Nhà nước và người sử dụng đất
Hình thức của việc điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất ở Việt Nam được quy định trong nhiều văn bản Luật và văn bản dưới Luật như: Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 là đạo luật gốc, các văn bản pháp luật đất đai (văn bản dưới luật) với vai trò là pháp luật chuyên ngành điều chỉnh chủ yếu trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bên cạnh đó là các văn bản dưới luật như Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành và các quyết định, công văn do cấp UBND các tỉnh ban hành để phù hợp và thuận tiện cho việc hướng dẫn áp dụng pháp luật
1.4. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Ở Việt Nam, với chủ trương xây dựng Nhà nước pháp quyền, quản lý xã hội bằng pháp luật đã trở thành nguyên tắc hiến định. Do đó, hệ thống pháp luật nói chung và lĩnh vực pháp luật đất đai nói riêng ngày càng được hoàn thiện để đáp ứng với yêu cầu quản lý trong từng giai đoạn. Luật đất đai được ban hành lần đầu tiên vào năm 1987. Sau đó là Luật đất đai năm 1993 được bổ sung, sửa đổi vào năm 1998, 2001. Năm 2003 Quốc hội ban hành Luật đất đai thay thế Luật đất đai năm 1993 và các luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1998, 2001.
Luật đất đai năm 2003 tiếp tục quy định chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Theo pháp luật hiện hành, Nhà nước đại diện cho toàn dân để thực hiện quyền sở hữu về đất đai; có quyền quyết định mục đích sử dụng đất, hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; có quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất.
Quan hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là sản phẩm của hoạt động lập pháp trong một Nhà nước mà đất đai không thuộc
quyền sở hữu của các thành phần kinh tế tư nhân. Do vậy, ở Việt Nam tất yếu loại quan hệ này chỉ xuất hiện và phát triển từ khi quy đất đai về một chủ sở hữu, đó là sở hữu toàn dân.
Kể từ Hiến pháp năm 1980, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Bắt đầu từ thời điểm này, trong quan hệ sử dụng đất xuất hiện một dạng chủ thể có quyền sở hữu nhưng không bao giờ trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất, cũng đồng thời xuất hiện một dạng chủ thể chỉ thực hiện quyền sử dụng đất mà không bao giờ có quyền sở hữu. Điều đó cho thấy ở Việt Nam, chủ sở hữu và chủ sử dụng đất là hai chủ thể độc lập. Quan hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước – đại diện chủ sở hữu đất với người sử dụng ra đời trên cơ sở đó, hoàn toàn khác với quan hệ thuê đất giữa các chủ sở hữu ở trên.
Luật đất đai năm 1987 là văn bản luật đầu tiên của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về vấn đề quản lý, sử dụng đất và được xây dựng trên nền tảng các quy định của Hiến pháp 1980. Tuy nhiên, luật này chỉ quy định về vấn đề Nhà nước giao đất mà không đề cập tới vấn đề cho thuê đất.
Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã chính thức quy định thêm một phương thức chuyển giao đất nữa cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đó là thuê đất. Như vậy, từ đây quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất chính thức hình thành trong đời sống pháp lý của Việt Nam. Trên cơ sở quy định của Luật đất đai 1993, lần lượt các văn bản cụ thể hóa quan hệ pháp luật này được ban hành như Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghị định số 85/CP ngày 17/2/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1995 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam…
Với những quy định như vậy, các vấn đề cơ bản về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đã được pháp luật điều chỉnh. Tuy nhiên, với những thay đổi về quan hệ chính trị, kinh tế, đối tượng có nhu cầu sử dụng đất ở Việt Nam ngày càng nhiều và đa dạng. Kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây tăng trưởng mạnh, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng tăng và các quan hệ sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Quan hệ thuê đất xét cho cùng cũng là một quan hệ xã hội nên cũng cần có nhưng thay đổi nhất định. Luật đất đai 2003 ra đời kế thừa những quy định hoàn thiện trong Luật Đất đai 1993 và điều chỉnh một số điểm cho phù hợp với yêu cầu của hiện tại. Sự ra đời này đã thể hiện được sự phân định các quyền năng đối với đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất; thể hiện những nội dung cơ bản của quản lý Nhà nước đối với đất đai, bao gồm những hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân và bảo vệ quyền đó về đất đai. Đây chính là cơ sở pháp lý cho quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay.
Nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cho thuê đất nói riêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có chính sách pháp luật về cho thuê đất. Theo đó, việc quy định cho thuê đất có thu tiền là phổ biến. Tuy nhiên, về chính sách cho thuê đất đối với người nước ngoài, hầu hết các quốc gia được nghiên cứu đều rất quan tâm đến đối tượng này, nhưng có một điểm đáng lưu ý là: một số nước như Trung Quốc, Đài Loan hay Hàn Quốc chỉ cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất khi mà quốc gia của người nước ngoài đó thực hiện các quyền tương tự đối với công dân của những nước này.
Về thời hạn cho thuê đất: Luật Đất đai cần căn cứ theo quy hoạch, kế hoạch và có quy định cho thuê đất theo hướng dài hạn.
Về giá đất, hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có cơ chế xác định giá đất theo thị trường nói chung và giá thị trường là cơ sở chính cho việc định giá đất của cơ quan có thẩm quyền.
Về nguyên tắc định giá đất, hiện nay có 4 phương pháp định giá đất đang được áp dụng ở các nước nghiên cứu là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Hiện nay, Việt Nam cũng đang áp dụng các phương pháp này.
Xuất phát từ những nội dung trên, việc sửa đổi Luật Đất đai của nước ta trong thời gian tới cần có sự nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể về cho thuê đất như: Thời gian cho thuê đất đối với từng chủ thể và loại đất nhất định; quy định rõ hơn về nội dung cho thuê đất và quyền sử dụng đất đối với trường hợp là cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam....
Kết luận Chương 1
Trong Chương 1, những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đã bước đầu được tiếp cận và làm rõ. Khái niệm về quyền sử dụng đất, cho thuê đất và pháp luật cho thuê đất được đưa ra nhằm làm rõ bản chất của các thuật ngữ này. Khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng được nêu ra và phân tích gắn liền với các đặc điểm của quan hệ này. Việc nắm bắt các thuật ngữ, khái niệm cùng với đặc điểm, tính chất của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất giúp chúng ta nhận thức được vai trò và sự cần thiết trong việc điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất bằng pháp luật. Ngoài ra, trong Chương 1, việc khái quát về quá trình hình thành và xu hương phát triển pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam đã tạo nền tảng để chúng ta đi sâu hơn các vấn đề pháp lý cụ thể trong Chương 2.
Chương 2 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC