Nhà nước và người sử dụng đất
Sự cần thiết của việc can thiệp của Nhà nước bằng pháp luật đối với quan hệ thuê đất xuất phát từ những đặc điểm và tính chất của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất và từ những lý do như sau :
Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thiếu với vai trò là yếu tố đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh và không gian sinh tồn của loài người. Do vậy, bất cứ Nhà nước nào cũng cần phải quan tâm đến đất đai, xây dựng chính sách phù hợp để quản lý
đất đai. Mặt khác, đất đai (hay quyền sử dụng đất) là loại hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, giá trị của đất đai được kết tinh bởi sức lao động của con người trên đất. Đất đai là tài sản mang tính khan hiếm, dễ phát sinh tình trạng đầu cơ đất đai, độc quyền trong kinh doanh. Việc xây dựng một hành lang pháp lý đảm bảo cho sự điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Thứ hai, xuất phát từ đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất ra đời từ quy định thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất – một sản phẩm của hoạt động lập pháp nên việc đặt ra khung pháp lý để điều chỉnh quan hệ thuê đất là điều tất yếu và sẽ giúp quan hệ đất đai này phát triển một cách cân bằng, hài hòa lợi ích của các bên.
Từ vai trò là các cơ quan đại diện cho Nhà nước để thực hiện và chịu trách nhiệm về hoạt động cho thuê đất, các cơ quan có quyền quyết định, thẩm định và tiến hành cho thuê đất trực tiếp ở đây chính là các cơ quan hành chính ; do đất đai lại là loại tài nguyên đặc biệt, là tài sản có giá trị về kinh tế, văn hóa, chính trị vô cùng lớn, hơn nữa quan hệ thuê đất là dạng quan hệ thuê tài sản nên điều chỉnh dạng quan hệ này nhất thiết phải kết hợp cả phương pháp hành chính lẫn dân sự. Có ý kiến cho rằng chỉ nên sử dụng biện pháp hành chính để điều chỉnh quan hệ giao đất, còn thuê đất thì nên sử dụng phương pháp của luật dân sự vì đây là dạng thuê tài sản. Điều này rõ ràng là không phù hợp, bởi quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng sẽ thuần túy là quan hệ dân sự thương mại nếu xuất hiện ở một quốc gia nào đó thừa nhận đa dạng hóa hình thức sở hữu đối với đất. Nghĩa là khi đó đất đai cũng chỉ là một loại tài sản, hàng hóa thông thường về mặt pháp lý và Nhà nước cũng chỉ đóng vai trò của một chủ sở hữu đất giống như các chủ sở hữu là cá nhân, tổ chức khác. Việt Nam không thừa nhận điều này, nên với vai trò là chủ thể đại diện cho chủ sở hữu đất, Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất
hay thiết lập quan hệ thuê đất với người sử dụng chính là đang điều phối đất, bảo đảm việc khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất. Do đó phải kết hợp cả phương pháp của luật hành chính lẫn dân sự để điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Từ nhu cầu cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, phân tích trên, ta thấy rằng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất tất yếu phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản sau:
Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất phải bảo vệ được quyền sở hữu toàn dân đối với đất và bảo đảm
được lợi ích của chủ sở hữu đất trong việc cho thuê đất. Hoạt động cho thuê
đất của Nhà nước là một trong những cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể khác. Các quan hệ sử dụng đất hình thành trên thực tế ngày càng đa dạng và phức tạp. Nhu cầu mở rộng các quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng ngày càng lớn. Pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ cũng đã dần đáp ứng phần nào các nhu cầu chính đáng nói trên. Cụ thể các quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất được mở rộng dần dần từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai 2003. Thậm chí, các quyền năng của người sử dụng đất được mở rộng như hiện nay đã khiến một số người nhầm tưởng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam có quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, ngành luật đất đai có một nguyên tắc cơ bản là “nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà làm luật có thể mở rộng các quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất đến đâu chăng nữa nhưng vẫn phải bảo đảm quyền định đoạt thuộc về Nhà nước hay nói chung là bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Quyền định đoạt của chủ sở hữu được khẳng định thông quyền quyền quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định phạm vi quyền phái sinh của chủ sử dụng đất.
Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất phải bảo đảm được lợi ích chính đáng của người thuê đất. Thông
qua hoạt động trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu đã thực hiện được quyền sử dụng đất một cách gián tiếp. Có thể nói, người sử dụng đất giữ một vai trò không nhỏ trong việc nâng cao giá trị của loại tài sản đặc biệt này. Chúng ta không phủ nhận vai trò của Nhà nước trong việc làm tăng giá trị của đất đai bằng cách thay đổi các điều kiện kinh tế xã hội bên ngoài thông qua quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị; nhưng rõ ràng, ngay cả trong trường hợp này thì người sử dụng đất cũng vẫn là người biến những dự liệu trên thành hiện thực. Vì vậy, Nhà nước cho thuê đất không phải chỉ nhằm thực hiện vai trò của đại diện chủ sở hữu trong quản lý đất đai, bảo đảm khai thác đất đai đạt hiệu quả cao phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội; mà bên cạnh đó còn phải bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Ở góc độ của người sử dụng đất, trong chừng mực nào đó, vấn đề họ có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất không quan trọng bằng họ có những quyền năng cụ thể nào, có được những lợi ích vật chất hay lợi ích khác nào từ thửa đất họ đang nắm giữ.