5. Cơ cấu luận văn
2.1.2.2. Giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá
Ở giai đoạn trước, giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản, các thẩm định viên về giá phần nào đã nắm được các thông tin sơ bộ và cần thiết về bất động sản cần thẩm định giá, đã lập kế hoạch thẩm định giá. Tiếp sau đây là giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản. Độ tin cậy của kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào chất lượng và số lượng thông tin được sử dụng. Nếu các thẩm định viên về giá tiến hành thẩm định giá dựa trên nguồn thông tin không chính xác hay có chất lượng kém thì các thẩm định viên về giá rất khó để đưa ra những kết luận có cơ sở. Vì lẽ đó, việc khảo sát thu thập và phân tích thông tin là khâu quan trọng để các thẩm định viên về giá có những dữ liệu chính xác và đáng tin cậy cho việc phân tích và đi đến kết luận. Giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá được chia làm hai khâu: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin và phân tích thông tin.
Thứ nhất là, các thẩm định viên về giá phải trực tiếp tiến hành khảo sát hiện trường thực tế và thu thập thông tin:
Một là, các thẩm định viên về giá cần trực tiếp khảo sát hiện trường để thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính,
40 Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 69 - SVTH: Phạm Thanh Bình
diện tích thực tế của bất động sản so với diện tích được ghi trên các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản.
Hai là, các thẩm định viên về giá cần khảo sát các chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: Diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
Ba là, đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Bốn là, trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Bên cạnh các thông tin thu thập được từ khảo sát hiện trường thực tế đã trình bày ở trên, các thẩm định viên về giá cần thu thập thêm các thông tin liên quan đến thị trường bất động sản, tình hình cung cầu, tình hình giao dịch, xu hướng biến động của giá cả. Các điều kiện trên thị trường tài chính, tín dụng như lãi suất, điều kiện cho vay, các chính sách của Chính phủ cũng cần được xem xét vì có thể ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
Nếu việc thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh thì các thông tin về các bất động sản cần được thu thập: Vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, ngày bán, giá bán, điều kiện mua bán giao dịch, các điểm hơn và kém của các bất động sản so sánh so với bất động sản thẩm định. Các thông tin chi phí xây dựng, tuổi đời, tình trạng hao mòn công trình do các nguyên nhân khác nhau cũng là nguồn dữ liệu quan trọng cho phương pháp chi phí.
Đối với bất động sản thương mại và công nghiệp cần thu nhập số liệu liên quan đến tình hình kinh doanh: Hợp đồng thuê, tiền thuê, tỷ lệ bỏ trống, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, xu hướng thay đổi giá thuê, giá bán. Việc thu nhập thông tin cần thông qua ngân hàng dữ liệu của đơn vị thẩm định giá hoặc các đơn vị môi giới chuyên nghiệp, các sàn giao dịch bất động sản. Các số liệu phải kiểm chứng được, có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy.
Thứ hai là, sau khi các thẩm định viên về giá tiến hành công việc khảo sát hiện trường, thu thập thông tin như đã trình bày ở trên. Khảo sát, thu thập có được thông tin thì công việc quan trọng tiếp theo là dựa vào thông tin thu thập được tiến hành phân tích thông tin.
Phân tích thông tin là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá bất động sản cần thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 70 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Các thẩm định viên về giá tiến hành phân tích các thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản gồm hai phần: Phân tích thị trường và phân tích sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Hai hình thức phân tích này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau vì việc phân tích thị trường giúp chỉ ra hình thức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho bất động sản.
Việc phân tích thị trường cung cấp các thông tin cần thiết để áp dụng ba cách tiếp cận giá trị bất động sản:
Một là, đối với tiếp cận so sánh, phân tích thị trường giúp các thẩm định viên về giá nhận biết các bất động sản so sánh, những điểm tương đồng và khác biệt giữa chúng với bất động sản cần thẩm định giá.
Hai là, trong cách tiếp cận chi phí, phân tích thị trường cung cấp cho các thẩm định viên về giá thông tin về chi phí xây dựng, lợi nhuận của các nhà thầu, những xu hướng thiết kế và vật liệu xây dựng mới, giúp xác định hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế của bất động sản cần thẩm định giá.
Ba là, ở cách tiếp cận thu nhập, phân tích thị trường cung cấp dữ liệu về giá thuê, tỷ lệ bỏ trống, tỷ suất sinh lợi, xu hướng biến động giá thuê, chi phí hoạt động, tỷ lệ vốn hóa của bất động sản cạnh tranh.
Quá trình phân tích thị trường gồm có:
Một là, phân tích đặc trưng của thị trường bất động sản thẩm định, bao gồm việc phân tích hành vi ứng xử của các bên tham gia thị trường.
Đối với nhà ở dân cư các yếu tố cần được xem xét là tuổi quy mô và cơ cấu hộ gia đình, sở thích về cơ sở vật chất hay tiện nghi, những người mua tiềm năng.
Đối với bất động sản thương mại (khách sạn, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại) cần phân tích các số liệu về dân số trong khu vực, thu nhập bình quân đầu người, tỷ lệ bỏ trống, định hướng sử dung đất theo quy hoạch và sự tăng trưởng kinh tế của thành phố hay địa phương, các quy định về quy hoạch xây dựng đô thị.
Loại hình bất động sản công nghiệp có đặc điểm cầu giới hạn hơn so với bất động sản nhà ở và thương mại. Các yếu tố cần xem xét là là kiểu và hướng sử dụng đất theo sự tăng trưởng và phát triển của khu vực, cơ sở hạ tầng giao thông vận tải, loại hình sản phẩm, nguồn nguyên liệu thô, quy mô lao động, loại hình vận chuyển hàng hóa, tình trạng quản lý, cơ cấu người thuê, tình trạng khai thác công suất.
Hai là, phân tích cung cầu: bao gồm phân tích các xu hướng tăng hoặc giảm của cung cầu về loại bất động sản cần thẩm định giá và những ảnh hưởng xu hướng đó đến giá trị.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 71 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Phân tích sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Giúp những bất động sản so sánh tiềm năng. Sự sử dụng tố nhất và hiệu quả nhất của lô đất trống hoặc lô đất có tài sản gắn liền với đất phải đáp ứng bốn tiêu chuẩn: Có thể về mặt vật chất, được phép về mặt pháp lý, khả thi về mặt tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản.
Khi phân tích sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, thẩm định viên về giá cần tính đến: Những hạn chế về yếu tố tự nhiên như địa hình, địa thế, khả năng tiếp cận lô đất, đặc điểm địa chất công trình, cũng như những quy định về quy hoạch, luật lệ xây dựng như lộ giới, mật độ xây dựng, số tầng cao cho phép. Tiếp theo là đặc trưng của cầu và cung trên thị trường nhằm tìm ra phương án hay tổ hợp phương án sử dụng đúng đắn nhất cho bất động sản. Tính khả thi về mặt tài chính của dự án có thể là phân tích khả năng tạo ra thu nhập, chi phí hoạt động, tỷ suất sinh lợi cho mỗi phương án sử dụng. Nếu thu nhập ròng được tạo ra từ sử dụng đủ để thỏa mãn tỷ suất sinh lợi trên vốn đầu tư theo thị trường thì sử dụng được coi là khả thi về mặt tài chính.
Phân tích sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất một mặt là cần thiết nếu lô đất còn trống, mặt khác cung cấp cơ sở để đánh giá hiệu quả của các công trình khi được xây dựng. 41
Bên cạnh đó các thẩm định viên về giá cũng cần phân tích sơ lược về khách hàng như: Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản, cũng như nhu cầu sức mua về bất động sản nói chung.42
Tóm lại, giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá là giai đoạn được xem là quan trọng nhất ở giai đoạn này các thẩm định viên về giá sẽ bắt đầu tiến hành nghiên cứu về bất động sản, đi sâu vào thực địa bằng cách khảo sát hiện trường cũng như thu thập một số thông tin quan trọng cần thiết và sau đó tiến hành phân tích thông tin, đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần thẩm định giá. Giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá cũng được xem là giai đoạn tiền đề chuẩn bị đầy đủ cho các thẩm định viên về giá tiến hành giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản