Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, dữ liệu thuthập được từ Sở Tài nguyên Môi trường một số tỉnh, thành phố, tại một số đơn vị thuộcTổng Cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 3

Chương I – MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 8

1 Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất 8

1.1 Khái niệm giao đất, cho thuê đất 8

2 Nội dung pháp luật về giao đất, cho thuê đất 12

2.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất 12

2.2 Hình thức giao đất, cho thuê đất 13

2.3 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 13

2.4 Thời hạn giao đất, cho thuê đất 14

2.5 Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất 14

2.6 Về giá đất 16

3 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất một số nước trên thế giới – Kinh nghiệm Việt Nam có thể tiếp thu 17

3.1 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc 17

3.2 Pháp luật về đất đai của Đài Loan 19

3.3 Pháp luật về thu hồi, bồi thường và định giá đất của một số nước 21

3.4 Kinh nghiệm pháp luật về giao đất, cho thuê đất Việt Nam có thể tiếp thu 40

CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở NƯỚC TA HIỆN NAY 41

1 Tổng quan pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta 41

1.1 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 2003 41

1.1.1 Giai đoạn trước năm 1993 41

1.2 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay 45

2 Thực trạng thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta hiện nay 46

2.1 Về căn cứ giao đất, cho thuê đất 46

2.2 Về hình thức giao đất, cho thuê đất 51

2.3 Về thời hạn giao đất, cho thuê đất 55

2.4 Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 58

2.5 Về giá đất khi giao đất, cho thuê đất 59

2.6 Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 62

2.7 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất đối với một số trường hợp đặc biệt 65

2.7.1 Về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp 65

2.7.1.1 Quy định hiện hành về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp 65

2.7.2 Về giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp nhà nước 68

2.7.3 Về cơ chế giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát tiển kinh tế 73

2.7.4 Về cơ chế cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có vốn nước ngoài 79

2.7.5 Về thực trạng sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất để sản xuất kinh doanh theo dự án đầu tư 80

2.7.6 Về giao đất, cho thuê đất đối với đất bãi bồi ven sông, ven biển 83

2.7.7 Về giao đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số 88

3 Đánh giá chung pháp luật về giao đất, cho thuê đất 90

3.1 Ưu điểm 90

3.2 Hạn chế, bất cập 92

3.3 Nguyên nhân 95

CHƯƠNG 3- MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 97

1 Sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành luật 97

1.1 Về căn cứ giao đất, cho thuê đất 97

1.2 Về hình thức giao đất, cho thuê đất 97

1.3 Về phương thức thực hiện giao đất, cho thuê đất 98

1.4 Về thời hạn giao đất, cho thuê đất 98

1.5 Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 99

1.6 Hạn mức giao đất, cho thuê đất 100

1.7 Về giá đất khi giao đất, cho thuê đất 100

2 Sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan 101

3 Bổ sung thêm các quy định mới nhằm giải quyết các vấn đề do lịch sử để lại liên quan đến giao đất, cho thuê đất 102

3.1 Về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp 102

3.2 Về giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp Nhà nước 103

3.3 Khắc phục tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất để sản xuất kinh doanh 103

3.4 Về giao đất, cho thuê đất đối với đất bãi bồi ven sông, ven biển 105

3.5 Về giao đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số 106

KẾT LUẬN 108

TÀI LIỆU THAM KHẢO 109

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và là nguồnlực quan trọng của đất nước Tài nguyên đất có hạn nhưng nhu cầu sử dụng của conngười thì ngày càng tăng lên, nhất là trong giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội nhanhchóng như hiện nay Trên thực tế, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế đã có tác độngkhông nhỏ đến việc sử dụng quỹ đất của nước ta Cụ thể, chủ trương chuyển dịch cơ cấukinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp đã đẩy nhanh xu hướng chuyển quỹ đất từ đấtnông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp vàdịch vụ, thông qua hình thức chủ yếu là Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ đất này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề bấtcập trong quá trình thực thi pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta

Cùng với quá trình chuyển đổi trên, việc giao đất, cho thuê đất tại các địa phươngcũng luôn là vấn đề phức tạp, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế phát triển “nóng”, thịtrường bất động sản có nhiều biến động mạnh như hiện nay Nguyên nhân của sự phứctạp này chủ yếu là do việc tiến hành thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất liênquan đến quyền lợi, trách nhiệm, nghĩa vụ của nhiều cơ quan, tổ chức và cá nhân Nếuviệc giao đất, cho thuê đất được tiến hành thỏa đáng thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi chocác cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, các doanh nghiệp cũng như bản thân ngườidân Tuy nhiên, nếu việc giao đất, cho thuê đất không được thực hiện một cách thỏađáng thì sẽ gây ra những mâu thuẫn, tranh chấp trong xã hội, dẫn đến tình trạng khiếukiện đông người, kéo dài trong thực tiễn Thực tế cho thấy, trong thời gian gần đây, tìnhtrạng vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra ở nhiều nơi, kéo dài, trong đó các vi phạmnghiêm trọng thường tập trung vào vấn đề giao đất, cho thuê đất

Có thể nói, trong những năm vừa qua, sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 vàLuật Đất đai sửa đổi năm 2003 đã có tác động tích cực đến việc quản lý Nhà nước vềđất đai Với các điều khoản cụ thể quy định về thực hiện việc giao đất, cho thuê đất,Luật Đất đai đã góp phần quan trọng vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội, thu hútđầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước Trình

tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theođúng quy định; đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩmquyền, không đúng đối tượng Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơbản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyểnđổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt được thì quá trình thực hiện giao đất, cho thuêđất ở nước ta vẫn còn những hạn chế nhất định như: Tình trạng đất được giao cho thuênhưng sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, còn tình trạng găm giữ đất,chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án, dẫn đến lãng phí đất đai và gây bấtbình trong dư luận Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sửdụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khuvực nhạy cảm, vùng biên giới Tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất khôngthu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều saiphạm Nhiều doanh nghiệp được giao đất, thuê đất nhưng sử dụng chưa đúng mục đích,dẫn đến lãng phí tài nguyên đất1… Những bất cập trên đã đặt ra yêu cầu cần phải hoànthiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nóiriêng trong giai đoạn hiện nay.

Về thực tiễn nghiên cứu, trong giai đoạn vừa qua, một số công trình nghiên cứutrong lĩnh vực đất đai đã nghiên cứu, điều tra, khảo sát, đánh giá theo các chủ đề nhằmcung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đốivới đất đai, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, góp phần phát triển nềnkinh tế thị trường, đặc biệt là phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên, theo cáccách tiếp cận khác nhau, các công trình nghiên cứu đã công bố chưa tập trung đánh giásâu về các quy định về cơ chế giao đất, cho thuê đất gắn với tình hình thực tế thực hiệntại các địa phương, chưa làm rõ những vướng mắc, khó khăn, tác động và ảnh hưởngcủa việc giao đất, cho thuê đất đối với yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và phát triểnthị trường bất động sản

Từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu vấn đề "Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện" là hoàn toàn phù hợp, đáp ứng nhu cầu

hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đấtcủa Nhà nước ta nói riêng, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật cũng nhưbảm đảm sự điều chỉnh hợp lý các chính sách pháp luật về đất đai trong thực tiễn hiệnnay

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

2.1 Tình hình nghiên cứu trong nước: Nghiên cứu pháp luật về đất đai nói chung

và về pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói riêng cho thấy, có một số lượng lớn các công

1 Theo số liệu thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ năm 2005 đến năm 2009, có 48/55 tỉnh, thành phố báo cáo kết quả kiểm tra, xử lý vi phạm về sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất Theo đó, tổng số trường hợp vi phạm pháp luật trong sử dụng đất là 1.213 trường hợp với tổng diện tích đã giao, cho thuê là 38.622 ha, trong đó tổng diện tích vi phạm là 24.529 ha (chiếm 63,5%), bao gồm các hình thức vi phạm như sau: được giao, được thuê đất nhưng đã quá 12 tháng chưa đưa vào sử dụng đất là 15.949 ha, chiếm 70,64%; sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê là 1.525 ha, chiếm 6,76%; thực hiện dự án chậm tiến độ được duyệt là 6.449

ha

trình nghiên cứu, đề tài, luận văn, luận án, bài viết trong nước đề cập về vấn đề này vớiphạm vi, đối tượng và cách thức tiếp cận khác nhau Tiêu biểu như một số đề tài cấp bộ

do Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện: Đề tài cấp bộ “Nghiên cứu cơ sở khoa học

nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản” do Ths Đào Trung Chính làm chủ nhiệm Bằng sự nghiên cứu công phu, đề

tài đã cung cấp nguồn thông tin có giá trị về việc phân loại thị trường bất động sản sơcấp và thứ cấp, trong đó, việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất thuộc thị trường bất động sản sơ cấp do Nhà nước quản lý, trở thành một bên(một chủ thể) trong các quan hệ pháp luật Thông qua những luận chứng, luận cứ cụ thể,

đề tài đã đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, đặcbiệt là kiến nghị bắt buộc phải thể hiện vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai Đề tài cấp bộ về “Điều tra khảo sát, đánh giá thực trạng

việc thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế xuất” cấp bộ do Ths Vũ Đình Chuyên làm chủ nhiệm Thông qua kết quả khảo sát ở

các khu công nghiệp tại 5 tỉnh: Bắc Giang, Bắc Ninh, Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Hưng Yên

do Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức năm 2011 (mà tác giả đề tài này đã trực tiếp thamgia đoàn công tác), đề tài đã làm rõ thực trạng vướng mắc trong việc tổ chức thực hiệngiao đất, cho thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, từ đó đề xuất các nộidung cần hoàn thiện

Đề tài “Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả việc Nhà nước thu hồi đất trước, trong

quy hoạch và chính sách đền bù giải phóng mặt bằng khi đất ở các khu vực dụ án có gia tăng giá trị phục vụ cho việc xây dựng Luật Đất đai mới” do đồng chí Đỗ Thị Thanh

Vân làm chủ nhiệm Thông qua việc nghiên cứu cụ thể các nội dung về việc thu hồi đấttrước quy hoạch và chính sách đền bù, cùng với kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đaitại địa phương do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức năm 2010, 2011 (mà tác giả đềtài này là thành viên Tổ giúp việc), đề tài đã làm rõ thực trạng vướng mắc trong tổ chứcthực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để làm cơ sở đề xuất các nội dungcần hoàn thiện

Đề tài “Nghiên cứu cơ sở thực tiễn và lý luận của việc giao đất có thu tiền sử

dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” do Ths Hoàng Ngọc Phương làm chủ

nhiệm đã tổng hợp thực trạng trong việc thực hiện cơ chế thu hồi đất để giao đất tạo vốnxây dựng cơ sở hạ tầng, bổ sung nghiên cứu toàn diện về các nội dung thu hồi đất, giaođất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất qua các thời kỳ để có cơ sở đề xuất hoànthiện các quy định pháp luật hiện hành

Đề tài cấp bộ “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ chế

hoạt động và tổ chức trung tâm phát triển quỹ đất” do KS Đào Công Hòa làm chủ

nhiệm Đề tài đã nghiên cứu, bổ sung thực trạng quản lý quỹ đất sau khi thu hồi, pháthiện tình trạng vướng mắc trong xử lý các dự án chậm đưa đất vào sử dụng để đề xuấthướng khắc phục.

Đề tài cấp bộ “Lý luận và thực tiễn chế định sở hữu đất đai” do TS Đinh Xuân Thảo làm chủ nhiệm; Đề tài cấp cơ sở “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp

nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa” do Ths.

Phùng Ngọc Phương làm chủ nhiệm; Dự án “Tạo quỹ đất nhằm phục vụ mục tiêu tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất” do Tổng cục Quản lý đất đai chủ trì thực hiện năm

2009-2010; Dự án rà soát các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản do Phòng

Thương mại Việt Nam,VCCI tổ chức năm 2010

Bên cạnh các nguồn tài liệu trên, kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai, Nghịquyết số 26/NQ-TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mớichính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đấtnước đã được sử dụng để làm thông tin đầu vào chính thống trong đề tài này, đặc biệt lànội dung liên quan đến công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất Kế thừa kết quả nghiên cứu của các nhà quản lý, chuyên gia, nhà khoa họctham gia các Hội thảo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai, Nghị quyết số 26/NQ-

TW, như: Hội thảo quốc tế để so sánh kinh nghiệm của một số nước liên quan, đặc biệt

là trình tự hành chính thực hiện chuyển đất nông nghiệp sang làm các dự án đầu tư phinông nghiệp tại Hàn Quốc (gần giống như trình tự thu hồi đất của nước ta)

Kế thừa kết quả nghiên cứu của các nhà quản lý, chuyên gia, nhà khoa học trongBáo cáo khoa học kỷ yếu 65 năm thành lập ngành quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên vàMôi trường, các Báo cáo kỷ yếu Hội thảo về hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai

do Viện Nghiên cứu lập pháp Quốc hội tổ chức tại Hải Phòng năm 2011, tại Lạng Sơn

và Thừa Thiên Huế năm 2012 để hệ thống hóa thực trạng công tác thu hồi đất, giao đất,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất làm cơ sở đề xuất giải pháp khắc phụcnhững hạn chế trong công tác này

Tuy nhiên, cho đến nay chưa có dự án, đề tài, công trình khoa học nào tập trungnghiên cứu, đánh giá sâu về các quy định về cơ chế giao đất, cho thuê đất gắn với tìnhhình thực tế thực hiện tại các địa phương, chưa làm rõ những vướng mắc, khó khăn, tácđộng, ảnh hưởng của việc giao đất, cho thuê đất đối với yêu cầu quản lý Nhà nước vềđất đai và phát triển thị trường bất động sản Vì vậy, khi nghiên cứu đề tài này, nhómtác giả mong muốn qua việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn tình hình giao đất,cho thuê đất, đề tài đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai, đảm bảo

sự ổn định, phát triển lành mạnh và bền vững của nền kinh tế vĩ mô cũng như thị trườngbất động sản trước những biến động của nền kinh tế hiện nay

2.2 Tình hình nghiên cứu nước ngoài

Nghiên cứu tài liệu nước ngoài về pháp luật giao đất, cho thuê đất là điều cần thiết,qua đó giúp đề tài có thêm căn cứ để so sánh, đánh giá các quy định pháp luật của một

số nước về vấn đề này Tuy nhiên, do thời gian và nguồn kinh phí có hạn, trong phạm vicủa đề tài khoa học cấp cơ sở về pháp luật giao đất, cho thuê đất, đề tài chỉ nghiên cứutài liệu nước ngoài thông qua các báo cáo của các đoàn chuyên gia Việt Nam đi nghiên

cứu ở nước ngoài như: Báo cáo của đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật

đất đai của Trung Quốc của Ban Kinh tế Trung ương; Báo cáo của đoàn nghiên cứu

khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của Đài Loan của Ban chỉ đạo Trung ương;

Tài liệu Hội thảo “Kinh nghiệm quốc tế về một số nội dung sửa đổi Luật Đất đai năm

2003” do Tổng cục Quản lý đất đai, Cơ quan Phát triển Quốc tế Australia (AUSAID),

Bộ Phát triển Quốc tế Anh (DFID) phối hợp tổ chức ngày 13/12/2012 tại Hà Nội Bêncạnh đó, đề tài cũng nghiên cứu pháp luật đất đai của một số nước được dịch ra tiếngViệt như Luật quản lý đất đai của Trung Quốc (2004); Luật về thu hồi đất cho các côngtrình công cộng (2009) của Hàn Quốc; đạo luật thu hồi đất đai của Ấn Độ; Đạo luậtquản lý đất đai của Úc,….Đây là nguồn tài liệu quý giá về nét đặc thù trong pháp luật vềđất đai của một số nước trên thế giới, trong đó có những quy định về giao đất, cho thuêđất Trên cơ sở đó, đề tài đánh giá và rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam có thểtiếp thu một số quy định về vấn đề này

3 Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận chung pháp luật về giao đất, cho thuêđất, tìm hiểu thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta Qua đó, đề tài đềxuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất theohướng đảm bảo quyền của người được giao đất, cho thuê đất, bảo vệ quyền và lợi íchhợp pháp của Nhà nước, điều chỉnh nguồn cung hàng hóa cho thị trường bất động sản,góp phần phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Bằng các phương pháp nghiên cứu khoa học như phương pháp triết học duy vậtbiện chứng và lịch sử, hệ thống hóa và phân tích hệ thống những vấn đề lý luận, tổnghợp và mô hình hóa, diễn dịch và qui nạp, thống kê và chỉ số nhóm, tác giả đã hoànthành kết quả nghiên cứu Cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, dữ liệu thuthập được từ Sở Tài nguyên Môi trường một số tỉnh, thành phố, tại một số đơn vị thuộcTổng Cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường để đánh giá, phân tích thựctrạng công tác giao đất, cho thuê đất ở nước ta; Phương pháp so sánh được sử dụng đểđối chiếu các quy định pháp luật, tìm ra các điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thốngnhất trong hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất với thực tiễn thi hành

6 Kết cấu, bố cục của Đề tài.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm

3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về pháp luật giao đất, cho thuê đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước

ta

Chương I – MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

1 Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất

1.1 Khái niệm giao đất, cho thuê đất

a) Theo lý luận về địa tô2: Các nghiên cứu về địa tô ở nước ta chủ yếu tiếp thu lýluận kinh điển về địa tô của C Mác, D.Ricacdo và dừng lại ở các khái niệm chủ yếu vềđịa tô, địa tô chênh lệch (địa tô sai ngạch); địa tô tuyệt đối.

