Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 13 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
13
Dung lượng
106 KB
Nội dung
A MỞ ĐẦU Trước xu phát triển hội nhập kinh tế diễn mạnh mẽ nhu cầu vốn để đẩy mạnh phát triển kinh tế vấn đề cần thiết nước Để huy động vốn cách tối đa, ngồi góp mặt ngân hàng có số tổ chức phi ngân hàng khác điển hình quỹđầutư (QĐT) , định chế tài trung gian tham gia hoạt động kinh doanh thị trường chứng khoán Qua báo cáo tổng kết hoạt động TTCK, nhận thấy khơng ổn định TTCK, giá chứng khốn số chứng khốn ln biến động Và nguyên nhân thiếu vắng tổ chức đầutư chuyên nghiệp QĐT Sự diện QĐT cần thiết cho TTCK mà cần thiết cho phát triển toàn kinh tế Trên thực tế, có nhiều quỹđầutư hình thành tham gia đầutư thị trường chứng khoán, chưa có quỹ chuyên sâu huy động vốn để đầutư vào bấtđộngsản Bởi lý em chọn đề tài “Tìm hiểuphápluậtQuỹđầutưbấtđộng sản” qua nhận xét, đánh giá để có đề xuất phù hợp cho việc hoàn thiện phápluật QĐT Bấtđộngsản Việt Nam B NỘI DUNG I Những vấn đề quỹđầutưbấtđộngsản Khái niệm quỹđầutưbấtđộngsảnQũyđầutư chứng khốn quỹ tiền hình thành từ vốn góp nhà đầutư để đầutư chủ yếu vào chứng khốn nhằm tìm kiếm lợi nhuận Công ty quản lý quỹ tạo lập quỹđầutư chứng khoán cách phát hành chứng hưởng lợi để thu hút vốn từ nhiều nhà đầutư thị trường Tiền quỹ sau công ty quản lý quỹ đem đầutư vào cổ phiếu, trái phiếu, công cụ thị trường tiền tệ chứng khoán tài sản phù hợp với mục tiêu nghi nhận điều lệ quỹQuỹđầutưbấtđộngsảnquỹđầutư chứng khoán đầutư chủ yếu vào bấtđộngsản (27a Điều Luật chứng khoán 2006) Như vậy, hình thức quỹđầutưbấtđộngsản (Real Estate Investment Trust - REIT) cho phép nhà đầutư thay trực tiếp mua nhà-đất, mua chứng quỹ phát hành, sau ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ Hoạt động chủ yếu quỹ mua bán, tham gia quản lý sản phẩm bấtđộng sản, góp vốn vào việc phát triển dự án, đầutư vào công ty bấtđộngsản Đặc điểm quỹđầutưbấtđộngsản Vì quỹđầutư chứng khốn, quỹđầutưbấtđộngsản mang đặc điểm quỹđầutư chứng khoán: - Thứ nhất, quỹđầutưbấtđộngsản thể lượng tiền nhà đầutưđóng góp khơng phải pháp nhân, khơng có tổ chức máy riêng, tồn việc huy động vốn thành lập quỹ, quản lý điều hành hoạt độngquỹ việc sử dụng vốn quỹ để đầu tư, thu lời cơng ty quản lý quỹ đảm nhiệm.Tồn hoạt động công ty quản lý quỹ chịu giám sát pháp nhân, thường ngân hàng, độc lập với quỹ với công ty quản lý quỹ Ngân hàng vừa đóng vai trò người bảo quản tài sảnquỹđồng thời vừa người giám sát tồn hoạt động cơng ty quản lý quỹ - Thứ hai, chứng khoán phát hành để huy động vốn thành lập quỹ cổ phiếu mà chứng hưởng lợi cho phép nhà đầutư sở hữu chúng hưởng phần thu nhập từ hoạt độngđầutưquỹ tương ứng với tỉ lệ vốn mà họ đầutư vào quỹ - Thứ ba, người đầutư vào quỹđầutư chứng khốn khơng phải cổ đơng mà người hưởng lợi từ hoạt động quỹ; họ bỏ tiền góp vốn lập quỹ khơng