1.1. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất
a) Từ thực tiễn hiện nay, nghiên cứu về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chúng tôi cho rằng cần sửa đổi căn cứ giao đất, cho thuê đất theo hướng: chỉ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch ngành, lĩnh vực cũng phải lập theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu lập trước thì phải điều chỉnh lại cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Ngoài ra, để tăng cường hiệu quả sử dụng đất, tiết kiệm, chống lãng phắ, tiêu cực nên thay biện pháp hành chắnh này bằng biện pháp kinh tế như: (1) Thuế sử dụng đất tắnh lũy tiến theo tổng diện tắch đất của mỗi tổ chức, cá nhân sử dụng đất; (2) Phạt tiền đối với những trường hợp không sử dụng đúng mục đắch được giao, được thuê; (3) Tăng cường biện pháp thu hồi đất đối với tổ chức, cá nhân không sử dụng đất, sử dụng không đúng mục đắch, cố ý không thực hiện nghĩa vụ tài chắnh.
b) Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, có tiêu chắ thẩm định nhu cầu sử dụng đất trước khi giao đất, cho thuê đất như nhà đầu tư phải ký quỹ để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư; bổ sung điều kiện hạn chế việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại các khu vực nhạy cảm, khu vực biên giới; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà ở (kể cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài), giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp xây dựng trụ sở của cơ quan nhà nước, công trình công cộng không nhằm mục đắch kinh doanh; Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với các trường hợp còn lại.
Cần có cơ chế kiểm soát đối với việc xác định khả năng tài chắnh của nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư: về sở hữu vốn của chủ đầu tư (15% tổng vốn đầu tư của dự án) để số vốn này thực sự đi vào đầu tư dự án; có cơ chế kiểm soát nhằm tăng tỷ lệ vốn được đưa vào đầu tư dự án của nhà đầu tư nước ngoài so với vốn đăng ký; có cơ chế ràng buộc chủ đầu tư ký quỹ tạm ứng thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng sau khi được chấp thuận đầu tư; quy định thời hạn thực hiện theo quy định, chế tài vi phạm.
1.2. Về hình thức giao đất, cho thuê đất
Xuất phát từ thực trạng hình thức giao đất đang diễn ra hiện nay, để khắc phục tận gốc vướng mắc hiện nay, chúng tôi đề nghị thu hẹp đối tượng, thu hẹp các trường hợp được giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng
đất), đồng thời mở rộng đối tượng, mở rộng các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất kinh doanh. Qua đó, vừa giúp tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, vừa hạn chế được sự bất bình đẳng trong chắnh sách giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư trong nước và chủ đầu tư nước ngoài hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài...
Bên cạnh đó, việc tổ chức đấu thầu, đấu giá đất cần phải được tiến hành nghiêm túc, công khai minh bạch trên các phương tiện thông tin tại chúng, có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan có thẩm quyền để tạo ra quỹ đất sạch trong quá trình giao đất, cho thuê đất.
1.3. Về phương thức thực hiện giao đất, cho thuê đất
a) Việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc, phổ biến vẫn là giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định. Thực tiễn cho thấy, chủ đầu tư có nhiều lợi thế như không phải cạnh tranh do không phải đấu giá, đấu thầu; chỉ phải nộp tiền đầu vào theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; nếu có khó khăn trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì chỉ việc ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng, sau đó Nhà nước sẽ hoàn trả, khấu trừ cho chủ đầu tư (trường hợp cần tăng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực chất là tăng chi ngân sách); đầu ra (giá bán sản phẩm) theo giá cả thị trường như tất cả các trường hợp khác.
Vì vậy, để phát huy hiệu quả, góp phần nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, đồng thời minh bạch hóa công tác giao đất, cho thuê đất, chúng tôi đề nghị thực hiện liên hoàn cơ chế Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt mà không thu hồi đất theo từng dự án cụ thể để giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất bồi thường, giải phóng mặt bằng, không cho chủ đầu tư tham gia vào quá trình này, sau khi tạo ra quỹ đất "sạch" thì tổ chức đấu giá quyền sử đụng đất để chọn chủ đầu tư.
b) Bên cạnh đó, Nhà nước tiếp tục thu hẹp diện thu hồi đất bằng quyết định hành chắnh và sau đó giao hoặc cho nhà đầu tư thuê đất để phục vụ phát triển kinh tế; mở rộng việc cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyến sử dụng đất hoặc trực tiếp thuê đất của người sử dụng đất. Đây là hình thức mà hầu hết các nước trên thế giới đang làm, phù hợp với tắnh chất dân sự của quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất về thực chất là quyền dân sự).
1.4. Về thời hạn giao đất, cho thuê đất
a) Quy định hiện hành của Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất trồng cây hàng năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất làm muối là 20 năm; đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng sản xuất
là 50 năm. Qua thực tế triển khai thực hiện, chúng tôi đề xuất hai quan điểm về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình cá nhân như sau:
- Quan điểm thứ nhất: Đề nghị tiếp tục quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, nhưng thời hạn được kéo dài hơn so với quy định hiện hành của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể thời hạn là 50 năm hoặc 99 năm. Quy định như trên đảm bảo người dân yên tâm hơn trong đầu tư sản xuất, mặt khác thể hiện ý chắ của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong việc quyết định thời hạn sử dụng đất.
- Quan điểm thứ hai: Đề nghị quy định thời hạn sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất có rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối giao cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Việc quy định thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất để mang lại hiệu quả cao hơn, đồng thời tạo động lực cho phát triển nông nghiệp, nông thôn.
b) Cần thống nhất giữa thời hạn thuê đất để đầu tư (nhà đầu tư nước ngoài) thực hiện dự án nhà ở, đã trả tiền thuê một lần theo giá thị trường (70 năm) với thời hạn hoạt động ghi trong giấy phép đầu tư (50 năm). Vì theo quy định tại Điều 52 Ờ Luật Đầu tư, thì thời hạn hoạt động của dự án có vốn đầu tư nước ngoài phù hợp với yêu cầu hoạt động dự án nhưng không quá 50 năm; trường hợp cần thiết Chắnh phủ quyết định thời hạn dài hơn đối với dự án nhưng không quá 70 năm. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật đất đai, thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở dự án nhưng không quá 50 năm (Điều 67 Ờ Luật Đất đai). Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở (đã trả tiền một lần) thì thời hạn sử dụng đất là 70 năm và được gia hạn nhiều lần (Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP).
c) Quy định rõ việc gia hạn thời gian thuê đất đối với dự án nhà ở đã trả tiền một lần theo giá thị trường theo hướng Luật hóa quy định tại Điều 32 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, cụ thể ỘThời hạn thuê đất trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này là 70 năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 nămỢ. Với quy định như trên, vô hình chung là được sử dụng ổn định lâu dài.
1.5. Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
a) Việc phân cấp mạnh thẩm quyền thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đắch sử dụng đất cùng với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư đã bộc lộ nhiều bất cập; đặc biệt là trong việc quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đắch sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây bức xúc trong dư luận. Vì vậy, cần điều chỉnh lại việc phân cấp giữa Trung ương và địa phương trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đắch sử
dụng đất theo Kết luận số 84-KL/TW ngày 29 tháng 9 năm 2010 của Bộ Chắnh trị nhằm khắc phục được các hạn chế, bất cập trong việc thực hiện phân cấp hiện nay; đảm bảo sự quản lý tập trung, thống nhất của cơ quan Trung ương, đặc biệt là đối với các vấn đề quan trọng như bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng, phát triển công nghiệp, đô thị, sử dụng đất tại vùng biên giới, khu vực nhạy cảm.
b) Cần bổ sung quy định về cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất sau khi người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng thầu dự án có sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chắnh theo quy định của pháp luật.
c) Tăng cường kiểm soát của cơ quan cấp trên đối với cơ quan cấp dưới khi thực hiện thu hồi đất rừng sản xuất hoặc chuyển mục đắch sử dụng đất sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
1.6. Hạn mức giao đất, cho thuê đất
a) Về hạn mức, pháp luật về đất đai hiện hành quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc tắch tụ đất nông nghiệp đáp ứng sản xuất nông nghiệp hàng hóa phù hợp với Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 05 tháng 8 năm 2008 của Ban Chấp hành Trung ương về nông nghiệp, nông dân, nông thôn, đề nghị bỏ quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để đẩy nhanh tiến độ tắch tụ ruộng đất cho sản xuất lớn trong nông nghiệp, phù hợp với chủ trương và tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn của Đảng.
b) Quy định rõ nguyên tắc sau khi đã có đất thì mới lập dự án đầu tư, thay vì xác định nhu cầu sử dụng đất trong dự án đầu tư lập trước khi có đất.
1.7. Về giá đất khi giao đất, cho thuê đất
a) Cần khắc phục những hạn chế (bao cấp) hiện nay, giá đất khi giao đất, cho thuê đất phải gắn với hình thức, phương thức, cụ thể là:
- Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì giá đất tắnh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là giá trúng đấu giá, đấu thầu.
- Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định chủ đầu tư thì không nên áp ngay bảng giá đất của UBND cấp tỉnh mà đều phải xác định lại giá đất cho từng trường hợp cụ thể.
- Phân biệt giá đất tắnh tiền sử dụng đất cho đối tượng được giao đất và giá tắnh tiền thuê đất cho đối tượng thuê đất (vắ dụ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì chủ đầu tư trong nước phải nộp tiền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền nhưng chủ đầu tư nước ngoài thh phải nộp tiền thuê đất nhưng giá bán nhà trên thị trường là giống nhau).
- Đặc biệt là, cần bỏ cơ chế cho phép chủ đầu tư tự ứng tiền thực hiện bồi thường sau đó được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như hiện nay.
b) Cần tách bạch giữa quản lý đất đai và quản lý vốn tại các doanh nghiệp, quy định rõ ràng về những trường hợp và đối tượng phải nộp, không phải nộp, miễn, giảm tiền sử dụng đất. Việc sử dụng mốc thời gian và xác nhận nguồn tiền có nguồn gốc hay không có nguồn gốc từ ngân sách đối với các doanh nghiệp nhà nước đã và đang làm phát sinh tình trạng tiêu cực, gây phức tạp thêm công tác quản lý đất đai.