Lý luận về địa tô được vận dụng trong việc xây dựng chính sách, pháp luật đất đai(sở hữu đất đai) và thuế sử dụng đất nông nghiệp (trước khi có Luật Đất đai 1993) cũngnhư giá đất và định giá đất (từ khi có Luật Đất đai 1993) Nghiên cứu về địa tô, một sốcông trình nghiên cứu của xã hội tư bản chủ nghĩa hiện đại, trên cơ sở kế thừa và pháttriển lý luận kinh điển về địa tô của C.Mác và D.Ricacdo đã xác định: “Địa tô sai ngạchtrong xã hội tư bản chủ nghĩa ngày càng trở nên quan trọng; tương ứng như vậy, sự hìnhthành địa tô mà đại bộ phận là do sự độc chiếm vị trí tạo ra Trong xã hội tư bản củachủ nghĩa hiện đại, người có quyền sở hữu đất đai và nhà tư bản là một Tư bản hoáròng, quyền sở hữu đất đai thúc đẩy mục tiêu phấn đấu của người sở hữu đất đai là địa

tô lớn nhất có thể thực hiện được trong tương lai Nếu một thị trường đất đai lấy mứcđịa tô cao nhất có thể đạt được trong tương lai làm chiến lược thì sẽ buộc mỗi người sởhữu phải tìm cách chuyển đất vào hình thái sử dụng có thể sản sinh được địa tô caonhất Đó là một loại thủ pháp sáng tạo địa tô điển hình, đồng thời cũng là nguyên nhânlàm cho rất nhiều đất đai buộc phải tìm cách thay đổi mục đích sử dụng Vấn đề đất đai

cơ bản mà xã hội tư bản hiện đại gặp phải không phải là thị trường đất đai thiếu vốn;trái lại, là ở chỗ vốn đã tập trung quá nhiều vào thị trường đất đai Phương pháp tránhđầu cơ đất đai: Để đạt được việc ngăn chặn nguồn vốn tập trung vào thị trường đất đai,phải làm cho tổng số thuế chiếm giữ đất đai và giao dịch đất đai đủ lớn để lợi ích từ việcmua bán chuyển dịch đất đai không lớn hơn lợi nhuận mà các ngành khác không phải làđất đai thu được”3 Theo đó, các Nhà nuớc hiện đại ngày nay đều xây dựng hệ thốngpháp luật để bảo vệ và thực hiện việc quản lý địa tô Ở Việt Nam, hình thức giao đất,cho thuê đất là một trong các nội dung thể hiện vai trò của Nhà nước điều tiết địa tô

b) Theo pháp luật đất đai hiện hành: khái niệm giao đất, cho thuê đất được hình

thành từ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.Theo đó, một trong các quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai (Nhà nước) thực hiện vớingười dân là Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụngđất Sau khi được trao quyền sử dụng đất, người dân hoặc tổ chức trở thành người sửdụng đất và thực hiện các quyền sử dụng của mình đối với đất đai theo quy định củapháp luật Tuy nhiên, giao đất và cho thuê đất không phải là một khái niệm đồng nhất

mà nó là hai hình thức trao quyền sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước (đại diện chủ sởhữu) trao cho các cá nhân hoặc các tổ chức có nhu cầu sử dụng Cụ thể như sau:

2 Tôn Gia Huyên (2008) Chính sách đất đai với sử dụng đất bền vững hiệu quả

3 Lý Thừa Gia Phó giáo sư Khoa Địa chính, Đại học quốc lập Trung Hưng, Đặc trưng địa tô của xã hội tư bản hiện đại và cốt lõi của vấn đề chính sách đất đai Lý luận về Địa chính hiện đại, Bản dịch Tôn Gia Huyên 2003

* Khái niệm giao đất

Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một nộidung của quản lý nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đấtcủa người được công nhận Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không chỉ xác lập mốiquan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọiquan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thựchiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảolãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đấtđai trong thực tiễn cuộc sống Với mục đích là bảo đảm cho tài nguyên đất đai được sửdụng hợp pháp, đúng mục đích, mang lại hiệu quả cao, chính sách giao đất đã tạo điềukiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tối đa tiềmnăng đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản củamình và không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Nghiên cứu khái niệm về giao đất, đề tài đồng ý với khái niệm được nêu trong

khoản 1, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 như sau: “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước

trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”4

Theo đó, chủ thể của quan hệ pháp luật này là Nhà nước và người có nhu cầu sửdụng đất (bao gồm các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân) Căn cứ vào chủ thể của quan hệpháp luật đất đai mà pháp luật đất đai hiện hành còn có một số khái niệm cần phân biệt

như: khái niệm công nhận như giao đất, giao lại đất, giao đất để quản lý; giao

khoán/khoán Cụ thể là:

Công nhận như giao đất: Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất chưa

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nếu đủ điều kiện của pháp luật thìđược cấp giấy chứng nhận và trên giấy chứng nhận đó có ghi nội dung về hình thức sử

dụng đất là công nhận như giao đất có thu tiền sử dụng hoặc công nhận như giao đất

không thu tiền sử dụng Trong trường hợp này, về bản chất không phải là Nhà nước giao

đất nhưng người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như người sử dụng đất được Nhànước giao đất

Giao đất để quản lý: là hình thức Nhà nước giao cho các cơ quan, tổ chức do Nhà

nước thành lập có trách nhiệm quản lý mà không được trực tiếp sử dụng đất nhưUBND cấp xã (quản lý đất xây dựng các công trình công cộng của địa phương); Tổchức phát triển quỹ đất (do UBND cấp tỉnh thành lập, được giao quản lý quỹ đất do Nhànước thu hồi đất)

4 Khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai 2003

Giao khoán/khoán: Là khái niệm sử dụng đối với các tổ chức được Nhà nước

giao đất để quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (trước đây là các nông trường, lâmtrường quốc doanh), sau đó các tổ chức này giao khoán theo hợp đồng cho hộ gia đình,

cá nhân để trồng rừng, bảo vệ rừng (thực chất giao khoán là hợp đồng dân sự, kinh tế)

* Khái niệm cho thuê đất

Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sửdụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với cácquy định của pháp luật hiện hành Với quan niệm đó, đề tài nghiên cứu vấn đề cho thuêđất theo nội dung được quy định tại khoản 2, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 như sau:

“Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho

Như vậy, thuê đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất Đây là một loại quan

hệ pháp luật về đất đai trong đó có một bên là người sử dụng đất và một bên là tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân Nếu việc sử dụng đất do Nhà nước giao đất, công nhận quyền sửdụng đất hoặc người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác thìngười sử dụng đất có toàn quyền sử dụng mảnh đất đó Quá trình người sử dụng đất

thực hiện quyền cho thuê thì gọi là “cho thuê”; Nếu việc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thì quá trình người sử dụng đất thực hiện quyền cho thuê được gọi là “cho thuê

lại”.

Với các quy định cụ thể, trong những năm qua, pháp luật về thuê đất của Nhà nước

đã tạo cơ sở pháp lý cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, có hiệu quả;đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng, đặc biệt là cá nhân, tổ chức người nướcngoài Thông qua đó, góp phần thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xây dựng các cơ

sở hạ tầng, các cơ sở kinh tế, thúc đẩy nền kinh tế phát triển trong thời kỳ công nghiệphoá, hiện đại hoá đất nước

Tóm lại, giao đất, cho thuê đất là một trong các nội dung của quản lý Nhà nước vềđất đai, có vai trò quan trọng trong việc giúp Nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lýtài nguyên đất Trên thực tế, hoạt động giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyêntắc như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng thẩm quyền, đúng đốitượng, đúng trình tự, thủ tục, đúng hạn mức, đúng thời hạn và do UBND các cấp có

thẩm quyền thực hiện Việc giao đất, cho thuê đất có trường hợp Nhà nước không thu

tiền, có trường hợp Nhà nước thu tiền So sánh với các nước có sự tương đồng về chế

độ sở hữu đất đai cho thấy khái niệm giao đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống

pháp luật Việt Nam6, khái niệm cho thuê đất hầu như đều có trong hệ thống pháp luật

của các nước không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai (đa sở hữu hay sở hữu tư nhân,

sở hữu Nhà nước, sở hữu toàn dân)

5 Khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai 2003

6 Trung Quốc: đối với quỹ đất thuộc sở hữu Nhà nước thì người sử dụng đất được sử dụng thông qua hình thức “xuất nhượng” hoặc thuê để sản xuất kinh doanh, cấp đất cho các cơ quan nhà nước Úc: đất đai thuộc sở hữu (hình thức) của Nữ hoàng Anh và giao Chính phủ Úc được quyền bán đất cho các tổ chức, cá nhân.

Trong nội dung đề tài này, khái niệm giao đất, cho thuê đất được nghiên cứu đầy

đủ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, trong đó trọng tâm là khái niệmđược quy định trong Luật Đất đai năm 2003

1.2 Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất

Từ định nghĩa về giao đất, cho thuê đất ở trên, khái niệm pháp luật về giao đất, cho

thuê đất được hiểu là toàn bộ các văn bản quy phạm pháp luật (bao gồm Luật, văn bản

dưới luật) quy định về vấn đề giao đất, cho thuê đất Theo pháp luật hiện, các quy định liênquan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất ở nước ta được thể hiện cụ thể trong Luật Đất đainăm 2003 và các lần sửa đổi bổ sung; các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai…(Xem phụ lục các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất)

2 Nội dung pháp luật về giao đất, cho thuê đất

Theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nội dung phápluật về giao đất, cho thuê đất được quy định bao gồm các vấn đề sau:

1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất;

2 Hình thức giao đất, cho thuê đất (bao gồm hình thức Nhà nước giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nướccho thuê đất có thu tiền);

3 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất;

4 Thời hạn giao đất, cho thuê đất

5 Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất; giá đất

2.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất

Đây là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định về giao đất, cho thuê đất.Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất theo Điều 31, Luật Đất đai năm 2003 baogồm:

Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy

hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xétduyệt7;

Hai là, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất Cụ thể, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong Điều 27- NĐ69/2009/NĐ-CP đối với từng trường hợp cụ thể như sau:

Đối với tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quannhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư; Đối với các dự án

7 Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc

kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấychứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất cóvăn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất;

Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất,thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xãnơi có đất về nhu cầu sử dụng đất; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụngđất để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trườngthẩm định về nhu cầu sử dụng đất;

Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất

và phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất;

Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế kỹthuật xây dựng công trình tôn giáo

Cùng với các căn cứ trên, Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định: Việc quyết địnhgiao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thựchiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó8

2.2 Hình thức giao đất, cho thuê đất

2.2.1 Hình thức giao đất:

Hình thức giao đất là việc Nhà nước thông qua các quyết định hành chính giaođất cho các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức ở các trường hợp khác nhau với các quyđịnh riêng phù hợp Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướngdẫn thi hành, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất dưới hai hình thức sau:giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất

2.3 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Dưới góc độ pháp lý, thẩm quyền là phạm vi các nhiệm vụ, quyền hạn của cơquan hoặc người có chức vụ nào đó

8 Điều 32 – Luật Đất đai năm 2003.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, thẩm quyền giao đất, cho thuê đấtđược trao cho các chủ thể sau: 1- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyếtđịnh giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giaođất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ởnước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài; 2- UBND huyện, quận,thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư; 3-UBND xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mụcđích công ích của xã, phường, thị trấn; 4- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất,cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3Điều này không được ủy quyền9.

Bên cạnh đó, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hànhLuật Đất đai cũng quy định rõ về thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuêđất đối với đất đã giao, đã cho thuê trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành Theo

đó, “cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 37 củaLuật Đất đai là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người

sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai có hiệu lựcthi hành (ngày 01 tháng 7 năm 2004)10”

2.4 Thời hạn giao đất, cho thuê đất

Thời hạn là khoảng thời gian được tính từ thời điểm này đến một thời điểm khác.Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, ngày, tháng, năm hoặc một sựkiện có thể xảy ra Thời hạn không đơn thuần chỉ là một khoảng thời gian mà nó đượcxác định với tư cách là một sự kiện pháp lý đặc biệt làm phát sinh, thay đổi hoặc chấmdứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong những trường hợp do luật quy định hoặccác bên thỏa thuận

Do vậy, thời hạn giao đất, cho thuê đất được hiểu là khoảng thời gian thực hiệnquyền và nghĩa vụ của các chủ thể thực hiện các quyết định hoặc hợp đồng giao đất,thuê đất Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật

Đất đai, đất do Nhà nước giao, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có quyết

định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ngoài ra, Luật Đất đai và các

văn bản hướng dẫn thi hành còn quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với cáctrường hợp cụ thể như: hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức kinh tế; quy định chính sáchgia hạn cho các trường hợp được giao đất, cho thuê đất khi hết thời hạn

2.5 Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất

Theo Đại Từ điển tiếng Việt, quy trình được định nghĩa là “các bước phải tuântheo khi tiến hành một công việc nào đó11”; còn trong Từ điển Tiếng Việt, quy trình là

9 Điều 37, Luật Đất đai năm 2003

10 Điều 31, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

11 Đại Từ điển Tiếng Việt, Nguyễn Như Ý, Nxb Văn hoá, Thông tin, năm 1999, tr 1381

“trình tự12 phải tuân theo để tiến hành một công việc nào đó13”; thủ tục được hiểu là

“những việc cụ thể phải làm theo một trật tự quy định, để tiến hành một công việc nào

đó14”

Từ các khái niệm về quy trình và thủ tục như đã nêu trên có thể thấy rằng giữaquy trình và thủ tục có mối quan hệ mật thiết với nhau Trong thủ tục có quy trình vì thủtục là những việc cụ thể phải làm và những việc phải làm này được thực hiện theo mộttrật tự quy định tức là theo một trình tự hay nói một cách khác là quy trình nhất định

Như vậy, quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất được hiểu là tổng thể trình tự,

thủ tục hay các bước phải tuân theo khi tiến hành các công việc về giao đất, cho thuê đất.

Theo Điều 122, Luật Đất đai năm 2003, trình tự, thủ tục giao đất, chothuê đất cho người được giao đất, thuê đất được thực hiện như sau:

Về việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất:

a) Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoàixin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ương nơi có đất Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ

hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi cóđất;

b) Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tư của tổchức theo quy định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư ở nướcngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tưtheo quy định của pháp luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng nhà nước

Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng được quyđịnh như sau:

a) Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,

cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địachính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thựchiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theoquy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuêđất;

b) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày người được giaođất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quanquản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đấttrên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuêđất

12 Trình tự được hiểu là “sự xắp xếp lần lượt theo thứ tự trước sau Từ điển Tiếng Việt, Viện ngôn ngữ, Nxb Đà Nẵng, năm

2000, tr 1037

13 Từ điển Tiếng Việt, Viện ngôn ngữ, Nxb Đà Nẵng, năm 2000, tr 813

14 Từ điển Tiếng Việt, Viện ngôn ngữ, Nhà xuất bản Đà Nẵng, năm 2000, tr 960

Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được quyđịnh như sau:

a) Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơhợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm;trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác địnhmức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặccho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;

b) Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩmquyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiệnviệc bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việcgiải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chínhtheo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối vớitrường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất

Như vậy, theo các căn cứ cụ thể của địa phương, cơ quan Nhà nước có thẩm quyềntại địa phương có những hướng dẫn cụ thể cũng như thực hiện các trình tự, thủ tục về việcgiao đất, cho thuê đất cho nhân dân, chủ đầu tư

2.6 Về giá đất

Theo khoản 23, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, “giá đất được giải thích như sau:Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tíchđất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”

Ở nước ta, giá đất hiện nay được thực hiện theo quy định sau:

“1- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đấtcho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lýchênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

2- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐNDcùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

3- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công

bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sửdụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuêđất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu

dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụngđất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối vớingười có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”15

15 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003

3 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất một số nước trên thế giới – Kinh nghiệm Việt Nam có thể tiếp thu

3.1 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc

Giai đoạn từ năm 1949 đến 1954, Trung Quốc triển khai cuộc “cải cách ruộngđất” xoá bỏ quan hệ đất đai phong kiến trên quy mô toàn quốc Toàn bộ quỹ đất đaiquốc gia chuyển từ sở hữu của vua thành sở hữu của Nhà nước Nhà nước chia ruộngđất cho nông dân được sở hữu Sau khi tiến hành hợp tác hoá thì Trung Quốc có 3 hình

thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân (có thể so sánh với giai

Giai đoạn từ năm 1954 trở về sau, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản tư doanh

đã xoá bỏ sở hữu tư nhân về ruộng đất, chỉ còn lại 2 hình thức sở hữu là sở hữu Nhà

nước và sở hữu tập thể (giai đoạn này có thể so sánh với giai đoạn 1980-1993 của Việt

Nam có hợp tác xã nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai như Trung Quốc, từ năm

2005, Bộ Luật Dân sự của Việt Nam đã quy định hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất đai)

Theo đó, Nhà nước Trung Quốc có quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với đấtthuộc sở hữu Nhà nước như sau:

a) Nhà nước cấp đất (tương tự như giao đất không thu tiền sử dụng đất của Việt Nam) cho các cơ quan, đơn vị trong bộ máy Đảng, chính quyền, đoàn thể, các doanh

nghiệp làm nhiệm vụ công ích, các nông, lâm trường quốc doanh

Người được cấp đất chỉ có quyền sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, không có quyềnchuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;đối với các doanh nghiệp làm nhiệm vụ kinh doanh thì có quyền góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất và được chuyển thành cổ phần của Nhà nước trong doanh nghiệp cổphần hóa Nếu doanh nghiệp không sử dụng hết diện tích đất được giao, được cấp trướcđây, nay được Nhà nước làm thủ tục xuất nhượng đất thì có quyền đem diện tích đấtkhông sử dụng bán đấu giá, đấu thầu (chuyển nhượng đất); Nhà nước thu lại 40% giá trịđất, để lại cho doanh nghiệp 60% Trước khi chuyển nhượng phải tổ chức định giá đất.Doanh nghiệp cũng có thể đem diện tích đất không sử dụng đi thế chấp vay vốn

b) Nhà nước xuất nhượng đất, có thu tiền (tương tự như giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam) cho một số đối tượng (gọi là thụ nhượng, phải trả tiền) và các

đối tượng này có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dưới các hình thức như bán,chuyển đổi, tặng cho trong thời hạn được thụ nhượng, cho thuê lại, thế chấp, vốn bằnggiá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn ghi trong hợp đồng giao quyền sử dụng đất

16 Báo cáo của Đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của Trung Quốc, 8/2002 phục vụ sửa đổi Luật Đất đai 1993 (sau đó đựoc Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2003)

Tuy nhiên, hiện nay, Trung Quốc đang trong quá trình công nghiệp hóa, trong đó có

đô thị hóa, đang phải cùng lúc chuyển một khối lượng lớn tài sản đất đai từ sở hữu tập thểthành sở hữu toàn dân Quá trình này không chỉ đặt ra yêu cầu phải tiến hành thông quamột quy trình pháp lý phức tạp (trưng thu, trưng mua, bồi thườngẦvới khối lượng lớn) màcòn là một quá trình cải cách cả thể chế xã hội sâu sắc để nông dân trở thành thị dân Trongnhững tình huống chưa có sự đồng thuận cao của xã hội buộc chắnh quyền phải dùng đếnnhững biện pháp phi kinh tế hoặc xã hội, phải vận dụng đến các giải pháp dân chủ, làm chotiến trình phát triển trở thành nguyên nhân của những biến động không lành mạnh về xãhội, có nơi xảy ra xung đột nặng nề

* Đối với quyền sử dụng đất của người nước ngoài

Theo pháp luật đất đai Trung Quốc, nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu cáccông trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đắch

và thời hạn cụ thể Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên,khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất Thông thường, công trình trên đất phải được

sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất

Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:

- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất và

ban đầu thường có được trực tiếp từ các chắnh quyền địa phương thông qua việc nộp lạimột khoản phắ cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đắch sử dụng đất: 40năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trắ; 59 năm đối với đất

sử dụng cho mục đắch công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặcthể thao; 70 năm cho đất ở Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyểnnhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giaodịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai Đơn xin gia hạn cấp quyền sửdụng đất phải được nộp ắt nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp

- Quyền sử dụng đất được được giao: là hình thức quyền sử dụng đất đýợc nhà

nýớc giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thýờng là giới hạn mụcđắch sử dụng vắ dụ nhý sử dụng cho mục đắch quân sự, chắnh phủ, các dự án hạ tầng và

công trình công cộng Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin

giao quyền sử dụng đất Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các

cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạtầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ) Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giaotrước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiệnchuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn

- Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường

hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn

là mua quyền thanh toán một lần Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạnkhi hết hạn Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ắt giá trị sửdụng

Nhìn chung, pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với pháp luật đất đaiViệt Nam, đặc biệt là vấn đề giao đất, cho thuê đất Cụ thể là việc Nhà nước thực hiện chắnh sách giao

đất, cho thuê đất có thu tiền Bên cạnh đó, thời hạn giao đất, cho thuê đất khá lâu dài, căn cứ vào nộidung cụ thể của từng loại đất.

3.2 Pháp luật về đất đai của Đài Loan

Từ năm 1949, cải cách đất đai của Đài Loan bắt đầu thực hiện để đảm bảo ngườinông dân trực canh có đất sản xuất, xác định chủ sở hữu cụ thể trên từng thửa đất, tránhtình trạng để đất vô chủ, nhằm khai thác có hiệu quả quỹ đất đai Bảo đảm quyền lợichính đáng của chủ sở hữu đất, đồng thời thực hiện bình quân địa quyền để giải quyếtviệc phân chia giữa quyền lợi công hữu (của chung xã hội) với quyền lợi tư hữu (củariêng cá nhân) theo nguyên tắc quyền lợi công hữu phải do Nhà nước hưởng và được sửdụng vào mục đích chung của xã hội Nội dung này có nhiều điểm giống với chủ trương

“người cày có ruộng” trong chính sách đất đai của Việt Nam, đặc biệt là các vấn đề sau:

(1) Giai đoạn 1 - Cải cách đất đai ở nông thôn

Trước năm 1949, Đài Loan là thuộc địa của thực dân Anh Vì vậy, chính quyền

đã đưa ra Chương trình cải cách đất đai được thực hiện bằng biện pháp hoà bình, vớimục tiêu tối cao là phải thực hiện “đất cho người có quyền sở hữu” và được chia thànhcác phần như giảm tiền thuê đất của địa chủ cho tá điền17; bán đất nông nghiệp công chonông dân, Chính phủ không giao hoàn toàn đất nông nghiệp cho nông dân mà bán18.Đây là điểm khác cơ bản so với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất chonông dân sản xuất nông nghiệp của Việt Nam; buộc địa chủ bán đất nông nghiệp choNhà nước để bán lại cho nông dân: Chính phủ đã bắt buộc những người có đất nôngnghiệp không trực tiếp sử dụng mà cho người khác thuê (trừ những trường hợp đượcChính phủ cho phép thuê) phải bán lại cho Nhà nước để Nhà nước bán lại cho chínhngười nông dân làm thuê đất19

(2) Giai đoạn 2 - Bình quân địa quyền

Sau cải cách đất nông nghiệp và do phát triển kinh tế, tăng dân số, đã có sự giatăng mạnh nhu cầu về đất đô thị Do hạn chế cung đất đô thị nên giá trị đất liên tục tăng

Vì vậy, đã gây ra tình trạng đầu cơ đất và làm cho việc sử dụng đất đô thị không bình

thường Để khắc phục tình trạng trên, Chính phủ đã đề ra chương trình bình quân địa

quyền Bình quân địa quyền không phải là bình quân sở hữu mà là bình quân quyền lợi

17 Giảm 25% là vốn của tá điền bỏ ra sản xuất, còn lại 75% chia đều tá điền và địa chủ mỗi bên hưởng một nửa: 37,5%): Trước cải cách, tỷ lệ tiền thuê đất nông nghiệp ở Đài Loan rất cao, chiếm tới 50-60% sản lượng vụ chính, chưa kể các khoản đóng góp khác làm cho nông dân bị bần cùng và tác động xấu đến phát triển nông nghiệp.

18 Bán với giá tương đương 2,5 lần sản lượng trung bình hàng năm của vụ chính, nông dân được trả góp dần trong 10 năm

và không phải trả tiền lãi Nông dân có thể trả hết một lần sớm hơn nếu họ muốn Trường hợp sau 10 năm không trả xong, thì được kéo dài thêm 10 năm nữa Kết quả đã có 13.900 ha đất nông nghiệp công đã được bán cho 286.700 hộ gia đình nông dân.

19 Chủ đất được trả 70% tiền bán đất dưới hình thức trái phiếu đất, được quy ra gạo hoặc khoai lang với lãi suất 4% một

giữa công hữu và tư hữu trên cơ sở giá trị đất Cơ sở lý luận của chính sách này xuấtphát từ quá trình hình thành giá trị đất bao gồm 2 yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa đất

đó và do con người đầu tư, cải tạo mà làm tăng giá trị đất Tuy nhiên, thực tế khó phânbiệt được giá trị tăng lên của thửa đất đâu là do tự nhiên, đâu là do đầu tư, cải tạo Theo

lý luận của ông Tôn Trung Sơn thì không nên phân biệt hai yếu tố trên mà theo quanđiểm người chủ sở hữu đất khai báo giá trị thửa đất của mình khi được Chính phủ thừanhận thì giá trị thửa đất đó thuộc về chủ sở hữu đất Trong quá trình mua bán đất, trừphần giá trị ban đầu, còn phần chênh lệch giá trị, Chính phủ thu thuế giá trị gia tăng vềđất, nguồn thu này đầu tư xây dựng các công trình công cộng, công ích và xã hội Kếtquả là Nhà nước thu được tiền từ sự gia tăng giá trị đất, làm cho việc sử dụng đất đạthiệu quả tối ưu, tiết kiệm và ngăn chặn được tình trạng đầu cơ đất đai Đây là nội dungcần tham khảo đối với chủ trương Nhà nước thực hiện vai trò điều tiết hợp lý nguồn thu

từ đất đai cho các đối tượng lợi ích: Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư đangthực hiện ở Việt Nam

* Quy định về quyền sử dụng đất của người nước ngoài:

Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:

- Loại I Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm

việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc

bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân,nghĩa trang,…

- Loại II Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất

rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làmmuối, nguồn nước, ao hồ,…

- Loại III Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao

gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…

- Loại IV Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết…

Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được

ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước

cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiệnquyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai)

Mục đích sử dụng đất của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất

sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công

ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại

sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang Ngoài ra, người nướcngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án pháttriển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơquan có thẩm quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai)

Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuêbao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác

mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia.(Điều 17, Luật Đất đai)

3.3 Pháp luật về thu hồi, bồi thường và định giá đất của một số nước

3.3.1 Quy định về thu hồi, bồi thường đất đai của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc

Trung

Quốc

Luật quản lý đất đai

của Trung Quốc

(2004)

Chương 20 và 23

• Trước hết, tiến hành khảo sát về các điều kiện thu hồiđất về các mặt dân số nông nghiệp, đất canh tác trênthu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diệntích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnhhưởng

• Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi đất Kế hoạch này

là cơ sở để Chính phủ phê duyệt công tác thu hồi đất

và thực hiện việc bồi thường và tái định cư Công tácnày bao gồm trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã,mục đích sử dụng đất, vị trí chính xác của khu đất bịtrưng mua, chủ sở hữu và diện tích

• Thứ 3, báo cáo với chính quyền cấp địa phương Cơquan quản lý đất đai đệ trình kế hoạch thu hồi đất vàcác tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phêduyệt

Đạo luật thu hồi đất

Điều 4, phần II • Chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ

gia đình bị ảnh hưởng sau khi tham vấn với đại diệncủa các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến củacác hộ

• Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hộikhi dự án ảnh hưởng tời 400 hoặc nhiều hơn hộ giađình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiềuhơn hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc khu vựcdân tộc thiểu số

• Chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR)

• Xác định danh mục các công trình công cộng và tiếnhành khảo sát cơ bản về các đối tượng và tài sản bjảnh hưởng

• Đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LARvới các bên liên quan

• LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp táiđịnh cư, thời gian, địa điểm, và các vấn đề liên quanđến hồ sơ đăng ký

Úc Đạo luật quản lý đất

đai 1997, Điều 170• Chuẩn bị kế hoạch khảo sát

• Chuẩn bị kế hoạch triển khai

Ngày công bố dự án (Ngày thông báo)

Trung

quốc

Luật quản lý đất đai

của Trung Quốc

(2004), Điều 46

• Là ngày công bố chính thức việc dự án được phêduyệt

• Việc công bố sẽ được thực hiện: Kịp thời, Nêu cụ thể

kế hoạch trưng mua và bồi thương, Các chính quyềnđịa phương sẽ nỗ lực để thông báo và giải thích cácvấn đề có liên quan

• Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án

sẽ không được cải tạo, mở rộng

• Quy định 2 bước thông báo Chính phủ phải (1) đưa

ra thông báo sơ bộ về thu hồi đất, để cho phép cán bộthực hiện công tác đo đạc, (2) thông báo về kế hoạch

dự kiến với các chi tiết cụ thể về khu vực bị thu hồi.Ngày thông báo là ngày thực hiện bước thứ 2

Úc Đạo luật quản lý đất

đai WA1997, điều

về các lợi ích bị ảnh hưởng(b) Nêu chi tiết về :

- Địa điểm mà mọi người có thể xem bản kếhoạch vào những thời gian thích hợp

- Lí do lựa chọn khu đất để xây dựng công trình côngcộng

- Thời hạn dự kiến tiền hành thu hồi đất

- Tên của cán bộ đầu mối trong cơ quan chịu trách

nhiệm về thu hồi

- Địa chỉ để khiếu nại, khiếu kiện

• Sẽ không có giao dịch nào được tiến hành đối vớinhững tái sản trong khu vực này nếu không có sự phêduyệt của Bộ trưởng

Cơ sở bồi thường

so với phí giao đất

• Trong trường hợp mức bồi thường không đủ đểduy trì mức sống ban đầu, có thể tăng them, tuynhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lầngiá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khithực hiện trưng mua

• Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giáthị trường

• Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sởhữu lựa chọn

Đạo luật thu hồi đất

đai, Phần III, điều

22 (1), (2)

• Giá trị thị trường của đất và thiệt hại tính ở thờiđiểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết địnhmức bồi thường

• Ngoài giá thị trường, tòa án sẽ cộng thêm 30% docân nhấc đền việc thu hồi bắt buộc

• Định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá

tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là

mức trung bình của các giá trị định giá Nếu giá trịđịnh giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10%hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giákhác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mứcbồi thường sẽ được tính toán lại

Úc Đạo luật quản lý đất

đai WA1997 điều

55

• Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhậnrằng mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường.Giá trị đối với chủ sở hữu bao gồm

- Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng

- Giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu hồi

- Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt

- Thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác

- Không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi do bị thu hồi

• Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại,được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấncủa người đứng đầu cơ quan định giá

• Bộ trưởng sau khi tham vấn, phài quyết định cácvấn đề có liên quan như quyền, lợi ích, giá trị tàisản,…

• Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tàisản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵnsàng ở một thời điểm nhất định

Hình thức bồi thường

Trung

Quốc

Luật quản lý đất đai

của Trung Quốc

(2004), Điều 47

• Có một số hình thức bồi thường và tái định cư chonhững hộ nông dân như sau:

- Chỉ bồi thường tiền

- Tái định cư và có việc làm

- Tái định cư với bảo hiểm phúc lợi

Đạo luật thu hồi đất

đai, Phần III, điều

sự chấp thuận của cơ quan nhà nước

sau tái định cư

Úc Luật về thu hồi tài

sản 1989, Luật quản

lý đất đai 1997

(Art 189 (2)

• Bồi thường được trả bằng tiền mặt

Bồi thường Đất nông nghiệp

• Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sảnlượng hàng năm trung bình

• Bồi thường cho các công trình và hoa màu hiện có

sẽ do chính quyền địa phương quyết định

• Luật giới hạn tổng mức bồi thường và hỗ trợ táiđịnh cư không vượt quá 30 lần giá trị sản lượnghàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như cácquy định trong luật không đủ duy trì mức sốnghiện tại của người nông dân

Đạo luật thu hồi đất

đai, Phần III, điều

• Khoản bồi thường cũng tính để đủ hỗ trợ ngườinông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình

• Khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổngthu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp

Úc Luật về thu hồi tài

sản 1989

Luật quản lý đất đai

WA1997, điều

189(2)

• Dựa trên giá thị trường

Bồi thường Đất ở và các loại đất khác

• Đối với việc thu hồi đất trồng rau ở khu vực ngoại

ô, chủ dự án cũng phải trả một khoản tiền cho Quỹxây dựng phát triển đất trồng rau mới

Đạo luật thu hồi đất

đai, Phần III, điều

• Giá thị trường của thửa đất tại thời điểm thông báo

sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường

Bồi thường Công trình xây dựng

mua nhà trên đất

thuộc sở hữu nhà

nước và bồi thường

(2011), điều 19

môn, theo những quy trình định giá nhất định

• Mức bồi thường sẽ do chính quyền địa phươngquyết định

• Các công trình xây dựng sau thời điểm công bố dự

án sẽ không được bồi thường Các công trình xâydựng không phép vào hoặc trước ngày 24/1/1989được cho là hợp pháp và sẽ được bồi thường tươngứng

• Nếu như giá trị tổng thể của cả công trình bị giảmhoăc bị gây thiệt hại do một phần công trình bị thuhồi, những thiệt hại đó sẽ được bồi thường

• Nếu như một phần của công trình bị thu hồi nhưngsau khi sửa chữa không thể sử dụng phần còn lạiđược, thì chi phí sửa chữa sẽ được bồi thường

• Nếu như khó sử dụng phần còn lại của công trìnhnhư mục đích sử dụng ban đầu, chủ của công trình

sẽ có thể yêu cầu chủ dự án mua phần còn lại củacông trình

• Nếu như giá trị định giá của một tòa nhà dân cưthấp hơn 5 triệu won (khoảng 4300 USD), mức bồithường sẽ được tính là 5 triệu won

Úc Luật về thu hồi tài

Bồi thường ảnh hưởng cho Hoạt động kinh doanh

và các yếu tố khác

Quy định về trưng

mua nhà trên đất

thuộc sở hữu nhà

nước và bồi thường

(2011), điều 23

Ấn

Độ

Đạo luật thu hồi đất

đai, Phần III, điều

• Để được nhận bồi thường, cơ sở kinh doanh cần cónhững trang trang thiết bị cần thiết (bao gồm cảnhân công) và có mặt bằng sản xuất hợp pháptrước ngày công bố dự án

• Bồi thường cho việc sa thải tạm thời hoặc thấtnghiệp được áp dụng với những nhân công làmviệc ít nhất 3 tháng, mức bồi thường tương đương70% lương trung bình cho thời gian tạm ngừngviệc (tối đa là 90 ngày)

• Không bồi thường cho các có sở kinh doanh khôngphép Tuy nhiên nếu như không thể tiếp tục kinhdoanh trên mặt bằng hợp pháp sau ngày công bố

dự án, mức bồi thường sẽ là 3 tháng thu nhập của

hộ kinh doanh đó với 3 thành viên

• Bồi thường cho các chi phí lắp đặt các trang thiết

bị của cơ sở sản xuất,… sẽ được tính riêng

Úc Luật quản lý đất đai

WA1997 (Điều 241

(6b))

