5. Cơ cấu luận văn
2.1.2.1. Giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản
Ở giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản này các thẩm định viên về giá sẽ tiến hành các công việc như sau:
38 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá. Điều 25.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 65 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Thứ nhất là, các thẩm định viên về giá phải xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá.
Đây có thể xem là bước điều tra một cách sơ bộ về bất động sản, về khách hàng và các thông tin cần thiết khác trước khi doanh nghiệp thẩm định giá và các thẩm định viên về giá xem xét, tiến hành công việc thẩm định giá của mình. Cụ thể ở bước này các thẩm định viên về giá phải xác định, xem xét tổng quát bao gồm bảy nội dung sau:
Một là, xác định quyền tài sản bất động sản nào phải thẩm định giá: Quyền sở hữu tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê,… Đây là điều có ý nghĩa rất quan trọng trong thẩm định giá bất động sản. Bởi vì nếu quyền khác nhau sẽ dẫn đến giá trị khác nhau.39
Thẩm định viên về giá cần làm rõ các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần thẩm định giá. Để đưa ra các nhận biết cơ bản về bất động sản, các thẩm định viên về giá cần yêu cầu khách hàng cung cấp các hồ sơ liên quan như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, Giấy phép xây dựng, hợp đồng thuê nhà, đất các loại giấy tờ khác có liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá. Bên cạnh đó, các thẩm định viên về giá cũng phải đưa ra các nhận định sơ bộ về vị trí, đặc điểm, diện tích đất, diện tích sàn xây dựng, loại kết cấu công trình. Các hạn chế như tình trạng thuê mướn, thời gian hợp đồng, lối đi chung, sự đồng sở hữu hay các vi phạm về quy hoạch, nếu có cũng cần được nhận dạng.
Hai là, xác định mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên về giá phải xác định và nhận thức mục đích của khách hàng trên cơ sở liên hệ với khách hàng tại thời điểm nhận nhiệm vụ thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá phải được thẩm định viên về giá nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Quá trình phân tích nghiên cứu thông tin, số liệu trong thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích sử dụng báo cáo kết quả thẩm định giá. Có thể nói ở một mức độ nhất định, mục đích sử dụng báo cáo kết quả, chứng thư thẩm định giá sẽ ảnh hưởng đến mức giá trị bất động sản cần thẩm định giá.
Ba là, xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá: Khách hàng là một cá nhân hay một tổ chức có quan hệ giao kết với thẩm định viên về dịch vụ thẩm định giá thông qua hợp đồng dịch vụ thẩm định giá.
39 Nguyễn Thế Phượng, Giáo trình thẩm định giá bất động sản, NXB Phương Đông, TP. Hồ Chí Minh, 2011, tr. 211.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 66 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Bên thứ ba có liên quan hoặc những người sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng hoặc bất kỳ ai, cá nhân hay tổ chức sử dụng một phần hoặc toàn bộ báo cáo kết quả thẩm định giá hoặc báo cáo tư vấn thẩm định giá của thẩm định viên về giá thông qua khách hàng của anh ta, tại thời gian thẩm định giá. Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba có liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá là ai, chủ thể nào. Thẩm định viên về giá cần tìm hiểu thông tin chính về khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá để đảm bảo phạm vi công việc thẩm định giá tiến hành phù hợp với mục đích sử dụng của khách hàng và bên thứ ba có liên quan.
Bốn là, những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định viên về giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, cũng như những giới hạn về tính pháp lý, công dụng của bất động sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả, quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá theo hợp đồng thẩm định giá.
Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên về giá phải dựa trên cơ sở: Đầu tiên, có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá và phải phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác có liên quan. Hơn thế nữa, trong quá trình thẩm định giá, nếu các thẩm định viên về giá thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng.
Năm là, xác định thời điểm thẩm định giá: Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
Thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng, năm tương ứng với thời điểm đánh giá giá trị của bất động sản. Đó có thể là thời điểm trong quá khứ, hiện tại hoặc tương lai tùy thuộc vào mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá của khách hàng.
Hiện tại: Được hiểu là khi thời điểm có hiệu lực trùng với thời điểm báo cáo thẩm định giá được lập. Điều đó không có nghĩa là thời điểm có hiệu lực phải hoàn toàn trùng khít với thời điểm báo cáo thẩm định giá mà có thể có chênh lệch thời gian hợp lý là được. Thông thường các thẩm định viên về giá lấy ngày, tháng, năm khảo sát bất động sản lần cuối cùng là thời điểm có hiệu lực.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 67 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Bên cạnh đó, kết quả thẩm định giá cũng có thể có hiệu lực ở một thời điểm nào đó trong quá khứ nếu mục đích của thẩm định giá là đánh giá giá trị của một tài sản bị thiệt hại do tai nạn, rũi ro, hoặc trường hợp kháng cáo về mức thuế đánh trên giá trị tài sản, chia tài sản ly hôn và chứng thực giá trị bất động sản di chúc.
Tương lai: Được hiểu là việc xác định giá trị bất động sản trong tương lai cho các mục đích như thẩm định giá các công trình kiến trúc được nâng cấp, tân trang, đổi mới khi giá trị dựa trên thời điểm hoàn thành trong tương lai.
Vì vậy trong một báo cáo thẩm định giá các thẩm định viên về giá cần nêu rõ hai thời điểm: Thời điểm có hiệu lực và thời điểm báo cáo thẩm định giá hoàn thành. Điều này là để giúp các chủ thể tham hiểu rõ đây là báo cáo thẩm định mức giá trong quá khứ, hiện tại hay trong tương lai.
Sáu là, xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá: Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá và mục đích thẩm định giá, các thẩm định viên về giá cần xác định nguồn dữ liệu cần thiết phục vụ cho công việc thẩm định giá của mình.
Bảy là, xác định cơ sở giá trị của tài sản:Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình bất động sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá bất động sản đó là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Thứ hai là, sau khi xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá các thẩm định viên về giá phải lập kế hoạch thẩm định giá.
Đây cũng là một trong các bước được xem là giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc để hoàn thành việc thẩm định giá. Nội dung kế hoạch thẩm định giá bao gồm:
Một là, các thẩm định viên về giá cần lên kế hoạch thu thập tài liệu: Các tài liệu liên quan đến bất động sản và tình trạng chung của bất động sản như quy hoạch, môi trường, chính sách Nhà nước, tình hình thị trường, xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua, bán và đặc điểm thị trường. Bên cạnh đó, thẩm định viên về giá cũng cần xác định địa điểm sẽ tiến hành thu thập tài liệu.
Hai là, các thẩm định viên về giá lên kế hoạch khảo sát thực tế bất động sản cần thẩm định giá và bất động sản so sánh nếu phải dùng phương pháp so sánh, hay các phương pháp khác có sử dụng yếu tố so sánh.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 68 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Ba là, các thẩm định viên về giá phải xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
Bốn là, xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. Phân công công việc, lên biểu đồ thời gian làm việc, thời biểu công tác phù hợp với thời gian phải hoàn thành công việc thẩm định giá. Cuối cùng các thẩm định viên về giá lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.40
Tóm lại, như đã trình bày ở trên các bước xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá và lập kế hoạch thẩm định giá là các bước đầu tiên khảo sát sơ bộ làm nền tảng, tiền đề để các thẩm định viên về giá có cơ sở, nắm được các thông tin cơ bản cần thiết trước khi tiến hành các giai đoạn tiếp theo. Tiếp theo sau đây Người viết xin trình bày giai đoạn tiếp theo của quy trình thẩm định giá: Giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá.