Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

1 MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN PHẦN MỞ ĐẦU: TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI TÍNH MỚI CỦA ĐỀ TÀI Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 8 BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .8 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .9 PHẦN NỘI DUNG 10 CHƯƠNG 10 TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở 10 1.1 Khái niệm nhà ở: 10 1.1.1 Khái niệm nhà có sẵn: 11 1.1.2 Khái niệm nhà riêng lẻ: 12 1.1.3 Khái niệm nhà chung cư: .12 1.1.4 Khái niệm nhà thương mại: 13 1.1.5 Khái niệm nhà xã hội: 13 1.1.6 Khái niệm nhà công vụ: 13 1.1.7 Khái niệm nhà tái định cư: 14 1.1.8 Khái niệm nhà hình thành tương lai: 14 1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản: 14 1.3 Nguyên tắc mua bán nhà theo quy định pháp luật: 17 CHƯƠNG 19 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 19 2.1 Chủ thể mua bán nhà ở: 19 2.1.1 Đối tượng sở hữu nhà ở: 20 2.1.2 Điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở: 21 2.1.3 Công nhận quyền sở hữu nhà ở: 23 2.1.4 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: 24 2.1.5 Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở: 25 2.1.6 Điều kiện tham gia mua bán nhà ở: 26 2.1.7 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia mua bán nhà ở: 28 2.2 Đối tượng mua bán nhà ở: 35 2.3 Hợp đồng mua bán nhà ở: 36 2.3.1 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở: 38 2.3.2 Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở: 41 2.3.3 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở: 42 2.3.4 Giá mua bán nhà theo quy định pháp luật: 43 2.3.5 Phương thức toán mua bán nhà ở: 44 2.3.6 Việc phạt, bồi thường thiệt hại chậm tiến độ toán việc mua bán nhà ở: 44 2.3.7 Quy định bảo hành nhà ở: 46 CHƯƠNG 51 NHỮNG BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT TRONG VIỆC MUA BÁN NHÀ Ở HIỆN NAY, ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 51 3.1 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: 51 3.1.1 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà thương mại: 51 3.1.2 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà xã hội : .59 3.1.3 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà tái định cư: 63 3.1.4 Những bất cập pháp luật việc mua bán nhà công vụ: .64 3.1.5 Những bất bập pháp luật việc mua bán nhà hình thành tương lai: 65 3.2 Những định hướng giải vấn đề: 66 3.2.1 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà thương mại: 66 3.2.2 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà xã hội: 67 3.2.3 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà tái định cư: 68 3.2.4 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà công vụ: 68 3.2.5 Định hướng giải vấn đề mua bán nhà hình thành tương lai: 68 3.3 Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật: .69 3.3.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà thương mại:69 3.3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà xã hội: 70 3.3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà tái định cư:70 3.3.4 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà công vụ: 71 3.3.5 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật việc mua bán nhà hình thành tương lai: 71 Kết luận: 73 Tài liệu tham khảo: 74 LỜI CẢM ƠN Trên thực tế khơng có thành cơng mà khơng gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Trong suốt thời gian từ bắt đầu học tập giảng đường Đại học đến nay, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ q thầy cơ, gia đình bạn bè Với lịng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý thầy cô Khoa Luật – Trường Đại Học Công Nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh (HUTECH) với tri thức tâm huyết để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em suốt thời gian học tập trường Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy Nguyễn Thành Đức trưởng Khoa Luật – Trường Đại Học Cơng Nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh (HUTECH), tận tình hướng dẫn em suốt trình thực khóa luận tốt nghiệp Trong q trình làm khóa luận tốt nghiệp, khó tránh khỏi sai sót, mong thầy, bỏ qua Đồng thời trình độ lý luận kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế nên khóa luận khơng thể tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy, để em học thêm nhiều kinh nghiệm hồn thiện sống Cuối em kính chúc quý thầy, cô dồi sức khỏe thành công nghiệp cao quý Em xin chân thành cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Tơi tên: Mai Đình Dương, MSSV: 1411270104, Lớp: 14DLK05 Tôi xin cam đoan khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu, thông tin sử dụng Khóa luận tốt nghiệp thu thập từ nguồn thực tế nghiên cứu địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, sách báo khoa học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ theo qui định) ; Nội dung khóa luận kinh nghiệm thân rút từ trình nghiên cứu tìm hiểu thực tế xã hội KHƠNG SAO CHÉP từ nguồn tài liệu, báo cáo khác Nếu sai sót Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm theo qui định Nhà Trường Pháp luật Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên) Mai Đình Dương PHẦN MỞ ĐẦU: Sau kết thúc trương trình đào tạo đại học, để tốt nghiệp sinh viên năm cuối đủ điều kiện phải làm khóa luận tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp, cơng trình khoa học Dựa vào kết học tập quy chế khoa quy định nhà trường để lựa chọn sinh viên đủ điều kiện làm khóa luận tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp với chủ đề nghiên cứu sinh viên tự lựa chon liên quan đến chuyên ngành đào tạo mà học Bảo vệ khóa luận, đồ án tốt nghiệp kiện có ý nghĩa quan trọng, không đánh giá lực, mà cịn hội giúp sinh viên cơng bố kết nghiên cứu – cơng trình khoa học Hàm lượng khoa học đồ án, khóa luận tốt nghiệp trình lĩnh hội, tiếp thu kiến thức tồn khóa học sinh viên TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Từ Việt Nam mở cửa hội nhập kinh tế khu vực giới, nhà nước nới lỏng ưu sách đầu tư giảm thuế, nhằm thu hút vốn đầu tư nước vào thị trường nước Các nhà đầu tư nước ngồi nhìn thấy đầu tư vào thị trường Việt Nam thơng thống nhiều tiềm năng, có nhiều dự án lớn từ nước đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt đầu tư vào Thành Phố Hồ Chí Minh Dẫn đến nơi có dự án đầu tư cần đến lượng lớn người lao động, giải vấn nạn việc làm cho người dân Việt Nam Cũng từ người dân thất nghiệp từ nơi, nơi vùng sau, vùng xa, vùng nông thôn kéo đến nơi có dự án đầu tư để tìm kiếm hội việc làm Đặc biệt Thành Phố Hồ Chí Minh người dân tỉnh lân cận đổ xô để sinh sống làm việc Bên cạnh người lao động nước ngồi ạt sang Việt Nam để tìm kiếm hội việc làm, dân số Việt Nam gia tăng hàng năm, đất đai nhà cửa có giới hạn Từ dẫn đến nhu cầu nhà tăng nhanh cấp thiết Từ nhu cầu thực tế xã hội tăng nhanh dẫn đến nhà nước phải hoàn hệ thống pháp luật bể đảm bảo trật tự xã hội, kinh tế phát triển bền vững phát triển, hoàn thiện hệ thống chế tài đất nước Từ thực tế nói dẫn đến nhiều thây đổi hệ thống pháp luật nước nhà, Luật Nhà Ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản…Bắt nguồn từ nguyên nhân nói nên em muốn sau tìm hiểu, nghiên cứu Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI Liệt kê, phân tích quy định pháp luật mua bán nhà ở, tìm hiểu, phân tích, nhận định tình trạng mua bán nhà địa bàn TPHCM từ viết sở lý luận cho đề tài nghiên cứu dựa vào tài liệu thu thập Thơng qua phân tích quy định pháp luật mua bán nhà tìm hiểu tình trạng thực tế mua bán nhà địa bàn TPHCM để từ tìm hạn chế cụ thể pháp luật hành Đưa giải pháp kiến nghị để khắc phục hạn chế pháp luật, nhằm hoàn thiện pháp luật nước nhà ổn định thị trường BĐS giải bất cặp việc mua bán nhà dẫn đến kinh tế đất nước phát triển ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Đối tượng nghiên cứu đề tài là: Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản, đặc biệt hạn chế pháp luật Việt Nam hành việc mua bán nhà Phạm vi nghiên cứu đề tài là: Những quy định pháp luật hành mua bán nhà tình trạng thực tế mua bán nhà riêng lẻ địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh TÍNH MỚI CỦA ĐỀ TÀI Hầu từ trước đến có nhiều đề tài quan tâm nghiên cứu lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mua bán nhà ở, mua bán nhà trung cư, mua bán nhà thương mại… hạn chế pháp luật Việt Nam lĩnh vực kinh doanh, mua bán nói Nhưng chưa có đề tài nghiên cứu sâu pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động Chính mà đề tài nghiên cứu sâu tìm hiểu vấn đề cách liệt kê, phân tích quy định pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản có hạn chế khó khăn Đây đề tài Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI Đề tài giúp hiểu rõ quy định Pháp luật thị trường mua bán nhà ở, hiểu sau hạn chế Pháp luật lĩnh vực mua bán nhà Mặt khắc đề tài giúp nhận thức tầm quan trọng Pháp luật kinh doanh bất động sản quan hệ mua bán nhà từ giúp hồn thiện hệ thống Pháp luật kinh doanh bất động sản, luật nhà hệ thống Pháp luật Việt Nam Ngoài trải nghiệm thực tế cho sinh viên hiểu biết thêm quy định Pháp luật lĩnh vực mua bán nhà Từ liệt kê, phân tích nghiên cứu thông qua nghiên cứu thực tế quy định Pháp luật hành việc kinh doanh, mua bán nhà Từ giúp ta nhận biết hạn chế Pháp luật khó khăn việc mua bán nhà vướng mắc bắt cặp thực tế mua bán nhà Để có biện pháp khắc phục kịp thời hợp lý hoàn thiện Pháp luật nước nhà tạo thị trường bất động sản Việt Nam với quy định pháp luật hợp tình hợp lý để đảm bảo quyền nghĩa vụ người dân mua bán nhà nhà đầu tư yên tâm tin tưởng đầu tư vào Việt Nam, giúp Việt Nam phát triển cạnh tranh giới PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Phương pháp liệt kê: Đề tài liệt kê quy định pháp luật hành cụ thể lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mua bán nhà Dữ liệu thứ cấp thu thập website, sách, báo, đề tài có nội dung liên quan đến đề tài … nhằm làm rõ khái niệm, thuật ngữ Phương pháp phân tích: Từ phương pháp liệt kê quy định pháp luật, phân tích lý giải cụ thể quy phạm pháp luật hành Nhằm tìm quy định pháp luật cịn hạn chế dựa tình hình phát triển thực tế xã hội Phương pháp thống kê: Từ phương pháp phân tích nói trên, thống kê lại quy định pháp luật hạn chế để làm sở cho lý luận riêng đề tài Phương pháp suy luận diễn giải: Đây xem phương pháp luận đề tài dựa dẫn chứng liệu tham khảo từ website, sách, báo NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Thứ nhất, dựa kiến thức lý luận học sở lý thuyết có viết sở lý luận cho đề tài Thứ hai, tìm hiểu thực trạng hạn chế quy định pháp luận lĩnh vực đề tài nghiên cứu, tìm hiểu bất cặp từ hạn chế Pháp luật hành lĩnh vực nghiên cứu thực trạng xã nay, từ đưa bất cập hạn chế cụ thể diễn Thứ ba, dựa thực tế mà đề tài nghiên cứu được, mạnh dạn đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm khắc phục hạn chế, khó khăn vướng mắc củng cố hoàn chỉnh pháp luật Việt Nam hành lĩnh vực đề tài nghiên cứu BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Ngoài phần mục lục phần mở đầu, kết luận đề tài thì: Nội dung đề tài thể thông qua chương: Chương 1: Tổng quan mua bán nhà Chương 2: Quy định Pháp luật hành mua bán nhà kinh doanh bất động sản Chương 3: Những bất cập Pháp luật việc mua bán nhà nay, định hướng kiến nghị hoàn thiện Pháp luật DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Luật kinh doanh bất động sản: LKDBĐS Kinh doanh bất động sản: KDBĐS Bất động sản: BĐS Luật nhà ở: LNO Nhà xã hội: N 74 Tài liệu tham khảo: Văn luật: Bộ luật Dân 2005 Bộ luật Dân 2015 Luật Đất đai 2013 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật thương mại 2005 Luật Nhà 2014 Luật xây dựng 2014 Văn luật Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 10 Nghị định 76/2015/ NĐ-CP ngày 10/09/2015 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 12 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 13 Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 14 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 15 Thông tư 02/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 16 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 17 Thông tư 23/2015/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 18 Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 19 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND TPHMC ngày 05/10/2017 Tài liệu khác 20 Khóa luận tốt nghiệp với đề tài hạn chế khó khăn việc thực thi luật thương mại 2005 sinh viên Bùi Thủy Nga lớp Anh khóa K43 khoa kinh tế 75 kinh doanh quốc tế Đại học ngoại thương Hà Nội, giảng viên hướng dẫn GS.TS Nguyễn Thị Mơ 21 Khóa luận tốt nghiệp với đề tài học kinh nghiệm Việt Nam luật thuế thu nhập doanh nghiệp sinh viên Trần Thị Hòa lớp Anh 11 khóa 45 khoa kinh tế kinh doanh quốc tế trường Đại học ngoại thương Hà Nội 22 Khóa luận tốt nghiệp với đề tài luật thuế thu nhập doanh nghiệp Hoa Kỳ học kinh nghiệm cho Việt Nam sinh viên Trần Thị Hịa lớp Anh 11 khóa 45 chun ngành kinh tế đối ngoại khoa kinh tế kinh doanh quốc tế trường Đại học Ngoại thương Hà Nội, giảng viên hướng dẫn ThS Đào Ngọc Tiến 23 Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài pháp luật kinh doanh lưu trú du lịch tác giả Phan Nhật Vũ, chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa luật trường Đại học Luật TPHCM, giảng viên hướng dẫn PGS.TS Bùi Xuân Hải Bài luận văn mang mã số 60380107 24 Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam tác giả Lê Lưu Hương, chuyên ngành Luật quốc tế, Khoa luật trường Đại học Quốc gia Hà Nội, giảng viên hướng dẫn PGS.TS Đoàn Năng Bài luận văn mang mã số 603860 25 Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam tác giả Nguyễn Thu Trang, chuyên ngành Luật dân sự, Khoa luật trường Đại học Luật Hà Nội, giảng viên hướng dẫn PGS.TS Phùng Trung Lập Bài luận văn mang mã số 60380103 ... Pháp luật việc mua bán nhà nay, định hướng kiến nghị hoàn thiện Pháp luật DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Luật kinh doanh bất động sản: LKDBĐS Kinh doanh bất động sản: KDBĐS Bất động sản: BĐS Luật nhà ở: ... vực kinh doanh bất động sản, mua bán nhà ở, mua bán nhà trung cư, mua bán nhà thương mại… hạn chế pháp luật Việt Nam lĩnh vực kinh doanh, mua bán nói Nhưng chưa có đề tài nghiên cứu sâu pháp luật. .. thống pháp luật nước nhà, Luật Nhà Ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản? ??Bắt nguồn từ nguyên nhân nói nên em muốn sau tìm hiểu, nghiên cứu Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản MỤC