hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
2.1.1.1. Quyền và nghĩa vụ Nhà nước
Trong quan hệ đất đai nói chung và quan hệ pháp luật thuê đất nói riêng, Nhà nước tham gia với tư cách thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là bên cho thuê trong quan hệ thuê tài sản.
Với cả hai tư cách như vậy, Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có quyền ban hành các quy định về quản lý và sử dụng đất, quyền chuyển giao đất cho các chủ thể khác cũng như thu hồi lại, quyết định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là việc Nhà nước sắp xếp, phân bổ lại các diện tích đất theo những mục đích sử dụng nhất định nhằm bảo đảm cho việc khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất. Trên cơ sở mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước tính toán và xác định, người sử dụng phải sử dụng đất đúng mục đích đó.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng có nghĩa vụ bảo đảm cho người sử dụng đất trong quan hệ pháp luật thuê đất. Những bảo đảm này được quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2003. Bảo đảm đầu tiên là Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thuê đất. Đây là quyền quan trọng nhất của họ và cũng là nghĩa vụ trước nhất mà Nhà nước phải thực hiện khi họ nhận bàn giao đất trên thực địa. Chỉ khi Nhà nước thực hiện nghĩa vụ này thì các quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất của họ mới được xác lập, cụ thể khi đó họ mới được phép thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất...Bảo đảm thứ hai của Nhà nước đối với người thuê đất là có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất
để sản xuất; đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Bảo đảm thứ ba là Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Bảo đảm này của Nhà nước được thể hiện bằng các quy định công nhận quyền sử dụng đất ổn định của các chủ thể trong luật đất đai, tạo sự yên tâm và ổn định trong tâm lý của người sử dụng đất. Do Việt Nam đã từng trải qua những biến động chính trị, có những khác biệt trong chính sách đất đai của Nhà nước cũ và Nhà nước mới. Bên cạnh đó, bản thân Nhà nước của Chính phủ cách mạng thì ở mỗi thời kỳ, tương ứng với những sứ mạng lịch sử khác nhau, Nhà nước có những chính sách đất đai khác nhau. Nếu Nhà nước thừa nhận việc đòi lại đất cũ thì quyền sử dụng đất hiện tại của người thuê đất không được bảo đảm. Do vậy, với tư cách là bên cho thuê trong quan hệ pháp luật thuê đất, Nhà nước có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng đất ổn định của người thuê đất.
2.1.1.2. Quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất thuê của Nhà nước
Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh và huyện
Nhà nước cho thuê đất thông qua hoạt động của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện là đang thực hiện hoạt động điều phối đất.
* Quyền của người sử dụng đất thuê
Cũng như các chủ thể được phép sử dụng đất khác ở Việt Nam, người sử dụng đất thuê cũng có một nhóm các quyền chung giống như người được Nhà nước giao đất và người được công nhận quyền sử dụng đất. Các quyền
chung này được quy định ở Điều 105 Luật đất đai 2003. Các quyền chung của người thuê đất được xây dựng trên cơ sở những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất ; được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Người sử dụng đất được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Bên cạnh đó, chủ thể sử dụng đất thuê còn có các quyền cụ thể được xác định phụ thuộc vào cách thức trả tiền thuê đất của chủ thể sử dụng đất.
Pháp luật đất đai hiện hành quy định có hai cách thức trả tiền thuê đất là trả tiền hàng năm và trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất đối với những trường hợp thuê đất sau ngày 01/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực). Đối với chủ thể trong nước chỉ có phương thức duy nhất để trả tiền thuê là trả tiền hàng năm. Chủ thể có yếu tố nước ngoài được quyền lựa chọn một trong hai phương thức trả tiền thuê đất là trả hàng năm hoặc trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Chủ thể trả tiền thuê đất hàng năm về cơ bản chỉ có quyền khai thác, sử dụng đất thuần túy; mà không có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Các quyền thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có ở chủ thể trả tiền thuê đất trước cho cả thời gian thuê.
Người thuê đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước sẽ chỉ được phép thực hiện các giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất. Nhóm chủ thể trong nước là nhóm mà pháp luật quy định chỉ được trả tiền thuê đất hàng năm mà thôi. Cá biệt có trường hợp tổ chức kinh tế trong nước thuê đất đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế thì được phép thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đối với đất thuê đó như cho thuê lại. Đây là trường hợp mà pháp luật bỏ qua nguyên tắc chung về trả tiền thuê đất nhằm thu hút đầu tư vào lĩnh vực xây dựng kết cấu hạ tầng (Điểm d Khoản 1 Điều 111 Luật đất đai 2003). Ngay cả khi tổ chức kinh tế đó đã đầu tư hoàn chỉnh và cho thuê lại, thì giao dịch cho thuê lại quyền sử dụng đất tiếp theo đó cũng bỏ qua những nguyên tắc chung của hợp đồng dân sự thông dụng thuê tài sản; bởi bên thuê lại ở đây được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với chủ thể thuê đất mà trả tiền thuê đất trước cho toàn bộ thời gian thuê thì trong hầu hết các trường hợp, họ có các quyền thực hiện các loại giao dịch được công nhận trong thị trường quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuê đó. Các giao dịch được phép thực hiện gồm có chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Còn lại hai loại giao dịch là chuyển đổi và thừa kế quyền sử dụng thì người sử dụng không thực hiện được đối với đất thuê. Bởi đối với chủ thể là tổ chức thì pháp luật không đặt ra vấn đề chuyển đối quyền sử dụng đất. Nếu tổ chức muốn có phần đất của chủ sử dụng khác và ngược lại, thì tổ chức đó phải chuyển nhượng đất của mình đi và nhận chuyển nhượng đất của người kia. Mặc dù cũng có cái chết pháp lý là bị giải thể hoặc phá sản, nhưng đối với tổ chức thì không đặt ra vấn đề để thừa kế, và trong quan hệ sử dụng đất cũng áp dụng tương tự. Giao dịch thừa kế và chuyển đổi quyền sử dụng đất thuê cũng không đặt ra đối với cá nhân sử dụng đất trả tiền thuê đất trước cho toàn bộ thời gian thuê. Khoản 2 Điều 113 Luật đất đai hiện hành quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê thì có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, và ngược lại Điều 114 không cho phép chuyển đổi. Về giao dịch thừa kế, người thuê đất sau ngày 01/7/2004 mà được quyền trả tiền thuê trước cho cả thời gian là cá nhân thì chỉ có người Việt Nam định cư ở nước ngoài
hoặc cá nhân nước ngoài, hoàn toàn không có cá nhân trong nước. Luật đất đai không quy định quyền để thừa kế quyền sử dụng đất thuê đối với chủ thể này. Chúng ta mới chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được để thừa kế nhà và quyền sử dụng đất đó trong phạm vi chủ thể này mà thôi.
Như vậy trong tất cả các loại giao dịch quyền sử dụng quy định hiện nay cho những trường hợp tạo lập đất sau ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực, so sánh giữa người được thuê đất với người được giao đất, pháp luật Việt Nam không cho người thuê đất được để thừa kế quyền sử dụng đất trong đó có cả cá nhân trong nước và cá nhân mang yếu tố nước ngoài. Cá nhân trong nước do không thỏa điều kiện trả tiền thuê đất, còn cá nhân mang yếu tố nước ngoài không thỏa điều kiện chủ thể. Trong khi đó, luật đất đai cũ lại cho phép đất thuê không phân biệt hình thức trả tiền thuê đều được để thừa kế, bởi cái chết trong mọi trường hợp, kể cả khi người ta cố ý tự tử thì vẫn nằm ngoài tầm kiểm soát của con người.
Hiện nay, khi nói đến đất thuê, chúng ta cần lưu ý thời điểm chủ sử dụng thuê đất. Bởi nếu khi họ thuê đất mà Luật đất đai 1993 còn hiệu lực thì quyền và nghĩa vụ của họ cơ bản được xác lập theo luật này, và điều này được luật đất đai hiện hành thừa nhận. Còn thời điểm thuê đất là khi luật hiện hành có hiệu lực thì quyền và nghĩa vụ của người thuê đất được xác lập theo luật đất đai 2003. Như vậy, trường hợp thuê đất trước ngày 01/7/2004, tức là thuê đất theo quy định của luật đất đai 1993 thì người sử dụng ngoài hai cách thức trả tiền như trên còn có thêm cách thứ ba là trả tiền trước cho nhiều năm. Trả trước cho nhiều năm là ở thời điểm được thuê đất, người thuê trả tiền thuê trước cho trên một năm và dưới tổng thời gian thuê. Người sử dụng đất trong trường hợp này có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất hay không là phụ thuộc vào số năm trả tiền trước nhưng chưa sử dụng. Nếu số
năm trả tiền trước chưa sử dụng của họ còn ít nhất là năm năm thì quyền của người sử dụng đất giống như đối với đất trả tiền thuê hàng năm. Còn nếu số năm trả tiền trước còn lại ít hơn năm năm thì quyền của họ giống như chủ thể trả tiền thuê trước cho toàn bộ thời gian thuê. Riêng đối với cá nhân sử dụng đất thuê thì họ có thêm quyền để thừa kế quyền sử dụng đất.
* Nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê
Tương tự như quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ của người thuê đất cũng bao gồm các nghĩa vụ chung giống như của các chủ sử dụng đất giao và nghĩa vụ riêng của người sử dụng đất thuê. Các nghĩa vụ chung được quy định ở Điều 107 Luật đất đai 2003. Theo đó, người thuê đất phải sử dụng đất đúng mục đích khi thuê, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; phải làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan, tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. Khi có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất thì phải chuyển giao đất lại cho Nhà nước theo quy định về thu hồi đất.
Ngoài các nghĩa vụ chung như của các chủ thể khác, người thuê đất có một loại nghĩa vụ riêng chỉ có ở chủ thể này, đó là trả tiền thuê đất.
Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất của Ủy ban nhân dân xã
Như phân tích về thẩm quyền cho thuê đất, hoạt động cho thuê đất của UBND cấp xã không giống như cho thuê đất của Ủy ban nhân cấp tỉnh và huyện. Cơ sở pháp lý cho vấn đề thuê đất này cũng không được quy định
chung với việc cho thuê của ủy ban cấp trên. Các nội dung về thẩm quyền, thời hạn, đối tượng được thuê đất công ích, mục đích sử dụng đất thuê và việc quản lý sử dụng nguồn tiền thu được từ hoạt động cho thuê đất 5% được ghi nhận ở Khoản 3 Điều 37, Điểm g Khoản 2 Điều 43, Khoản 5 Điều 67 và Khoản 2 Điều 72. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân thuê đất công ích của UBND cấp xã chỉ được phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản mà thôi, không được sử dụng vào các mục đích khác. Thời gian thuê đất phụ thuộc vào thời điểm thuê đất. Nếu thuê đất trước ngày 01/01/1999 thì thời gian sử dụng đất là theo hợp đồng thuê đất mà người thuê đã ký với UBND xã, phường, thị trấn. Bởi vì ở giai đoạn này, Luật đất đai 1993 và Bản Quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp ban hành kèm
theo Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ không quy định thời hạn thuê đất công ích 5%. Còn nếu thời điểm thuê đất công ích sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, tức là sau ngày 01/7/2004 thì thời gian sử dụng mà các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng là không quá năm năm. Người thuê đất trong trường hợp này không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc họ không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất khi có nhu cầu. Đơn cử như trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Ủy ban nhân xã và thời hạn sử dụng đất còn khoảng 4 năm. Nay họ muốn cho hộ gia đình, cá nhân khác thuê lại để sử dụng thì không thực hiện được. Lý do là theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự, các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ thực hiện được khi bên đưa đất ra giao dịch là chủ sử dụng đất, chứng minh bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ở đây, bên thuê không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất tiếp theo được. Bên cạnh đó, đất công ích 5% không thuộc diện được bối thường về đất khi Nhà nước thu hồi để sử dụng
vào mục đích an ninh quốc phòng, mục đích công cộng và vì mục tiêu phát