Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa nhà nước và người sử dụng đất từ thực tiễn tại hà nội luận văn ths luật 6

I HC QUC GIA H NI KHOA LUT CHU TH THU THY PHáP LUậT ĐIềU CHỉNH QUAN Hệ THUÊ ĐấT GIữA NHà NƯớC Và NGƯờI Sử DụNG ĐấT Từ THựC TIễN TạI Hà NộI LUN VN THC S LUT HC H Ni - 2013 I HC QUC GIA H NI KHOA LUT CHU TH THU THY PHáP LUậT ĐIềU CHỉNH QUAN Hệ THUÊ ĐấT GIữA NHà NƯớC Và NGƯờI Sử DụNG ĐấT Từ THựC TIễN TạI Hà NộI Chuyờn ngnh : Lut Kinh t Mó s : 60 38 50 LUN VN THC S LUT HC Cỏn b hng dn khoa hc: PGS.TS PHM HU NGH H Ni - 2013 LI CAM OAN Tụi xin cam oan Lun l cụng trỡnh nghiờn cu ca riờng tụi Cỏc kt qu nờu Lun cha c cụng b bt k cụng trỡnh no khỏc Cỏc s liu, vớ d v trớch dn Lun m bo tớnh chớnh xỏc, tin cy v trung thc Tụi ó hon thnh tt c cỏc mụn hc v ó toỏn tt c cỏc ngha v ti chớnh theo quy nh ca Khoa Lut i hc Quc gia H Ni Vy tụi vit Li cam oan ny ngh Khoa Lut xem xột tụi cú th bo v Lun Tụi xin chõn thnh cm n! NGI CAM OAN Chu Th Thu Thy MC LC Li cam oan Mc lc Danh mc cỏc ký hiu, cỏc ch vit tt M U Chng 1: MT S VN CHUNG V PHP LUT IU CHNH QUAN H THUấ T GIA NH NC V NGI S DNG T 1.1 Khỏi nim quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t 1.1.1 Khỏi nim quyn s dng t, cho thuờ t 1.1.2 Khỏi nim, c im quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t 13 1.2 Nhu cu iu chnh phỏp lut i vi quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t 19 1.3 Ni dung iu chnh phỏp lut i vi quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t 22 1.3.1 Ni dung ca s iu chnh phỏp lut i vi quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t 22 1.3.2 S cn thit iu chnh phỏp lut i vi quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t 24 1.4 Quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t 24 Chng 2: PHP LUT IU CHNH QUAN H THUấ T GIA NH NC V NGI S DNG T: THC TRNG, THC TIN THC HIN TI H NI 28 2.1 Thc trng phỏp lut iu chnh quan h thuờ t v thc tin thc hin ti H Ni 28 2.1.1 Cỏc quy nh v cn c, hỡnh thc, thi hn cho thuờ t 28 2.1.2 Cỏc quy nh v thm quyn, trỡnh t, th tc cho thuờ t 38 2.1.3 Cỏc quy nh v giỏ t 46 2.1.4 Cỏc quy nh v quyn v ngha v ca cỏc ch th quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t 50 2.2 ỏnh giỏ chung thc trng phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t t thc tin thc hin ti H Ni 57 2.2.1 Nhng kt qu t c 57 2.2.2 Nhng hn ch, bt cp v nguyờn nhõn 60 Chng 3: MT S KIN NGH C XUT T NGHIấN CU THC TRNG PHP LUT V IU CHNH QUAN H THUấ T GIA NH NC V NGI S DNG T 68 3.1 nh hng hon thin cỏc quy nh phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t 68 3.2 Mt s kin ngh hon thin cỏc quy nh phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t 69 3.2.1 Hon thin cỏc quy nh v cn c, hỡnh thc, thi hn cho thuờ t 69 3.2.2 Hon thin cỏc quy nh v thm quyn, trỡnh t th tc cho thuờ t 71 3.2.3 Hon thin cỏc quy nh v giỏ t 72 3.2.4 Hon thin cỏc quy nh v quyn v ngha v ca cỏc ch th quan h thuờ t gia nh nc v ngi s dng t 73 KT LUN 76 TI LIU THAM KHO 78 DANH MC CC T VIT TT BTNMT : B Ti nguyờn v Mụi trng CP : Chớnh ph N : Ngh nh NQ : Ngh quyt Q : Quyt nh WTO : T chc Thng mi th gii TT : Thụng t UBND : y Ban nhõn dõn M U Tớnh cp thit ca ti Qua mt quỏ trỡnh phỏt trin lõu di, quan h t ca nc ta ó ng theo tng thi k lch s, ngy mt hon thin hn trờn c s phỏp nh, c phỏp lut bo m cỏc mi quan h c th gia Nh nc vi nhõn dõn, gia cỏc t chc cỏ nhõn vi v vi Nh nc, mt s quan h vi t chc v cỏ nhõn nc ngoi Trong nn kinh t th trng nh hng xó hi ch ngha, cỏc mi quan h phỏt sinh lnh vc t ngy cng phc v a dng Quan h t khụng ch l quan h khai thỏc chinh phc t nhiờn m cũn l cỏc quan h kinh t xó hi v s hu v s dng mt loi t liu sn xut c bit quan trng phự hp vi quỏ trỡnh i mi kinh t, ng v Nh nc luụn quan tõm n v t v ó ban hnh nhiu bn phỏp lut qun lý t ai, iu chnh cỏc mi quan h v t ai, ú cú quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Tuy nhiờn, t tham gia vo tt c cỏc hot ng kinh t xó hi nờn cỏc quan h t luụn cha ng nhng phc tp, nhy cm v mang tớnh thi s ũi hi phi cú s gii quyt kp thi m bo c cỏc li ớch ca ngi s dng t va phi gi c th n nh lõu di Lut t nm 2003 c Quc hi thụng qua ngy 26 thỏng 11 nm 2003 ó trao cho ngi s dng t cỏc quyn v li ớch cng nh ngha v phự hp vi c ch th trng Giao t, cho thuờ t l mt nhng cụng c quan trng qun lý nh nc v t ai, l tin khai thỏc, s dng t nhm phỏt trin kinh t - xó hi theo quy hoch, k hoch ó c cp cú thm quyn phờ duyt t cho thuờ v c bn l phự hp vi quy hoch, k hoch s dng t c xột duyt v quỏ trỡnh chuyn i c cu u t, c cu lao ng v bo m quc phũng - an ninh Tuy nhiờn, tỡnh trng t cho thuờ s dng khụng ỳng mc ớch, vi phm phỏp lut, gm gi t, chm a vo s dng hoc chuyn nhng d ỏn cũn xy nhiu a phng dn n lóng phớ t v gõy bt bỡnh d lun Nhiu a phng cũn thiu cõn nhc vic cho thuờ t ti cỏc khu vc nhy cm, vựng biờn gii Do ú, vic tỡm hiu v h thng húa nhng lý lun v phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t cng s giỳp chỳng ta khc phc c nhng thiu sút, bt cp nờu trờn, to c s tip tc hon thin hnh lang phỏp lý v quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Xut phỏt t nhng lý trờn tụi ó chn ti: Phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t t thc tin ti H Ni lm ti nghiờn cu lun Tỡnh hỡnh nghiờn cu ca ti n nay, thuờ t m c th l ti v quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t ó thu hỳt c s quan tõm nhiu hn ca gii nghiờn cu khoa hc xó hi núi chung v gii nghiờn cu khoa hc lut núi riờng di nhiu phng din khỏc Tuy nhiờn, õy l mt ti khú v l mt chuyờn nghiờn cu chuyờn ngnh hp Hn na, ti ny dng nh cha c nghiờn cu mt cỏch cú h thng, y v ton din nc ta Cú mt s cụng trỡnh, bi vit nghiờn cu trc tip hoc giỏn tip n hot ng thuờ t, cú th cp mt s cụng trỡnh tiờu biu nh: Bn v quyn v ngha v ca ngi s dng t ca tỏc gi TS Nguyn Quang Tuyn i hc Lut v Nguyn Xuõn Trng V chớnh sỏch phỏp ch, Tng cc Qun lý t ai, B Ti nguyờn mụi trng; Cn iu chnh thm quyn giao t, cho thuờ t ca tỏc gi Phựng Hng Tp Ti Nguyờn v Mụi trng, s 15/2011; Phỏp lut v thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Vit Nam Lun thc s Lut hc ca Trn Bỡnh Trng nm 2006; Giao t, cho thuờ t, trng hp no cn u giỏ? ca Lut s Lờ Vn i ngy 15/4/2011 Ngun Chinhphu.vn Nhỡn chung, cỏc cụng trỡnh, bi bỏo trờn u nghiờn cu v cho thuờ t mc v phm vi khỏc v nhỡn chung ó gúp phn to nhng c s lý lun chung v qun lý t núi chung v thuờ t núi riờng Tuy nhiờn, cho n ny cha cú d ỏn, ti, cụng trỡnh khoa hc no trung nghiờn cu, ỏnh giỏ sõu v cỏc quy nh, c ch iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Vi mong mun c tip cn t tng quan chớnh sỏch, phỏp lut v quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t, nhn din nhng bt cp cũn hn ch vic iu chnh quan h phỏp lut ny, tỏc gi ó tip tc nghiờn cu v ny v trờn c s ú s xut nh hng v mt s gii phỏp nhm gúp phn hon thin phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Mc ớch nghiờn cu Lun cú mc ớch nghiờn cu l ch nhng im cũn thiu sút, hn ch ca khung phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Vit Nam trờn c s ỏnh giỏ thc trng phỏp lut v thc hin phỏp lut ti mt a phng T ú xut cỏc gii phỏp nhm bo m vic nõng cao hiu qu thi hnh, ỏp dng cỏc ch nh iu chnh quan h phỏp lut t ny trờn thc t T mc tiờu chung, nghiờn cu ti ny, Lun t nhng mc ớch nghiờn cu ch yu nh sau: - H thng, hp nhng c s lý lun chung v quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t - Phõn tớch bn cht ca quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t; - ỏnh giỏ thc trng phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Vit Nam hin qua cỏc quy nh hin hnh v cn c, hỡnh thc, thi hn cho thuờ t; V thm quyn, trỡnh t, th tc cho thuờ t; Quy nh v giỏ t; Quy nh v quyn v ngha v ca cỏc ch th quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t - Phõn tớch ỏnh giỏ thc tin thc hin phỏp lut iu chnh quan h cho thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t ti thnh ph H Ni, ch nhng thiu sút, bt cp ca vic thc hin phỏp lut lnh vc ny - Sau ỏnh giỏ s a nhng kin ngh nhm hon thin phỏp lut v bo m thc hin phỏp lut v iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t i tng nghiờn cu v phm vi nghiờn cu i tng nghiờn cu ca Lun l cỏc bn phỏp lut, thc tin thi hnh phỏp lut iu chnh v quan h thuờ t gia nh nc v ngi s dng t trờn a bn thnh ph H Ni Phm vi nghiờn cu: Quan h t trc ht l quan h gia ngi vi ngi vi vic s hu, qun lý v s dng t Cỏc quan h ny rt a dng v phc tp, nú xut hin trờn c s ch s hu t ca mi ch kinh t, xó hi Nh vy, quan h phỏp lut t ai, trc ht l quan h gia ch s hu vi cỏc ch s dng c th v gia cỏc ch s dng vi nhau, c cỏc quy phm phỏp lut iu chnh Mt khỏc, phỏp lut v quan h thuờ t l mt ti cú ni hm nghiờn cu rng, nhiờn khuụn kh cú hn ca mt bn Lun Thc s Lut hc, ngi vit ch cp n phm vi quan h thuờ t gia Nh nc - ch s hu ton dõn v t v ngi s dng t t thc tin thi hnh phỏp lut iu chnh v quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t trờn a bn thnh ph H Ni Phng phỏp nghiờn cu Lun vn dng phng phỏp lun vt bin chng, vt lch s ca ch ngha Mỏc - Lờnin, nhng quan im chớnh tr ca ng Cng sn tin thuờ t trc cho c thi gian Do vy, nu ta nhn chuyn nhng t thuờ thỡ ú, t cú ngun gc thuờ ca Nh nc s thuc loi t nhn chuyn quyn hp phỏp t ngi khỏc Theo ú, t ny s c phộp tham gia giao dch chuyn i quyn s dng Rừ rng cú s khụng bỡnh ng gia ch th trc tip thuờ t t Nh nc vi ch th nhn chuyn nhng quyn s dng t thuờ vic thc hin giao dch chuyờn i quyn s dng t, iu ny l khụng hp lý t nhn trc tip t Nh nc trng hp ny s ớt quyn hn t nhn t cỏc ch th s dng khỏc Thit ngh, chỳng ta cn iu chnh quy nh phỏp lut theo hng hoc khụng cho phộp t cú ngun gc t t thuờ c chuyn i, hoc m rng quyn cho t thuờ ca Nh nc c phộp tham gia giao dch chuyn i quyn s dng Kt lun Chng Qua nhng phõn tớch, ỏnh giỏ Chng chỳng ta cú th thy c tng th cỏc quy nh hin hnh ca phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Bờn cnh nhng im mi nhm khc phc nhng hn ch ca nhng quy nh ti cỏc Lut t trc õy v t c mt s hiu qu nht nh, úng gúp vo s phỏt trin kinh t - xó hi ú, cú nhng quy nh cũn hn ch v bt cp, to khú khn quỏ trỡnh ỏp dng trờn thc t, cha iu chnh c ht nhng quan trng phỏt sinh quỏ trỡnh iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t T nhng phõn tớch ỏnh giỏ trờn, chỳng ta a c kin ngh nhm hon thin phỏp iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t nc ta hin 67 Chng MT S KIN NGH C XUT T NGHIấN CU THC TRNG PHP LUT V IU CHNH QUAN H THUấ T GIA NH NC V NGI S DNG T 3.1 nh hng hon thin cỏc quy nh phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Trong quỏ trỡnh xõy dng v hon thin h thng lut iu chnh hot ng ny, chỳng ta cng cn hng ti mc tiờu mt h thng lut mang tớnh ỏp dng cao v va cú tớnh d liu nht nh Tỏc gi lun cho rng, vic hon thin mng phỏp lut v lnh vc ny cn da trờn mt s nh hng ch yu nh sau: Th nht, hon thin v phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t da trờn vic quỏn trit quan im ch o ca ng v tip tc i mi chớnh sỏch, phỏp lut t thi k y mnh cụng nghip húa, hin i húa t nc theo hng khng nh s hu ton dõn v t ai, m rng quyn s dng t cho ngi s dng t Th hai, hon thin phỏp lut v quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t phi m bo s tng thớch, thng nht, ng b vi cỏc quy nh ca cỏc o lut liờn quan nh Lut u t, Lut v nh Mt khỏc, hon thin phỏp lut v quan h gia Nh nc v ngi s dng t mi quan h tng th v hon thin h thng phỏp lut núi chung v hon thin h thng phỏp lut dõn s, phỏp lut t núi riờng, cú nh vy mi khc phc c tỡnh trng mõu thun gia cỏc bn quy phm phỏp lut ca Nh nc Th ba, hon thin phỏp lut v quan h gia Nh nc v ngi s dng t hng vo sa i, b sung cỏc quy nh v cn c, thm quyn, v giỏ t, quyn ca ngi s dng t t mi quan h vi chng trỡnh tng th v ci cỏch hnh chớnh ca Chớnh ph 68 3.2 Mt s kin ngh hon thin cỏc quy nh phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Tip tc hon thin cỏc quy nh ca Lut t 2003 v quan h phỏp lut v quan h gia Nh nc v ngi s dng t cn b sung mt s cỏc quy nh v nhng ni dung nh sau: 3.2.1 Hon thin cỏc quy nh v cn c, hỡnh thc, thi hn cho thuờ t Th nht, cn b sung quy nh v thm nh quy hoch, k hoch s dng t Lut t Quy hoch, k hoch s dng t ca c nc B Ti nguyờn v Mi trng t chc thc hin lp phi c thm nh trc trỡnh Chớnh ph Quy nh ca phỏp lut hin hnh khụng giao c quan thm nh quy hoch, k hoch s dng t ca c nc B Ti nguyờn v Mụi trng t chc thc hin lp trc trỡnh Chớnh ph cho ý kin bo m cú s phn bin mt cỏch khỏch quan thỡ cn quy nh cú c quan thm nh hoc hi ng thm nh c lp quy hoch, k hoch s dng t ca c nc B Ti nguyờn v Mụi trng t chc lp trc trỡnh Chớnh ph Vic thm nh quy hoch, k hoch s dng t trc trỡnh Chớnh ph cho ý kin s bo m tớnh thng nht, ng b ca quy hoch, k hoch, ng thi bo m nhu cu s dng t ca cỏc ngnh, cỏc cp, cỏc a phng c phn ỏnh y trờn c s cõn i hp lý Vic thm nh ca Hi ng cng giỳp cho vic thm tra ca cỏc c quan Quc hi i vo trng tõm, chn ỳng cỏc cn lm rừ hon thin Hi ng thm nh Th tng Chớnh ph quyt nh bao gm thnh phn i din ca cỏc b, ngnh, c quan hu quan, cỏc chuyờn gia, nh khoa hc, i din y ban Kinh t T thc tin hin nay, cn sa i cn c giao t, cho thuờ t theo hng: ch cn c vo quy hoch, k hoch s dng t, cỏc quy hoch 69 ngnh, lnh vc cng phi lp theo quy hoch, k hoch s dng t, nu lp trc thỡ phi iu chnh li cho phự hp vi quy hoch, k hoch s dng t Ngoi ra, tng cng hiu qu s dng t, tit kim, chng lóng phớ, tiờu cc nờn thay bin phỏp hnh chớnh ny bng bin phỏp kinh t nh pht tin i vi nhng trng hp khụng s dng ỳng mc ớch c thuờ Bờn cnh ú, cn b sung quy nh v iu kin cho thuờ t, cú tiờu thm nh nhu cu s dng t trc cho thuờ t nh nh u t phi ký qu c cho thuờ t thc hin d ỏn u t; b sung iu kin hn ch vic cho thuờ t thc hin d ỏn u t ti cỏc khu vc nhy cm, khu vc biờn gii Th hai, vic t chc u thu, u giỏ t cn phi c tin hnh nghiờm tỳc, cụng khai minh bch trờn cỏc phng tin thụng tin ti chỳng, cú s giỏm sỏt cht ch ca cỏc c quan cú thm quyn to qu t sch quỏ trỡnh cho thuờ t Th ba, cn thng nht gia thi hn thuờ t u t (nh u t nc ngoi) thc hin d ỏn nh , ó tr tin thuờ mt ln theo giỏ th trng (70 nm) vi thi hn hot ng ghi giy phộp u t (50 nm) Vỡ theo quy nh ti iu 52 Lut u t, thỡ thi hn hot ng ca d ỏn cú u t nc ngoi phự hp vi yờu cu hot ng d ỏn nhng khụng quỏ 50 nm; trng hp cn thit Chớnh ph quyt nh thi hn di hn i vi d ỏn nhng khụng quỏ 70 nm Tuy nhiờn, theo quy nh ca phỏp lut t ai, thi hn s dng t c xem xột trờn c s d ỏn nhng khụng quỏ 50 nm (iu 67 Lut t ai) Trng hp nh u t nc ngoi thc hin d ỏn nh (ó tr tin mt ln) thỡ thi hn s dng t l 70 nm v c gia hn nhiu ln (iu 32 Ngh nh s 84/2007/N-CP) Ngoi ra, quy nh rừ vic gia hn thi gian thuờ t i vi d ỏn nh 70 ó tr tin mt ln theo giỏ th trng theo hng Lut húa quy nh ti iu 32 ca Ngh nh s 84/2007/N-CP, c th Thi hn thuờ t trng hp quy nh ti khon iu ny l 70 nm v nu cú nhu cu thỡ c gia hn s dng nhiu ln, mi ln khụng quỏ 70 nm Vi quy nh nh trờn, vụ hỡnh chung l c s dng n nh lõu di 3.2.2 Hon thin cỏc quy nh v thm quyn, trỡnh t th tc cho thuờ t V trỡnh t th tc cho thuờ t, t thc trng quy nh cha c th v c quan chu trỏch nhim tha thun a im, ta cn quy nh c th c quan c y ban nhõn dõn cp tnh giao nhim v tha thun a im l c quan no Bi trng hp t cha gii phúng mt bng, ngi thuờ t s lỳng tỳng khụng bit phi liờn h c quan no hai c quan l T chc phỏt trin qu t v c quan cũn li C quan cũn li ny khụng cú bn phỏp lut no gi rừ tờn c Yờu cu c th hoỏ c quan no trng hp ny nhm bo m quyn li cho bờn i thuờ, gúp phn lm th tc cho thuờ rừ rng minh bch hn v trỏnh tỡnh trng nhng nhiu ca c quan qun lý t Mt khỏc, v thi gian thm nh, xột duyt h s Mc dự Lut t cú quy nh khong thi gian nht nh c quan qun lý t xột duyt, thm nh h s xin thuờ t cng nh thc hin vic cho thuờ Tuy nhiờn, thi gian ny trờn thc t thng kộo di hn rt nhiu Do vy, cn cú c ch bo m thc hin tt quy nh ny, hoc thay i ni dung ny t lut R soỏt, sa i b sung cỏc quy nh v th tc hnh chớnh, theo ú, sa i Lut t theo hng ch quy nh cỏc nguyờn tc chung vic thc hin th tc hnh chớnh v phõn cp vic quy nh v trỡnh t, th tc gn vi trỏch nhim gii quyt cho phự hp vi iu kin c th v tng giai on, phự hp vi ch trng ci cỏch hnh chớnh Tip tc n gin th tc 71 hnh chớnh theo hng lng ghộp cỏc th tc v u t, xõy dng, ti chớnh, t vic thc hin cỏc d ỏn cú s dng t m bo yờu cu qun lý v thun tin cho ngi dõn v doanh nghip; Nh nc t chc lp quy hoch xõy dng chi tit 1/2000, cụng b cụng khai cỏc nh u t ch ng lp d ỏn C th, cn hn ch v din tớch, loi t, chuyn t nụng nghip, lõm nghip sang mc ớch phi nụng nghip, nht l t , t kinh doanh dch v, sõn gofl i vi thm quyn cho thuờ t ca cp tnh; b quy nh thm quyn cho thuờ t ca cp xó vỡ thc t hin qu t cụng ớch khụng cũn nhiu, d phỏt sinh tiờu cc; ng thi giao cho B trng B Ti nguyờn v Mụi trng thc hin thm quyn ca Th tng Chớnh ph Trung ng v cho thuờ t 3.2.3 Hon thin cỏc quy nh v giỏ t T nhng bt cp, hn ch v giỏ t quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t, ta hng ti cỏc gii phỏp cn m rng ỏp dng bin phỏp u giỏ, u thu quyn s dng t Nh nc giao cho cỏc t chc, cỏ nhõn cú nhu cu s dng t Theo quy nh hin hnh ti Quyt nh s 216/2005/Q-TTg ngy 31/8/2005 ca Th tng Chớnh ph ban hnh quy ch bỏn u giỏ quyn s dng t giao t, cho thuờ t thỡ phm vi cũn rt hp v cha to s bỡnh ng gia cỏc ch th vic tip cn s dng t Thc tin nghiờn cu kinh nghim cỏc nc cho thy vic s dng hỡnh thc u thu, u giỏ khụng ch m bo giỏ t th trng quyt nh m cũn l gii phỏp gim thiu tham nhng c ch xin cho thm quyn quyt nh hnh chớnh thuc v mt ngi, cng nh s nhng nhiu ca i ng cỏn b qun lý nh nc v th tc hnh chớnh 72 Th hai, cn thu hp phm vi ỏp dng khung giỏ t Nh nc ban hnh Bi giỏ t cỏc quan h phi cỏc bờn t quyt nh, Nh nc khụng can thip vo vic xỏc nh giỏ ca cỏc bờn Khung giỏ t Nh nc a ch mang cú ý ngha tham kho i vi cỏc bờn v ch cú giỏ tr vic xỏc nh ngha v ti chớnh ngi s dng t phi toỏn cho Nh nc nh thu, l phớ 3.2.4 Hon thin cỏc quy nh v quyn v ngha v ca cỏc ch th quan h thuờ t gia nh nc v ngi s dng t V quyn ca nh u t nc ngoi: Theo quy nh ca phỏp lut v t ai, doanh nghip cú u t nc ngoi ch c s dng t thụng qua hỡnh thc Nh nc cho thuờ t, thuờ li t khu cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t hoc nhn gúp bng quyn s dng t thc hin cỏc d ỏn u t Sau Lut t nm 2003 c ban hnh, Lut u t nm 2005 ó thay th Lut u t nc ngoi nm 2000 v Lut Khuyn khớch u t nc nm 1998 nờn mt s quy nh ca Lut t (2003) khụng cũn phự hp vi Lut u t (2005) Mt khỏc, sau Vit Nam gia nhp T chc Thng mi th gii (WTO), chỳng ta cam kt tng bc to mt sõn chi bỡnh ng gia cỏc doanh nghip nc vi doanh nghip nc ngoi T thc t trờn, cn nghiờn cu b sung quyn c th chp ti cỏc ngõn hng nc ngoi v m rng, bỡnh ng cỏc quyn ca nh u t nc, nc ngoi Tuy vy, ni dung ny cn c thc hin theo mt l trỡnh cht ch phự hp vi cam kt ca Vit Nam gia nhp WTO v phự hp vi cỏc iu c quc t m Vit Nam ó ký kt hoc tham gia v phự hp vi Lut u t (2005) ó c Quc hi ban hnh Sa i quy nh theo hng m rng quyn ca ngi s dng t thuờ tr tin thuờ t hng nm 73 Theo quy nh hin nay, ngi s dng t thuờ t tr tin thuờ t hng nm khụng cú quyn chuyn nhng, cho thuờ li, gúp bng giỏ tr quyn s dng t, th chp bo lónh bng giỏ tr quyn s dng t Tuy nhiờn vic np tin s dng t hng nm v c bn thng khụng nh hng nhiu n quyn phỏt trin t sut thi gian thuờ t so vi hỡnh thc tr tin thuờ mt ln Núi cỏch khỏc, cho dự tr tin hng nm, tr cú vi phm vic s dng t dn n b thu hi t hoc nh nc thu hi t cỏc trng hp nht nh khỏc (nhng trng hp thu hi ny ỏp dng cho c hỡnh thc tr tin thuờ mt ln hoc giao t), ngi thuờ t cú quyn s dng t sut thi hn thuờ Bi vy, trờn thc t, nhu cu chuyn quyn thuờ t ny, dựng quyn thuờ gúp hp tỏc vi i tỏc l rt ph bin v khớa cnh no ú cng l nhu cu chớnh ỏng ca ca ngi s dng t Nhu cu ny ngy cng tng lờn phỏt sinh t thc t c quan cú thm quyn ca nh nc cú th khụng tụn trng trit quyn la chn hỡnh thc s dng t (giao t hoc thuờ t, thuờ t tr tin mt ln hoc thuờ t tr tin hng nm) Do khụng c phộp chuyn nhng quyn s dng t thuờ tr tin hng nm, trờn thc t, chuyn giao quyn s dng t ny cỏc bờn liờn quan ó phi tin hnh chuyn nhng chui theo hỡnh thc khỏc chng hn nh hp tỏc u t, hp tỏc kinh doanh Ngi s dng t hp phỏp thc cht khụng cũn s dng t na m ó chuyn cho nhng ngi tham gia hp tỏc kinh doanh vi mỡnh iu ny ớt nhiu gõy s khú khn hot ng qun lý s dng t ca nh nc vi cỏc i tng ny Hn na, nh nc cú th s cú tht thu thu i vi cỏc thu nhp m ngi s dng t ny nhn c chuyn giao quyn s dng t cho cỏc i tỏc ca h Do vy, nu cho phộp cỏc ch th s dng t tr tin hng nm c chuyn nhng s lm tng khon thu cho ngõn sỏch nh nc, trỏnh c 74 tỡnh trng trn thu ca cỏc ch th ny, to s minh bch v thun li hot ng qun lý nh nc vi ngi s dng t thc khớa cnh phỏp lý, quyn s dng t i v bn cht núi chung cú th coi l mt quyn ti sn - mt loi ti sn giao dch dõn s Vỡ vy, khụng nờn da vo c im t thuờ tr tin hng nm ph nhn bn cht ti sn ny L mt loi ti sn, quyn s dng t thuờ cn c phộp trao i, chuyn giao 75 KT LUN Trong quỏ trỡnh hi nhp v phỏt trin kinh t quc t, cỏc chớnh sỏch phỏp lut v t cú v trớ c bit quan trng, õy luụn c xem l ln, phc tp, tỏc ng trc tip n kinh t, chớnh tr, xó hi, s n nh v phỏt trin ca t nc T thc tin thc hin gn mi nm thc hin Lut t nm 2003 ó cho thy, cựng vi vic thi hnh ng b cỏc chớnh sỏch, phỏp lut v t ai, vic iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t l rt cn c quan tõm, gii quyt Do ú, lun ó i sõu vo vic nghiờn cu nhng lý lun c bn v phỏp lut iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Cỏc khỏi nim quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t cng ó bc u c tip cn v phõn tớch, ỏnh giỏ Vic nm bt cỏc thut ng, khỏi nim cựng vi c im, tớnh cht ca quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t giỳp chỳng ta nhn thc c vai trũ v s cn thit vic iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t bng phỏp lut Qua vic phõn tớch, ỏnh giỏ thc trng cho thy trỡnh t, th tc cho thuờ t ó c thc hin theo ỳng quy nh; tng bc khc phc tỡnh trng cho thuờ t trỏi thm quyn, khụng ỳng i tng t c cho thuờ v c bn l phự hp vi quy hoch, k hoch s dng t c xột duyt v quỏ trỡnh chuyn i c cu u t, c cu lao ng v bo m quc phũng an ninh Tuy nhiờn, bờn cnh nhng kt qu t c thỡ vic thi hnh Lut t lnh vc iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t cũn nhiu hn ch: Tỡnh trng t cho thuờ s dng khụng ỳng mc ớch, vi phm phỏp lut, gm gi t, chm a vo s dng cũn xy nhiu a phng dn n lóng phớ t v gõy bt bỡnh d lun V giỏ t, c coi l cụng c qun lý ca Nh nc v l phng thc ngi s dng t tip cn vi c ch th trng, ng thi cng l cụng c 76 ngi s dng t thc hin ngha v ca mỡnh i vi Nh nc v Nh nc s dng giỏ t iu chnh quan h phỏp lut t theo quy nh ca phỏp lut cũn tn ti nhiu bt cp, hn ch, nh hng khụng nh n vic iu chnh quan h ny Xut phỏt t thc t trờn, thi gian ti, Lut t sa i cn b sung nhng quy nh c th liờn quan n vic cho thuờ t nh: quy nh c th v cn c cho thuờ t; hỡnh thc, thi hn, thm quyn cho thuờ t; xỏc nh rừ khung giỏ t v y mnh ci cỏch th tc hnh chớnh liờn quan n cho thuờ tVic sa i ny khụng ch gúp phn to nờn s ng b ca h thng phỏp lut m cũn to ngun lc cho t ai, m bo hi hũa li ớch ca Nh nc, ngi s dng t v nh u t c bit, iu cn thit t l phi sa i ton din Lut t nhm khc phc nhng tn ti bt cp nờu trờn, ng thi ỏp ng yờu cu phỏt trin kinh t - xó hi ca t nc giai on sp ti 77 TI LIU THAM KHO TS Lờ Xuõn Bỏ (Ch biờn) 2003, S hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS cụng cuc i mi Vit Nam, Nxb Khoa hc v K thut, tr83 Phm Vn Bng, Vin Khoa hc Phỏp lý, Hon thin phỏp lut v xỏc nh giỏ t c ch th trng B Ti nguyờn v Mụi trng (2009), Thụng t s 14/2009/TT - BTNMT ngy 01/10/2009 B Ti nguyờn v Mụi trng quy nh chi tit v bi thng, h tr, tỏi nh c v trỡnh t, th tc thu hi t, giao t, cho thuờ t B Ti nguyờn v Mụi trng (2009), Thụng t s 19/2009/TT