1. Tổng quan pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta
2.5. Về giá đất khi giao đất, cho thuê đất
2.5.1. Quy định hiện hành về giá đất khi giao đất, cho thuê đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, có 03 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định, giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất và giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với các bên liên quan khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất và giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận khi thực hiện các giao dịch sát với giá thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định bao gồm: khung giá các loại đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể của từng thửa đất. Nhìn chung, chắnh sách về giá đất không ngừng được hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, tạo
chuyển biến lớn trong quản lý nhà nước về đất đai, phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội, là cơ sở để giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất.
Về xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất; phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tắnh giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP36 không bị giới hạn bởi các quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chắnh phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Về đơn giá thuê đất, Điều 12 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ghi rõ: Ộ1- Đơn giá thuê đất một năm tắnh bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đắch sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quyết định; 2- Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì UBND cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất thấp hơn đơn giá thuê đất theo quy định, nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất bằng 0,25% giá đất theo mục đắch sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quyết định; 3- Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giáỢ.
Đối với trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Ộthì số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tắnh bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đắch sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đấtỢ37.
2.5.2. Kết quả thi hành các quy định pháp luật về giá đất khi giao đất, cho thuê đất
36 Khoản 1 điều 11, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ỘKhi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tắnh giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợpỢ
Nhìn chung, chắnh sách về giá đất thời gian qua đã liên tục được điều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã góp phần tạo chuyển biến tắch cực trong quản lý nhà nước về đất đai, từng bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất.
Nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước tăng qua các năm (năm 2002 là 5,5 nghìn tỷ đồng, năm 2005 đạt gần 18 nghìn tỷ đồng, năm 2006 đạt gần 21 nghìn tỷ đồng, năm 2007 đạt gần 37 nghìn tỷ đồng, năm 2008 đạt trên 40 nghìn tỷ đồng, năm 2009 đạt gần 47 nghìn tỷ đồng và năm 2010 đạt 67 nghìn tỷ đồng)38.
Hệ thống chắnh sách thuế đối với đất đai đã được quy định tương đối đầy đủ, có nhiều đổi mới phù hợp với quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, góp phần tăng cường công tác quản lý đất đai, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Việc điều tiết thu nhập đối với các tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thông qua chắnh sách thuế chuyển quyền sử dụng đất, đã hỗ trợ, khuyến khắch sản xuất, kinh doanh nhất là sản xuất nông nghiệp.
Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm đã được các địa phương chú trọng và được thực hiện chi tiết đến từng huyện, xã, có nơi đến từng thửa đất, làm căn cứ để tắnh tiền sử dụng đất khi chuyển mục đắch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tắnh thuế, lệ phắ và các khoản thu tài chắnh khác.
Nguyên tắc xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác lập và triển khai thực hiện, bước đầu làm lành mạnh hóa các quan hệ đất đai, là cơ sở để giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng, tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất.
Tuy nhiên, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể hiện nay còn nhiều hạn chế như:
Khung giá các loại đất do Chắnh phủ quy định làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương và công bố vào ngày 01 hàng 01 hàng năm, đạt được theo yêu cầu do khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường39. Mặt khác, khung giá đất quy định chung cho cả nước nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu trong khung giá của từng loại đất tại mỗi vùng, miền có khoảng cách rất lớn (từ 1,5 đến 67,5 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt; từ 4.000 đến 135.000 đồng/m2 và từ 1.000 đến 71.000 đồng/m2 đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã đồng bằng và xã miền núi).
38Bộ Tài nguyên và Môi trường Ờ Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 và hướng sửa đổi Luật Đất đai
Ngoài ra, bảng giá đất được xây dựng chi tiết cho từng vị trắ, theo từng khu vực và được điều chỉnh hàng năm, làm căn cứ để tắnh tất cả các khoản thu, chi tài chắnh về đất đai, đã giúp địa phương có cơ sở thực hiện các mục tiêu quản lý đất đai. Tuy nhiên, do bị giới hạn bởi khung giá đất nên giá đất trong Bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn, vẫn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường (chỉ bằng khoảng 30%-60%)40, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước, gia tăng khiếu kiện trong nhân dân. Mặt khác, do phải ban hành và công bố Bảng giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm mà giá đất năm sau thường cao hơn năm trước gây khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thường do người dân trì hoãn việc bàn giao mặt bằng với kỳ vọng năm sau tiền bồi thường sẽ lớn hơn.
Giá đất cụ thể được xác định trong một số trường hợp41 đã sát hơn với giá thị trường và cao hơn so với giá đất trong bảng giá. Tuy nhiên, do Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành; chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường; số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ắt, năng lực định giá còn hạn chếẦ dẫn đến việc định giá cụ thể chưa đáp ứng yêu cầu và chưa được thực hiện đồng đều ở các địa phương.