3. Đánh giá chung pháp luật về giao đất, cho thuê đất
3.3. Nguyên nhân
Theo chắnh sách hiện hành, đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất quá rộng. Việc phân cấp mạnh về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cùng với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư chưa đi đôi với việc giám sát thực thi trên thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập.
Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất cùng với việc định giá đất để tắnh thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, đặc biệt là giá cho thuê đất quá thấp cũng là một trong những nguyên nhân chắnh dẫn đến tình trạng một nhà đầu tư được giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều dự án nhưng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án.
Quy định Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế trong nước, dẫn đến sự không thống nhất giữa nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và chưa gắn với mục đắch sử dụng đất.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp58 nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tắch lớn đã lách luật bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai.
Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực hiện. Nhiều địa phương chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp. Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất.
Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên. Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đắch sử dụng đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài. Thực tế phát sinh một số trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh,... nhưng Luật Đất đai chưa có quy định điều chỉnh.
58 Theo Luật Đất đai năm 2003, hạn mức diện tắch sử dụng đất được quy định bao gồm: (i) đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm là không quá 3 ha, (ii) đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây lâu năm là không quá 10 ha đối với vùng đồng bằng và không quá 30 ha đối với trung du và miền núi, (iii) đối với đất rừng là không quá 30 ha, (iv) đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì xét duyệt theo dự án đầu tư, (v) đối với đất ở theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; thời gian sử dụng đất được quy định bao gồm: (i) đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, (ii) đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây lâu năm và đất rừng sản xuất là 50 năm, (iii) đối với đất sản xuất kinh
CHƯƠNG 3- MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT