5. Cơ cấu luận văn
2.2.1.2. Những bất cập về quy định đào tạo thẩm định viên về giá
Thứ nhất, về đào tạo dài hạn: Hiện nay việc đào tạo cử nhân chuyên ngành thẩm định giá đã được đưa vào chương trình đào tạo ở một số trường nhưng còn mang tính tự phát xuất phát từ nhu cầu thực tế. Chưa được quy định một hệ thống chính quy mang tính chính thức quyết định từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Bộ Giáo dục và Đào tạo, Bộ Tài chính,…), chưa có quy định đưa vào chương trình đào tạo chính thức trong các trường đại học. Bên cạnh đó, nội dung và chương trình đào tạo dựa trên tài liệu ban hành trong nước và nước ngoài do từng trường tự thu thập và biên soạn, chưa gắn liền với thực tiễn thẩm định giá Việt Nam, chưa có giáo trình nào mang tính chuẩn mực thống nhất của Nhà nước (Bộ Giáo dục và Đào tạo, Bộ Tài chính).
Thứ hai, về đào tạo, bồi dưỡng ngắn hạn: Cả thời gian dài việc bồi dưỡng kiến thức cho các thẩm định viên về giá chưa được thường xuyên, mới chỉ thực hiện thông qua các dự án với nước ngoài trong thời gian ngắn hoặc chuẩn bị thi cấp thẻ thẩm định viên về giá. Bên cạnh đó là nội dung bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại các lớp do các đơn vị được phép tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá không đồng đều và không đáp ứng được nhu cầu Bộ Tài chính đề ra.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 83 - SVTH: Phạm Thanh Bình
2.2.2. Thực trạng quy định doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định giá của Nhà nước
2.2.2.1. Những bất cập về quy định cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản định giá bất động sản
Luật Giá năm 2012 ra đời đã góp phần rất lớn sửa đổi một số quy định vướng mắc về quy định doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản so với quy định trước đó. Tuy nhiên, bên cạnh những gì đạt được thì những quy định về doanh nghiệp thẩm định giá của Luật Giá cũng còn một số bất cập như sau: Cụ thể tại Điều 38 và 39 của Luật Giá năm 2012 yêu cầu doanh nghiệp thẩm định giá dù được thành lập dưới hình thức nào phải luôn đảm bảo có ba thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề. Quy định này là hết sức khiên cưỡng vì lý do sau đây: Trong hầu hết các doanh nghiệp đòi hỏi trình độ chuyên môn, pháp luật thường yêu cầu là người quản trị, điều hành phải có năng lực chuyên môn, chứ không xác định số lượng là bao nhiêu. Ví dụ: Nếu doanh nghiệp thẩm định giá thành lập là mô hình công ty trách nhiệm hữu hạn, thì cần ít nhất ba thẩm định viên về giá, mô hình cổ phần thì cần ít nhất ba thẩm định viên về giá, nhưng nếu mô hình doanh nghiệp tư nhân, tức là doanh nghiệp một chủ, thì chỉ cần chủ doanh nghiệp có thẻ thẩm định viên về giá là đủ. Việc yêu cầu đến ba thẩm định viên về giá là không hợp lý, nhất là trong điều kiện số lượng thẩm định viên về giá chưa nhiều như hiện nay.47
2.2.2.2. Những vướng mắc về quy định thẩm định giá của Nhà nước
Có thể nói, quy định thẩm định giá giá của Nhà nước là một quy định mới của Luật Giá năm 2012 so với Pháp lệnh về giá năm 2002 trước đó. Tuy nhiên quy định này ra đời cũng có một số vướng mắc cơ bản như sau:
Thứ nhất, nhiều ý kiến cho rằng, không nên quy định về hoạt động thẩm định giá của Nhà nước vì xảy ra tình trạng không đảm bảo sự khách quan trong việc thẩm định giá tài sản của Nhà nước. Thẩm định giá Việt Nam với sự phát triển của kinh tế thị trường, việc định giá trực tiếp của Nhà nước ngày càng một thu hẹp, nay lại tái lập thẩm định giá Nhà nước sẽ dễ là một hình thức biến tướng của định giá.48
Theo đó, các cơ quan quản lý Nhà nước chỉ nên tham gia vào việc thẩm định giá nếu thấy có vấn đề ảnh hưởng đến ngân sách Nhà nước, những mua, bán tài sản
47 Dự thảo online: Một số ý kiến nhằm góp phần hoàn thiện dự thảo Luật Giá,
http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=260&TabIn dex=5&YKienID=254, [ngày truy cập ngày 30-9-2014].
48 Dự thảo online: Cân nhắc thành lập tổ chức thẩm định giá,
http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail.aspx?ItemID=323, [ngày truy cập ngày 25-6-2014].
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 84 - SVTH: Phạm Thanh Bình
thuộc bí mật nhà nước mà thôi. Để đảm bảo tính khách quan, nên thuê các doanh nghiệp thẩm định giá độc lập trong việc thẩm định giá tài sản của Nhà nước.
Thứ hai, theo quy định tại khoản 1, Điều 45, Luật Giá năm 2012 quy định: Hội đồng thẩm định giá giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ. Theo đó chưa có quy định rõ trường hợp nếu Hội đồng thẩm định giá có sai sót, vi phạm pháp luật trong việc thẩm định giá tài sản Nhà nước thì Hội đồng này chịu trách nhiệm như thế nào khi đã giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ. Đây cũng là một bất cập cần được giải quyết.
2.2.3. Thực trạng quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản
2.2.3.1. Còn chưa nhất quán về pháp luật thẩm định giá bất động sản và định giá bất động sản định giá bất động sản
Hiện nay, cùng tồn tại song song hai hoạt động là hoạt động định giá bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và hoạt động thẩm định giá bất động sản theo Luật Giá năm 2012 quy định. Theo đó tại Khoản 9, Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Bên cạnh đó Luật Giá thì lại có quy định về hoạt động thẩm định giá bất động sản, vậy hai hoạt động này chưa có sự thống nhất, gây nhầm lẫn, khó khăn trong quá trình thực hiện, cũng như khó khăn cho doanh nghiệp, kể cả thẩm định viên và định giá viên và khách hàng khi có nhu cầu sử dụng dịch vụ. Hơn thế nữa, theo khoản 3, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: Chứng chỉ định giá bất động sản do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp, trong khi theo quy định hiện hành của Luật Giá năm 2012 thì quy định thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính tổ chức thi và cấp. Thêm nữa, Luật Kinh doanh bất động sản cho phép thành lập các loại hình doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để thực hiện dịch vụ định giá bất động sản, miễn là có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Quy định này khác nhiều về nội dung và tinh thần so với quy định tại Luật Giá năm 2012. Có sự lẫn lộn giữa định giá bất động sản với thẩm định giá bất động sản dẫn đến mỗi Bộ, ngành được giao quản lý có những thiết kế khác nhau về cơ chế quản lý, điều hành từ đó làm nảy sinh những xung đột trong thực hiện, chồng chéo trong quản lý và hành nghề giữa các chủ thể gây khó khăn trong lĩnh vực xác định giá trị bất động sản.
2.2.3.2. Chưa xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản động sản
Như đã biết, hiện nay Bộ Tài chính chưa có quy định cụ thể xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá trực thuộc Bộ Tài chính. Việc thiếu quy
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 85 - SVTH: Phạm Thanh Bình
định về cơ sở dữ liệu thẩm định giá và hệ thống quản lý các dữ liệu này đã gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp và công tác giám sát kết quả thẩm định giá của Nhà nước, cũng như niềm tin của khách hàng. Theo đó, cơ sở dữ liệu chung phục vụ hoạt động thẩm định giá còn sơ khai và thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu chưa đủ điều kiện hình thành được cơ sở dữ liệu chung tham chiếu về tài sản thuộc Bộ Tài chính.
Nhìn chung, Việt Nam chưa xây dựng trung tâm cơ sở dữ liệu, thông tin thị trường xác định giá trị tài sản trên toàn quốc. Hiện tại, các thông tin về các giao dịch mua, bán, cho thuê, thế chấp, tài sản phục vụ cho hoạt động nghiệp vụ thẩm định giá còn hạn chế về nguồn thông tin, độ tin cậy chưa cao, ảnh hưởng đến độ chính xác của mức giá tài sản cần thẩm định giá. Từ đó đòi hỏi đặt ra cần có quy định xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản thuộc Bộ Tài chính để các chủ thể hoạt động thẩm định giá có thể dựa vào đó tham chiếu, so sánh đưa ra một kết quả thẩm định giá sát với giá thị trường, tránh sai lệch, đảm bảo quyền lợi cho bên thẩm định giá cũng như bên được thẩm định giá.
2.3. Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản
2.3.1. Đề xuất hoàn thiện quy định thẩm định viên về giá
2.3.1.1. Đề xuất hoàn thiện quy định về cấp thẻ thẩm định viên về giá
Như đã biết, hiện nay đội ngũ thẩm định viên về giá hiện đang rất mỏng, nhưng điều kiện để được cấp thẻ theo quy định tại Điều 4, Thông tư số 46/2014/TT- BTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá. Trong đó tại khoản 2, Điều 4, Thông tư này có quy định: Phải có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.
Theo ý kiến Người viết nên sửa đổi ở khoản 2, Điều 4, Thông tư số 46/2014/TT-BTC như sau: Người muốn được cấp thẻ thẩm định viên về giá chỉ cần đáp ứng được trình độ chuyên môn là bằng trung cấp chuyên nghiệp hoặc đại học, cao đẳng các chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật, nhưng yêu cầu phải có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên. Bên cạnh đó, yêu cầu phải có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp là đủ. Quy định trình độ trung cấp chuyên nghiệp, cao đẳng các ngành có liên quan như trên phần nào sẽ giải quyết được vướng mắc cơ bản về trình độ được cấp thẻ, chỉ cần là người có kinh nghiệm có đào tạo, chứng chỉ bồi dưỡng thực tế là được cấp thẻ thẩm
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 86 - SVTH: Phạm Thanh Bình
định viên về giá. Chúng ta nên ưu tiên về đáp ứng trình độ chuyên môn, kinh nghiệm chuyên môn, chứ không nên có quan điểm trọng bằng cấp đại học mà bỏ sót thực tài. Thời gian gần đây, Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 vừa được thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, tại Điều 67 quy định: Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản yêu cầu phải có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên.49 Đây là điểm thay đổi rất tích cực, phù hợp với nhu cầu đòi hỏi của xã hội hiện nay.
Theo đó, trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên là đủ điều kiện về trình độ được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trong khi lại quy định phải có bằng đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật thì mới đủ điều kiện về trình độ được cấp chứng chỉ thẩm định viên về giá, ta thấy quy định như vậy là chưa phù hợp lắm. Theo quan điểm Người viết nên chăng việc thay đổi quy định cấp thẻ thẩm định viên về giá cũng thay đổi để phù hợp hơn chỉ cần đáp ứng được trình độ chuyên môn từ trung cấp trở lên theo các chuyên ngành phù hợp là đủ điều kiện về mặt trình độ.
Tiếp theo, quy định ở Điều 34, Luật Giá 2012 tiêu chuẩn thẩm định viên về giá: Ở điều này như đã trình bày ở phần thực trạng, theo Người viết là nên rút gọn lại để khỏi phải trùng lập vì chỉ cần quy định có thẻ thẩm định viên về giá là đủ vì điều kiện về cấp thẻ đã bao hàm: Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên, có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Cuối cùng, hiện nay quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản nói chung, chưa có quy định về việc kiểm tra lại năng lực hành nghề sau khi được cấp thẻ thẩm định viên về giá. Vì vậy, theo quan điểm của Người viết cần bổ sung quy định các thẩm định viên về giá hành nghề thẩm định giá bất động sản cần phải được kiểm tra lại năng lực hành nghề sau năm năm được cấp thẻ thẩm định viên về giá, quy định này nhằm kiểm tra lại năng lực sau thời gian hành nghề của các thẩm định viên về giá, góp phần hoàn thiện hơn về trình độ các thẩm định viên về giá trong quá trình hoạt động của mình, đảm bảo kiến thức trình độ chuyên môn đáp ứng nhu cầu của công việc cũng như nhu cầu của thị trường ngày một phát triển như hiện nay.
49 Dự thảo online: Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi),
http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=841&LanID =985&TabIndex=1
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 87 - SVTH: Phạm Thanh Bình
2.3.1.2. Đề xuất hoàn thiện quy định về đào tạo thẩm định viên về giá
Người viết có một số đề xuất hoàn thiện quy định về đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định viên về giá như sau:
Thứ nhất, nên quy định đào tạo cử nhân về thẩm định giá: Xây dựng một chương trình cụ thể để đào tạo cử nhân thẩm định giá. Phối hợp Bộ Giáo dục và Đào tạo xây dựng nội dung giảng dạy chuyên ngành thẩm định giá thống nhất; đưa việc giảng dạy về thẩm định giá thành chương trình giáo dục chính thức (tức là đào tạo chính quy tại một số trường đại học thuộc khối kinh tế đảm nhận) theo hướng sau: Hai năm đầu sinh viên khoa thẩm định giá sẽ được học theo chương trình chung theo quy định của Bộ Giáo dục và Đào tạo. Hai năm cuối sinh viên khoa thẩm định giá phải học các môn học theo quy định chuyên ngành thẩm định giá và tiến hành thực tập tại các doanh nghiệp thẩm định giá.
Thứ hai, về quy định bồi dưỡng ngắn hạn:
Theo ý kiến Người viết cần sửa đổi quy định hiện hành về bồi dưỡng ngắn hạn kiến thức chuyên ngành về thẩm định giá. Cần tập trung việc bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn về chuyên ngành thẩm định giá về một đầu mối và giao cho các cơ quan chuyên ngành thực hiện. Hơn thế nữa, chương trình, nội dung bồi dưỡng đào tạo ngắn hạn phải được tiêu chuẩn hóa và áp dụng thống nhất trong cả nước. Phải thường xuyên định kỳ tổ chức các kiến thức về tài chính, thẩm định giá,… Cập nhật kiến thức hàng năm. Xây dựng và từng bước chuẩn hóa trình độ thẩm định viên về giá theo hướng: Cao cấp, trung cấp và sơ cấp.
2.3.2. Đề xuất hoàn thiện quy định doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản
2.3.2.1. Đề xuất hoàn thiện quy định về cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản thẩm định giá bất động sản
Với số lượng các thẩm định viên về giá chưa nhiều như hiện nay Người viết sẽ đề xuất về cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá nên quy định về vấn đề này như sau: Doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo các quy định của Luật Doanh nghiệp với điều kiện, tất cả những người quản lý doanh nghiệp hoặc