1. Tổng quan pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta
2.7.1.1. Quy định hiện hành về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nghiệp
2.7.1.1. Quy định hiện hành về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trựctiếp sản xuất nông nghiệp tiếp sản xuất nông nghiệp
Thực hiện chủ trương "người cày có ruộngỢ xuyên suốt từ khi thành lập Nhà nước đầu tiên (Việt Nam dân chủ cộng hòa), chủ trương tiếp tục giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối khi hết thời hạn giao đất 20 năm đã được khẳng định nhất quán trong các Luật Đất đai qua các thời kỳ (Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chắnh phủ, các địa phương đã giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân với thời hạn sử dụng đất là 20 năm và sẽ kết thúc vào năm 2013). Việc tiếp tục sử dụng, gia hạn sử dụng đất đối với các trường hợp này đã được quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chắnh phủ. Một số quy định cụ thể như sau:
a) Điều 20 của Luật Đất đai năm 1993 quy định: ỘNhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì được Nhà nước giao đất đó để tiếp tục sử dụngỢ.
b) Khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 20 năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định là 50 năm tắnh từ ngày 15/10/1993 nếu được giao đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, trường hợp còn lại tắnh từ ngày có quyết định giao đất. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt".
c) Quy định này được cụ thể tại khoản 1, 2 và 3 Điều 34 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004: Ộ1. Khi hết thời hạn sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai, trừ trường hợp Nhà nước có quyết định thu hồi đất quy định tại các khoản 1, 4, 7, 8 và 11 Điều 38 của Luật Đất đai".
Ộ2. Việc gia hạn thời hạn sử dụng đối với các loại đất sử dụng có thời hạn không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo quy định sau:
a) Trước thời điểm kết thúc thời hạn sử dụng đất sáu (06) tháng, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì người sử dụng đất làm đơn gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để xem xét, giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều 67 của Luật Đất đai.Ợ
"3. Trường hợp người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục hoặc xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều này hoặc không được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép gia hạn sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 10 Điều 38 của Luật Đất đai".
2.7.1.2. Thực trạng về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
a) Thực hiện Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993, các địa phương đã giao đất nông nghiệp cho các đối tượng là nhân khẩu nông nghiệp có hộ khẩu thường trú có mặt tại địa phương; mỗi nhân khẩu được giao diện tắch đất nông nghiệp tắnh theo bình quân nhân khẩu nông nghiệp của xã hoặc hợp tác xã. Thời hạn giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm tắnh thống nhất từ ngày 15/10/1993 đối với đất được giao từ ngày 15/10/1993 trở về trước, tắnh từ ngày giao đối với đất được giao sau ngày 15/10/1993. Về cách thức giao đất: Ủy ban nhân dân cấp xã xây dựng phương án, Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án và làm thủ tục giao đất.
b) Tại một số địa phương, sau khi đã giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo phương án được duyệt thì vẫn còn một phần diện tắch đất nông nghiệp khó giao, khó chia, đất trống, đồi núi trọc, đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất có mặt nướcẦ các địa phương này đã tiến hành cho đấu thầu, giao, cho thuê có thời hạn cho các đối tượng là những người sống chắnh bằng nông nghiệp cư trú tại địa phương nhưng chưa có hộ khẩu thường trú, xã viên hợp tác xã nông nghiệp trước đây đã chuyển nghề khác sau đó trở lại làm nông nghiệp, con của cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước sống tại địa phương đến tuổi lao động nhưng chưa có việc làm, cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước và bộ đội nghỉ mất sức.
c) Mặc dù, pháp luật về đất đai đã quy định cụ thể về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sử dụng đất nông nghiệp nhưng việc giao đất nông nghiệp trên thực tế chỉ được thực hiện ở miền Bắc và miền Trung.
Đến nay, đã cơ bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân với thời hạn sử dụng đất là 20 năm (đã cấp 16.083.492 giấy chứng nhận với diện tắch 8.200.939 ha/9.768.000 ha đất sản xuất nông nghiệp cần cấp giấy chứng nhận, đạt 84.5%)44.
2.7.1.3. Những vướng mắc về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Hiện nay, trên các phương tiện thông tin (báo chắ, mạng internet) phản ánh băn khoăn của người dân xung quanh việc sử dụng đất nông nghiệp khi thời hạn sử dụng đất
sắp hết; có tình trạng một số tổ chức tắn dụng không cho người dân thế chấp bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp do thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 2013; một số địa phương đề nghị hướng dẫn ghi thời hạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện dồn điền đổi thửa, quy hoạch nông thôn mới, đặc biệt là các vấn đề sau:
a) Hiện nay, do thời hạn giao đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp sắp hết làm hạn chế việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên thực tế như nhiều trường hợp ngân hàng không nhận thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp để cho người sử dụng đất vay vốn sản xuất, kinh doanh.
b) Thực hiện chủ trương, chắnh sách của Đảng và Nhà nước, trong những năm qua nhiều địa phương đã thực hiện dồn điền đổi thửa, quy hoạch lại đồng ruộng, quy hoạch nông thôn mới, thực hiện tắch tụ, tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp hàng hóa. Nhiều địa phương có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận mới cho nhân dân.
c) Về việc giải quyết trường hợp nào thì được tiếp tục giao đất, trường hợp nào thì được gia hạn, trường hợp nào thì phải thu hồi đất khi kết thúc thời hạn giao đất.