Pháp luật về bán đấu giá bất động sản

Cụ thể như một số bài viết, nghiên cứu về pháp luật BĐG tài sản được đăng trên Tạp chí dân chủ và pháp luật của Bộ Tư pháp: Hoạt động BĐG tài sản - thực tiễn và triển vọng của tác giả Đỗ

i

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THÙY DƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Hà Nội - 2015

ii

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THÙY DƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành : LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

Mã số : 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Am Hiểu

Hà Nội - 2015

iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc

rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định

Tác giả

Nguyễn Thùy Dương

iv

MỤC LỤC

Trang Lời cam đoan

1.1.2 Đặc điểm và tính chất cơ bản của bất động sản 9

1.1.4 Đặc điểm của bán đấu giá bất động sản 14

1.2 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu

giá bất động sản ở Việt Nam

21

1.3 Kinh nghiệm về pháp luật bán đấu giá một số nước trên thế

giới

26

v

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

37

2.1 Các loại bất động sản bắt buộc bán đấu giá 37

2.2.1 Lựa chọn tổ chức bán đấu giá và chuẩn bị hồ sơ 46

2.2.6 Đăng ký tham gia bán đấu giá bất động sản 60

2.2.9.3 Hủy kết qua bán đấu giá bất động sản 69

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG BÁN ĐẤU GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đấu giá tài sản nói chung và đấu giá BĐS nói riêng là một dịch vụ có từ lâu đời và tương đối phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường Tuy nhiên,

ở nước ta, hoạt động đấu giá BĐS chỉ mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng

và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về BĐS và bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn cụ thể Đây là một trong những cách thức linh hoạt nhằm làm tăng giá trị của BĐS được đem bán đấu giá, tạo điều kiện cho công tác quản

lý hoạt động mua bán BĐS đạt hiệu quả, bảo đảm quyền lợi của người có BĐS khi tiến hành chuyển nhượng hay chuyển quyền sở hữu BĐS,

Cho đến trước khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản có hiệu lực, vấn đề BĐG tài sản đã được điều chỉnh tại rất nhiều các văn bản pháp luật khác nhau như Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Bộ luật dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Thương mại, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 (sửa đổi, bổ sung năm

2007, năm 2008), Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 2004, Nhưng BĐGBĐS vẫn chưa được quy định một cách đầy đủ, rõ ràng và khó kiểm soát Các địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc triển khai bởi nhiều lý do khách quan và chủ quan khác nhau như: Hoạt động dịch vụ tổ chức BĐG được làm ồ ạt khi nhu cầu chưa lớn; nhiều đầu mối quản lý hoạt động; các doanh nghiệp bán đấu giá cạnh tranh không lành mạnh để lôi kéo khách hàng; mức phí tổ chức đấu giá BĐS cao; tổ chức BĐG thường cố tình ém nhẹm thông tin để trục lợi; việc thẩm định giá BĐS còn thiếu khách quan Trước thực trạng đó, việc đi sâu phân tích, làm rõ các quy định của pháp luật về BĐGBĐS là nhu cầu cấp thiết ở nước ta hiện nay

2

Để giải quyết tồn tại, phòng ngừa các sai phạm có thể xảy ra, bài viết

"Pháp luật về bán đấu giá bất động sản" sẽ làm rõ một số nội dung và bất cập,

cũng như hạn chế của pháp luật hiện hành về vấn đề này

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua nghiên cứu và tìm hiểu pháp luật về BĐG BĐS cho thấy, đã có nhiều nhà nghiên cứu, nhà lập pháp đề cập đến vấn đề pháp luật về BĐG ở Việt Nam nhưng phần lớn là ở góc độ BĐG tài sản nói chung và chưa chuyên khảo Cụ thể như một số bài viết, nghiên cứu về pháp luật BĐG tài sản được đăng trên Tạp chí dân chủ và pháp luật của Bộ Tư pháp: Hoạt động BĐG tài sản - thực tiễn và triển vọng của tác giả Đỗ Khắc Trung (số chuyên đề tháng 10/2006); Một số bất cập của pháp luật về BĐG tài sản của tác giả Nguyễn Văn Mạnh (số chuyên đề tháng 10/2006); Những vướng mắc cần tháo gỡ trong công tác BĐG tài sản của tác giả Phạm Văn Chung (số chuyên đề tháng 10/2006); Những vướng mắc trong việc áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu của tác giả Minh Đức (số chuyên đề tháng 11/2007); Có hay không sự khác nhau giữa BĐG quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất của tác giả Nguyễn Vĩnh Diện ( số 6/2007); hay chuyên đề về "Đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản" trên Đặc san tuyên truyền pháp luật số tháng 08/2010 của Hội đồng phối hợp công tác, phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, Do đó, chưa có công trình nào nghiên cứu toàn diện và hệ thống về pháp luật bán đấu giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay Luận văn "Pháp luật về bán đấu giá bất động sản" là công trình chuyên khảo đầu tiên nghiên cứu về vấn đề này trên cơ sở sử dụng các bài viết, nghiên cứu đã được công bố làm tài liệu tham khảo

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Luận văn đã tập trung vào việc nghiên cứu và làm rõ các vấn đề lý luận, pháp lý và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về BĐG BĐS: Xây dựng khái niệm BĐG BĐS; Các đặc điểm của BĐG BĐS; Các nguyên tắc BĐG BĐS; Phân tích nội dung pháp luật về BĐG BĐS, qua đó chỉ ra một số hạn chế của các quy định và đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này

3

4 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành đề tài của mình tác giả đã kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu chung cũng như chuyên ngành như: Phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác – Lê nin; Phương pháp nghiên cứu lịch sử; Phương pháp phân tích để làm rõ các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu; Phương pháp so sánh được sử dụng để làm rõ mức độ tương quan giữa các quy định, các quan điểm để từ đó

có những đánh giá, nhận định khách quan về nội dung nghiên cứu; Phương pháp tổng hợp được sử dụng để khái quát hóa nội dung nghiên cứu một cách có hệ thống, làm cho vấn đề nghiên cứu trở nên ngắn gọn, xúc tích, dễ hiểu; Phương pháp thống kê đem đến một cách nhìn cụ thể hơn thông qua những con số và vụ việc cụ thể v.v

5 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Mục đích nghiên cứu của luận văn là hệ thống hoá các văn bản pháp luật

về BĐG BĐS của Việt Nam; tìm hiểu sâu hơn những nội dung cơ bản của hoạt động BĐG BĐS, nhu cầu BĐG và một số vấn đề lý luận đang đặt ra hiện nay về hoạt động BĐG BĐS, để từ đó đề xuất những giải pháp mang tính hệ thống, đồng bộ nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả hoạt động của loại hình mua bán tài sản này

Để đạt được mục đích trên, tác giả luận văn đã đặt ra và giải quyết các nhiệm vụ sau:

- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về BĐG bằng cách làm sáng

tỏ khái niệm, đặc điểm, bản chất của BĐS và BĐG BĐS; phân tích những quy định của pháp luật dân sự một số nước trên thế giới và tìm hiểu lịch sự hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về vấn đề này

- Phân tích và đánh giá về nội dung pháp luật về BĐG BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, nhu cầu sử dụng hình thức BĐG BĐS; tìm hiểu và áp dụng những vấn đề lý luận đang đặt ra hiện nay để có những biện pháp hoàn thiện trong thời gian tới

4

- Phân tích thực trạng pháp luật về BĐG BĐS, từ đó đề xuất hệ thống các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐGBĐS

6 Những điểm mới của luận văn

Luận văn là công trình nghiên cứu có tính hệ thống những vấn đề liên quan đến các quy định của pháp luật về BĐG BĐS Những đóng góp mới của luận văn bao gồm:

- Hoàn thiện khái niệm BĐG BĐS; phân tích các đặc điểm, các nguyên tắc của BĐG BĐS;

