5. Cơ cấu luận văn
1.3.3.Giai đoạn năm 2006 đến nay
Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 24 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá đã được tăng cường cả về chất lượng đào tạo, số lượng thẩm định viên, số lượng các tổ chức tham gia thị trường bất động sản ngày một phát triển. Bên cạnh đó, vào giai đoạn này không thể bỏ qua là sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 đã góp phần quy định rõ, cũng như điều chỉnh góp phần quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hoạt động giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Thông qua đó Luật quy định cụ thể về: Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản; các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh: Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, quản lý toàn bộ thị trường bất động sản lúc bấy giờ và là cơ sở cho hoạt động thẩm định giá phát triển là nền tảng cho các hoạt động kinh doanh về bất động sản.
Ngoài ra, ở giai đoạn này hoạt động của trung tâm thẩm định giá bất động sản trở nên đa dạng và phong phú, phục vụ nhiều mục đích khác nhau. Năm 2007, Thông tư 67/2007/TT-BTC về việc chuyển đổi các trung tâm thẩm định giá sang hoạt động theo mô hình doanh nghiệp thì phải chuyễn đổi nhiệm vụ hoạt động và không được phép hoạt động. Vì lý do đó đã có 30 trung tâm ở các địa phương không đủ điều kiện chuyển đổi buộc phải chấm dứt hoạt động thẩm định giá bất động sản. Năm 2008, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) được ban hành điều chỉnh cho ra đời thêm các tiêu chuẩn về thẩm định giá bất sản cụ thể là các phương pháp phục vụ cho thẩm định giá bất động sản ngày một hoàn thiện hơn. Trong thời kỳ này công tác đào tạo các thẩm định viên về giá cũng được quan tâm một cách đúng mức từ đó cho thấy thẩm định giá bất động sản dưới sự điều chỉnh của Nhà nước đã phát triển đúng hướng thúc đẩy mạnh thị trường lúc bấy giờ. Theo quy luật phát triển tất yếu của thị trường trải qua một thời gian nền kinh tế nước ta ngày một phát triển vượt bậc, những quy định điều chỉnh về thẩm định giá bất động sản ngày càng bộc lộ những bất cập nhất định. Những tồn tại, bất cập
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 36 - SVTH: Phạm Thanh Bình
của hệ thống pháp luật về thẩm định giá gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý. Nhu cầu, đòi hỏi phải có cơ chế để khắc phục, cơ chế đó phải được Luật hóa ở mức độ cao hơn Pháp lệnh Giá. Đây là lý do sự ra đời Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội. Đánh dấu sự chuyển biến tích cực hơn về quy định thẩm định giá bất động sản phần nào khắc phục bất cập của quy định thẩm định giá bất động sản trong Pháp lệnh của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá. Việc quy định hoạt động thẩm định giá của Nhà nước là điểm mới so với Pháp lệnh Giá xuất phát từ yêu cầu thực tế nhằm góp phần quản lý, sử dụng tài sản nhà nước có hiệu quả hơn; bảo đảm lợi ích của Nhà nước khi Nhà nước thực hiện mua sắm, đi thuê, chuyển nhượng, bán, thanh lý các tài sản của mình. Các quy định về thẩm định giá cũng được điều chỉnh chi tiết hơn hướng dẫn rõ ràng hơn, hoàn thiện hơn trước.
Thời gian sau đó là văn bản hướng dẫn về thẩm định giá bất động sản cũng lần lược ra đời như: Trong năm 2013 đã ban hành Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá; Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng 9 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn; Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật giá.
Năm 2014 tiếp tục ban hành một số văn bản như: Thông tư số 06/2014/TT- BTC ngày 7 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13; Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá; Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính Quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá; Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá. Đến thời điểm hiện nay thẩm định giá bất động sản đã không còn là khái niệm xa lạ với mọi người, với mọi thành phần kinh tế nữa vì đã có rất nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh, giải thích làm cho hoạt động thẩm định giá Việt Nam ngày một phát triển vươn lên tầm cao mới, hòa nhập với các nền kinh tế trên thế giới.
Tóm lại, lịch sử pháp luật về thẩm định giá bất động sản từ khi được hình thành ở Việt Nam từ những nhu cầu tất yếu thay đổi của nền kinh tế thị trường, đến
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 37 - SVTH: Phạm Thanh Bình
khi Pháp lệnh về giá năm 2002 của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL- UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá đã đặt nền móng cơ bản cho sự phát triển về quy định pháp luật của hoạt động thẩm định giá bất giá bất động sản ở nước ta. Qua các thời kỳ phát triển từ khi bắt đầu chỉ mới là hai trung tâm thẩm định giá bất động sản đến năm 2005, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về tiêu chuẩn Thẩm định viên về giá, đã điều chỉnh nâng tầm thẩm định giá bất động sản thành các doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản, phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, góp phần nâng cao được tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá bất động sản lúc bấy giờ. Bên cạnh đó năm 2006 được đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản đã phần nào làm nền cho thẩm định giá bất động sản dễ dàng hoạt động, là cơ sở phân loại các bất động sản được đưa vào kinh doanh, hoạt động trên thị trường. Qua một thời gian dài các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đã dần bộc lộ những bất cập, vì lẽ đó đòi hỏi phải ra đời Luật giá năm 2012. Tiếp sau đó là các hệ thống các Nghị định, Thông tư, Quyết định, góp phần khắc phục phần nào những bất cập của Pháp lệnh về giá năm 2002. Thống nhất quản lý một cách chặt chẽ hơn, ngày một hoàn thiện hơn các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản góp phần phát triển hoạt động này như hiện nay.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Tóm lại, ở Chương 1 qua quá trình tìm hiểu, Người viết đã vận dụng các kiến thức cơ bản để tiến hành phân tích một số khái niệm, mục đích, vai trò, cũng như sự hình thành và tổng quan về thẩm định giá tài sản nói chung. Đã so sánh sự khác nhau cơ bản của hoạt động thẩm giá so với hoạt động định giá. Sau đó người viết đi sâu vào tìm hiểu, nghiên cứu cụ thể về thẩm định giá bất động sản là một phần rất quan trọng trong hoạt động thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng hình thái tiền tệ của quyền sở hữu bất động sản cụ thể, bằng các phương pháp phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Bên cạnh đó, Người viết còn phân loại các bất động sản trong thẩm định giá bất động sản: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặt biệt. Song song đó, là phân tích rõ các bất động sản được đưa vào kinh doanh, làm rõ cơ sở của thẩm định giá bất động sản là chủ yếu dựa theo hai cơ sở chính là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 38 - SVTH: Phạm Thanh Bình
Hơn thế nữa, để người đọc hiểu và nắm bắt rõ ràng hơn, hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá bất động sản Người viết đã tiến hành phân tích cụ thể các mục đích chính của thẩm định giá bất động sản là mục đích chuyển giao quyền sở hữu giúp cho các chủ thể nắm được phần nào thông tin về giá của bất động sản trong khi thực hiện các giao dịch. Mục đích tiếp theo là mục đích kinh tế, tài chính là giúp các chủ thể thực hiện các giao dịch tài chính, tín dụng, đấu giá, thế chấp, chứng minh tài sản, vay ngân hàng. Mục đích cuối cùng là đáp ứng các yêu cầu pháp lý như tính thuế các giao dịch về bất động sản, bồi thường giải phóng mặt bằng…
Tiếp theo, Người viết đã nêu được vai trò của thẩm định giá bất động sản, các nguyên tắc hoạt động và tầm quan trọng của quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản.
Cuối cùng, là sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản qua các giai đoạn, các thời kỳ chính để người đọc nắm được lịch sử hình thành từng quy định cụ thể.
Thông qua các tìm hiểu nêu trên Người viết muốn góp phần làm cho cho mọi người hiểu và có cái nhìn chính xác hơn về hoạt động thẩm định giá bất động sản và cụ thể hơn là những quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản, khẳng định được tầm quan trọng của pháp luật trong việc điều chỉnh, quản lý về hoạt động thẩm định giá bất sản hiện nay.
Các quy định cụ thể của pháp luật về các chủ thể hoạt động thẩm định giá bất động sản, các tiêu chuẩn, quy trình, phương pháp, cũng như thực trạng áp dụng của quy định pháp luật về hoạt động thẩm đinh giá bất động sản sẽ được Người viết trình bày cụ thể trong Chương tiếp theo, tức Chương 2: Quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản. Thực trạng và đề xuất hoàn thiện.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 39 - SVTH: Phạm Thanh Bình
CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
------
Như đã biết, hoạt động thẩm định giá bất động sản là một trong những đối tượng chiếm phần lớn của hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung. Vì thế các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động thẩm định giá bất động sản đều được phân tích dựa trên quy định pháp luật về thẩm định giá. Cũng giống như một số ngành nghề hoạt động có điều kiện khác, hoạt động thẩm định giá bất động sản cũng bị chi phối bởi các điều kiện cũng như các tiêu chuẩn được pháp luật điều chỉnh, được quy định bởi các văn bản pháp luật và hệ thống các Nghị định, Thông tư một cách rõ ràng, cụ thể. Nhằm mục đích làm phát triển hơn, khẳng định được tầm quan trọng cũng như sự điều chỉnh, quản lý của các quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng.
Theo đó, để phân tích làm rõ các quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản cũng như thực trạng, những bất cập, vướng mắc của quy định pháp luật về hoạt động này, bên cạnh đó là đưa ra một số kiến nghị đề xuất hoàn thiện những bất cập đó, nhằm góp phần thúc đẩy ngày một hoàn thiện hơn các quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản.
Ngoài ra, ở Chương 2 này Người viết xin trình bày cũng như phân tích một số quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản, các quy định chủ thể của hoạt động thẩm định giá bất động sản như: Chủ thể thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định giá của Nhà nước, bên cạnh đó là các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể hoạt động thẩm định giá. Hơn thế nữa là các quy định pháp luật về quy trình thẩm định giá bất động sản, quản lý Nhà nước về hoạt động thẩm định giá bất động sản. Đan xen vào đó, Người viết cũng tiến hành so sánh ưu việt giữa các quy định về thẩm định giá bất động sản so với quy định về dịch vụ định giá bất động sản quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nhằm góp phần cho người đọc hiểu rõ hơn sự khác nhau cơ bản giữa quy định và bản chất của hai dịch vụ thẩm định giá bất động sản và dịch vụ định giá bất động sản. Tất cả nội dung trên là mục tiêu cũng như nội dung chính của Chương này.
GVHD: Th.SNguyễn Huỳnh Anh - 40 - SVTH: Phạm Thanh Bình
2.1. Quy định của pháp luật Việt Nam về thẩm định giá bất động sản
2.1.1.Chủ thể của hoạt động thẩm định giá bất động sản
Các chủ thể muốn được hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản đều phải đảm bảo một số tiêu chuẩn nhất định. Tiêu chuẩn về thẩm định giá bất động sản là một hệ thống văn bản pháp luật đòi hỏi các chủ thể khi tham gia hoạt động này phải luôn tuân thủ, thực hiện.
Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản góp phần đảm bảo tính khách quan, trung thực của thẩm định giá bất động sản. Bên cạnh đó, tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản giúp Nhà nước thực hiện việc hướng dẫn và kiểm soát hoạt động thẩm định giá bất động sản. Hơn thế nữa, tiêu chuẩn thẩm định giá còn là hành lang pháp lý cực kỳ quan trọng để doanh nghiệp và thẩm định viên về giá nâng cao tính chuyên nghiệp và hạn chế rủi ro trong nghề nghiệp của mình. Vì lẽ đó Người viết tiếp sau đây sẽ trình bày rõ hơn về các tiêu chuẩn thẩm định viên về giá và các chủ thể có liên quan khác về hoạt động thẩm định giá bất động sản cũng như quyền và nghĩa vụ của các chủ thể này.
2.1.1.1. Thẩm định viên về giá (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Những quy định về thẩm định viên về giá đã được quy định tại Điều 34, Luật Giá năm 2012, đồng thời cũng được cụ thể hóa trong Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá (sau đây viết tắt là Nghị định số 89/2013/NĐ-CP) tại Điều 7 quy định người được công nhận là thẩm định viên về giá phải có đủ các tiêu chuẩn:
Một là, trong quy định nêu rõ yêu cầu người muốn trở thành thẩm định viên về giá phải có năng lực hành vi dân sự. Điều này rất cần thiết vì khi được công nhận là thẩm định viên về giá sẽ phải có một số quyền, nghĩa vụ nhất định và phải chịu