pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT ------ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA (2011-2015) PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Huỳnh Anh Bộ môn Luật Thương mại Sinh viên thực hiện: Hứa Quốc Tiễn MSSV: 5115765 Lớp: Luật Thương mại 1- K37 Cần Thơ, tháng 12 / 2014 LỜI CẢM ƠN -----Luận văn tốt nghiệp là kết quả của quá trình nghiên cứu, tìm hiểu, trao dồi, tích lũy kiến thức trong suốt khoảng thời gian học tập. Để hoàn thành tốt Luận văn này tôi đã nhận được sự giúp đỡ, động viên và sự quan tâm của Thầy, Cô và bạn bè. Em xin gửi lời biết ơn chân thành đến Cô Nguyễn Huỳnh Anh. Trong thời gian thực hiện Luận Văn tốt nghiệp của mình, Em đã nhận được sự hướng dẫn tận tình của Cô Nguyễn Huỳnh Anh, Cô đã cho tôi cái nhìn đúng đắn về đề tài và phát triển đề tài theo hướng tốt hơn. Em xin được gửi lời cảm ơn đến các quý thầy cô khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ đã giảng dạy, trang bị cho tôi những kiến thức bổ ích trong gần 4 năm tôi học tại Khoa Luật -Trường Đại học Cần Thơ. Với lòng trân thành của mình, em rất biết ơn tất cả Thầy, Cô khoa Luật trường Đại học Cần Thơ, và em xin chúc Thầy, Cô có nhiều sức khỏe, thành công trong công việc và cuộc sống Xin chân thành cảm ơn! NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN ---……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Cần Thơ, ngày …….. tháng 12 năm 2014 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................... 2 3. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................... 2 4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 2 5. Cơ cấu của đề tài .......................................................................................... 3 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................ 4 1.1. Khái niệm về mua bán nhà ở ...................................................................... 4 1.1.1. Khái niệm nhà ở ......................................................................................... 4 1.1.2 Khái niệm mua bán nhà ở........................................................................... 6 1.2. Tổng quan về sàn giao dịch bất động sản ................................................... 7 1.2.1 Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản ....................................................... 7 1.2.2. Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản ...................................................... 9 1.2.3. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản ........................................................ 10 2.3. Khái quát chung về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản11 2.3.1. Khái niệm về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ............ 11 2.3.2. Mục đích của việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản..... 12 2.3.3. Đặc điểm mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản .................. 13 1.3.4. Vai trò mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ...................... 14 1.4. Các nguyên tắc mua bán nhà ở mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ......................................................................................................... 15 1.4.1. Nguyên tắc hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch............................................................................................. 15 1.4.2. Nguyên tắc việc bán nhà ở phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất ........... 16 1.4.3. Nguyên tắc bán nhà ở phải kèm theo hồ sơ về nhà ở .................................... 16 1.4.4. Nguyên tắc việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật ......................................................................................................... 17 1.4.5. Nguyên tắc nhà ở đưa vào mua bán phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật ............................................................................................................... 17 1.4.6. Nguyên tắc tổ chức cá nhân hoạt động mua bán nhà ở phải bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cở sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dich, nhưng không trái với quy định của pháp luật .................................. 18 1.5. Tầm quan trọng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ......................................................................................... 18 Kết luận Chƣơng 1………………………………………………………………21 CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................... 22 2.1. Chủ thể tham gia mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 22 2.1.1. Bên tham gia nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ....................... 22 2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản........................................................................................... 31 2.2. Mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bát động sản ................................... 38 2.2.1. Các loại hình nhà ở được thông qua sàn giao dịch bất động sản ................. 38 2.2.2. 2.3. Điều kiện để nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản . 39 Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ......... 42 2.3.1. Xác định loại nhà ở đủ điều kiện đưa lên sàn giao dịch bất động sản ....... 42 2.3.2. Thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản ............................... 44 2.3.3. Công khai thông tin nhà ở được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản45 2.3.4. Thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở................................................ 47 2.3.5. Đấu giá nhà ở........................................................................................... 49 2.3.6. Xác nhận nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản ...... 59 Kết luận Chƣơng 2………………………………………………………………50 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN.. 52 3.1. Thực trạng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ......................................................................................... 52 3.1.1. Thực trạng quy định pháp luật về chủ thể mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản........................................................................................... 53 3.1.2. Thực trạng quy định pháp luật về loại nhà ở được giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản .................................................................................................. 55 3.1.3. Thực trạng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ............................................................................. 56 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ................................................................................................. 57 KẾT LUẬN ……………………………………………………...........................60 Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội, là nơi “an cư lạc nghiệp” đối với mỗi chúng ta. Vì bất động sản không chỉ có giá trị lớn lao về vật chất mà còn có giá trị sâu sắc về tinh thần đối với mỗi thành viên sống trong xã hội. Kinh doanh bất động sản là một ngành phát triển lâu đời trên thế giới nhưng lại là một ngành mới, chưa chuyên nghiệp ở nước ta. Bất động sản khi tham gia vào thị trường trở thành một loại hàng hóa đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát. Điều này không quyết định bởi ý chí nhà nước mà là sự bắt buộc phải làm để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng cần làm sáng tỏ, đó là: hoạt động của thị trường chưa được kiểm soát hoàn toàn; tồn tại các hoạt động đầu cơ nhà đất gây lũng đoạn thị trường và đẩy giá nhà đất lên quá cao so với thực tế; hoạt động của các tổ chức môi giới bất động sản đã gây thiệt hại không nhỏ cho người dân có nhu cầu mua bất động sản, nhất là nhà ở; các thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư cũng như người dân rất khó khăn khi tiếp cận… Những hạn chế này đã gây tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và đến sự phát triển của nền kinh tế nước ta nói chung. Để đảm bảo cho sự phát triển thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường bất động sản nước ta cần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp, vững chắc để điều chỉnh vấn đề nay. Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn bản pháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, giao dịch nhà ở. Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai 2013; Luật Nhà ở năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành các văn bản luật này. Sự ra đời các văn bản luật và nội dụng điều chỉnh của các văn bản này gây ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng, trong đó có một số quy định mang tính chất mới, lần đầu tiên được quy định trong văn bản luật, một trong những quy định đó là quy định về giao dịch nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này đã đánh dấu một bước phát triển vượt bật của nhà làm luật, quy định này nhằm tạo ra một hành lang pháp lý đảm bảo cho các giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch an toàn và hiệu quả, tăng tính minh bạch và đồng thời giúp nhà nước quản lý các giao dịch bất động sản thuận tiện hơn. Tuy nhiên, qua nhiều năm tiến hành thực hiện quy định mua bán nhà ở qua sàn GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 1 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giao dịch bất động sản đã bộc lộ những tồn tại, bất cập. Quy định mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản chưa phát huy được tác dụng như mong muốn, hiệu quả điều chỉnh, hiệu lực thực tế còn thấp. Quy định pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản gây ảnh hưởng trái chiều dự kiến ban đầu của nhà làm luật và quy định này đã trở thành vật cản cho sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay. Để góp phần tháo gỡ những bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và các giao dịch về nhà ở phát triển lành mạnh, bền vững và an toàn, việc nghiên cứu: “Pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản” là cần thiết trên cả phương diện lý luận và thực tiễn. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là Người viết muốn làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung nhất về nhà ở, quy định pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở và đặc biệt là pháp luật điều chỉnh về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản như: tìm hiểu thực trạng quy định pháp luật về chủ thể, khách thể và trình tự, thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ đó đi sâu vào nghiên cứu những tồn tại, bất cập của quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Qua đó, Người viết có thể đề xuất và đưa ra một số giải pháp để khắc phục những tồn tại, bất cập đó và đồng thời đảm bảo giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản hiệu quả hơn. 3. Phạm vi nghiên cứu Người viết chủ yếu nghiên cứu xoay quanh quy định về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng trước hết tìm hiểu về khái niệm, đặc điểm về nhà ở, giao dịch mua bán nhà ở và sàn giao dịch bất động sản. Từ đó, người viết tìm hiểu, nghiên cứu về quy định về chủ thể, khách thể và trình tự, thủ tục thực hiện mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản cũng như là thực trạng pháp luật quy định về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ đó Người viết đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu đề tài, Người viết chủ yếu sử dựng phương pháp phân tích luật viết ở Chương 2, ngoài ra còn sử dụng phương pháp tổng hợp, đánh giá,…Qua đó, Người viết tìm hiểu rõ hơn về quy định pháp và thực trạng quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ đó Người viết có thể đề xuất hướng hoàn thiện quy định về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 2 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 5. Cơ cấu của đề tài Đề tài được chia thành ba phần: Lời nói đầu, phần nội dung và kết luận. Phần nội dung gồm ba phần: Chương 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản. Với một số nội dung liên quan đến quy định mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất dộng sản như: về khái niệm, đặc điểm của nhà ở và mua bán nhà ở; khái niệm, đặc điểm, vai trò của sàn giao dịch bất động sản. Từ đó, Người viết đưa ra khái niệm mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản đồng thời tìm hiểu mục đích, đặc điểm, vai trò nguyên tắc, tầm quan trọng của quy định mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Chương 2: Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nội dung chủ yếu là tìm hiểu và phân tích quy định pháp luật như: quy định về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản; quy định về điều kiện, loại nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản; quy định về trình tự thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nghiên cứu về thực trạng quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch và đưa ra ý kiến của Người viết về giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 3 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm về mua bán nhà ở 1.1.1. Khái niệm nhà ở Con người sinh ra, ai cũng có nhu cầu thiết yếu về vấn đề ăn, ở, mặc và đi lại. Để giải quyết nhu cầu về chổ ở, con người tự tạo dựng cho mình một ngôi nhà thông qua hoạt động xây dựng hoặc mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua, thuê nhà của người khác. Trước đây vào thời kỳ nguyên thủy, nhà ở mới chỉ hiểu đơn giản là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng cao. Nhà ở đã trở thành một hàng hóa đặc biệt có những đặc điểm riêng. Quyền có nhà ở được ghi nhận tại Khoản 3, Điều 59 Hiến pháp năm 2013 của Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam như sau: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để cho mọi người có chổ ở”. Quyền lợi của người mua nhà và người có nhà để bán được bảo hộ theo pháp luật”. Tuy nhiên, trên thực tế không phải ai cũng có khả năng và điều kiện tự xây dựng cho mình một ngôi nhà, để giải quyết nhu cầu về chỗ ở họ phải mua, thuê, hoặc thuê mua nhà của tổ chức, cá nhân khác. Từ nhu cầu trên, hoạt động mua bán về nhà ở ra đời để nhằm giải quyết vấn đề thiếu chỗ ở cho công dân. Theo từ điển Tiếng Việt do Nguyễn Như Ý (chủ biên): Nhà ở được định nghĩa là: “Là chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình”. Nhà ở được định nghĩa tại Khoản 2, Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 quy định: “Nhà ở theo quy định của luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2005, thì nhà ở có các loại nhà ở sau đây: Nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà biệt thự tại đô thị, nhà chung cư. Theo Luật Nhà ở ban hành năm 2005 và Điều 3 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 đã giải thích các khái niệm liên quan đến nhà ở như sau: “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 4 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 quy định về mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do nhà nước quy định; Nhà ở công vụ là nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở 2005 và quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 quy định về thuê trong thời gian thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2005; Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở được dùng vào mục đích khác) có sân. Vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoăc vườn có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xây dựng là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.” Ngày 25 tháng 11 năm 2014 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được tại kỳ hợp thứ 8 Quốc hội khoá 8 thông qua và có hiệu lực thi hành ngày 1 tháng 7 năm 2015 (sau đây gọi là Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014) quy định khái niệm nhà ở và các khái niệm về nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội và khái niệm nhà ở để phục vụ tái định cư. Trong các khái niệm này thì có khái niệm nhà ở để phục vụ tái định cư là quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) được quốc hội thông qua, quy định nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải toả nhà ở theo quy định của pháp luật. Từ các khái niệm và quy định pháp luật về nhà ở, ta thấy nhà ở có một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, nhà ở được tạo lập ra để sử dụng vào mục đích để ở hoặc phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người. Nhà ở là không gian cư trú, sinh sống của cá nhân hoặc các thành viên có cùng huyết thống trong một hộ gia đình. Vì vậy, nhà ở gắn bó mật thiết, lâu dài với mỗi con người. Thứ hai, nhà ở được tạo ra thông qua hoạt động đầu tư bỏ vốn xây dựng của con người. Hay nói cách khác, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của con người nên nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (sỡ hữu nhà GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 5 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản nước, sở hữu tư nhân, …). Nhà ở thuộc đối tượng của các giao dịch dân sự phục vụ mục đích tiêu dùng cá nhân (để ở) hoặc nhằm mục đích kinh doanh kiếm lợi nhuận. Nhà ở là một sản phẩm quan trọng trong các giao dịch của thị trường bất động sản. Nhà ở là một loại hàng hóa có giá trị lớn, bởi vì để tạo lập nhà ở con người cần đầu tư một lượng lớn về vốn, thời gian tạo lập ra sản phẩm nhà ở kéo dài tính bằng tháng hay năm và được xây dựng bằng sức lao động của con người; Thứ ba, nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất nên nó cố định vị trí địa lý, không thể di chuyển được. Vì vậy, nhà ở thuộc loại tài sản là bất động sản và có giá trị lớn. Bên cạnh mục đích để ở và sinh hoạt, nhà ở còn được con người sử dụng làm tài sản đảm bảo trong quan hệ thuế chấp vay vốn tại ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc được dùng làm phương tiện đầu tư, tích trữ của cải. 1.1.2 Khái niệm mua bán nhà ở Nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất. Do đất đai có vị trí cố định về vi trí địa lý và không thể di chuyển được nên nhà ở xây dựng cũng cố định về vị trí địa lý và cũng không thể di chuyển được. Căn cứ vào đặc tính tự nhiên này nhà ở được pháp luật quy định là bất động sản. Do đó, mua bán nhà ở là loại hình giao dịch dân sự, giao dịch này có thể nhằm mục đích lợi nhuận hay chỉ mục đích đơn thuần là để ở hoặc để sinh hoạt và tùy vào chủ thể thực hiện giao dịch mua bán nhà ở có chức năng kinh doanh hay không. Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà ở 2005 và các văn bản liên quan của nước ta không đề cập thế nào là mua bán nhà ở mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanh bất động sản nói chung, theo đó: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.”1 (Tuy nhiên, so với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kì hợp thứ 8 Quốc hội khoá 8 đã được thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 và có hiệu lực thi hành ngày 1 tháng 7 năm 2015 (sao đây gọi là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014) đã không đưa ra khái niệm kinh doanh bất động sản). Trên cơ sở những quy định về kinh doanh bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, quy định của Luật Nhà ở 2005 và văn bản luật có liên quan, chúng ta có thể hiểu mua bán nhà ở là hoạt động giao dịch dân sự, nhằm mục đích lợi nhuận hay vì mục đích khác không phải là lợi nhuận, mục đích hoạt động giao dịch này tùy vào chủ thể tham gia giao dịch có đăng ký kinh doanh bất động sản hay chỉ là tổ chức, cá nhân không có đăng ký kinh doanh bất động sản. Việc mua bán nhà ở được thành lập hợp đồng theo đó bên bán có nghĩa vụ giao dịch nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và có quyền 1 Khoản 2, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 6 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản nhận thanh toán tiền theo thỏa thuận, bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà ở và quyền sở hữu nhà ở khi đã thanh toán tiền cho bên bán theo đúng, thời hạn, địa điểm và phương thức thanh toán mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, từ phân tích trên ta thấy hoạt động mua bán nhà ở có những đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, nhà ở là loại hàng hóa bất động sản có giá trị lớn, để tạo lập một nhà ở cần phải tốn một thời gian (tính bằng tháng hay năm) và phải bỏ vốn đầu tư lớn của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước được phép đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Vì vậy, việc mua bán nhà ở không thể kết thúc nhanh chóng như mua bán các tài sản khác. Do vậy, trong việc mua bán nhà ở các bên phải thỏa thuận từng điều khoản của hợp đồng, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản, kiểm tra thực địa để kiểm chứng tính chính xác của thông tin về bất động sản, các giấy tờ có liên quan đến bất động sản, quyền của bên thứ ba liên quan đến bất động sản. Trên thực tế, nhà ở thuộc đối tượng của hoạt động mua bán là nhà ở có sẵn, nhà ở đang xây dựng hoặc nhà ở được hình thành trong tương lai. Thứ hai, nhà ở phải đủ điều kiện khi tham gia giao dịch mua bán, pháp luật quy định điều kiện đối với nhà ở tham gia mua bán, khi mua bán nhà ở thì không thể thiếu một trong những điều kiện sau: Nhà ở khi mua bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đúng quy định pháp luật, nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu, nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2 Ngoài ra, đối với nhà ở đưa vào kinh doanh thì nhà ở phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, nhà ở xây dựng mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, giấy phép xây dựng.3 Thứ ba, khi chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở bên cạnh thỏa mãn về điều kiện năng lực pháp lý và năng lực hành vi của chủ thể tham gia mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. Đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã, phải có vốn pháp định và tổ chức phải thực hiện đăng kí kinh doanh bất động sản. 2 3 Điều 91 Luật Nhà ở 2005 ngày 29/11/2005. Khoản 1, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 7 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 1.2. Tổng quan về sàn giao dịch bất động sản 1.2.1 Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản Với các loại hàng hóa thông thường, để bán được hàng, người bán thường đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ để tìm kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, do đó người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến địa điểm bán hàng được. Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức một địa điểm bán bất động sản. Nơi bán bất động sản này khác với so với nơi bán hàng hóa thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để những người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch. Chính sự khác biệt đó nên người ta gọi là sàn giao dịch bất động sản. Theo Khoản 5, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, thì sàn giao dịch bất động sản là “nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản” (theo Khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì đưa ra khái niệm khác là: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Như vậytheo khái niệm này thì sàn giao dịch bất động sản chỉ là nơi để giao dịch và đảm bảo tính công khai, minh bạch cho các giao dịch chứ không cung cấp dịch vụ cho khách hàng). Như vậy, có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là “nơi diễn ra các giao dịch”, là nơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán) gặp nhau để giao dịch về bất động sản. Khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản đã giải thích “kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm bảy loại dịch vụ: môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản (tuy nhiên, so với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì quy định giải thích kinh doanh dịch vụ bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các dịch vụ môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản; quản lý bất động. Như vậy Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ đi quy định về kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản, định giá bất động sản và quảng cáo bất động sản)4. Trong khi đó, Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng gồm những nội dung như trên, trong đó “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” được giải thích rõ hơn là “giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản” (tuy nhiên, so với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2014 thì quy định thêm một số nội dụng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, theo Điều 69 của Luật Kinh doanh bất 4 Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 8 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản động sản (sửa đổi) năm 2014 thì nội dụng hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản gồm: Một là, Sàn giao dịch bất động sản thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Hai là, Sàn giao dịch bất động sản tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Ba là, Sàn giao bất động sản thực hiện giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch. Bốn là, Sàn giao dịch bất động sản làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản). Có thể khẳng định rằng, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản sẽ thúc đẩy cho các giao dịch bất động sản diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, đây là nơi để cho các bên có nhu cầu giao dịch gặp nhau. Bên cạnh đó họ được giúp đỡ về thủ tục, hướng dẫn để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch đạt hiệu quả cao nhất. Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu mọi giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích giao dịch bất động sản của chủ thể khác diễn ra tại sàn. 1.2.2. Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản Từ khái niệm trên, chúng ta thấy sàn giao dịch bất động sản có những đặc điểm chủ yếu sau: Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của mình là giao dịch và môi giới. Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian như các giao dịch thường không qua sàn, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên sàn giao dịch bất động sản. Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Sự khác biệt cơ bản so với các sàn giao dịch khác chính là ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa bất động sản giao dịch, đồng thời, các dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản... Sàn giao dịch phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến bất động sản, hơn thế, phải là các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo tính minh bạch, chuẩn xác và được quản lý nghiêm ngặt. Thứ ba, Sàn giao dịch bất động sản làm nhiệm vụ trung gian cung cấp thông tin, tư vấn, giúp đỡ cho hoạt động mua bán nhà được tiến hành thành công và được hưởng hoa hồng nhất định. Ngoài ra, sàn giao dịch còn được hưởng tiền phí dịch vụ GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 9 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giao dịch trên sàn không phụ thuộc vào giao dịch thành công hay không, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 1.2.3. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với thị trường bất động sản đang phát triển ở nước ta. Chúng đóng vai trò quan trọng, không thể thiếu đối với yêu cầu của một thị trường bất động sản chính quy, chuyên nghiệp, minh bạch và công khai hóa. Khẳng định như vậy bởi lẽ, thị trường bất động sản cần sàn giao dịch bất động sản nhằm đáp ứng những nhu cầu ngày càng phức tạp trong giao dịch bất động sản của thị trường, cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao và khó tính của khách hàng, các nhà đầu tư. Vì vậy, sàn giao dịch bất động sản có vai trò đối với thị trường bất động sản như sau: Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản giúp thông tin bất động sản được bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thông tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về bất động sản đăng ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của bất động sản tham gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch trước đây. Thứ hai, khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản làm cho các thủ tục pháp lý diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát. Chức năng môi giới được đội ngũ chuyên gia thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể yên tâm khi đưa ra quyết định của mình. Các giao dịch thông thường trên thị trường bất động sản thường phải trải qua 3 bước là: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực hiện 3 bước này mất rất nhiều thời gian. Khi giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên sàn giao dịch. Tại đó, các thủ tục pháp lý diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát. Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện kiểm tra và cung cấp thông tin, chi tiết liên quan đến bất động sản tham gia giao dịch một cách công khai, minh GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 10 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản bạch. Từ đó, giúp việc giao dịch bất động sản được an toàn và đúng quy định nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch. Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản có vai trò là cung cấp cho khách hàng các dịch vụ bất động sản một cách chuyên nghiệp, thủ tục đơn giản, chính xác, nhanh gọn và đúng theo quy định pháp luật. Sàn giao dịch bất động sản hỗ trợ và tạo điều kiện cho chủ bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư có cơ hội gặp gỡ, tìm hiểu nhu cầu, khả năng của nhau, từ đó thúc đẩy nhanh quá trình và tiến độ giao dịch. Thứ năm, nhà nước thông qua giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản sẽ nắm bắt được tình hình, diễn biến thực tế trên thị trường bất động sản tại địa phương. Từ đó, cơ quan nhà nước kịp thời đưa ra hoặc kiến nghị đề xuất chủ trương, chính sách thích hợp nhằm tăng cường quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động ổn đinh, phát triển lành mạnh, đúng hướng và góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Thứ sáu, sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn, tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngõ chưa đưa vào hoạt động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thăng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu tư và người đầu tư. 1.3. Khái quát chung về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 1.3.1. Khái niệm về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Ở nước ta, nhà làm luật quy định các giao dịch bất động sản của tổ chức kinh doanh bất động sản phải giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích các tổ chức, cá nhân khác thực hiện các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. 5 (Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ đi quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản). Tuy nhiên, nhà làm luật chưa có khái niệm nào về mua bán bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, nhà làm luật chỉ đưa ra nhưng quy định hướng dẫn thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Qua đó, từ các quy định này ta có thể hiểu mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản là hoạt động giao dịch dân sự về nhà ở hay hoạt động mua bán nhà ở có tính chất kinh doanh, tùy vào chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản có đăng ký kinh 5 Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2006. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 11 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản doanh bất động hay không đăng ký kinh doanh bất động sản. Hoạt động mua bán nhà ở được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản, việc mua bán nhà ở được hỗ trợ của sàn qua các hoạt động quảng cáo, tư vấn, môi giới, định giá, quản lý bất động sản… của sàn giao dịch bất động sản. Việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua một trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật. Theo luật hiện hành thì giao dịch mua bán nhà ở phải lập thành hợp đồng, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức kinh doanh bất động sản.6 Nội dung hợp đồng là quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận. Ngoài ra, bên bán còn có nghĩa vụ thanh toán phí giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tuy nhiên trong quá trình giao kết hơp đồng mua bán nhà ở thì các bên có thể thỏa thuận khác. Việc thu phí thực hiện dịch vụ thông tin nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản không phụ thuộc vào giao dịch thành công hay không, tuy nhiên việc trả phí dịch vụ thông tin nhà ở bên bán có thể có thỏa thuận khác với sàn giao dịch bất động sản. 1.3.2. Mục đích của việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Từ nhiều năm qua, việc công khai thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản vẫn chưa thực sự được chú trọng theo đúng vai trò của nó trong việc lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Thêm vào đó, việc Nhà nước duy trì nhiều hệ thống cơ quan quản lý và đăng ký bất động sản trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý đã làm cho hệ thống thông tin về bất động sản thiếu tính đồng bộ và thống nhất. Như vậy đã dẫn đến hệ quả, Nhà nước không thể kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản để có thể kịp thời đưa ra những phản ứng chính xác theo tín hiệu của thị trường. Nhằm giải quyết những bất cập trên, pháp luật quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi mua bán nhà ở phải thông qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích tổ chức cá nhân không kinh doanh bất động sản mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản”, quy định này nhằm những mục đích chủ yếu sau: Thứ nhất, pháp luật quy định mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản là nhằm đảm bảo tính minh bạch, công khai nhà ở trong giao dịch. Tính minh bạch, công khai là công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận thông tin về bất động sản nhà ở. Thực tế cho thấy, tuy thị trường bất động sản của Việt Nam ở trong tình trạng thiếu thông tin, nhưng một số bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được thông tin “không chính thức”. Điều này cho thấy, nguồn thông tin về bất động sản này bị tắt nghẽn nên nó không 6 Điều 122 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 quy định khác so với Luật Nhà ở 2005, quy định trường hợp mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 12 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản thể công khai trên thị trường bất động sản được và muốn có được các thông tin này thi phải tuỳ thuộc vào nguồn lực con người và nguồn tài chính của người muốn tiếp cận. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn nỗ lực mở rộng phạm vi thông tin và công khai hoá đến các đối tượng chịu sự tác động của chính sách – pháp luật về bất động sản nhằm ngăn ngừa những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Thứ hai, quy định pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản là nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người mua, đồng thời kết nối với thị trường hiệu quả hơn. Khi thông tin nhà ở được đưa lên sàn và được công bố niêm yết trên sàn giúp cho bên có nhu cầu mua nhà ở biết về thông tin nhà ở và thực hiện đăng ký giao dịch. Bên cạnh đó, giao dịch qua sàn sẽ tạo sự an tâm hơn cho khách hàng so với các giao dịch nhà ở không qua sàn như về thông tin về giá cả, về tính pháp lý của sản phẩm vì khi nhà ở đủ điều kiện theo quy định pháp luật mới được đưa lên sàn. Việc thành lập Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam với hàng trăm sàn giao dịch từ Nam ra Bắc đăng ký tham gia, Bộ xây dựng với mục đích thông qua mạng sàn giao dịch bất động sản sẽ kết nối thông tin của tất cả các sàn giao trên cả nước để nắm bắt kịp thời và chính xác các hoạt động giao dich bất động sản trong cả nước. Thứ ba, quy định mua bán nhà ở thông qua sàn là nhằm thông qua các giao dịch nhà ở đã công khai trên sàn giao dịch bất động sản để cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức kinh doanh bất động sản và các chuyên gia có thể thống kê và đưa ra những dự báo về quy mô, giá cả, xu hướng … của thi trường nói chung và từng khu vực, địa phương nói riêng. Để từ đó cơ quan quản lý hoạch định những chính sách cho thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có những điều chỉnh sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu. Cuối cùng là giúp cho người dân có những quyết định phù hợp cho nhu cầu và điều kiện của mình. 1.3.3. Đặc điểm mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Từ khái niệm trên và quy định của pháp luật, chúng ta thấy việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản có những đặc điểm sau: Thứ nhất, nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản là nhà ở phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Nhà ở này, nếu không đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định sẽ không được phép tham gia thị trường bất động sản nói chung và mua bán trên sàn giao dịch bất động sản nói riêng. Cho nên, nhà ở phải là bất động sản đủ điều kiện đưa vào mua bán trên sàn giao dịch bất động sản theo quy định Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 13 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Thứ hai, về quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán nhà ở trên sàn giao dịch bất động sản được các bên thỏa thuận trong hợp đồng và hợp đồng này được xác lập bằng văn bản và công chứng chứng thực, trừ bên bán là tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật thi không cần công chứng, chứng thực. Bởi vì, nhà ở là một bất động sản thường có giá trị lớn, việc thực hiện giao dịch phức tạp qua nhiều công đoạn và tốn thời gian. Do đó, để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho các chủ thể mua bán nhà ở, nhà nước phải có sự can thiệp về thủ tục pháp lý nhằm tránh các tranh chấp khiếu nại về hợp đồng mua bán nhà ở. Thứ ba, thông tin nhà ở được bán sẽ được cung cấp qua sàn giao dịch bất động sản và giao dịch mua bán nhà ở này có sự hỗ trợ của sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch thực hiện nhiệm vụ trung gian hỗ trợ các bên trong quá trình thỏa thuận giao kết hợp đồng và khi có yêu cầu của khách hàng thì sàn giao dich bất động sản cung ứng các dịch vụ để hỗ trợ khách hàng như tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản, định giá bất động sản và các dịch vụ khác mà sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký kinh doanh. 1.3.4. Vai trò mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Từ những phân tích trên, quy định về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản có những vai trò chủ yếu sau: Thứ nhất, khi nhà ở được thưc hiện mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp cho người mua nhà ở yên tâm hơn về chất lượng và tính pháp lý của ngôi nhà. Bởi vì, khi nhà ở được đưa lên sàn phải là nhà ở đủ điều kiện về chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, phải có đầy đủ các giấy tờ như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng , hồ sơ thiết kế … Trên thực tế, các giao dịch ngầm về bất đông sản nói chung và nhà ở nói riêng, các giao dịch này người mua khó kiểm tra chất lượng sản phẩm nhà ở hoặc sau khi giao dịch, người mua không thể làm giấy sở hữu nhà ở được vì giấy tờ không hợp lệ hay có tranh chấp quyền sở hữu, điều này gây thiệt hai cho người mua nhà. Vì vậy, việc quy định việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch là cần thiết vì nó sẽ tạo tính minh bạch thông tin nhà ở và hạn chế tối đa thiệt hai cho người mua. Thứ hai, giao dịch mua bán nhà ở được thưc hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà ở, từ đó góp phần ổn định giá cả nhà ở trên thị trường bất động sản. Thực trạng việc đầu cơ nhà đất đang diễn ra khá phổ biến, tình trạng này làm cho lượng cung sản phẩm nhà ở ra thị trường bất động sản giảm dẫn đến đẩy giá nhà ở tăng cao từ đó làm bất ổn thị trường bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 14 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Thứ ba, mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp cho khách hàng có nhiều lựa chon nhà ở phù hợp cho mình. Khi nhà ở hay dự án nhà ở được đưa lên sàn giao dịch bất động sản thì các thông tin nhà ở được công bố đầy đủ trên sàn giao dịch bất động sản, giúp người mua biết các thông tin về ngôi nhà và có thể lựa chọn nhà ở phù hợp với khả năng tài chính và điều kiện của người mua. 1.4. Các nguyên tắc mua bán nhà ở mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 1.4.1. Nguyên tắc hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch. Công khai, minh bạch là một nguyên tắc không thể thiếu trong hoạt động của nền kinh tế thi trường, đặc biệt là trong hoạt động giao dịch bất động sản nói chung và mua bán nhà ở nói riêng. Thực hiện đúng nguyên tắc này sẽ hạn chế được những tranh chấp trong hoạt động mua bán và bảo vệ được quyền lợi của các bên tham giao giao dịch. Tính công khai của hoạt động mua bán nhà ở cần phải thể hiện trên những khía cạnh sau: Thứ nhất, nhà ở được giao dịch mua bán trên sàn giao dịch bất động sản phải được niêm yết công khai tại các sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản thực hiện công khai thông tin về nhà ở trên sàn giao dịch bất động sản để tất cả mọi người có nhu cầu mua nhà ở biết và thực hiện đăng ký giao dịch. Thứ hai, hoạt động mua bán nhà ở diễn ra công khai tại sàn giao dịch bất động sản với các thủ tục, thời gian và địa điểm rõ ràng, đồng thời được thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người biết. Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: nhà đầu tư phải công khai thông tin về nhà ở khi đưa vào kinh doanh; thông tin nhà ở được công khai tại sàn giao dịch bất động sản; công khai nội dung thông tin nhà ở khi đưa vào kinh doanh; tổ chức kinh doanh bất động sản khi mua bán nhà ở phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. (Tuy nhiên, so với Khoản 2, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì quy định khác: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau: tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án và trang thông tin điện tử của cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản). GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 15 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Tính minh bạch của hoạt động mua bán nhà ở cần phải được thể hiện sau đây: Thứ nhất, các thông tin về nhà ở, về tình trạng pháp lý của nhà ở phải đầy đủ, chuẩn xác, dễ tiếp cận để mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu về nhà ở điều được cung cấp thông tin; Thứ hai, việc giải quyết các thủ tục giấy tờ, đăng ký nhà ở cho chủ thể tham gia giao dịch phải theo một quy trình thống nhất, đảm bảo tính khoa học, đồng thời đơn giản, thực hiện thuận lợi, dễ dàng, phù hợp với xu hướng cải cách hành chính. Bên cạnh đó, các vấn đề về thuế, lệ phí liên quan khi thực hiện giao dịch phải được công bố công khai với nội dung rõ ràng, rành mạch. 1.4.2. Nguyên tắc việc bán nhà ở phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất.7 Nhà ở là tài sản gắn liền với đất đai, khi chúng ta tách nhà ở và đất xây dựng nhà ở ra thì nhà ở sẽ xuống giá trị và nó không được coi là bất động sản nữa và khi đó nhà ở đã trở thành một loại hàng hóa thông thường. Vì vậy chúng ta không thể tách nhà ở và đất để xây dựng nhà ở ra được, vì thế khi thực hiện mua bán nhà ở phải đồng chuyền quyền sử dụng đất được pháp luật quy đinh như sau: Một là, Đối với nhà ở được mua bán là nhà biệt thự, nhà ở riêng lẽ tại các đô thị thì phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất. Hai là, Đối với mua bán nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn liền với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.8 Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 tại Khoản 1, Điều 19 quy định nguyên tắc là việc mua bán nhà ở phải kèm theo việc chuyển nhựơng hoặc thuê quyền sử dụng đất. 1.4.3. Nguyên tắc bán nhà ở phải kèm theo hồ sơ về nhà ở.9 Nguyên tắc khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở phải kèm theo hồ sơ nhà ở là nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua nhà ở. Hồ sơ nhà ở này gồm các loại giấy tờ về tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình xây dựng của nhà ở. Hồ sơ nhà ở thể hiện tính pháp lý về quyền sở hữu nhà ở, nhà ở có được xây dựng hợp pháp và có bị tranh chấp quyền về sơ hữu nhà ở hay không đối với người bán, khi bán nhà ở nhà ở phải kèm theo hồ sơ nhà ở là chuyển luôn quyền sở hữu nhà ở từ bên bán sang bên mua. 7 Khoản 3, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006. Khoản 3 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006. 9 Khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006. 8 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 16 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 1.4.4. Nguyên tắc việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật.10 Việc mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói riêng thì phải lập thành hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản khác của pháp luật có liên quan; Trong trường hợp bán nhà được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm giao kết hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà. Trong số các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản thì hơp đồng mua bán nhà ở thường hay gặp trong các giao dịch về bất động sản, trong đó hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những hợp đồng thông dụng trong đời sống dân sự. Do vậy, khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, cả bên bán và bên mua đều phải tuân thủ Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Vì đây là loại hợp đồng mua bán nhà ở có giá trị lớn, việc mua bán nhà ở không kết thúc nhanh chóng như bán tài sản thông thường. Do vậy, trong việc mua bán nhà ở các bên phải thương thảo về điều khoản trong hợp đồng. Từ đó, ta thấy hợp đồng là văn bản quan trọng nó ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên. Pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực (trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức kinh doanh bất động sản) hoặc do các bên thỏa thuận. Đặc trưng này thể hiện sự can thiệp có tính thủ tục từ phía Nhà nước khi mua bán nhà ở đồng thời là căn cứ pháp lý để tránh các tranh chấp khiếu nại liên quan đến bất động sản và nhằm bảo hộ đầy đủ quyền lợi cho các bên liên quan. Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 thì quy định khác so với Luật Nhà ở 2005 là việc mua bán, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải công chứng, chứng thực.11 1.4.5. Nguyên tắc nhà ở đưa vào mua bán phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Theo quy định pháp luật hiện hành thì nhà ở phải thỏa mãn điều kiện theo quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở 2005 khi tham gia vào giao dịch mua bán và Điều 6, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì nhà ở mới được đưa vào kinh doanh mua bán. Trên thực tế, theo quy đinh của Luật Kinh doanh bất động sản thì bất động sản được phép đưa vào kinh doanh chủ yếu là các loại nhà ở và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Nhà ở, công trình xây dựng này phải đủ các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và cũng như quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh phải tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai. Trong các đạo luật này không chỉ xác 10 11 Khoản 5 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006. Khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 17 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản định khái niệm về nhà ở mà có cấu trúc rõ loại nhà ở được phép đưa vào mua bán, kinh doanh. Người ta không thể đưa các loai nhà bi cấm vào kinh doanh cũng như đưa các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng, loại đất không được coi là hàng hóa vào giao dịch được. Do đó, các chủ thể tham mua bán nhà ở phải hết sức lưu ý về điều kiện liên quan đến nhà ở khi đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. (Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ đi nguyên tắc nhà ở mua bán phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật). 1.4.6. Nguyên tắc tổ chức cá nhân hoạt động mua bán nhà ở phải bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cở sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dich, nhưng không trái với quy định của pháp luật. Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của chủ thể tham gia giao dịch nhà ở. Dù là tổ chức kinh tế, cá nhân trong hay tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh, mua bán theo quy định của Hiến pháp và không biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế khác nhau khi tham gia hoạt động giao dịch mua bán nhà ở. Trong giao dịch mua bán nhà ở, các chủ thể tham gia giao dịch phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản khác của pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Nguyên tắc này được thể hiện cả trong nội dung và hình thức giao dịch. Qua đó, quyền lợi của các bên tham gia giao dịch được bảo vệ bởi hành lang pháp lý của cơ quan quản lý Nhà nước quy định. Do đó, các nhà đầu tư nhà ở khi thực hiện việc mua bán nhà ở phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản. Việc không giao dịch qua sàn giao dịch về nhà ở của chủ thể kinh doanh bất động sản là hành vi vi phạm pháp luật và phải chịu chế tài theo luật định. Với các nguyên tắc trên, hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, tuân thủ pháp luật kinh doanh bất động sản và đảm bảo đầy đủ lợi ích từ phía Nhà nước đến quyền lợi của chủ thể tham gia giao dịch nhà ở. 1.5. Tầm quan trọng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Trong bối cảnh nhiều người đầu tư bất động sản thực hiện đầu cơ nhà đất. Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất diễn ra mạnh, đặc biệt là những thời điểm sốt đất. Người ta có thể giao dịch bằng giấy viết tay; có sổ đỏ qua công chứng hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, phường. Tuy nhiên, có những bất cập nảy GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 18 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản sinh, đó là vấn đề thông tin nhà ở vẩn còn thiếu tính minh bạch, công khai, người mua bán nhà đất thường khai giá thấp hơn giá thực đã giao dịch để trốn thuế. Trong khi đó cơ quan quản lý rất khó để xác minh giá giao dịch thật cũng như nhiều thông tin khác không được công khai, minh bạch, dẫn đến gây thất thu về thuế cho Nhà nước, thiệt hại cho người mua và dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện diễn ra trên thực tế. Để khắc phục những bất cập trên pháp luật quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi mua bán nhà ở phải qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích các tổ chức, cá nhân không có chức năng kinh doanh bất động sản mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này, đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản nói riêng. Cụ thể: Thứ nhất, quy định mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp nhà nước nắm được các thông tin từ các giao dịch trên sàn từ đó Nhà nước có những chính sách điều tiết thị trường kịp thời và chính xác. Khi nhà ở được giao dịch trên sàn thì các thông tin về nhà ở sẽ được cung cấp và niêm yết trên sàn giao dịch bất động sản, từ đó sàn giao dịch bất động sản cung cấp thông tin về nhà ở đã giao dịch cho cơ quan có thẩm quyền một cách kịp thời và chính xác khi có yêu cầu cơ quan Nhà nước hay thực hiện báo cáo hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, từ đó cơ quan nhà nước có thể nắm bắt được thông tin về các giao dịch nhà ở một cách chính xác. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó Nhà nước đưa ra những phương pháp để quản lý và điều tiết một cách đúng đắng và kịp thời thông qua việc đổi mới, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho hoạt động giao dịch nhà ở thực hiện trong khuôn khổ pháp lý. Thứ hai, mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp người mua nhà ở dễ tiếp cận và biết được thông tin nhà ở và có nhiều sản phẩm nhà ở để lựa chọn hơn. Khi các thông tin dự án nhà ở được đưa lên sàn và các thông tin nhà ở được công bố, niêm yết trên sàn giao dịch bất động sản và được đăng trên phương tiện thông tin địa phương. Từ đó, giúp bên có nhu cầu về nhà ở biết về nhà ở và thông tin nhà ở mà mình quan tâm và có thể đưa ra lựa chọn nhà ở phù hợp với mình để thực hiện đăng ký giao dịch mua nhà ở. Sàn giao dịch là nơi để khách hàng lựa chọn sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình, vì không phải chỉ có một thông tin của một nhà ở được đưa lên sàn mà có thể nhiều loại nhà ở được niêm yết thông tin trên sàn để tìm kiếm khách hàng thực hiện giao dịch hay có nhiều sàn giao dịch bất động sản công khai nhiều loại nhà ở, từ đó người mua nắm bắt thông tin nhà ở và đưa ra sự lựa chon phù hợp cho mình. Bên cạnh đó, khi giao GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 19 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản dịch qua sàn giao dịch bất động sản thì giá nhà ở được công khai, thông tin đầy đủ sẽ hạn chế được rủi ro và thiệt hại cho bên mua nhà. Thứ ba, giao dịch nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản giúp Nhà nước chống thất thu về thuế. Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, luật này quy định việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất đông sản. Vì cơ quan Nhà nước cho rằng, quy định mua bán nhà ở qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch, hạn chế thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài và góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay có thể thấy, đa phần các giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất đều chọn cách nộp thuế 2% trên tổng giá trị tài sản được giao dịch. Và để giảm số tiền phải đóng trong việc nộp thuế, các bên liên quan sẽ tìm cách thay đổi giá trị trên hợp đồng mua bán nhà ở làm sao càng thấp càng tốt. Vì vậy, nhằm hạn chế các giao dịch ngầm về nhà ở và các thỏa thuận giữa bên mua và bên bán nhà về giá nhà ở nhằm giảm số tiền thuế phải nộp thực tế cho Ngân sách Nhà nước, nên pháp luật quy định các giao dịch nhà ở của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích tổ chức, cá nhân khác không có chức năng kinh doanh bất động sản mua bán qua sàn nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong các giao dịch mua bán nhà ở. Thứ tư, giao dịch nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển các hoạt động kinh doanh, mua bán bất động sản nhà ở nói riêng. Khi giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản giúp cơ quan nhà nước kiểm soát được giá nhà ở góp phần làm ổn định thị trường bất động sản. Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời và sao lãng hoạt động kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng. Giá bất động sản cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao. Thứ năm, quy định pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động nhằm hạn chế đầu cơ và bình ổn giá cả nhà ở trên thi trường bất động sản. Khi nhà ở giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, thì việc giao dịch nhà ở sẽ chịu một khoản phí dịch vụ trung gian, các loại thuế thu nhập, phí làm cho giá trị đầu tư nhà ở tăng lên buộc các bên mua bán nhà ở phải cân nhắc về hiệu quả của việc mua đi bán lại nhà ở, góp phần bình ổn với giá trị thực của thị trường. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 20 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Kết luận Chƣơng 1 Muốn tìm hiểu về đề tài quy định pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản trước hết phải tìm hiểu tổng quan những vấn đề liên quan đến đề tài. Chương này chủ yếu tìm hiểu những vấn đề liên quan đến đề tài nghiên cứu quy định pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Muốn tìm hiểu đề tài trước hết phải tìm hiểu về khái niệm và đặc điểm về nhà ở; khái niêm và đặc điểm về mua bán nhà ở; khái niệm, đặc điểm và vai trò của sàn giao dịch bất động sản. vấn đề quan trọng của Chương 1 là đưa ra được khái niệm mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ khái niệm đó và nhưng quy định pháp luật về mua bán nhà ở nói chung và quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói chung của pháp luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để làm cơ sở tìm hiểu về đặc điểm, mục đích, vai trò, nguyên tắc, tầm quan trọng của việc quy định mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 21 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản CHƢƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Chủ thể tha m gia mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 2.1.1. Bên tham gia nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của mua bán nhà ở nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của quốc gia mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học trong và ngoài nước. Theo quy định Bộ luật Dân sự 2005 thì, chủ thể của các quan hệ dân sự là những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó. Nhằm hướng tới một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và đảm bảo được quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở. Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời đã đáp được nhu cầu này, một trong những điều luật quan trọng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản nước ta là quy định về cá nhân, tổ chức mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản và bất buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, bên cạnh chủ thể tham gia là tổ chức, cá nhân, thì còn có sự hỗ trợ của sàn giao dịch bất động sản và tổ chức môi giới, tư vấn bất động sản trong quá trình giao dịch mua bán qua sàn giao dich. Để trở thành chủ thể của giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện nhất định mà pháp luật về kinh doanh bất bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng quy định. (Tuy nhiên, hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã sửa đổi bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi thực hiện giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản). 2.1.1.1. Bên tham gia là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản Tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia giao dịch mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản qua hai góc độ sau đây: Tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên mua nhà ở, tổ chức này không trực tiếp tạo lập ra sản phẩm nhà ở mà thực hiện mua nhà ở từ các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện kinh doanh bằng các hình thức bán lại, cho thuê, các hình thức khác để tìm kiếm lợi nhuận. Tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên bán nhà ở. Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điều quan trọng nhất GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 22 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản trước tiên là tổ chức pháp nhân đó phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là bên đại diện hợp pháp được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật. Đa số các sản phẩm nhà ở mua bán trên thị trường bất động sản được tạo lập bởi tổ chức kinh doanh bất động sản. Như vậy, dù ở góc độ là bên bán hay bên mua thì tổ chức kinh doanh bất động sản điều hướng tới những hoạt động thu lợi nhuận cho tổ chức của mình là chính. Để trở thành chủ thể của giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định. Bên cạnh những điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của chủ thể kinh doanh bất động sản theo quy định của luật dân sự, thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:12 Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiêp và Luật Hợp tác xã. Thứ hai, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định (theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định phải từ 6 tỷ đồng Việt Nam). Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, khả năng quản lý, tạo lập phát triển thị trường lành mạnh, bền vững, do đó quy định mức vốn pháp định là điều kiện quan trọng đối với tổ chức kinh doanh bất động sản. (Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã sửa đổi và quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thấp hơn 20 tỷ đồng). Thứ ba, tổ chức kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh bất động sản tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Đây là điều kiện quan trọng để Nhà nước có thể phân biệt giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản và giúp cơ quan có thẩm quyền quản lý việc kinh doanh của tổ chức này một cách thuận lợi hơn. Như vây, Lụât Kinh doanh bất động sản 2006 quy định rõ các chủ thể khi kinh doanh bất động sản cần phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và quan trọng hơn là phải đăng ký kinh doanh. Quy định như trên để đảm bảo chắc chắn rằng tổ chức, cá nhân có đủ những năng lực cần thiết để kinh doanh dịch vụ bất động sản này cũng như đủ năng lực tài chính để chịu trách nhiệm trước những thiệt hại xảy ra. Quy định này cũng nhằm để buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 12 Khoản 1, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 23 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản phải tồn tại hữu hình dưới một tên gọi nhất định mà nhà nước có thể quản lý được, chứ không phải là những doanh nghiệp ảo trục lợi và gây thiệt hại cho khách hàng. Đây là những điều kiện quan trọng để tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia vào mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nếu tổ chức này thiếu một trong những điều kiện này xem như không thể tham gia kinh doanh bất động sản, cũng như là không đủ điều kiện kiện giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. 2.1.1.2. Bên tham gia là tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản để tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói riêng, thì tổ chức, tổ chức, cá nhân này cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Đối với cá nhân, chủ thể này chiếm tỉ lệ lớn tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói riêng. Để trở thành chủ thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với tư cách là một chủ thể độc lập, cá nhân này phải có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. Cụ thể như sau: Một là, điều kiện về năng lực pháp luật dân sự của cá nhân. Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Bộ Luật Dân sự 2005 thì năng lực pháp luật của cá nhân là "khả năng của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự" khi cá nhân tham gia quan hệ giao dịch mua bán nhà ở. Theo pháp luật thực định thì mọi cá nhân là công dân Việt Nam đều có thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở. Đối người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam được phép mua bán nhà ở trong một số trường hợp mà pháp luật quy định. Hai là, điều kiện năng lực hành vi dân sự. Theo Điều 17 của Bộ Luật Dân sự 2005 thì “năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”. Vậy năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở có thể hiểu là khả năng của cá nhân bằng chính hành vi của mình tự do thể hiện ý chí xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự khi họ tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Đối với tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản thì tổ chức này phải được thành lập hợp pháp tại Việt Nam và phải là tổ chức được phép mua bán nhà ở tại Việt Nam. Các tổ chức này tham gia vào thị trường bất động sản khi họ có nhu cầu mua, đi thuê, nhận góp vốn bằng bất động sản. Ngay cả khi tổ chức này không tham gia vào các giao dịch thì các tổ chức này vẫn cần cập nhật giá cả thị bất động sản để có cơ sở hạch toán hoặc tham gia các hoạt động cầm cố, thế chấp khác. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 24 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Đối với hộ gia đình: là chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Đây là một loại chủ thể đặc biệt trọng pháp luật dân sự. Để tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản thì không phải mọi thành viên của gia đình điều có thể tham gia đăng ký mua bán nhà ở mà thường là chủ hộ đại diện tham gia giao dịch nhà ở. Chủ hộ có thể ủy quyền cho các thành viên khác tham gia giao dịch mua bán nhà ở được quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2005. Chủ hộ hoặc người đại diện phải là người có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự quy định của Bộ Luật Dân sự 2005. Tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia giao dịch mua bán nhà ở tham gia trên hai phương diện: Tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên bán nhà ở và tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên mua nhà ở, cụ thể: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên bán nhà ở. Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điều quan trọng nhất trước tiên là cá nhân, tổ chức này phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về ủy quyền tại thời điểm đó cho họ được phép bán ngôi nhà ở. Trong trường hợp người bán nhà ở là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán thì họ phải đưa ra được các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu ngôi nhà của mình đem bán. Các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán có thể là một trong số những loại giấy tờ sau.13 Một là, những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Hai là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Ba là, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. Bốn là, giấy tở chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. 13 Điều 100 Luật Đất đai 2013. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 25 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Năm là, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật. Sáu là, giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Bảy là, bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã thi hành. Tám là, các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Việc xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở nhằm đảm bảo nhà ở thuộc sở hữu của bên bán nhà ở, đảm bảo nhà ở đủ điều kiện để giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, giúp cho việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở sang cho người mua để người mua nhà làm thủ tục đăng ký trước bạ, thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước được đảm bảo đúng pháp luật và các trường hợp khác mà pháp luật quy định phải xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thì họ phải xuất trình giấy ủy quyền hợp pháp. Giấy ủy quyền có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong giấy ủy quyền này phải nói rõ phạm vi ủy quyền để bên mua biết được phạm vi quyền mà người được ủy quyền có thể được thực hiện theo quy định của pháp luật về ủy quyền, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên. Thứ hai, tổ chức, cá nhân này tham gia với tư cách là bên mua nhà ở. Trước tiên, để tham gia với tư cách là bên mua nhà ở trong quan hệ mua bán nhà ở thì người mua nhà phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (như đã đề cập ở phần trên), tức là, họ phải là những người mà pháp luật cho phép họ có đủ các quyền năng của quyền sở hữu nhà ở. 2.1.1.3. Bên tham gia là sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản là bên được ủy quyền bán nhà ở trong quá trình giao dịch mua bán nhà thông qua sàn giao dịch. Sàn giao dịch thực hiện chức năng của mình là hỗ trợ cho các bên trong quá trình thỏa thuận ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Sàn giao dịch được thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất đống sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản và được hưởng thù lao trên phần trăm giá trị nhà ở được giao dịch thành công. Do sàn giao dịch bất động sản là bên tham gia đặc biệt trong giao dịch mua bán nhà ở nên Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định nguyên tắc hoạt động GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 26 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản và điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản chặt chẽ hơn các loại hình dịch vụ khác. Cụ thể, khi quy định về nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản thì bên cạnh các nguyên tắc chung mà các loại hình khác đều phải đáp ứng như: hoạt động công khai, minh bạch; chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động của mình; có đủ điều kiện để thành lập thì một số nguyên tắc khác mang tính đặc thù chỉ dành cho sàn giao dịch bất động sản như: sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân hoặc có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động; phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập sàn giao dịch bất động sản trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan địa phương.14 (Tuy nhiện, hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 sửa đổi đã bỏ đi quy định các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản). Ngoài những nguyên tắc trên, thì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng những điều kiện như: tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, sàn giao dịch bất động sản phải xây dựng quy chế hoạt động rõ ràng cho sàn; phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn và phải có người quản lý, điều hành sàn giao dịch. Ngoài ra theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì, tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định gia bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chứng chỉ định giá bất động sản. Người điều hành, quản lý sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.15 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 quy định khác so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản như quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, quy định điều kiện người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.16 Đây là những điều kiện quan trọng để tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản và thực hiện tổ chức mua bán nhà ở trên chính sàn giao dịch bất động sản của mình. Đối với chủ đầu tư lựa chọn sàn giao dịch bất động sản thuộc tổ 14 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. 16 Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014. 15 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 27 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản chức, cá nhân khác không phải mình thành lập để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở do mình tạo lập thì sàn giao dịch được chọn này phải đáp ứng những nguyên tắc và điều kiện đã nêu ở trên. 2.1.1.4. Bên tham gia là tổ chức môi giới, tư vấn bất động sản Thứ nhất, đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: Bất động sản cố định về vị trí, không di dời được và mang tính cá biệt trong khi nhu cầu về nhà ở của khách hàng rất phong phú. Họ không có thời gian và điều kiện để đi xem tất cả các bất động sản. Vì vậy, phải có nhà môi giới thay họ làm việc này. Kinh doanh bất động sản là công việc phức tạp đòi hỏi có nhà môi giới tư vấn, tìm hiểu các bất động sản thích hợp. Thị trường bất động sản hình thành đòi hỏi phải có các nghề mang tính chuyên nghiệp trong đó có môi giới bất động sản. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 4 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006, thì khái niệm “kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản” (Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã quy định đưa ra khái niệm kinh dịch vụ bất động sản là thực hiện một, một số hoặc tất cả các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất đổng sản, quản lý bất động sản. Luật này đã bỏ đi quy định về định giá, đấu giá, quảng cáo bất động sản). Từ khái niệm trên chúng ta có thể hiểu môi giới bất động là một trong những hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại Khoản 3, Điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản này làm trung gian trong việc đàm phán, ký hơp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. (Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã đưa khái niệm “môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” (Khoản 4, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014)). Nội dung của hoạt động môi giới bao gồm:17 Tìm kiếm đối tác đáp ứng những điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán ký kết hợp đồng; Đại diện ủy quyền để thực hiện những công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê mua bất động sản. Tổ chức môi giới bất động sản này sau khi hoàn thành công việc môi giới sẽ được hưởng thù lao, hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản với khách hàng. 17 Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 28 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Như chúng ta đã biết hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện. Điều này có nghĩa là không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng có thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà chỉ có những tổ chức, cá nhân đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản quy định mới được hành nghề môi giới bất động sản. Các điều kiện của hoạt động hành nghề môi giới bất động sản bao gồm các điều kiện sau: Một là, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải đăng ký kinh doanh. Cụ thể tại Khoản 2, Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Đây là một điều kiện chung được áp dụng với cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản (trong đó có dịch vụ môi giới bất động sản). Quy định điều kiện như vậy đề tránh tình trạng các doanh nghiệp, hợp tác xã môi giới kinh doah bất động sản không đủ năng lực và các điều kiện pháp luật mà vẫn được hoạt động kinh doanh dẫn đến việc môi giới của tổ chức này không đảm bảo chất lượng. Điều kiện này có thể coi là một biện pháp phòng ngừa rủi ro thiệt hại cho khách hàng. Theo quy định tại Điều 61 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã sửa đổi quy định khác so với Luật Kinh doanh bất độngsản 2006 về điều kiện để được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, như quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh môi giới độc lập phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Vậy Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 này đã bỏ quy định điều kiện doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, quy định phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động so với 1 người chứng chỉ hành nghề được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và quy định điều kiện mới là cá nhân kinh doanh môi giới độc lập phải đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế, điều kiện này đã thay cho điều kiện cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới này phải đăng ký kinh doanh của quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Hai là, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 29 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản sản năm 2006 quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Hoạt động môi giới bất động sản mang tính chuyên nghiệp phải được thực hiện bởi những người có đủ năng lực, trình độ chuyên môn và được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Đồng thời, quy định điều kiện có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản để bảo đảm tính chuyên nghiệp cho dịch vụ môi giới bất động sản mà doanh nghiệp cung cấp đáp ứng được điều kiện nguyện vọng cho khách hàng. (Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản độc lập). Ba là, đối với cá nhân môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Tại Khoản 3, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Quy định này nhằm đảm bảo sự đối xử công bằng của pháp luật với tổ chức cá nhân có nhu cầu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Hơn nữa việc đáp ứng điều kiện này của cá nhân môi giới bất động sản độc lập sẽ giúp nhà nước quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới bất động sản gây ra rủi ro về vật chất đối với khách hàng. Thứ hai, đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản Khi khách hàng có nhu cầu mua nhà ở cần tìm hiều kĩ về nhà ở mình định mua, nhưng do hạn chế thông tin về nhà ở là không đầy đủ và thường khó tiếp cận để tìm hiểu ở các cơ quan quản lý về nhà ở. Trong những điều kiện như vậy, sự xuất hiện các tổ chức tư vấn bất động sản để hỗ trợ cho họ là vô cùng cần thiết. Hoạt động tư vấn bất động sản, xét về bản chất là việc các tổ chức, cá nhân làm dịch vụ đưa ra những lời khuyên giúp cho quyết định của những người sử dụng dịch vụ của họ trở nên có căn cứ và chính xác hơn. Tư vấn bất động sản là một hoạt động trí tuệ, là một loại dịch vụ chất xám điển hình. Hoạt động tư vấn chỉ có thể đạt được kết quả khi nhà tư vấn đảm bảo được chất lượng tư vấn và tạo được niềm tin với khách hàng. Vì vậy, các cá nhân, tổ chức chỉ có thể thực hiện được hoạt động tư vấn khi họ đáp ứng đầy các đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lâp doanh nghiệp hoặc hợp tác xã”. Như vậy, luật quy định rõ các chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ tư vấn phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 30 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Quy định này nhằm đảm bảo chắc chắn rằng tổ chức, cá nhân này đủ năng lực để chịu trách nhiệm trước khách hàng khi có bất cứ thiệt hại nào xảy ra, nhằm đảm bảo sự tồn tại hữu hình của doanh nghiệp để nhà nước có thể quản lý các tổ chức này. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, Điều này không quy định điều kiện doanh nghiệp này phải đăng ký kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản. 2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Khi tham gia vào giao dịch dân sự nói chung hay giao dịch nhà ở thì chủ thể tham gia vào giao dịch dân sự đó điều hướng tới một mục đích, một quyền lợi nhất định cho mình và đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận giữa các bên hay pháp luật quy định phải thực hiện. Vì vậy, khi các chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản cũng cần phải thực hiện những quyền và nghĩa vụ do pháp luật quy định và các bên thỏa thuận trong hợp đồng. 2.1.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Trong giao dịch mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản thì bên bán nhà ở được thực hiện các quyền mà pháp luật quy định hay do các bên thỏa thuận, bao gồm các quyền sau:18 Thứ nhất, bên bán nhà ở có quyền yêu cầu bên mua nhà ở thanh toán đủ tiền theo thời hạn và đúng phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng. Các bên thỏa thuận thanh toán một lần hoặc các bên thỏa thuận trong thời hạn mà các bên ấn định để thanh toán tiền kể từ sau ngày ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Về giá bán nhà do các bên thỏa thuận, giá bán này bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và thuế giá trị gia tăng (nếu thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng). Về phương thức thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 có quy định thêm trường hợp không có thoả thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng mua bán khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Thứ hai, bên bán nhà ở có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà ở đã thõa thuận trong hợp đồng. Bên bán có trách nhiệm bàn giao nhà ở kèm theo trang thiết bị gắn với nhà ở đó và các loại giấy tờ pháp lý về nhà ở cho bên mua nhà ở trong thời hạn 18 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 31 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản mà hai bên thỏa thuận, kể từ ngày bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà ở (hoặc kể từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được ký). Việc giao nhà ở phải lập thành biên bản và phải có chữ ký xác nhận của hai bên. Thứ ba, bên mua nhà ở có quyền yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra. Những hành vi không theo đúng cam kết trong hợp đồng đều bị coi là vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, không phải tất cả những hành vi đều dẫn đến việc bồi thường thiệt hai. Chỉ những hành vi nào trực tiếp dẫn đến những thiệt hại vật chất mà bên kia phải gánh chịu mới tạo thành cơ sở của việc bồi thường thiệt hại. Thứ tư, bên bán nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi pham điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Thứ năm, bên bán có quyền yêu cầu sàn giao dịch bất động sản cung cấp đầy đủ thông tin về bên mua nhà ở và hỗ trợ giao dịch cho các bên. Thứ sáu, bên bán nhà có quyền thực hiện ký kết hợp đồng môi giới, tư vấn bất động sản để tìm kiếm đối tác mua bán nhà ở. Thứ bảy, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhà ở phải nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua bán nhà ở theo quy định pháp luật. Ngoài ra, bên bán nhà ở còn các quyền khác theo quy định của pháp luật hoặc do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cạnh bên bán thực hiện các quyền, thì bên bán cần phải thực hiện các nghĩa vụ sau:19 Thứ nhất, bên bán nhà ở phải cung cấp cho sàn giao dịch bất động sản (bên được ủy quyền) đầy đủ các hồ sơ, giấy tờ pháp lý chứng minh nhà ở đủ điều kiện tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và cung cấp đầy đủ, kịp thời, chính xác các thông tin liên quan đến nhà ở bán qua sàn giao dịch bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. Thứ hai, bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, việc giao nhà ở phải kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng đồng thời chuyển giao quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua nhà ở. Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai thì thỏa thuận theo nội dung: Bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà 19 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Điều 6 Phụ lục 11 Mẫu hợp đồng uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp sàn không trực thuộc chủ đầu tư (ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng) GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 32 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ở theo thiết kế và theo danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài nhà ở mà các bên thỏa thuận. Bên bán nhà ở phải thông báo cho bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng đúng tiến độ đã thỏa thuận và bên bán nhà ở phải thỏa điều kiện để bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà ở nếu có yêu cầu. Thứ ba, bên bán nhà ở có nghĩa vụ bảo quản nhà ở trong thời gian chưa bàn giao nhà ở cho bên mua nhà ở. Thứ tư, bên bán nhà ở có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật. Thứ năm, bên bán nhà ở có nghĩa vụ thông báo cho bên mua nhà các hạn chế về quyền sở hữu đối với nhà ở, nếu mua bán nhà ở là căn hộ nhà chung cư thì bên bán phải thông báo cho bên mua nhà biết rõ các quyền và nghĩa vụ của căn hộ mua bán và quy chế quản lý sử dụng nhà ở chung cư đó. Thứ sáu, bên bán nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho bên mua nhà ở (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bên mua nhà ở làm thủ tục này. Thứ bảy, bên bán nhà ở có nghĩa vụ bảo hành nhà ở đã bán theo quy định tại Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản và phải bồi thường thiệt hai do lỗi của mình gây ra. Thứ tám, bên bán có nghĩa vụ cam kết chịu trách nhiệm về nhà ở ủy quyền bán qua sàn giao dịch bất động sản phải không thuộc diện có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng, nhà ở đó phải đủ điều kiện giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn hai luật này. Thứ chín, trong thời hạn ủy quyền cho sàn giao dịch thực hiện bán các nhà ở theo hợp đồng ủy quyền, bên ủy quyền bán nhà ở không được ủy quyền cho sàn giao dịch bất động sản khác bán các nhà ở này. Nếu sau thời hạn thực hiện hợp đồng theo quy định trong hợp đồng ủy quyền bán nhà ở mà bên sàn giao dịch bất động sản được ủy quyền bán nhà chưa tổ chức bán hết các nhà ở này thì bên ủy quyền bán nhà có quyền quyền cho sàn giao dịch bất động sản khác bán nhà ở còn lại. Thứ mười, bên ủy quyền bán nhà ở không được yêu cầu sàn giao dịch được ủy quyền bán nhà ở đóng trước khoản tiền đặt cọc mua bán nhà ở để bên sàn giao dịch bất động sản được ủy quyền bán nhà ở được quyền bán nhà ở do mình xây dựng. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 33 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Ngoài ra, bên bán còn thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật hay do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. 2.1.2.2. Quyền và nghĩa vụ bên mua nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Khi tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản bên mua phải thực hiện các quyền sau:20 Một là, bên mua nhà ở có quyền được nhận nhà, kèm theo chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và hồ sơ, giấy tờ có liên quan. Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế, tiến độ và sử dụng đúng các vật liệu về nhà ở mà hai bên đã thỏa thuận. Hai là, bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở và chuyển giao quyền sỡ hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Ba là, bên mua có quyền yêu cầu bên bán nhà bảo hiểm nhà ở theo quy định tại Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Bốn là, Bên mua có quyền yêu cầu bên bán nhà bồi thường thiệt hai do bên bán giao nhà không đúng thời hạn, không đúng chất lượng không đúng các cam kết khác trọng hợp đồng. Năm là, bên mua có quyền yêu cầu bên bán phối hợp, cung cấp các giấy tờ có liên quan để làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (nếu bên mua làm thủ tục này). Sáu là, bên mua yêu cầu bên bán nhà ở nộp đầy đủ các khoản phí, lệ phí liên quan đến việc mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật. Bảy là, bên mua nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán nhà quy pham điều khoản để đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Tám là, bên mua nhà ở có quyền yêu cầu sàn giao dịch bất động sản cung cấp thông tin về nhà ở một cách chính xác nhất để bên mua thuận tiện trong việc giao dịch về nhà ở. Ngoài ra bên mua nhà ở còn các quyền khác theo quy định của pháp luật. Theo quy định pháp luật hay theo thỏa thuận giữa các bên thì bên mua phải thực hiện một số nghĩa vụ sau:21 20 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và khoản 1 Điều 6 của Phụ lục 15 Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở (ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT- BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng). 21 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Khoản 2, Điều 6 của Phụ lục 15 Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở (ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT- BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng). GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 34 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Một là, bên mua có nghĩa vụ trả đầy đủ tiền mua nhà cho bên bán nhà ở theo đúng thời hạn, phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng. Hai là, bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà ở đã mua và nhận các hồ sơ kèm theo đúng chất lượng, thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng. Ba là, bên mua có nghĩa vụ sử dung nhà ở đúng mục đích, công năng thiết kế của ngôi nhà đã mua. Bốn là, bên mua có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên bán trong trường hợp do lỗi của mình gây ra. Năm là, bên mua nhà ở có nghĩa vụ bảo đảm quyền, lợi ích của người thứ ba theo quy định của pháp luật. Sáu là, bên mua nhà ở có nghĩa vụ nộp đầy đủ các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến mua bán nhà ở cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, bên mua nhà ở còn có các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 2.1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản trong giao dịch mua bán nhà ở Sàn giao dịch được bên bán nhà ở ủy quyền thực hiện bán nhà ở trên sàn giao dịch bất động sản của mình phải thực hiện các quyền và các nghĩa vụ sau: Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản có bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng thỏa thuận của hợp đồng ủy quyền bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản và đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật. Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin nhà ở được đưa lên sàn giao dịch bất động sản và đồng thời sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, kịp thời và chính xác các thông tin liên quan đến nhà ở cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua nhà ở. Sàn giao dịch bất động sản phải niêm yết công khai tại sàn giao dịch bất động sản hợp đồng ủy quyền bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, bảng giá bán nếu có bảng giá riêng và biên bản nghiệm thu kỹ thuật đã xây dựng xong phần móng (nếu mua bán nhà ở hình thành trong tương lai). Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản (bên được ủy quyền) có quyền từ chối các yêu cầu của bên bán nhà ở (bên ủy quyền) không đúng thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản và quy định của pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ tiếp nhận yêu cầu đăng ký mua nhà ở của tổ chức, cá nhân có nhu cầu và lập phiếu nhận đăng ký, trong đó ghi GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 35 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản rõ các thông tin liên quan đến nhà ở cần mua thời điểm hết hạn đăng ký và thời điểm tổ chức bán nhà ở. Thứ năm, sàn giao dịch bất động sản (bên được ủy quyền) có nghĩa vụ chuyển cho bên bán nhà ở (bên ủy quyền bán nhà ở) số tiền đặt cọc của người đăng ký mua nhà ở vào tài khoản của bên bán nhà ở (bên ủy quyền) nếu trường hợp bên sàn giao dịch bất động sản (bên được ủy quyền bán nhà ở) thu tiền đặc cọc. Thứ sáu, sàn giao dịch bất động sản (bên được ủy quyền) phải bán nhà ở đúng giá do bên bán nhà ở (bên ủy quyền bán nhà ở) quy định trong hợp đồng ủy quyền bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản (trừ trường hợp bán đấu giá). Sàn giao dịch bất động sản không được quyền thu thêm khoản tiền nào khác của người mua nhà ở ngoài khoản tiền mua nhà ở theo giá do bên bán nhà ở đưa ra và khoản phí dịch vụ qua sàn. Thứ bảy, sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ phải cấp giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản cho tổ chức, cá nhân đã mua nhà ở trong thời hạn 02 ngày, kể từ ngày tổ chức việc bán nhà ở. Ngoài những quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản (bên được ủy quyền) nêu trên thì còn các quyền và nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. 2.1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới, tư vấn bất động sản Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Tổ chức, cá nhân môi giới là bên chấp nối, trung gian cho các bên trong các giao dịch mua bán nhà ở. Do vậy, tổ chức môi giới có trách nhiệm hoạt động trung thực, bảo vệ quyền lợi của các bên, cần thông báo cho khách hàng biết tư cách pháp lý của mình. Vì vậy, khi ký kết hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng, tổ chức môi giới có các quyền và đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận để đảm bảo quyền lợi của khách hàng và tạo sự tin tưởng với khách hàng, các quyền và nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định tại Điều 48 về quyền của tổ chức, nhân môi giới bất động sản và Điều 49 về nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản. Cụ thể gồm: Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản có các quyền chủ yếu sau đây: Một là, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản có quyền thực hiện dịch vụ mối giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Hai là, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ về hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến nhà ở. Ba là, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 36 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản có quyền hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng. Bốn là, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản có quyền thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong pham vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới. Năm là, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản còn có các quyền khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới không trái với quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Bên cạnh các quyền nêu trên của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cần phải thực hiện một số nghĩa vụ sau: Một là, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ khảo sát các đặc điểm bên trong và bên ngoài của nhà ở mà bên thuê môi giới bán. Tổ chức, cá nhân môi giới tư vấn cho bên thuê môi giới về giá nhà đất tại thời điểm đó. Hai là, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho bên bán nhà ở gặp gỡ và trao đổi với bên có nhu cầu mua nhà ở. Ba là, tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ hỗ trợ bên bán nhà ở tiến hành các thủ tục cần thiết khi bán nhà ở. Bốn là, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản phải bồi thường thiệt hại cho bên được môi giới trong trường hợp do lỗi của mình gây ra. Ngoài ra, bên tổ chức, tổ chức môi giới còn thực hiện các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản. Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản. Đối với tổ chức, cá nhân tư vấn bất động sản có thể ký kết hợp đồng tư vấn với khách hàng về bất động sản như: Hợp đồng tư vấn pháp lý về bất động sản; Tư vấn hợp đồng mua bán bất động sản; Tư vấn về giá bất động sản… Khi ký kêt hợp đồng tư vấn bất động sản các bên tự do thỏa thuận về nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn bất động sản. Bên tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 37 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 2.2. Mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bát động sản 2.2.1. Nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản và nhà ở của cá nhân, tổ chức không kinh doanh bất động sản. Nhà ở không phải hình thành tự nhiên, mà nhà ở là sản phẩm mà con người tạo ra bằng sức lao động của mình. Vì vậy, trước khi tiến hành hoạt động mua bán nhà ở thì chủ thể kinh doanh bất động sản phải tạo lập ra hàng hóa bất động sản là nhà, theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì chủ thể kinh doanh bất động sản phải tạo lập ra nhà ở bằng hai hình thức: Thứ nhất, tự mình tạo lập ra nhà ở bằng việc bỏ vốn đầu tư tạo lập; Thứ hai, sử dụng nhà ở do người khác tạo ra để kinh doanh thông qua hoạt động mua, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi nhuận. Như vậy, nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản được hình thành qua hai hình thức nêu trên. Đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản là nhà ở do tổ chức, cá nhân này tạo lập một cách hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác từ đó tổ chức cá nhân này trở thành chủ sở hữu hợp pháp nhà ở. Khi không có nhu cầu sử dụng nhà ở thì tổ chức, cá nhân này thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc ủy quyền bán nhà cho người khác để thực hiện mua bán nhà ở. Pháp luật không bắt buộc loại nhà ở nhà của chủ thể không kinh doanh bất động sản khi mua bán phải qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng vì nhằm đảm bảo tính minh bạch, công khai và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, pháp luật khuyến khích việc mua bán nhà ở nên thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nhà ở của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hay nhà ở của cá nhân, tổ chức không kinh bất động sản và dù nhà ở của các chủ thể này được tạo lập hay sở hữu bằng hình thức nào, thì nhà ở của các tổ chức, cá nhân này phải đáp ứng quy định tại Điều 6 và phải có các điều kiện quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 91 của Luật Nhà ở 2006 thì mới có thể đưa vào giao dịch mua bán, kinh doanh được, các điều kiện đó bao gồm: Một là, nhà ở thực hiện giao dịch mua bán nhà ở phải thuộc đối tượng kinh doanh, trừ trường hợp nhà ở này thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản. Hai là, đối với nhà ở xây dựng mới khi mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, đối với nhà ở đã qua sử dụng thì về chất lượng nhà ở do các bên tự thỏa thuận. Ba là, nhà ở đưa vào giao dịch mua bán không có tranh chấp về quyền sở hữu, nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ qua nhà nước có thẩm quyền, nhà ở không nằm trong khu vực cấm xây dưng theo quy định của pháp luật về xây dựng. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 38 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Bốn là, khi nhà ở đưa lên sàn giao dịch bất động sản mua bán phải có hồ sơ bao gồm: đối với nhà ở đã có sẵn phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của luật; đối với nhà ở đang xây dựng phải có giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; đối với nhà ở thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng phải có thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng; đối với nhà ở hình thành trong tương lai phải có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà ở đã được phê duyệt. Đây là những điều kiện quan trọng để nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản và nhà ở của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện kinh doanh, giao dịch nhà ở mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, nhà ở của tổ chức, cá nhân kinh doanh, mua bán nhà ở muốn giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định đã được đưa ở phần trên. 2.2.2. Điều kiện để nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản Như đã trình bày ở phần trên, không phải bất cứ nhà ở nào cũng được phép đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Do đó, nhà đầu tư tạo lập nhà ở, tổ chức, cá nhân có nhà ở muốn thực hiện mua bán nhà trên sàn giao dịch bất động sản cần quan tâm đến các điều kiện ràng buộc về mặt pháp lý của nhà ở khi đưa vào giao dịch mua bán. Các điều kiện đó bao gồm:22 Nhà ở phải thuộc đối tượng được kinh doanh, mua bán trên sàn giao dịch bất động sản; Nhà ở được xây dựng mới khi mua bán phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Nhà ở đưa vào kinh doanh, mua bán không có tranh chấp về quyền sở hữu; Nhà ở không thuộc đối tượng bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Nhà ở không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; nhà ở được mua bán phải có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về dự án đầu tư được phê duyệt, đối với nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, giấy phép xây dựng…Các điều kiện này được thể hiện cụ thể sau đây: 2.2.2.1. Nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Nhà ở phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, mua bán qua sàn giao dich bất động sản là điều kiện quan trọng để nhà ở được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản. Đây là một trong những điều kiện quan trọng đối với ngôi nhà là đối 22 Xem Khoản 1 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 39 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản tượng của giao dịch mua bán nhà ở phải thỏa mãn, nếu không nhà ở sẽ không được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản kể từ lúc xem xét nhà ở có đủ điều kiện hay không. Khi đặt ra điều kiện này, pháp luật đã loại bỏ các trường hợp nhà ở là đối tượng của tài sản bị kê biên, nhà ở đang xảy ra tranh chấp, hay nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, khi Nhà nước chưa có quyết định hóa giá cho cá nhân, hộ gia đình đang thuê nhà ở. 2.2.2.2. Nhà ở mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo quy định của pháp luật về Kinh doanh bất động sản và Luật Xây dựng thì đối với nhà ở được xây dựng mới thì phải đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, còn đối với nhà ở đã qua sử dụng thì chất lượng nhà ở do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Luật quy định điều kiện này là rất cần thiết, bởi vì trên thực tế khi mua nhà, người mua nhà không biết được chất lượng ngôi nhà mình mua có đảm bảo được chất lượng hay không, nên dẫn đến hậu quả là nhà được mua và đang sử dụng bị sập đổ hoăc không chất lượng nên bị nghiêng, bị lún sau một thời gian sử dung gây thiệt hại cho chủ sở hữu ngôi nhà. Quy định điều kiện đối với nhà mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật xây dựng, đây là quy định nhằm đảm bảo cơ sở vật chất, cũng như bảo vệ đời sống cho người mua nhà, hơn nữa pháp luật quy định như vậy cũng nhằm tạo niềm tin cho người có nhu cầu mua nhà về chất lượng ngôi nhà là đảm bảo. Đồng thời quy định này cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của các nhà đầu tư về nhà ở do mình đầu tư xây dựng. 2.2.2.3. Nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản là nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước. Quy định điều kiện nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu là để đảm bảo tính hợp pháp của nhà khi đưa ra giao dịch mua bán, điều kiện này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba có liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và bên mua nhà, vì khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở mà nhà ở này đang tranh chấp về quyền sở hữu thì bên mua khó hoặc không thể xác lập quyền sở hữu ngôi nhà vì nhà ở đang thuộc đối tượng đang bị tranh chấp dẫn đến gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua nhà ở. Giao dịch nhà ở muốn hợp pháp thì nhà ở phải thuộc quyền sở hữu của bên bán. Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kê biên tài sản, tài sản chấp hành quyết định hành chính là biện pháp cưỡng chế xử phạt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng khi người phải thi hành án, người vi phạm phải chiụ trách GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 40 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản nhiệm, thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành. Như vậy, đây là điều kiện không thể thiếu đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động sản tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan và của Nhà nước. 2.2.2.4. Nhà ở đưa lên sàn giao dịch bất động mua bán không thuộc đối tượng nhà ở nằm trong khu vực cấm xây dựng. Theo quy định của pháp luật xây dựng thì không được xây dựng nhà ở trong khu vực cấm là một điều kiện để biết được nhà ở có được xây dựng hợp pháp và nhà ở được sở hữu một cách hợp pháp hay không. Do nhà ở việc xây dựng trên khu vực bị cấm nên nhà ở xây dựng đó không được cộng nhân quyền sở hữu theo pháp luật. Do vậy nhà ở này đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động sản sẽ không hợp pháp. 2.2.2.5. Nhà ở khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản phải có đủ hồ sơ hợp lệ liên quan đến nhà ở được giao dịch. Nhà ở khi mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải cần chứng minh nhà ở đó hợp pháp không về việc xây dựng, quyền sở hữu. Nên khi mua bán nhà ở cần phải có hồ sơ về nhà ở gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền dụng đất liên quan đến nhà ở hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của của pháp luật đối với nhà ở đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là những điều kiện rất cần thiết với một công trình hoặc nhà ở nhằm đảm bảo tốt nhất sự rõ ràng về lịch sử của ngôi nhà đó, từ đó đảm bảo lợi ích cho cả bên mua nhà và bên bán nhà ở. 2.2.2.6. Nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản khi mua bán qua sàn giao dịch bất động sản phải đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật. Nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản thì nhà ở thương mại đó phải được thiết kế đảm bảo những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và những tiêu chuẩn quy định sau đây:23 23 Điều 40 Luật Nhà ở 2005. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 41 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Một là, nếu là nhà ở chung cư thì phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2. Hai là, nếu là nhà ở riêng lẻ được xây dựng liền kề trong các dự án thì phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và phải có chiều cao không ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Ba là, đối với nhà ở biệt thự được tổ chức kinh doanh bất động sản xây dựng thì không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất. Hiện nay, Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản (sưa đổi) năm 2014 có một số quy định sửa đổi, bổ sung về điều kiện nhà ở được giao dịch mua bán so với Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 hiện hành như: Một là, bổ sung thêm điều kiện nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải toả, phá dở nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; nhà ở đang trong thời hạn sở hữu đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; quy định nhà ở không cần giấy chứng nhận trọng trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước của chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014. Hai là, theo quy định tại Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì đã sửa đổi bỏ điều kiện như bất động sản thuộc đối tượng kinh doanh, nhà ở không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xay dựng và quy định riệng về điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 2.3. Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Nhằm đảm bảo công khai minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia mua bán nhà ở. Luật kinh doanh bất động sản quy định việc mua bán nhà ở thương mại của tổ chức kinh doanh bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản khi mua bán nhà ở nên thông qua sàn giao dịch bất động. Để việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nhằm diễn ra theo một trình tự thủ tục nhất định và đảm bảo giao dịch mua bán nhà ở trên sàn giao dịch bất động sản diễn nhanh chóng và hiệu quả. Nên pháp luật quy định hướng dẫn về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản cụ thể sau đây: 2.3.1. Xác định loại nhà ở đủ điều kiện đưa lên sàn giao dịch bất động sản. Khi nhà ở tổ chức, cá nhân muốn giới thiệu, mua bán tại sàn giao dịch bất động sản thì nhà ở này phải đảm bảo đúng quy định tại Điều 6, các điều kiện tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Điều 92 Luật Nhà ở 2005 những điều GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 42 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản kiện này đã trình bày ở phần trên (mục 2.2.2.). Nhà ở của tổ chức, cá nhân phải thỏa mãn những điều kiện trên thì mới được thực hiện giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ đảm bảo nhà ở đưa lên sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà ở 2005, Luật Xây dựng 2003 và các văn bản hướng dẫn các luật này. Ngoài ra, bên cạnh những điều kiện nêu trên, thì chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm chứng minh gửi cho sàn giao dịch bất động sản 01 bộ hồ sơ pháp lý chứng minh nhà ở thương mại đủ điều kiện được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản bao gồm bản sao các loại giấy tờ sau đây: Văn bản công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; Quyết định phê duyệt quy hoạch và bản vẽ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 đã được phê duyệt hoặc bản vẽ tổng mặt bằng của dự án (đối với trường hợp không phải lập quy hoạch tỷ lệ 1/500); Quyết định phê duyệt dự án; Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho dự án; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp nhà ở phải có giấy phép xây dựng; Bản vẻ thiết kế của từng loại nhà ở được bán đã được phê duyệt; Biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở theo quy định tại Khoản 10, Điều 8 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005.24 Việc quy định xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/ 2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 được áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp). Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt, thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở, nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật xây dựng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (có 24 Khoản 1, Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 43 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư vào bản sao) cho sàn giao dịch bất động sản để sàn có cơ sở bán nhà ở theo quy định của pháp luật. 2.3.2. Thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản. Chủ đầu tư có thể tự mình thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu nhà ở và thực hiện giao dịch mua bán nhà ở. Đối với trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở tự mình thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân riêng hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp hay của hợp tác xã đó để thực hiện kinh doanh.25 Trong trường hợp này chủ đầu tư lập sàn giao dịch bất động sản phải ký văn bản ủy quyền cho sàn giao dịch bất động sản thực hiện bán nhà ở do mình đầu tư xây dựng (văn bản này thay cho hợp đồng ủy quyền).26 Hợp đồng, văn bản ủy quyền bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản phải nêu rõ các nội dung sau đây: Loại nhà ở, số lương, vị trí nhà ở bán; Giá bán đối với từng loại nhà ở; Phương thức bán nhà ở (bốc thăm hoặc đấu giá); Thời gian đăng ký mua nhà ở; Phí dịch vụ mua bán nhà ở tại sàn giao dịch bất động sản và trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương nơi có bất động sản; Thời điểm tổ chức việc bán nhà ở; Trách nhiệm của các bên và các thông tin liên quan đến nhà ở bán theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Các bên phải thực hiện ủy quyền theo mẩu hợp đồng, văn bản ủy quyền bán nhà ở thương mại qua sàn giao dịch bất động sản quy định tại Phụ lục 11 ban hành kèm theo Thông tư số16/2010/TT-BXD Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005.27 Sàn giao dịch bất động sản chỉ được tổ chức bán nhà ở trên cơ sở hợp đồng, văn bản ủy quyền đã ký với doanh nghiệp có nhà ở và sau khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (theo bản nghiệm thu kỹ thuật) quy định tại Điểm đ, Khoản 3 Điều 9 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 200528 và quy 25 Khoản 2, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Điểm 2, Khoản 2, Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005. 27 Khoản 2, Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005. 28 Điểm đ, Khoản 3, Điều 9 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại Điểm đ, Khoản 1,Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỷ thật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành 26 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 44 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản định tại Khoản 10, Điều 8 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005.29 Đối với cá nhân, tổ chức và chủ đầu tư lựa chọn sàn giao dịch của đơn vi khác để giới thiêu nhà ở và thực hiện giao dịch mua nhà ở của mình. Thì sàn giao dịch được chọn này phải đảm bảo đủ điều kiện thành lập theo quy định của pháp luật. Trường hợp này chủ chủ đầu tư hoặc cá nhân, tổ chức không kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện ký hợp đồng ủy quyền bán nhà ở qua sàn. 2.3.3. Công khai thông tin nhà ở được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản. Nhà ở của chủ đầu tư được đưa ra giới thiệu, giao dịch mua bán tại sàn đã đảm bảo điều kiện để mua bán sàn trên sàn giao dịch bất động sản. Thì sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin về nhà ở, dự án nhà ở cần bán tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại sàn giao dịch bất động sản. Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên dự án, loại, số lượng nhà ở, địa điểm và thời gian tổ chức bán nhà ở phải được đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu 01 lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản. Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả. Theo quy định Khoản 3, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì, nội dung thông tin bất động sản bao gồm: Loại bất động sản, vị trí bất động sản, thông tin về quy hoạch, giá bán, quy mô, diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc, giao thông, nhà trẻ, trường học, chợ, bệnh viện…); Tình trạng pháp lý của bất động sản, nêu tình hình hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất đọng sản theo đúng quy định của pháp luạt về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại Điểm e khoản này. 29 Khoản 10, Điều 8 của Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định: “Quy định xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu tại Điểm đ, Khoản 3, Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp). Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư vào bản sao) cho sàn giao dịch bất động sản để sàn có cơ sở tổ chức bán nhà ở theo quy định của pháp luật. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 45 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản động sản; Lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản và các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Quyền và lợi ích của người có liên quan; Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản và các thông tin khác (nếu có). Và tại Điểm 2, Phần 4 Thông tư số 13/2008/TT-BXD Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, hướng dẫn một số thông tin về nhà ở theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản, gồm những nội dung sau đây: Thứ nhất, Công khai thông tin về loại nhà ở, sàn giao dịch phải nêu rõ là loại nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là ở riêng lẻ thì nêu rõ là nhà biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn… Thứ hai, Công khai thông tin về vị trí nhà ở: một là, đối với nhà ở tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà ở chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của nhà ở theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh; hai là, đối với nhà ở chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án nhà ở, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà ở chung cư). Thứ ba, Công khai thông tin về quy mô, diện tích của nhà ở: một là, đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khung viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; đối với hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phòng…, bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng (nếu có); hai là, đối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, công suất (nếu có). Thứ tư, công khai thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng của nhà ở: Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái của nhà ở; Công năng sử dụng nhà ở thông tin theo thiết kế ban đầu của ngôi nhà; Ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có). Thứ năm, công khai thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thuế chấp, cho mượn, cho ở nhờ…(nếu có). Ngoài ra, đối với bất động sản là nhà ở giao dịch qua sàn nhưng chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nhằm mục đích huy động vốn thì trước thời điểm ký hợp đồng mua bán và sau khi thực hiện tất cả GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 46 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản các thủ tục liên quan đến xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Chủ đầu tư phải thực hiện việc thông báo đến Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở trước ít nhất 15 ngày về việc ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân không có kinh doanh bất động sản khi thực hiện việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản thì không bắt buộc phải công khai thông tin. 2.3.4. Thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời hạn tối thiểu 7 (bảy) ngày đăng thông tin nhà ở để tổ chức, cá nhân đến đăng ký mua nhà ở, thời gian này được tính từ ngày đăng báo đầu tiên. Thời hạn đăng tin này là để người mua nhà ở đến đăng ký mua nhà và nộp tiền đặt cọc, sau khi hết thời hạn này bên được ủy quyền là sàn giao dịch bất động sản không được quyền tiếp nhận đăng ký mua nhà ở mà phải tổ chức bán nhà ở. Thời hạn tổ chức bán nhà ở là tối thiểu phải sau 7 (bảy) ngày kể từ ngày đăng thông tin đầu tiên lên báo hoặc trên đài truyền hình. Việc bán nhà ở được thực hiện theo phương thức sau: Thứ nhất, nếu đến ngày tổ chức bán nhà ở mà một nhà ở chỉ có một người đăng ký mua thì bên được ủy quyền (Sàn giao dịch bất động sản) thông báo cho người đăng ký mua đó biết đã mua được nhà ở. Thứ hai, đối với trường hợp có hai khách hàng trở lên đăng ký mua 1 (một) căn nhà ở thì bên được ủy quyền là sàn giao dịch bất động sản tổ chức bán nhà ở theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Thứ ba, trường hợp nhà ở hết thời hạn đăng thông tin mà không có ai đăng ký mua nhà ở thì sàn giao dịch thông báo cho bên ủy quyền bán nhà ở biết để làm thủ tục bán lại từ đầu. Chỉ sau khi đã hoàn thành thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản (bên mua nhà ở đã được sàn giao dịch bất động sản cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) và sau khi đã có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có bất động sản biết theo quy định tại Điểm e, Khoản 3, Điều 9 của Nghị định số 71/ 2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 200530 thì bên bán nhà ở mới được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với bên mua nhà ở. Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được pháp luật quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 63 của Nghị định số 71/ 2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính 30 Điểm e, Khoản 3, Điều 9 của Nghị định số 71/ 2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 quy định: “Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại các Điểm b, c và Điểm đ, Khoản 1, Điều này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.” GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 47 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 quy định việc mua bán nhà ở phải lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Hợp đồng về nhà ở phải phù hợp với quy định tại Khoản 2, Điều 93 của Luật Nhà ở 2005,31 quy định Bộ luật Dân sự 2005 và Nghị định số 71/ 2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005. Hợp đồng mua bán nhà ở phải có công nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức kinh doanh bất động sản. Một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.32 Đối với hợp đồng mua bán nhà ở do được đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định tại Khoản 1, Điều 63 Nghị định số 71/ 2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005, trong hợp đồng mua bán còn phải nêu rõ các nội dung, thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/ 2010/NĐCP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005; Giá trị quyền sử dụng đất trong giá bán nhà ở và trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước của bên bán nhà ở; Trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư thì còn phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực.33 Trường hợp mua bán nhà ở thông qua hình thức đấu giá thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005, còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Các trường hợp bán nhà ở thương mại không đúng quy định tại Điều 9 và Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định 31 Khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở 2005 quy định hợp đồng nhà ở phải thể hiện những nội dung sau đây: “Tên và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh toán trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); quyền và nghĩa vụ giữa các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc văn bản; chử ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký.” 32 Khoản 3, 4 Điều 93 Luật Nhà ở 2005. 33 Khoản 2 Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 48 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005, quy định tại Điều 18 của Thông tư 16/2010/TT-BXD Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 và pháp luật kinh doanh bất động sản thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý, bên vi phạm bi xử lý theo quy định của pháp luật, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị vi phạm.34 2.3.5. Đấu giá nhà ở. Trường hợp cùng một loại nhà ở hay căn nhà ở có từ 2 (hai) khách hàng đăng ký giao dịch mua nhà ở trở lên hoặc số khách hàng đăng ký nhiều hơn số lượng nhà ở thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được ủy quyền) phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá nhà ở do các bên thỏa thỏa thuận theo quy định của pháp luật. Đối với việc đặt cọc đăng ký mua nhà ở được thực hiện trong thời hạn đăng thông tin về nhà ở, khi có người đăng ký mua nhà ở thì bên bán nhà ủy quyền cho sàn giao dịch bất động sản thu tiền đặt cọc đăng ký mua nhà của khách hàng, số tiền đặt cọc bằng phần trăm giá trị của mỗi ngôi nhà ở bán và việc đặc cọc này phải lập thành văn bản. Trong trường hợp nếu thỏa thuận bên sở hữu nhà (bên ủy quyền bán nhà ở) nhận tiền đặt cọc thì phải thông báo cho bên được ủy quyền là sàn giao dịch biết về việc đặt cọc của người đăng ký mua nhà ở. Việc đăng ký mua nhà ở được thể hiện thông qua biên lai đã thu tiền đặt cọc và phiếu đăng ký mua nhà ở do Sàn giao dịch bất động sản (bên được ủy quyền) cấp cho người đăng ký. Trường hợp đến ngày tổ chức bán nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mà người đặt cọc không tham gia buổi tổ chức bán nhà ở do bên được ủy quyền (sàn giao dịch bất động sản) tổ chức nếu không có lý do chính đáng thì khoản tiền đặt cọc thuộc quyền quyết định của bên bán hoặc do các bên thỏa thuận. Trường hợp, nếu bên đặc cọc không mua được nhà ở thì bên nhận đặt cọc trả tiền cho bên đặt cọc. Trong trường hợp bên mà đặt cọc mua được nhà ở thì số tiền đặt cọc này trừ vào tiền mua nhà phải nộp cho bên bán nhà ở.35 Về hình thức và nội dung của việc đặc cọc đăng ký mua nhà ở phải phù hợp với Điều 358 của Bộ luật Dân sự 2005 theo quy định điều này thì việc đặt cọc phải lập bằng văn bản. 34 Khoản 5, Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005. 35 Khoản 3, Điều 2 Phụ lục 11 Mẫu hợp đồng uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp sàn không trực thuộc chủ đầu tư (ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng). GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 49 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Việc đấu giá chọn khách hàng mua nhà ở tại sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Điều kiện tổ chức, nguyên tắc hoạt động, hình thức đấu giá nhà ở được quy định cụ thể tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá cũng phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản. Hoạt động đấu giá nhà ở phải công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Đấu giá nhà ở có thể được thực hiện thông qua hình thức trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu hoặc hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Bên tổ chức đấu giá phải có trách nhiệm công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về nhà ở trong bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán nhà ở cung cấp. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở có trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 2.3.6. Xác nhận nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (theo mẫu tại Phụ lục 4 của Thông tư số 13/208/TT-BXD Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006) theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi đã hoàn tất thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản (bên mua nhà ở đã được sàn giao dịch bất động sản cấp giấy xác nhận giao dịch nhà ở qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) thì giấy xác nhận nhà ở mua bán qua sàn giao dịch đó là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở. Kết luận Chƣơng 2 Pháp luật quy định việc mua bán nhà ở sàn giao dịch bất động sản là phương tiện pháp lý nhằm đảm bảo thông tin nhà ở được minh bạch, công khai giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý thị trường nhà ở hiệu quả hơn và nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở. Những quy định về chủ thể, đối tượng, hình thức, thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản được ban hành, bổ sung và hướng dẫn để phù hợp với nhu cầu của của xã hội, tạo điều kiện thuận lợi áp dụng những quy đinh này vào thực tế, đồng thời những quy định đó đã tạo ra hành lang pháp lý đảm bảo cho từng cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác khi tham gia mua bán nhà ở. Bên cạnh những quy định pháp luật phù hợp với đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta hiện tại, những hạn chế của pháp luật về vấn đề quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản vẩn cần GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 50 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản phải được xem xét và có những định hướng hoàn thiện, giảm thiểu những quy định không có tính thực tế. Nghiên cứu quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản là việc làm cần thiết, nhằm đánh giá hiệu quả điều chỉnh của quy định về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản đang có hiệu lực thi hành. Để qua đó có cơ sở nhằm hoàn thiện những quy định về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ đó tạo ra những điều kiện thuận lợi cho chủ thể tham gia mua bán nhà ở và hạn chế tối đa nhưng quy định có tính chất rào cản, kìm hảm sự phát triển của thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 51 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1. Thực trạng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những góc độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở. Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Chính vì thế, quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. Ở nước ta, Hiến pháp năm 2013 tại Điều 59 đã quy định “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”. Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập nhà ở khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, vấn đề thị trường nhà ở nước ta vẫn là một thị trường thiếu thông tin, thiếu tinh minh bạch, các giao dịch ngầm vẫn diễn ra trong nhiều năm qua, vì thế vấn đề quy định mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước. Năm 2006, khái niệm “sàn giao dịch bất động sản” và quy định việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản lần đầu tiên được quy định trong quy định pháp luật nước ta nói chung và Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng, quy định này đã đánh dấu một bước phát triển mới cho thi trường bất động sản lúc bây giờ, quy định đã góp phần tạo hành lang pháp lý vững chất, đảm bảo quyền lợi của các bên trọng các giao dịch nhà ở, nhất là vấn đề quản lý các giao dịch của các chủ thể kinh doanh bất động sản. Cơ quan quản lý cho rằng, quy định trên sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch nhà ở được kinh doanh, đồng thời giúp nhà nước kiểm soát được thị trường nhà ở, giúp tránh gian lận về thuế, trốn thuế đồng thời phần nào hạn chế thất thu thuế do việc mua bán nhà ở ngầm bên ngoài. Quy định GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 52 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giao dịch mua bán nhà ở qua sàn thì giá cả nhà ở sẽ được công khai, minh bạch, thông tin đầy đủ từ đó sẽ tránh được rủi ro và thiệt hai cho các bên và góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Trong những năm qua, quy định này từng bước đi vào thực tế, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta từ thị trường được đánh giá không có sự minh bạch về thông tin đến nay được coi là trường có tính minh bạch, giúp nhà nước tăng khoản thu về thuế vào ngân sách nhà nước qua các giao dịch. Tuy nhiên, quy định mua bán nhà ở có hiểu quả thực tế trong thời gian mà thị trương bất động sản đang diễn ra sôi động, khi mà lượng cung – cầu mất cân đối trên thị trường bất động sản, dẫn đến lượng nhà ở trên thị trường thấp hơn so với nhu cầu của người dân, từ đó quyền lợi của người mua nhà cần được bảo vệ, tránh các giao dịch ngầm, tạo giá ảo làm cho thị trường bất động sản trở nên mất ổn định. Hiện nay, luật hiện hành quy định việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản là cần thiết với thực tế thị trường bất động sản hiện nay nhằm đảm bảo tín công khai minh bạch và đảm bảo quyền lợi cho các bên. Tuy nhiên, thực tế quy định việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế. Do đó, những bất cập này cần phải được xem xét nghiên cứu để sữa đổi, bổ sung cho phù hợp, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luât về kinh doanh doanh bất động sản nước ta cho tới gian tới. 3.1.1. Thực trạng quy định pháp luật về chủ thể mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Hiện nay, quy định pháp luật về chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở và chủ thể của kinh doanh bất động sản được pháp luật quy định chủ yếu trong pháp luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn các văn bản luật này. Các văn bản này chủ yếu quy đinh về điều kiện để chủ thể tham gia vào các giao dịch mua bán, kinh doanh nhà ở cụ thể là : đối với điều kiện của cá nhân kinh doanh, mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật quy định tại Điều 14 và Điều 17 của Bộ luật Dân sự 2005. Đối với chủ thể là cá nhân, tổ chức mua bán nhà ở không có chức năng kinh doanh bất động sản thì: trường hợp là bên bán nhà ở phải là bên chủ sở hữu hợp pháp hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật dân sự, đối với cá nhân thì phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, nếu là tổ chức thì phải có chức năng kinh doanh bất động trừ trường hợp tổ chức này bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh nhà ở; trường hợp là bên mua, đối với cá nhân trong nước mua nhà ở thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự, nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2005, nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 53 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản (theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở 2005). Đối với điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thực hiện kinh doanh mua bán nhà ở thì được pháp luật quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có các điều như: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, doanh nghiệp này phải có vốn pháp định và phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Và điều kiện của tổ chức kinh doanh bất động sản còn được hướng dẫn thực hiện tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nôi dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng hai văn bản này chỉ chủ yếu hướng dẫn và quy định về điều kiện vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hình thức xác lập vốn pháp định của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản này. Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng và các văn bản luật có liên quan nói chung không có quy định cụ thể và rõ ràng về điều kiện chủ thể kinh doanh, mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản mà chỉ đưa ra quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 là “ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán nhà, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” và “ nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.” Vậy theo quy định này thì có thể hiểu điều kiện của chủ thể mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản được áp dụng tách biệt giữa chủ thể kinh doanh bất động sản và chủ thể không kinh doanh bất động sản như: đối với chủ thể tham gia mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản không có chức năng kinh doanh bất sản thì ta áp dụng điều kiện được quy định tại Điêu 92 Nhà Nhà ở 2005 và điều kiện đối với cá nhân khi tham gia mua bán nhà ở tại Điều 14 và Điều 17 của Bộ luật Dân sự 2005; đối với chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở là tổ chức kinh doanh bất động sản thì cần phải áp dụng điều kiện quy định tại Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 là phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định và phải đăng ký kinh doanh. Vậy thực trạng quy định pháp luật về chủ thể mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản chưa thực sự rõ ràng, chưa có quy định nào quy định cụ thể về điều kiện của chủ thể tham gia mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 54 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội khoá 8 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật này sửa đổi không còn quy định bắt buộc tổ chức kinh doanh bất động sản khi giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản. 3.1.2. Thực trạng quy định pháp luật về loại nhà ở được giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản Khách thể của quan hệ pháp luật dân sự là những lợi ích vật chất, lợi ích tinh thần mà pháp luật bảo vệ cho các chủ thể trong quan hệ pháp luật. Theo quy định tại Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: Vật, tiền, các giấy tờ có giá và các quyền tài sản.Vậy khách thể của pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản là nhà ở, nhưng không phải nhà ở nào cũng được mua bán trên sàn mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật quy định. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định cụ thể về loại nhà ở được thực giao dịch mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Theo quy định của pháp Luật Kinh doanh bất động sản thì có các loại nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản là nhà ở của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và nhà ở của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản. Đối với loại nhà ở được tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản: loại nhà ở nay khi mua bán bất buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản, trừ một số trường hợp nhà ở được xây dựng bằng hình thức huy động mà các bên thỏa thuận bằng hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở. Và đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải thực hiện mua bán nhà ở phải qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên dù nhà ở của chủ thể nào thì muốn được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Luật Nhà ở 2005 quy định, điều kiện này quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 91 của Luật Nhà ở 2005 bao gồm: nhà ở này phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh hoặc mua bán, phải đảm bảo chất lượng đối với nhà xây mới, nhà ở không bị tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ qua Nhà nước có thẩm quyền, nhà ở phải không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng và phải có một trong các loại giấy tờ hợp pháp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được bán trên sàn giao dịch bất động sản. Đây là những điều kiện quan trọng đảm bảo về mặt pháp lý chất lượng về quyền sở hữu đối với nhà ở được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản. Trên thực tế loại nhà ở của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản này rất ít được giao dịch mua bán qua sàn giao dịch, bời vì khi thực hiện giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản tốn thời gian, phải qua nhiều thủ tục và quan trọng GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 55 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản là phải tốn một khoản phí giao dịch lớn hơn so với giao dịch bên ngoài, nên đa số là họ chon giao dịch khác như là trực tiếp giữa người mua và người bán hoặc bằng sự hỗ trợ của bên môi giới để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở. 3.1.3. Thực trạng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Ở nước ta, quy định mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản được quy định lần đầu tiên tại Điều 59 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 là “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.” Và “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.” Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa được triển khai thực hiện vì vẫn chưa có một văn bản nào hướng dẫn nào về trình tự thủ tục thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn. Đến năm 2008, quy định mua bán nhà ở qua sản giao dịch bất động sản này được hương dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục mua bán trên sàn tại Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nôi dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, quy định tại Phần 3 Thông tư này hướng dẫn về giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, sự ra đời của Thông tư này đã tạo một hành lang cơ sở pháp lý về trình tự, thủ tục khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Tiếp đến năm 2010, sự ra đời của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư 16/2010/TTBXD ngày 1/9/2010 Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, hai văn bản này hướng dẫn giao dịch loại nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản trên sàn giao dịch, được quy định tại Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và được hướng dẫn tại Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 Thông tư quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Các văn bản này ra đời, đã tạo hành lang pháp lý về việc giao dịch mua bán nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản, buộc tổ chức cá nhân này khi giao dịch qua sàn giao dịch phải thực hiện đúng những về quy định trình tự, thủ tục mà luật định. Các trường hợp mua bán nhà ở không đúng trình tự hoặc các trường hợp buộc phải giao dịch qua sàn giao không thực hiện thì hợp đồng mua bán không có GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 56 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giá trị pháp lý và bên mua không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với nhà ở đã mua và bên bán có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại cho bên mua nhà ở. Bên cạnh những ưu điểm của quy định về về trình tự thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản thì vẫn tồn tại những bất cập như sự thiếu đồng bộ về đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, quy định việc chủ đầu tư tự mình thành lập sàn giao dịch để bán nhà ở do mình đầu tư xây dựng, một số trường hợp phát sinh trong thực tế vẫn chưa có pháp luật điều chỉnh như về xác định giấy xác nhận nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp nhà ở được giao dịch nhiều lần qua sàn giao dịch hay qua nhiều sàn giao dịch, quy định cụ thể về hình thức bốc thăm chọn khách hàng mua nhà. Những tồn tại bất cập này cần phải được nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế phát triển của thị trường bất động sản nhà ở nước ta hiện nay. 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Tập trung xây dựng và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, các cơ chế, chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung trở nên bên vững. Để thực hiện mục tiêu trên, pháp luật cần phải được sữa đổi, bổ sung những bất cập, thiếu sót của luật hiện hành, vì vậy việc nghiên cứu đề tài mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản là cần thiết để có thể đưa ra những kiến nghị về giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, cụ thể: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản dựa trên cơ sở sửa đổi thống nhất và đồng bộ một số Điều của Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đó là, quy định liên quan đến huy động vốn xây dựng dự án nhà ở và quy định về giao dịch nhà ở của chủ đầu tư qua sàn giao dịch bất động sản mà liên quan đến nhà ở có mục đích kinh doanh, được quy định tại Điều 9 và Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Nên bỏ các quy định này trong Luật Nhà ở và đưa những quy định này vào Luật Kinh doanh bất động sản, nội dung hai quy định này quy định liên quan đến việc tạo lập nhà ở và thực hiện giao dịch nhà ở của tổ chức kinh doanh bất động sản, vì thế hoạt động này chính là hoạt kinh doanh bất động sản, vì vậy nên đưa vào trong Luật Kinh doanh bất động sản sẽ phù hợp hơn. Đồng thời sửa đổi như vậy sẽ đảm bảo tính đồng bộ giữa hai luật này và không chồng chéo về đối tượng áp dụng giữa hai luật này. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 57 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Thứ hai, quy định liên quan đến việc lựa chọn khách hàng mua nhà ở khi có trường hợp cùng một loại bất động sản nhà ở có từ 2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên trở lên hoặc số khách hàng nhiều hơn số lượng bất động sản nhà ở thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được được ủy quyền) phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo hai phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Luật hiên hành không quy định trong trường hơp nào sẽ chọn đấu giá và trong trường hợp nào sẽ chọn bốc thăm, dẫn đến chủ đầu tư đa số chỉ chon một hướng là bốc thăm vì hình thức này đơn giản, ít tốn chi phí và thời gian, còn hình thức đấu giá chỉ mang tính hình thức quy định cho có, trên thực tế rất hiếm nhà đầu tư chọn hình thưc đấu giá để chon khách hàng mua nhà. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi mua nhà luật nên quy định trường hợp nào thì thực hiện hình thức bốc thăm và trường hợp nào phải đấu giá (Ví dụ: như trường hợp loại nhà ở có từ 2 đến 3 khách hàng cùng đăng ký mua nhà ở thì quy định chọn bốc thăm hoặc đấu giá để chọn lựa khách hàng tùy vào chủ đầu tư, vì trường hợp này thấy có tính chất ít phức tạp; Đối với trường hợp có hơn 3 khách hàng trở lên đăng ký cùng một loai nhà ở hoặc số khách hàng nhiều hơn số lượng bất động sản nhà ở của dự án nhà ở thì chủ đầu tư thì quy định bắt buộc phải đấu giá nhà ở để chọn khách hàng mua nhà). Đề xuất bổ sung quy định này là nhằm đảm bảo tính công khai và trung thực của bên đầu tư nhà ở và đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, vì khi thực hiện đấu giá bất động sản nhà ở phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin nhà ở trong bản niêm yết do tổ chức, cá nhân bán nhà ở cung cấp, vì vậy tổ chức bán nhà ở này phải chịu trách nhiêm với thông tin minh cung cấp. Đồng thời hình thức đấu giá đảm bảo tính pháp lý hơn nhiều so với hình thức bốc thăm vì có Luật Kinh doanh bất động sản và Pháp luật đấu giá quy định, điều chỉnh, còn đối với hình thức bốc thăm thì gần như không có văn bản nào hướng dẫn thực hiện hình thức này. Thứ ba, Thông tư 13/2008/TT-BXD Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/5/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, thông tư này quy định cho phép chủ đầu tư tự mình đứng ra thành lập sàn giao dịch bất động sản để giới thiệu và giao dịch mua bán nhà ở của chính mình, đây là một quy định bất hợp lý, quy định này đã làm vô hiệu hóa đáng kể chính sách minh bạch hóa thông tin, giá cả trên thị trường. Việc thành lập sàn và giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của các chủ đầu tư chỉ mang tính hình thức hóa thủ tục mua bán nhà ở, quy định này chưa phát huy được hiệu quả là đem lại tính minh bạch cho thị trường. Vì vậy Nhà làm luật nên xem xét bỏ quy định này trọng quy trình giao dịch bất động sản qua GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 58 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản sàn được quy định trong thông tư này, chỉ quy định chọn sàn giao dịch của tổ chức kinh doanh sàn giao dịch khác để bản nhà ở. Thứ tư, Luật Kinh doanh bất đổng sản chưa quy định về chọn Giấy xác nhận giao dịch qua bất động sản khi bất động sản đó được giao dịch nhiều lần qua sàn giao dịch bất động sản hay nhà ở được mua bán qua nhiều sàn giao dịch, vì vậy trong trường hợp này sẽ có nhiều Giấy xác nhận giao dịch qua sàn. Trường hợp này, đã làm cho hiệu lực và giá trị của Giấy chứng nhận giao dịch bất động sản qua sàn không được cao. Vì vậy, pháp luật cần bổ sung quy định rõ ràng việc lựa chọn giấy xác nhận giao dịch qua sàn nào (trong trường hợp một bất động sản được mua bán nhiều lần bởi các tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh bất động sản) để làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Nhà làm luật nên quy định lựa chọn Giấy xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản cụ thể như: Trong trường hợp mà nhà ở được mua bán nhiều lần qua sàn thì chọn Giấy xác nhận qua sàn là Giấy xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản được thực hiện lần cuối cùng của nhà ở được thực hiện giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. đối với trường hợp nhà ở được giao dịch nhiều lần qua nhiều sàn giao dịch bất động sản thì chọn giấy xác nhận giao dịch qua sàn của sàn giao dịch thực hiện mua bán nhà ở lần cuối đối với nhà ở đó. Thứ năm, nhà làm luật nên xem xét và sửa đổi quy định điều kiện về vốn pháp định khi thanh lập doanh nghiệp hoặc tác xã của tổ chức kinh doanh bất động sản, vì mức vốn này không còn phù hợp với thực tế hiện nay, vì khi các doanh nghiệp nay thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thì các dự án này có giá trị hàng ngàn tỷ lớn hơn rất nhiều so với mức vốn pháp định mà pháp luật quy định là 6 tỷ đồng Việt Nam hiện nay. Vì vậy, Nhà làm luật cần phải nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để từ đó quy định mức vốn pháp định phù hợp và đồng thời sẽ đảm bảo được khả năng tài chính của doanh nghiệp này khi thực hiện đầu tư dự án. (Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là không thấp hơn 20 tỷ đồng (Khoản 1, Điều 10). GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 59 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 60 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản KẾT LUẬN Việc nghiên cứu pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản là nhằm đánh giá hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hiện hành quy định về vấn đề mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Muốn nghiên cứu vấn đề này Người viết trước hết là tìm hiểu tổng quan các vấn đề liên quan đến đề tài mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản ở Chương 1 như: tìm hiểu về khái niệm về nhà ở, từ đó đưa ra những đặc điểm của nhà ở; tìm hiểu và đưa ra khái niệm, đặc điểm về mua bán nhà ở; tìm hiểu về khái niệm, đặc điểm, vai trò của sàn giao dịch bất động sản. Vấn đề quan trọng của việc nghiên cứu Chương 1 là đưa ra được khái niệm mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản, từ khái niệm và quy định của pháp luật người viết biết được vai trò, đặc điểm, mục đích, nguyên tắc, tầm quan trọng của quy định pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Dựa vào cơ sở lý luận chung về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản ở Chương 1 và quy định pháp luật về mua bán nhà ở nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản luật có liên quan, Người viết tiến hành tìm hiểu và phân tích quy định của pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản và tiến hành phân tích những quy định về pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản như quy định về chủ thể, khách thể, quy trình mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Qua đó, Người viết biết được những tồn tại, bất cập của quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản để đưa ra kiến nghị về những giải pháp hoàn thiện những quy định về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ở Chương 3 của luận văn, từ đó góp phần hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật về mua bán nhà ở trên thị trường bất động sản nói chung và mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói riêng ở nước ta hiện nay. Trong quá trình nghiên cứu đề tài mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản Người viết đã tìm hiểu và biết được một số bất cập trong quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản và đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản như: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở mua bán qua sàn giao dịch bất động sản trên cơ sở sửa đổi thống nhất và đồng bộ một số Điều của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Thứ hai, Người viết đề xuất sửa đổi bổ sung thêm quy định liên quan đến việc lựa chọn khách hàng mua nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Luật Kinh GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 61 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản doanh bất động sản cần quy định chi tiết việc lựa chọn khách hàng bằng hình thức bốc thăm hay đấu giá. Thứ ba, Người viết đề xuất sửa đổi bỏ quy định cho phép chủ đầu tư nhà ở tự mình lập sàn giao dịch bất động sản để bán nhà ở do mình đầu tư xây dựng. Thứ tư, Luật Kinh doanh bất động sản nên được sửa đổi bổ sung quy định về chọn Giấy xác nhận giao dịch bất động sản khi nhà ở được thực hiện mua bán qua sàn nhiều lần hay nhà ở được mua bán qua nhiều sàn giao dịch khác nhau. Thứ năm, nhà làm luật nên xem xét và sửa đổi quy định về mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong quá trình nghiên cứu đề tài, Người viết chủ yếu tìm hiểu và phân tích quy định pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản như: Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà ở 2005, các Nghị định, Thông tư quy định hướng dẫn hai văn bản luật này và các văn bản có liên quan. Tuy nhiên, trong thời gian qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại kỳ hợp thứ 8 của Quốc hội khoá 8 ngày 25 tháng 11 năm 2014 và sẽ có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2015. Những nội dung sửa đổi của hai văn bản này có một số nội dung liên quan đến đề tài nghiện cứu đã được sửa đổi. Vì vậy, Người viết đưa một số nội dung quy định pháp luật đã được sữa đổi có liên quan vào trong đề tài chỉ nhằm mục đích so sánh giữa luật hiện hành và luật mới để biết được những nội dụng quy định pháp luật liên về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản đã được sửa đổi trong Luật mới sẽ có hiệu lực trong thời gian tới. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 62 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục văn bản quy pham pháp luật: 1. Hiến pháp 2013. 2. Luật Nhà ở 2005. 3. Luật Kinh doanh bất động sản 2006. 4. Luật Đất đai 2013. 5. Luật Nhà ở 2005 sửa đổi năm 2014. 6. Luật Kinh doanh bất động sản 2005 sửa đổi năm 2014. 7. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 8. Nghi định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005. 9. Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 10. Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/09/2010 của Bộ Xây Dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Danh mục sách, báo, tạp chí khoa học: 1. Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến, (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội. 2. Hà Huyền, (2013), Báo tử sàn giao dịch bất động sản, Tạp chí Tài chính & Đầu tư số 11 năm 2013 - Tr43 ( Ngày đăng Thứ hai 16/12/2013) Danh mục trang thông tin điện tử: 1. Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, Phạm Thanh Khương - Xác định mục đích của nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005. http://www.moj.gov.vn/tcdcpl/tintuc/Lists/ThiHanhPhapLuat/View_detail.aspx?Item ID=371 ( Ngày đăng 23/01/2013) 2. Cổng thông tin Điện tử Bộ Tư pháp, Giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản. http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?itemid=6017 3. Sở xây dựng Thanh Hóa, Trần Quốc Huệ - Hoàn thiện cơ cấu các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản http://sxdthanhhoa.gov.vn/Detail.aspx?CatID=55a75a7e-1f51-4c0c-b31c69b6d3d81094&NewsID=6d4deabd-3c45-4e40-a60a-ab9d7274f90c 4. Tạp chí Tài chính, Nhìn rõ nguyên nhân, chủ động giải pháp cho bất động sản Việt Nam. http://www.tapchitaichinh.vn/Bat-dong-san/Nhin-ro-nguyen-nhan-chu-dong-giaiphap-cho-bat-dong-san-Viet-Nam/50626.tctc (Ngày đăng thứ hai 23/06/2014 16:22) 5. Thời báo kinh tế Sài gòn, Đà Bàn - Nhiều băn khoăn với dự Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản. http://www.thesaigontimes.vn/Home/xahoi/doisong/112268/Nhieu-ban-khoan-voidu-Luat-Nha-o-va-Kinh-doanh-bat-dong-san.html ( Ngày đăng Thứ Sáu, 21/3/2014, 19:15 (GMT+7)) 6. Báo xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sẽ thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh. http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/thoi-su/luat-kinh-doanh-bds-sua-doi-sethuc-day-thi-truong-phat-trien-lanh-manh.html (Ngày đăng 5/7/2014) Danh mục tài liệu khác: 1. Chỉ thị 18/2012/CT-UBND ngày 29/6/2012 Chỉ thị về việc quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Hứa Quốc Tiễn Thank you for evaluating Wondershare PDF Merger! To remove this page, please register your program! Go to Purchase Now>> PDF Merger  Merge multiple PDF files into one  Select page range of PDF to merge  Select specific page(s) to merge  Extract page(s) from different PDF files and merge into one [...]... tầm quan trọng của việc quy định mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 21 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản CHƢƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Chủ thể tha m gia mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 2.1.1 Bên tham gia nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản. .. dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản có đăng ký kinh 5 Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2006 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 11 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản doanh bất động hay không đăng ký kinh doanh bất động sản Hoạt động mua bán nhà ở được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản, việc mua bán nhà ở được hỗ trợ của sàn qua. .. làm luật chưa có khái niệm nào về mua bán bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, nhà làm luật chỉ đưa ra nhưng quy định hướng dẫn thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản Qua đó, từ các quy định này ta có thể hiểu mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản là hoạt động giao dịch dân sự về nhà ở hay hoạt động mua bán nhà ở có tính chất kinh doanh, tùy vào chủ thể tham gia giao dịch. .. trường bất động sản GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 14 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Thứ ba, mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp cho khách hàng có nhiều lựa chon nhà ở phù hợp cho mình Khi nhà ở hay dự án nhà ở được đưa lên sàn giao dịch bất động sản thì các thông tin nhà ở được công bố đầy đủ trên sàn giao dịch bất động sản, giúp... đặc điểm và vai trò của sàn giao dịch bất động sản vấn đề quan trọng của Chương 1 là đưa ra được khái niệm mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ khái niệm đó và nhưng quy định pháp luật về mua bán nhà ở nói chung và quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói chung của pháp luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để làm cơ sở tìm hiểu về đặc điểm, mục đích, vai... Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản động sản (sửa đổi) năm 2014 thì nội dụng hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản gồm: Một là, Sàn giao dịch bất động sản thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Hai là, Sàn giao dịch bất động sản tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. .. đó, khi giao GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 19 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản dịch qua sàn giao dịch bất động sản thì giá nhà ở được công khai, thông tin đầy đủ sẽ hạn chế được rủi ro và thiệt hại cho bên mua nhà Thứ ba, giao dịch nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản giúp Nhà nước chống thất thu về thuế Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, luật này... cầu của khách hàng thì sàn giao dich bất động sản cung ứng các dịch vụ để hỗ trợ khách hàng như tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản, định giá bất động sản và các dịch vụ khác mà sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký kinh doanh 1.3.4 Vai trò mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Từ những phân tích trên, quy định về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản có những vai trò... gia thị trường bất động sản nói chung và mua bán trên sàn giao dịch bất động sản nói riêng Cho nên, nhà ở phải là bất động sản đủ điều kiện đưa vào mua bán trên sàn giao dịch bất động sản theo quy định Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Trang 13 SVTH: Hứa Quốc Tiễn Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Thứ hai, về quyền và nghĩa... của mình 1.3.3 Đặc điểm mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Từ khái niệm trên và quy định của pháp luật, chúng ta thấy việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản có những đặc điểm sau: Thứ nhất, nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản là nhà ở phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Nhà ở này, nếu không đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định sẽ không