1. Tổng quan pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta
2.6. Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất
2.6.1. Quy định hiện hành về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất
Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất theo các trường hợp sau:
a) Trường hợp thực hiện dự án đầu tư mà sử dụng đất vào mục đắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, phát triển kinh tế không thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
b) Trường hợp thực hiện dự án đầu tư mà sử dụng đất vào mục đắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, phát triển kinh tế thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất tạo Ợđất sạchỢ, sau đó thực hiện đấu giá, đấu thầu theo quy định để xác định chủ đầu tư nào được giao đất, cho thuê đất.
c) Trường hợp thực hiện dự án đầu tư mà sử dụng đất vào mục đắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, phát triển kinh tế mà người đang sử dụng
40 Giá đất trong bảng giá đất của Hà Nội và thành phố Hồ Chắ Minh là 81 triệu đồng/m2 (mức cao nhất trong cả nước và là mức tối đa trong khung giá các loại đất của Chắnh phủ), trong khi giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cùng vị trắ ở hai Thành phố này là trên 400 triệu đồng/m2.
đất (hoặc nhiều người đang sử dụng đất liền kề nhau) có đơn xin đầu tư và có đủ các điều kiện theo quy định thì được quyền tự đầu tư hoặc được chọn tổ chức, cá nhân để góp vốn lập dự án đầu tư (chỉ áp dụng đối với dự án sản xuất, kinh doanh hoặc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở) theo hình thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
d) Trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất thì thực hiện theo trình tự riêng.
2.6.2.Thực trạng về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất
a) Ưu điểm
Thủ tục hành chắnh trong lĩnh vực đất đai được thực hiện thống nhất theo cơ chế Ộmột cửaỢ cụ thể cơ quan tiếp nhận hồ sơ, hồ sơ đơn giản rõ các loại giấy tờ phải có, thời gian thực hiện thủ tục được rút gọn với từng công việc nhằm thống nhất và công khai hoá thủ tục hành chắnh trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chắnh, hạn chế sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước thông qua việc Nhà nước hình thành các công cụ hỗ trợ việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, tạo hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi các bên thực hiện giao dịch, chắnh sách kinh tế tài chắnh để điều tiết các lợi ắch, hệ thống dịch vụ, hình thành Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất...
Thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chuyển mục đắch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lồng ghép với thủ tục đầu tư và xây dựng để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư, tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp trong giải phóng mặt bằng. Hình thành Tổ chức phát triển quỹ đất và Quỹ phát triển đất để Nhà nước chủ động quản lý, khai thác quỹ đất sau khi Nhà nước thu hồi, tổ chức đấu giá, đấu thầu tạo mặt bằng sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp.
b) Hạn chế
Hiên nay, các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đắch sử dụng đất còn chưa thống nhất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện kéo dài. Thực tiễn, nhiều địa phương đã triển khai cơ chế giới thiệu địa điểm để chủ đầu tư và người sử dụng đất thỏa thuận nhưng nếu chủ đầu tư không thể thỏa thuận được thì địa phương can thiệp bằng hình thức thu hồi đất và chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án sau khi thu hồi đất. Điều này không chỉ vi phạm quy định về quyền lợi của người sử dụng đất mà còn tạo ra tình trạng không bình đẳng giữa các dự án đầu tư thực hiện theo các cơ chế khác nhau.
Bên cạnh đó, tình trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở khu chung cư, đô thị mới cũng còn thiếu cơ chế điều tiết thỏa đáng trong khâu giao dịch. Các doanh nghiệp vẫn tự phát giá nhà đất, không theo cơ sở nào mặc dù luật có quy định các giao dịch phải qua sàn bất động sản nhằm minh bạch thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, có khi sàn đó lại chắnh là của chủ đầu tư. Trường hợp khác, có tình trạng sàn giao dịch và chủ đầu tư không phải là của nhau, nhưng lại Ộăn cánhỢ với nhau. Có sàn lại Ộsắm vaiỢ là một nhà đầu tư thứ cấp, tức là mua lại bất động sản của chủ đầu tư, rồi bán lại cho người mua trên ỘchợỢ của mình. Họ vừa đóng vai Ộchủ chợỢ, vừa là người bán, thành ra không ắt sàn giao dịch Ộđẻ raỢ chỉ là bình phong cho một nhóm lợi ắch. Rõ ràng, xác định giá đất đang và sẽ còn là một Ộẩn sốỢ. Bài toán cần giải là phải tìm ra ẩn số, phải xác định rõ thị trường, thị trường đầu vào hay thị trường đầu ra? Không thể nhầm lẫn khi tắnh thu thuế giữa hai ỘđầuỢ này42. Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên.
Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 43 còn nhiều vướng mắc như thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn rườm rà, thời gian thực hiện còn kéo dài. Việc quy định chi tiết trình tự, thời gian thực hiện giải quyết thủ tục trong Luật đã làm hạn chế tắnh chủ động của Chắnh phủ, địa phương trong việc cải cách thủ tục hành chắnh. Các địa phương không thực hiện độc lập thủ tục giao đất, cho thuê đất mà kết hợp với các thủ tục về xây dựng, đầu tư, tập trung ở 2 khâu:
Một là: khâu lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/2000 đối với những nơi chưa có quy hoạch này. Đây là công việc thuộc trách nhiệm của Nhà nước hình thành căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng nhiều địa phương vẫn giao cho nhà đầu tư thực hiện. Từ đó việc đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư không đảm bảo tắnh khách quan do nhà đầu tư đã ứng tiền trước để lập quy hoạch làm căn cứ giao đất, cho thuê đất.
42 Nguồn bài ỘẨn sốỢẦ giá đất Đan Thanh- báo An ninh Thủ đô, 15/10/2010
43 Chuyên đề: Thực trạng giao đất, cho thuê đất trong đầu tư bất động sản và đề xuất các giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản - Nguyễn Xuân Trọng, Vụ Chắnh sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2009 - Tài liệu xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản
Hai là, trước khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, phải thực hiện các thủ tục về lập dự án đầu tư xây dựng công trình với 9 bước (Cho phép đầu tư; Lập dự án; Thẩm định dự án xây dựng; Quyết định đầu tư, phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng xây dựng; Khảo sát, thiết kế xây dựng; Thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng công trình; Cấp phép xây dựng; Giải phóng mặt bằng xây dựng; Thi công). Trong đó, bước cho phép đầu tư gắn với thủ tục đo đạc, khảo sát, điều tra để lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi quyết định thu hồi đất. Sau bước phê duyệt thiết kế xây dựng công trình gắn với lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (chuẩn xác lại phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã lập trong bước trước). Từ đó, kéo dài thời gian để có thể giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư.
Trên thực tế, nhiều tổ chức đã được giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hiện nay không có khả năng sử dụng đất theo đúng mục đắch được giao (nhất là các doanh nghiệp nhà nước) đã bắt tay với các tổ chức khác để thực hiện thông qua nhiều hình thức như liên kết, góp vốn, chuyển nhượng mặc dù tổ chức này không có quyền góp vốn, không có quyền chuyển nhượng. Theo quy định những trường hợp này phải thu hồi đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn tổ chức có đủ năng lực, khả năng và thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà nước.
Trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 121, 122 của Luật Đất đai chưa gắn với thủ tục thu hồi đất và chưa quy định rõ về trình tự và thời điểm tắnh thu nghĩa vụ tài chắnh. Do đó, nhiều địa phương vẫn thực hiện theo trình tự giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai 2003 như không tách thủ tục thu hồi đất (để giao cho tổ chức phát triển quỹ đất giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch) với thủ tục giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư (đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất).