Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Với tốc độ tăng trưởng kinh tế như hiện nay, đặc biệt là trong điều kiện Việt Nam đã là thành viên của tổ chức thương mại thế giới, thì cơ hội đầu tư kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam ngày càng nhiều. Điều đó đồng nghĩa với nhu cầu sử dụng đất ở Việt Nam ngày càng cao trong khi đất đai là một loại tư liệu sản xuất, một loại tài sản đặc biệt giới hạn về diện tích. Do vậy cần phải xây dựng một khung pháp lý thích hợp để bảo đảm việc khai thác loại tài nguyên, tài sản này một cách hiệu quả nhất; đồng thời bảo đảm được sự hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu và chủ sử dụng đất. Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và chỉ có hai phương thức để chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đó là giao đất và cho thuê đất. Nếu sử dụng đất vì mục đích sản xuất kinh doanh thì tương ứng với mỗi phương thức chuyển giao đất, người sử dụng sẽ phải thực hiện một loại nghĩa vụ tài chính nhất định. Ở phương thức giao đất có thu tiền sử dụng, mặc dù người sử dụng đất được trao nhiều quyền hơn nhưng lại phải trả tiền sử dụng đất một lần và thông thường thì mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn rất nhiều lần mức nộp tiền thuê đất. Và với phương thức này không phải chủ đầu tư nào cũng đáp ứng được và mong muốn chọn lựa vì họ phải huy động vốn quá nhiều để đầu tư vào tài sản cố định là quyền sử dụng đất. Hầu hết các chủ đầu tư không muốn phải dồn quá nhiều vốn vào tài sản cố định mà mong muốn tập trung vốn vào họat động sản xuất kinh doanh. Trước thực tế như vậy, một bộ phận không nhỏ nhà sản xuất kinh doanh có nhu cầu sử dụng đất mong muốn lựa chọn phương thức chuyển giao đất thứ hai là thuê đất của Nhà nước. Và nếu so sánh giữa giao đất và thuê đất thì rõ ràng 1 người thuê đất sẽ không phải huy động quá nhiều vốn để có được quyền sử dụng đất như được giao đất có thu tiền. Khung pháp lý về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đã được chúng ta xây dựng từ ở Luật đất đai 1993 và vẫn đang được hoàn thiện. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy những quy định này vẫn còn một số hạn chế nhất định. Trình tự thủ tục cho thuê đất trên thực tế vẫn còn phức tạp hơn rất nhiều so với quy định của luật. Hiện tượng này xuất phát từ việc có những quy định trong luật về thuê đất vẫn chưa rõ ràng, cụ thể. Điều đó dẫn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và Nhà nước trong một số trường hợp không được bảo đảm. Bên cạnh đó, về mặt lý luận, quy định về cho thuê đất vẫn còn những hạn chế ngay từ trong định nghĩa của luật về hoạt động này. Quy định về thẩm quyền cho thuê đất trong cùng một điều luật cho cả ba cấp ủy ban với bản chất hoạt động thuê khác nhau tạo ra sự không thống nhất về mặt lý luận. Đáp ứng yêu cầu khách quan trên, việc hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là hoàn toàn cần thiết. Từ những lý do trên, cộng với sự quan tâm của bản thân, người viết đã chọn nghiên cứu “Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất” làm đề tài tốt nghiệp của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Để thực hiện mục tiêu xây dựng Nhà nước pháp quyền thì đòi hỏi chúng ta phải từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật. Trong bối cảnh chung đó, pháp luật đất đai cũng được quan tâm hoàn thiện. Thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã hội nói chung và giới nghiên cứu khoa học luật nói riêng cũng đã hướng sự quan tâm đến lĩnh vực này, mà cụ thể là đã có những nghiên cứu về vấn đề thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Có một số công trình, bài viết nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động thuê đất như “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tổ chức trong nước” – Luận văn thạc 2 sĩ luật học của Huỳnh Minh Phương, “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” – Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (năm 2003). Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực tiễn cho việc quản lý đất đai nói chung và thuê đất nói riêng. Tuy nhiên, trong điều kiện Việt Nam đang hội nhập kinh tế thế giới, các quan hệ đất đai ngày càng đa dạng, nhu cầu sử dụng đất thuê của Nhà nước ngày càng tăng trong khi pháp luật đất đai thì tính ổn định lại không cao cho nên việc nghiên cứu một cách trọn vẹn, hệ thống vấn đềnày vẫn là cần thiết. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định và thực tiễn họat động cho thuê đất của Nhà nước với người sử dụng đất. Trên cơ sở đối chiếu thực tiễn áp dụng với quy định của pháp luật về vấn đề cho thuê đất, đề tài xác định những vấn đề cần làm sáng tỏ và hoàn thiện. Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm xây dựng khung pháp lý chặt chẽ, rõ ràng, cụ thể về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất để bảo đảm lợi ích hợp pháp cho cả người sử dụng lẫn Nhà nước; đồng thời tạo môi trường pháp lý hoàn thiện để thu hút đầu tư trong và ngoài nước, tránh sự rườm rà và nhũng nhiễu trong thủ tục cho thuê đất. 4. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu Lụân văn được trình bày trên cơ sở vận dụng các quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường XHCN, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghịêp phát triển của đất nước. Luận văn vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được vận dụng trong lụân văn là phương pháp khảo sát, thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích, nghiên 3 cứu lý thuyết như sưu tầm, đọc tài liệu tham khảo và các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; tìm hiểu trình tự, thủ tục cho thuê trên thực tế. 5. Ý nghĩa của việc nghiên cứu Đề tài nghiên cứu nhằm góp phần làm hoàn thiện cả về mặt lý luận lẫn khung pháp lý về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, qua đó người viết cũng mong muốn đề tài nghiên cứu này có thể là tài liệu tham khảo cho những ai cũng quan tâm đến vấn đề này. 6. Cơ cấu luận văn Cơ cấu luận văn bao gồm 3 phần : Lời nói đầu, nội dung và kết luận Phần 1 : Lời nói đầu Phần 2 : Nội dung Bao gồm 3 chương - Chương 1: Những vấn đề lý luận về điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Chương 1 tập trung trình bày các vấn đề lý luận, khái niệm liên quan đến vấn đề cho thuê đất của Nhà nước, đặc điểm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nhu cầu điều chỉnh loại quan hệ này, những yếu tố tác động đến điều chỉnh pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, lược sử hình thành quan hệ thuê đất. - Chương 2: Thực trạng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Chương 2 tập trung trình bày và phân tích các quy định về bên cho thuê, bên đi thuê, thẩm quyền, trình tự thủ tục cho thuê đất của Nhà nước, cách xác định tiền thuê đất và giá trị quyền sử dụng đất thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thuê đất. Bên cạnh đó, Chương 2 cũng đi sâu vào phân tích những hạn chế trong quy định của luật và áp dụng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. 4 - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Trên cơ sở các phân tích ở Chương 2, Chương 3 sẽ nêu khái quát yêu cầu hoàn thiện quy định pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất cùng với những định hướng pháp lý cho việc hoàn thiện nói trên. Nội dung chương này cũng tập trung vào giải quyết những hạn chế trong quy định và thực tiễn áp dụng quy định về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất bằng cách đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật một cách cụ thể. Những giải pháp được đề xuất ở Chương 3 chủ yếu tập trung vào các vấn đề như: Hoàn thiện khái niệm cho thuê đất ở Điều 4 Khoản 1 Luật đất đai 2003; Bổ sung đối tượng được Nhà nước cho thuê đất theo hướng kiến nghị cho phép Tổ chức phi chính phủ được thuê đất và trở thành người sử dụng đất ở Việt Nam; ghi nhận thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp xã ở trong một điều luật riêng biệt do tính chất của hoạt động cho thuê của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện khác với cấp xã; hoàn thiện quy định về trình tự thủ tục cho thuê đất; Quy định rõ cơ quan giúp việc nào có nhiệm vụ tư vấn và thoả thuận địa điểm với người đi thuê đất, quy định cụ thể về cách xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê. Phần 3: Kết luận Kết luận của đề tài được rút ra và tóm tắt từ những kết quả nghiên cứu ở Chương 1 và Chương 2. 5 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số khái niệm cơ bản trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Khác với hầu hết các quốc gia khác trên thế giới, Việt Nam không thừa nhận đa dạng hóa các hình thức sở hữu đối với đất mà quy định toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Như vậy, các chủ thể như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức hiện đang trực tiếp khai thác đất thì có những quyền năng và tư cách pháp lý gì. Xuất phát từ việc chủ sở hữu và người khai thác tài sản là hai chủ thể khác nhau mà khái niệm quyền sử dụng đất được hình thành và tách bạch rõ với sở hữu đất. Có nhiều quan điểm và cách tiếp cận khái niệm quyền sử dụng đất khác nhau ở Việt Nam. Theo Ts. Lê Xuân Bá của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương thì “Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” (TS.Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, NXB Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội, trang 83)[1]. Còn theo Ts Nguyễn Quang Tuyến của Trường Đại học Luật Hà Nội thì “Quyền sử dụng đất" là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các 6 mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước” (Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội, trang 92)[28] Từ góc độ lý luận, quyền sử dụng nói chung là một trong ba quyền năng thuộc nội dung của quyền sở hữu bởi theo quy định tại Điều 173 Bộ luật dân sự thì “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Xét về bản chất, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và khai thác những lợi ích vật chất của tài sản trong phạm vi pháp luật cho phép. (Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), giáo trình Luật Dân sự Việt Nam tập 1, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, trang 209) [27] Tương tự, quyền sử dụng đất cũng là một quyền năng trong nội dung của quyền sở hữu đất. Nhưng khác với các loại tài sản khác, đất đai ở Việt Nam được coi là tài sản đặc biệt do nó có những thuộc và ý nghĩa, giá trị rất khác biệt như tính cố định về vị trí, giới hạn về diện tích, giá trị về mặt kinh tế, văn hóa và chính trị. Từ những ý nghĩa và giá trị to lớn đó, đất đai ở Việt Nam được xác định chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất và tuyệt đối, đó là sở hữu toàn dân. Điều 17 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước đều thuộc sở hữu toàn dân”. Tiếp tục thể chế các nguyên tắc mang tính chất hiến định, Luật đất đai 2003 khẳng định tại Điều 1 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Ngoài ra Điều 200 Bộ luật dân sự cũng quy định “Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng ” . Mặc dù quy định về hình thức sở hữu đối với đất đai trong Hiến pháp và luật có những khác biệt về mặt lý luận, nhưng chung quy toàn bộ đất đai trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam đều không thuộc quyền sở hữu của các chủ thể như tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Vấn đề đặt ra là dù đất thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện là Nhà nước hay đất thuộc sở hữu Nhà nước thì việc quản lý, khai thác sử dụng đất được thực hiện như thế nào mới là điều cần quan tâm. Bởi chúng ta vẫn biết Nhà 7 nước có chức năng, bản chất, có cơ cấu tổ chức bộ máy rõ ràng, nhưng để có thể có thể trực tiếp cầm, nắm cái cuốc cái cày khai thác các thuộc tính có ích của đất hay trực tiếp xây dựng các công trình trên đất như các cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước hoàn toàn không thể. Chính vì vậy, để khai thác các thuộc tính có ích của loại tài sản đặc biệt là đất đai, chủ sở hữu phải thực hiện thông qua các chủ thể khác mà luật gọi là người sử dụng đất ; và phạm vi các chủ thể được thực hiện việc khai thác trên cũng như quyền và nghĩa vụ của họ do chính chủ sở hữu đất quy định. Ở mỗi thời kỳ khác nhau hay với mỗi quan điểm lập pháp khác nhau mà chủ thể này có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước hoặc được mở rộng hơn ra cho cả cộng đồng dân cư, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Nhìn chung, quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất, khai thác các lợi ích vật chất của loại tài sản đặc biệt – đất đai chính là quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu bao gồm quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất – là quyền sử dụng đất ở trạng thái tĩnh và quyền khai thác các lợi ích vật chất từ đất - là quyền sử dụng đất ở trạng thái động. Ở trạng thái tĩnh, quyền sử dụng đất có thể được hiểu đơn thuần là việc khai thác các thuộc tính lý hóa, độ màu mỡ hay khai thác các thuộc tính tự nhiên như vị trí, điều kiện thổ nhưỡng, khí hậu của đất. Đơn giản hơn, đó chỉ là việc con người thu về những giá trị kinh tế, văn hóa từ những thuộc tính trên của đất. Ví dụ, người nông dân canh tác trên đất nông nghiệp chính là đang khai thác các thuộc tính bên trong và tự nhiên của thửa đất để thu về những lợi ích kinh tế thông qua hoa màu có được. Như vậy, từ góc độ này, việc thực hiện quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện bởi hai chủ thể là chủ sở hữu và người sử dụng đất. Chủ sở hữu thực hiện quyền này một cách gián tiếp nhưng lại rất rộng thông qua việc đưa ra quy hoạch sử dụng đất, xác định mục đích sử dụng đất cho từng vùng 8 đất cụ thể. Với mục đích sử dụng cụ thể do chủ sở hữu quy định thông qua quy hoạch sử dụng đất, người sử dụng được phép trực tiếp khai thác thuộc tính có ích của đất nhưng lại bị hạn chế là chỉ được khai thác đúng mục đích mà chủ sở hữu đã khoanh định. Ở trạng thái động, quyền sử dụng đất được hiểu rộng hơn rất nhiều. Đó chính là những quyền năng khác ngoài quyền khai thác các thuộc tính tự nhiên của đất ; hay cụ thể hơn là quyền khai thác các lợi ích vật chất khác. Trên thực tế, quyền sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện thông qua các quyền năng phái sinh khác mà chủ sở hữu trao cho chủ sử dụng đất như quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp Ngay cả trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện các giao dịch mang tính song phương hay đơn phương, thể hiện ý chí của mình một cách tuyệt đối trong việc lựa chọn và thực hiện giao dịch đi chăng nữa thì đó vẫn không phải là quyền định đoạt. Ví dụ một cá nhân nào đó trước khi chết đã để di chúc trao quyền thừa kế quyền sử dụng đất của mình cho người hàng xóm trong khi vợ con của người để lại di sản vẫn còn sống. Rõ ràng, khi thực hiện giao dịch, người sử dụng đất được tự do ý chí một cách tuyệt đối và rất giống với quyền định đoạt của chủ sở hữu đối với những tài sản thông thường. Cũng vì thế mà đã có không ít quan điểm cho rằng các quyền sử dụng đất ở đây là quyền sở hữu hạn chế. (TS.Lê Xuân Bá (2003), “ Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, NXB Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội, trang 195)[1]. Xét về bản chất, việc người sử dụng đất được tự do ý chí tuyệt đối như ví dụ trên hoàn toàn chỉ là việc họ đang hưởng các quyền của chủ sử dụng đất mà thôi, hoàn toàn không phải quyền định đoạt. Pháp luật đất đai Việt Nam qua các thời kỳ đã chứng minh điều đó. Luật đất đai 1987 về cơ bản hạn chế việc thực hiện các giao dịch đất đai của người sử dụng đất, cụ thể như nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Luật đất đai 1993 đã mở rộng hơn quyền của chủ sử dụng bằng việc thừa nhận cho họ được thực hiện sáu loại giao dịch gồm 9 chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai hiện hành, người sử dụng lại được trao thêm quyền tặng cho. Hình dung một ngày nào đó, Luật đất đai lại được ban hành mới và thu hẹp phạm vi thực hiện hoặc xóa bỏ hoàn toàn các loại giao dịch trên thì rõ ràng người sử dụng đất không thể tự do ý chí như trong ví dụ trên nữa. Điều đó chỉ ra rằng, việc thực hiện các quyền chuyển quyền hay thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung của người sử dụng chỉ là việc họ đang thực hiện các quyền mà chủ sở hữu quy định cho chủ sử dụng đất mà thôi. Và điều đó khẳng định thêm rằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hoàn toàn khác với quyền định đoạt, dù nó được thực hiện trực tiếp bởi chủ thể không phải chủ sở hữu. Khi thực hiện các giao dịch, đặc biệt là những giao dịch có đền bù trong điều kiện thị trường quyền sử dụng đất hiện nay thì không ít người sử dụng đã thu về được những lợi ích vật chất, kinh tế nhất định. Đó cũng chính là cách hiểu rộng hơn về khái niệm quyền sử dụng đất. 1.1.2 Khái niệm quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Như đã phân tích ở trên, đại diện chủ sở hữu đất là Nhà nước trong khi người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất lại là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Vấn đề đặt ra là làm thế nào để chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho các chủ thể nói trên, để làm phát sinh quyền sử dụng đất cho họ. Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định chỉ có hai phương thức để chuyển giao đất, đó là giao đất và cho thuê đất. Đặt cơ sở cho việc tìm hiểu phương thức thuê đất hay quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, ở phần giải thích từ ngữ tại Điều 4 Khoản 1 của Luật đất đai hiện hành quy định “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Như vậy, dựa vào định nghĩa trong luật, ta có thể hiểu quan hệ thuê đất ở đây mang tính dân sự, thương mại, tương tự như các quan hệ thuê tài sản khác trong 10 [...]... hai, chúng ta có quan hệ về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 1.2.2 Nhu cầu điều chỉnh quan hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Xuất phát từ chính đặc điểm và tính chất của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, ta thấy rằng điều chỉnh loại quan hệ này là rất cần thiết và tất yếu Do quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất không phải là loại quan... sở pháp lý cho quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay 25 Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG 2.1 Quy định về bên thuê 2.1.1 Người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam Người sử dụng đất được hiểu là những chủ thể mà pháp luật đất đai dự liệu cho họ có khả năng được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam khi có nhu cầu sử. .. 1.2 Đặc điểm và nhu cầu điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 1.2.1 Đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 15 1.2.1.1 Quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng là một quan hệ vừa mang tính dân sự, thương mại, vừa mang tính hành chính * Tính hành chính: Tính hành chính trong quan hệ thuê đất được thể hiện ở nhiều khía cạnh... sử dụng đất rất nhiều Trung bình, cứ một năm sử dụng đất thuê, người thuê sẽ trả tiền thuê bằng khoảng 0,5% tiền sử dụng đất của người được giao một thửa đất cùng loại và cùng diện tích Tóm lại, cho thuê đất là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và người thuê đất phải trả tiền thuê. .. hữu đất, Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất hay thiết lập quan hệ thuê đất với người sử dụng chính là đang điều phối đất, bảo đảm việc khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất Do đó phải kết hợp cả phương pháp của luật hành chính lẫn dân sự để điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Từ phân tích trên, ta thấy rằng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người. .. Nhà nước thực hiện các công việc trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của mình, các cơ quan quản lý đất đai nói trên đều mang quyền lực Nhà nước khi thiết lập quan hệ pháp luật về thuê đất với người sử dụng đất Vì vậy, quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là quan hệ mang tính hành chính và có sự phụ thuộc của người sử dụng đất vào bên đại diện chủ sở hữu Thứ hai, quyền sử dụng. .. kế hoạch sử dụng đất, quyết định phạm vi quyền phái sinh của chủ sử dụng đất - Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất phải bảo đảm được lợi ích chính đáng của người thuê đất Thông qua hoạt động trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu đã thực hiện được quyền sử dụng đất một cách gián tiếp Có thể nói, người sử dụng đất giữ một... hình thành và phát triển của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng trong pháp luật Việt Nam Quan hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là sản phẩm của hoạt động lập pháp trong một Nhà nước mà đất đai không thuộc quyền sở hữu của các thành phần kinh tế tư nhân Do vậy, ở Việt Nam tất yếu loại quan hệ này chỉ xuất hiện và phát triển từ khi chúng ta quy đất đai về một chủ sở... theo ý chí của Nhà nước Gía đất áp dụng trong hợp đồng thuê cũng là giá do cơ quan Nhà nước ban hành, thời gian sử dụng đất cũng đúng theo quy định của pháp luật Bên thuê đất không thể thỏa thuận thêm hay bớt quyền, nghĩa vụ cũng như giá cả, thời gian sử dụng đất Có thể thấy quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng là quan hệ mang tính hành chính rất rõ, và ở đây tính dân... thể sử dụng đất Việc họ chỉ có thể thuê quyền sử dụng đất từ người khác hay thuê tài sản gắn liền với đất mà không được thuê đất trực tiếp từ Nhà nước đã tạo cho họ tâm lý không ổn định về chỗ ở như các tổ chức nước ngoài khác 30 Tổ chức sử dụng đất ở Việt Nam nói chung có thể là các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp . pháp luật quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 1.2.1 Đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 14 1.2.1.1 Quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người. quản lý đất đai nói trên đều mang quyền lực Nhà nước khi thiết lập quan hệ pháp luật về thuê đất với người sử dụng đất. Vì vậy, quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là. định pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Trên cơ sở các phân tích ở Chương 2, Chương 3 sẽ nêu khái quát yêu cầu hoàn thiện quy định pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người