợp tác xã trong khi Điều 38, Luật Giá năm 2012 chỉ quy định được thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản. Nhưng khoản 2, Điều 38, Luật Giá năm 2012 lại quy định có phần chặt chẽ hơn ở điểm là ngoài thành lập theo quy định tại Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. So sánh hai quy định ta thấy điều kiện thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã định giá bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có phần sơ sài hơn so với điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản tại Luật Giá năm 2012.
Hai là, tại khoản 2, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Quy định này khác so với quy định tại Điều 39, Luật Giá năm 2012 quy định có ít nhất ba thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp (đối với công ty trách nhiện hữu hạn một thành viên trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu, đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên trong đó tối thiểu phải có hai thành viên góp vốn, công ty hợp doanh thì tối thiểu phải có hai thành viên hợp danh, đối với doanh nghiệp tư nhân trong đó có một thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân. Cuối cùng là đối với công ty cổ phần trong đó tối thiểu phải có hai cổ đông sáng lập.
Sau khi tìm hiểu các điều kiện, tiêu chuẩn thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản và đã tiến hành so sánh những điểm khác nhau giữa điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản và điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, góp phần cho người đọc phân biệt bản chất khác nhau cơ bản giữa quy
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 54 - SVTH: Phạm Thanh Bình
định của hai hoạt động định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản. Tiếp sau đây Người viết sẽ tiếp tục trình bày, phân tích quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản.
Các doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản trong quá trình hoạt động sẽ có các quyền cơ bản như sau:
Thứ nhất, một trong những quyền cơ bản khi các doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản trong quá trình hoạt động của mình là cung cấp các dịch vụ thẩm định giá, tư vấn cho khách hàng xác định đúng giá trị của bất động sản mình đang có nhằm hướng đến đáp ứng nhu cầu, các quyền lợi, lợi ích của khách hàng và các chủ thể có liên quan. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp thẩm định giá sẽ nhận được khoản thù lao nhất định từ việc cung cấp các dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng, khoản thù lao này được thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng. Tiếp theo, các doanh nghiệp thẩm định giá có quyền thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá theo sự uỷ quyền bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm định giá. Đương nhiên doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về hoạt động của chi nhánh thẩm định giá do doanh nghiệp thành lập.
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và phải có ít nhất hai thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá đã thành lập chi nhánh đó.
Thứ hai, các doanh nghiệp thẩm định giá có quyền tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Hơn thế nữa, các doanh nghiệp thẩm định giá được đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư của Việt Nam và pháp luật của nước sở tại. Trong thời hạn ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày đặt cơ sở hoặc chấm dứt hoạt động của cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài, doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản kèm theo tài liệu có liên quan cho Bộ Tài chính để quản lý, giám sát.
Thứ ba, như đã trình bày ở các quyền của các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp cũng có quyền yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản là bất động sản cần thẩm định giá. Đây là quyền cơ bản nhằm phục vụ trong quá trình tiến hành thẩm định giá của doanh nghiệp vì những
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 55 - SVTH: Phạm Thanh Bình
hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của bất động sản đó. Các doanh nghiệp sẽ nắm được các thông tin quan trọng về bất động sản để khi giao cho các thẩm định viên về giá tiến hành các quy trình thẩm định giá có đầy đủ các thông tin, đưa ra kết quả phản ảnh đúng giá trị thực của bất động sản cần thẩm định giá. Cuối cùng, các doanh nghiệp thẩm định giá có quyền từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng khi thấy tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý hoặc một số lý do khác .31
Bên cạnh các quyền đã trình bày ở trên thì các doanh nghiệp thẩm định giá cũng phải tuân thủ theo một số nghĩa vụ bắt buộc như sau:
Đầu tiên, các doanh nghiệp thẩm định giá phải luôn tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá năm 2012 và Luật doanh nghiệp năm 2005.
Tiếp theo, doanh nghiệp thẩm định giá phải có nghĩa vụ cung cấp Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá.
Kế đến, mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp là nghĩa vụ tiếp theo mà các doanh nghiệp thẩm định giá phải thực hiện. Theo đó doanh nghiệp thẩm định giá phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp để tạo nguồn chi trả bồi thường thiệt hại (nếu có) do doanh nghiệp thẩm định giá gây ra cho người sử dụng kết quả thẩm định giá. Người sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá hoặc là bên thứ ba có liên quan do khách hàng thẩm định giá xác định và được doanh nghiệp thẩm định giá thống nhất ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
Doanh nghiệp thẩm định giá được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Trường hợp tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài hoạt động ở Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá có thể được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm ở nước ngoài theo quy định của pháp luật. Việc mua bảo hiểm trách nhiệm nghề
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 56 - SVTH: Phạm Thanh Bình
nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm ở nước ngoài phải được thực hiện theo quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh bảo hiểm.
Chi phí mua bảo hiểm sẽ được tính vào chi phí kinh doanh của doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá thì phải trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp với mức trích tối thiểu hàng năm là 1% trên doanh thu dịch vụ thẩm định giá (doanh thu không có thuế giá trị gia tăng), được hạch toán như trường hợp trích lập dự phòng phải trả và được tính vào chi phí kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Khi quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm tài chính tương đương 10% doanh thu về dịch vụ thẩm định giá của năm tài chính thì không tiếp tục trích quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp cho năm đó nữa. Trường hợp đến cuối năm tài chính doanh nghiệp không sử dụng hoặc sử dụng không hết quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thì doanh nghiệp thực hiện hoàn nhập số dư quỹ dự phòng rủi ro nghề