5. Cơ cấu của đề tài
2.1.Chủ thể tham gia mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất độngsản
2.1. C hủ t hể t ha m gi a mua bá n nhà ở t hông qua sà n gia o d ịc h bấ t động sản động sản
2.1.1. Bên tham gia nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của mua bán nhà ở nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của quốc gia mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học trong và ngoài nước. Theo quy định Bộ luật Dân sự 2005 thì, chủ thể của các quan hệ dân sự là những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó.
Nhằm hướng tới một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và đảm bảo được quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở. Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời đã đáp được nhu cầu này, một trong những điều luật quan trọng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản nước ta là quy định về cá nhân, tổ chức mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản và bất buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, bên cạnh chủ thể tham gia là tổ chức, cá nhân, thì còn có sự hỗ trợ của sàn giao dịch bất động sản và tổ chức môi giới, tư vấn bất động sản trong quá trình giao dịch mua bán qua sàn giao dich. Để trở thành chủ thể của giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện nhất định mà pháp luật về kinh doanh bất bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng quy định.
(Tuy nhiên, hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã sửa đổi bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi thực hiện giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản).
2.1.1.1. Bên tham gia là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản
Tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia giao dịch mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản qua hai góc độ sau đây:
Tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên mua nhà ở, tổ chức này không trực tiếp tạo lập ra sản phẩm nhà ở mà thực hiện mua nhà ở từ các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện kinh doanh bằng các hình thức bán lại, cho thuê, các hình thức khác để tìm kiếm lợi nhuận.
Tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên bán nhà ở. Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điều quan trọng nhất
trước tiên là tổ chức pháp nhân đó phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là bên đại diện hợp pháp được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật. Đa số các sản phẩm nhà ở mua bán trên thị trường bất động sản được tạo lập bởi tổ chức kinh doanh bất động sản. Như vậy, dù ở góc độ là bên bán hay bên mua thì tổ chức kinh doanh bất động sản điều hướng tới những hoạt động thu lợi nhuận cho tổ chức của mình là chính.
Để trở thành chủ thể của giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định. Bên cạnh những điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của chủ thể kinh doanh bất động sản theo quy định của luật dân sự, thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:12
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiêp và Luật Hợp tác xã.
Thứ hai, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định (theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định phải từ 6 tỷ đồng Việt Nam). Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, khả năng quản lý, tạo lập phát triển thị trường lành mạnh, bền vững, do đó quy định mức vốn pháp định là điều kiện quan trọng đối với tổ chức kinh doanh bất động sản.
(Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã sửa đổi và quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thấp hơn 20 tỷ đồng).
Thứ ba, tổ chức kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh bất động sản tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Đây là điều kiện quan trọng để Nhà nước có thể phân biệt giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản và giúp cơ quan có thẩm quyền quản lý việc kinh doanh của tổ chức này một cách thuận lợi hơn.
Như vây, Lụât Kinh doanh bất động sản 2006 quy định rõ các chủ thể khi kinh doanh bất động sản cần phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và quan trọng hơn là phải đăng ký kinh doanh. Quy định như trên để đảm bảo chắc chắn rằng tổ chức, cá nhân có đủ những năng lực cần thiết để kinh doanh dịch vụ bất động sản này cũng như đủ năng lực tài chính để chịu trách nhiệm trước những thiệt hại xảy ra. Quy định này cũng nhằm để buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
12
phải tồn tại hữu hình dưới một tên gọi nhất định mà nhà nước có thể quản lý được, chứ không phải là những doanh nghiệp ảo trục lợi và gây thiệt hại cho khách hàng. Đây là những điều kiện quan trọng để tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia vào mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nếu tổ chức này thiếu một trong những điều kiện này xem như không thể tham gia kinh doanh bất động sản, cũng như là không đủ điều kiện kiện giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản.
2.1.1.2. Bên tham gia là tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản
Tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản để tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói riêng, thì tổ chức, tổ chức, cá nhân này cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Đối với cá nhân, chủ thể này chiếm tỉ lệ lớn tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói riêng. Để trở thành chủ thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với tư cách là một chủ thể độc lập, cá nhân này phải có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. Cụ thể như sau:
Một là, điều kiện về năng lực pháp luật dân sự của cá nhân. Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Bộ Luật Dân sự 2005 thì năng lực pháp luật của cá nhân là "khả năng của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự" khi cá nhân tham gia quan hệ giao dịch mua bán nhà ở. Theo pháp luật thực định thì mọi cá nhân là công dân Việt Nam đều có thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở. Đối người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam được phép mua bán nhà ở trong một số trường hợp mà pháp luật quy định.