• Bồi thường cho việc phải gián đoạn và khôi phụcsản xuất

Bồi thường đối với Người thuê đất

Trung

Quốc

Luật quản lý đất

• Không có điều khoản dành cho người thuê đất

Quy định về trưng

mua nhà trên đất

thuộc sở hữu nhà

nước và bồi

sở hữu tài sản khác bị thu hồi một cách bắt buộc

• Người thuê nhà riêng được bồi thường chi phí choviệc di chuyển và ổn đinh tại nơi ở mới, có thểđược thu xếp thuê nhà ở xã hội

• Có thể được thu xếp thuê nhà ở xã hội

• Nếu người thuê nhà là chủ hộ và trong diện phải didời, sẽ được ưu tiên trong việc thuê nhà ở xã hội

Úc Luật về thu hồi tài

tiên đền bù nhà ở như vậy

• Nếu như phải tái định cư do bị thu hồi, cơ quanphụ trách về thu hồi nhà ở sẽ chi trả chi phí về táiđịnh cư

• Nếu hộ gia đình lựa chọn cách đổi nhà, cơ quanphụ trách về thu hồi nhà sẽ trả chi phí tái định cưtạm thời hoặc cung cấp chỗ ở tạm thời trước khicấp nhà

• Bồi thường cho các hộ gia đình bị thu hồi khôngthấp hơn giá thị trường của tài sản tương tự tại thờiđiểm trưng mua Mức bồi thường bao gồm (1) chogiá trị nhà bị thu hồi, (2) cho chi phí tái định cưhoặc nhà ở tạm thời, và (3) cho thiệt hại phát sinh

từ việc phải đóng cửa hoạt động kinh doanh

gia về tái định cư

• Diện tích đất ở, tối đa 250m2 đất ở khu vực nôngthôn và 150m2 ở khu vực thành thị cho mỗi hộ giađình Các hộ gia đình sẽ được bồi thường theo diệntích đất thực tế

- Được cấp đất cho nhà liền kề với nhiều mục đích

sử dụng, ví dụ cửa hàng (diện tích ít hơn 265m2) hoặc mục đích nhà ở (diện tích ít hơn 320m2) với một khoản phí

- Được cấp nhà ở chung cư diện tích ít hơn 85m2 cho một hộ với một khoản phí

- Được cấp 1 khoản trợ cấp, khoảng 30% giá trị địnhgiá

• Chi phí di chuyển đến nhà ở tạm thời

• Chủ nhà được hưởng 2 tháng tiền chi tiêu gia đình,người thuê nhà được hưởng 4 tháng tiền thuê nhà

• Chi phí tái định cư cho các tài sản có thể di chuyểncũng được bồi thường

• Khi hoạt động kinh doanh bị gián đoạn, hoặc giảithể do việc xây dựng khu đô thị, các thiệt hại cóliên quan sẽ được bồi thường

• Nhân công bị sa thải cũng được ưu đãi trong tíndụng từ Quỹ nhà ở quốc gia, với lãi suất thấp hơncủa thị trường để có thể trang trải cho chi phí nhà

ở và chi phí sinh hoạt

Úc Luật quản lý đất

đai WA1997 • Thu hồi nhà ở được bồi thường $10,000 (có tính

đến yếu tố lạm phát so với năm 1989)

Các biện pháp phục hồi thu nhập

(i) Tái định cư bằng tiền: theo đó các khoản

hỗ trợ sẽ được cung cấp tới các cá nhân (cộngthêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trongmột số trường hợp), và sau đó, cá nhân sẽ tự chịutrách nhiệm Khoảng hơn 90% số hộ nông dân bịảnh hưởng đã chọn cách này

(ii) Tái định cư thông qua thỏa thuận chia sẻ

cổ phần: người được bồi thường sẽ chuyển khoản

tiền được bồi thường thành cổ phần của công tyđược thành lập với vốn đầu tư từ các khoản tiềnbồi thường

(iii) Thông qua việc thành lập cơ chế an sinh

xã hội: cơ chế này đã được áp dụng ở một số địa

phương có kinh tế phát triển Theo cách này, tất cảcác khoản trợ cấp và một phần khoản bồi thường

do mất đất được cho vào một quỹ an sinh xã hộibao gồm lương hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảohiểm y tế

Ấn Độ Đạo luật thu hồi

đất đai, Phần III,

điều 4

• Tạo công ăn việc làm cho các hộ bị ảnh hưởng, ítnhất mỗi hộ 1 người, tùy thuộc vào mức độ phùhợp của từng cá nhân

• Đào tạo cho các cá nhân để có thể đáp ứng đượcyêu cầu công việc

• Ưu tiên cho những lao động bị mất đất và ngườithất nghiệp bằng cách tạo công ăn việc làm trong

dự án ở giai đoạn xây dựng

• Các trang thiết bị đào tạo để xây dựng kỹ năng,chuyên môn để tự kinh doanh

• Cấp học bổng và tạo các cơ hội phát triển nghềnghiệp

• Nếu bên yêu cầu là một công ty được ủy quyền đểphát hành cổ phiếu hoặc giấy nợ, người bị ảnhhưởng sẽ được lựa chọn lên đến 50%, nhưng trongmọi trường hợp, không ít hơn 20% khoản tiền hỗtrợ tái định cư dưới hình thức cổ phần hoặc giấynợ

• Ngoài ra, có một số chương trình nhằm phục hồithu nhập cụ thể khác, ví dụ chương trình ThreeGorges

- Đào tạo nghề và ưu tiên tuyển dụng trong các dự

án xây dựng khu đô thị

- Cung cấp địa điểm để kinh doanh thương mại trong các tòa nhà thương mại cho các nhân công bị

sa thải (không quá 27m2 một hộ gia đình)

Luật về thành phố

quốc tế Jeju

(2006)

Úc Luật về thu hồi tài

sản1989 • Không có quy định, khoản bồi thường cần phải

hợp lý, ngoài ra đã có hệ thống an sinh xã hội chi trả

• Không có biện pháp giám sát đối với ảnh hưởngcủa việc triển khai Luật này đối với điều kiện sinhsống của các cá nhân bị ảnh hưởng, trừ các dự ánxây dựng hồ trữ nước

• Ủy ban giám sát quốc gia chịu trách nhiệm rà soát

và giám sát việc triển khai các kế hoạch tái định cư

• Ủy ban có thể bao gồm đại diện các bộ, ngành cóliên quan của TW, và các chuyên gia ở các địaphương

• Các địa phương sẽ cung cấp các thông tin có liênquan cho Ủy ban này kịp thời và thường xuyên

• Đối với các dự án lớn (phải di chuyển 400 hoặcnhiều hơn các hộ gia định ở khu vực đồng bằng,

200 hoặc hơn các hộ gia đình ở khu vực miền núihoặc dân tộc thiểu số) sẽ phải thành lập Ủy ban vềtái định cư ở cấp dự án Chức năng của Ủy ban này

là giám sát và rà soát tiến độ triển khai kế hoạchtái định cư và thực hiện kiểm soát về mặt xã hội ởgiai đoạn sau tái định cư

• Ủy ban về ổn định đời sống sau tái định cư sẽ doChính phủ thành lập để giám sát các quá trình này

• Việc đánh giá sau dự án chỉ được thực hiện trong

một số trường hợp đặc biệt

Tham vấn người dân

• Việc xây dựng ngân sách, bao gồm dự toán có liênquan cũng phải tham vấn với đại diện của các hộgia đình

• Thông qua RC, người dân sẽ yêu cầu mức bồithường cụ thể, cũng như các vấn đề hỗ trợ khác,hoặc có thể khiếu kiện để hủy dự án

• Ngoài việc tham vấn thông qua RC, người dân cóthể tham vấn với dự án thông qua Ủy ban về bồithường Để hiểu được yêu cầu của người dân vàgiải quyết khiếu nại, người đứng đầu chính quyềnđịa phương sẽ thành lập Ủy ban này

• Thành viên của Ủy ban này là quan tòa, luật sư, cơquan công chứng, giáo sư và các quan chức của

các cơ quan liên quan Ít nhất 1/3 số thành viênphải là những người dân bị ảnh hưởng

• Ủy ban sẽ tổ chức tham vấn về việc định giá tàisản, quy mô của đất còn lại, xây dựng kế hoạchphục hồi thu nhập và địa điểm tái định cư, và cácvấn đề khác theo yêu cầu của người dân

(b) Văn bản nêu tóm tắt các quyền chính cho những người dân bị ảnh hưởng

Cơ chế khiếu nại

do chính quyền địa phương giải quyết

• Tranh chấp giữa các đơn vị sẽ được giải quyết bởichính quyền địa phương ở cấp trên cấp quận, tranhchấp giữa cá nhân hoặc giữa cá nhân và đơn vị sẽđược giải quyết ở cấp thị xã hoặc cấp quận hoặccấp cao hơn

• Nếu các bên liên quan không chấp nhận quyết địnhcủa chính quyền địa phương, tranh chấp sẽ đượcđưa ra tòa án trong vòng 30 ngày sau khi các bênnhận được thông báo về quyết định

• Người nông dân được phép đưa khiếu kiện ra tòa,tuy nhiên, theo báo cáo năm 2007 của ADB, hiệntại, các khiếu kiện này không thể xử lý ở tòa domức phí cao và các hạn chế khác

(2009) quan công chứng, giáo sư và quan chức của các cơ

quan liên quan, ít nhất 1/3 số thành viên phải làngười dân bị ảnh hưởng

• Hầu hết các khiếu kiện về kinh tế và sức khỏeđược xử lý ở Ủy ban này

Úc Luật về thu hồi tài

sản 1989 (điều 52-

65)

• Úc có tòa án riêng về đất đai

• Luật cũng quy định rõ đối tượng được đòi bồithường, những gì có thể được bồi thường và cách

xử lý bồi thường, theo đó, chỉ những người có lợiích bị ảnh hưởng mới có quyền đòi bồi thường

Những trường hợp không được đền bù

• Đối với những tòa nhà tạm thời, được coi làxây hợp pháp và đáp ứng yêu cầu về mặt thời gian,

sẽ được bồi thường Đối với những tòa nhà xây bấthợp pháp và không đáp ứng yêu cầu về mặt thờigian xây dựng thì sẽ không được bồi thường

• Những người được sắp xếp địa điểm tái định cư làchủ sở hữu của tòa nhà hợp pháp và những người(kể cả người đi thuê) đã sống trong tòa nhà trướcngày công bố dự án Và do đó, những đối tượng

sau sẽ không được xét

a Chủ sở hữu tòa nhà không phép Tuy nhiên, nhữngtòa nhà xây không phép trước 24/1/1989 vẫn được bồi thường

b Chủ sở hữu tòa nhà không sinh sống trong tòa nhà

ấy trước ngày công bố dự án Tuy nhiên, điều này không áp dụng khi người chủ sở hữu có lí do hợp

lý như điều trị về y tế, phục vụ trong quân đội, các dịch vụ công, giáo dục hoặc lí do hợp pháp khác

• Để có thể được nhận bồi thường, người kinh doanhcần phải có cơ sở kinh doanh đầy đủ trang thiết bị(bao gồm cả nhân công) và có mặt bằng sản xuất,kinh doanh hợp pháp trước ngày công bố dự án

Úc Luật về thu hồi tài

Công trình tái định cư

có đầy đủ cơ sở hạ tầng và điều kiện sinh hoạt chongười dân với định mức, tiêu chuẩn của Chính phủ

• Nếu khu tái định cư nằm trong một khu dân cưkhác, hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ được xây dựng chotoàn bộ cả khu

trình công cộng

(2009)

thải

• Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng này sẽ

do chủ đầu tư chi trả

Úc Luật về thu hồi tài

3.3.2 Pháp luật về định giá đất tại một số nước

+ Mục đích của định giá đất: Tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mụcđích khác nhau trong định giá đất đai Về cơ bản mục đích của định giá đất của cácnước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiếnhành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; (iii)tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp

2 Hungari Đạo luật đất

đai năm 1987

- Định giá đất để xác định giá nhằm tính toán giáđất cho các công trình công cộng như đường giaothông, công trình công cộng khác

3 Croatia Đạo luật về

thuế bất động sản năm 2003

- Điều 9, Xác định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế đất

4 Tajikistan Luật định

giá đất 2001

- Định giá đất tại Tajikistan được thực hiện để xácđịnh giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quannhư: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp

lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất củađất

5 Guinea Đạo luật đất

đai năm 1996

- Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo

an toàn công cộng; hay đảm bảo sự an toàn củakhông khí, đất, nước

- Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhànước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộcphải mua lại theo một quá trình được quy định trong

luật này Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sửdụng đất.

+ Hình thức giá: Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước trên thế giới đều sửdụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai Bảng dưới sẽ cho chúng tathấy một số ví dụ về hình thức giá, quy định trong các bộ luật liên quan đến tài chínhđất của các nước trên thế giới Trong số đó, Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đấtkhác nhau tùy theo từng mục đích

1 Amenia Luật đất đai 2001 Giá mua bán trên thị trường

3 Belize Luật thuế đất 2003 Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làmcơ sở)

4 Hungari Đạo luật đất đai năm 1987 Giá mua bán trên thị trường

5 Croatia

Đạo luật về thuế bất động sản 2003

Giá thị trường của bất động sản

6 Phần Lan Luật bất độngsản 2002 Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua vàngười bán.

7 Ireland Đạo luật đất đai 1950 Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

8 Maldiver Luật đất đai năm 2004 Giá có thể được xác định theo giá thị trường

+ Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: Trong tổng số 27 nước có quy định

về định giá đất trong các luật có liên quan cho thấy: Có 12 nước không có quy định về

cơ quan, tổ chức định giá đất; Có 9 nước có quy định Nhà nước có vai trò trong định giáđất; 4 nước quy định cơ quan định giá độc lập và 1 nước quy định cả Nhà nước và cơquan độc lập có vai trò trong định giá đất là Úc

1 Úc Luật thuế

đất năm

Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệthống quản lý hành chính chung của mỗi bang Quy định

1958 cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá,người làm công tác định giá.

2 Hungari Luật đất đai1987 Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hộiđồng Nhà nước

3 Israel Luật giá trịđất 1962

Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hộiđồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người.Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổnhiệm

4 Lào Luật đất đai

Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theoquy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đạidiện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại

5 Estonia

Luật giá trịcủa đất1994

Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạtđộng tương ứng theo các thủ tục thành lập được Chính phủnước Cộng hoà Croatia Người định giá cũng có thể là mộtcông chức có chuyên môn trong việc định giá đất

6 Tajikistan

Luật địnhgiá đất2001

Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chínhphủ phê duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khuvực

+ Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:

Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới:Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương phápthặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này)

1 Albania Luật đất đai 1991

Điều 13: Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị củacông trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trênđất

2 Amenia Bộ Luật đất đai2001

Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ được xác định theo giá địa chính của đất;

3 Úc Luật định giá đất Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị trường.

4 Belize Luật thuế đất

Thông qua khảo sát giá thị trườngPhòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thựchiện theo Luật

5 Estonia Luật giá trị đất2003 Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhậptư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp là

được sử dụng trong đánh giá

6 Hungari Đạo luật đất đai1987 Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương.

7 Phần Lan Luật về bất độngsản năm 2002 Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏathuận giữa người mua và người bán.

8 Croatia Đạo luật về thuếbất động sản 2003

- Giá trị thị trường của bất động sản được hiểu làgiá của bất động sản thu được hoặc có thể có đượctrên thị trường tại thời điểm mua lại

3.4 Kinh nghiệm pháp luật về giao đất, cho thuê đất Việt Nam có thể tiếp thu.

Nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nóiriêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có chính sách pháp luật

về giao đất, cho thuê đất Theo đó, việc quy định giao đất, cho thuê đất có thu tiền làphổ biến Tuy nhiên, về chính sách giao đất cho thuê đất đối với người nước ngoài, hầuhết các quốc gia được nghiên cứu đều rất quan tâm đến đối tượng này, nhưng có mộtđiểm đáng lưu ý là: một số nước như Trung Quốc, Đài Loan hay Hàn Quốc chỉ chophép người nước ngoài có quyền sử dụng đất khi mà quốc gia của người nước ngoài đóthực hiện các quyền tương tự đối với công dân của những nước này

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đây là nội dung có ở hầu hết các nước Tuynhiên, để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai thìpháp luật đất đai cần: Quy định rõ vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “phân bổquỹ đất cho các ngành, lĩnh vực” và là căn cứ để Nhà nước thu hồi đất, giao đất, chothuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; Quy định cụ thểcăn cứ và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp nhằmđáp ứng yêu cầu quản lý của mỗi cấp; bổ sung và lồng ghép nội dung quy hoạch sửdụng đất của các vùng kinh tế - xã hội vào quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia để tăngtính liên kết liên giữa các tỉnh, liên kết vùng; lồng ghép nội dung quy hoạch sử dụng đấtchi tiết ở cấp xã vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nhằm nâng cao chất lượng và rútngắn thời gian hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quy định tráchnhiệm thẩm định để trình duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều chỉnh thẩmquyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh từ Chính phủ sang Thủtướng Chính phủ, của cấp huyện từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sang Chủ tịch Ủy bannhân dân cấp tỉnh nhằm rút ngắn thời gian phê duyệt và cải cách thủ tục hành chính; Bổsung quy định về tổ chức hoạt động tư vấn quy hoạch sử dụng đất nhằm chuyên nghiệphóa việc lập quy hoạch, nâng cao chất lượng và tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất;

Bổ sung quy định về chế độ báo cáo định kỳ việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất của Ủy ban nhân dân các cấp, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Tài nguyên vàMôi trường; Bổ sung quy định cụ thể về kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế