5. Cơ cấu luận văn
2.3.3.xuất hoàn thiện quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản
2.3.4.1. Đề xuất hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá bất động sản
Theo ý kiến Người viết có đề xuất như sau: Do nội dung định giá bất động sản là một nội dung của thẩm định giá, nên chăng việc sửa đổi đưa thẩm định giá bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản thay thế cho hoạt động định giá bất động sản như hiện nay, thống nhất chỉ cần một loại thẻ thẩm định viên về giá và do Bộ Tài chính thực hiện. Vì lý do sau đây: Việc cấp thẻ thẩm định viên về giá các yêu cầu đặt ra đầy đủ các yếu tố về trình độ chuyên môn, trình độ nghiệp vụ và với kỳ thi hình thức cấp quốc gia do Bộ Tài chính tổ chức thì khi được cấp thẻ thẩm định viên về giá sẽ có giá trị và phạm vi hoạt động trên toàn quốc là phù hợp. Còn chứng chỉ đinh giá viên có nhiều bất cập không phù hợp như sau: chứng chỉ định giá theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Điều 55 có quy định: Chứng chỉ định giá bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, trong khi theo quy định hiện hành. Có thể nói vần đề ở chổ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp nhưng lại được hoạt động toàn quốc thì chưa phù hợp lắm và về vấn đề thi cử hết sức lỏng lẻo so với thi cấp thẻ thẩm định viên về giá. Như vậy, theo ý Người viết nên đưa thẩm định giá bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản thay thế cho định giá bất động sản, bên cạnh đó là thống nhất nhất chỉ cần một loại thẻ thẩm định viên về giá và do Bộ Tài chính thực hiện là được vừa đảm bảo chất lượng, vừa không chồng chéo, mâu thuẫn khi áp dụng.
2.3.4.2. Đề xuất hoàn thiện xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản
Về xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản phải có quy định và Bộ Tài chính cần phối hợp các cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
Xây dựng các ngân hàng dữ liệu tham chiếu về giá cả, các loại hàng hóa thông qua các chương trình phần mềm để lưu trữ. Ngân hàng dữ liệu gồm các thông
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 89 - SVTH: Phạm Thanh Bình
tin về giá các bất động sản ở nhiều tỉnh, thành, bên cạnh đó là thông tin giao dịch mua, bán, cho thuê, đầu tư, góp vốn, thế chấp bất động sản hoặc các hàng hóa khác phải được cập nhật để các thẩm định viên về giá có cơ sở so sánh, đối chiếu trong quá trình thực hiện dễ dàng, chính xác.
Về cơ bản và lâu dài nên giao cho Cục quản lý giá kết hợp với Hội thẩm định giá Việt Nam xây dựng ngân hàng các cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản.
Theo đó cần thiết phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu trong thẩm định giá và có sự hỗ trợ của khoa học công nghệ, có nguồn nhân lực để làm chủ công nghệ và hệ thống cơ sở dữ liệu đó, sử dụng hiệu quả và tác động tích cực đến sự phát triển của ngành.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Tóm lại, ở Chương 2 này Người viết đã tiến hành phân tích các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản với các nội dung như sau:
Thứ nhất là, qua quá trình tìm hiểu, tham khảo các tài liệu liên quan, cũng như các quy định của pháp luật, Người viết đã tiến hành phân tích về các chủ thể hoạt động thẩm định giá bao gồm:
Một là, quy định về thẩm định viên về giá, các tiêu chuẩn để trở thành thẩm định viên về giá ngoài các tiêu chuẩn về có năng lực hành vi dân sự, có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan, muốn trở thành thẩm định viên về giá đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn như: Tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá, có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành và có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. Sau khi trở thành thẩm định viên về giá muốn được hành nghề yêu cầu đặt ra các thẩm định viên về giá phải đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá và sẽ được pháp luật quy định một số quyền và cũng như nghĩa vụ phải thực hiện trong quá trình hoạt dộng thẩm định giá của mình.
Hai là, Người viết cũng tiến hành phân tích làm rõ quy định pháp luật về doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản. Cũng như các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá muốn được thành lập cũng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định. Bên cạnh đó doanh nghiệp thẩm định giá cũng có các quyền và nghĩa vụ phải tuân thủ theo quy định. Hơn thế nữa, Người viết cũng đã nêu và phân tích các hành vi bị cấm đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 90 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Ba là, ngoài hai chủ thể đã trình bày ở trên còn có các quy định về chủ thể thẩm định giá của Nhà nước, đây là một quy định mới của Luật Giá năm 2012 so với Pháp lệnh về giá trước đây. Người viết đã phân tích quy định về phạm vi cũng như phương thức hoạt động thẩm định giá của Nhà nước, phân tích các quy định về lập Hội đồng thẩm định giá sau đó cũng như các chủ thể khác là quyền và nghĩa vụ của Hội đồng thẩm định giá. Tiếp theo là làm rõ quy định một số trường hợp mà Hội đồng thẩm định giá không được tham gia thẩm định giá.
Thứ hai là, sau khi đã phân tích quy định pháp luật về các chủ thể thẩm định giá, tiếp theo sau đó Người viết trình bày về quy trình thẩm định giá bất động sản. Theo quy định tại tiêu chuẩn số 05 (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ- BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) quy định: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu bước sau đây:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
Nguời viết chia sáu bước của quy trình thẩm định giá ra thành ba giai đoạn cụ thể là các giai đoạn như sau: Giai đoạn đầu tiên là giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản, giai đoạn tiếp theo là giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá và cuối cùng là giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản. Bên cạnh đó, Người viết cũng làm rõ quy định về báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản, các nội dung cơ bản của một báo cáo kết quả và cũng làm rõ khái niệm về chứng thư thẩm định giá bất động sản, nội dung chứng thư.