Hai là, điều kiện năng lực hành vi dân sự. Theo Điều 17 của Bộ Luật Dân sự 2005 thì “năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”. Vậy năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở có thể hiểu là khả năng của cá nhân bằng chính hành vi của mình tự do thể hiện ý chí xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự khi họ tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
Đối với tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản thì tổ chức này phải được thành lập hợp pháp tại Việt Nam và phải là tổ chức được phép mua bán nhà ở tại Việt Nam. Các tổ chức này tham gia vào thị trường bất động sản khi họ có nhu cầu mua, đi thuê, nhận góp vốn bằng bất động sản. Ngay cả khi tổ chức này không tham gia vào các giao dịch thì các tổ chức này vẫn cần cập nhật giá cả thị bất động sản để có cơ sở hạch toán hoặc tham gia các hoạt động cầm cố, thế chấp khác.
Đối với hộ gia đình: là chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Đây là một loại chủ thể đặc biệt trọng pháp luật dân sự. Để tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản thì không phải mọi thành viên của gia đình điều có thể tham gia đăng ký mua bán nhà ở mà thường là chủ hộ đại diện tham gia giao dịch nhà ở. Chủ hộ có thể ủy quyền cho các thành viên khác tham gia giao dịch mua bán nhà ở được quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2005. Chủ hộ hoặc người đại diện phải là người có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự quy định của Bộ Luật Dân sự 2005.
Tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia giao dịch mua bán nhà ở tham gia trên hai phương diện: Tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên bán nhà ở và tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên mua nhà ở, cụ thể:
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên bán nhà ở. Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điều quan trọng nhất trước tiên là cá nhân, tổ chức này phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về ủy quyền tại thời điểm đó cho họ được phép bán ngôi nhà ở.
Trong trường hợp người bán nhà ở là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán thì họ phải đưa ra được các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu ngôi nhà của mình đem bán. Các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán có thể là một trong số những loại giấy tờ sau.13
Một là, những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Hai là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Ba là, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
Bốn là, giấy tở chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
13
Năm là, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Sáu là, giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Bảy là, bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã thi hành.
Tám là, các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Việc xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở nhằm đảm bảo nhà ở thuộc sở hữu của bên bán nhà ở, đảm bảo nhà ở đủ điều kiện để giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, giúp cho việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở sang cho người mua để người mua nhà làm thủ tục đăng ký trước bạ, thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước được đảm bảo đúng pháp luật và các trường hợp khác mà pháp luật quy định phải xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
Trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thì họ phải xuất trình giấy ủy quyền hợp pháp. Giấy ủy quyền có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong giấy ủy quyền này phải nói rõ phạm vi ủy quyền để bên mua biết được phạm vi quyền mà người được ủy quyền có thể được thực hiện theo quy định của pháp luật về ủy quyền, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên.
Thứ hai, tổ chức, cá nhân này tham gia với tư cách là bên mua nhà ở. Trước tiên, để tham gia với tư cách là bên mua nhà ở trong quan hệ mua bán nhà ở thì người mua nhà phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (như đã đề cập ở phần trên), tức là, họ phải là những người mà pháp luật cho phép họ có đủ các quyền năng của quyền sở hữu nhà ở.
2.1.1.3. Bên tham gia là sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản là bên được ủy quyền bán nhà ở trong quá trình giao dịch mua bán nhà thông qua sàn giao dịch. Sàn giao dịch thực hiện chức năng của mình là hỗ trợ cho các bên trong quá trình thỏa thuận ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Sàn giao dịch được thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất đống sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản và được hưởng thù lao trên phần trăm giá trị nhà ở được giao dịch thành công.
Do sàn giao dịch bất động sản là bên tham gia đặc biệt trong giao dịch mua bán nhà ở nên Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định nguyên tắc hoạt động
và điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản chặt chẽ hơn các loại hình dịch vụ khác. Cụ thể, khi quy định về nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản thì bên cạnh các nguyên tắc chung mà các loại hình khác đều phải đáp ứng như: hoạt động công khai, minh bạch; chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động của mình; có đủ điều kiện để thành lập thì một số nguyên tắc khác mang tính đặc thù chỉ dành cho sàn giao dịch bất động sản như: sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân hoặc có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động; phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập sàn giao dịch bất động sản trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan địa phương.14
(Tuy nhiện, hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 sửa đổi đã bỏ đi quy định các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất