Tìm hiểu về quỹ đầu tư bất động sản

A LỜI MỞ ĐẦU Sự xuất quỹ đầu tư chứng khoán thị trường chứng khoán yếu tố góp phần cho ổn định thị trường chứng khoán Đặc biệt năm gần đây, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày sôi động đạt lợi nhuận đáng kể việc hình thành quỹ đầu tư bất động sản vấn đề nóng bỏng Việc hình thành quỹ đầu tư bất động sản kỳ vọng để giúp thị trường bất động sản vượt qua khủng hoảng đồng thời việc kinh doanh bất động sản thực đơn giản dễ dàng nhiều Chính vậy, nhà làm luật dự thảo quy định quỹ đầu tư bất động sản năm tới, chờ đợi nhà đầu tư vào thời kỳ hoạt động kinh doanh chứng khoán bất động sản đầy mẻ B NỘI DUNG I Khái quát chung quỹ đầu tư chứng khoán Trước vào tìm hiểu quy định pháp luật quỹ đầu tư bất động sản, ta cần tìm hiểu quỹ đầu tư chứng khoán Bởi lẽ, quỹ đầu tư bất động sản dạng quỹ đầu tư chứng khoán Khái niệm: Quỹ đầu tư chứng khoán hình thức đầu tư tập thể, hình thành thông qua việc huy động, tập hợp nhiều nguồn vốn nhỏ thành nguồn vốn lớn ủy thác cho nhà quản lý vốn chuyên nghiệp thực việc đầu tư vào loại chứng khoán chủ yếu, nhằm mang lại lợi nhuận cao cho người góp vốn Quỹ đầu tư bất động sản có đầy đủ đặc điểm quỹ đầu tư chứng khoán chịu điểu chỉnh pháp luật theo quỹ đầu tư chứng khoán Đặc điểm Quỹ đầu tư chứng khoán có số đặc điểm từ phân biệt với số hình thức đầu tư tập thể khác Thứ nhất, quỹ đầu tư chứng khoán hoạt động vắng bóng công ty quản lí quỹ, lẽ, đầu tư tập thể thông qua quỹ đầu tư chứng khoán không hình thành nên pháp nhân có tư cách độc lập, đó, việc thành lập quỹ, quản lý tài sản quỹ việc thực đầu tư quỹ công ty quản lý quỹ tiến hành Công ty quản lý quỹ quản lý chuyên nghiệp, đứng thành lập quỹ đầu tư chứng khoán cách phát hành chứng quỹ đầu tư, thu hút vốn nhà đầu tư thị trường Sauk hi phát hành chứng quỹ, công ty quản lý quỹ đại diện cho nhà đầu tư, quản lý tài sản quỹ đầu tư, tiến hành đầu tư vào loại chứng khoán cổ phiếu, trái phiếu loại tài sản khác theo mục tiêu ban đầu đề ghi điều lệ quỹ đầu tư chứng khoán Công ty quản lý quỹ phải bồi thường thiệt hại công ty quản lý quỹ vi phạm điều lệ quỹ, vi phạm cam kết với nhà đầu tư vi phạm pháp luật Thứ hai, quỹ đầu tư chứng khoán lượng vốn định, nhà đầu tư đóng góp theo tính chất hùn vốn quỹ tiền mặt dùng vào đầu tư tổ chức tài chính, tổ chức xã hội (như vốn tiền mặt công ty bảo hiểm, quỹ tiền mặt tổ chức công đoàn) Đặc điểm dẫn đến tư cách không độc lập pháp nhân quỹ đầu tư chứng khoán Mọi hoạt động quỹ đầu tư chứng khoán công ty quản lý quỹ đảm nhiệm Công ty quản lý quỹ thu phí dịch vụ quản lý quỹ tiền thưởng từ quỹ Công ty quản lý quỹ lại chịu giám sát ngân hàng giám sát tính phù hợp với điều lệ quỹ đầu tư chứng khoán phù hợp với lợi ích nhà đầu tư toàn hoạt động quản lý quỹ Ngoài nhiệm vụ giám sát công ty quản lý quỹ, báo cáo với người đại diện quỹ hoạt động công ty quản lý quỹ trái với điều lệ quỹ, ngân hàng giám sát có nhiệm vụ mở tài khoản quản lý vốn toàn tài sản quỹ mà thực chất nhiệm vụ bảo quản tài sản quỹ đầu tư chứng khoán Thứ ba, để thành lập quỹ đầu tư chứng khoán, công ty quản lý quỹ phải phát hành chứng quỹ đầu tư phát hành cổ phiếu Chứng quỹ đầu tư chứng hưởng lợi Nhà đầu tư sở hữu chứng quỹ đầu tư người hưởng lợi từ hoạt động quỹ đầu tư Công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát mua lại chứng quỹ nhà đầu tư nhà đầu tư có nhu cầu hối vốn nghĩa vụ mua lại chứng quỹ nhà đầu tư yêu cầu Thứ tư, nhà đầu tư góp vốn vào quỹ đầu tư chứng khoán người thụ hưởng từ hoạt động đầu tư quỹ đầu tư chứng khoán tương ứng với tỉ lệ vốn góp họ vào quỹ đầu tư hưởng lợi ích tài sản hợp pháp từ việc lý tài sản quỹ đầu tư chứng khoán Sauk hi góp vốn, nhà đầu tư quyền kiểm soát trực tiếp việc đầu tư quỹ, không chủ động việc thành lập hoạt động đầu tư quỹ, mà ủy thác cho công ty quản lý quỹ thực nhằm đem lại lợi nhuận cao từ khoản đầu tư họ Những đặc điểm quỹ đầu tư chứng khoán cho thấy có hạn chế định không huy động vốn để đầu tư chứng khoán tư cách pháp nhân, nhà đầu tư góp vốn vào quỹ quyền chủ động từ khâu thành lập đến hoạt động đầu tư quỹ Tuy vậy, quỹ đầu tư chứng khoán có số ưu điểm: quỹ đầu tư chứng khoán quản lý cách chuyên nghiệp công ty quản lý quỹ; quỹ có chế kiểm soát rõ ràng hiệu thông qua đại hội nhà đầu tư, ban đại diện quỹ, ngân hàng giám sát Chính ưu điểm góp phần đảm bảo cho vốn góp nhà đầu tư đầu tư cách an toàn, hiệu mang lại lợi nhuận cao cho họ từ số vốn góp II Tìm hiểu quỹ đầu tư bất động sản Khái niệm Theo nghiên cứu nay, chưa có khái niệm hay định nghĩa thức quỹ đầu tư bất động Tuy nhiên, dựa theo khái niệm quỹ đầu tư chứng khoán, ta hiểu đơn giản: Quỹ đầu tư bất động sản hình thức đầu tư tập thể thông qua việc huy động, tập hợp nguồn vốn nhỏ thành nguồn vốn lớn dành riêng cho việc đầu tư vào bất động sản Vấn đề quỹ đầu tư bất động sản thực tế pháp luật Trong thực tế, quỹ đầu tư bất động sản hoạt động Việt Nam quỹ nước ngoài, VNL Vinacapital, VPF Dragon Capital, ILH- ILH2 ILH3 Indochina Capital, VPH Saigon Asset Management Còn nước, dù có nhiều quỹ đầu tư hình thành tham gia đầu tư thị trường chứng khoán, vào doanh nghiệp, chưa có quỹ chuyên sâu huy động vốn để đầu tư vào bất động sản Nguyên nhân hoạt động quỹ đầu tư hoạt động tài chính, đòi hỏi khung pháp lý rõ ràng minh bạch tài sản đầu tư quyền có liên quan đến tài sản, quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng với thuận tiện mua bán, không bị cản trở thủ tục hành yêu cầu pháp lý phức tạp Trong đó, nhìn chung, lĩnh vực bất động sản không đạt tiêu chí này, nên quỹ dành cho bất động sản chưa thể đời Theo chuyên gia, quỹ huy động vốn đầu tư vào bất động sản công cụ hữu hiệu tạo linh hoạt, khoản cao cho tín dụng bất động sản, hỗ trợ cho người mua nhà có điều kiện vay sở hữu nhà ở, sở hữu bất động sản Tuy nhiên, mô hình phát triển, cần đổi đồng hệ thống pháp luật hành đất đai, quyền sở hữu, kinh doanh bất động sản với định hướng bảo đảm quyền sở hữu bất động sản cách chắn nhất; việc giao dịch, định đoạt chủ sở hữu tất loại hình bất động sản thực nhanh chóng Chính thức chưa có quy định, hàng lang pháp lý dành cho quỹ đầu tư bất động sản, mà việc thực hoạt động kinh doanh bất động sản hạn chế Để giải việc kinh doanh bất động sản giao dịch chứng khoán, cụ thể đơn giản hóa giao dịch phức tạp chứng quỹ Tại buổi họp tổ dự án Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khoán, đại biểu cho luật đề cập đến nhiều vấn đề chưa đột biến Có đại biểu góp ý luật nên quy định rõ quỹ đầu tư bất động sản Theo đại biểu, thị trường chứng khoán tồn nhiều bất cập, thao túng tin đồn hay làm giá phổ biến chưa có biện pháp xử lý hữu hiệu Đánh giá cao Dự thảo Luật Chứng khoán sửa đổi quy định tiêu an toàn tài hoạt động công ty chứng khoán nhiều đại biểu cho rằng, dự thảo luật sửa đổi lần đề cập đến nhiều vấn đề quy mô sửa đổi chưa có nhiều yếu tố đột biến Theo đại biểu Nguyễn Thị Nguyệt Hường (Hà Nội): “Quy định công bố thông tin công ty niêm yết công ty chưa niêm yết áp dụng chung, đáp ứng tính minh bạch mặt thông tin tốt cho đối tượng có giao dịch Tuy nhiên, an toàn hệ thống cần phải xem lại Do đó, việc công bố thông tin riêng tổ chức tín dụng, đề nghị cần phải tuân theo Luật tổ chức tín dụng” Liên quan tới giới hạn đầu tư công ty chứng khoán vào dạng đầu tư 10%, lần dự thảo luật có mở không giới hạn quỹ đầu tư bất động sản Theo đại biểu Trần Du Lịch (TPHCM), quy định quan trọng, giúp khai thông luồng vốn thị trường bất động sản thị trường vốn, tạo định chế để tiến tới bớt dần nhà đầu tư riêng lẻ thị trường bất động sản, hướng tới đầu tư có tổ chức, quỹ đầu tư bất động sản Tuy nhiên, luật pháp Việt Nam chưa có định nghĩa quỹ đầu tư bất động sản “Do luật cần định nghĩa rõ quỹ đầu tư bất động sản, xác định nguyên tắc, cách tổ chức nó, sở Chính phủ ban hành nghị định hoạt động tổ chức này”, ông Lịch nhấn mạnh Bên cạnh đó, đại biểu cho rằng, Luật cần bổ sung làm rõ trách nhiệm giao thực quyền cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước Luật quy định trách nhiệm Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán cách rõ ràng Tình trạng làm giá, nội gián thị trường chứng khoán thời gian qua yếu tố làm niềm tin nhà đầu tư Luật nên trọng tới vấn đề này, áp dụng xử phạt hành vài triệu đồng khó giải gốc rễ vấn đề Theo dự thảo quy định, quỹ đầu tư bất động sản tổ chức dạng hợp đồng công ty cổ phần, chia làm hai loại quỹ đại chúng (quỹ mở) quỹ thành viên (quỹ đóng) Quỹ đóng bị giới hạn số cổ phần phát hành, chứng quỹ niêm yết thị trường chứng khoán mua bán mức giá thị trường định Trong đó, quỹ mở phép phát hành thêm cổ phần, nhà đầu tư định kì bán lại cổ phiếu cho công ty quản lí quỹ giá trị tài sản ròng cổ phần Lợi ích rủi ro quỹ đầu tư bất động sản Hình thức quỹ đầu tư bất động sản cho phép nhà đầu tư thay trực tiếp mua nhà đất, mua chứng quỹ phát hành, sau ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ Hoạt động chủ yếu quỹ mua bán, tham gia quản lý sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển dự án, đầu tư vào công ty bất động sản 3.1 Lợi ích Với ý nghĩa nguồn cung vốn điều kiện nguồn vốn huy động từ ngân hàng khách hàng bị thắt chặt, đời quỹ đầu tư bất động sản chắn tin vui doanh nghiệp bất động sản Tuy nhiên, nhà đầu tư có nhiều vấn đề cần phải bàn Một nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường bất động sản có nhiều lựa chọn: trực tiếp mua bán bất động sản, mua trái phiếu bất động sản, đầu tư vào cổ phiếu công ty bất động sản, mua chứng quỹ bất động sản Trước đây, trái phiếu bất động sản phát hành kèm theo quyền mua hộ nên hấp dẫn, điển Sacomreal (SCR) hai lần phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền ưu tiên mua hộ với sách giảm giá từ 5-8% Nhưng từ sau Nghị định 71, hình thức không hợp lệ: người mua trái phiếu bất động sản nhận tiền lãi gốc trái phiếu thông thường Còn so với việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản, đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản có ưu điểm chỗ quỹ đầu tư bất động sản có đội ngũ quản lí chuyên nghiệp, cấu trúc cho phép huy động đủ vốn để đầu tư vào dự án có qui mô lớn, đầu tư đa dạng vào nhiều loại hình sản phẩm, nhiều vị trí khác giúp giảm thiểu rủi ro Nhà đầu tư nhỏ lẻ dù có số vốn không lớn tham gia gián tiếp vào thị trường bất động sản Điểm hấp dẫn bật quỹ đầu tư bất động sản so với cổ phiếu bất động sản tỉ lệ chi trả cổ tức cao Các quỹ đầu tư bất động sản thường ưu đãi thuế (ở nước thông thường miễn toàn thuế thu nhập doanh nghiệp) lại phải trả phần lớn (khoảng 90%) lợi nhuận cho cổ đông dạng cổ tức Như vậy, nhà đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản có mức thu nhập theo sát với thực tế hoạt động quỹ trông chờ vào định phân phối lợi nhuận hàng năm ban giám đốc công ty bất động sản Ngoài ra, đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản an toàn so với đầu tư vào cổ phiếu bất động sản Thứ nhất, nguồn vốn huy động lớn, quỹ đầu tư bất động sản đầu tư đa dạng so với công ty bất động sản, đầu tư vào nhiều công ty khác nhau, nhiều công trình địa điểm khác Thứ hai, so với việc phân tán rủi ro cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau, đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản an toàn chỗ: phải tuân theo quy định luật điều chỉnh, quỹ đầu tư bất động sản chủ yếu đầu tư vào sản phẩm hữu hình, đầu tư dự án có pháp lý vững Thêm nữa, chứng quỹ giao dịch thị trường chứng khoán tập trung nên tính khoản cao nhiều so với khoản đầu tư vào dự án Điều giúp nhà đầu tư chủ động nguồn tiền Với tiềm lực vốn lớn, quỹ đầu tư bất động sản đa dạng hóa đầu tư vào nhiều loại sản phẩm bất động sản, giúp giảm thiểu rủi ro biến động thị trường Quỹ đầu tư bất động sản có quy đinh ràng buộc chặt chẽ điều kiện dự án để quỹ tham gia góp vốn Điều giúp đảm bảo an toàn khoản đầu tư Dù vậy, điều hạn chế số hội đem lại lợi nhuận cao Tính minh bạch quỹ bất động sản cao nhiều, có máy cấu gọn nhẹ giám sát Tính ổn định quỹ đánh gía cao không sử dụng dòng vốn vay, nên áp lực khoản vay Điều giúp tạo điều kiện cho quỹ chủ động tình giữ ổn định Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp giúp hạn chế rủi ro tiềm tàng nhà đầu tư trực tiếp tham gia đầu tư dự án, ví dụ vấn đề thủ tục pháp lý, quản lý dự án …! 3.2 Rủi ro Tuy nhiên, hình thức đầu tư thị trường chứng khoán có rủi ro, quỹ đầu tư bất động sản không nằm quy luật Khi đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản, nhà đầu tư gặp rủi ro sau đây: Rủi ro lớn lợi nhuận mang lại không mong đợi Việc đầu tư thành công phụ thuộc nhiều vào lực đội ngũ quản lý quỹ Đây yếu tố nằm tầm kiểm soát nhà đầu tư Để hạn chế điều này, việc xem lại tiểu sử hoạt động quỹ ban điều hành điều cần thiết Việc định giá lại giá trị tài sản ròng quỹ không dễ dàng Giá trị tài sản quỹ tính dựa việc định giá lại dự án bất động sản, việc đánh giá giá trị dự án khó khăn Nhận xét đề xuất số ý kiến Có thể thấy, việc đời quỹ đầu tư bất động sản giúp thu hút dòng vốn nhiều tiềm từ nhà đầu tư nhỏ lẻ hay tổ chức muốn đầu tư bất động sản kinh nghiệm tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản Với dòng vốn dài hạn, quy mô lớn, quỹ mua lại dự án công ty bất động sản điều này, giúp cải thiện mạnh mẽ tính khoản thị trường cải thiện dòng tiền cho công ty ngành Bên cạnh đó, quỹ tham gia liên kết đầu tư vào công ty bất động sản, mua lại nợ ngân hàng; giúp giảm thiểu phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng Hay việc cung cấp nguồn tín dụng cho người có nhu cầu mua, thuê nhà giúp tạo khoản cho thị trường Quan trọng dòng vốn ổn định từ quỹ dạng giúp cho thị trường bất động sản không chịu nhiều biến động bất ổn việc sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng Việc chưa có khung pháp lý đầy đủ quy đinh thành lập quỹ đầu tư bất động sản hạn chế phát triển mô hình thời gian qua Điều vô tình làm dòng tiền hỗ trợ hiệu cho thị trường bất động sản Tuy nhiên, việc thành lập quỹ gặp nhiều khó khãn mô hình quỹ đầu tư chưa nhiều nhà đầu tư nước ưa thích Bên cạnh đó, trầm lắng 10 thị trường bất động sản thị trường chứng khoán cản trở dòng vốn đầu tư vào quỹ Chính từ lợi ích quỹ đầu tư bất động sản phân tích cho thấy việc xây dựng hàng lang pháp lý quy định quỹ đầu tư bất động sản điều cần thiết thời điểm Vừa để phát triển giải cứu tình trạng khủng hoảng thị trường bất động sản nay, để tránh rủi ro gặp phải nhà đầu tư đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản Do đó, điều phải có quy định cụ thể khái niệm, nguyên tắc thành lập, hoạt động tổ chức Đồng thời phải có quy định rõ ràng việc góp vốn, hưởng lợi tức, chặt chẽ việc quy định quyền hạn quản lý thực hoạt động đầu tư công ty quản lý quỹ Đây điểm quan trọng để việc sử dụng quỹ đầu tư bất động sản hợp lý có hiệu quả, có công khai minh bạch hoạt động công ty quản lý quỹ, nhà đầu tư ngân hàng giám sát C KẾT LUẬN Quỹ đầu tư chứng khoán giải pháp thông minh tối ưu nhiều nhà đầu tư thị trường chứng khoán Chính vậy, việc đời quỹ đầu tư bất động sản hàng lang pháp lý dành riêng cho vấn đề nóng Với quy định quỹ đầu tư bất động sản giúp cho thị trường chứng khoán thị trường bất động sản có biến đổi lớn hoạt động kinh doanh bất động sản chứng khoán Điều đòi hỏi nhiều cố gắng nỗ lực để xây dựng quy định đắn, chặt chẽ nhà làm 11 luật để thị trường chứng khoán bất động sản hoạt động hiệu hợp pháp 12 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật chứng khoán, trường ĐH Luật Hà Nội Luật chứng khoán www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com www.tailieu.vn 13 D LỜI MỞ ĐẦU Sự xuất quỹ đầu tư