1. Tổng quan pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta
2.3. Về thời hạn giao đất, cho thuê đất
2.3.1. Quy định hiện hành về thời hạn giao đất, cho thuê đất
Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chắnh phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thời hạn giao đất, cho thuê đất được quy định như sau:
1. Đất do Nhà nước giao, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tắnh từ ngày có quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất đã được giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà trong quyết định giao đất hoặc trong hợp đồng thuê đất không ghi rõ thời hạn giao, cho thuê thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được thực hiện với hạn mức cụ thể là: i) Thời hạn giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân là 50 năm; ii) Thời hạn cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm; iii) Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế là thời hạn được xác định trong dự án nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 6731 của Luật Đất đai32.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế sử dụng đất trong và ngoài nước được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm.
31 Khoản 3 Điều 67 Luật Đất đai 2003: ỘThời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đắch sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế Ờ xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệtỢ
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Cụ thể: i- Trước thời điểm kết thúc thời hạn sử dụng đất 6 tháng, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì người sử dụng đất làm đơn gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để xem xét, giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều 67 của Luật Đất đai; ii- Thời hạn gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai; iii- Thời hạn gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đắch sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xác định theo dự án bổ sung đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt nhưng không vượt quá thời hạn đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; iv- Trường hợp người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục hoặc xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều này hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 10 Điều 38 của Luật Đất đai; v-Hàng năm, UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất chỉ đạo cơ quan tài nguyên và môi trường rà soát về thời hạn sử dụng đất để quyết định thu hồi đất đối với những trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
Thời hạn sử dụng đất tắnh từ ngày có quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất đã được giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà trong quyết định giao đất hoặc trong hợp đồng thuê đất không ghi rõ thời hạn giao, cho thuê thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được thực hiện như sau: Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp theo thời hạn của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với phần diện tắch đất được gia hạn sử dụng; Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế là không quá 70 năm.
2.3.2. Đánh giá về việc thi hành các quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất.
a) Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật hiện hành làm hạn chế việc tắch tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên quy mô lớn, chưa tạo động lực để ổn định và phát triển nông nghiệp. Tình trạng sử dụng đất nông nghiệp manh mún gây lãng phắ diện tắch đất, làm cho việc sử dụng đất kém hiệu quả. Quá trình tắch tụ ruộng đất trên thực tế đang diễn ra một cách khó khăn và tự phát do chưa có cơ chế rõ ràng. Việc tắch tụ này chủ yếu thông qua việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thông thường trong một thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa hoàn thiện, còn nhiều rủi ro, không có định hướng cho lâu dài.
Bên cạnh đó, quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp như hiện nay chưa khuyến khắch được nông dân yên tâm đầu tư sản xuất nông nghiệp. Đây cũng là nguyên nhân chắnh dẫn đến nhiều nơi nông dân giữ đất đề chờ bồi thường khi thời hạn giao đất sắp hết. Nhận thức của người dân về quy định thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân nên đã gây nên sự hiểu lầm về việc chủ trương chia lại ruộng đất, khiến cho việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư tại một số địa phương gặp không ắt khó khăn, kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án và môi trường đầu tư. Quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phù hợp, chưa khuyến khắch được phát triển nông nghiệp quy mô lớn và công nghệ cao trong khi một số nơi có tình trạng nông dân bỏ ruộng33. Mặc dù quá trình này đã được sự quan tâm của chắnh quyền các cấp, việc thực hiện còn khá chậm chạp, tình trạng ruộng đất manh mún vẫn còn phổ biến34.
b) Nguyên nhân dẫn đến tình trạng sử dụng đất manh mún đất nông nghiệp như tư tưởng canh tác nhỏ lẻ từ ngàn đời này, áp lực gia tăng dân số và chắnh sách quản lý đất đai của nhà nước. Cơ chế "khoán 10" trước đây với việc chia đều ruộng đất nông nghiệp ở nước ta cho nông dân và xác nhận hộ gia đình là một đơn vị kinh tế một mặt đã tạo ra một bước đột phá trong phương cách quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp; mặt khác với cách làm cơ bản là Ộcó ruộng tốt, ruộng xấu, có gần, có xaỢ mặc dù phần nào đã tạo sự Ộcông bằngỢ trong việc giao đất cho nông dân sản xuất ổn định lâu dài nhưng đã góp phần làm cho ruộng đất nước ta ngày càng trở nên manh mún khi mỗi hộ gia đình được phân nhiều mảnh ở nhiều vị trắ khác nhau. Theo ước tắnh, diện tắch trung bình mỗi mảnh ruộng khoảng 0,23 ha; mỗi hộ gia đình nắm giữ khoảng 0,66 ha (Việt Nam có tổng diện tắch đất nông nghiệp - không bao gồm đất lâm nghiệp, là hơn 10 triệu ha, với khoảng 70 triệu thửa đất và gần 14 triệu hộ nông dân. Sự manh mún và quy mô nhỏ về đất đai, nhất là ở vùng đồng bằng đang là rào cản lớn cho sự phát triển nông nghiệp của Việt Nam. Năm 2006, cả nước có 70,4% số hộ có diện tắch đất dưới 0,5ha trong khi chỉ có 3,5% số hộ có diện tắch trên 3ha. Đất nông nghiệp ở Đồng bằng sông Hồng manh mún và phân tán với 94,3% hộ quy mô diện tắch đất dưới 0,5 ha). Kinh nghiệm thực tế cho thấy, Việt Nam không thể phát triển nền sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn, sức cạnh tranh cao nếu chúng ta tiếp tục giữ quy mô canh tác đất nông nghiệp nhỏ lẻ của từng hộ. Do vậy, tắch tụ và tập trung ruộng đất là yếu tố quan trọng nhất để mở rộng sản xuất, nâng cao hiệu quả kinh doanh nhờ lợi thế kinh tế theo quy
33 Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003, Bộ TNMT
34 Báo cáo chắnh sách tắch tụ và tập trung ruộng đất - Viện Chắnh sách và Chiến lược Phát triển Nông nghiệp Nông thôn, năm 2011
mô. Mặc dù quá trình này đã được sự quan tâm của chắnh quyền các cấp, việc thực hiện còn khá chậm chạp, tình trạng ruộng đất manh mún vẫn còn phổ biến.
Tắch tụ tập trung có thể xảy ra chỉ ở vùng đất trống, đồi trọc, đất mặt nước chưa đưa vào sử dụng, nhưng tại các vùng này giấy chứng nhận lại không rõ ràng.