- Phân tích và đánh giá về nội dung pháp luật về BĐG BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành (các loại BĐS BĐG; hình thức BĐG BĐS; trình tự, thủ tục BĐG;…); tìm hiểu và áp dụng những vấn đề lý luận đang đặt ra hiện nay để có những biện pháp hoàn thiện trong thời gian tới

- Phân tích thực trạng pháp luật về BĐG BĐS, đề xuất hệ thống các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐG BĐS

7 Cơ cấu của luận văn

Luận văn gồm phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận

5

CHƯƠNG 1

KHÁI LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật

cổ La Mã Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS

và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi

là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm

6

cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Bộ luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là

“gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái

niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt

đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này, một

mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa

ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Theo BLDS, tại Điều 174 quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất

đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

BLDS đã dùng phương pháp liệt kê để định nghĩa BĐS Và như vậy, động sản là những tài sản không phải là BĐS Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được, ví dụ: máy, thiết

bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ Việc nhận biết tính hợp pháp của động sản được căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, chứng từ nhập khẩu và các căn cứ khác của tài sản

BĐS do đặc tính tự nhiên, được hiểu là các tài sản không thể di, dời được

do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm:

+ Đất đai: Đất đai trong giao lưu dân sự được xác định bằng diện tích đất cùng vị trí mảnh đất đó Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất được phân thành các loại sau [12]:

7

 Đất nông nghiệp, gồm: Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa

và đất trồng cây hàng năm khác); đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác

 Đất phi nông nghiệp, gồm: đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác

 Đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà, công trình xây dựng trên đất cũng được coi là một dạng BĐS do đặc tính tự nhiên nếu nó được xây dựng gắn liền với đất bằng một kết cấu chặt chẽ chứ không phải đơn thuần “đặt” trên đất

 Nhà ở: Nhà ở riêng lẻ (là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập); Nhà chung cư [11]

 Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm [22]: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một

số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh

Nhận biết tính hợp pháp của BĐS như sau:

8

 Đối với đất đai: căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

 Đối với nhà ở, công trình xây dựng:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;

Hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, ví dụ: giấy phép xây dựng; giấy tờ thừa kế nhà ở được pháp luật công nhận; bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở

+ Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất: Khoáng sản, cây cối, hoa màu trên đất cũng được coi là BĐS chừng nào người ta chưa khai thác, chặt cây Nếu chúng được tách ra khỏi đất thì chúng trở thành động sản

Các động sản trở thành BĐS vì mục đích sử dụng của chúng

Điều 174 BLDS 2005 quy định các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là BĐS Nhưng trong điều kiện nào thì động sản được coi là gắn liền với nhà, công trình xây dựng? Thông thường, việc gắn một động sản vào nhà, công trình xây dựng một mặt phải nhằm tạo một chỉnh thể thống nhất phục vụ cho mục đích sử dụng nhà, công trình đó, mặt khác, việc gắn động sản vào nhà, công trình phải do người có quyền (quyền sở hữu hoặc quyền năng khác) đối với nhà, công trình xây dựng đó thực hiện Hơn nữa, việc gắn liền phải mang tính chất kiên cố, không thể tháo ra mà làm hư hại hoặc mất vẻ mỹ quan của nhà, công trình

BĐS do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là BĐS kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác là BĐS Ví dụ như tàu biển, máy bay,…

1.1.2 Đặc điểm và tính chất cơ bản của bất động sản

1.1.2.1 Các đặc điểm của bất động sản

Trong cùng một loại thị trường, cùng thời điểm, nhưng các BĐS khác nhau, được định giá khác nhau Giả sử trong cùng những điều kiện như nhau (về thị trường, thời gian, địa điểm, chính sách nhà nước, mức độ giao dịch….), giá

9

trị thị trường của BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó, ví dụ: giá của cùng ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng không

có đủ các loại giấy tờ sở hữu Các đặc điểm của BĐS bao gồm:

Các đặc điểm vật chất BĐS: Kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi…

Tinh trạng pháp lý BĐS: BĐS có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ,

về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng BĐS…

Đặc điểm mặt bằng: Các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bể rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý

Địa điểm: Gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống cấp thoát nước và các đặc tính địa hình Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm

đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không

Các công trình xây dựng liên quan: Các công trình liên quan tới hình dáng

và cấu trúc: Sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…

Thời gian giao dịch, điểu kiện giao dịch: Có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch thị trường của BĐS

1.1.2.2 Các tính chất cơ bản của bất động sản

Thứ nhất, BĐS có tính cá biệt và khan hiếm:

Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa bất động sản Trong cùng một khu vực nhỏ kể

cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS, khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế

Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính bền lâu:

10

Tính bền lâu của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất

đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao

giờ cạn [5]

Thứ ba, BĐS mang tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể

bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Sự ra đời hay sự hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử

dụng của hàng hóa BĐS kia Trong thực tế, hiện tượng này là khá phổ biến

Thứ tư, BĐS mang tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác

Thứ năm, BĐS mang tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

Thứ năm, BĐS phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc

11

gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.1.3 Khái niệm bán đấu giá bất động sản

Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất Nói cách khác, theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa [6] Tất cả những người tham gia đấu giá

có quyền cạnh tranh bình đẳng để mua tài sản

Khác với phương thức mua bán thông thường, người bán và người mua cùng nhau thảo luận về các nội dung có liên quan đến loại hàng hóa mà hai bên cần xác lập quan hệ hợp đồng, trong đấu giá tài sản có thể là người bán tự mình

tổ chức đấu giá, hoặc thông qua người tổ chức đấu giá do mình lựa chọn, công khai việc bán hàng hóa đến các đối tượng có quan tâm và lựa chọn người mua trả giá cao nhất trong số những người tham gia đấu giá Đấu giá tài sản có tính chất đặc thù thể hiện ở chỗ chỉ có một người bán tài sản nhưng có nhiều người tham gia mua tài sản đó Những người tham gia mua tài sản đều có quyền hỏi đáp thắc mắc, có quyền xem xét tài sản để xác định chất lượng của tài sản Khi

mà tất cả mọi người tham gia mua tài sản, họ đều muốn mua tài sản đó thì không còn cách nào khác là họ phải cạnh tranh nhau về giá cả, ai là người trả giá cao nhất, người đó sẽ mua được tài sản

Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán, nhưng người đưa món hàng ra đấu giá vẫn phải trả phí cho nơi người phụ trách việc bán đấu giá Trong ngữ cảnh của cuộc đấu giá, một từ vựng tiếng Anh thường được dùng là

bid hay auction, nghĩa là giá đề nghị Đấu giá có thể áp dụng cho nhiều loại mặt

hàng: đồ cổ, bộ sưu tập (tem, tiền, xe cổ, tác phẩm nghệ thuật), BĐS cao cấp,

Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “BĐG tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” [9.tr.26]

Theo quy định của pháp luật thì khái niệm BĐG tài sản trên được xem xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185) Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả của hoạt động thương mại này Song trên thực tế, hoạt động BĐG hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận [1]

Tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính

phủ về bán đấu giá tài sản, thì "bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công

khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục luật định Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất"

Xem xét các quy định của pháp luật có thể thấy, đấu giá tài sản là loại giao dịch được được điều chỉnh bởi khá nhiều văn bản pháp luật, nhưng chưa có

13

văn bản nào đưa ra khái niệm cụ thể về BĐGBĐS Bởi vì xét cho đến cùng, BĐS chính là một loại tài sản Đấu giá BĐS thực chất cũng là đấu giá tài sản - là một phương thức định đoạt tài sản của chủ sở hữu Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của BĐS là cá biệt và khan hiếm, không thể di dời được nên mọi hoạt động liên quan đến BĐS, đặc biệt là việc BĐG BĐS có những nét đặc thù riêng Do

đó, có thể định nghĩa BĐGBĐS như sau:

BĐGBĐS là hình thức bán BĐS công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo phương thức trả giá lên hoặc đặt giá xuống theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục do luật định

Dưới tác động của các quy luật thị trường, phương thức BĐGBĐS hình thành và tồn tại như là một yêu cầu khách quan của nền kinh tế thị trường So với các hình thức mua bán tài sản khác, BĐGBĐS ngày càng chứng tỏ được tính

ưu việt của mình Với các nguyên tắc cơ bản là : “công khai, liên tục, khách

quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia”, hoạt động BĐGBĐS luôn mang lại cả lợi ích cho người bán cũng như

người mua

Đối với người bán: bán BĐS qua hình thức BĐG giúp họ tiết kiệm chi

phí và thời gian tìm kiếm thị trường, khách hàng và đàm phán hợp đồng vì thông qua tổ chức BĐG, các điều kiện và thông tin của phiên BĐG đã được xác định từ trước như: thời gian, địa điểm BĐGBĐS; thông tin về BĐS BĐG; giá khởi điểm của BĐS BĐG; địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ BĐS BĐG; địa điểm, thời hạn đăng ký mua BĐS BĐG; Từ đó, người bán không cần phải thông qua các khâu trung gian và thương lượng mà trong thời gian ngắn nhất vẫn có thể bán được BĐS theo những điều kiện và tiêu chuẩn mà mình đặt ra; giải quyết xung đột lợi ích của những người có quyền liên quan đến tài sản

Đối với người mua: BĐG giúp họ có sự cạnh tranh lành mạnh với nhau từ

đó họ có thể đưa ra giá mua đúng mức giá thị trường và phù hợp với khả năng

và điều kiện của mình mà không cần phải thương lượng kéo dài Bên cạnh đó,

theo quy định tại điều 4 Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì "quyền và lợi ích hợp

pháp của người mua được tài sản bán đấu giá luôn được pháp luật bảo vệ", đặc

14

biệt là trong trường hợp có người thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đã BĐG

1.1.4 Đặc điểm của bán đấu giá bất động sản

* Chủ thể bán đấu giá BĐS chuyên nghiệp là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản

Chủ thể trong BĐG hàng hóa và đấu giá BĐS đều bao gồm có người bán BĐS - hàng hóa, người tổ chức đấu giá, người điều hành giá và người trúng giá Tuy nhiên, về tổ chức, thẩm quyền của người tổ chức BĐG theo Luật Thương mại và BLDS có những điểm khác nhau:

Trong Luật Thương mại, chủ sở hữu hàng hóa có thể tự đứng ra tổ chức đấu giá hàng hóa Nhưng lúc này, người tổ chức đấu giá và người bán hàng là một hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai là thương nhân có đăng ký kinh doanh dịch vụ đấu giá [16]

Trong pháp luật dân sự, người có BĐS BĐG, ngoài chủ sở hữu BĐS, người được chủ sở hữu ủy quyền bán BĐS, còn có người có trách nhiệm chuyển giao BĐS để BĐG hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán BĐS của người khác theo quy định của pháp luật (Khoản 6, Điều 2, Nghị định 17//2010/NĐ-CP), nghĩa là chủ thể đa dạng hơn, ngoài cá nhân, tổ chức lựa chọn tổ chức BĐG chuyên nghiệp để bán BĐS thuộc sở hữu của mình, còn có chủ thể đặc biệt là các cơ quan hành chính nhà nước địa phương, cơ quan thi hành án Người tổ chức đấu giá BĐS chỉ

có thể là tổ chức, bao gồm 2 loại là tổ chức BĐG chuyên nghiệp và không chuyên Tổ chức BĐG chuyên nghiệp bao gồm các trung tâm dịch vụ BĐG tài sản hoặc doanh nghiệp BĐG tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ BĐGD tài sản hoạt động theo pháp luật doanh nghiệp Tổ chức BĐG không chuyên bao gồm Hội đồng BĐG tài sản do Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập và Hội đồng BĐG trong trường hợp đặc biệt (Điều 14,19, Nghị định 17//2010/NĐ-CP)

Thương nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá không bị ràng buộc, yêu cầu về chuyên môn nghiệp vụ đấu giá Giám đốc Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp BĐG tài sản phải là đấu giá viên, tức là

Qua đó, có thể thấy rằng, yêu cầu về tổ chức đấu giá trong pháp luật dân sự chặt chẽ hơn, có lẽ do BĐS được đưa ra đấu giá chủ yếu là BĐS của nhà nước (như quyền sử dụng đất) hoặc là BĐS phải thi hành án,… Trong khi đó, quyền quyết định trong đấu giá hàng hóa thuộc về người chủ sở hữu hoặc thương nhân được ủy quyền tổ chức đấu giá hay nói cách khác, trong đấu giá BĐS mang dấu

ấn của "pháp luật công”, còn đấu giá hàng hóa mang tính chất của "pháp luật tư”

*Đấu giá BĐS là hoạt động bán hàng đặc thù

Hoạt động đấu giá BĐS, ngoài những đặc điểm chung của mua bán hàng hóa thông thường (đó là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS), thì còn có những đặc thù riêng nhất định thể hiện bản chất của nó như:

- Đấu giá BĐS mang tính cạnh tranh, công khai, lành mạnh

Đối với mua BĐG, phiên BĐG thường được thông báo công khai để thu hút đông đảo người tham gia trả giá Số người tham gia trả giá thường lớn hơn số người cần mua Chính bởi vậy, mức độ cạnh tranh trong trả giá rất cao Tất cả những người tham gia đấu giá đều muốn mua được BĐS Bởi vậy, họ sẽ nâng giá của BĐS lên mức cao nhất có thể Để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh, chính những người tham gia sẽ cùng nhau trả giá và giám sát quá trình đấu giá để bảo

vệ quyền và lợi ích của mình một cách tốt nhất

- Đấu giá BĐS là hoạt động bán hàng thông qua trung gian

Trong quan hệ đấu giá BĐS, trừ trường hợp người BĐG (người có BĐS) tự mình tổ chức đấu giá, các trường hợp khác, ngoài bên bán, bên mua còn có sự

16

tham gia của trung gian là người làm dịch vụ đấu giá Bên bán là chủ sở hữu của BĐS, người được chủ sở hữu ủy quyền hoặc hoặc là người có trách nhiệm, lợi ích liên quan đến BĐS bán đấu giá Bên mua là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua BĐS và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật để tham gia trả giá Người làm dịch vụ đấu giá là các tổ chức được người bán BĐS ủy quyền tiến hành việc BĐG

* Tính đa dạng của các phương thức và hình thức đấu giá BĐS

Về phương thức đấu giá BĐS: Tùy thuộc vào đối tượng, mục đích và điều

kiện tổ chức đấu giá mà BĐS có thể thực hiện theo nhiều cách thức khác nhau Trên thế giới có rất nhiều phương thức BĐG [2]:

BĐG theo phương thức nâng giá Đây là hình thức BĐG được cho là hình thức phổ biến nhất Những người tham gia đấu gia công khai chống lại nhau, với mỗi lần trả giá tiếp theo cao hơn giá trước đó Một tổ chức BĐG có thể thông báo giá Người tham gia trực tiếp trả giá hoặc ủy quyền hoặc hồ sơ có thể được gửi bằng điện tử với mức giá cao nhất Việc đấu giá kết thúc khi người tham gia không trả giá thêm Ngoài ra, nếu người bán đã đưa ra một mức giá bán tối thiểu trước (giá đề nghị) và giá cuối cùng không đạt tới mức đó thì mặt hàng đó vẫn không được bán Việc BĐG ở Anh thường được sử dụng cho tài sản, nổi bật nhất

là đồ cổ và tác phẩm nghệ thuật, ngoài ra, còn hàng thùng và BĐS

Đấu giá kín theo giá đầu tiên, ở loại hình BĐG này, tất cả những người tham gia đồng thời đặt giá, không có ai biết giá của bất kỳ ai Người trả giá cao nhất sẽ mua được món hàng Loại hình BĐG này khác so với BĐG ở Anh, trong

đó người tham gia chỉ có thể đưa ra một giá Hơn nữa, vì người tham gia không thể xem giá của người tham gia khác nên họ không thể điều chỉnh giá của mình cho phù hợp Đấu giá kín theo giá đầu tiên thường được sử dụng với việc đấu giá các hợp đồng chính phủ và cho thuê khai thác mỏ

Đấu giá kiểu Vickrey đưa ra bởi William Vickrey, giáo sư Đại học Columbia, người đạt giải Nobel Kinh tế năm 1996 Mọi người tham gia có thể trả giá nhiều lần không theo thứ tự lần lượt, người trả giá cao nhất sẽ thắng chung cuộc và chỉ phải mua món hàng với giá của người trả giá cao thứ nhì

và 1 khung xe thì lại đáng giá đến $200 Nếu bị buộc phải mua từng phần trong những cuộc đấu giá khác nhau, người ra giá có thể gặp trường hợp oái oăm: thắng được một số món được rao bán trước nhưng lại thua khi đấu những món được rao bán sau; mặt khác, thua ngay trong cuộc đấu giá đầu tiên thì chắc chắn anh ta sẽ không có được tổ hợp mong muốn Tình thế này có được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá

để trả cho tất cả các món trong tổ hợp, nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại

sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp

Đấu giá ra giá duy nhất Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10; năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất đạt giá cao nhất Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến

Đấu giá trần, tài sản có thể không được bán nếu giá cuối cùng là không đủ cao để đáp ứng yêu cầu của người bán.Trong những trường hợp giá khởi điểm được biết đến người BĐG, nhưng không nhất thiết phải đến những người tham gia, có thể đã được thiết lập trước theo những tài sản không được phép bán ra Một phiên đấu giá trần an toàn hơn cho người bán hơn khi họ không bắt buộc phải chấp nhận một mức giá thấp, nhưng khả năng này có thể dẫn đến một mức giá cuối cùng thấp hơn

Đấu giá ngược là một loại hình BĐG, trong đó vị thế của người mua và người bán được đảo ngược, với mục tiêu chính để giảm giá mua Trong một

18

cuộc BĐG thông thường (còn được gọi là đấu giá chuyển tiếp), người mua cạnh tranh để có được một hàng hóa hoặc dịch vụ Trong một phiên đấu giá ngược, người bán cạnh tranh để cung cấp một hàng hóa hoặc dịch vụ bằng cách cung cấp báo giá dần dần thấp hơn Vào cuối buổi đấu giá, người ra giá thấp nhất sẽ thắng cuộc

Đấu giá câm là một biến thể của một cuộc đấu giá ở Anh, giá thầu được viết trên một tờ giấy Đấu giá này thường được sử dụng trong các sự kiện từ thiện, liên quan tới việc mua một tập các món hàng giống nhau, người tham gia

sẽ đặt giá vào một tờ giấy đặt kế món hàng, họ có thể được biết hoặc không được biết có bao nhiêu người tham gia và giá mà họ đưa ra Người trả cao nhất

sẽ mua món hàng với giá mình đã đặt

Bán đấu giá Hà Lan còn được biết là một cuộc đấu giá mở theo hướng giảm dần Trong phiên đấu giá truyền thống ở Hà Lan, đấu giá đưa ra với một mức giá cao rồi hạ xuống cho đến khi người tham gia chấp nhận giá của phiên BĐG Những người tham gia mua được tài sản sẽ công bố giá cả BĐG Hà Lan rất nổi tiếng, ví dụ như đấu giá Hoa tulip "BĐG Hà Lan" cũng đôi khi được dùng để mô tả đấu giá trực tuyến, nơi một số mặt hàng giống hệt nhau được bán đồng thời một số lượng tương đương.Vào năm 1720, xuất khẩu của Hà Lan tăng lên 10%, mà trong đó đấu giá chiếm một tỷ lệ rất lớn Ngoài ra, đấu giá cũng đã được sử dụng để bán một số hàng hóa dễ bị hư hỏng như cá và thuốc lá Tuy nhiên, trong thực tế, việc bán đấu giá Hà Lan không được sử dụng rộng rãi

Về hình thức đấu giá BĐS Hình thức đấu giá BĐS có thể trực tiếp bằng

lời nói, bằng bỏ phiếu, thông qua mạng internet hoặc các hình thức khác

1.1.5 Nguyên tắc bán đấu giá bất động sản

Việc BĐGBĐS phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia (Khoản 1, Điều 3, Nghị định 17/2010/NĐ-CP)

Đấu giá là hình thức công khai lựa chọn người mua BĐS nên mọi vấn đề liên quan đến cuộc đấu giá và những thông tin về BĐS BĐG phải được công khai cho tất cả những người mua biết bằng các hình thức như niêm yết, thông

Trong quan hệ đấu giá BĐS thì quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên phải được coi trọng và bảo đảm Người bán có quyền xác định giá khởi điểm của BĐS, có quyền yêu cầu tổ chức đấu giá thanh toán đầy đủ tiền bán BĐS ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc, được bồi thường thiệt hại nếu tổ chức đấu giá hoặc bên mua có hành vi xâm hại đến lợi ích của mình Người mua có quyền xem BĐS, yêu cầu cung cấp đầy đủ thông tin về BĐS, được tự đặt giá, được xác lập quyền sở hữu đối với BĐS sau khi hoàn thành văn bản đấu giá và thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán Người mua có quyền trả lại BĐS cho tổ chức đấu giá và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại nếu chất lượng BĐS không đúng như thông báo Tổ chức đấu giá được thu của người có BĐSBĐG lệ phí và các khoản chi phí khác cho việc tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật Trường hợp người có BĐSBĐG không thông tin đầy đủ về giá trị, chất lượng BĐS thì người tổ chức đấu giá không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua BĐS

1.2 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.2.1 Giai đoạn trước năm 1989

Dưới sự đô hộ của thực dân Pháp, chính quyền thực dân Pháp đã ban hành các bộ luật dân sự, được áp dụng riêng rẽ ở ba kỳ là [10]: Bộ luật dân sự Nam

Kỳ giản yếu ra đời năm 1883 ở Nam Kỳ, bộ dân luật Bắc Kỳ ra đời năm 1931 ở Bắc Kỳ và tại Trung Kỳ là bộ dân luật Trung Kỳ (Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật)

20

ra đời năm 1936 Sau ngày 2 tháng 9 năm 1945, do hoàn cảnh kháng chiến chống Pháp, các Bộ luật dân sự có trước năm 1945 vẫn được áp dụng Và đến ngày 20/12/1972 , ở miền Nam đã ban hành sắc luật số 029-TT/SLU về Bộ luật Thương mại và sắc lệnh số 030-TT/SLU về Bộ luật Dân sự và thương sự tố tụng Các văn bản này đều có quy định về đấu giá hàng hóa [13]

1.2.2 Giai đoạn từ năm 1989 - 1996

Dịch vụ BĐG tài sản trong giai đoạn này được hình thành và phát triển từ việc BĐG tài sản để thi hành án dân sự Các quy định về BĐG tài sản được xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án dân sự, được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (Pháp lệnh năm 1989) quy định về BĐG tài sản để thi hành án Khoản 1, Điều 28 của Pháp lệnh năm 1989 quy định về BĐG tài sản đã kê biên Đối với các loại tài sản này, thời gian BĐG phải được niêm yết công khai tại trụ sở Tòa án và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tài sản và thông báo cho đương sự, chậm nhất là bảy ngày trước ngày BĐG Tài sản đã kê biên được bán cho người trả giá cao nhất Nếu không có ai trả giá cao hơn giá đã định thì tài sản được bán cho người mua theo giá mà Hội đồng định giá đã định Tài sản không bán được thì được định giá lại để tiếp tục BĐG (khoản 2, Điều 28)

Riêng đối với BĐG nhà, Điều 30 Pháp lệnh năm 1989 quy định: người muốn mua nhà phải nộp đơn và nộp trước 1% giá trị nhà tại Tòa án Số tiền này được hoàn lại ngay nếu họ không mua được nhà Trong thời hạn ba mươi ngày

kể từ ngày BĐG, người mua được nhà phải trả đủ tiền tại Tòa án Nếu họ không trả đủ tiền trong thời hạn đó thì số tiền nộp trước không được trả lại và được nộp vào ngân sách nhà nước

Để thực hiện Pháp lệnh năm 1989, Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân Tối cao và Bộ Tư pháp có Thông tư liên ngành số 06-89/TTLN ngày 07 tháng 12 năm 1989 hướng dẫn thực hiện một số quy định của Pháp lệnh

1989 Mục VI của Thông tư có quy định về BĐG tài sản đã kê biên theo quy định tại khoản 2 Điều 25 Pháp lệnh năm 1989 thì khi kê biên tài sản, nếu các bên đương sự không thoả thuận được về giá hoặc việc định giá có khó khăn,

21

chấp hành viên mời Hội đồng định giá để định giá sơ bộ tài sản đã kê biên Quy định này nhằm giúp Chấp hành viên ước lượng số tài sản cần kê biên tương ứng với mức đủ để thi hành án và thanh toán các chi phí về thi hành án; đồng thời, nhằm xác định trách nhiệm của người được giao bảo quản tài sản đã kê biên Do

đó, khi kê biên tài sản, nếu các bên đương sự không thoả thuận được về giá thì chấp hành viên cần dựa vào ý kiến của đại diện chính quyền địa phương, người chứng kiến và các bên đương sự để sơ bộ định giá các tài sản bị kê biên Chấp hành viên chỉ mời Hội đồng định giá tài sản trong những trường hợp người được thi hành án đồng ý nhận tài sản kê biên để thi hành án theo giá do hội đồng định giá quyết định hoặc do tính chất đặc biệt của tài sản mà chấp hành viên không thể ước giá được Đối với những trường hợp này, Hội đồng định giá cần định giá chính thức tất cả các tài sản đã kê biên của người phải thi hành án để khi BĐG không phải định giá lại, trừ trường hợp có biến động đáng kể về giá

Theo các Điều 28, 30 Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1989 thì việc BĐG do Chấp hành viên tổ chức Chậm nhất là bảy ngày trước ngày BĐG, Chấp hành viên phải niêm yết công khai tại trụ sở Tòa án, Uỷ ban nhân dân nơi có tài sản và thông báo rộng rãi danh mục tài sản, giá khởi điểm, thời gian và địa điểm BĐG Đồng thời phải báo cho các bên đương sự biết Trong thông báo có thể nêu

rõ những yêu cầu đối với người tham gia đấu giá (khoản 2, mục VI) Trước khi BĐG, người phải thi hành án có thể nộp tiền thi hành án để lấy lại tài sản bị kê biên và người được thi hành án có thể nhận tài sản đã kê biên để thi hành án theo giá đã định (khoản 3, mục VI)

Tài sản BĐG được trưng bày công khai, có ghi rõ số thứ tự và giá đã định Chấp hành viên khai mạc cuộc BĐG, giới thiệu đại diện chính quyền, đoàn thể được mời tham gia chứng kiến việc BĐG, đại diện Viện kiểm sát nhân dân (nếu có) và công bố thể thức BĐG Chấp hành viên lần lượt bán tài sản của từng người phải thi hành án và công bố giá đã định của từng tài sản để người mua trả giá Tài sản được bán cho người trả giá cao nhất Nếu không có ai trả giá cao hơn giá khởi điểm thì bán cho người mua nếu người đó đồng ý mua theo giá khởi điểm Khi số tiền bán tài sản đã đủ để thi hành án và thanh toán các chi phí

từ ngày BĐG họ phải trả đủ số tiền còn thiếu tại Tòa án Người mua được nhận tài sản ngay sau khi đã trả đủ tiền Nếu người mua không trả đủ tiền trong thời hạn này, thì số tiền nộp trước không được trả lại mà được nộp vào ngân sách Nhà nước, trừ trường hợp có lý do chính đáng được chấp hành viên chấp nhận

Đối với những tài sản phải làm thủ tục chuyển dịch quyền sở hữu thì chậm nhất là ba ngày sau khi người mua trả đủ tiền, chấp hành viên phải giao cho người mua các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục chuyển dịch quyền sở hữu Chấp hành viên phải lập biên bản về việc BĐG tài sản của từng người phải thi hành án, trong đó cần ghi rõ danh mục tài sản, các giá đã được trả, họ và tên, địa chỉ của người mua được tài sản…Trong biên bản phải có chữ ký của Chấp hành viên, người chứng kiến và các bên đương sự tham dự cuộc BĐG (nếu có) Trong những trường hợp không có người mua, người mua trả giá thấp hơn giá khởi điểm hoặc không trả đủ tiền trong thời hạn quy định, chấp hành viên lập biên bản về việc BĐG không thành và thông báo cho các đương sự biết

Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới thay thế cho Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (Pháp lệnh năm 1994) Pháp lệnh năm

1994 bổ sung thêm một số quy định về BĐG tài sản thi hành án Quy định cụ thể hơn về thành phần Hội đồng định giá gồm đại diện cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn có liên quan và do chấp hành viên chủ trì để đánh giá sơ bộ tài sản

đã kê biên (Điều 34 của Pháp lệnh năm 1994), người được thi hành án, người phải thi hành án được tham gia ý kiến vào việc định giá, nhưng quyền quyết định giá thuộc Hội đồng định giá Tài sản không bán được thì được định giá lại

để tiếp tục BĐG

23

1.2.3 Giai đoạn từ năm 1996 – 2005

Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định giao cho Chính phủ ban hành quy chế BĐG Trên cơ sở đó, ngày 19/12/1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP về việc ban hành quy chế BĐG tài sản Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực BĐG tài sản với những quy định

về tài sản BĐG, người BĐG, trình tự, thủ tục BĐG, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về BĐG Có thể nói hoạt động BĐG tài sản chuyên nghiệp ở nước ta được hình thành từ năm 1997 trên cơ sở của Bộ luật dân sự và Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành Quy chế BĐG tài sản

Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 86/1996/CP thì Người BĐG là

Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản được thành lập theo quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, do Sở Tư pháp trực tiếp

quản lý Người BĐG cũng có thể là doanh nghiệp nhà nước được thành lập theo

Luật Doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần được thành lập theo Luật Công ty hoạt động BĐG chuyên nghiệp và không kinh

doanh ngành nghề khác do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vụ Cũng theo quy

định tại Nghị định này thì việc BĐG tài sản được tiến hành sau khi người có tài sản BĐG ký hợp đồng uỷ quyền BĐG tài sản với người BĐG, xác định giá khởi điểm để BĐG Người BĐG tài sản phải niêm yết, thông báo công khai việc BĐG, tài sản BĐG, giá khởi điểm Người muốn tham gia đấu giá BĐS hoặc động sản có giá khởi điểm từ mười triệu đồng trở lên phải đăng ký mua chậm nhất là hai ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá và phải nộp một khoản tiền đặt trước bằng 1% giá khởi điểm

Nghị định số 86/1996/CP là văn bản pháp luật quan trọng đặt nền móng cho dịch vụ đấu giá trong nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, nội dung của Nghị định số 86/1996/CP được ban hành trong những năm đầu của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam nên vẫn chứa đựng các điều khoản bất cập,

hạn chế nhất định, không còn phù hợp cần thay đổi cho phù hợp với thực tế

24

1.2.4 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

Ngày 18/01/2005, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về BĐG tài sản được ban hành thay thế Nghị định số 86/1996/CP Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP

Ngày 04 tháng 3 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số

17/2010/ NĐ-CP về BĐG tài sản, có hiệu lực từ ngày 01/7/2010 (sau đây gọi là Nghị định 17/2010/ NĐ-CP) Sau khi được ban hành, Nghị định 17/2010/NĐ-

CP đã tạo cơ sở pháp lý củng cố, kiện toàn tổ chức BĐG tài sản, hoạt động BĐG

đã đạt được những kết quả nhất định, như từng bước xã hội hóa hoạt động BĐG tài sản, hạn chế việc thành lập Hội đồng BĐG tràn lan gây thất thoát tài sản nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong đấu giá được tôn trọng và bảo vệ; giá trị hàng hóa của tài sản được phát huy; tài sản của các cá nhân, tổ chức và Nhà nước được bảo vệ; hạn chế vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đấu giá; tạo môi trường giao dịch cạnh tranh, lành mạnh, Việc BĐG tài sản nói chung và BĐG quyền sử dụng đất nói riêng đã tăng đáng kể nguồn thu ngân sách Nhà nước, góp phần phát triển kinh tế - xã hội

Bộ Tư pháp cũng đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày

06 tháng 12 năm 2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về BĐG tài sản; Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2010 quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước BĐG và chế độ tài chính của Hội đồng BĐG tài sản,… Đây là các văn bản pháp lý nền tảng làm cơ

sở cho việc tiến hành công tác BĐG tài sản ở Việt Nam hiện nay

1.3 KINH NGHIỆM VỀ PHÁP LUẬT BÁN ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

1.3.1 Bán đấu giá ở Pháp

Hoạt động đấu giá và nghề đấu giá của Pháp xuất hiện từ thế kỷ XV và hiện nay rất phát triển Bán đấu giá là hình thức mua bán tài sản được nhiều tổ chức và cá nhân lựa chọn Bởi lẽ, các tổ chức BĐG ở Pháp rất có uy tín, thông

25

qua tổ chức BĐG chủ sở hữu luôn bán được tài sản với giá cao trong một thời gian ngắn Do vậy, doanh thu về bán đấu giá tài sản đóng góp lớn vào phát triển kinh tế của nước Pháp

Đấu giá viên là một nghề có uy tín và thu nhập tương đối cao trong xã hội Họ là những người không chỉ có kiến thức pháp luật, kiến thức về tài sản

mà còn có kiến thức sâu rộng về thị trường, về giá trị tài sản và giá trị nghệ thuật Người muốn trở thành đấu giá viên phải có bằng luật (cử nhân luật) và kiến thức lịch sử nghệ thuật (Đại học đại cương 02 năm) và phải trải qua một kỳ thực tập đấu giá là 02 năm tại các cơ sở bán đấu giá tài sản Để được thực tập tại các cơ sở BĐG tài sản người có nguyện vọng thực tập phải vượt qua một kỳ thi đầu vào Đây là một kỳ thi rất khó, trung bình chỉ có 10% trên tổng số thí sinh thi đỗ [4]

Khi hành nghề đấu giá, đấu giá viên bị ràng buộc bởi nhiều nghĩa vụ do luật định, phải có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp Vi phạm của đấu giá viên tùy theo mức độ có thể do Hội đồng đấu giá viên quốc gia thi hành kỷ luật hoặc quy trách nhiệm theo theo Bộ luật Hình sự Pháp Ngoài ra, trong Bộ luật Hình sự Pháp cũng có điều khoản về tội thông đồng, dìm giá của những người tham gia đấu giá, vậy nên, trong thực tế hiện tượng này xảy ra không nhiều

BĐG tài sản được quy định trong Bộ Luật Thương mại pháp Điều

L320-1 quy định: “Không ai có thể sử dụng BĐG tài sản như một phương pháp thông dụng để thực hiện hoạt động thương mại của họ” Điều kiện bắt buộc đối với hoạt động BĐG tài sản phải do những cá nhân, tổ chức đủ điều kiện nhất định tiến hành

Việc BĐG tài sản là động sản tự nguyện chỉ được tiến hành khi đó là hàng hoá cũ Đối với hàng hoá mới thì phải do các thương gia thực hiện Bộ luật Thương mại Pháp, Điều L321-18 quy định: Cơ quan quản lý về BĐG tài sản tự nguyện là Ủy ban quản lý về BĐG động sản tự nguyện Ủy ban có tư cách pháp nhân, có trách nhiệm quản lý, cho phép các cá nhân tổ chức có đủ điều kiện tổ chức BĐG động sản tự nguyện; đăng ký việc công bố các cá nhân thuộc cộng đồng Châu Âu; xử phạt những vi phạm của các công ty, các chuyên gia đối với

Các Công ty BĐG động sản tự nguyện cũng sẽ hoạt động như người đại diện chủ sở hữu tài sản nhưng họ không có quyền nhân danh cá nhân mua hoặc bán trực tiếp hoặc gián tiếp động sản đưa ra BĐG Quy định trên có hiệu lực đối với cả Giám đốc công ty và các thành viên công ty Những người này có thể bán tài sản của mình thông qua công ty

Các công ty BĐG động sản tự nguyện chỉ có thể thực hiện hoạt động của

họ sau khi có sự cho phép của Ủy ban quản lý về BĐG động sản tự nguyện được thành lập bảo đảm cơ cấu tổ chức, cơ sở vật chất và tài chính đầy đủ theo quy định của pháp luật Công ty phải bảo đảm tính trung thực và kinh nghiệm của người điều hành và kế hoạch để bảo đảm an toàn cho giao dịch với khách hàng Các công ty BĐG động sản tự nguyện phải trình Ủy ban quản lý về BĐG động sản tự nguyện những thông tin cần thiết về trụ sở, nơi động sản được đưa ra bán, được trưng bày và nơi mà hoạt động BĐG thường được tổ chức

Công ty BĐG phải có ít nhất 01 người trong số những người điều hành, thành viên hoặc nhân viên, đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn điều hành phiên BĐG hoặc

có chứng chỉ, bằng cấp hoặc được Ủy ban quản lý về BĐG động sản tự nguyện công nhận đủ tiêu chuẩn theo các điều kiện đã được xác định

Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá thì mỗi phiên BĐG tài sản tự nguyện sẽ được công bố công khai theo cách thức phù hợp

Người có tài sản BĐG sẽ đưa ra giá tối thiểu và phải được đấu giá viên đồng ý (đấu giá viên của Pháp rất am hiểu giá cả thị trường) Giá tối thiểu không được công bố cho người tham gia đấu giá biết Thông thường tài sản sẽ không được bán nếu giá được trả thấp hơn giá tối thiểu Do đấu giá viên hiểu biết về giá trị tài sản nên người có tài sản BĐG thường giao cho đấu giá viên quyết định giá khởi điểm Giá khởi điểm được công bố công khai để người tham gia đấu giá

27

biết Người điều hành phiên đấu giá sẽ có quyền tự điều hành phiên đấu giá, xác định người trả giá cao nhất là người mua được tài sản hoặc công bố tài sản không được bán và lập biên bản BĐG chính thức

Biên bản BĐG phải được lập trong thời hạn 01 ngày sau ngày kết thúc phiên đấu giá Biên bản phải xác định tên địa chỉ của người sở hữu mới đã được tuyên bố là người mua được tài sản BĐG, danh tính của người bán, mô tả tài sản

và giá bán tài sản đó

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bán, thông qua công ty BĐG tài sản, người bán tài sản có thể tự bán tài sản đối với tài sản đã bị công bố không bán được khi kết thúc phiên đấu giá Yêu cầu về trưng bày và công khai trước khi bán sẽ không áp dụng đối với giao dịch này Trong trường hợp đó, tài sản sẽ không được bán với giá thấp hơn giá người trả cuối cùng trước khi tài sản đó bị rút khỏi phiên đấu giá hoặc trong trường hợp không có ai trả giá hoặc giá thấp hơn giá tối thiểu Người trả giá cao nhất nếu có sẽ được thông tin về điều này Giao dịch này sẽ được ghi vào biên bản kèm theo biên bản BĐG Công ty BĐG

có trách nhiệm lưu giữ hồ sơ BĐG

Bộ Luật Thương mại Pháp, Điều L321-12 còn cho phép công ty tổ chức

BĐG có thể bảo đảm về giá tối thiểu cho người có tài sản BĐG Giá này được thanh toán nếu như tài sản được bán Phương thức này được áp dụng đối với các công ty đã ký hợp đồng bảo hiểm với một Công ty Bảo hiểm hoặc một tổ chức tín dụng mà theo đó công ty bảo hiểm hoặc tổ chức tín dụng cam kết trong trường hợp công ty đó bị thất bại thì công ty bảo hiểm hoặc tổ chức tín dụng này phải thanh toán sự chênh lệch giữa giá bảo đảm và giá bán thực tế nếu như tài sản không được bán với giá bảo đảm trong phiên đấu giá

Công ty BĐG động sản có thể đưa cho người bán tiền tạm ứng giá bán đối với tài sản được đưa ra bán Công ty phải chịu trách nhiệm đối với bên bán và bên mua về giá cả và việc chuyển tài sản mà công ty bán Bất kỳ điều khoản nào được đưa ra với mục đích tránh né hoặc hạn chế trách nhiệm này sẽ coi như chưa được đưa vào hợp đồng Tài sản chỉ có thể chuyển tới người mua khi công

người mua chịu

1.3.2 Bán đấu giá ở Canada

Luật về BĐG công khai của bang Albama quy định các loại tài sản đều có thể đấu giá công khai chỉ loại trừ những trường hợp không áp dụng đấu giá công khai đã được quy định trong Luật về thi hành án dân sự hoặc Lệnh của toà án có thẩm quyền quy định; hàng hoá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tịch thu để thu hồi thuế; đối với súc vật nuôi của người kinh doanh bán đấu giá có chức năng giao dịch và quản lý súc vật nuôi theo các quy định tại đạo luật về sản phẩm súc vật nuôi; tài sản thuộc quyền sở hữu của các tổ chức tôn giáo, từ thiện

hoặc không sinh lợi; tài sản thuộc quyền sở hữu của các tổ chức giáo dục [6]

Người kinh doanh đấu giá là cá nhân, công ty hợp danh hoặc công ty đối vốn có tham gia vào hoạt động đấu giá Khi được Chủ tịch cơ quan quản lý hoạt động BĐG cấp giấy phép thì cá nhân, tổ chức được tham gia vào hoạt động điều hành BĐG, quảng cáo về hoạt động BĐG, tự nhận là người kinh doanh BĐG Người kinh doanh BĐG không được ủy quyền, cho phép hoặc chỉ đạo nhân viên của mình; tham gia, cho phép hoặc ủy quyền cho bất kỳ cá nhân nào khác điều hành bán đấu giá trừ khi nhân viên hoặc cá nhân này có đủ điều kiện điều hành

BĐG theo quy chế

Bộ trưởng bổ nhiệm Chủ tịch cơ quan quản lý BĐG tài sản công khai Chủ tịch có quyền cấp giấy phép cho người nộp đơn yêu cầu nếu xét thấy người làm đơn có đủ điều kiện theo quy định; Chủ tịch có quyền yêu cầu người làm đơn bổ sung thêm các thông tin trong thời hạn quy định; yêu cầu người làm đơn xác thực về thông tin cung cấp bằng bản khai có tuyên thệ hoặc bằng các hình thức khác; người được cấp phép muốn chấm dứt hoạt động có thời hạn phải

di chúc và nợ phá sản; BĐG máy móc và thiết bị; BĐG ôtô; Thanh lý tài sản doanh nghiệp; BĐG đồ cổ và đấu giá để gây quỹ

1.3.3 Bán đấu giá ở Trung Quốc

Người BĐG tài sản là Doanh nghiệp có tư cách pháp nhân được thành lập

để tiến hành hoạt động BĐG theo quy định của pháp luật Doanh nghiệp BĐG tài sản có thể được thành lập ở cấp thành phố hoặc thị xã và phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý BĐG theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và khu tự trị Luật phân định điều kiện thành lập hai loại doanh nghiệp BĐG tài sản khác nhau loại BĐG tài sản thông thường có vốn đăng ký ít nhất là 1.000.000 nhân dân tệ trong khi doanh nghiệp BĐG tài sản là cổ vật phải có vốn đăng ký ít nhất là 10.000.000 nhân dân tệ đồng thời phải có đội ngũ đấu giá viên có kinh nghiệm trong việc bán cổ vật [7]

Đấu giá viên là người chủ trì cuộc bán đấu giá và phải đáp ứng được những điều kiện sau:

- Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về BĐG;

- Đã làm việc cho doanh nghiệp BĐG từ hai năm trở lên;

- Có tư cách đạo đức tốt

Những người đã bị sa thải và những người mà Thẻ đấu giá viên bị tịch thu dưới năm năm, những người đang thi hành án hình sự về những tội do cố ý sẽ không được làm Đấu giá viên

30

Những người đủ tiêu chuẩn trên sẽ phải vượt qua cuộc thi tuyển chọn Đấu

giá viên do Hiệp hội BĐG tổ chức, nếu đạt yêu cầu của kỳ thi sẽ được Hiệp hội

cấp chứng chỉ Đấu giá viên

Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá: Cuộc BĐG tài sản sẽ do đấu giá viên chủ trì Người BĐG tài sản phải công bố nội quy BĐG và những vấn đề cần thiết khác trước khi tiến hành BĐG Khi điều hành cuộc BĐG, người BĐG phải tiến hành lập biên bản BĐG Người lập biên bản và đấu giá viên ký vào biên bản Khi cuộc đấu giá thành thì người mua được tài sản mới ký vào biên bản

Nếu tài sản đấu giá đòi hỏi phải thực hiện các thủ tục như thay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu và giấy chuyển quyền sở hữu theo quy định thì trên cơ

sở văn bản BĐG tài sản và các tài liệu khác có liên quan, người ủy quyền BĐG tài

sản và người mua được tài sản phải thực hiện các thủ tục cần thiết

Cơ quan quản lý BĐG tài sản thống nhất trên toàn quốc chịu trách nhiệm trực tiếp trước Chính phủ Sở Công nghiệp và Thương mại cấp giấy phép kinh doanh trong lĩnh vực đấu giá tài sản cho doanh nghiệp Hiệp hội BĐG tài sản là một tổ chức xã hội có tư cách pháp nhân và là tổ chức tự quản trong lĩnh vực BĐG tài sản, giám sát các doanh nghiệp BĐG tài sản và đấu giá viên Hiệp hội

có quyền tổ chức các kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên, cấp chứng chỉ đấu giá viên

1.3.4 Đấu giá Hà Lan

Ở Hà Lan, đấu giá có một truyền thống lâu đời Bắt đầu từ thế kỷ thứ 15, những nhà cầm quyền địa phương, quyền của các lãnh chúa như quyền đánh bắt

cá, đã được phân xử theo hình thức đấu giá Phiên đấu giá hàng hóa đầu tiên được tổ chức dành cho các loại hàng hóa nhanh hỏng, có thời gian tồn tại ngắn, cần được lưu thông ngay, tuy nhiên giá của chúng rất khó được thiết lập.Từ giữa thế kỷ thứ 15, hầu hết các cuộc đấu giá được thực hiện tại các chợ cá Các tác phẩm nghệ thuật hoặc các hàng hóa cao cấp chỉ được bắt đầu được BĐG từ thế

kỷ 17 Trong xã hội của Hà Lan, đấu giá đã trở nên rất phổ biến Gần như tất cả mọi thứ đều được bán theo phương thức đấu giá: cá voi được bắt từ biển, lâu đài, biệt thự, các thiết bị, máy móc, các bộ phận của một con tàu, chiến lợi phẩm

từ chiến tranh, các trang trại của các ông chủ trang trại bị vỡ nợ, các vật bị cầm

31

cố quá hạn, củ hoa Tulip, hay các vật liệu có nguồn gốc từ động vật, đến các loại hàng hóa cao cấp như các sáng tác văn chương hay các tác phẩm hội họa Vào năm 1720, xuất khẩu của Hà Lan tăng lên 10%, mà trong đó đấu giá chiếm một

tỷ lệ rất lớn Về cơ bản, các mặt hàng như cá, rượu, đường, gỗ, đã tăng lên rõ rệt Nguyên nhân chính của việc đấu giá trở nên phổ biến chính là lý thuyết của Ricard đã được công nhận vào đầu thế kỷ 18

Khi bắt đầu, các cuộc đấu giá có thủ tục rất phức tạp Thông thường khi nhắc tới một cuộc đấu giá, người ta thường nghĩ ngay tới một số lượng bidders cạnh tranh nhau và tăng giá tới mức khi một người thắng và kết thúc với việc trả giá cao nhất cho món hàng được đem ra đấu giá Hình thức này còn được gọi là đấu giá tăng dần hay đấu giá mức một Đấu giá mức thứ 1, đấu giá giảm dần, người thắng cuộc sẽ là người trả giá cao nhất (ngày nay được biết đến là đấu giá kiểu Anh) là một hình thức đấu giá dường như phổ biến nhất

Đấu giá giảm dần (hay còn được gọi là “mineing”, đấu giá mức hai), trong

đó người thằng cuộc là người khẳng định hàng hóa đang được đấu giá là của mình, hình thức này thường được sử dụng phổ biến để bán cá, cũng như các loại mặt hàng khác [8] Đấu giá giảm dần đã và đang tiếp tục được xem như một hiện tượng đặc trưng của Hà Lan và hình thức đấu giá này đã được người Hà Lan giới thiệu rộng rãi Ở Amsterdam, vào giữa thế kỷ thứ 17, loại đấu giá mức hai này

mới được sử dụng để bán các hàng hóa như: tàu, gỗ, cá…

Đấu giá Hà Lan là một hình thức đấu giá mà trong cuộc đấu giá này, một món hàng được chào với một mức giá rất cao Giá ban đầu được đưa ra này cao hơn rất nhiều giá trị món hàng và chẳng có người bán nào hy vọng bán được món hàng với giá cao như vậy Vì bidders biết số lượng của bids, bids không được đóng dấu như trong các hình thức đấu giá khác.Giá được giảm xuống từ từ cho đến khi một bidder quyết định cái giá hiện tại đó Bidders sẽ trả cái giá đó

và trở thành người thắng cuộc

Đấu giá Hà Lan thường được tổ chức bởi các nhà tổ chức đấu giá lớn và

có nhiều kinh nghiệm Thông thường cuộc đấu giá thường được thông báo cho bidders Họ sẽ tiến hành trưng bày các hàng hóa được đấu giá để những người

32

tham gia đấu giá có cơ hội xem xét các hàng hóa mà họ sẽ mua Trước mỗi cuộc đấu giá, người tổ chức sẽ công bố số lượng gói hàng đem bán, giá trị bán lẻ, giá cược thế chấp, độ giảm giá cược, và thời gian đóng cửa đấu giá

Bằng việc đặt cược giá, bạn đồng ý rằng bạn có thể và dự định mua Đầu tiên, hàng hóa được chia nhỏ thành các Ví dụ: Auctioners muốn bán 5 thùng hoa Tulip với một mức giá X, và người mua đầu tiên chỉ mua 3 thùng

Trong cuộc đấu giá, giá mở đầu thường được đưa ra rất cao Mức giá này thường không có người nào mua nổi.Tiếp theo mức giá này được giảm dần với một mức định trước Mức định trước này có thể hiều là một mức giảm định trước, một mức thời gian định trước, tùy theo cuộc đấu giá khác nhau mà các mức quy định này khác nhau Auctioners đưa ra giá và chờ người nào đó đồng ý Nếu không có ai đồng ý thì anh ta sẽ giảm giá theo mức đã định và hỏi lại các bidders Mức giá cứ giảm dần cho đến khi một người mua xác nhận sản phẩm là của ông ta bằng cách kêu lên “mine”, hoặc ấn một cái nút để dừng một cái đồng

hồ tự động đang chạy Nếu bidder là người đầu tiên ra quyết định thì anh ta là người thắng cuộc Người mua phải trả mức giá mà anh ta quyết định với một lượng hàng xác định Cuộc đấu giá sẽ tiếp tục nếu vẫn còn hàng hóa cùng loại Bidders còn lại tiếp tục tham gia đấu giá Kết quả của quá trình đấu giá này, hàng hóa sẽ được bán với các mức giá khác nhau, các bidders khác nhau, và số lượng khác nhau, mà người đầu tiên quyết định giá sẽ là người trả giá cao nhất

và người thắng cuộc cuối cùng là người trả giá thấp nhất

Thời gian diễn ra cuộc đấu giá rất ngắn, mọi người tham gia cuộc đấu giá thường im lặng để chờ đến mức giá mà họ có thể quyết định mua Điều này hoàn toàn ngược lại với không khí cạnh tranh sôi nổi của đấu giá tăng dần Khi hàng hóa đã được đem ra đấu giá và được mua hết thì cuộc đấu giá kết thúc

33

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Những vấn đề lý luận về BĐG BĐS là cơ sở quan trọng để đánh giá thực trạng và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về BĐG BĐS Vì vậy, trong chương này, luận văn đã tập trung đề cập đến những vấn đề lý luận cơ bản sau:

Xây dựng khái niệm về BĐS, khái niệm BĐG BĐS Đây là khái niệm làm

cơ sở cho việc nghiên cứu các vấn đề lý luận về BĐG BĐS

Phân tích các đặc điểm của BĐS nói chung, đặc điểm của phương thức BĐG BĐS

Đặc biệt, tại chương này, luận văn đã nêu lên các nguyên tắc BĐG BĐS, tìm hiểu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về BĐG BĐS ở Việt Nam

Trong xu thế hiện nay, việc tìm hiểu các quy định của pháp luật của các nước trên thế giới để vận dụng cho phù hợp với điều kiện, đặc điểm của nước ta

là rất cần thiết Do vậy, luận văn đã nghiên cứu kinh nghiệm về pháp luật BĐG BĐS ở một số nước trên thế giới, từ đó tìm kiếm những giá trị có thể vận dụng trong hoạt động BĐG BĐS ở nước ta

Những vấn đề lý luận đã đề cập ở trên có mối quan hệ chặt chẽ, tác động qua lại lẫn nhau tạo nền tảng lý luận cho việc tìm hiểu những nội dung của thể của pháp luật về BĐG BĐS cũng như tạo nền tảng cho việc đánh giá thực trạng,

từ đó đề ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về BĐG BĐS ở nước ta hiện nay

34

CHƯƠNG 2

NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN BẮT BUỘC BÁN ĐẤU GIÁ

BĐS trong đấu giá rất đa dạng Căn cứ vào trình tự, thủ tục quy định cho việc BĐGBĐS thì các loại BĐS BĐG có thể được chia ra hai loại: BĐS thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức được bán theo hình thức tự nguyện và BĐS tư pháp được bán theo hình thức bắt buộc

BĐS thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức là những BĐS được phép giao dịch theo quy định của pháp luật, ví dụ như quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, Tuy nhiên, đây không phải là nội dung luận văn muốn

đề cập

BĐS tư pháp được bán theo hình thức bắt buộc bao gồm:

+ BĐS để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án;

Thi hành án dân sự có vai trò quan trọng trong hoạt động tố tụng nói chung

và quá trình giải quyết vụ án nói riêng Đây là hoạt động bảo đảm cho bản án, quyết định của Tòa án được chấp hành nghiêm chỉnh, bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân và Nhà nước, qua đó góp phần giữ vững ổn định chính trị - xã hội, tăng cường hiệu lực, hiệu quả của bộ máy Nhà nước

Kê biên, BĐGBĐS là biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với người phải thi hành bản án dân sự, trong trường hợp họ không tự nguyện thi hành án Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng là BĐS, cho nên về nguyên tắc cũng có thể bị kê biên, BĐG để đảm bảo thi hành án Tuy nhiên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài sản đặc biệt nên không thể thực hiện kê biên như là việc kê biên đối với tài sản thông thường Vì vậy, pháp luật hiện hành cũng đã

có nhiều văn bản quy định về việc kê biên BĐGBĐS như Nghị định

64/2004/NĐ-CP ngày 14 tháng 09 năm 2004 của Chính phủ về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án, Luật Thi hành án năm 2008