chứng khoán thị trường chứng khoán yếu tố góp phần cho ổn định thị trường chứng khoán Đặc biệt năm gần đây, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày sôi động đạt lợi nhuận đáng kể việc hình thành quỹ đầu tư bất động sản vấn đề nóng bỏng Việc hình thành quỹ đầu tư bất động sản kỳ vọng để giúp thị trường bất động sản vượt qua khủng hoảng đồng thời việc kinh doanh bất động sản thực đơn giản dễ dàng nhiều Chính vậy, nhà làm luật dự thảo quy định quỹ đầu tư bất động sản năm tới, chờ đợi nhà đầu tư vào thời kỳ hoạt động kinh doanh chứng khoán bất động sản đầy mẻ 14 [...]...của thị trường bất động sản cũng như thị trường chứng khoán đang cản trở dòng vốn đầu tư vào quỹ Chính từ những lợi ích của quỹ đầu tư bất động sản đã phân tích ở trên cho thấy việc xây dựng một hàng lang pháp lý quy định về quỹ đầu tư bất động sản là một điều hết sức cần thiết trong thời điểm hiện nay Vừa để phát triển cũng giải cứu tình trạng khủng hoảng của thị trường bất động sản hiện nay, cũng... nhà đầu tư sẽ đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản Do đó, điều đầu tiên phải có những quy định cụ thể về khái niệm, nguyên tắc thành lập, hoạt động của tổ chức này Đồng thời phải có quy định rõ ràng về việc góp vốn, hưởng lợi tức, cũng như chặt chẽ trong việc quy định quyền hạn quản lý và thực hiện các hoạt động đầu tư của các công ty quản lý quỹ Đây là một điểm rất quan trọng để việc sử dụng quỹ đầu tư. .. LỜI MỞ ĐẦU Sự xuất hiện của các quỹ đầu tư chứng khoán trên thị trường chứng khoán là một trong những yếu tố góp phần cho sự ổn định của thị trường chứng khoán Đặc biệt là trong những năm gần đây, khi hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng sôi động và đạt được những lợi nhuận đáng kể thì việc hình thành quỹ đầu tư bất động sản đang là một vấn đề nóng bỏng Việc hình thành quỹ đầu tư bất động sản đang... đang được kỳ vọng để giúp thị trường bất động sản vượt qua những khủng hoảng đồng thời việc kinh doanh bất động sản sẽ được thực hiện đơn giản và dễ dàng hơn nhiều Chính vì vậy, các nhà làm luật đang dự thảo những quy định về quỹ đầu tư bất động sản trong năm tới, đó cũng là sự chờ đợi của các nhà đầu tư vào thời kỳ hoạt động kinh doanh chứng khoán và bất động sản đầy mới mẻ 14 ... trọng để việc sử dụng quỹ đầu tư bất động sản hợp lý và có hiệu quả, cũng như có được sự công khai minh bạch trong hoạt động của các công ty quản lý quỹ, nhà đầu tư cũng như các ngân hàng giám sát C KẾT LUẬN Quỹ đầu tư chứng khoán hiện đang là giải pháp thông minh và tối ưu của nhiều nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán Chính vì vậy, việc ra đời quỹ đầu tư bất động sản và hàng lang pháp lý dành riêng... nay Với những quy định về quỹ đầu tư bất động sản sẽ giúp cho thị trường chứng khoán cũng như thị trường bất động sản có những biến đổi lớn trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như chứng khoán Điều này đòi hỏi rất nhiều ở sự cố gắng nỗ lực để xây dựng được những quy định đúng đắn, chặt chẽ của các nhà làm 11 luật để thị trường chứng khoán cũng như bất động sản có thể hoạt động hiệu quả và hợp