Hạn chế trong các quy định về căn cứ cho thuê đất và nguyên nhân
Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán phân bố đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế - xã hội. Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất bởi kế hoạch sử dụng đất là biện pháp để thực hiện quy hoạch. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng nhất để quyết định thuê đất. Trong những năm qua, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được thực hiện có lộ trình ở cả bốn cấp trong cả nước. Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là chưa có
tầm nhìn xa trong dự báo. Việc lập, tổ chức triển khai và giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức; việc phân cấp trong quản lý quy hoạch còn bất cập; quy hoạch sử dụng đất được lập theo đơn vị hành chính không đảm bảo tính kết nối liên vùng, không phát huy được thế mạnh của từng vùng và bảo đảm sự phát triển hài hòa giữa các vùng; quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện phân vùng chức năng sử dụng đất theo không gian mà mới chỉ chú ý đến việc phân bổ các chỉ tiêu loại đất. Trong thực hiện quy hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại, yếu kém, bức xúc như: việc điều chỉnh quy hoạch, sử dụng đất sai mục đích, kém hiệu quả, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn tùy tiện, vi phạm pháp luật còn xẩy ra ở một số nơi. Quy hoạch sử dụng đất phục vụ chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, đường giao thông chưa tạo được quỹ đất có giá trị cao hai bên đường, xung quanh khu vực đất thu hồi để đấu giá tăng nguồn thu bù đắp chi phí bồi thường, xây dựng công trình công cộng.
Nguyên nhân chính của tình trạng trên là do:
Luật còn quy định chung về nguyên tắc, căn cứ và nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho các cấp, do đó chưa thể hiện tính định hướng của quy hoạch cấp trên và tính chi tiết, cụ thể của quy hoạch cấp dưới. Quy định nội dung về kế hoạch sử dụng đất chưa cụ thể trong khi kế hoạch sử dụng đất cần phải chi tiết hoá quy hoạch sử dụng đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm của các địa phương. Việc quy định thời điểm lập và thời hạn hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong năm cuối của kỳ quy hoạch trước đó đối với cả bốn cấp gây khó khăn, áp lực cho các địa phương về nhân lực, vật lực, thời gian, tiến độ để thực hiện. Mặc dù Luật đã quy định về trách nhiệm tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng còn thiếu những chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp vi phạm. Nhận thức về vai trò và vị trí của quy hoạch
sử dụng đất mặc dù đã được nâng lên nhưng còn hạn chế, chưa đầy đủ, chưa thống nhất, dẫn đến sự phối hợp giữa các ngành, các cấp, các đơn vị và địa phương còn hạn chế.
Công tác kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thực sự nghiêm túc, chưa thường xuyên và đi vào thực chất, đặc biệt là việc quản lý, sử dụng đất theo các chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt. Nhiều địa phương chỉ mới chú trọng đến công tác lập quy hoạch, chưa chú trọng đến công tác quản lý và tổ chức triển khai đưa quy hoạch vào thực tiễn cuộc sống. Một số địa phương thực hiện chưa đúng và chưa đầy đủ quy trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc thực hiện công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn còn mang tính hình thức và chưa đầy đủ nên việc tiếp cận thông tin của nhân dân còn bị hạn chế.
Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch chỉnh trang phát triển đô thị đòi hỏi kinh phí lớn, trong khi nguồn vốn của nhà nước còn hạn chế, do vậy mà việc tổ chức thực hiện chỉnh trang phát triển đô thị gắn với thu hồi đất của diện tích đất liền kề để tạo quỹ “đất sạch” đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị chưa được chính quyền địa phương tổ chức quyết liệt.
Bất cập về hình thức cho thuê đất và nguyên nhân
Qua thực tế cho thấy, hiện nay trong việc áp dụng hình thức thuê đất vẫn có sự chưa bình đẳng giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước.Thông qua các quy định về thuê đất, có thể thấy quy định nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, còn nhà đầu tư trong nước chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước.
Quy định cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực hiện,
phổ biến vẫn là cho thuê đất theo hình thức chỉ định. Nhiều địa phương chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp.
Hạn chế trong các quy định về thẩm quyền cho thuê và nguyên nhân
Với quan điểm phân cấp trong quản lý về đất đai, Luật Đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền cho thuê đất đều thuộc về chính quyền các địa phương (cấp tỉnh, huyện, xã).Trong khi đó, năng lực tổ chức thực hiện thẩm quyền được phân cấp của các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương còn nhiều hạn chế cùng với sự thiếu hụt các quy định về hạn chế diện tích, loại đất, đối tượng sử dụng và một cơ chế kiểm tra, giám sát thiếu chặt chẽ đã dẫn đến việc cho thuê dất một cách tùy tiện, hoặc lợi dụng xin thuê đất với diện tích lớn để chiếm đất nhằm trục lợi, nhiều trường hợp được cho thuê đất rồi bỏ hoang, gây lãng phí, gây bức xúc trong xã hội.
Hạn chế trong các quy định về trình tự, thủ tục và nguyên nhân
Hiện nay, các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn chưa thống nhất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện kéo dài. Thủ tục thu cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư còn nhiều vướng mắc như vẫn còn rườm rà, thời gian thực hiện còn kéo dài. (Theo Chuyên đề: Thực trạng giao đất, cho thuê đất trong đầu tư bất động sản và đề xuất các giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản - Nguyễn Xuân Trọng, Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2009 - Tài liệu xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản)[27].
Việc quy định chi tiết trình tự, thời gian thực hiện giải quyết thủ tục trong Luật đã làm hạn chế tính chủ động của Chính phủ, địa phương trong
Các địa phương không thực hiện độc lập thủ tục cho thuê đất mà kết hợp với các thủ tục về xây dựng, đầu tư, tập trung ở các khâu ví dụ như khâu lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/2000 đối với những nơi chưa có quy hoạch này. Đây là công việc thuộc trách nhiệm của Nhà nước hình thành căn cứ để quyết định cho thuê đất nhưng nhiều địa phương vẫn giao cho nhà đầu tư thực hiện. Từ đó việc đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư không đảm bảo tính khách quan do nhà đầu tư đã ứng tiền trước để lập quy hoạch làm căn cứ cho thuê đất.
Thứ hai, trước khi thực hiện cho thuê đất, phải thực hiện các thủ tục về lập dự án đầu tư xây dựng công trình với các bước như: Cho phép đầu tư; Lập dự án; Thẩm định dự án xây dựng; Quyết định đầu tư, phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng xây dựng; Khảo sát, thiết kế xây dựng; Thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng công trình; Cấp phép xây dựng; Giải phóng mặt bằng xây dựng và Thi công. Trong đó, bước cho phép đầu tư gắn với thủ tục đo đạc, khảo sát, điều tra để lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi quyết định thu hồi đất. Sau bước phê duyệt thiết kế xây dựng công trình gắn với lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (chuẩn xác lại phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã lập trong bước trước). Từ đó, kéo dài thời gian để có thể cho thuê đất cho nhà đầu tư.
Trình tự, thủ tục về cho thuê đất quy định tại Điều 122 của Luật Đất đai chưa gắn với thủ tục thu hồi đất và chưa quy định rõ về trình tự và thời điểm tính thu nghĩa vụ tài chính. Do đó, nhiều địa phương vẫn thực hiện theo trình tự cho thuê đất theo quy định của pháp luật giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai 2003 như không tách thủ tục thu hồi đất (để giao cho tổ chức phát triển quỹ đất giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch) với thủ tục cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Hạn chế trong các quy định về giá đất và nguyên nhân
Trước hết, thể chế về việc xác định giá đất còn chưa phù hợp với quy
luật của nền kinh tế thị trường. Theo khoản 4, Điều 55 Luật Đất đai 2005 quy
định giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Theo tác giả
Phạm Văn Bằng, Viện Khoa học Pháp lý: “Việc quy định phạm vi áp dụng
khung giá do Nhà nước để xác định giá đất với phạm vi rộng trong đó có các quan hệ mang bản chất của quan hệ dân sự như quan hệ giao, cho thuê đất…đã ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích của các chủ thể khi giá do nhà
nước xác định thấp hơn giá thị trường”. Đây là một trong những nguyên nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai trong thời gian vừa qua (Phạm Văn Bằng, Viện Khoa học Pháp lý, Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường)[2].
Luật Đất đai 2003 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất cụ thể tại địa phương và phải công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm đã gây khó khăn, lãng phí cho công tác xây dựng giá đất và ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là đối với các dự án mà Nhà nước thu hồi đất vào thời điểm cuối năm do người dân trì hoãn việc bàn giao mặt bằng với kỳ vọng năm sau tiền bồi thường sẽ cao hơn.
Mặt khác, việc phân cấp trách nhiệm trong việc xác định giá đất của Chính phủ trong việc phân cấp thẩm quyền quy định phương pháp xác định
giá đất, khung giá các loại đất đã đặt Chính phủ vào tình thế ôm đồm, không thể linh hoạt trong việc điều chỉnh khung giá đất khi trên thị trường có biến động lớn về giá đất. Trên thực tế việc lập dự án xây dựng giá đất chỉ phù hợp với các tỉnh, thành phố lớn, có điều kiện về kinh phí và mức độ biến động về xây dựng cơ sở hạ tầng cao. Đối với các tỉnh miền núi thì không nhất thiết phải lập dự án xây dựng giá đất mà chỉ cần cập nhật, bổ sung bảng giá đất là phù hợp.
Trên thực tế giá đất do Nhà nước xác định thường thấp hơn giá đất theo thị trường và lạc hậu hơn so với giá đất trên thị trường, điều này gây rất nhiều khó khăn cho quản lý nhà nước về đất đai dưới khía cạnh kinh tế. Do đó việc quy định giá đất ban hành hàng năm sát giá thị trường là không thực tiễn vì giá cả luôn biến động.
Việc phân định về thẩm quyền trong việc xác định giá đất còn phân tán chưa tập trung vào một cơ quan. Theo đó, việc xác định giá đất hàng năm do ngành tài nguyên và môi trường chủ trì, còn việc xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất lại do ngành tài chính chủ trì là bất hợp lý, dẫn đến công việc chồng chéo. Nên quy định một ngành chủ trì thống nhất xác định giá đất hàng năm và giá đất cụ thể của từng thửa đất.
Những bất cập trong quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất thuê
Quyền sử dụng đất thuê mà là đất nông nghiệp sẽ không đựơc phép chuyển đổi, nhưng nếu là đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác thì được phép chuyển đổi. Như vậy, người thuê đất nông nghiệp của Nhà nước sẽ không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất này, bất kể họ trả tiền thuê đất theo phương thức nào. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất thuê lại được phép chuyển nhượng nếu thoả điều kiện trả tiền là trả trước nhiều năm mà số năm trả tiền chưa sử dụng còn lại từ 5 năm trở lên hay trả
tiền thuê đất trước cho cả thời gian. Do vậy, nếu ta nhận chuyển nhượng đất thuê thì khi đó, đất có nguồn gốc thuê của Nhà nước sẽ thuộc loại đất nhận chuyển quyền hợp pháp từ người khác. Theo đó, đất này sẽ được phép tham gia giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng.
Rõ ràng có sự không bình đẳng giữa chủ thể trực tiếp thuê đất từ Nhà nước với chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trong việc thực hiện giao dịch chuyên đổi quyền sử dụng đất, điều này là không hợp lý. Đất nhận trực tiếp từ Nhà nước trong trường hợp này sẽ ít quyền hơn đất nhận từ các chủ thể sử dụng khác. Thiết nghĩ, chúng ta cần điều chỉnh quy định pháp luật theo hướng hoặc không cho phép đất có nguồn gốc từ đất thuê được chuyển đổi, hoặc mở rộng quyền cho đất thuê của Nhà nước được phép tham gia giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng.
Kết luận Chương 2
Qua những phân tích, đánh giá trong Chương 2 chúng ta có thể thấy được tổng thể các quy định hiện hành của pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Bên cạnh những điểm mới nhằm khắc phục những hạn chế của những quy định tại các Luật Đất đai trước đây và đạt được một số hiệu quả nhất định, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội đó, có những quy định còn hạn chế và bất cập, tạo khó khăn trong quá trình áp dụng trên thực tế, chưa điều chỉnh được hết những vấn đề quan trọng phát sinh trong quá trình điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Từ những phân tích đánh giá trên, chúng ta đưa ra được kiến