Thứ ba là, sau các quy định về quy trình thẩm định giá bất động sản. Người viết cũng tìm hiểu và trình bày quy định về quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản, trong đó có hai phần là: Nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản và thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản.
Cuối cùng, bằng sự hiểu biết, tìm hiểu của mình, Ngưởi viết đã trình bày một số thực trạng quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam và đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản. Góp phần thúc đẩy ngày một hoàn chỉnh các quy định về thẩm định giá bất động sản.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 91 - SVTH: Phạm Thanh Bình
KẾT LUẬN
Trong phạm vi của luận văn này, Người viết tìm hiểu về hoạt động thẩm định giá bất động sản và những quy định pháp luật đối với hoạt động này. Có thể nói hoạt động thẩm định giá bất động sản không chỉ là công cụ của Chính phủ trong việc ổn định giá cả bất động sản trên thị trường, góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới, hội nhập kinh tế thế giới, là trung gian giúp các chủ thể trong giao dịch mua, bán, đầu tư thế chấp,... Với vai trò, tầm trọng như vậy đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật mục tiêu nhằm quản lý, đưa hoạt động thẩm định giá bất động sản vào khuôn khổ pháp luật. Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh, quy định, hướng dẫn khá chi tiết rõ ràng qua các thời kỳ, cụ thể thời điểm hiện tại là Luật Giá năm 2012 và các văn bản khác có liên quan. Nhờ đó mà hoạt động thẩm định giá dần phát triển mạnh mẽ phục vụ cho nhu cầu tất yếu, đáp ứng đòi hỏi của thị trường và dần đi vào cuộc sống.
Trong đề tài của mình, về mặt lý luận để sáng tỏ những vấn đề cơ bản của hoạt động thẩm định giá bất động sản, Người viết đã đưa ra một số khái niệm như: khái niệm thẩm định giá tài sản nói chung “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”, các đối tượng thẩm định giá là động sản, bất động sản,… vai trò của thẩm định giá tài sản nói chung. Từ đó, đi sâu phân tích một hoạt động chiếm phần lớn và quan trọng trong thẩm định giá tài sản đó là thẩm định giá bất động sản. Người viết đã rút ra khái niệm thẩm định giá bất động sản là: Việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng hình thái tiền tệ của quyền sở hữu bất động sản cụ thể, bằng các phương pháp phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Bên cạnh đó là một số khái niệm liên quan nhằm làm rõ thêm cho hoạt động thẩm định giá bất động sản. Sau đó, Người viết đã trình bày và phân tích làm rõ mục đích của thẩm định giá bất động sản đó là ba mục đích cơ bản: Mục đích chuyển giao quyền sở hữu, mục đích kinh tế, tài chính, và mục đích đáp ứng các yêu cầu pháp lý. Ngoài mục đích Người viết còn trình bày vai trò, các nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản và một vấn đề không thể thiếu nữa là tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản. Bên cạnh đó là sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 92 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Bên cạnh tìm hiểu những lý luận nói trên, Người viết bắt đầu đi sâu vào phân tích, tìm hiểu các quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản: Làm rõ quy định về chủ thể thẩm định giá bất động sản như: Thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định giá cùa Nhà nước, kế đến là phân tích quy định về quy trình thẩm định giá bất động sản và quản lý Nhà nước về thẩm định giá bất động sản.
Thẩm định giá còn khá mới mẽ, các quy định về thẩm định giá có vai trò rất lớn trong việc hướng dẫn, điều chỉnh tuy nhiên cũng còn có một số bất cập nhất định Người viết đã phân tích làm rõ và đưa ra những đề xuất để khắc phục những bất cập này nhằm hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật về thẩm định giá bất động sản và làm cho hoạt động ngày càng pháp triển.
Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu của mình tuy kiến thức còn hạn chế chưa đủ khả năng làm rõ hơn vấn đề, nhưng Người viết cảm thấy hoạt động thẩm định giá bất động sản mà cụ thể ở hơn là quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản rất cần thiết và góp phần không nhỏ phát triển nền kinh tế, là cầu nối cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính,… Đem lại nhiều tiện ích, đáp ứng được các nhu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội thời kỳ phát triển hội nhập hiện nay.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
------
Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
1. Bộ luật Dân sự, số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội.
2. Luật Đất đai, số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội.
3. Luật Nhà ở, số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc hội.
4. Luật Doanh nghiệp, số 60/2005/QH11 ngày 12 tháng 12 năm 2005 của Quốc hội.
5. Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội.
6. Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội.
7. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
8. Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.
9. Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng 9 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn.
10. Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật giá.
11. Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 7 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13.
12. Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá.
13. Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính Quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá.
14. Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh SVTH: Phạm Thanh Bình
Danh mục giáo trình, sách, báo, tạp chí
1. Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2009.
2. Nguyễn Thế Phượng, Giáo trình thẩm định giá bất động sản, NXB Phương Đông, TP. Hồ Chí Minh, 2011.
3. Hay Sinh - Trần Bích Vân, Giáo trình nguyên lý thẩm định giá, NXB Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh, 2012.
4. Nguyễn Ngọc Vinh - Nguyễn Quỳnh Hoa, Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản, NXB Lao động xã hội, Hà Nội, 2012.