trực tiếp quản lý quỹ mà ủy thác toàn việc quản lý, điều hành cho công ty quản lý ngân hàng bảo quản Phân loại quỹđầutưbấtđộngsản Căn vào cách thức huy động vốn Có hai loại: - Quỹđầutưđóng - Quỹđâutư mở 3.1 Quỹđầutưđóng Đây quỹđầutư mà theo điều lệ quy định, thường tạo vốn qua lần bán chứng khoán cho cơng chúng Quỹđầutư dạng đóng mang tính chất giống cơng ty cổ phần thơng thường phát hành cổ phiếu thong thường, cổ phiếu ưu đãi trái phiếu Qũy không phát hành thêm loại cổ phiểu để huy động vốn không mua lại cổ phiếu phát hành Số cổ phiếu mua bán lại thị trường chứng khoán cổ phiếu công ty khác Muốn mua bán cổ phiếu quỹđầutư dạng đóng người muốn mua muốn bán phải liên hệ với môi giới phải trả tiền hoa hồng cho dịch vụ mua bán loại cổ phiếu khác Giá thị trường cổ phiếu quỹđầutưbấtđộngsản dạng đóng phụ thuộc vào lượng cung cầu áp dụng loại chứng khoán khác chư không trực tiếp liên quan đến giá trị tài sản ròng 3.2 Quỹđầutư dạng mở Quỹđầutư dạng mở gọi quỹ tương hỗ Khác với quỹđầutư dạng đóngquỹđầutư dạng mở phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn sẵn long chuộc lại cổ phiếu phát hành Các cổ phiếu quỹ bán trực tiếp cho công chúng, không thơng qua thị trường chứng khốn Muốn mua cổ phiếu quỹđầutưbấtđộngsản dạng mở qua mơ giới Do tạo hội cho tham gia trở thành chủ sở hữu quỹ II Phápluậtquỹđầutưbấtđộngsản Việt Nam Thực trạng hoạt độngquỹđầutưbấtđộngsản Việt Nam Cho đến nay, quỹ BĐS hoạt động Việt Nam thuộc quỹ nước ngồi như: VPH Cơng ty Quản lý quỹđầutư Saigon Asset Management; VNL Tập đoàn Vinacapital; VPF Tập đoàn Dragon Capital; quỹ Tập đoàn Indochina Capital… Dù thị trường BĐS ảm đạm nhiều quỹđầutư nước tiếp tục rót vốn vào thị trường Ví như, Công ty quản lý quỹ Indochina Capital giai đoạn thương lượng để mua lại dự án BĐS phân khúc trung bình Bên cạnh đó, cơng ty quản lý quỹ nắm giữ quỹ BĐS (Indochina Land Holdings I, II, III) phân khúc từ cao cấp đến trung bình Gần nhất, Mapletree Investments - công ty BĐS hàng đầu Singapore, thuộc Tập đồn Temasek Holdings có động thái thành lập quỹđầutư BĐS Việt Nam Theo đó, Mapletree Investments dành từ 300 – 500 triệu USD lập quỹ Việt Nam (Vietnam Fund) để đầutư BĐS Mapletree Investments tập trung đầutư vào dự án hộ dịch vụ, văn phòng bán lẻ thành phố lớn Dự kiến, Vietnam Fund đời vào năm 2013, với tiêu tỷ suất sinh lời 22% Những thay đổi mặt pháp lý nghị định 71/2010/NĐ-CP , Thông tư 13 tạo nên sức ép không nhỏ chủ đầutư việc huy động vốn cho phát triển dự án bấtđộngsản Trước đây, trái phiếu bấtđộngsản phát hành kèm theo quyền mua hộ nên hấp dẫn, điển Sacomreal (SCR) hai lần phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền ưu tiên mua hộ với sách giảm giá từ 5-8% Nhưng từ sau Nghị định 71, hình thức khơng hợp lệ: người mua trái phiếu bấtđộngsản nhận tiền lãi gốc trái phiếu thơng thường Còn so với việc đầutư trực tiếp vào bấtđộng sản, đầutư vào REIT có ưu điểm chỗ REIT có đội ngũ quản lí chun nghiệp, cấu trúc cho phép huy động đủ vốn để đầutư vào dự án có qui mơ lớn, đầutư đa dạng vào nhiều loại hình sản phẩm, nhiều vị trí khác giúp giảm thiểu rủi ro Nhà đầutư nhỏ lẻ dù có số vốn khơng lớn tham gia gián tiếp vào thị trường bấtđộngsản Tuy nhiên, nhược điểm REIT so với đầutư trực tiếp phí quản lí, nhà đầutư không trực tiếp định hiệuđầutư Ban giám đốc quỹ chưa tốt Trong năm 2010, "NAV per share" quỹ VNL Vinacapital tăng 4,5%, quỹ VPH Saigon Asset Management tăng 2,4% "NAV per share" quỹ VPF Dragon Capital lại giảm tới 7,1% Nhà đầutư phân vân lớn việc lựa chọn REIT hay cổ phiếu công ty bấtđộngsản có nhiều điểm chung hai hình thức đầutư Điểm hấp dẫn bật REIT so với cổ phiếu bấtđộngsản tỉ lệ chi trả cổ tức cao Các quỹ REIT thường ưu đãi thuế (ở nước thơng thường miễn tồn thuế thu nhập doanh nghiệp) lại phải trả phần lớn (khoảng 90%) lợi nhuận cho cổ đông dạng cổ tức Như vậy, nhà đầutư vào REIT có mức thu nhập theo sát với thực tế hoạt độngquỹ trông chờ vào định phân phối lợi nhuận hàng năm ban giám đốc công ty bấtđộngsản Nói cách khác, cấu tổ chức chế hoạt động đơn giản, tính minh bạch REIT đánh giá cao so với cơng ty thơng thường Ngồi ra, đầutư vào REIT tương đối an toàn so với đầutư vào cổ phiếu bấtđộngsản Thứ nhất, nguồn vốn huy động lớn, REIT đầutư đa dạng so với công ty bấtđộng sản, đầutư vào nhiều công ty khác nhau, nhiều cơng trình địa điểm khác Thứ hai, so với việc phân tán rủi ro cách mua nhiều loại cổ phiếu bấtđộngsản khác nhau, đầutư vào REIT an toàn chỗ: phải tuân theo quy định luật điều chỉnh, REIT chủ yếu đầutư vào sản phẩm hữu hình, đầutư dự án có pháp lí vững Tuy nhiên, quy định chặt chẽ việc huy độngđầutư vốn dẫn đến hạn chế phần hội tạo lợi nhuận REIT, đem so sánh với công ty bấtđộngsản Ví dụ: quỹ mở chủ yếu phải đầutư vào dự án hoàn thành, đầutư vào chứng khốn khơng q 10% giá trị quỹ - phải cổ phiếu bấtđộngsản trái phiếu phủ; đầutư vào dự án xây dựng không 10% giá trị quỹ - với điều kiện khơng làm giảm nhiều NAV, phải có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, phải đảm bảo tài sản chào bán sau hoàn thành với mức lợi nhuận hợp lí…) Ngồi việc cạnh tranh để thu hút vốn với hình thức đầutư kể trên, REIT Việt Nam đời phải cạnh tranh với REIT nước ngồi hình thành từ lâu hoạt động nước ta So với REIT nước ngoài, REIT Việt Nam niêm yết thị trường nước nên thuận tiện, giảm bớt rủi ro tỉ giá, rủi ro việc chuyển lợi nhuận nước Bên cạnh đó, đội ngũ quản lí người Việt Nam am hiểu thị trường, văn hóa Việt Nam, có quan hệ tốt với quyền để giải vấn đề pháp lí, linh hoạt để nắm bắt hội kinh doanh tốt Tuy nhiên, có thách thức định REIT Việt Nam quy mô vốn huy động nhỏ hơn, "sinh sau đẻ muộn" nên khơng có lợi người tiên phong, rủi ro khơng phải tn theo qui trình khắt khe REIT nước (do chịu điều tiết chặt chẽ phápluật nước ngoài, yêu cầu cao nhà đầutư nước ngoài) Dù nữa, hình thức đầutư REIT hàm chứa rủi ro định: - Rủi ro lớn lợi nhuận mang lại không mong đợi Việc đầutư thành công phụ thuộc nhiều vào lực đội ngũ quản lý quỹ Đây yếu tố nằm ngồi tầm kiểm sốt nhà đầutư Để hạn chế điều này, việc xem lại tiểu sử hoạt độngquỹ ban điều hành điều cần thiết - Việc định giá lại giá trị tài sản ròng quỹ khơng dễ dàng Giá trị tài sảnquỹ tính dựa việc định giá lại dự án bấtđộng sản, việc đánh giá giá trị dự án khó khăn - Do đầutư vào bấtđộngsản nên thị trường bấtđộngsảnđóng băng, giá trị quỹ suy giảm theo Quỹ REIT đánh giá minh bạch, nhiên thực tế tính minh bạch mức tương đối Việc định giá NAV quỹ REIT liên quan đến việc phải đánh giá lại giá trị bấtđộngsản nắm giữ, việc định giá bấtđộngsản cách xác ln tốn khơng dễ dàng - Bên cạnh đó, nước ta chưa có quỹ REIT nội địa nên hình thức đầutư lạ lẫm với nhà đầutư Việt Nam Những năm gần đây, xu hướng REIT nước ngồi quỹđầutư nói chung khơng nhà đầutư ưa thích lắm, thể qua mức chiết khấu cao tính khoản thấp Do vậy, điểm đáng cân nhắc với việc định nhà đầu tư, thách thức không nhỏ REIT Việt Nam đời bối cảnh Thực trạng phápluậtquỹđầutưbấtđộngsản Việt Nam Cho đến cuối năm 2010, nhiều quỹđầutư nước tiếp tục rót vốn vào thị trường bấtđộngsản Việt Nam, chứng tỏ hấp lực thị trường lớn Tuy nhiên, thiếu khung pháp lý cần thiết, chưa có quỹđầutưbấtđộngsản Việt Nam Hiện tại, Bộ Tài chuẩn bị ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động quản lý quỹđầutưbấtđộngsản Ủy ban Chứng khoán Nhà nước vừa đưa dự thảo có quy định việc thành lập Quỹđầutưbấtđộngsản qua hình thức phát hành chứng khốn Có thể hiểu nơm na việc cho phép Quỹ dạng huy động vốn dân cách phát hành giấy tờ có tên chun mơn gọi Chứng quỹ cổ phiếu Được thực hành vi này, doanh nghiệp bấtđộngsản phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng Trên giới, hình thức phổ biến Việt Nam, nhà đầu tư, doanh nghiệp tỏ ý mong chờ Tuy nhiên, việc kiểm sốt khơng phải điều đơn giản Theo Dự thảo, nguồn vốn Quỹđầutư BĐS thực theo hình thức chào bán chứng khốn công chúng Chứng quỹ cổ phiếu niêm yết Sở Giao dịch chứng khoán.( Khoản Điều 108 Dự thảo Nghị Định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khoán) Tối thiểu 90% lợi nhuận năm Quỹ dùng để chi trả cổ tức tiền cho nhà đầu tư.( Khoản Điều 111 Dự thảo Nghị Định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khốn) Đó số nội dung quan trọng Dự thảo vừa Ủy Ban Chứng khoán Nhà nước đưa Theo Ban soạn thảo, với hình thức này, Quỹđầutưbấtđộngsản tận dụng nguồn tiền nhàn rỗi nhiều nhà đầu tư, từ tạo ổn định nguồn vốn cho thị trường bấtđộngsản Để tạo minh bạch hoạt độngđầu tư, Dự thảo đưa quy định: Hoạt độngQuỹ giám sát ngân hàng ( Khoản Điều 109 quy định hạn chế đầutưquỹđầutưbấtđộng sản) Một quy định quan trọng đề cập Dự thảo phải bảo đảm 65% vốn Quỹđầutư vào bấtđộngsản Tuy nhiên giới chuyên môn cho rằng, tỷ lệ thấp.( Điểm a Khoản Điều 109 Dự thảo) Nếu 65% vốn Quỹđầutư vào bấtđộng sản, 35% sử dụng người kiểm sốt? Đó câu hỏi lớn chưa có lời giải đáp dự thảo thành lập quĩ tín thác bấtđộngsản Nhà đầutư doanh nghiệp dĩ nhiên ngóng chờ đời Quỹ, nhưng, rủi ro chưa kiểm sốt chặt chẽ qui định cụ thể, việc cho đời Quỹđầutưbấtđộngsản khác mua thêm rủi ro cho thị trường chứng khoán vốn nhiều rủi ro Mặc dù tối thiểu 65% giá trị tài sảnquỹđầutư vào BĐS dự án BĐS quỹđầutư BĐS bơm vốn BĐS đầutư chủ yếu thuê để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định Do vậy, BĐS quỹ bơm vốn trước hết phải đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định phápluật kinh doanh BĐS Với BĐS trình xây dựng, quỹđầutư bảo đảm việc đầutư không làm giảm mức thu nhập chứng quỹ dự kiến toán cho nhà đầutư ( Khoản Điều 109 Dự thảo quy định điều kiện để Quỹđầutưbấtđộngsản phép đầutư vào bấtđộng sản) Còn với dự án bán nhà theo tiến độ xây dựng (bán nhà xong móng - PV) quỹđầutư thỏa số điều kiện Các điều kiện có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, bảo đảm bán sau hoàn thành; dự án xây dựng thực tiến độ; tổng giá trị dự án trình xây dựng mà quỹđầutư không vượt 10% tổng giá trị tài sảnquỹ Ngồi ra, quỹ khơng đầutư với đất chưa có cơng trình xây dựng theo quy định phápluật kinh doanh BĐS Luật Đất đai.( điểm c Khoản Điều 109 Dự Thảo) Hướng dẫn chi tiết hơn, dự thảo nêu đầutưquỹ phải sở hữu tỉ lệ đủ lớn bảo đảm kiểm soát thực thi đủ quyền sở hữu BĐS đầutư Trường hợp quỹ khơng có đủ tỉ lệ sở hữu để tự định hoạt độngđầu tư, kinh doanh liên quan tới BĐS đầutưquỹđầutư cơng bố cáo bạch đại hội nhà đầutư thông qua tổng giá trị BĐS khơng vượt q 25% tổng giá trị tài sảnquỹ ( điểm b Khoản Điều 109 Dự thảo) Còn nghiệp vụ kinh doanh cho quỹ, dự thảo nêu rõ ràng buộc Như mua BĐS quỹ khơng mua vượt q 110% so với mức giá cung cấp tổ chức định giá độc lập, trừ trường hợp giá mua đại hội nhà đầutư gần thông qua Giá bán khơng thấp 90% so với mức giá cung cấp tổ chức định giá độc lập, trừ trường hợp giá bán đại hội nhà đầutư gần thông qua Quyết định bán bấtđộngsản với tổng giá trị từ 50% trở lên so với giá trị tài sảnquỹ phải đại hội nhà đầutư thông qua, trừ trường hợp giao dịch nhằm lý, giải thể quỹ ( khoản Điều 109 Dự thảo) Một hình thức quỹđầutư BĐS khác doanh nghiệp, nhà đầutư người dân quan tâm Quỹ Tiết kiệm nhà Hiện tại, Bộ Xây dựng hoàn thiện dự thảo dự kiến trình Chính phủ tháng 11/2011 Nếu chấp thuận, quỹ thức hoạt động vào đầu năm 2020 Dự kiến, người dân tham gia quỹ, hàng tháng đóng - 2% tổng lương Khi đạt tới giá trị định, quỹ mở cho người dân vay tiền mua nhà với lãi suất thấp, 1/4 - 1/5 lãi suất ngân hàng, kèm quy định đối tượng điều kiện vay Quỹ dành phần định ưu tiên cho doanh nghiệp xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà xã hội Người tham gia quỹ nghỉ hưu rút tiền gửi, khoản lãi suất mang tính hỗ trợ trượt giá Có thể thấy, việc đời quỹđầutưbấtđộngsản giúp thu hút dòng vốn nhiều tiềm từ nhà đầutư nhỏ lẻ hay tổ chức muốn đầutưbấtđộngsản khơng có kinh nghiệm tham gia trực tiếp vào thị trường bấtđộngsản Với dòng vốn dài hạn, quy mơ lớn, quỹ mua lại dự án công ty bấtđộngsản điều này, giúp cải thiện mạnh mẽ tính khoản thị trường cải thiện dòng tiền cho cơng ty ngành Bên cạnh đó, quỹ tham gia liên kết đầutư vào công ty bấtđộng sản, mua lại nợ ngân hàng; giúp giảm thiểu phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng Hay việc cung cấp nguồn tín dụng cho người có nhu cầu mua, thuê nhà giúp tạo khoản cho thị trường Quan trọng dòng vốn ổn định từquỹ dạng giúp cho thị trường bấtđộngsản không chịu nhiều biến độngbất ổn việc sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng Việc chưa hoàn thiện khung pháp lý đầy đủ quy đinh thành lập quỹđầutưbấtđộngsản hạn chế phát triển mơ hình thời gian qua Điều vơ tình làm dòng tiền hỗ trợ hiệu cho thị trường bấtđộng sản, đòi hỏi nhà làm luật cần nhanh chóng đưa quy định quỹđầutưbấtđộngsản vào áp dụng thực tiễn III Một số đề xuất pháp lý nhằm hoàn thiện phápluậtquỹđầutưbấtđộngsản Có thể thấy rõ tranh bấtđộngsản nhiều trung tâm BĐS phải đóng cửa, cơng trường dự án thi công cách cầm chừng dừng hẳn Sàn BĐS hướng đến thị trường trầm lắng, ảm đạm thời gian gần việc thắt chặt tín dụng Chính phủ Sau tăng giá nóng vào đầu năm 2011, nhiều dự án bấtđộngsản Việt Nam rơi vào thực trạng giao dịch, giá giảm Nhiều văn phòng mơi giới phải tìm hướng kinh doanh khác, chuyển hướng sang kinh doanh khác tình trạng ế ẩm thị trường bấtđộngsản Nhiều văn phòng phải tạm thời đóng cửa khơng gánh chi phí đầu vào tiền th văn phòng, tiền lương nhân sự,…trong giao dịch thành cơng bối cảnh Với tình trạng nay, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn Nhiều chuyên gia lĩnh vực bấtđộngsản dự báo thị trường bấtđộngsản năm 2012 trầm lắng năm trước Trong thời điểm này, việc tham gia Quỹđầutưbấtđộngsản gặp nhiều khó khăn, khung pháp lý chưa hoàn thiện thị trường bấtđộngsản gặp nhiều khó 10 khăn Sau em xin đưa số đề xuất pháp lý nhằm nâng cao hiệu hoạt độngQuỹđầutư BĐS: Thứ nhất, Hoạt độngquỹđầutư hoạt động tài chính, đòi hỏi khung pháp lý rõ ràng minh bạch tài sảnđầutư quyền có liên quan đến tài sản, quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng với thuận tiện mua bán, không bị cản trở thủ tục hành yêu cầu pháp lý phức tạp Nhìn chung, lĩnh vực bấtđộngsản khơng đạt tiêu chí này, nên quỹ dành cho bấtđộngsản chưa thể đời Theo chuyên gia, quỹ huy động vốn đầutư vào bấtđộngsản công cụ hữu hiệu tạo linh hoạt, khoản cao cho tín dụng bấtđộng sản, hỗ trợ cho người mua nhà có điều kiện vay sở hữu nhà ở, sở hữu bấtđộngsản Bộ Tài cần ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động quản lý quỹđầutưbấtđộngsản Đây sở pháp lý để Quỹđầutư BĐS Việt Nam hoạt động Thứ hai, mơ hình phát triển, cần đổi đồng hệ thống phápluật hành đất đai, quyền sở hữu, kinh doanh bấtđộngsản với định hướng bảo đảm quyền sở hữu bấtđộngsản cách chắn nhất; việc giao dịch, định đoạt chủ sở hữu tất loại hình bấtđộngsản thực nhanh chóng Thứ ba, để quỹđầutưbấtđộngsản hoạt động tốt khung pháp lý cho REIT hoạt động cần số chuẩn mực tối thiểu ngành bấtđộng sản, chuẩn mực đánh giá bấtđộng sản, hệ thống tiêu chuẩn chủ sở hữu, kinh nghiệm quản lý quỹ, chuẩn mực quản lý doanh nghiệp quan trọng tài sảnbấtđộngsảntiêu chuẩn chất lượng xây dựng, quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầutư Thứ tư, thị trường bấtđộngsản VN mang tính rủi ro lớn khó thu hồi vốn nên để bảo vệ nhà đầu tư, luậtquy định quỹ không đặt 10% giá trị tài sản vào bấtđộngsản Vì chuyện cho phép thành lập REIT phải cân nhắc kỹ Thứ năm, Một quy định quan trọng đề cập Dự thảo phải bảo đảm 65% vốn Quỹđầutư vào bấtđộngsản Tuy nhiên em cho tỉ lệ thấp, không nên để mức 65% vốn Quỹđầutưbất 11 động sản, mà nên để 100% giai đoạn đầu, tạo hiệu minh bạch Thứ sáu, "sinh sau đẻ muộn" cần nghiên cứu để áp dụng mơ hình thành cơng nguồn tài chính/quỹ đầutưbấtđộngsản nước phát triển, khu vực châu Á để tìm hướng tốt cho quỹđầutưbấtđộngsản Việt Nam III KẾT LUẬN Việc hình thành quỹ huy động vốn đầutư vào bấtđộngsản kỳ vọng giúp thị trường bấtđộngsản vượt qua khủng hoảng, giải pháp quan trọng nhằm làm tăng thêm tính khả thi dự án thức đầutư lạ lẫm với nhà đầutư Việt Nam Những năm gần đây, xu hướng quỹđầutư BĐS nước quỹđầutư nói chung khơng nhà đầutư ưa thích Do vậy, điểm đáng cân nhắc với việc định nhà đầu tư, thách thức không nhỏ quỹđầutư BĐS Việt Nam đời bối cảnh 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Chứng khốn, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội, 2008 Luật Chứng khoán năm 2006 ( sửa đổi bổ sung 2010) Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Dự thảo Nghị Định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khoán http://taichinhbatdongsan.batdongsan.com.vn http://www.diaoconline.vn http://vneconomy.vn http://vietbao.vn http://www.ssc.gov.vn 13 ... động sản Đặc điểm quỹ đầu tư bất động sản Vì quỹ đầu tư chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản mang đặc điểm quỹ đầu tư chứng khoán: - Thứ nhất, quỹ đầu tư bất động sản thể lượng tiền nhà đầu tư. .. II Pháp luật quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam Thực trạng hoạt động quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam Cho đến nay, quỹ BĐS hoạt động Việt Nam thuộc quỹ nước như: VPH Công ty Quản lý quỹ đầu tư. .. tài chính /quỹ đầu tư bất động sản nước phát triển, khu vực châu Á để tìm hướng tốt cho quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam III KẾT LUẬN Việc hình thành quỹ huy động vốn đầu tư vào bất động sản kỳ vọng