BTNMT ngy 2/11/2009 ca B Ti nguyờn v Mụi trng quy nh chi tit vic lp, iu chnh v thm nh quy hoch, k hoch s dng t B Ti nguyờn v Mụi trng (2011), Bỏo cỏo tng kt qu thi hnh Lut t B T Phỏp, Vin Khoa hc Phỏp lý (2006), T in Lut hc, Nxb T in Bỏch Khoa v Nxb T phỏp, tr 665 Chớnh ph (2004), Ngh nh 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 ca Chớnh ph v thi hnh Lut t nm 2003 Chớnh ph (2004), Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t Chớnh ph (2004), Ngh nh s 198/2004/N - CP ngy 03/12/2004 ca Chớnh ph v thu tin s dng t 10.Chớnh ph (2005), Ngh nh s 121/2010/N-CP ngy 30/12/2010 v sa i, b sung mt s iu ca 142/2005/N-CP ngy 14/11/2005 v thu tin thuờ t, thuờ mt nc 11.Chớnh ph (2005), Ngh nh s 142/2005/N-CP ngy 14/11/2005 ca Chớnh ph v thu tin thuờ t, thuờ mt nc 78 12.Chớnh ph (2007), Ngh nh s 123/2007/N - CP ngy 27/ 7/2007 ca Chớnh ph sa i, b sung mt s iu Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t 13.Chớnh ph (2009), Ngh nh s 69/2009/N - CP ngy 13/8/2009 quy nh b sung v quy hoch s dng t, giỏ t, thu hi t, bi thng, h tr v tỏi nh c 14.Chớnh ph (2010), Ngh nh s 120/2010/N - CP ngy 30/12/2010 V sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 198/2004/N-CP ngy 03/12/2004 ca Chớnh ph v thu tin s dng t 15.Chớnh ph (2013), Ngh quyt s 06/NQ - CP ngy 09/01/2013 ca Chớnh ph v Quy hoch s dng t n nm 2020 16.PGS.TS Trn Th Minh Chõu (2006), S phõn nh ca Nh nc gia quyn s hu v quyn s dng t nhng cn nghiờn cu, Hi tho: Tip tc i mi chớnh sỏch, phỏp lut t thi k cụng nghip húa, hin i húa t nc, Vin nghiờn cu lp phỏp v Qu Rosa Luxemburg (CHLB c) t chc vo ngy 28 - 29/6/2011 ti Hi Phũng 17.Lut s V Vn i (2011), Giao t, cho thuờ t, trng hp no cn u giỏ ngun Chinhphu.vn 18.Phựng Hng, Cn iu chnh thm quyn giao t, cho thuờ t, Tp Ti Nguyờn v Mụi trng, s (15/2011) 19.Quc Hi (1995), B Lut Dõn s, H Ni 20.Quc Hi (1998), Lut sa i b sung mt s iu ca Lut t ai, H Ni 21 Quc Hi (2001), Lut sa i b sung mt s iu ca Lut t ai, H Ni 22.Quc Hi (2003), Lut t 2003, H Ni 23.Quc Hi (2005), Lut u t, H Ni 24 Quc hi (2005), B Lut Dõn s, H Ni 79 25.Th tng Chớnh ph (2005), Quyt nh s 216/2005/Q -TTg ngy 31/8/2005 ca Th tng Chớnh ph ban hnh quy ch bỏn u giỏ quyn s dng t giao t, cho thuờ t 26.TS Nguyn Quang Tuyn, i hc Lut v Nguyn Xuõn Trng, V chớnh sỏch phỏp ch, Tng cc Qun lý t ai, B Ti nguyờn mụi trng, Bn v quyn v ngha v ca ngi s dng t 27.Nguyn Xuõn Trng, V Chớnh sỏch v Phỏp ch, Tng cc Qun lý t ai, B Ti nguyờn v Mụi trng (2009), Chuyờn : Thc trng giao t, cho thuờ t u t bt ng sn v xut cỏc gii phỏp gúp phn phỏt trin th trng bt ng sn - Ti liu xõy dng ỏn Phỏt trin th trng bt ng sn 28.y ban nhõn dõn thnh ph H Ni (2012), Quyt nh s 15/2012/QUBND ngy 4/7/2012 Ban hnh quy nh v xỏc nh n giỏ cho thuờ t trờn a bn thnh ph H Ni 29.y ban nhõn dõn thnh ph H Ni (2012), Quyt nh s 51/2012/Q UBND ngy 28/12/2012 v vic ban hnh quy nh giỏ cỏc loi t trờn a bn Thnh ph H Ni nm 2013 30.y ban nhõn dõn thnh ph H Ni (2013), Quyt nh s 32/2013/Q UBND v vic iu chnh b sung Bng giỏ cỏc loi t kốm theo Quyt nh s 51/2012/Q - UBND ngy 28 /12 /2012 v vic ban hnh quy nh giỏ cỏc loi t trờn a bn Thnh ph H Ni nm 2013 31.Vin ngụn ng (2000), T in Ting Vit, Trỡnh t c hiu l s xp xp ln lt theo th t trc sau, Nxb Nng, tr 1037 32.TS Nguyn Ngc Vinh, i hc Kinh t TPHCM, a dng húa quyn s hu t ai, nhng cn bn lun,Tp Phỏt trin & Hi nhp s (19) Thỏng - 4/2013 80 33.GS.TSKH ng Hựng Vừ, Cụng hu t v nguy c tham nhng http://tuanvietnam.vietnamnet.vn/2010-09-23-cong-huu-dat-dai-vanguy-co-tham-nhung 34.Nguyn Nh í (1999), i T in Ting Vit, Nxb Vn hoỏ Thụng tin, tr1381 81 [...]... lý luận cơ bản về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất như khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất, khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Luận văn đã đánh giá thực trạng của pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cụ thể như phân tích các quy định hiện hành điều chỉnh quan. .. chính của Luận văn gồm có ba phần: Chương 1 Một số vấn đề chung về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Chương 2 Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất: Thực trạng, thực tiễn áp dụng tại Hà Nội Chương 3 Một số kiến nghị được đề xuất từ nghiên cứu thực trạng pháp luật về điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 6... hình thành và xu hương phát triển pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam đã tạo nền tảng để chúng ta đi sâu hơn các vấn đề pháp lý cụ thể trong Chương 2 27 Chương 2 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT: THỰC TRẠNG, THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất và thực tiễn thực hiện tại. .. cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước cho suốt thời gian thuê 16 1.1.1.4 Đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Từ những phân tích và lập luận cũng như chỉ ra bản chất của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, có thể thấy quan hệ này có những đặc điểm cơ bản như sau:  Quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng. .. phối đất, bảo đảm việc khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất Do đó phải kết hợp cả phương pháp của luật hành chính lẫn dân sự để điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Từ nhu cầu cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, phân tích trên, ta thấy rằng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước. .. sự điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Thứ hai, xuất phát từ đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ra đời từ quy định thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất – một sản phẩm của hoạt động lập pháp nên việc đặt ra khung pháp lý để điều chỉnh quan hệ thuê đất là điều tất yếu và sẽ giúp quan hệ đất đai này phát triển một cách cân bằng, hài hòa lợi... toàn dân về đất đai nên quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài  Quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng là một quan hệ vừa mang tính dân sự, thương mại, vừa mang tính hành chính Với vai trò là cơ quan đại... Khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng được nêu ra và phân tích gắn liền với các đặc điểm của quan hệ này Việc nắm bắt các thuật ngữ, khái niệm cùng với đặc điểm, tính chất của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất giúp chúng ta nhận thức được vai trò và sự cần thiết trong việc điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất bằng pháp luật Ngoài... các quy định liên quan đến vấn đề cho thuê đất ở nước ta được thể hiện cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003 và các lần sửa đổi bổ sung; các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 1.1.1.3 Khái niệm quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa người với người với nhau trong... lại, quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là quan hệ do các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh, trong đó các bên tham gia quan hệ đều có quyền chủ thể và nghĩa vụ pháp lý mà quyền và nghĩa vụ này được Nhà nước đảm bảo thực hiện Quan hệ cho thuê đất được phát sinh qua hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất ... H NI KHOA LUT CHU TH THU THY PHáP LUậT ĐIềU CHỉNH QUAN Hệ THUÊ ĐấT GIữA NHà NƯớC Và NGƯờI Sử DụNG ĐấT Từ THựC TIễN TạI Hà NộI Chuyờn ngnh : Lut Kinh t Mó s : 60 38 50 LUN VN THC S LUT HC Cỏn b... ngha, cỏc mi quan h phỏt sinh lnh vc t ngy cng phc v a dng Quan h t khụng ch l quan h khai thỏc chinh phc t nhiờn m cũn l cỏc quan h kinh t xó hi v s hu v s dng mt loi t liu sn xut c bit quan trng... iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t Vi mong mun c tip cn t tng quan chớnh sỏch, phỏp lut v quan h thuờ t gia Nh nc v ngi s dng t, nhn din nhng bt cp cũn hn ch vic iu chnh quan h phỏp